農(nóng)村房屋買賣案例與買賣手續(xù)

　　農(nóng)村房屋買賣案例

　　【案例】

　　原告何某于1994年10月將在農(nóng)村的四上四下樓房賣給了被告殷某，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定房屋的轉(zhuǎn)讓價為69500元。成交后，原告了解到，農(nóng)村的房屋不能買賣，買賣后也不能辦理房屋的過戶手續(xù)，即與被告協(xié)商退房退款，被告不同意，為此涉訟。

　　【審理】

　　法院認為，原、被告之間簽訂的房屋買賣協(xié)議所基于的買賣標的物系農(nóng)村房屋，涉及農(nóng)村房屋買賣應辦理農(nóng)村宅基地使用權的審批手續(xù)。由于本案的原、被告在買賣房屋時未辦理相關的手續(xù)，所以雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。法院判決被告將房屋返還給原告，原告將69500元返還給被告，并承擔一定的利息。

　　1、《土地法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并進行轉(zhuǎn)讓，這勢必將宅基地使用權的主體擴大化。

　　2、《土地法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設。如果農(nóng)民房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權的非農(nóng)業(yè)建設，因而為該規(guī)定所禁止。

　　3、根據(jù)1993年11月1日實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》，農(nóng)村村民宅基地的申請有著非常嚴格的規(guī)定，如果村民的房屋買賣不經(jīng)有關部門的批準就可以成立，則國家關于宅基地使用需要審批的'相關規(guī)定形同虛設，也是極不嚴肅的。

　　4、1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。應該說，當事人出售自己所有的財產(chǎn)在法律上并無任何障礙，但正是由于農(nóng)村房屋買賣的特殊性，我們必須要考慮與土地權屬相關的法律規(guī)定。這就是說，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權。

　　農(nóng)村房屋買賣手續(xù)

　　買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議以后，應當首先到當?shù)厮痉ü�證部門進行公證;之后，買方應該到當?shù)刎斦�所繳納3%的房契稅;然后，雙方到當?shù)胤抗芩�申請辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)。房管部門根據(jù)當事人協(xié)議書內(nèi)容，審核后進行定案登記并實行公告，30天之內(nèi)房屋產(chǎn)權無異議的，變更房屋產(chǎn)權登記。在辦理產(chǎn)權變更過程中，需繳納一定手續(xù)費。根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會建設部文件計價格(2002)121號文件關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知規(guī)定：在辦理住房交易手續(xù)過程中，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費收費按住房建筑面積收取。收費標準為：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔，經(jīng)濟適用房減半計收;存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔50%.通知另規(guī)定：住房交易手續(xù)費屬經(jīng)營服務性收費，由經(jīng)批準建立的房地產(chǎn)交易中心提供交易服務，辦理交易手續(xù)時收取，其他任何部門、單位不得平調(diào)、扣繳、提留。

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。因此，在變更房屋所有權登記后，還應到當?shù)赝恋毓芾聿块T辦理土地使用權變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應到當?shù)亟ㄔO局城鄉(xiāng)建設管理辦變更建設工程規(guī)劃許可證和建設用地規(guī)劃證等相關手續(xù)，交取房屋造價1%—2%的手續(xù)費。