房地產(chǎn)營銷策劃流程三篇
篇一:房地產(chǎn)營銷策劃工作流程
房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷工作節(jié)點(diǎn)操作指引標(biāo)準(zhǔn)
為統(tǒng)一同科集團(tuán)各房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷工作標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范和統(tǒng)一各項(xiàng)目的營銷工作內(nèi)容,達(dá)到“確保營銷工作完整,提高營銷工作質(zhì)量和效率”的目的,制定本標(biāo)準(zhǔn)。其工作內(nèi)容可根據(jù)項(xiàng)目所在地的特點(diǎn)和項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行酌情改進(jìn)和創(chuàng)新選擇。
本標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行責(zé)任人為同科集團(tuán)營銷策劃分公司在各地項(xiàng)目公司營銷部負(fù)責(zé)人。
一、〖初步研判階段
1、 項(xiàng)目資源條件整合及判斷
負(fù)責(zé)部門:
協(xié)助部門:
完成《*項(xiàng)目市場研判》
主要內(nèi)容:宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體現(xiàn)狀
地段資料:規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)、片區(qū)趨勢
周邊資料:交通、配套、競爭及可類比樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝及銷售。 開發(fā)商資料:北京、關(guān)系、資金、技術(shù)等實(shí)力情況。
判斷內(nèi)容:優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、把握度。
2、 項(xiàng)目資源綜合及初步定位
負(fù)責(zé)部門:
協(xié)助部門:
完成《**項(xiàng)目綜合定位設(shè)想》
主要內(nèi)容為:地塊內(nèi)外條件整合及價(jià)值分析,初步定位設(shè)想或創(chuàng)意。
二、〖項(xiàng)目前期策劃階段
1、依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查
負(fù)責(zé)部門:
完成《**項(xiàng)目市場調(diào)查研究報(bào)告》
內(nèi)容:區(qū)域宏觀環(huán)境研究(城市概況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、人口環(huán)
境、政策環(huán)境、居住環(huán)境、城市規(guī)劃)、房地產(chǎn)市場調(diào)研(國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢任曦)、可類比及競爭樓盤相關(guān)資料(產(chǎn)品規(guī)劃、客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、銷售情況)調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)查,發(fā)現(xiàn)未滿足市場缺口,判斷市場或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)。
2、經(jīng)濟(jì)可行性分析
負(fù)責(zé)部門:
完成《**項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》
《項(xiàng)目可行性分析》是投資策劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容,是企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)前進(jìn)行的,主要從項(xiàng)目市場和財(cái)務(wù)兩方面進(jìn)行分析,得出項(xiàng)目投資的可行性,屬于初步的可行性分析,與《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》內(nèi)容基本相同,只是深度不同!俄(xiàng)目可行性分析》主要是預(yù)測市場能力,把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)趨勢發(fā)展方向,明確項(xiàng)目和公司處在什么樣的宏觀市場環(huán)境中,對項(xiàng)目所在地的城市發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行分析。并對微觀環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)研,以便對項(xiàng)目可行性研究及項(xiàng)目市場定位提供依據(jù)。
本階段工作重點(diǎn):
●完成當(dāng)?shù)卣w市場調(diào)研
●完成競爭樓盤調(diào)研
●完成客戶調(diào)研
●完成項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
●協(xié)作完成項(xiàng)目投資分析
●完成《項(xiàng)目策劃大綱》、《項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告》
3、通過調(diào)研結(jié)果進(jìn)行項(xiàng)目綜合定位
負(fù)責(zé)部門:
完成《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》
房地產(chǎn)營銷關(guān)系到從產(chǎn)品生產(chǎn)的前期階段到售后服務(wù)的整個(gè)過
程,在這整個(gè)過程,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出差錯(cuò)都會(huì)對全局造成一定的影響,但其中最具決定作用的就是項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位確定了項(xiàng)目的建設(shè)方向,它包括項(xiàng)目總體定位,建筑風(fēng)格定位,市場定位,物業(yè)管理定位等,簡單的就是確定項(xiàng)目建成后是一個(gè)什么樣檔次,為誰建,賣給誰等。在項(xiàng)目定位之前必須在完成第一階段工作的基礎(chǔ)上市場和項(xiàng)目的細(xì)分并研究分析,以便開展后續(xù)的項(xiàng)目定位工作。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和項(xiàng)目所處的市場環(huán)境及項(xiàng)目開發(fā)的方向,明確項(xiàng)目定位的總體方向和思路,把握項(xiàng)目定位工作的主要工作節(jié)點(diǎn)。
