房產(chǎn)銷售管理方案（精選10篇）
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開(kāi)展，我們需要提前開(kāi)始方案制定工作，方案是為某一行動(dòng)所制定的具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則、步驟和安排等。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編幫大家整理的房產(chǎn)銷售管理方案，歡迎大家分享。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇1
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤銷售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇2
高效的房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)，是在遵守《商品房銷售規(guī)范》的基礎(chǔ)上，在開(kāi)發(fā)商或代理商限定的時(shí)間內(nèi)，完成或超額完成指定項(xiàng)目的銷售工作的一定數(shù)量的員工集合。
一、組建一支高效的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，必須要做到以下幾點(diǎn)：
1、強(qiáng)有力的執(zhí)行力。必須要做到上傳下達(dá)，使銷售計(jì)劃、營(yíng)銷策略得到很好的執(zhí)行。
2、適當(dāng)、清晰的目標(biāo)和相關(guān)的專業(yè)技能。要制定適當(dāng)和清晰的團(tuán)隊(duì)銷售目標(biāo)和個(gè)人銷售目標(biāo)，并把這些目標(biāo)與個(gè)人激勵(lì)機(jī)制掛鉤。銷售人員應(yīng)該熟悉房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，擅長(zhǎng)房產(chǎn)銷售，最重要的是要有團(tuán)隊(duì)意識(shí)，相互之間能夠良好的合作，完成任務(wù)。
3、良好的溝通能力和相互信任。良好的溝通能力是一個(gè)銷售人員必不可少的，這包括外部溝通和內(nèi)部溝通。外部溝通主要是跟客戶的良好溝通，內(nèi)部溝通包括同事間的溝通和跟上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)間的溝通。相互信任則是員工對(duì)公司的信任，對(duì)產(chǎn)品的信任，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的信任和同事之間彼此品行和能力的相互信任。
4、恰當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)和內(nèi)外部的支持。優(yōu)秀的銷售管理者在團(tuán)隊(duì)中往往是擔(dān)任教練和后盾的角色，他們對(duì)團(tuán)隊(duì)提供指導(dǎo)和支持，并不試圖去控制它。
二、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的組建
1、人才的多元化、組合化，以實(shí)現(xiàn)技能的互補(bǔ)。房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)要有效的運(yùn)作，需要幾種不同技能類型的成員。第一、要有技術(shù)專程，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律、知識(shí)，擅長(zhǎng)銷售的人員，作為介紹組。第二、要有高效的溝通技巧，要善于聆聽(tīng)、反饋、解決客戶疑問(wèn)，作為洽談組。第三、迎賓組，年輕，相貌端莊，代表公司形象。第四、有解決問(wèn)題和決策的能力，能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出自己的建議，作為主管人員。
2、薪酬福利、績(jī)效考核。一般認(rèn)為，薪酬福利就是底薪和提成，績(jī)效考核就是任務(wù)的完成與否。其實(shí)這只是其中的一方面。
(1)、在薪酬福利中，薪和利主要指物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，也就是底薪和提成。酬和福指精神方面的獎(jiǎng)勵(lì)，包括公司對(duì)員工的認(rèn)可，上級(jí)同事給予的關(guān)懷和認(rèn)可，晉升的機(jī)會(huì)，對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)可等等，從而形成很強(qiáng)的凝聚力。
(2)、績(jī)效考核，績(jī)是指工作過(guò)程，效是指工作結(jié)果，考是檢驗(yàn)，核是檢查、核實(shí)、反饋和修改。這其中并不是單純看完成任務(wù)與否的結(jié)果，(如甲接待了100個(gè)客戶成交了10套，乙接待了50個(gè)客戶也成交了10套。結(jié)果一樣，但過(guò)程不一樣)也要看過(guò)程�？己说臅r(shí)候，除了檢查核實(shí)以外，還要反饋和修改。
3、房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)與精神支持——團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)。包括個(gè)人培訓(xùn)和整體培訓(xùn)。個(gè)人培訓(xùn)包括銷售人員的心理素質(zhì)培訓(xùn)和潛能培訓(xùn)，專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和銷售技巧培訓(xùn)。整體培訓(xùn)注重團(tuán)隊(duì)的工作協(xié)調(diào)性和相互信任感的培養(yǎng)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力。
4、加強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)銷售工作的追蹤。公司要建立一系列表格表單。如要求銷售人員填寫(xiě)《日銷售報(bào)表》、《日客戶接待表》。銷售主管則要填寫(xiě)《周銷售報(bào)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)分析表》等。僅通過(guò)報(bào)表、報(bào)單、報(bào)告來(lái)追蹤銷售情況還不夠，還要定期進(jìn)行電話或面對(duì)面的溝通，了解銷售人員的思想動(dòng)態(tài)變化，了解銷售人員業(yè)績(jī)未能達(dá)成的深層次原因，以便制定解決問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施。
三、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的組建流程
該項(xiàng)目在西南財(cái)經(jīng)大學(xué)附近，可充分利用高校資源，招聘一批剛畢業(yè)或大四實(shí)習(xí)的學(xué)生，他們雖然沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，但是年輕，有活力有激情，有闖勁。工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)可以通過(guò)一段時(shí)間的培訓(xùn)和實(shí)踐來(lái)實(shí)現(xiàn)。
初步面試——自主跑盤(項(xiàng)目附近沒(méi)有可以參考的樓盤，可以去做一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查)——人員復(fù)試——封閉培訓(xùn)——匯演考核(包括書(shū)面考核與口頭考核)——隊(duì)伍組建
房產(chǎn)銷售管理方案 篇3
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場(chǎng)分析
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%；土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。2003年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍；利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%；開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%；開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大；再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?003年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將婁底市漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)�？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好；
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等；
