購物中心調研報告

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　　隨著中國人均擁有車輛大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設施在商業(yè)地產(chǎn)項目中的地位也越來越重要。在ret睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42個城市中，購物中心停車場車位數(shù)量達到58.6萬個，停車場建筑面積為2280萬平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。

　　本報告以北京、上海、成都、沈陽、西安、鄭州6個城市106個購物中心停車場作為重點研究樣本，綜合分析購物中心停車場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢。

　　八成購物中心有地下停車場

　　購物中心停車場根據(jù)其結構特征分類，可分為地下停車場、地面停車場、樓層停車場和屋頂停車場;目前84%的購物中心為地下停車場。樓層停車場是新興的停車場類型，停車場可以與購物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達率，有效提升高區(qū)的租金水平;一般樓層數(shù)較高的購物中心會采用這種停車場類型，如北京朝陽大悅城、北京世紀金源購物中心等。

　　此外，為了在固定空間中增加更多的停車位，不少購物中心已增設機械式立體停車設備。例如，沈陽大悅城在安裝機械式立體停車設備后，車位數(shù)量大幅增加。

　　購物中心停車場車位配比分析

　　一個設計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場能為購物中心帶來更多的人流及商機。根據(jù)國際慣例，每一百平方米商業(yè)建筑面積提供1個停車位比較合理。因此購物中心能否提供充足、便利的停車服務，成為其提高競爭力的重要手段，近五年修建的購物中心車位配比已達到1.37個/100平方米。

　　從城市來看，北京、沈陽的購物中心停車場建設最為完備，車位比超過1：100。上海作為全國經(jīng)濟中心，商業(yè)地產(chǎn)起步較早，部分購物中心建于十年前，配備的車位數(shù)量不足，拉低了整體車位配比;鄭州也面臨同樣問題。成都近五年來新建購物中心配比了大量停車位。然而與國際慣例相比，各地購物中心停車場車位配比普遍偏低。

　　購物中心停車場這樣運營

　　收費模式

　　與購物中心商業(yè)面積的平均租金相比，各地購物中心停車場的坪效偏低，僅作為購物中心補充收入來源。

　　上海購物中心停車場收費價格位居六城市之首，單個購物中心停車場平均坪效也高于其他城市。沈陽購物中心停車場大都由第三方停車場管理公司承包經(jīng)營，自負盈虧，因此收費標準要高于公共停車場平均時租價格。但沈陽停車周轉率偏低，導致購物中心停車場平均坪效不高。

　　西安和鄭州雖然時租價格最低，但由于車位配比不足，停車周轉率偏高，導致購物中心停車場被有效利用，坪效居于各城市前列。

　　運營策略

　　受購物消費時間特性影響，購物中心車位使用時段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日;此外，同日時段中，用餐時段是車位使用的高峰，每車停放時間也會相應增加。

　　針對以上特點，購物中心推出了相應的運營策略，一是針對時段差別利用價格杠桿如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調節(jié)車流量，以提高車位周轉率。例如，上海正大廣場在工作日16：00前累積消費滿300元可免費停車1小時，16：00后消費則無此優(yōu)惠;上海金橋國際商業(yè)廣場工作日中午任意非大賣場消費，可免11時-14時3小時停車費。

　　二是在節(jié)假日購物高峰期，不少購物中心或提高消費額度，或縮短停車時間限制，加速停車場的周轉率，緩解停車壓力。

　　購物中心停車場走向智能化

　　a、停車場管理將逐步走向智能化

　　智能停車場管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導、停車定位及反向尋車、車牌自動識別、自助繳費等子系統(tǒng)。同時需采用中央收費模式、遠距離讀卡技術等來實現(xiàn)智能化管理的功能。目前國內(nèi)智能停車場的發(fā)展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設備完善的智能停車場，未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。

　　b、停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘

　　伴隨智能停車場的發(fā)展，購物中心停車場將實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)，可通過場內(nèi)停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)分析總結消費者需求特征，為購物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。

　　北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92%的相關度。因此朝陽大悅城對停車場進行了智能化改造，如增加車輛進出坡道、升級車牌自動識別系統(tǒng)、調整車位導識體系等。改造完成后，當年銷售額提升約17%。

　　而隨著周圍商圈逐漸成熟，朝陽大悅城監(jiān)控到開車購物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶占比不斷提升。為此朝陽大悅城決定對原先的高層停車位進行改造，釋放出近2萬平方米的面積，打造成面對年輕時尚消費者的體驗式主題街區(qū)。

　　c、無人化停車服務逐漸普及

　　全自動機器人停車服務已在發(fā)達國家廣泛應用，沈陽皇朝萬鑫國際大廈引入了中國首個全自動立體停車庫，將空間利用率提升60%-100%，停車效率提升73%，減少人為失誤，提高人車安全。隨著我國勞動力成本的快速上升，購物中心停車場的管理人員將逐漸減少，自動化程度越來越高，無人化服務將逐漸普及。

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