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房地產(chǎn)廣告策劃方案8篇（熱門）
為了確保事情或工作扎實(shí)開展，通常需要預(yù)先制定一份完整的方案，方案是闡明具體行動的時間，地點(diǎn)，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的企劃案。寫方案需要注意哪些格式呢？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)廣告策劃方案，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)廣告策劃方案1
1）廣告目標(biāo)
做市。制造和銷售熱點(diǎn)。
建立動力。多種媒體聯(lián)手，掀起立體廣告攻勢。
廣泛、全方位、高密度傳播銷售信息，激發(fā)購買欲望。
擴(kuò)大天元公園的知名度、知名度和聲譽(yù)。
提升企業(yè)形象。
一年內(nèi)銷售額達(dá)到80%以上。
2）廣告對象
為喜鵬，趣味活潑，主城區(qū)的兒童、兒童、青少年
喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人
喜歡現(xiàn)代娛樂公園，喜歡旅游、觀光，郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區(qū)居民
喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶、養(yǎng)魚、養(yǎng)鳥
喜歡周末公園休閑的西彭中老年人，大眾文化表演和節(jié)慶花園活動
西彭及周邊地區(qū)的居民有懷舊情結(jié)，渴望回歸自然。喜歡一點(diǎn)農(nóng)業(yè)勞動經(jīng)驗的主城區(qū)居民
愿意住在西彭及主城區(qū)居民
綠色園林消費(fèi)水平高。
3）廣告區(qū)
位于重慶及其周邊地區(qū)。
4）廣告創(chuàng)意
廣告主題：
�。�1）每天生活在水果世界
創(chuàng)意：
選擇連棟花果洞孫悟空的場景。使用flash動畫展示孫悟空在那里的無憂無慮，然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下，這就像回到了那個時代。最后，你每天都在xx天元區(qū)的水果世界。
（2）家是假期的開始
創(chuàng)造力：
一位懷孕7個月的孕婦對剛下班回家的丈夫說：“我的孩子，我的孩子，我的孩子，我的孩子，我的孩子，我的孩子�！蔽艺煞蛟诩液軣o聊，我想去度假；好的，我馬上帶你去
上了車，但不會太久。
他們來到一個看起來像天堂的果園，那里有新奇獨(dú)特的建筑�？吹竭@一點(diǎn)，孕婦脫口而出：“我知道了，我知道了�！保徽煞�，我想在那里生活一輩子；沒問題，孕婦；你真的能嗎；當(dāng)然，因為我很久以前在這里給你買了一套房子，你一定對“孕婦”很滿意；哇，你太棒了�。�！我可以每天去度假。丈夫：“我可以每天去度假�！碑�(dāng)你回家的時候，這是你假期的開始“你想每天休假嗎？去xx天公園就行了。
5）廣告實(shí)施階段
第一階段：試銷階段（三個月）
行為模式——新聞運(yùn)營、廣告
時間：20xx年2月1日
新聞運(yùn)營就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不受廣告的影響，通過少花錢多做，很容易形成口碑，吸引廣泛關(guān)注。
創(chuàng)造動力。重慶本地的目標(biāo)市場受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯(lián)手，采取多種促銷手段，形成立體廣告攻勢。為了一舉炸毀市場，讓觀眾和消費(fèi)群體了解房產(chǎn)的基本情況，塑造開發(fā)商良好的公眾形象。
在第一階段的宣傳中，40%的目標(biāo)客戶了解xx天園，印象深刻。
以內(nèi)部認(rèn)購為第一步，以優(yōu)惠價格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷量達(dá)到10%。
吸引目標(biāo)客戶的注意力，并引導(dǎo)20%的目標(biāo)客戶采取購買行動。
及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，補(bǔ)充、調(diào)整和完善二期銷售計劃。
第二階段：銷售擴(kuò)張階段（三個月）
行為模式——新聞、廣告和營銷
利用第一階段廣告的剩余力量，繼續(xù)普及，繼續(xù)廣泛積極立體推廣，鞏固現(xiàn)有成果，吸引更多目標(biāo)受眾的注意力，將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家。
第一階段的承諾已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場聲譽(yù)，在花園式主題下煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵和引導(dǎo)更多的.人購買xx天公園。
此時，前來看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加。此時，廣告最符合其利益，抓住機(jī)遇擴(kuò)大市場份額。銷售服務(wù)必須跟上。
持續(xù)吸引目標(biāo)受眾，關(guān)注率已達(dá)到40%左右，構(gòu)成必要的口碑。
共同推動銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶采取購買行為，繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三階段：強(qiáng)勢銷售階段（四個月）
行為模式——新聞、廣告和營銷
充分利用新聞的巨大作用，將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨椋層浾吆蛨蠹埿侣勴撁娣⻊?wù)于銷售，充分利用評論等新聞技巧，獨(dú)家采訪報道和特寫鏡頭。
一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處，增加可信度。
市場信譽(yù)已初步建立，老客戶將吸引新客戶。讓天元公園成為一個流行的社會話題。
增加廣告投資，報紙和電視在強(qiáng)度、廣度和深度方面做得足夠多。
加強(qiáng)管理和服務(wù)，把現(xiàn)場服務(wù)的軟性工作變成硬性工作，把握崗位效應(yīng)。
調(diào)動一切新聞手段和載體進(jìn)行深度宣傳。
合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶購買。
第四階段：整合階段（三個月）
行為模式——營銷和廣告
消化剩余房地產(chǎn)，基本完成銷售計劃。
檢查前三次廣告活動，以彌補(bǔ)和改進(jìn)不足。
一種長期的、深入的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理，始終如一做好服務(wù)，樹立居民主角的理念。
注意崗位效益與市場消費(fèi)心理的一致性。
完善各項法律程序和文件，規(guī)范、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇Ｕ峡蛻魴?quán)益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案2
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有充分調(diào)查房地產(chǎn)，才能發(fā)現(xiàn)自己的弱點(diǎn)和優(yōu)勢，審視產(chǎn)品，定位自己面對市場的正確位置。這樣才能對癥下藥，在合理的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢，進(jìn)行有效的規(guī)劃。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建設(shè)、配套、價格的優(yōu)劣分析;
(3)目標(biāo)市場分析;
(4)目標(biāo)客戶特征和購買行為分析;
2、市場的調(diào)研
可能有人會說房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但需要注意的是，市場調(diào)研的目的是結(jié)合不斷變化細(xì)分的市場信息，從感性經(jīng)驗提升到理性層面，科學(xué)有效地預(yù)測策劃推廣過程中會出現(xiàn)的一切問題。
在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或者相信經(jīng)驗終究是不可能的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場總體趨勢分析;
(2)主要競爭對手的界定及SWOT分析;
(3)與目前正處于強(qiáng)勢銷售期的房地產(chǎn)進(jìn)行對比分析;
(4)未來競爭分析與評價。
3、企劃的定位
定位是所有廣告活動的主題，就像圓心一樣。通過對項目的調(diào)研，制定房地產(chǎn)的定位，細(xì)化USP(獨(dú)特銷售主張)，提出推廣口號，讓房地產(chǎn)顯示出其獨(dú)特的賣點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)客戶對家庭和生活方式的理解的創(chuàng)意元素，以此作為廣告的基調(diào)，以藝術(shù)的方式放大，讓廣告更具形象力和銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
根據(jù)項目情況，建立幾個相應(yīng)的創(chuàng)意思路，然后選擇最合適的思路，圍繞思路安排推廣策略，配合時間節(jié)點(diǎn)。
