中文字幕高清在线,中文字幕在线电影观看,中文字幕在线看,免费国产一区二区三区,男攻调教双性男总裁,热热涩热热狠狠色香蕉综合,亚洲精品网站在线观看不卡无广告

業(yè)務(wù)工作計劃

時間:2024-07-18 17:14:36 工作計劃 我要投稿

有關(guān)業(yè)務(wù)工作計劃范文集合七篇

  光陰迅速,一眨眼就過去了,很快就要開展新的工作了,來為以后的工作做一份計劃吧。我們該怎么擬定計劃呢?以下是小編為大家收集的業(yè)務(wù)工作計劃7篇,僅供參考,歡迎大家閱讀。

有關(guān)業(yè)務(wù)工作計劃范文集合七篇

業(yè)務(wù)工作計劃 篇1

  做好酒店老客戶的信息整理并從中挑選出意向人選后展開通訊,實(shí)際上對于酒店的經(jīng)營來說無論怎么重視老客戶的需求都不過分,尤其是那些需要經(jīng)常出差進(jìn)行工作的客戶便是酒店的潛在意向人選,對此11月份自己需要先和部分老客戶進(jìn)行聯(lián)系并詢問對方的行程安排,而且根據(jù)酒店目前的狀況可以為對方安排入住服務(wù)并在折扣方面給予優(yōu)惠,以利益轉(zhuǎn)讓的方式讓客戶產(chǎn)生賺到的心理再來安排后續(xù)的業(yè)務(wù)工作,而且在結(jié)束單次的業(yè)務(wù)工作以后還需要進(jìn)行分析用以找出自身的不足,主要還是需要業(yè)務(wù)部過去收集整理的客戶信息方面需要進(jìn)行分析,而且在溝通方面也需要運(yùn)用相關(guān)的技巧才能讓顧客對酒店的業(yè)務(wù)感到滿意。

  由于11月份處于酒店淡季的緣故需要做好宣傳方面的工作才能有所收獲,為了給酒店招攬到新的`客戶自然要采取新的宣傳手段才能做好業(yè)績,因此除了招收臨時工派發(fā)酒店活動的傳單以外還可以車輛宣傳方面采取措施,目的還是要讓附近的居民知道酒店會在11月份展開優(yōu)惠活動,而且展開宣傳工作所使用的的經(jīng)費(fèi)還需要做出合理的描述并給予財務(wù)部門進(jìn)行申報,確保這次宣傳能為酒店帶來收益以后再合理利用經(jīng)費(fèi)做好這方面的工作。

  根據(jù)前臺的反饋?zhàn)龊每蛻粜畔⒌挠涗浌ぷ鞑⒆龊脿I業(yè)額的分析,由于業(yè)務(wù)部專業(yè)性比較強(qiáng)的緣故完全可以合理在客戶反饋方面做好記錄,因此11月份需要針對每個客戶的電話記錄好相應(yīng)的需求并向?qū)Ψ酵扑]酒店業(yè)務(wù),無論客戶是否感興趣都可以將話題牽扯到這方面并盡量做到不引起對方反感,只不過由于現(xiàn)在相同類型的酒店業(yè)務(wù)過多的緣故應(yīng)當(dāng)對部門展開相應(yīng)的培訓(xùn),如果能夠征求領(lǐng)導(dǎo)同意的話則可以在11月份帶領(lǐng)部門員工學(xué)習(xí)先進(jìn)酒店的業(yè)務(wù)工作經(jīng)驗。

  制定計劃之后再來展開酒店業(yè)務(wù)部的工作則可以起到不錯的效果,但是具體能否實(shí)施還要根據(jù)市場的變化以及客戶的需求來進(jìn)行調(diào)整,落實(shí)下去的話即便難以取得多大成就也能提升現(xiàn)階段業(yè)務(wù)部的工作能力,而且對于酒店的整體發(fā)展而言做好業(yè)務(wù)部的部署也可以在工作過程中減少不必要的損失。

