房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃
1市場(chǎng)調(diào)研
1.1城市發(fā)展PEST分析
1.1.1城市發(fā)展政治環(huán)境（P）
與世界各國(guó)一樣，中國(guó)的城市發(fā)展與政府政策密切相關(guān)。中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中城市發(fā)展與政府政策的演變歷程大致如下：1，從發(fā)展計(jì)劃到發(fā)展規(guī)劃的轉(zhuǎn)變； 2，從城鄉(xiāng)二元到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的轉(zhuǎn)變； 3，從營(yíng)業(yè)稅到不動(dòng)產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變；4，從單中心城市向多中心城市的轉(zhuǎn)變；5，從大規(guī)模重建向小規(guī)模更新的轉(zhuǎn)變；6，從功能城市到文化城市的轉(zhuǎn)變。從交通工程向交通政策的轉(zhuǎn)變；
1.1.2城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境（E）
1.城市建設(shè)狀況
南京借力物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在一系列市政項(xiàng)目中的應(yīng)用，逐步打造“智慧城市”。 南京跟進(jìn)新技術(shù)，完善智慧的基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)智慧互聯(lián)；以開放式的架構(gòu)，發(fā)展智慧的應(yīng)用，拓展到城市生產(chǎn)生活各方面；注重智慧產(chǎn)業(yè)的.發(fā)展，包括信息產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化升級(jí)。運(yùn)用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，積極推進(jìn)政務(wù)數(shù)據(jù)中心、市民卡、車輛智能卡、無線寬帶行業(yè)專網(wǎng)等項(xiàng)目。南京作為一座自動(dòng)化、智能化、快速反應(yīng)，同時(shí)人性化的“智慧城市”正在逐步成形。
2.城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展
南京是全國(guó)重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。經(jīng)過多年的發(fā)展，南京已形成電子信息、石油化工、汽車制造、鋼鐵為支柱，以軟件和服務(wù)外包、智能電網(wǎng)、風(fēng)電光伏、軌道交通等新興產(chǎn)業(yè)為支撐，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。
3.城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力（人均GDP）
201x年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值6145.52億元，比上年增長(zhǎng)12%。地方一般預(yù)算收入635億元，201x年南京市人均GDP8.99668萬(wàn)元，一年之內(nèi)超過了全國(guó)許多城市，比如：杭州，上海等城市。
1.1.3城市發(fā)展社會(huì)環(huán)境（S）
1.城市人口及結(jié)構(gòu)
201x年南京市常住人口總量為816.1萬(wàn)人；其中，戶籍人口638.48萬(wàn)人，增加了2.12萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.33%。201x年全市常住人口和戶籍人口增量分別比201x年減少5.25和2.12萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口所占比重即城鎮(zhèn)化率為80.23%，比201x年79.73%，提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)。
由于南京以青壯年為主的流動(dòng)人口較多，相對(duì)于全國(guó)51.27%的男性比例，南京男性比例更高。南京常住人口中，0-14歲人口為761,408人，占9.51%；15-64歲人口為6,507,221人，占81.29%；65歲及以上人口為736,051人，占9.2%。同“五普”相比，南京0-14歲人口的比重下降5.94%，15-64歲人口的比重上升5.16%，65歲及以上人口比重上升0.78%。
2.人均居住面積
南京人人均居住面積33平方米，戶均擁有1.2套住房，已經(jīng)超過小康標(biāo)準(zhǔn)。但是老城人口密度已超北京東京，鼓樓區(qū)、白下區(qū)人口密度居全國(guó)第四、第六。
1.1.4城市發(fā)展技術(shù)環(huán)境（T）
對(duì)于南京的科技住宅產(chǎn)品，南京房促會(huì)秘書長(zhǎng)張輝將其主要列為三種趨勢(shì)：（1）傳統(tǒng)的全科技節(jié)能型產(chǎn)品。（2）地源熱泵主導(dǎo)的部分科技節(jié)能型產(chǎn)品。（3）綠色建筑技術(shù)綜合應(yīng)用的產(chǎn)品。綠色建筑并不僅僅是單純的節(jié)能，準(zhǔn)確的說包括四節(jié)一環(huán)保，即“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)�！�，比如太陽(yáng)能光伏發(fā)電、屋頂和墻面綠化、雨水回收系統(tǒng)、噪聲干預(yù)等等。
1.2城市發(fā)展房地產(chǎn)總體環(huán)境調(diào)研
1.2.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征
根據(jù)201x南京房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果來看，整體來說，上半年的樓市跟去年有很大不同，是以剛需的釋放引領(lǐng)市場(chǎng)的復(fù)蘇。
從市場(chǎng)成交量來看，201x年上半年南京全市共成交商品住宅28212套/286.8萬(wàn)平方米，比201x年上半年增長(zhǎng)8633套/84.9萬(wàn)平方米。自1月春節(jié)過后，南京住宅市場(chǎng)剛需逐步釋放，成交量呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，特別是2、3月份迎來剛需的集中爆發(fā)，成交量大幅上漲。
從供需特點(diǎn)來看，兩江板塊領(lǐng)跑樓市，剛需帶動(dòng)樓市復(fù)蘇，作為南京市的供應(yīng)主力和剛需大戶，江寧和浦口兩個(gè)區(qū)將近共貢獻(xiàn)了全市總成交量的五成之多。
1.2.2城市房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)主體特征