5、傳播與媒介策略的分析
有人說一半的廣告費(fèi)用浪費(fèi)在媒體上。的確，只有充分發(fā)揮媒體的效率，有限的廣告資金才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。廣告公司為客戶選擇、篩選、組合媒體，為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化。
整合傳播是針對既定受眾，采用全方位立體傳播，在最短的時間內(nèi)為房地產(chǎn)建立清晰的形象，建立形象一致的品牌。
(1)不同媒體的效果和報道對象;
(2)不同種類、不同時間、不同長度的報紙廣告分析;
(3)不同種類、不同時間、不同長度的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的廣播廣告分析;
(6)不同地區(qū)、不同方式的報紙剪輯DM分析;
(7)戶外或其他媒體分析;
(8)不同媒體組合的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告中，有些決策者想去哪里就去哪里，既沒有時間安排，也沒有周期概念。面對激烈的市場競爭，他們總是處于被動狀態(tài)，只能感嘆廣告無效。
標(biāo)準(zhǔn)化營銷是房地產(chǎn)推廣的系統(tǒng)工程。根據(jù)市場反映和建設(shè)進(jìn)度，為競爭對手形成有效、經(jīng)濟(jì)的階段性戰(zhàn)略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)舞臺廣告創(chuàng)作應(yīng)挖掘記憶點(diǎn)，找出興趣點(diǎn)，把握支撐點(diǎn)，以舞臺目標(biāo)為導(dǎo)向，全方位開展強(qiáng)有力的廣告宣傳，合理利用各具優(yōu)勢、縱橫交錯、綜合傳播的戶外媒體、印刷媒體和公共傳播媒體。
(1)廣告的重點(diǎn);
(2)廣告的主題和表現(xiàn)形式;
(3)各種媒體廣告的創(chuàng)意和制作;
(4)媒體的.發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播策略;
(6)媒體發(fā)布機(jī)構(gòu)。
8、階段性促銷活動的策略
促銷最大的目的是在一定時期內(nèi)通過各種方式和工具刺激和加強(qiáng)市場需求，從而達(dá)到促銷的目的。
(1)推廣的主題;
(2)監(jiān)督促銷活動的策劃和實(shí)施
善于利用各種社會事件打造房地產(chǎn)的新聞噱頭，利用新聞媒體進(jìn)行報道和炒作，使房地產(chǎn)得以宣傳，樹立獨(dú)特的形象。
9、階段性公共關(guān)系的策略
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、社會和心理效益的檢驗。市場反饋信息也糾正了下一輪的廣告行為，以適應(yīng)不斷變化的市場�！叭ズ凇蓖撬缆芬粭l。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。在營銷推廣中，需要及時監(jiān)控競爭對手的一舉一動，不僅可以掌握競爭對手的動向并防止其發(fā)生，還可以及時響應(yīng)和應(yīng)對競爭對手的營銷變量。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
每一次仔細(xì)的廣告預(yù)算計算都不應(yīng)該僅僅停留在廣告項目的減少和項目成本的降價上，而應(yīng)該貫穿于營銷決策的每一步，廣告周期的精心安排，廣告主題的實(shí)際把握和廣告媒體的有效選擇。因為一個決策失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部收益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案3
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項目的資源問題與機(jī)會，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
1 、 xx市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從20xx年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止，房地產(chǎn)項目投資到達(dá)82118萬元，住房項目方面的投資到達(dá)43628萬元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米，住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達(dá)21.6%。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的`樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面：
A 、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。
B 、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。C 、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
3 、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。
二、 xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)�，F(xiàn)將xx市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：
1、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢�？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念。
擁有很高的品牌效應(yīng)。
其周邊環(huán)境好。
用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好。
其定位為社會高薪階層。
濱江一村。
小區(qū)面積大。
鄰近湘江。
周邊環(huán)境好。
2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣。
擁有900畝的面積，其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢大。
房屋設(shè)計理念突出。
銀座大廈：
近臨中心廣場，一醫(yī)院。
只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)。
周邊自然環(huán)境不是很好。
房地產(chǎn)廣告策劃方案4
策劃的立足點(diǎn)：任何一項活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點(diǎn)關(guān)注。
一、社區(qū)市場訴求定位
東南亞風(fēng)情社區(qū)
開啟花都人居新時代
新花都、新人居
區(qū)位優(yōu)勢：
新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個性優(yōu)勢：
獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
二、活動策劃要旨
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
以書畫文化藝術(shù)為活動形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動策劃具體形式：
以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))
三、主題廣告語
云珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動框架
1、時間：
20xx年5月1日至7日
2、活動地點(diǎn)：
云珠花園現(xiàn)場及售樓部
3、活動內(nèi)容
(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 1日
(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 2日
(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 3日
(4)、書畫家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會沙龍 3日
(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈 4日至7日
4、活動組織
主辦：
云珠花園
開發(fā)商：區(qū)書畫家協(xié)會
協(xié)辦：區(qū)青少年宮、區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦：
祥業(yè)廣告公司(整個活動具體組織、布置、協(xié)調(diào))
媒體支持：
花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷配合
1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購房折扣
3) 購房贈送書畫作品
4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮
6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
1)、活動組織、策劃、資料： 5800元
