關(guān)于房屋買賣合同模板匯編8篇
隨著人們法律觀念的日益增強(qiáng)，關(guān)于合同的利益糾紛越來(lái)越多，簽訂合同也是避免爭(zhēng)端的最好方式之一。知道嗎，寫合同可是有方法的哦，以下是小編幫大家整理的房屋買賣合同8篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房屋買賣合同 篇1
合同編號(hào)：114889
出賣人(以下略稱甲方)： 身份證號(hào): 聯(lián)系電話:
買受人(以下略稱乙方)： 身份證號(hào): 聯(lián)系電話:
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂本合約。
第一條甲方志愿將其房屋山東XX公司宿舍4號(hào)樓西單元5樓東戶(以下簡(jiǎn)稱該房屋)給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并志愿購(gòu)買該房屋�，F(xiàn)該房屋具體狀況如下：
(一)該房屋座落于________區(qū)唐口鎮(zhèn)唐人居小區(qū)東北角，該房屋建筑面積平方米(含公攤)為93.9平方米，儲(chǔ)藏室8.66平方米，一共02.56平方米。該房屋的用途為民用住宅,屬磚混結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu),建筑層數(shù)地上6層，地下一層架空層。
(二)該房屋的建筑面積以山東XX公司所出具的建筑面積為準(zhǔn)。
(三)該房屋出售后________年后正式辦理建設(shè)單位出具的購(gòu)房合同，此房屋沒有房產(chǎn)證。
第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款�？偨痤~(人民幣)壹拾陸萬(wàn)捌仟零壹拾肆元陸角整(：6804.6)。
第三條付款時(shí)間及方式乙方應(yīng)于本合約發(fā)生效力之日起____日內(nèi)將該購(gòu)房合約范本房屋全部?jī)r(jià)款給付甲方。具體付款方式為：現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬。
第四條甲方承諾在建設(shè)方承諾的交房日期當(dāng)天將房屋交給乙方。
第五條乙方未按本合約的約定支付房?jī)r(jià)款的，按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任： 如在規(guī)定的期限內(nèi)未交清房款甲方有權(quán)解除本合約，將已收房?jī)r(jià)款一次性無(wú)息退還乙方，所收定金不予退還;甲方保留要求乙方支付總房?jī)r(jià)款百分之五的違約金。
第六條出賣人保證銷售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因,造成該房屋發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
第七條本合約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立增補(bǔ)條款或增補(bǔ)和談。增補(bǔ)條款或增補(bǔ)和談和本合約的附件均為本合約不成分割的部分。
第八條本合約自甲乙雙方簽字之日起發(fā)生效力。
第九條因本合約或與本合約有關(guān)的不論什么爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，提交處理____市仲裁委員會(huì)仲裁解決或依法由群眾法院訴訟解決。
第十條本合約一式貳份。此中甲方乙方雙方各執(zhí)壹份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________ 法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________ ________年____月____日________年____月____日
房屋買賣合同 篇2
甲方（出讓人):___________________ 乙方（受讓人):_____________________
經(jīng)雙方自愿協(xié)商達(dá)成如下房屋買賣協(xié)議，以資共同遵守。
一、甲方自愿將坐落于上海市__________區(qū)______鎮(zhèn)______村______號(hào)
_____________________房屋全權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（包含宅基地、自留地使用權(quán)及宅基證上的所有房屋一同轉(zhuǎn)讓給乙方）宅基證號(hào)_________________。宅基地面積_______平方。房屋東至______南至______ 西至______北至______。
二、雙方商定房屋買賣總價(jià)款為人民幣大寫___________萬(wàn)元整。乙方自愿于20____年___月___日向甲方預(yù)付定金______萬(wàn)元（現(xiàn)金），20____年___月___日付余款 ___________萬(wàn)元，（轉(zhuǎn)入甲方指定的銀行賬號(hào)___________________戶名__________開戶行_____________）甲乙雙方商定定金乙方違約作自動(dòng)放棄，甲方違約定金雙倍返還乙方。
三、甲方應(yīng)于20____年___月___日將房屋交給乙方，附屬物及院落、固定裝修等全部估價(jià)在房屋總價(jià)內(nèi)同時(shí)交付給乙方（甲方交清水電費(fèi)和解除房屋的租約）
四、甲方保證房產(chǎn)權(quán)屬明確，無(wú)爭(zhēng)議，無(wú)抵押，無(wú)二次買賣行為，如由此而照成的爭(zhēng)議和后果則有甲方承擔(dān)，本協(xié)議生效履行后房產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)歸乙方所有如今后遇到政府動(dòng)遷等原因需要甲方配合的應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方,對(duì)房屋、宅基地、自留地造成的損失和賠償以及安置房購(gòu)買則由乙方承擔(dān)和享受，甲方自愿放棄一切絕不糾葛。
五、如國(guó)家政策對(duì)該類房產(chǎn)可以辦理過戶、確權(quán)、有償退出等甲方應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)，一切享有和所得歸乙方所有。
六、乙方享有對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行出售或置換、抵押等權(quán)利，如果需要甲方配合的應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方。
七、本協(xié)議生效履行后任何一方不得違約，如一方違約需經(jīng)雙方同意，按房產(chǎn)總價(jià)款的200%作為違約金賠償給守約方。
八、甲乙雙方自愿邀請(qǐng)見證人對(duì)本協(xié)議的內(nèi)容和簽約的真實(shí)性及對(duì)雙方表示意愿的真實(shí)性予以見證。
九、其余約定：由于房主及宅基地使用人已經(jīng)死亡，房屋買賣的一切事宜和買賣前后法律責(zé)任和義務(wù)均由房主的唯一合法繼承人妻子及女兒承擔(dān)。
_____________________________________________________________________ 十一、本合同一式兩份，買賣甲乙雙方各執(zhí)一份，均具同等效力。本合同自買賣雙方簽字（蓋章）之日起生效。
甲方簽名： 乙方簽名：