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、城西地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
3、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：
1、八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū)；
2、原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國(guó)貿(mào)商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理；
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋x室等；
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等)；
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2、地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。
3、發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4、住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
5、配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
6、婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
7、本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。
二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析
1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成�，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者；以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲。
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇4
一、開(kāi)盤主題：
對(duì)外傳達(dá)xx房產(chǎn)開(kāi)盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大xx房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)xx房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“xx第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立xx房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。
二、開(kāi)盤時(shí)間：
xxx年11月28日(暫預(yù)定)
三、活動(dòng)地點(diǎn)：
xx房產(chǎn)有限公司
四、剪彩嘉賓：
貴公司確定
五、擬邀媒體：
xx電視臺(tái)、xx廣告公司
六、活動(dòng)方案：
(一)前期準(zhǔn)備
1、到場(chǎng)嘉賓
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體
2、購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。
做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。
一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備
提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。(請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。)
5、其他準(zhǔn)備工作
提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
(二)開(kāi)盤前廣告發(fā)布
在《xx廣告》發(fā)布整版開(kāi)盤慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。
(三)開(kāi)盤之日媒體報(bào)道
開(kāi)盤當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái)、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳xx房產(chǎn)的開(kāi)盤慶典。
七、開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：
1、現(xiàn)場(chǎng)布置
售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺(tái)，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫(xiě)真。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫(huà)面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位，給客戶帶來(lái)溫馨和諧的感受。(效果圖附后)
會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分�，F(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營(yíng)造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。
主席臺(tái)區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景。
嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在會(huì)場(chǎng)入口處。簽到處配禮儀小姐。
禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。
貴賓休息區(qū)：可設(shè)在xx房產(chǎn)董事長(zhǎng)辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。
來(lái)賓休息區(qū)：可放在xx房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。
2、慶典剪彩儀式
3、精彩舞獅表演
4、樂(lè)隊(duì)歡奏、禮炮齊鳴
八、現(xiàn)場(chǎng)布置：
1、彩虹門
在xx房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢(shì)；
2、高空氣球
活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)上空布置4個(gè)紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開(kāi)盤的豎幅。
3、小氣球
施放xxx只高空小氫氣球，顯示對(duì)財(cái)富、人氣的上升與飛躍。
4、地毯
活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)及舞臺(tái)鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。
5、中國(guó)禮炮和彩花彈
中國(guó)禮炮和彩花彈288枚，意味好運(yùn)連發(fā)。
6、盆景
在慶典現(xiàn)場(chǎng)放置100盆盆景，增強(qiáng)效果。
7、舞獅
在儀式過(guò)程中穿插舞獅表演，預(yù)示著xx房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。
8、禮儀小姐
禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時(shí)為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。
九、活動(dòng)程序(11月28日安排)：
7：00—9：10總策劃?rùn)z查落實(shí)各項(xiàng)工作，布置到位情況；彩虹門、禮炮、主席臺(tái)、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位；檢查音響、電源、麥克風(fēng)、小氫氣球到位；禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，準(zhǔn)備好各自工作。
9：30—9：50嘉賓陸續(xù)到場(chǎng)，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。
10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布xx房產(chǎn)開(kāi)盤慶典正式開(kāi)始；