業(yè)務(wù)工作計劃 篇2

  盡管這十幾天做了大量的工作,但由于我從事銷售工作時間較短,欠缺營銷工作的知識、經(jīng)驗和技巧,使得有些方面的工作做的不到位。鑒于此,我準(zhǔn)備在十月份的工作中從以下幾個方面入手,盡快提高自身業(yè)務(wù)能力,做好各項工作,確保xx萬元銷售任務(wù)的完成,并向xx萬元奮斗。

  1、努力學(xué)習(xí),提高業(yè)務(wù)水品

  (1)、抽時間通過各種渠道去學(xué)營銷方面(尤其是白酒營銷方面)的知識,學(xué)習(xí)一些成功營銷案例和前沿的營銷方法,使自己的`營銷工作有一定的知識支撐。

  (2)經(jīng)常向公司領(lǐng)導(dǎo)、各區(qū)域同業(yè)朋友以及市場上其它各行業(yè)營銷人員請教、交流和學(xué)習(xí),使自己從業(yè)務(wù)水平、市場運(yùn)作和把握到人際交往等各個方面都有一個大幅度的提升。

  2、進(jìn)一步拓展銷售渠道

  十月份在做好廣告宣傳的前提下,要進(jìn)一步向煙酒店、餐飲、代銷公司、酒店及團(tuán)購渠道拓展。在團(tuán)購渠道的拓展上,十月份主要對系統(tǒng)人數(shù)和接待任務(wù)比較多的部隊、工商和大型國有企業(yè)三個系統(tǒng)多做工作,并慢慢向其它企業(yè)單位滲透。

  3、做好市場調(diào)研工作

  對市場進(jìn)一步的調(diào)研和摸索,詳細(xì)記錄各種數(shù)據(jù),完善各種檔案數(shù)據(jù),讓一些分析和對策有更強(qiáng)的數(shù)據(jù)作為支撐,使其更具科學(xué)性,來彌補(bǔ)經(jīng)驗和感官認(rèn)識的不足。了解和掌握公司產(chǎn)品和其他白酒品牌產(chǎn)品的銷售情況以及整個白酒市場的走向,以便應(yīng)對各種市場情況,并及時調(diào)整營銷策略。

  4、與xx密切配合,做好銷售工作

  協(xié)助xx在穩(wěn)住現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)和消費(fèi)者群體的同時,充分拓展銷售網(wǎng)絡(luò)和挖掘潛在的消費(fèi)者群體。同時帶動業(yè)務(wù)員的銷售積極性。

  5、建議和實(shí)施

  (1)提高公司員工的綜合素質(zhì),特別是業(yè)務(wù)技能方面的素質(zhì)必須較快提高,以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。

  (2)要面向社會吸納有才華的精英加盟公司,主要是銷售精英。

  (3)做好安全銷售業(yè)務(wù)商談,確保員工和企業(yè)的合法權(quán)益。

  (4)要以"以人為本、服務(wù)企業(yè)"為核心,加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),樹立企業(yè)良好形象,增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)在活力和影響力。

  最后希望公司領(lǐng)導(dǎo)在本人以后的工作中給予更多的批評、指正、指導(dǎo)和支持。

業(yè)務(wù)工作計劃 篇3

  一、總目標(biāo)

  加強(qiáng)教職工基本功訓(xùn)練,重視繼續(xù)教育,提高學(xué)歷層次,不斷提高教職工的思想道德素質(zhì)和專業(yè)文化素養(yǎng),使教職工具有良好的職業(yè)道德,合理的知識結(jié)構(gòu),勝任本職工作,不斷提高教育教學(xué)水平和科研能力,適應(yīng)新課改的需要。

  二、具體措施

  1、進(jìn)一步提高教職工的政治思想素質(zhì),從而有效地指導(dǎo)自己的行為。

  2、有針對性地組織業(yè)務(wù)理論學(xué)校、實(shí)踐和探討,學(xué)會反思教育教學(xué)行為。

  3、開展禮儀教育,理解禮儀對幼兒的重要性,培養(yǎng)幼兒這方面的能力,讓新一代的孩子在文明中成長。

  4、教材的合理使用是我們一直學(xué)習(xí)的地方,通過學(xué)習(xí)可以讓老師理解教材的真正意圖和使用時的合理建議,在實(shí)踐中明白很多,而教材的培訓(xùn)正是讓我們少走了很多的彎路,從中很受益。