身份證號(hào)碼：_____________________ 身份證號(hào)碼：______________________ 甲方簽名
身份證號(hào)碼：_____________________ 簽約地址：___________________________ 簽約日期______年___月___日 本合同見證人：
房屋買賣合同 篇3
本合同雙方當(dāng)事人:
賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方):_____
(本人)(法定代表人)姓名:_____國(guó)籍:_____
(身份證)(護(hù)照)(營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼):_____
地址:_____
郵政編碼:_____聯(lián)系電話:_____
委托代理人:_____國(guó)籍:_____電話:_____
地址:_____郵政編碼:_____
買方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_____
(本人)(法定代表人)姓名:_____國(guó)籍:_____
(身份證)(護(hù)照)(營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼):_____
地址:_____
郵政編碼:_____聯(lián)系電話:_____
委托代理人:_____國(guó)籍:_____電話:_____
地址:_____郵政編碼:_____
第一條房屋的基本情況.
甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于_____;位于第_____層,共_____(套)(間),房屋結(jié)構(gòu)為_____,建筑面積_____平方米(其中實(shí)際建筑面積_____平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_____平方米),房屋用途為_____;該房屋平面圖見本合同附件一,該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號(hào),土地使用權(quán)證號(hào))(房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為_____.
第二條房屋面積的特殊約定.
本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測(cè))(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積.如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的,以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積)為準(zhǔn).
該房屋交付時(shí),房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過暫測(cè)面積的±_____%(不包括±_____%)時(shí),房?jī)r(jià)款保持不變.
實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的±_____%(包括±_____%)時(shí),甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理:
1.乙方有權(quán)提出退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方,并按_____利率付給利息.
2.每平方米價(jià)格保持不變,房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整.
3._______________________________.
第三條土地使用權(quán)性質(zhì).
該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_____;土地使用權(quán)年限自___年___月___日至___年___月___日止.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_____;該房屋買賣后,按照有關(guān)規(guī)定,乙方(必須)(無(wú)須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù).
第四條價(jià)格.
按(總建筑面積)(實(shí)際建筑面積)計(jì)算,該房屋售價(jià)為(幣)每平方米_____元,總金額為(幣)___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整.
第五條付款方式.
乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金(幣)___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整,并應(yīng)于本合同生效之日起_____日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方.具體付款方式可由雙方另行約定.
第六條交付期限.
甲方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi),將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方,并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起_____日內(nèi),將該房屋付給乙方.
第七條乙方逾期付款的違約責(zé)任.
乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款,甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息.自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止,月利息按_____計(jì)算.逾期超過____天后,即視為乙方不履行本合同.屆時(shí),甲方有權(quán)按下述第____種約定,追究乙方的違約責(zé)任.
1.終止合同,乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向甲方支付違約金.甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償.
2.乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向甲方支付違約金,合同繼續(xù)履行.
3._______________________________.
第八條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任.
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外,甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用,乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息.按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,月利息在_____個(gè)月內(nèi)按_____利率計(jì)算;自第_____個(gè)月起,月利息則按_____利率計(jì)算.逾期超過_____個(gè)月,則視為甲方不履行本合同,乙方有權(quán)按下列第_____種約定,追究甲方的違約責(zé)任.