10：10—10：25市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、xx房產(chǎn)董事長(zhǎng)致辭；
10：25主持人宣布剪彩儀式開(kāi)始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場(chǎng)
10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開(kāi)始；剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動(dòng)、樂(lè)隊(duì)歡奏；放飛氫氣球，活動(dòng)進(jìn)入高潮；
10：45—10：50首位客戶簽約。
10：50-11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。
十、其它設(shè)備：
落實(shí)好電源、麥克風(fēng)、音響、樂(lè)器、簽到臺(tái)、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺(tái)、氫氣球的采購(gòu)；停車場(chǎng)的安排，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的安全及相關(guān)后勤保障。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇5
一、方案背景：
網(wǎng)站原創(chuàng)內(nèi)容不足，缺乏品牌欄目，急需提升在同行網(wǎng)站中的競(jìng)爭(zhēng)力。
二、方案目的：
打造品牌特色欄目，逐步確立自己的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，探索創(chuàng)新發(fā)展思路
三、詳細(xì)方案：
1、 欄目概述：當(dāng)前房產(chǎn)網(wǎng)站的“看房，評(píng)房，淘房”等相關(guān)信息報(bào)道都是站在專家角度或者行業(yè)人士的角度來(lái)寫(xiě)的，對(duì)于大多數(shù)平民百姓來(lái)說(shuō)有種理解上的隔閡。我們這個(gè)欄目定位服務(wù)對(duì)象為普通百姓，這一群體并不具有房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，我們以普通人的角度，用平白的話語(yǔ)，風(fēng)趣的語(yǔ)言風(fēng)格來(lái)講述對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)。用平常話講述我們購(gòu)房人的平常故事。
2、 欄目詳情：
欄目名稱：樓市巡捕 模仿樓市刺客，目的意義一樣，捕捉樓盤最新消息，尋找樓盤不足之處，捕捉房產(chǎn)交易問(wèn)題，尋找物業(yè)中介“損招”。第一時(shí)間，客觀，簡(jiǎn)單，真實(shí)的對(duì)樓房做出評(píng)價(jià)，為購(gòu)房提供指導(dǎo)。
子欄目：踩盤先鋒：提供最新看房團(tuán)信息，房產(chǎn)圈小道消息（目的是吸引受眾）
防不勝房：容易上當(dāng)之處，購(gòu)房技巧
窩窩訪談（俺說(shuō)俺家，吾房吾談）：采訪業(yè)主，提高互動(dòng)性，參與性，建立受眾資料庫(kù)樓“語(yǔ)”點(diǎn)點(diǎn)通：房產(chǎn)基本知識(shí)學(xué)習(xí)
3、服務(wù)對(duì)像：廣大有房產(chǎn)信息需求的普通百姓，這是個(gè)最大的受眾群體，爭(zhēng)取他們參與進(jìn)來(lái)，提高網(wǎng)站的參與性和互動(dòng)性，留住人氣，提升名氣。
4、資料來(lái)源：主欄目“樓市巡捕”完全有網(wǎng)站編輯原創(chuàng)，可適當(dāng)增加輔助說(shuō)明性材料。（有點(diǎn)難度）
子欄目有網(wǎng)站編輯和互動(dòng)對(duì)象提供，并可以整合網(wǎng)絡(luò)相關(guān)資源重新發(fā)布。（除訪談之外，其他內(nèi)容在網(wǎng)上應(yīng)該容易找到）
5、推廣方法：自身網(wǎng)站推廣 論壇貼吧推廣 但我感覺(jué)不能馬上見(jiàn)效，最重要的做原創(chuàng)，做特色，內(nèi)容為王，更新及時(shí)，持之以恒。（或者活動(dòng)聯(lián)盟，目前沒(méi)有具體思路）
6、有關(guān)問(wèn)題：雖然不是專題，是個(gè)長(zhǎng)期欄目，固定欄目，但技術(shù)允許的話，最好做專題頁(yè)面，至少要有點(diǎn)色彩，不能像普通網(wǎng)頁(yè)那樣單調(diào)（背景都是白色），至少提供兩種頁(yè)面設(shè)計(jì)效果，對(duì)比中才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)最好的，最適合的。征求大家的意見(jiàn)。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇6
根據(jù)市局20xx年房產(chǎn)管理工作會(huì)議精神，為做好今年房屋修繕工作，市局決定對(duì)房屋修繕工程防水卷材、給排水管材進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)�，F(xiàn)制定如下工作方案。
一、指導(dǎo)思想
貫徹“三個(gè)代表”重要思想，推進(jìn)房屋修繕工程管理公開(kāi)、公正、公平運(yùn)作的市場(chǎng)化進(jìn)程；節(jié)省工程材料費(fèi)用，保證工程質(zhì)量，提高修繕資金的使用效益；解決好房屋使用功能問(wèn)題，把修繕管理工作落到實(shí)處，讓廣大居民群眾滿意。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
為加強(qiáng)房屋修繕工程材料招標(biāo)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng)：白文
副組長(zhǎng)：吳德仁 范民 黃殿忠
成員單位由市局物業(yè)處、財(cái)計(jì)處、監(jiān)察處、市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站組成。辦公室設(shè)在物業(yè)處，主任任洪生。
同時(shí)成立房屋修繕工程防水卷材、給排水管材招標(biāo)評(píng)審小組（評(píng)標(biāo)委員名單附后）。
三、招標(biāo)原則
公開(kāi)推薦、公開(kāi)考察、公開(kāi)確定入圍廠商，公平競(jìng)爭(zhēng)，公正綜合評(píng)議確定中標(biāo)廠商。
四、材料招標(biāo)范圍
1、材料種類。按照省建設(shè)廳、市建委的有關(guān)文件精神和我局綜合維修的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際效果，屋面卷材選用SBS彈性體改性瀝青防水卷材；給水管材選用聚丙烯塑料管材（PPR）；室內(nèi)排水管材選用改性聚氯乙烯管材（UPVC）。
2、材料用量。經(jīng)初步測(cè)算，本次材料招標(biāo)屋面防水卷材用量約為55萬(wàn)平方米（涉及面積）；給水管材用量約15萬(wàn)延長(zhǎng)米（立杠及支管）；排水管材用量約12萬(wàn)延長(zhǎng)米（立杠及支管）。
3、材料標(biāo)準(zhǔn)。屋面防水卷材采用GB 18242---2000標(biāo)準(zhǔn)，排水管材采用GB/T 5836.1---92和GB/T 5836.2---92標(biāo)準(zhǔn)，給水管材采用GB/T18742.1---2002標(biāo)準(zhǔn)。
五、材料招標(biāo)的組織實(shí)施
�。ㄒ唬┩扑]階段
由各區(qū)局、公司推薦材料生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商（名稱，地址、聯(lián)系電話），被推薦的材料廠商的資金信譽(yù)、企業(yè)資質(zhì)、設(shè)備生產(chǎn)和供貨能力應(yīng)不低于2004年中標(biāo)的供貨廠商，并由被推薦的廠家或供應(yīng)商提供以下材料：
1、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可、法定代表人資格證書(shū)、法人授權(quán)委托書(shū)；
2、省、市建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的準(zhǔn)用證；
3、企業(yè)產(chǎn)品執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)標(biāo)、行標(biāo)、企標(biāo)；
4、產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)部門出具的產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告；
5、國(guó)家、省、市建設(shè)主管部門的推薦使用書(shū)（給水管材須有衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的衛(wèi)生許可和檢驗(yàn)報(bào)告）；
6、委托銷售代理證書(shū)；
7、企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)設(shè)備、技術(shù)力量及生產(chǎn)能力；
8、企業(yè)主要業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介；
