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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告
存量房時(shí)代來(lái)臨,行業(yè)利潤(rùn)率降低。“十二五”末全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房戶均套數(shù)為1.08戶/套,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需已達(dá)平衡,正式開(kāi)啟存量房時(shí)代。2015年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售利潤(rùn)率僅為10%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)銷售利潤(rùn)率正回歸至各行業(yè)平均水平。故而舊瓶裝新酒,房企將從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商向綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變,重點(diǎn)布局租賃服務(wù)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng),房屋持有型收入和售后增值型收入將是房企突破開(kāi)發(fā)瓶頸的重點(diǎn)。
多項(xiàng)因素助推租賃服務(wù)發(fā)展。首先,規(guī)模高達(dá)2.53億的外來(lái)人口助長(zhǎng)租賃需求,“十二五”期間,我國(guó)流動(dòng)人口平均增長(zhǎng)約800萬(wàn)人。其次,北上廣深等一線城市人口聚集、房?jī)r(jià)高昂、限購(gòu)政策頻頻出臺(tái),“買改租”之風(fēng)已經(jīng)盛行。據(jù)統(tǒng)計(jì),限購(gòu)政策出臺(tái)后,年輕人租房比例增長(zhǎng)了2%。再者,90%的住房自有率與大城市中晚婚晚育趨勢(shì)的日漸凸顯,側(cè)面說(shuō)明租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間正有待挖掘。在政策的推波助瀾下,“購(gòu)租并舉”將是大勢(shì)所趨。
租賃服務(wù)將升級(jí),長(zhǎng)租公寓成契機(jī)。一方面,居民消費(fèi)觀念正在改變,2014年,租賃市場(chǎng)總?cè)丝谶_(dá)1億以上,年租金突破一萬(wàn)億,租賃服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展有潛力。另一方面,在租房人群中,77%的人年齡處于30歲以下,他們所強(qiáng)調(diào)的生活質(zhì)量、個(gè)性化和社交化的需求將進(jìn)一步引發(fā)租賃服務(wù)市場(chǎng)的升級(jí)。長(zhǎng)租公寓,作為彌補(bǔ)市場(chǎng)空白的切入點(diǎn),必將群雄逐鹿,風(fēng)起云涌。
供需雙增,助力物業(yè)服務(wù)快速發(fā)展。就需求而言,城鎮(zhèn)居民人均收入不斷增加,2015年上升至1.88萬(wàn),較2007年提高2倍有余,消費(fèi)潛力正待釋放,高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)有市場(chǎng)。就供給而言,存量房市場(chǎng)規(guī)模大,為物業(yè)服務(wù)的發(fā)展提供廣闊的空間。
借勢(shì)“互聯(lián)網(wǎng)+”和資本融合,搶灘社區(qū)O2O。各大房企正通過(guò)或并購(gòu)或上市的方式,擴(kuò)大規(guī)模,促使行業(yè)集中度提高。“互聯(lián)網(wǎng)+”的介入,使傳統(tǒng)的物業(yè)管理融入懶人化、智能化等科技元素,物業(yè)服務(wù)將更注重教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施的建設(shè),真正實(shí)現(xiàn)從對(duì)“物”的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)“人”的服務(wù)。尤其在社區(qū)中提供增值服務(wù),包括信息咨詢、房屋中介、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)等,打造物業(yè)服務(wù)新興業(yè)態(tài)。借助APP,實(shí)現(xiàn)線上線下有機(jī)融合,搶灘社區(qū)O2O。
發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)仍需克服各種障礙。
(1)個(gè)人出租比例過(guò)高,需開(kāi)拓更多房源渠道;
(2)法律法規(guī)缺失,權(quán)益難以保障;
(3)“安居樂(lè)業(yè)”傳統(tǒng)思想影響,租賃服務(wù)難立刻發(fā)展;
(4)初期投入大,成本回收長(zhǎng),資金鏈?zhǔn)请y點(diǎn)。
(5)物業(yè)服務(wù)業(yè)主消費(fèi)觀念仍需轉(zhuǎn)變,維權(quán)意識(shí)有待提高,自身利益無(wú)法切實(shí)得到保障。
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