2)、現(xiàn)場布置：
(空飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)120xx元
3)、禮品及紀(jì)念品、獎品 20xx0元
4)、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 16000元
5)、前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁、電視臺、花都新聞) 10000元
總費(fèi)用：
63800元
五、我公司策劃承辦優(yōu)勢
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗，服務(wù)過花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、云港花園等
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的'區(qū)域?qū)I(yè)雜志�！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計承印的專業(yè)雜志。
3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式
在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。
4、如由我公司承辦活動，《花都房地產(chǎn)》將贈送2P專題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關(guān)，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
房地產(chǎn)廣告策劃方案5
廣告是傳播信息的一種方式，其目的在于推銷商品、勞務(wù)，影響輿論，博得社會支持，推進(jìn)一項事業(yè)的發(fā)展等。廣告信息通過各種宣傳工具，包括報紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等，傳遞給它所想要吸引的觀眾或聽眾。
一、房地產(chǎn)廣告的基調(diào)
基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時尚特征，融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計和廣告實(shí)現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。
�。ㄒ唬⿵V告基調(diào)根據(jù)客源定位確定
廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時問和空問，都是廣告策劃中進(jìn)行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。
一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而言，它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。
�。ǘ⿲Ξa(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面
產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色，在為客戶服務(wù)的同時，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來，并因此權(quán)衡廣告基調(diào)，是確定廣告基調(diào)的一個重要方面。
（三）房地產(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響
根據(jù)企業(yè)與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強(qiáng)抗強(qiáng)，讓別人的廣告為我宣傳。這時候，兩者的廣告基調(diào)可能類似，但這時廣告基調(diào)的.產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風(fēng)。二是趨強(qiáng)避弱，努力做到人無我有，人有我強(qiáng)。當(dāng)面臨同樣的地區(qū)，類似的產(chǎn)品，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時候，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定，應(yīng)該是有所變化的，以突出自身的特色。
二、房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)
“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達(dá)，總有它的主題，而這個所要表達(dá)的內(nèi)容主題，便是我們通常所說的廣告訴求點(diǎn)。
�。ㄒ唬⿵V告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強(qiáng)項
現(xiàn)代商品社會的競爭日趨激烈，同一個產(chǎn)品可能存在著成千上萬個競爭對手，房地產(chǎn)市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明，廣告制作也只有這樣，客戶才能被你吸引，進(jìn)一步咨詢洽談才可能進(jìn)行，最終的消費(fèi)行為才可能產(chǎn)生。
�。ǘ┳顝�(qiáng)的訴求點(diǎn)應(yīng)該與客戶的需求一致
房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千，每個人都可能對某個方面的情況特別關(guān)注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點(diǎn)、價格和戶型。同時，因為廣告總是面對主流客源的，所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向。
最有效的訴求點(diǎn)是客戶最關(guān)切的地方，同時又是自身產(chǎn)品的比較強(qiáng)項，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進(jìn)銷售的作用。
三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作
房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，并最終促使消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達(dá)到上述目的，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。
房地產(chǎn)廣告設(shè)計，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計技巧的運(yùn)用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達(dá)，使之成為吸引消費(fèi)者購買的主要因素。
每一個房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào)，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，一般來說，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。
�。ㄒ唬┮�(guī)則式風(fēng)格
這種創(chuàng)作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化，在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價格、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹。比如，“××小區(qū)由××房地產(chǎn)公司開發(fā)，地處××中心地段，鄰××商業(yè)街，設(shè)施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設(shè)計，實(shí)惠價位每平方米××元起，現(xiàn)場售樓處地址××，電話××”，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體，介紹比較全面，缺點(diǎn)是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。
（二）理性感化風(fēng)格
這種風(fēng)格被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點(diǎn)是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動消費(fèi)者的情感，通過理性的感情訴求去改變消費(fèi)者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才，巧妙地述說、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費(fèi)者帶來的利益和好處，促使市場潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動。具體地說有以下幾種。