本階段工作重點(diǎn):
●完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料的整合和項(xiàng)目的評估
●項(xiàng)目SWOT分析(明確項(xiàng)目有那些特點(diǎn))
●完成項(xiàng)目內(nèi)在條件整合及核心價(jià)值分析
●區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研分析(分析項(xiàng)目處于什么樣的市場中)
●項(xiàng)目市場定位(目標(biāo)消費(fèi)群體分析和定位)(清楚本項(xiàng)目消費(fèi)者為哪些人,●有那些特性)
●項(xiàng)目主題定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目價(jià)格定位、項(xiàng)目案名建議
●完成《項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》
4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及跟蹤
負(fù)責(zé)部門:
完成《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》
內(nèi)容:草圖、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)
5、初步營銷框架
負(fù)責(zé)部門:
完成《**項(xiàng)目初步營銷報(bào)告》
內(nèi)容:推廣主體、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系。
三、〖營銷策劃階段---項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告細(xì)分
1、廣告策略及計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門:
完成《**項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃書》
中心內(nèi)容:廣告戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目分析及廣告定位、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告策略、分階段廣告策略及計(jì)劃、分階段媒體策略及《發(fā)布計(jì)劃》、廣告投放頻率及規(guī)模
3、項(xiàng)目營銷規(guī)劃
負(fù)責(zé)部門:
完成《項(xiàng)目營銷規(guī)劃》《項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告》
項(xiàng)目營銷規(guī)劃:VI、推廣主題。方式、渠道、策略、步驟,包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款策略、附加促銷手段。 《項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告》:依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析結(jié)合對市場走勢的判斷,制定市場進(jìn)入價(jià)格,進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修正。
4、銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門:
完成《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》
內(nèi)容:文件、合同、票證、禮品、用品、銷售資料的準(zhǔn)備、催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算
5、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門:
完成《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》
內(nèi)容:VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售道具(樓書、插頁、畫冊、DM單、邀請函、海報(bào)等)、公關(guān)用品、事務(wù)用品、銷售中心、報(bào)紙、展板、
沙盤模型、物業(yè)手冊等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
6、銷售活動(dòng)及策劃
負(fù)責(zé)部門:
完成《項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》或《項(xiàng)目活動(dòng)報(bào)告策劃書》
內(nèi)容:開工、開盤、封頂、竣工、入伙、節(jié)假日等儀式。新聞發(fā)布會(huì),展銷會(huì)等其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
四、〖銷售實(shí)施階段
1、銷售培訓(xùn)
負(fù)責(zé)部門:
教材名稱:《銷售基礎(chǔ)知識(shí)》、《**項(xiàng)目銷售相關(guān)內(nèi)容》、《**項(xiàng)目銷售講議》、《競爭市場分析報(bào)告》
中心內(nèi)容: 建筑知識(shí)、樓盤背景、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的培訓(xùn)。
2、執(zhí)行修正
負(fù)責(zé)部門:
往來文件:《項(xiàng)目銷售情況總結(jié)》《項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正方案》
內(nèi)容:根據(jù)銷售狀況和市場動(dòng)向的反饋,適時(shí)調(diào)整營銷計(jì)劃。
3、置業(yè)錦囊
負(fù)責(zé)部門: 銷售部
報(bào)告總稱: 《置業(yè)錦囊》