9、企業(yè)質(zhì)量體系認(rèn)證資料；
10、材料報(bào)價(jià)；
11、銀行出具的資信證明。
�。ǘ┙M織考察，確定入圍廠家或供應(yīng)商
各單位推薦材料廠家名單及上報(bào)書(shū)面材料齊備后，市局組織各有關(guān)單位及物業(yè)、財(cái)計(jì)、監(jiān)察、質(zhì)監(jiān)部門對(duì)推薦的材料生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商進(jìn)行考察�？疾斓闹攸c(diǎn)為產(chǎn)品質(zhì)量及其保障措施、企業(yè)信譽(yù)、知名度、生產(chǎn)能力、產(chǎn)品供貨能力、產(chǎn)品是否適合修繕工程等。對(duì)2004中標(biāo)單位，今年可不再組織考察�？疾旌�，召開(kāi)參加考察的單位和部門會(huì)議，研究確定招標(biāo)入圍生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商5-6家。
�。ㄈ┙M織招標(biāo)和評(píng)標(biāo)會(huì)議，確定中標(biāo)廠家或供應(yīng)商
確定入圍材料生產(chǎn)企業(yè)或供應(yīng)商后，由市局組織按下列程序進(jìn)行招標(biāo)工作：
1、制定招標(biāo)文件即標(biāo)書(shū)。招標(biāo)書(shū)包括投標(biāo)須知、投標(biāo)材料（標(biāo)的）、投標(biāo)材料報(bào)價(jià)、技術(shù)要求、投標(biāo)程序及費(fèi)用、投標(biāo)文件內(nèi)容、評(píng)標(biāo)原則、廢標(biāo)條件、招標(biāo)書(shū)解釋。
2、向入圍廠商發(fā)送招標(biāo)通知，并按時(shí)間收集投標(biāo)單位送達(dá)投標(biāo)資料。招標(biāo)通知應(yīng)明確招標(biāo)文件購(gòu)買費(fèi)用500元/份，領(lǐng)取招標(biāo)文件的，購(gòu)買費(fèi)不退；投標(biāo)保證金在投送投標(biāo)文件的同時(shí)，交納2000元/廠商，未中標(biāo)的，保證金返還，中途撤標(biāo)的，保證金不退，中標(biāo)的在簽署合同之日起至三個(gè)月后以予返還。
3、向送達(dá)投標(biāo)書(shū)的廠商發(fā)送評(píng)標(biāo)會(huì)議通知，按通知規(guī)定的時(shí)間組織房屋修繕工程防水材料、給排水管材招標(biāo)評(píng)審小組成員召開(kāi)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)會(huì)議，按《20xx年房屋修繕工程材料招標(biāo)評(píng)標(biāo)方法》確定中標(biāo)單位。防水材料廠商確定3-4家，給排水廠商各3-4家，（附后《20xx年房屋修繕工程材料招標(biāo)評(píng)標(biāo)方法》）。當(dāng)評(píng)標(biāo)確定的材料供應(yīng)廠商未能達(dá)到以上數(shù)量時(shí)，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組可在不低于已確定的中標(biāo)廠商所具備的各項(xiàng)條件下，選擇材料廠商，召開(kāi)補(bǔ)充評(píng)標(biāo)會(huì)議，評(píng)審增加中標(biāo)廠商。
4、由局物業(yè)處、財(cái)計(jì)處、監(jiān)察處及區(qū)局、公司代表與中標(biāo)單位進(jìn)一步協(xié)商確定最終雙方認(rèn)可的材料價(jià)格、付款方式。
六、中標(biāo)材料合同與使用管理
�。ㄒ唬┎少�(gòu)合同簽定
20xx年的招標(biāo)采購(gòu)的合同統(tǒng)一由各區(qū)局、公司，與中標(biāo)材料生產(chǎn)企業(yè)或供應(yīng)商直接簽定采購(gòu)合同。
1、接到中標(biāo)通知后，區(qū)局、公司按評(píng)標(biāo)、協(xié)商確定的價(jià)格，付款方式及廠商在評(píng)標(biāo)會(huì)及在協(xié)商中確定的各項(xiàng)承諾，聯(lián)系本單位實(shí)際所需，按工程工期、各種材料需用量計(jì)劃，簽定各種材料采購(gòu)總量合同。合同應(yīng)明確供貨數(shù)量、時(shí)間范圍、材料規(guī)格型號(hào)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、交貨地點(diǎn)、產(chǎn)品標(biāo)識(shí)及交驗(yàn)規(guī)則、保質(zhì)期限、質(zhì)量保證金、材料質(zhì)量事故賠償、付款方式及期限，雙方違約責(zé)任條款等。支付供貨廠商貨款時(shí)，購(gòu)貨方須經(jīng)確認(rèn)供貨方按合同約定，完全正確地履行了合同約定的各項(xiàng)條款。為確保工程材料質(zhì)量，購(gòu)貨方應(yīng)扣留供貨方應(yīng)付貨款的10%材料質(zhì)量保證金。
2、根據(jù)總合同約定，由房屋修繕工程項(xiàng)目基層公司（房管所）與材料廠商簽定具體項(xiàng)目的材料需用量預(yù)約單，明確具體數(shù)量、進(jìn)貨時(shí)間、地點(diǎn)、交驗(yàn)規(guī)則、用貨（時(shí)間、地點(diǎn)、用量）變更和誤時(shí)、缺量、質(zhì)量不合格等違約責(zé)任條款。
3、區(qū)局、公司要加強(qiáng)中標(biāo)材料管理，貫徹材料驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量認(rèn)證制度，嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定的各項(xiàng)條款。一是落實(shí)棟號(hào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度監(jiān)審驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量工作，二是落實(shí)工程監(jiān)理制度監(jiān)審驗(yàn)質(zhì)工作，三是執(zhí)行質(zhì)量監(jiān)督制度接受修繕工程監(jiān)督站驗(yàn)質(zhì)核定。
合同簽署一式三份，雙方各留存一份，另一份在工程驗(yàn)收資料中存檔備案。
�。ǘ┴瀼刂袠�(biāo)材料驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量上報(bào)認(rèn)證制度
在合同執(zhí)行中，區(qū)局、公司要嚴(yán)格貫徹落實(shí)中標(biāo)材料驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量認(rèn)證制度，作好材料進(jìn)場(chǎng)認(rèn)證單工作（以下簡(jiǎn)稱認(rèn)證單）。一是每次進(jìn)場(chǎng)的材料由基層公司（房管所）的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)同項(xiàng)目監(jiān)理工程師和項(xiàng)目施工單位按需用量預(yù)約單，認(rèn)真驗(yàn)收進(jìn)場(chǎng)材料數(shù)量和表觀質(zhì)量，并按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求及時(shí)做好材料復(fù)試工作，認(rèn)定符合要求后，及時(shí)做好三方簽字認(rèn)證工作，認(rèn)證單存檔備查，作為進(jìn)場(chǎng)材料匯總的質(zhì)量和數(shù)量依據(jù)；二是每月上報(bào)市修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站（定額站）進(jìn)場(chǎng)材料匯總表；三是上報(bào)的進(jìn)場(chǎng)材料匯總表須經(jīng)市修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站核定簽字后，由市局物業(yè)處按中標(biāo)通知有關(guān)貨款支付規(guī)定支付區(qū)局、公司貨款。區(qū)局、公司按各自的采購(gòu)總合同約定向材料廠商支付材料款。
質(zhì)量保證金的支付，應(yīng)以最后一次支付材料款之日起計(jì)算，一年以后付給材料廠商，如一年中，發(fā)現(xiàn)因材料質(zhì)量即經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)抽取實(shí)樣進(jìn)行材料物理指標(biāo)檢驗(yàn)結(jié)果不合格的，質(zhì)量保證金一律沒(méi)收。在廠商承諾的保質(zhì)期中，材料質(zhì)量原因發(fā)生的質(zhì)量事故，按合同約定的相關(guān)賠償條款，由材料廠商按合同履約。不履約的，由區(qū)局、公司向其提起法律訴訟，由法院按合同有關(guān)條款以予強(qiáng)制執(zhí)行。
（三）加強(qiáng)中標(biāo)材料的使用管理