1.終止合同,甲方按乙方累計(jì)已付款的_____%向乙方支付違約金.乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償.
2.甲方按乙方累計(jì)已付款的_____%向乙方支付違約金,合同繼續(xù)履行.
3._______________________________.
第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定.
在乙方實(shí)際接收該房屋之日起,甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù).如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,乙方有權(quán)提出退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方,并按已付款的_____%賠償乙方損失.
第十條甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,有關(guān)按揭,抵押債務(wù),稅項(xiàng)及租金等,甲方均在交易前辦妥.交易后如有上述未清事項(xiàng),由甲方承擔(dān)全部責(zé)任.
第十一條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國(guó)家交納,契稅由乙方向國(guó)家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外,均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納.
第十二條本合同未盡事項(xiàng),由甲,乙雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議.
第十三條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分.本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力.
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律,法規(guī)和政策執(zhí)行.
第十四條甲,乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的,本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證.
第十五條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議,由甲,乙雙方協(xié)商解決.協(xié)商不成時(shí),甲,乙雙方同意由_____仲裁委員會(huì)仲裁.(甲,乙雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu),事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的,可向人民法院起訴.)
第十六條本合同(經(jīng)甲,乙雙方簽字)(經(jīng)_____公證(指涉外房屋買賣))之日起生效.
第十七條本合同連同附表共_____頁(yè),一式_____份,甲,乙雙方各執(zhí)一份,_____各執(zhí)一份,均具有同等效力.
甲方(簽章):乙方(簽章):
甲方代理人(簽章):乙方代理人(簽章):
___年___月___日___年___月___日
簽于_____簽于_____
房屋買賣合同 篇4
賣方：(甲方)_______________
買房：(乙方)_______________
甲、乙雙方遵循公平、自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買私有住房及其土地使用權(quán)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條：甲方自愿將其房屋及土地使用權(quán)出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。
該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于____市____區(qū)_________________________________房屋占地面積約為_______平方米，總建筑面積約為_______平方米，共分___層。
房屋證號(hào)_______________集體土地使用證號(hào)________________ 。
第二條：房屋和土地使用權(quán)的價(jià)格及其他費(fèi)用： 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售的房屋和土地使用權(quán)總金額為人民幣(大寫)____________元整(小寫____________元)。
第三條：付款方式： 簽訂合同之日通過銀行以現(xiàn)金轉(zhuǎn)帳方式付清。
第四條：特別約定：
1、房屋交付前該房屋所發(fā)生的39;一切費(fèi)用、責(zé)任及義務(wù)，全部由甲方承擔(dān);房屋交付后該房屋所發(fā)生的一切費(fèi)用、責(zé)任及義務(wù)，全部由乙方承擔(dān)。
2、因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑，該合同簽定時(shí)，甲方應(yīng)交付房屋所有證件給乙方(包括房產(chǎn)證原件、土地證原件、甲方身份證復(fù)印件、水電交費(fèi)相關(guān)證件等)該房屋和土地使用權(quán)買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶，如需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方，一起妥善解決。
由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，由乙方負(fù)擔(dān)。
若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)。
3、如乙方所購(gòu)房屋，以后可以辦理過戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條：甲方保證該房的合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。
并已取得全部共有人的一致同意。
第六條 ：本合同生效之日起，該房屋及所在地塊的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使;該房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移給乙方。