  5、家園共育是一個不變的話題,也是我們要精通的一個話題。因為孩子不光是在學(xué)校受到教育,在家中更是一個學(xué)習(xí)的開始。

  6、有針對性的讓老師在實(shí)踐的教學(xué)中學(xué)習(xí)一些知識,加強(qiáng)了珠心算、音樂、美術(shù)的技能培訓(xùn),讓業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)真正落實(shí)到實(shí)處。

  7、對教師而言,不斷的思考,琢磨就是研究。我們可以通過不斷地寫教學(xué)反思,能幫助自己迅速接收反饋信息,留心辨別教學(xué)問題,找出教學(xué)程序在具體實(shí)施過程中的成功與不足,從而為調(diào)整教學(xué)策略建立可靠依據(jù),使課堂教學(xué)不斷優(yōu)化、高效;同時,寫的過程是一個思想條理化的過程,是研究逐步深入的過程。

  8、服務(wù),是教師對學(xué)生、家長、社會高質(zhì)量的`服務(wù)。教師的服務(wù)意識也是很重要的,所以我們把教師的服務(wù)意識也提到了業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)的高度,讓老師在有理論的基礎(chǔ)上還要通過學(xué)習(xí)一些服務(wù)的行為來檢驗實(shí)踐學(xué)習(xí)的結(jié)果。

  9、教師工作的特殊性是不同于其他職業(yè)的特殊要求。教師專業(yè)化發(fā)展,要求教育機(jī)構(gòu)由只注重專業(yè)知識的培養(yǎng)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)態(tài)度、專業(yè)技能、專業(yè)價值和專業(yè)精神等方面的綜合訓(xùn)練。教師的職業(yè)對象是人,教師這一職業(yè)又是復(fù)雜的腦力勞動,具有極大的創(chuàng)造性和靈活性,具有鮮明的示范性,教育效果具有長期性和長效性。所以教師的專業(yè)化發(fā)展也是我們學(xué)習(xí)的一個地方。

  10、培養(yǎng)幼兒的創(chuàng)新精神是實(shí)施素質(zhì)教育的重點(diǎn),激發(fā)幼兒的創(chuàng)新潛能,提高幼兒的實(shí)踐能力,培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的人才,是我們開展創(chuàng)新教育的奮斗目標(biāo)。幼兒園要全面推行創(chuàng)新教育,其實(shí)施者是教師,而教師自身創(chuàng)造素質(zhì)如何,對開展創(chuàng)新教育有著關(guān)鍵性的作用和意義。

  11、開展青年教師拜師的活動,真正實(shí)現(xiàn)一幫一,一對紅,迅速提高青年教師的業(yè)務(wù)水平。

  12、進(jìn)一步提高教師生成新課本的能力,在課程思想的指導(dǎo)下,不斷根據(jù)幼兒發(fā)展水平及興趣點(diǎn)生成新的課程內(nèi)容。

  三、具體安排

  九月份

  1、對教師進(jìn)行綱要及教材的培訓(xùn),提高教師的理論水平。

  2、布置活動室內(nèi)外的墻壁,讓班級的環(huán)境布置更加富有童趣。

  3、認(rèn)真書寫政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)筆記。

  十月份

  1、對教材的案例進(jìn)行分析討論。

  2、創(chuàng)編集體韻律操。

  3、請專家來園指導(dǎo)。

  十一月份

  1、聽骨干教師示范課。

  2、小小運(yùn)動會活動。

  3、全園教師教學(xué)活動展示及家長開放日。

  十二月份

  1、開展教學(xué)筆記交流活動。

  2、開展教師技能技巧比賽活動。

  一月份

  1、教師研討課活動。

  2、教師總結(jié)教育教學(xué)的得失與收獲。

業(yè)務(wù)工作計劃 篇4

  1、了解企業(yè)的發(fā)展困境和瓶頸,為實(shí)際開展工作制定短期見效的工作方案

  2、了解老板的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格,為自己做好定位,如果老板是放權(quán)型就做好獨(dú)當(dāng)一面的準(zhǔn)備;如果老板是一把抓的,就做好幕僚角色;