來自南京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在201x年前三季度，南京市住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬(wàn)平方米，同比下降34.9%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，90平方米以下的普通住房投資快速增長(zhǎng)，全市90平方米以下普通商品房完成投資157.21億元，同比增長(zhǎng)32.6%，較上半年提高了14.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬(wàn)平方米，同比下降34.9%�？梢钥闯鲩_發(fā)商熱衷投資90平方米以下住宅。
另外，據(jù)有關(guān)學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)消費(fèi)者最關(guān)心的第一是舒適的物理環(huán)境, 第二是網(wǎng)絡(luò)電纜E化美化, 第三是開放空間高綠覆率, 第四是節(jié)能環(huán)保生活, 第五是永續(xù)經(jīng)營(yíng)管理,最后是保持生態(tài)平衡。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能做到這些，那么就能在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)就一定能立于不敗之地。
1.2.3城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)
1) 宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策至今已持續(xù)近三年時(shí)間，主要側(cè)重于限購(gòu)、房稅、信貸、保障房四大方面。限購(gòu)方面： 201x年，“限價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)的運(yùn)行惡化。房稅方面：201x年重慶及上海進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，房產(chǎn)稅將會(huì)在信息系統(tǒng)健全之后逐步增加試點(diǎn)。信貸方面：信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。保障房方面：隨著保障房的竣工，將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。
2) 城市房地產(chǎn)投資趨向分析
截至201x年10 月份，南京市房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)851.36 億元，同比增幅10.6％，呈逐年遞增之勢(shì)。其中住宅投資額累計(jì)達(dá)到560.38 億元，同比增長(zhǎng)0.4％；辦公類物業(yè)投資額累計(jì)達(dá)到62.02 億元，同比增幅42.4％；商業(yè)投資額累計(jì)達(dá)88.61億元，同比增長(zhǎng)28.1%。
可以看出住宅類物業(yè)投資的仍是拉動(dòng)整體投資的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素。截止到201x 年10 月，住宅類投資占房地產(chǎn)總投資比重為65.82%，隨著地方政府逐步跟進(jìn)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”全面升級(jí)以及保障房的建設(shè)，住宅類開發(fā)投資所占比重將會(huì)有所下滑。
另外辦公類物業(yè)投資所占房地產(chǎn)投資比重逐步提升。辦公類物業(yè)開發(fā)比重自2010 年逐
年遞增，截止到201x 年，比重增至7.28%。自限購(gòu)令實(shí)施以來，住宅市場(chǎng)限購(gòu)的擠出效應(yīng)促使商辦市場(chǎng)逐漸升溫，寫字樓市場(chǎng)迎來前所未有的機(jī)遇。
3) 城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析
史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入了第四個(gè)年頭。201x年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在“剛需”的強(qiáng)力拉動(dòng)下，走出一波行情。以后的樓市發(fā)展有以下趨勢(shì)：調(diào)控政策趨于細(xì)化，地方政府尋求博弈； 土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，土地資源趨于集中；商品住宅供銷量穩(wěn)定，成交均價(jià)小幅上漲；剛需產(chǎn)品仍為主力，高端產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)；“
1.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
1.3.1區(qū)域城市發(fā)展總體特征
南京市江寧區(qū)地處長(zhǎng)江下游南岸，總面積1567平方公里，水域面積186平方公里。江寧區(qū)城市發(fā)展總體特征如下：經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；城市化加快推進(jìn)；城市規(guī)模迅速擴(kuò)張；.村鎮(zhèn)建設(shè)水平明顯提升；交通設(shè)施進(jìn)一步改善；規(guī)劃體系日趨完善。
1.3.2區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目調(diào)研分析
下面是對(duì)江寧區(qū)的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研結(jié)果：
1.項(xiàng)目一：萬(wàn)科金域藍(lán)灣
項(xiàng)目簡(jiǎn)介
參考均價(jià)：15400元/㎡(115平)
項(xiàng)目地址： 江寧區(qū)清水亭東路9號(hào)（雙龍大道和清水亭東路交匯處）
主力戶型：113㎡90㎡128㎡
項(xiàng)目特色：品牌開發(fā)商、地鐵沿線
產(chǎn)權(quán)年限：70年
裝修情況：精裝
綠化率：41.2%
得 房 率：80%
容 積 率：2.0
總 戶 數(shù)：約4000
開 發(fā) 商：南京金域藍(lán)灣置業(yè)有限公司
物 業(yè) 費(fèi)：2.7元/平米（包含水電公攤）
車位信息：888（一期在售，地下車位10萬(wàn)元/個(gè)，地上的出租）
促銷措施：一次性付款打折；節(jié)假日活動(dòng)；交誠(chéng)意金，開盤時(shí)優(yōu)惠等
主打廣告語(yǔ)：這一刻，世界已大有不同
2.方案二：藏龍御景
項(xiàng)目簡(jiǎn)介
參考均價(jià)：13000元/㎡(毛坯折后)
項(xiàng)目地址： 南京江寧清水亭西路200號(hào)
主力戶型：133㎡182㎡327㎡
項(xiàng)目特色：品牌開發(fā)商、宜居生態(tài)地產(chǎn)
物業(yè)類別：住宅
產(chǎn)權(quán)年限：70年
裝修情況：精裝、毛坯（以合同約定為準(zhǔn)）
得 房 率：85%(330㎡)甲方交付的文件資料以及乙方專門為履行本合同而制作的策劃方案擅自公開或泄露、披露給其他人，或用于其他任何用途。
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