各單位要加強(qiáng)中標(biāo)防水卷材和給排水管材使用管理，嚴(yán)格按合同及國(guó)家、省市有關(guān)工程材料控制的要求，驗(yàn)收每次進(jìn)場(chǎng)的材料，對(duì)于中標(biāo)企業(yè)報(bào)送的樣品進(jìn)行封樣，對(duì)于在材料使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)廠家供貨與樣品不一致的，使用單位有權(quán)予以退貨并要求賠償。材料進(jìn)貨應(yīng)按照以下程序檢驗(yàn)：清點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)數(shù)量品種規(guī)格、確認(rèn)材料標(biāo)識(shí)、收取進(jìn)場(chǎng)材料合格證、按有關(guān)《材料標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)其重量、尺寸、面積、規(guī)格、厚度和外觀進(jìn)行檢驗(yàn)，并按《材料標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的批量抽取試件到法定的檢測(cè)部門進(jìn)行復(fù)試，復(fù)試報(bào)告應(yīng)有監(jiān)理工程師核驗(yàn)蓋章，復(fù)試不合格的，按合同有關(guān)違約條款處理。各單位加強(qiáng)檢查，嚴(yán)禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修繕工程質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不按要求收驗(yàn)材料的，無(wú)合格證和復(fù)試報(bào)告的，不使用中標(biāo)材料或以次充好的，要按《房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程質(zhì)量管理辦法》有關(guān)規(guī)定以予處罰。市局物業(yè)處不定期進(jìn)行抽查，如發(fā)現(xiàn)使用偽劣材料或其它材料，市局將不予結(jié)算。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇7
豪苑小區(qū)將定于xxxx年xx月xx日開(kāi)工，小區(qū)項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)已準(zhǔn)備齊全，現(xiàn)將銷售策劃定制如下：
一、銷售客觀準(zhǔn)備
銷售客觀準(zhǔn)備從以下方面體現(xiàn)
二、銷售部的確定
銷售部擬定在小區(qū)主路段，距離小區(qū)大約二百米以內(nèi)設(shè)置，銷售部面積，大約在50－60平方米左右，內(nèi)設(shè)布置應(yīng)簡(jiǎn)潔大方，但必須突出和詳盡的展示小區(qū)整體的、局部的規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念。
三、銷售團(tuán)隊(duì)的建立
銷售團(tuán)隊(duì)成員必須經(jīng)過(guò)銷售培訓(xùn)，通過(guò)銷售培訓(xùn)讓團(tuán)隊(duì)成員熟知房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，并能詳盡了解小區(qū)的整體規(guī)劃和企業(yè)意圖，使銷售人員在策略的指導(dǎo)下深刻的理解項(xiàng)目。word.org理解項(xiàng)目的層面不僅僅是對(duì)項(xiàng)目的全面了解，更是對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)的深刻理解。只有深刻的理解項(xiàng)目，才會(huì)對(duì)豪苑小區(qū)有很強(qiáng)的自信心，銷售培訓(xùn)同時(shí)要對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)的銷售組織的理解，崗位職責(zé)的理解，銷售流程的理解等，這些會(huì)更好的加強(qiáng)銷售流程的完成和對(duì)銷售氛圍的營(yíng)造。
四、產(chǎn)品價(jià)格的策略
一價(jià)格是消費(fèi)者最為敏感的話題，也是小區(qū)項(xiàng)目投資利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。此次小區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)定位“低開(kāi)高走”模式，這里所說(shuō)的低是指略低于本市其他房產(chǎn)公司的房?jī)r(jià)定在1％－3％。
二當(dāng)小區(qū)建設(shè)進(jìn)行到第
五、銷售渠道的建立
主要選擇直接銷售，通過(guò)小區(qū)項(xiàng)目的整體廣告和銷售人員的走訪陌拜等方式使消費(fèi)者了解和認(rèn)識(shí)豪苑小區(qū)，這樣可以降低銷售費(fèi)用，同時(shí)有利于提高企業(yè)的工作效率和樹(shù)立良好的企業(yè)形象。也可以使公司直接了解消費(fèi)者的需要，及時(shí)了解文化趨勢(shì)，縮短消費(fèi)者和公司溝通的渠道。以上是指與代理商銷售的比較。
六促銷策略
隨著購(gòu)房者的理性決策意識(shí)的不斷加強(qiáng)，在很大程度上，讓樓盤的推廣銷售難并增加，一個(gè)樓盤銷售用周期不斷延長(zhǎng)。而延長(zhǎng)銷售周期就會(huì)面對(duì)更大的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)的利潤(rùn)分成受到很大的影響。選擇怎樣的促銷手段，在營(yíng)銷策劃中起到了關(guān)鍵性的作用。
銷售人員必須做到對(duì)銷售流程的嚴(yán)格遵守，并控制整個(gè)銷售環(huán)節(jié)。
1、銷售控制表�？梢灾庇^的顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況，并以此制度銷售改進(jìn)策略。
2、來(lái)電、來(lái)客的登記。登記來(lái)電、來(lái)客情況，完成對(duì)來(lái)電、來(lái)客的需求，意愿、特征的登記。
3、銷售登記：管理和登記銷售的情況，包括認(rèn)購(gòu)資料，認(rèn)購(gòu)合同，產(chǎn)權(quán)資料，付款資料。
4、換、退房管理。在銷售過(guò)程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結(jié)果。
5、催交欠款：處理銷售過(guò)程中的樓款催交處理。
6、成交客戶資料管理。登記已成交客戶詳細(xì)資料，方便公司營(yíng)銷假人員有第一手資料，對(duì)客戶進(jìn)行分析，從而最大限度提高對(duì)客戶的服務(wù)。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇8
1、簡(jiǎn)介
具體操作來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷通常首先是建立自己的網(wǎng)站(homepages)，然后借助各種方式，讓消費(fèi)者獲知該營(yíng)銷項(xiàng)目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，而消費(fèi)者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè)，了解正在營(yíng)銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)可以在線向房地產(chǎn)營(yíng)銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的理想方式，最大特色即在于“足不出戶，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看，一個(gè)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站，購(gòu)房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用手指輕輕點(diǎn)擊鼠標(biāo)就一覽無(wú)余、盡收眼底，在對(duì)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后，購(gòu)房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過(guò)去十分耗費(fèi)時(shí)間、口舌和精力的選房過(guò)程,在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的環(huán)境中,變得十分輕松有趣和迅速快捷。
理論上，通過(guò)網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同。不過(guò)在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi)，消費(fèi)者直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見(jiàn)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目前最主要的目的，還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)或者電話進(jìn)一步溝通，為成交做好前期工作。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的特性:網(wǎng)站是基礎(chǔ),推廣是手段,贏利是目的!