  3、根據(jù)老板的意見和建議,結(jié)合公司現(xiàn)狀,以實(shí)際改善為主制定工作計劃書;

  4、協(xié)調(diào)各部門工作,最重要是緊盯目標(biāo)抓落實(shí),最好實(shí)行目標(biāo)管理,以周計劃為主;

  5、關(guān)注銷售、品質(zhì)、財務(wù)現(xiàn)金流、骨干人員工作情況等老板最關(guān)心的'事項,時時監(jiān)督和匯報

  6、力主抓幾項短期效益的工作以樹立權(quán)威,尤其是在大集團(tuán)公司

  7、以部門經(jīng)理為主,避免越權(quán)

業(yè)務(wù)工作計劃 篇5

  一、增強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督職能

  在工作中,嚴(yán)格按照國家相關(guān)會計法規(guī)及公司財務(wù)管理制度的規(guī)定,對違法違規(guī)的活動進(jìn)行制止,預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。在報銷方面,加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督,嚴(yán)格遵照相關(guān)財務(wù)管理制度執(zhí)行,對不符合規(guī)定的單據(jù)一律予以退回,努力開源節(jié)流,使有限的經(jīng)費(fèi)發(fā)揮最大的作用。

  二、科學(xué)合理安排調(diào)度資金,充分發(fā)揮資金利用效率

  1、加強(qiáng)并規(guī)范現(xiàn)金管理,做好日常核算,按照財務(wù)制度,辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù),強(qiáng)化資金使用的計劃性、效率性和安全性,結(jié)合實(shí)際,重點(diǎn)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目投資的分析與管理,盡可能地規(guī)避因政策變化帶來的資金風(fēng)險。

  2、加強(qiáng)與各開戶行的合作,搭建安全、快捷的資金結(jié)算網(wǎng)絡(luò);通過內(nèi)部管理控制,合理籌措、統(tǒng)籌安排運(yùn)用資金。庫存現(xiàn)金管理方面,除滿足集團(tuán)公司日常開支外,要繼續(xù)和各開戶行協(xié)調(diào),解決大額現(xiàn)金支取難的問題,保障各個項目在下半年秋收季節(jié)的大量現(xiàn)金需求。

  3、加強(qiáng)對公司資金需求及回籠情況的分析,積極與公司生產(chǎn)經(jīng)營部門進(jìn)行信息交流,掌握公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的資金缺口,加大資金籌措力度,提高項目融資貸款能力。為此,下半年的工作中一方面要克服困難,做好老貸款的還舊續(xù)新;一方面要與銀行方面保持積極溝通,爭取條件優(yōu)惠的貸款,降低融資費(fèi)用。個人貸款方面,要及時支付到期本金及利息,維護(hù)公司信用,為進(jìn)一步融資創(chuàng)造良好的平臺。

  三、加強(qiáng)會計核算工作

  目前財務(wù)部會計核算是在初步實(shí)現(xiàn)會計電算化的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,已基本建立電算化為主、手工賬為輔,電算化手工賬相互印證的核算管理模式,較好的解決了手工核算中的計賬不規(guī)范和大量重復(fù)勞動產(chǎn)生的錯記、漏計、錯算、重復(fù)等錯誤。下一步將繼續(xù)加大財務(wù)基礎(chǔ)工作建設(shè),從票據(jù)粘貼、憑證裝訂、賬證登錄、報表出具等工作抓起,認(rèn)真審核原始票據(jù),細(xì)化賬務(wù)處理流程,內(nèi)控與內(nèi)審結(jié)合,每月進(jìn)行自查、自檢,做到賬目清楚,賬證、賬實(shí)、賬表、賬賬相符,使財務(wù)基礎(chǔ)工作更加規(guī)范化。為做好以上工作,要求全體財務(wù)人員在工作中認(rèn)真學(xué)習(xí),不斷總結(jié)經(jīng)驗及教訓(xùn),把財務(wù)核算工作做得更精細(xì)化,能夠全面、細(xì)致、及時地為公司及相關(guān)部門提供翔實(shí)信息,并要從單一的會計核算向前端的財務(wù)籌劃、過程中的財務(wù)監(jiān)督、事后的財務(wù)分析轉(zhuǎn)移,為公司領(lǐng)導(dǎo)層決策提供可靠依據(jù)。