如國(guó)家征地、土地賠償及住房面積賠償，均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合。
第七條：本合同未盡事宜由，甲、乙雙方另行議定并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第八條：本合同自甲、乙雙方簽字，并付清房款之日起生效。
第九條：本合同一式三份甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)一份;見證人一份。
甲方(簽印)：____________ 乙 方(簽印)：_______________ 見證人：_______________
身份證號(hào)：_________________ 身份證號(hào)：___________________ 身份證號(hào)：__________________
簽訂日期：___XXXX___日 簽訂日期：___XXXX___日 簽訂日期：___XXXX___日
甲方相關(guān)人簽名_______________________________________________
房屋買賣合同 篇5
甲方： 身份證：
乙方： 身份證：
甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下合意。
1、甲方欲將登記在其名下的房屋（X平米，位置）轉(zhuǎn)讓給乙，X年X月X日前完成交房，并在X年X月X日前按照法律規(guī)定到房地產(chǎn)主管部門完成過戶登記。
2、乙方在X年X月X日前交付房屋價(jià)款，方式（匯款/現(xiàn)金）。
3、交易產(chǎn)生的稅款由X承擔(dān)，手續(xù)費(fèi)由X承擔(dān)
4、違約及救濟(jì)：
�。�1）乙方支付價(jià)款后，若甲方X年X月X日前未完成交房，需賠償乙方違約金X萬(wàn)。
�。�2）若乙方X年X月X日前未完成房屋價(jià)款交付，支付給甲方的押金X元不予退還。
（3）若因?yàn)榧追皆�，在X年X月X日前未完成過戶登記，需賠償乙違約金X元，并履行過戶登記義務(wù)。
本合同一式X份，甲乙各X份保管。
5、簽訂本合同意味著
（1）乙對(duì)房屋進(jìn)行了細(xì)致檢查并滿意
（2）出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
（3）甲收取了乙的押金X元，見附件1（收條或匯款單復(fù)印件）
�。�4）附件2為雙方身份證復(fù)印件
�。�5）附件3為甲方房產(chǎn)證復(fù)印件
6、雙方約定的其他事項(xiàng)
簽字、手印
甲方：
乙方：
房屋買賣合同 篇6
甲方：房地產(chǎn)開發(fā)公司
乙方：莫秀英
甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請(qǐng)退還已購(gòu)買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、乙方將20xx年10月3日購(gòu)買的朝暉國(guó)際公寓501號(hào)和503號(hào)房屋退還給甲方。
二、乙方和其愛人有義務(wù)配合甲方同房地產(chǎn)管理局、中國(guó)銀行桂林分行及其他部門辦理房屋退房的相關(guān)手續(xù)。
三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和損失由乙方負(fù)責(zé)。
四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方的首付款29.66萬(wàn)元退還給乙方，將購(gòu)房貸款60.90萬(wàn)元退還給中國(guó)銀行桂林分行，歸還銀行利息的部分由乙方負(fù)責(zé)償還。
五、違約金：違約方需支付違約金伍萬(wàn)元。
六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。
七、本合同雙方簽字后生效，之前雙方簽訂的房屋買賣合同自本合同的生效而自行失效。
八、本合同解釋權(quán)歸甲方所有。
甲方蓋章 乙方簽字：
負(fù)責(zé)人簽字： 乙方身份證號(hào)碼：
年 月 日
房屋買賣合同 篇7
賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)： 身份證： 電話：
買方(以下簡(jiǎn)稱乙方)： 身份證： 電話：
擔(dān)保人(以下簡(jiǎn)稱丙方)： 身份證： 電話：
根據(jù)《合同法》的原則，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買單元房屋簽訂合同，雙方共同遵守。
第一條 房屋的基本情況：
甲方房屋坐落于 白莊居委會(huì)趙魚池村，其中三樓東側(cè)一單元有門窗，房屋為單元房(三室一廳一廚一衛(wèi))，建筑面積108 平方米。
第二條 出售價(jià)格：雙方約定上述房屋總售價(jià)為人民幣 萬(wàn)元整。
第三條 關(guān)于房屋拆遷的約定：
本合同簽訂后，若該房屋遇到政府拆遷，甲方同意由乙方全權(quán)辦理該房屋的拆遷手續(xù)，拆遷補(bǔ)償款、安置房等全部收益歸乙方所有，甲方不得干涉。
第四條 關(guān)于房屋再次買賣的約定：
1.合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)售給其他人，所售金額全部歸乙方所有，甲方不得干涉。
2.合同中乙方擁有的權(quán)益，新的買房人同樣擁有，甲方需要積極配合。
3.合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自甲、乙雙方簽字之日起生效。 甲方 (簽字) ：
乙方 (簽字) ：
丙方(簽字)： 年 月 日簽訂
房屋買賣合同 篇8
(一)宅基地使用權(quán)本質(zhì)的厘清——從“利用”到“所有”
通常認(rèn)為，在法制史上存在著兩種不同類型的物權(quán)制度，即羅馬法的物權(quán)制度和日耳曼法的物權(quán)制度，代表了兩個(gè)不同的傾向，亦即個(gè)人主義和社會(huì)主義的對(duì)立。羅馬法以所有權(quán)之絕對(duì)處分力為中心，強(qiáng)調(diào)物的全面支配。用益物權(quán)是限制物權(quán)，乃為一時(shí)的限制所有權(quán)之支配權(quán)，限制物權(quán)消滅，則所有權(quán)自動(dòng)的回復(fù)其完全支配力。因此產(chǎn)生于羅馬法的地上權(quán)制度主要是阻止“地上物屬于土地”的附合原則，其以地上物為中心，如果沒有現(xiàn)實(shí)的可支配的地上物存在于土地之上，就不認(rèn)為有地上權(quán)的存在，強(qiáng)調(diào)對(duì)地上物的獨(dú)立權(quán)利。因繼受羅馬法的結(jié)果，德國(guó)、瑞士、奧地利民法的地上權(quán)都是以地上物為中心，認(rèn)為沒有地上物就不得成立地上權(quán)，其本質(zhì)在乎“有”而非“用”。與此不同，日本民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”則是以“利用”為中心，以最大限度地發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，地上物的有無(wú)不是地上權(quán)的成立要件，地上權(quán)也不因地上物的滅失而消滅。