1.情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng)作廣告，使消費(fèi)者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告，通過對住宅區(qū)內(nèi)各項方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場拍攝，突出了其硬件一流的特點(diǎn)。
2.誘導(dǎo)式廣告：直接從滿足消費(fèi)心理、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達(dá)的。
3.證言式廣告：其特點(diǎn)是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達(dá)。
四、房地產(chǎn)廣告媒體
選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳；費(fèi)用高低——必須考慮的一個因素。
廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。
印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復(fù)閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報紙、雜志，因為房地產(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng)，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的，如售樓書、宣傳材料等。
視聽媒體具有主動刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時，往往就無能為力了，并且費(fèi)用較高，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見，通常只在對項目做一般性宣傳時應(yīng)用。
戶外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告，有時能起到不錯的廣告效果�，F(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。
房地產(chǎn)廣告策劃方案6
1、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析：
伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準(zhǔn)投放，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)"天地一體，動靜結(jié)合"的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果。
2、廣告媒介平臺介紹：
2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
(配全景高速立柱廣告圖片)
2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。
(配全景三面翻廣告畫面)
2.3：位于威海百貨大樓的大型LED電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型LED多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;LED顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備�？梢暰嚯x達(dá)到1000米。該LED電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯�，真�?兩撥千斤的`大品牌載體。
(配百貨大樓LED全景像畫面)
2.4公司投資購置的大型移動LED電子屏，實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設(shè)計傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)
3、房地產(chǎn)廣告推介方式：
3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達(dá)到客戶的最佳滿意度。
3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)"天地一體，動靜結(jié)合"，形成強(qiáng)大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，達(dá)到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可，從而激發(fā)其購買欲。
3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館"，人們對這一品牌的認(rèn)可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時，在威海百貨大樓LED電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片"，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深。
(配位置地理圖)
3.4巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點(diǎn)，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補(bǔ)，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴。
{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
4、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花：
在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動，活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性、針對性、磁力性，達(dá)到錦上添花。活動策劃以后，利用百貨大樓LED電子顯示屏與移動LED電子顯示屏，同時滾動播放。移動LED顯示屏定時間、定地點(diǎn)、定人群播放，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達(dá)到活動宣傳效果，實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動LED顯示屏)。
以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案，具體在客戶審核完以后定稿。
房地產(chǎn)廣告策劃方案7
1）廣告目標(biāo)
造市。制造銷售熱點(diǎn)。
造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。
擴(kuò)大‘xx田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽(yù)度。
提升企業(yè)形象。
一年之內(nèi)銷售量到達(dá)80%以上。
2）廣告對象
好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年。
對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民。
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民。
樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民。
3）廣告地區(qū)
在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
4）廣告創(chuàng)意
廣告主題：
（1）每一天活在水果的世界里。
創(chuàng)意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到xx田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時的時代里，最后，xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里。
�。�2）回到家，就是渡假的開始。
創(chuàng)意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”
老公：“行，立刻帶你上�！�
上了車，但是多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的'果園里，而且那里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子？！”
老公：“沒問題�！痹袐D：“真的能夠嗎？”老公：“當(dāng)然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子�！痹袐D：“哇，你好棒呀�。�！我每一天都能夠渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的開始�！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳�？就到xx田園區(qū)。
5）廣告實(shí)施階段
第一期：試銷階段（三個月）
行為方式：新聞運(yùn)作、廣告。
時間：20xx年2月1日