  四、加強(qiáng)與銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門的合作,積極研究稅收政策,合法避稅增加效益

  在下半年的工作中,全體財務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)稅收政策法規(guī)的研究,加強(qiáng)與稅務(wù)部門對各項工作的聯(lián)系和協(xié)調(diào),需特別關(guān)注的是省直地稅上至局長下至專管員全部履新,稅務(wù)方面的交流與溝通要重新開展。

  五、組織全體人員積極參加各種形式的'在崗培訓(xùn)

  財務(wù)部既是一個職能管理部門、同時更是一個信息部門,要求能夠隨時為公司的決策提供準(zhǔn)確的參考信息和決策依據(jù)。在本職工作方面,全體財務(wù)人員兢兢業(yè)業(yè),基本滿足公司需求,但對比公司快速發(fā)展,還存在人員業(yè)務(wù)素質(zhì)明顯偏低、財務(wù)管理意識較為淡薄、執(zhí)行公司高層決策不力、綜合協(xié)調(diào)能力亟待提高等一系列問題。因此,全面深入的學(xué)習(xí)財務(wù)知識,開拓視野,改進(jìn)工作方法,增強(qiáng)財務(wù)管理意識等對財務(wù)全體人員十分必要。綜上,下半年將通過每周部門工作例會、平時專題探討、中財訊會計人員培訓(xùn)等內(nèi)外結(jié)合的方式對財務(wù)人員進(jìn)行在崗培訓(xùn)。進(jìn)一步完善財務(wù)人員知識結(jié)構(gòu),培養(yǎng)一專多能、德才兼?zhèn)、富有?chuàng)新精神和進(jìn)取意識的復(fù)合型財會人才。

  六、加強(qiáng)與公司其他部門之間的溝通,資源共享,積極參與公司的各項政策、經(jīng)營方案的制定,做好參謀工作。

業(yè)務(wù)工作計劃 篇6

  一、 制定每月、每季度的工作計劃。

  充分利用現(xiàn)有資源,盡最大努力、最大限度的開拓廣告市場。鑒于目前我們的終端數(shù)量有限的情況在爭取投放的同時,也會為未來的市場多做鋪墊工作,爭取有更多大投放量、長期投放的客戶參與進(jìn)來。根據(jù)終端數(shù)量的增長情況,有針對性地調(diào)整工作策略、開發(fā)新的領(lǐng)域。

  1、在業(yè)務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。產(chǎn)品知識、營銷知識、投放策略、數(shù)據(jù)、媒體運(yùn)作管理等相關(guān)廣告的知識都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

  另外,在XX年末的時候,我報考了***大學(xué)的****專業(yè),因為我了解到其中有很多的做影視前期、后期及管理的課程,廣告部的管理、編播也會有很多這方面的工作,我將系統(tǒng)地、全面的`進(jìn)行學(xué)習(xí),以便理論結(jié)合實(shí)際。好讓自己在廣告部能夠發(fā)揮更大的作用。

  三、 加強(qiáng)自己思想建設(shè),增強(qiáng)全局意識、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)團(tuán)隊意識。

  積極主動地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。

  以上,是我對XX年的一些設(shè)想,可能還很不成熟,希望領(lǐng)導(dǎo)指正;疖嚺艿目爝靠車頭帶,我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。XX年下半年,我將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當(dāng)中,做好下半年工作計劃,努力學(xué)習(xí),提高工作、業(yè)務(wù)能力。