2、整體思路
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目的
1、宣傳項(xiàng)目，為項(xiàng)目銷售積累客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，擴(kuò)大項(xiàng)目的品牌和市場(chǎng)知名度。
2、宣傳品牌，提升企業(yè)知名度、認(rèn)可度和美譽(yù)度，為企業(yè)的后期產(chǎn)品銷售打下市場(chǎng)基礎(chǔ)。
網(wǎng)絡(luò)推廣方式
1、活動(dòng)推廣線：通過(guò)一系列網(wǎng)絡(luò)主題策劃活動(dòng)，提高新聞曝光點(diǎn)，帶來(lái)人氣，帶動(dòng)產(chǎn)品銷售。
2、產(chǎn)品推廣線：對(duì)項(xiàng)目全方位立體宣傳，通過(guò)各種網(wǎng)絡(luò)資源手段定期系列宣傳項(xiàng)目和企業(yè)。
3、廣告推廣線：長(zhǎng)期固定廣告位跟重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)重大廣告位相結(jié)合。
網(wǎng)絡(luò)推廣策略
隨著我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)的影響逐步滲透到人們生產(chǎn)、生活、工作的每個(gè)角落。巨大的上網(wǎng)人群為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷提供了堅(jiān)實(shí)的背景，以全新的“網(wǎng)上售樓處”為標(biāo)志的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。
房地產(chǎn)搜索引擎營(yíng)銷
Web2.0時(shí)代，大眾獲取信息行為模式正逐漸轉(zhuǎn)向具有鮮明網(wǎng)絡(luò)特質(zhì)的AISAS(Attention注意、Interest興趣、Search搜索、Action行動(dòng)、Share分享)，搜索信息已經(jīng)成為工作日網(wǎng)絡(luò)使用第一需求。借助這一網(wǎng)民需求，天展網(wǎng)絡(luò)品牌聯(lián)播精準(zhǔn)廣告投放強(qiáng)化房地產(chǎn)的搜索引擎營(yíng)銷，提升房地產(chǎn)廣告投放的精準(zhǔn)度。
房地產(chǎn)微博營(yíng)銷
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)是品牌競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以實(shí)實(shí)在在的物業(yè)在樓市中構(gòu)筑其品牌基礎(chǔ)，堆積其無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)品牌的構(gòu)建需要通過(guò)向用戶不斷傳遞企業(yè)信息和品牌價(jià)值觀，在主動(dòng)、自覺(jué)和精心的品牌形象創(chuàng)造和維護(hù)中逐步形成。到目前為止，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾乎從開(kāi)發(fā)商、承銷商、代理商、研究咨詢機(jī)構(gòu)到廣告商，均在微博平臺(tái)上開(kāi)通了企業(yè)和高層的官方微博，為傳播企業(yè)文化、企業(yè)品牌做積累。利用微博平臺(tái)，幫助企業(yè)和個(gè)人以更低的成本快速發(fā)布信息，通過(guò)與用戶共享和互動(dòng)的方式更快獲得用戶的認(rèn)可，建立起企業(yè)的口碑和品牌，已經(jīng)是房產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方式。
活動(dòng)推廣思路
項(xiàng)目盡管市場(chǎng)定位、客群界定方面有所不同，但從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，首次置業(yè)和改善置業(yè)等剛性需求依然存在，且在一段時(shí)間內(nèi)是市場(chǎng)的主導(dǎo)，客戶的購(gòu)房需求仍很旺盛。我們?cè)噲D從客戶心理出發(fā)，去打動(dòng)他們。其實(shí)最有效的推廣方式就是和客戶進(jìn)行心靈的溝通，直達(dá)客戶內(nèi)心，以情動(dòng)人，增強(qiáng)銷售力的轉(zhuǎn)換。 經(jīng)過(guò)前期與發(fā)展商和代理公司的深入溝通，熱線房產(chǎn)針對(duì)項(xiàng)目的不同客群為項(xiàng)目量身定做了一系列活動(dòng)，意在與客戶進(jìn)行心靈的溝通，結(jié)合樓盤訴求、聚集人氣，促進(jìn)銷售。
3、推廣方式
A、SEO(Search Engine Optimization，搜索引擎優(yōu)化)
搜索引擎優(yōu)化是中小企業(yè)最常見(jiàn)的一種推廣方式之一，主要是通過(guò)搜索引擎的排名來(lái)提高網(wǎng)站的最大程度曝光率，從而提升網(wǎng)站的流量，來(lái)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷售。當(dāng)然對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)更傾向于用戶的體驗(yàn)化，也就是常規(guī)說(shuō)到的UEO。
B、 PPC(Pay Per Click點(diǎn)擊付費(fèi)廣告)
點(diǎn)擊付費(fèi)廣告對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)來(lái)說(shuō)大量采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來(lái)付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點(diǎn)擊，常規(guī)網(wǎng)站比較常見(jiàn)的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當(dāng)然現(xiàn)在也有一些電子商務(wù)網(wǎng)站采用了該推廣模式，最大的優(yōu)勢(shì)就是把每一分都花在了刀刃之中。
C、博客營(yíng)銷
博客營(yíng)銷也同樣是一種很不錯(cuò)的推廣營(yíng)銷方式，最主要的目的是對(duì)公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的問(wèn)題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用，在博客推廣中不在于多，在于的是精，提供和傳遞有價(jià)值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。
D、B2B平臺(tái)推廣
B2B電子商務(wù)平臺(tái)在現(xiàn)在對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)也是屬于比較火的一種推廣方式，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥腵對(duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷售，典型的B2B平臺(tái)有阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、環(huán)球資源網(wǎng)等等，B2B推廣特別是針對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)B2B數(shù)量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則，把大量有效的時(shí)間花費(fèi)在有價(jià)值的B2B上，而其他的網(wǎng)站就僅僅是屬于信息發(fā)布平臺(tái)。
E、電子郵件營(yíng)銷