中心內(nèi)容: 根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)勢選編的購樓、選房須知,各階段項(xiàng)目賣點(diǎn)的序列。
篇二:房地產(chǎn)營銷策劃全流程
現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法,提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案",他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法,結(jié)合房地 產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程,逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括:
1、項(xiàng)目投資策劃營銷;
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷;
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷;
4、項(xiàng)目形象策劃營銷;
5、項(xiàng)目營銷推廣策劃;
6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷;
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷;
8、項(xiàng)目二次策劃營銷;
第一章 項(xiàng)目投資策劃營銷
項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié),反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程,這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié),這個(gè)過程操作好了,就意味著項(xiàng)目成功了一半,在這個(gè)過程中多下功夫,以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析,并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示,還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查
.地理位置
.地質(zhì)地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規(guī)劃使用性質(zhì)
.七通一平現(xiàn)狀
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查
.地塊周邊的建筑物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環(huán)境污染狀況
3、地塊交通條件調(diào)查
.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
.購物場所
.文化教育
.醫(yī)療衛(wèi)生
.金融服務(wù)
.郵政服務(wù)
.娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)
.生活服務(wù)
.娛樂休息設(shè)施
.周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素
.歷史人文區(qū)位影響
二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況
國內(nèi)生產(chǎn)總值:
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量
.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
.國家宏觀金融政策:
貨幣政策
利率
房地產(chǎn)按揭政策
.固定資產(chǎn)投資總額:
全國及項(xiàng)目所在地
其中房地產(chǎn)開發(fā)比重
.社會(huì)消費(fèi)品零售總額:
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
商品住宅價(jià)格指數(shù)
.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的`居民住宅形態(tài)及比重
.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)
.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)
6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT(深層次)分析
1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢
2、項(xiàng)目地塊的劣勢
3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)
4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)
四 項(xiàng)目市場定位
1、類比競爭樓盤調(diào)研
.類比競爭樓盤基本資料
.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析
.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料
.綜合評判
2、項(xiàng)目定位
.市場定位:
區(qū)域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建筑風(fēng)格定位
五 項(xiàng)目價(jià)值分析
1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念
.商品住宅價(jià)值分析法(類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法) 選擇可類比項(xiàng)目
。
確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征
對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值
根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)