業(yè)務(wù)工作計劃 篇7

  隨著我國金融市場的逐步完善,新的金融工具和金融運(yùn)作方式不斷出現(xiàn)。其中金融機(jī)構(gòu)對不良資產(chǎn)進(jìn)行打包處置從無到有,從限定在國家計劃內(nèi)由四家資產(chǎn)管理公司壟斷進(jìn)行開始,逐步形成企業(yè)自主的多元開放的市場運(yùn)作模式。每年都有數(shù)千億的不良金融資產(chǎn)被打包出售,相應(yīng)地有眾多的單位和個人加入了這一新興行業(yè)“淘金”。由于貸款活動中以不動產(chǎn)作為抵押比較受銀行青睞,因此在不良資產(chǎn)處置中比較多地涉及到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅問題。在債務(wù)人、銀行、資產(chǎn)包購買和處置人、不動產(chǎn)購買人之間,涉及多少道營業(yè)稅,能否差額計稅,如何進(jìn)行扣除憑證管理,仁者見仁,各有各的理解。

  一、金融資產(chǎn)包與抵押的基本含義:

 。ㄒ唬┤魏涡袠I(yè)都是有風(fēng)險的,以信用為核心的金融體系更是如此。金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款以后,由于種種原因致使貸款本息無法正常收回的事情時有發(fā)生。為盡可能減少因此發(fā)生的損失,銀行便將某一時期或某一類應(yīng)收未收的貸款項目進(jìn)行捆綁(即不良金融資產(chǎn)包)出售,將債權(quán)讓渡給愿意承接的單位或個人以取得一些收益。在債權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中,隨同貸款合同產(chǎn)生的抵押權(quán)同時轉(zhuǎn)移。承接不良資產(chǎn)者可能將該資產(chǎn)包直接轉(zhuǎn)讓出售,或者重新拆分再打包出售,也可以按照資產(chǎn)包中的項目,逐個行使債權(quán)人權(quán)利,催收本息以及對抵押物進(jìn)行處置。這就是不良金融資產(chǎn)包的基本含義。

 。ǘ╆P(guān)于抵押,《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第三十三條做出了規(guī)定,“本法所稱抵押,是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

  前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人,債權(quán)人為抵押權(quán)人,提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押物!

  該法第三十四條還規(guī)定,可以抵押的財產(chǎn)包括:1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物,和抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物等。

  二、相關(guān)法律規(guī)定

  金融資產(chǎn)包購買人對抵押的不動產(chǎn)進(jìn)行處置過程中,受到國家法律的保護(hù)和約束。這主要是《物權(quán)法》和《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)

 。ㄒ唬段餀(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

  我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定主要有:

  1.保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

  2.抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

  3.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

  4.債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

  (二)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定

  我國《擔(dān)保法》做出了與上述《物權(quán)法》相同的規(guī)定,同時進(jìn)一步做出如下規(guī)定:

  1.訂立合同時,抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

  2.債權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

  3.債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù),可以與抵押人協(xié)議抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

  三、處置抵押不動產(chǎn)的基本形式及分析

 。ㄒ唬└鶕(jù)以上對基本含義和相關(guān)法律的了解,我們發(fā)現(xiàn)在處理抵押不動產(chǎn)時能夠采取以下五種方式:

  1.由債權(quán)人監(jiān)督債務(wù)人處置所抵押的不動產(chǎn),以其收入清償債務(wù)。

  2.債務(wù)人委托債權(quán)人代為處置所抵押不動產(chǎn)。

  3.債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)商,將債務(wù)人所抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。