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易構(gòu)成口碑，引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一齊上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。
讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶明白xx田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量到達(dá)10%。
吸引目標(biāo)對象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動。
及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。
第二期：擴(kuò)銷階段（三個月）
行為方式：新聞、廣告、營銷
乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買xx田園區(qū)。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時廣告投其所好，不失時機(jī)地擴(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)必須要跟上去。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右，并構(gòu)成必須之口碑。
合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三期：強(qiáng)銷階段（四個月）
行為方式：新聞、廣告、營銷。
充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務(wù)，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談xx別墅區(qū)的好處，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。
加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。
合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。
第四期：鞏固階段（三個月）
行為方式：營銷、廣告。
消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運(yùn)動進(jìn)行檢驗，對不足之處加以彌補(bǔ)和改善。
細(xì)水長流，滲透式的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性。
完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案8
1.市場分析
1.1.區(qū)域市場分析
天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)�？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。
1.2.定向市場分析
員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3.項目分析
1.項目名稱：海景中心
2.項目規(guī)模：由2幢28層組成
3.推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層
4.宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5.價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2
6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)
7.優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
1、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利;
4、項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。
5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等;
(2)劣勢分析
1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;
1.4.競爭對手資料分析
對手一
1.項目名稱：僑穎苑
2.項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成
3.推售情況：現(xiàn)推c棟c1～c4梯的3～12層，b2棟的2～12層
4.宣傳主題：新天河、新市民
5.價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2
6.優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;
�、趦r格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;
�、畚挥趦�(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;
⑵劣勢分析
�、僦苓呁鈦砣丝谳^多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;
�、跇潜P周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;
③戶型設(shè)計一般，凸柱位較多，影響使用率;
對手二
1.項目名稱：紫林居
2.項目規(guī)模：由3幢連體9層組成
3.推售情況：現(xiàn)推c—h座的3～9層
4.宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5.價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2
6.優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
�、僭摌潜P是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;
�、卩徑煌ㄖ鞲傻傈S埔大道，交通異常便利;
�、墼摌潜P緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析
�、僭摌潜P部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;
�、谥苓呁鈦砣藛T多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;
③戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;
1.5.項目周邊配套狀況
1.社區(qū)配套
�、俅髮W(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校
�、谥袑W(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
�、坌W(xué)：昌樂小學(xué)
�、茔y行：中國建設(shè)銀行
⑤康體：天河體育中心、羽毛球館
1.6.項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：
1.充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨(dú)特的品牌形象。
2.把握市場需求，迎合買家心理
隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。
3.營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動
在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。
4.體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念
面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計更加“人性化”。2.項目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。所以，本項目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象
---“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”
以此定位入市，充分迎合市場，進(jìn)而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。
2.2.項目形象定位
在項目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心”的雙重“抵買”價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。
2.3.目標(biāo)客戶定位
作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個新地區(qū)(從東山——黃埔)的客戶都是本項目客戶。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：
1.區(qū)內(nèi)的買家
分析：員村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。
2.區(qū)域居民的子輩
分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。
