- 相關(guān)推薦
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法
相關(guān)規(guī)定，當(dāng)由房管部門統(tǒng)一發(fā)放，是包括產(chǎn)權(quán)使用證和國(guó)有土地使用權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)。那么購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有怎么的后果呢，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎?
一、 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有怎么的后果呢
1、 拿不到法律認(rèn)可的房產(chǎn)證。村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商自行印制的《樓房產(chǎn)權(quán)證》不具有法律效力。
2、 即使有宅基地和房屋的使用權(quán)也無(wú)法上市交易，無(wú)法得到銀行貸款和按揭，不允許過(guò)戶。
3、 有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非法利用集體土地，不僅造成國(guó)家土地收益的流失，還嚴(yán)重侵害了購(gòu)買者的合法權(quán)益。因此，購(gòu)買者在購(gòu)房前，了解土地的性質(zhì)是至關(guān)重要的。如果您不太了解小產(chǎn)權(quán)房，很有必要咨詢產(chǎn)權(quán)糾紛相關(guān)律師，對(duì)自己所要購(gòu)買的房子性質(zhì)要明確清楚。因?yàn)�，如今�?gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下不宜投資購(gòu)買。如果您碰到的是小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買時(shí)一定要謹(jǐn)慎購(gòu)買。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎
根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。其中，認(rèn)定例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)主要有：
1、999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售。”
2、2004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
3、2007年12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房。”
4、《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”
此外，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。從這個(gè)意義上看，依法取得并享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)且僅當(dāng)其具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，而且宅基地的分配制度應(yīng)該實(shí)行的是一戶一宅制。
根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。
該法第63條的禁止性規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，因此，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該自始無(wú)效。
事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房的熱銷有其主觀條件也有其客觀條件，盡管其產(chǎn)權(quán)不完整，但是相對(duì)于其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者仍覺(jué)得比買第一手房合算。至于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的問(wèn)題，關(guān)乎到買賣雙方的權(quán)益是否受保護(hù)。往往很多小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也來(lái)源于合同糾紛。因此，在簽約時(shí)，雖然法律上不保護(hù)買賣小產(chǎn)權(quán)房部分的法律關(guān)系，但對(duì)于其他權(quán)益的規(guī)定，最好能夠咨詢一下律師，最大程度地挽回不必要的損失。
小產(chǎn)權(quán)房能否合法化
有消息稱，有法學(xué)專家在解讀當(dāng)前正在醞釀的《土地管理法》修訂草案征求意見(jiàn)稿時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房合法化的希望渺茫。據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)66億平方米，產(chǎn)權(quán)房是120億平方米，小產(chǎn)權(quán)房之所以形成如此大的量，一是因?yàn)槿珖?guó)各地房?jī)r(jià)不斷攀升，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40~60%，加上經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等社會(huì)保障性住房供應(yīng)不足，一些收入較低的城鎮(zhèn)居民即使明知其“不合法”，且將面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，仍甘愿冒險(xiǎn)一試，以此改善居住條件;二是我國(guó)城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了集體土地和國(guó)有土地的不平等地位——農(nóng)民集體的土地利益得不到有效保護(hù)，為了增加收入，似也有理的他們才“鋌而走險(xiǎn)”，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。