  4.債權(quán)人向法院申請,強(qiáng)制拍賣抵押不動產(chǎn),并以拍賣所得優(yōu)先償還債權(quán)人。

  5.債權(quán)人向法院申請,要求取得債務(wù)人所抵押不動產(chǎn)所有權(quán)。

 。ǘ┚C上所述,對處置抵押不動產(chǎn)可以得出以下幾點(diǎn)認(rèn)識

  1.在資產(chǎn)包出售過程中,是債權(quán)人的變更,其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系包括抵押關(guān)系是不變的。因此,無論是發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu),還是通過競買取得債權(quán)(包括附帶的抵押權(quán)、擔(dān)保等)的單位和個人,并不直接或必然地獲得抵押物,而是取得債權(quán)人身份及于抵押物的優(yōu)先受償、提起訴訟等權(quán)利。

  2.購置資產(chǎn)包的人要取得其中一項借貸關(guān)系中抵押物所有權(quán),只有兩個途徑,一是與債務(wù)人達(dá)成以抵押物抵償債務(wù)協(xié)議,同時解除雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;二是通過向法院起訴,由法院裁定抵押物歸債權(quán)人所有,雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系同時消滅。因為抵押作為合同的一部分,按照法律規(guī)定不能與借貸合同分離。同時已抵押的不動產(chǎn)不能夠發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移,所以發(fā)生抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人的行為,必然與借貸關(guān)系的消滅和抵押關(guān)系的解除相一致。

  3.分清物權(quán)的具體內(nèi)容。傳統(tǒng)的所有權(quán),一般來說包括占有、使用、處分、收益等四項權(quán)利,這四項權(quán)利是可以分離的。例如出租過程中所有人(出租人)出讓使用權(quán)從而獲得租金收入這樣的收益權(quán)。隨著社會的發(fā)展,像社會分工一樣,所有權(quán)的具體內(nèi)容越來越豐富,從而逐步擴(kuò)大完善到了物權(quán)的范疇。若干個人可以在同一物品上各自擁有不同的物權(quán),形成錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,因而產(chǎn)生了終極所有權(quán)的概念。營業(yè)稅法規(guī)對不動產(chǎn)的征稅范圍,限定為銷售不動產(chǎn)所有權(quán)、永久使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)。這里的幾個概念要做理論的分析很難說的清楚,但與抵押的概念和相關(guān)法律規(guī)定結(jié)合起來,可以明確的是如果債權(quán)人沒有支付或約定支付相應(yīng)的對價,就不是一種銷售行為。而是一種單方面的行為。債權(quán)人對抵押不動產(chǎn)所作的相關(guān)安排,是否構(gòu)成銷售行為,一看有無買賣雙方的意思表示;二看有無交易的對價(即屬于有償或應(yīng)被視同有償);三看有無可能,有無法律上的障礙。

  四、營業(yè)稅處理建議

  通過以上分析,筆者對處置不良金融資產(chǎn)包中的不動產(chǎn)活動的基本結(jié)論是:

 。ㄒ唬⿵膫鶆(wù)人(借款人)來說,毫無疑問,發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,不論是按照債權(quán)人意圖出售給第三方,還是直接出讓給債權(quán)人,都必須繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

  (二)對金融機(jī)構(gòu)來說,其打包出售不良資產(chǎn)的.行為,是一種合同主體的變更行為,目前還不屬于營業(yè)稅征稅范圍。對此,已有明確的文件規(guī)定不征收營業(yè)稅。

 。ㄈ⿲徺I不良金融資產(chǎn)包后進(jìn)行轉(zhuǎn)賣,或是拆包重新整理轉(zhuǎn)賣的,同樣按照上述第(二)點(diǎn)辦理,不征收營業(yè)稅。

  (四)對于直接處置抵押不動產(chǎn)的行為,應(yīng)做具體分析:

  1.對于第三條第(二)款第2項中表述的情況,即取得債權(quán)的人與債務(wù)人達(dá)成消滅債務(wù)關(guān)系以不動產(chǎn)抵債的,或是通過法院定消滅債務(wù)關(guān)系以不動產(chǎn)抵債的,不論是否辦理房產(chǎn)證(包括土地使用權(quán)證)過戶手續(xù),在債權(quán)人轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)時,都應(yīng)繳納營業(yè)稅。