.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素:類比土地價(jià)值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異:自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區(qū)素質(zhì)的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷
A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)
B 單體戶型設(shè)計(jì)
C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)
D 小區(qū)配套和物業(yè)管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發(fā)展商品牌和實(shí)力
價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素
A 經(jīng)濟(jì)因素
B 政策因素
2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析
.類比樓盤分析與評價(jià)
.項(xiàng)目價(jià)值類比分析:
價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析
項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算
篇三:房地產(chǎn)銷售流程圖
銷售業(yè)務(wù)參考流程
1、 來電來訪流程
1.1 流程圖
1.2 流程說明
a) 置業(yè)顧問接客戶來電,為客戶解答并講解項(xiàng)目相關(guān)信息,填寫來電登記表;置業(yè)顧
問接待來訪客戶,為來訪客戶講解項(xiàng)目沙盤等信息,填寫來訪登記表;
《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》
b) 置業(yè)顧問針對來電、來訪客戶的信息必須在第一時(shí)間內(nèi)錄入到系統(tǒng)里;
c) 置業(yè)顧問對客戶的周期跟進(jìn)情況,都需要在系統(tǒng)里進(jìn)行記錄,以便銷售主管、經(jīng)理
查詢對每個(gè)客戶的跟進(jìn)情況;
d) 根據(jù)客戶歸屬,銷售經(jīng)理可在系統(tǒng)里進(jìn)行調(diào)配;
e) 銷售主管、經(jīng)理查閱客戶的跟進(jìn)情況、客戶的其他基本信息等。
2、 誠意認(rèn)購流程
2.1 流程圖
2.2 流程說明
a) 置業(yè)顧問接待客戶,協(xié)助客戶填寫《vip申請書》等信息; b) 銷售秘書在系統(tǒng)里進(jìn)行誠意認(rèn)購的登記;如果客戶在交誠意金的過程中,停止辦VIP
《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》
申請,則需要?jiǎng)h除客戶已經(jīng)進(jìn)行誠意認(rèn)購登記的客戶信息; c) 置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)室去繳納誠意金;
d) 財(cái)務(wù)收取客戶誠意金,在系統(tǒng)里進(jìn)行收款操作并打印收款收據(jù); e) 客戶交誠意金后,給客戶發(fā)放會(huì)員卡,送客戶離開;
f) 銷售助理每天收集辦卡客戶資料,核對VIP卡辦理情況,并歸檔。
3、 認(rèn)購業(yè)務(wù)流程
3.1 流程圖
3.2 流程說明
a) 客戶來到現(xiàn)場,置業(yè)顧問進(jìn)行接待,介紹項(xiàng)目信息,明確客戶購房意向;
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b) 置業(yè)顧問到銷售銷控處確認(rèn)客戶選擇的房源是否可售,然后在系統(tǒng)里進(jìn)行快速銷控,
并打印購房繳費(fèi)單;
c) 置業(yè)顧問核對繳款單,并簽字,帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)處進(jìn)行繳款,財(cái)務(wù)核對所要繳納的
款項(xiàng),收款,在系統(tǒng)里進(jìn)行登記,并打印收款單據(jù);
d) 銷售秘書核對客戶繳款票據(jù),在系統(tǒng)里進(jìn)行認(rèn)購操作,然后打印認(rèn)購協(xié)議; e) 銷售經(jīng)理審核認(rèn)購協(xié)議,蓋章簽字;
f) 置業(yè)顧問給客戶一份認(rèn)購書及相關(guān)資料,并把客戶的齊全資料放置在檔案袋里,提
醒客戶簽署合同時(shí)需要準(zhǔn)備的資料,最后送客戶離開。
4、 簽約業(yè)務(wù)流程
4.1流程圖
《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》
4.2流程說明:
a) 合同簽訂準(zhǔn)備工作:在合同簽訂之前,權(quán)證人員需確認(rèn)客戶的貸款資格; b) 客戶來到現(xiàn)場,置業(yè)顧問進(jìn)行接待,并向客戶詳細(xì)介紹、核對合同簽署所需資料以
及其他一些問題解答;
c) 置業(yè)顧問從銷售秘書處打印繳款明細(xì)表;
注:在系統(tǒng)確認(rèn)客戶業(yè)主姓名、付款方式及折扣等,(如果有業(yè)務(wù)變更的情況,需要在系統(tǒng)里進(jìn)行業(yè)務(wù)變更的操作)然后再打印繳款明細(xì)單; d) 置業(yè)顧問在繳款明細(xì)單簽字,并帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)室繳納款項(xiàng);
e) 財(cái)務(wù)收款人員核對繳費(fèi)明細(xì)單并簽字,按單據(jù)上收取客戶所需繳納的款項(xiàng),在系統(tǒng)
里進(jìn)行錄入,并打印收款單據(jù);
f) 置業(yè)顧問核實(shí)簽合同所需單據(jù)、及資料;
g) 客服人員在網(wǎng)上進(jìn)行合同的簽約,并打印合同文本及客戶簽,并在系統(tǒng)里錄入簽約
信息;
h) 銷售經(jīng)理對合同審核完畢,然后統(tǒng)一把合同移交到公司進(jìn)行合同蓋章生效; i) 置業(yè)顧問整理客戶的合同及相關(guān)資料,移交給客服、權(quán)證; j) 客服、權(quán)證接收客戶的合同文本及相關(guān)資料,辦理后續(xù)的相關(guān)業(yè)務(wù)。
5、 變更業(yè)務(wù)流程
5.1流程圖
《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》
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