曾幾何時(shí)，國(guó)內(nèi)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)小產(chǎn)房的地位亦多有肯定。曾呼吁發(fā)房產(chǎn)證，讓農(nóng)民帶資進(jìn)城。同時(shí)，城里“資本帶人下鄉(xiāng)”，可解決農(nóng)村缺少農(nóng)業(yè)技術(shù)能手的問(wèn)題。假如給農(nóng)民發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，豈不可實(shí)現(xiàn)了雙向城鄉(xiāng)一體化嗎?葉檀也曾表示，開(kāi)刀小產(chǎn)權(quán)需公正立場(chǎng)。她說(shuō)，國(guó)土資源部對(duì)農(nóng)民的土地進(jìn)行確權(quán)，是給予農(nóng)民市場(chǎng)化土地價(jià)格補(bǔ)償?shù)牡谝徊�。如果農(nóng)民此后能夠從城鎮(zhèn)化的征地過(guò)程中獲益，成為有資產(chǎn)的市民，那么，我們理應(yīng)為國(guó)土資源部叫停小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)叫好;如果做不到，那么，國(guó)土資源部叫停小產(chǎn)權(quán)房就無(wú)法洗清“剝奪”農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的嫌疑。趙曉在為小產(chǎn)權(quán)房呼吁時(shí)辯稱：叫停小產(chǎn)權(quán)房將推動(dòng)房?jī)r(jià)飛漲，認(rèn)為：叫停小產(chǎn)權(quán)房是政府公權(quán)力對(duì)民眾財(cái)產(chǎn)的赤裸裸的掠奪。政府禁止小產(chǎn)權(quán)房的借口是保護(hù)耕地，但保護(hù)耕地的重點(diǎn)應(yīng)該是在提高土地的利用效率上。
凡此種種，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決之道，英雄所見(jiàn)略同，不論是給農(nóng)民發(fā)產(chǎn)權(quán)證，還是給以合理補(bǔ)償，顯現(xiàn)異曲同工之妙，他們從各自的視角上，給出了可行性建議。
在房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的同時(shí)，高房?jī)r(jià)也成為中國(guó)百姓心中的痛。不斷飆升的房?jī)r(jià)不僅奴役著貸款購(gòu)房的人們，更是使得房奴這一畸形世象呈現(xiàn)出日益泛化的態(tài)勢(shì)。身在城市，尤其是一線，甚至二線城市的市民們，也在以不同的形式被房子奴役著——這坐大山，成為了人們難以逃避的重?fù)?dān)和困擾。
而在農(nóng)村，由于農(nóng)民在土地上的權(quán)利受到嚴(yán)厲限制，致使其難以取得發(fā)展所需資金，被迫背井離鄉(xiāng)地到城市去打工。農(nóng)民工問(wèn)題一面是給城市帶來(lái)了美麗與繁榮，另一面也擠占了城里人的生存空間且給自己的生活帶來(lái)諸多難言的艱難。
本來(lái)，房子是沒(méi)有大小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)的，因?yàn)橹袊?guó)的法律只承認(rèn)公(國(guó))有土地上的“大產(chǎn)權(quán)房”，而不承認(rèn)在集體所有土地上建構(gòu)的“小產(chǎn)權(quán)房”。說(shuō)到底還是個(gè)利益分割的問(wèn)題，反映到制度層面還是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的制度戒條。我們必須得承認(rèn)，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)(社會(huì))二元結(jié)構(gòu)的形成是其在特定的歷史條件下的產(chǎn)物，它對(duì)我國(guó)特定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中是起過(guò)作用的，但時(shí)至今日，那個(gè)以8億農(nóng)民的低生活標(biāo)準(zhǔn)為代價(jià)來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式，已經(jīng)到了該結(jié)束的時(shí)候了。
三國(guó)時(shí)期魏國(guó)著名文人曹植在受其兄迫害時(shí)作詩(shī)曰：“煮豆燃豆萁，豆在釜中泣。本是同根生，相煎何太急?”我們必須得承認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)房”同“大產(chǎn)權(quán)房”是一母同胞，都是中國(guó)人民的產(chǎn)權(quán)房，“本是同根生，相煎何太急?”如此嚴(yán)厲地整治小產(chǎn)權(quán)房，顯然與“以人為本，以民生為本的國(guó)體，為絕大多數(shù)人民謀利益的黨的宗旨相悖。筆者更以為，小產(chǎn)權(quán)房地位的認(rèn)定確實(shí)觸及到太多的利益群體，也涉及到諸多的專業(yè)問(wèn)題，但如要斷言其非法性，我想，這個(gè)”非法性“中的”法“，必是惡法。從法理學(xué)的角度上來(lái)講，下位法不能違背上位法，難道對(duì)小產(chǎn)房的態(tài)度可以與我們城鄉(xiāng)一體化的大戰(zhàn)略方向發(fā)生背離?
我們真誠(chéng)地希望，政府能夠給小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)合理的法律地位，并在此基礎(chǔ)給農(nóng)民平等的土地收益權(quán)，從而使我們的市民不再為高房?jī)r(jià)所困，農(nóng)民的地產(chǎn)權(quán)利也不再受到莫須有的限制與盤剝。最終為全體國(guó)民構(gòu)建一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的制度環(huán)境。
【小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法】相關(guān)文章：
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同04-14
有產(chǎn)權(quán)學(xué)區(qū)房買賣合同05-26
合法二手房買賣合同06-01
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同（精選12篇）10-23
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同注意事項(xiàng)04-22
合法房屋買賣合同02-09
合法的房屋買賣合同11-11