電子郵件營(yíng)銷在中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)對(duì)于企業(yè)還沒(méi)有做到能夠合理的有效運(yùn)用，在這一點(diǎn)上面做電子郵件營(yíng)銷中國(guó)還是處于發(fā)展中，但是不過(guò)現(xiàn)在電子郵件被大量的一些虛假?gòu)V告信息和垃圾信息所采用，一個(gè)郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當(dāng)然其實(shí)對(duì)于電子營(yíng)銷營(yíng)銷來(lái)說(shuō)也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經(jīng)過(guò)制作之后，對(duì)產(chǎn)品、促銷、榮譽(yù)、刊物和相關(guān)資訊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效傳播，當(dāng)然最主要的就是內(nèi)容和資源，這個(gè)在企業(yè)中應(yīng)該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對(duì)推廣是能夠達(dá)到很好的效果的，特別是現(xiàn)在行業(yè)之間的差異化一定要注意，可以通過(guò)一些付費(fèi)的方式獲取目標(biāo)客戶群體的郵件庫(kù)資源，當(dāng)然一定是有價(jià)值的。
F、新聞軟文營(yíng)銷
這一種方式在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)采用的是越來(lái)越多，大部分的企業(yè)開(kāi)始了采用了軟文營(yíng)銷進(jìn)行推廣，然后在大型行業(yè)門戶或者是大型網(wǎng)站進(jìn)行傳播，不過(guò)最主要的是注意幾個(gè)方面：
1、內(nèi)容的真實(shí)性
2、內(nèi)容的價(jià)值型
3、內(nèi)容的推廣方向，這幾點(diǎn)一定要明確，最主要的是有效的信息，當(dāng)然公關(guān)類的先拋一邊，因?yàn)槟莻�(gè)技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。
G、 QQ群推廣
QQ作為現(xiàn)在中國(guó)使用群體最多的即時(shí)通交流工具，對(duì)現(xiàn)在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現(xiàn)在的QQ群，對(duì)推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是QQ群郵箱，QQ群信息發(fā)布，當(dāng)然還是有一定技巧，QQ群推廣不易采用苦力的方式，因?yàn)椴灰走@種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對(duì)推廣能夠起到很大的作用，因?yàn)镼Q是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營(yíng)銷。
當(dāng)然了，網(wǎng)站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用于自己所服務(wù)的對(duì)象，具體問(wèn)題具體對(duì)待。只要選對(duì)方法，堅(jiān)持下去，就能得到預(yù)期的效果。
4、營(yíng)銷渠道
幾年前，普通購(gòu)房者較單純，看到電視、報(bào)紙、雜志、公交站臺(tái)的樓盤廣告就會(huì)奔向售樓部。而如今購(gòu)房行為嫣然成為一門高深的“學(xué)問(wèn)”。據(jù)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止2010年6月，至少62.7%的購(gòu)房者在購(gòu)房行為中多了以下幾個(gè)步驟：獲知樓盤信息（硬廣、口碑）、上網(wǎng)搜索相關(guān)信息、現(xiàn)場(chǎng)看樓、再次搜索信息、購(gòu)買。由此可見(jiàn)互聯(lián)網(wǎng)在房產(chǎn)營(yíng)銷中的地位，那么針對(duì)房產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷
5、現(xiàn)狀與問(wèn)題
1. 被動(dòng)的接受互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品
不管是web1.0時(shí)代，還是web2.0或者是現(xiàn)在社交化趨勢(shì)下的網(wǎng)絡(luò)媒體，開(kāi)發(fā)商作為重要的客戶，網(wǎng)站基于自身盈利角度，不斷開(kāi)發(fā)新的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，想盡一切辦法售賣給客戶，這就出現(xiàn)甲網(wǎng)站搞個(gè)活動(dòng)，乙網(wǎng)站立刻抄襲，換個(gè)名字繼續(xù)賣，市場(chǎng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，而開(kāi)發(fā)企業(yè)只能被動(dòng)的接受產(chǎn)品。
2. 形而上學(xué)的迷信專業(yè)度
相比其他行業(yè)網(wǎng)站，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)垂直媒體針對(duì)自身的專業(yè)度提高是有目共睹的，從早期的踩盤、看房日記，到專業(yè)的市場(chǎng)分析、數(shù)據(jù)報(bào)告，可謂是專業(yè)度越來(lái)越高，但互聯(lián)網(wǎng)最核心的用戶群卻沒(méi)有抓住，而是利用這種形而上學(xué)的專業(yè)度，給開(kāi)發(fā)商形成了一種思維：只有這些媒體才是專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷平臺(tái)。但事實(shí)是，往往本地最具人氣的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，卻是那些有草根屬性的網(wǎng)站，他們可能沒(méi)有專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)文章，但因?yàn)榫哂袕?qiáng)烈的生活化社區(qū)生態(tài)，目標(biāo)客群才是最集中的。但由于形而上學(xué)的這種態(tài)度，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行投放時(shí)候，往往忽略，造成了不精準(zhǔn)性。
3. 過(guò)度的迷信房產(chǎn)電商
作為一個(gè)早期以出售網(wǎng)絡(luò)媒體冷門廣告位而誕生的模式，隨著大家的追捧，2013年成為房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷界的寵兒，曾被叫停房產(chǎn)電商的蘇州，一個(gè)江南城市，房產(chǎn)電商的投放份額，某網(wǎng)站已經(jīng)超過(guò)7000萬(wàn)，威力可見(jiàn)一斑。
但事實(shí)是，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)垂直媒體的專業(yè)度是體現(xiàn)在自身的媒體專業(yè)素養(yǎng)方面，所謂的房地產(chǎn)電商，是不會(huì)有專業(yè)的開(kāi)發(fā)公司或者營(yíng)銷公司專業(yè)的，而大規(guī)模的推廣所謂電商，又產(chǎn)生了行業(yè)的數(shù)據(jù)造假，大而空的形式主義、乃至更嚴(yán)重的潛規(guī)則等眾多問(wèn)題。
電子商務(wù)僅僅是房產(chǎn)電商包裝的一個(gè)概念而已，換言之，也是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，中國(guó)的電子商務(wù)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，依舊不夠成熟，何況房產(chǎn)這種大宗消費(fèi)呢?
過(guò)多的迷信和依賴網(wǎng)站的所謂“拓客”“收籌”是一種本末倒置的行為。媒體就是媒體，而不是代理公司，對(duì)于媒體而言，漸漸喪失了媒體屬性和公信力，也是非常悲哀的事情。
4. 舍本求末夸大營(yíng)銷而放棄產(chǎn)品本質(zhì)
為了快速去化，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合媒體進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的各類炒作，利用買房人信息不對(duì)稱，熱炒各類概念，制造熱銷假象，甚至雇傭水軍制造影響力和假象。夸大的炒作，可能短期內(nèi)售賣了產(chǎn)品，但在項(xiàng)目交付時(shí)會(huì)引起各類法律問(wèn)題，對(duì)于自身品牌形象，是重大傷害，而媒體的捧殺，也是對(duì)公信力的損害。