3.區(qū)域居民的親屬、朋友
分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。
4.外來人口在該地置業(yè)
分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不太考慮。
2.4.目標(biāo)市場細(xì)分
針對目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場細(xì)分如下：
1、購買階層
1)自用：大眾市民(含拆遷戶)，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。
2)安居保值：高薪收入階層。
3)換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。
2、年齡層次：
中青年人為主(30~50歲)
3、家庭結(jié)構(gòu)：
三~五口之家為主
2.5.目標(biāo)客戶
市場仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下(即對準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體)就敝司合作的市場調(diào)查公司對廣州樓市的調(diào)查分析，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房價是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房價為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：
3.銷售策略建議
3.1.市場氣氛培養(yǎng)
敝司建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：
1.硬件塑造
⑴告知性工地展示
應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。
⑵戶外廣告設(shè)置
戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項目的認(rèn)知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。
�、窃O(shè)置精美的示范單位和樣板房
通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購買沖動，促進(jìn)成交。
2.軟性宣傳
⑴為區(qū)域造勢
通過報紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。
�、茷楸景缸≌靹�
目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。
⑶為樓盤造勢
形式一：軟性廣告宣傳;把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達(dá)。
形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。同時，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。
3.2.促銷手段建議
1.增加銷售點(diǎn)
敝司建議本項目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。
2.大型展銷會
選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。
3.潛在客戶開發(fā)
利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項目的客戶來源。同時，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家(以簽契約為準(zhǔn))給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。
4.提供額外優(yōu)惠
展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險。根據(jù)項目的實(shí)際情況，建議如下：
�、刨浰鸵荒旯芾碣M(fèi)
針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交
�、瀑浰鸵荒晏旌庸珗@門票
提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。
3.3.付款方式建議
針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：
付款方式
手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款
折扣88折9折91折93折
簽認(rèn)購書時付
定金10000
簽認(rèn)購書七天內(nèi)
(扣除定金)30%10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭30%
(扣除定金)
發(fā)展商提供24個月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭
一個月35%10%
二個月30%
三個月10%
辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%
4.宣傳策略
建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的.生活模式和身份象征”的概念，待;項目推出市場后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。
4.1.媒體選擇建議
�、艔V州日報
廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。
�、蒲虺峭韴�
全國十大報業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。
�、菑V州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。
價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認(rèn)識度。
�、葢敉鈴V告和指示路牌
�、僭跇潜P附近做指示路牌
�、诎褪寇嚿韽V告
�、蹣潜P工地周邊圍墻廣告
4.2.宣傳主題
本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對海景中心的理解
和廣告建議，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使之能在短時間內(nèi)建立起本項目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對本項目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動。
競爭對手分析
高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。
海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢。而對本項目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨(dú)特個性的項目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費(fèi)者的注視，促使消費(fèi)者作出購買行動。
“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”
4.3廣告創(chuàng)意及訴求
1、廣告創(chuàng)意
“海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會內(nèi)豐富多彩的高品味生活。
2、廣告訴求
在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。
3、表現(xiàn)手法
結(jié)合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項目廣告主題，在標(biāo)題等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項目的品牌形象和親和力。
4.4廣告宣傳推廣策略
1、項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主。
敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會生活的一顆新星”的鮮明形象。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可，帶動銷售。
2、第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn)，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn)。但配合了具體賣點(diǎn)的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活點(diǎn)猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑買家的面前，以引起買家的共鳴。
3、第三個階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動。
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