  2.對于債權(quán)人取得債務(wù)人同意(委托)將不動產(chǎn)交拍賣機(jī)構(gòu)拍賣的,或是債權(quán)人向法院起訴后由法院委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣的,屬于債務(wù)人直接向終端客戶銷售不動產(chǎn)的行為,通過購買金融資產(chǎn)包而成為債權(quán)人的單位和個人以及法院、拍賣機(jī)構(gòu),都不構(gòu)成銷售不動產(chǎn)行為,不是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅人。

  3.對于債務(wù)人在債權(quán)人監(jiān)督下,或按照債權(quán)人的意圖出售不動產(chǎn),所得收入歸債權(quán)人所有的行為,對債權(quán)人來說是采取催收方式收回債權(quán),沒有發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為,與上述第2點(diǎn)屬于同一性質(zhì)。

  (五)合理確定營業(yè)額

  1.對于債務(wù)人來說,一般并不取得收入(收入直接到債權(quán)人那里去了)。其銷售不動產(chǎn)的收入,應(yīng)以其抵債金額確定。但拍賣所得大于欠款本息的,超過部分歸債務(wù)人所有,也應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)額計征營業(yè)稅。

  2.不動產(chǎn)是債務(wù)人購置所得時,購買價可以從營業(yè)額中扣除。對于購買金融資產(chǎn)包的債權(quán)人來說,銷售不動產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅時,當(dāng)然屬于銷售購置不動產(chǎn)行為。其扣除的金額,可能的途徑有四種,一是按照全部資產(chǎn)包成交價格占資產(chǎn)包原始價格的比例,乘不動產(chǎn)帳面價值得出的數(shù)字;二、按照資產(chǎn)包拍賣成交時的評估價。近年來不動產(chǎn)價格飛漲,按照評估價對納稅人最有利。三是購買金融資產(chǎn)包時資產(chǎn)清單上列名的帳面價值(原始價格);四、按照債務(wù)人所欠貸款本息計算。

  對于第一種方式,按照比例法計算將使扣除金額大大縮水,增加稅收負(fù)擔(dān),特別是資產(chǎn)包中能夠有價值的主要就是抵押不動產(chǎn),其他一些現(xiàn)金權(quán)益項目的價值形同虛設(shè),因此,競買人接收的是資產(chǎn)包的全部,實(shí)際上是購買資產(chǎn)包中一些有價值的東西。這正是資產(chǎn)包的意義所在,虛虛實(shí)實(shí)魚龍混雜,但看得見的干貨以不動產(chǎn)為最,因此,其縮小其價值不符合實(shí)際。按照資產(chǎn)包拍賣成交時的評估價計算缺乏可操作性,并且近年來房地產(chǎn)價格飛漲,按評估價必然增加扣除金額。按照資產(chǎn)包交易基礎(chǔ)資料中的原始價值作為扣除金額,可以看作是按照歷史客觀成本扣除,所以筆者認(rèn)為比較合適。最后,按照貸款本息總額進(jìn)行扣除的方法,雖然與現(xiàn)行金融機(jī)構(gòu)銷售抵債不動產(chǎn),以銷售收入減去抵債本息后的余額繳納營業(yè)稅的規(guī)定相一致,但貸款本息在資產(chǎn)包交易中已經(jīng)完全被修改,競買人考慮的是不動產(chǎn)的實(shí)際價值而不是帳面上欠債數(shù),而且利息的計算期間、利率水平等不確定性較大,因此,筆者也不建議采取這種方式。

【業(yè)務(wù)工作計劃】相關(guān)文章:

業(yè)務(wù)工作計劃03-03

業(yè)務(wù)月度工作計劃04-01

外貿(mào)業(yè)務(wù)工作計劃03-14

業(yè)務(wù)員的工作計劃03-11

關(guān)于業(yè)務(wù)工作計劃03-29

業(yè)務(wù)主管的工作計劃03-03

有關(guān)業(yè)務(wù)工作計劃03-30

業(yè)務(wù)個人工作計劃02-17

飼料業(yè)務(wù)員工作計劃03-06

2022業(yè)務(wù)員工作計劃03-23