5. 危機(jī)公關(guān)能力較弱
大型房企的區(qū)域公司營(yíng)銷部門，就跟現(xiàn)在眾多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一樣，不希望有關(guān)自身公司的負(fù)面信息出現(xiàn)在各類媒體上，所謂對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)上出現(xiàn)的信息，經(jīng)常采用封殺的態(tài)勢(shì)，甚至以廣告費(fèi)威脅媒體刪稿。有時(shí)候不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，用了不恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞剑m得其反。欲蓋彌彰，掩蓋事情的真相，不去處理好客戶反映的問(wèn)題，只能導(dǎo)致更大的發(fā)酵，最終對(duì)自身的職業(yè)生涯產(chǎn)生影響。
6. 俯首潛規(guī)則，自?shī)首詷?lè)
在各類利益的驅(qū)使下，粉飾太平，操控媒體進(jìn)行自身業(yè)績(jī)的包裝，體現(xiàn)自身營(yíng)銷水平，或者媒體利用影響力，逼迫開(kāi)發(fā)商投放的潛規(guī)則，構(gòu)成了另外一種生態(tài)，形成了自?shī)首詷?lè)的現(xiàn)狀，實(shí)際上對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷的幫助，并不大，只是給公司的匯報(bào)的報(bào)告寫(xiě)的更加生動(dòng)一些而已。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇9
一、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)目的：
1.在目前客源匱乏的情況下，以團(tuán)購(gòu)大副度的優(yōu)惠政策有效促進(jìn)銷售；
2.針對(duì)目標(biāo)客戶，聯(lián)系興城大型企業(yè)以及政府部門，挖掘并聚集客戶，通過(guò)團(tuán)購(gòu)形式，推廣項(xiàng)目，達(dá)到最終銷售目的；
3.主動(dòng)出擊，拓展新的銷售渠道，可避免傳統(tǒng)推廣方式所需的高額費(fèi)用投入；
4.同時(shí)增加企業(yè)親和力，樹(shù)立優(yōu)良企業(yè)形象，形成良好的口碑效應(yīng)。
二、團(tuán)購(gòu)目標(biāo)：
截止20xx年12月31日，完成團(tuán)購(gòu)任務(wù)120套，訂金回款1200萬(wàn)元；
三、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：
套數(shù)（套）優(yōu)惠折扣
109折（3870元/㎡）
308.5折（3655元/㎡）
30以上8折（3440元/㎡）
價(jià)單均價(jià)4300元/㎡
團(tuán)購(gòu)中間人獎(jiǎng)勵(lì)：1000元/套
四、主要工作內(nèi)容
1、企業(yè)、事業(yè)單位客戶
時(shí)間控制主要目標(biāo)
20xx-11-5以單位相關(guān)部門的名義，制定團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策及對(duì)象文件，發(fā)往團(tuán)購(gòu)單位，由團(tuán)購(gòu)組織者帶動(dòng)團(tuán)購(gòu)；
工作內(nèi)容： 確定優(yōu)惠政策文件及收款方式，團(tuán)購(gòu)核心組織者以單位相關(guān)部門對(duì)其下屬部門進(jìn)行宣傳；
配合工作：
1、爭(zhēng)取兩個(gè)星期內(nèi)完成6~10個(gè)單位的宣傳；其余時(shí)間主要進(jìn)行團(tuán)購(gòu)跟蹤；
2、組織客戶到售樓中心看房，（提供專車，統(tǒng)一接送 ）填寫(xiě)團(tuán)購(gòu)申請(qǐng)表；
3、追蹤團(tuán)購(gòu)組織者及團(tuán)購(gòu)申請(qǐng)客戶，并使其最終繳納訂金；
4、指定團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品范圍，團(tuán)購(gòu)客戶只能在X、X棟內(nèi)選擇。
團(tuán)購(gòu)組織者：
1、直接拜訪企業(yè)的工會(huì)主席、辦公室主任等要職人員，確定團(tuán)購(gòu)核心組織者；
2、團(tuán)購(gòu)組織者由始至終負(fù)責(zé)其企業(yè)內(nèi)部客戶或客戶親屬的購(gòu)房組織，現(xiàn)階段目標(biāo)以客 戶繳納100000元定金為準(zhǔn)；
3、團(tuán)購(gòu)組織者不得隨意變更。
房產(chǎn)銷售管理方案 篇10
一、薪酬體系設(shè)計(jì)目標(biāo)
1．符合公司整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略需要
2．保證公司的薪酬水平對(duì)外具有競(jìng)爭(zhēng)性
3．保證公司的薪酬體系對(duì)內(nèi)具有公平性
二、房產(chǎn)銷售人員薪酬構(gòu)成
銷售人員薪酬由崗位工資、提成、獎(jiǎng)金、工齡工資、保險(xiǎn)福利五部分組成。
其中：銷售主管=崗位工資+提成（購(gòu)房合同金額×提成比例）+管理提成（所管轄銷售人員購(gòu)房合同總額×提成比例）+工齡工資+保險(xiǎn)福利
1．崗位工資
�。�1）崗位工資的確定
崗位工資：根據(jù)工作評(píng)價(jià)確定每個(gè)工作（職位）的相對(duì)價(jià)值，并將其歸入相應(yīng)的職位等級(jí)中，以保證職位等級(jí)薪資體系在公司內(nèi)部的公平性。同時(shí)，在薪資調(diào)查的基礎(chǔ)上確保薪資水平不低于社會(huì)同行業(yè)的平均水平。
�。�2）崗位工資的調(diào)整
崗位工資的調(diào)整有以下四種方式。
�、僬{(diào)職：根據(jù)調(diào)整（升/降）后職位的職等職級(jí)支付基本工資。
�、谡{(diào)等：根據(jù)考核結(jié)果，在所在薪酬系列內(nèi)調(diào)整職等，并按調(diào)整后的職等職級(jí)支付基本工資。
③調(diào)級(jí)：根據(jù)考核結(jié)果，在本職等內(nèi)調(diào)整職級(jí)，并按調(diào)整后的職級(jí)支付基本工資。
�、苷{(diào)整工資率：根據(jù)社會(huì)零售物價(jià)指數(shù)和公司經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行調(diào)整，由薪資管理制度具體規(guī)定。
2．獎(jiǎng)金
�。�1）單項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際需要，建立與特殊貢獻(xiàn)、成本節(jié)約、不良事故預(yù)防、合理建議等相關(guān)的單項(xiàng)獎(jiǎng)。
（2）冠軍售樓員：每年1月1日、4月1日、7月1日、9月1日，經(jīng)統(tǒng)計(jì)上一季度完成銷售額最多的售樓員，將發(fā)放其銷售額的xx‰作為特別獎(jiǎng)勵(lì)。
3．福利與保險(xiǎn)
�。�1）法定福利與保險(xiǎn)，其項(xiàng)目水平以國(guó)家、地區(qū)及公司規(guī)定為準(zhǔn)。
�。�2）津貼：話費(fèi)補(bǔ)助（xx元/月）、差旅補(bǔ)助等。
4．工齡工資
工齡工資根據(jù)員工為企業(yè)服務(wù)年限長(zhǎng)短確定，以鼓勵(lì)員工長(zhǎng)期、穩(wěn)定地為企業(yè)工作，銷售人員工齡工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為xx元/年。
三、銷售人員薪酬日常管理
1．工資發(fā)放
工資發(fā)放日期為每月的xx日，若逢付薪日是周末或公眾假期，則提前予以支付。
2．薪酬體系維護(hù)和調(diào)整
公司將根據(jù)市場(chǎng)薪酬水平、公司整體經(jīng)營(yíng)狀況等因素對(duì)銷售人員的薪酬體系進(jìn)行維護(hù)和調(diào)整。
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