筆者認(rèn)為，任何一項(xiàng)法律制度都應(yīng)當(dāng)同其社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀相適應(yīng)，地上權(quán)本質(zhì)從“有”到“用”的轉(zhuǎn)變也正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展而發(fā)生。我國(guó)新頒布的《物權(quán)法》沒有采用地上權(quán)的概念，與地上權(quán)概念最接近的應(yīng)是建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)。實(shí)踐中，建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人在權(quán)利期限內(nèi)可按土地用途自由使用土地，地上物的有無(wú)并不影響權(quán)利的存續(xù)或消滅，因此建設(shè)用地使用權(quán)的本質(zhì)在于“土地利用”。而宅基地使用權(quán)的設(shè)立不是以經(jīng)濟(jì)利用為目的，考察我國(guó)的宅基地使用權(quán)分配制度，能夠向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的主體只局限于該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，并且只有符合建房條件才可以申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。因此，與建設(shè)用地使用權(quán)以物的利用目的不同，保有地上物才是宅基地使用權(quán)的本質(zhì)。雖然建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)均屬地上權(quán)性質(zhì)，但我們沒必要將兩者的本質(zhì)認(rèn)定一致�！段餀�(quán)法》未采用基地使用權(quán)的概念將建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的涵蓋入內(nèi)正是由于兩者的制度差異太大，因此應(yīng)當(dāng)確定宅基地使用權(quán)的本質(zhì)在于保障地上物的所有。
(二)宅基地使用權(quán)的權(quán)能
新頒布的《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”可見，占用、使用是宅基地使用權(quán)的權(quán)能�！段餀�(quán)法》第一百五十三條：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定�！边@里的國(guó)家有關(guān)規(guī)定所指為何呢?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以分工為基礎(chǔ)的交換經(jīng)濟(jì)，交換之所以能夠進(jìn)行必須要滿足“有商品和貨幣、商品和貨幣所有者能自由處分”這兩個(gè)條件，物權(quán)法是以規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)歸屬秩序?yàn)槿蝿?wù)的，其與債權(quán)法構(gòu)成了現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的兩大法律基礎(chǔ)，是民事基本制度之一，宅基地使用權(quán)規(guī)定在物權(quán)法用益物權(quán)編內(nèi)，其也應(yīng)屬于民事基本制度。而《中華人民共和國(guó)立法法》第八條中規(guī)定“民事基本制度事項(xiàng)只能制定法律”。因此，上述所謂“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解釋為國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)范性文件不能作為宅基地制度的法律淵源�！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條對(duì)宅基地有關(guān)制度進(jìn)行了規(guī)定，該法條只言明“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，并沒有明確宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，反之該條肯定了農(nóng)村村民可以出賣、出租住房。從理論而言，宅基地使用權(quán)系由我國(guó)學(xué)說所創(chuàng)造，傳統(tǒng)民法上與此相當(dāng)?shù)?概念為地上權(quán)，而收益是傳統(tǒng)地上權(quán)制度的應(yīng)有之意，因此，在無(wú)法律相反規(guī)定的前提下，宅基地使用權(quán)可適用《物權(quán)法》第一百一十七條“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”之規(guī)定，通過體系解釋的方法確定宅基地使用權(quán)收益的權(quán)能。
(三)宅基地使用權(quán)分配、流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建
宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)帶來(lái)的巨大利益可能會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租、違規(guī)批發(fā)宅基地使用權(quán)情況的大量發(fā)生，對(duì)國(guó)家的土地政策造成沖擊，但禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以期杜絕上述現(xiàn)象，是通過侵犯農(nóng)民房屋所有權(quán)的手段規(guī)避了本應(yīng)通過其他手段實(shí)現(xiàn)土地控制的國(guó)家責(zé)任。因此要有效控制宅基地的數(shù)量，應(yīng)從宅基地使用權(quán)的分配、流轉(zhuǎn)制度上下功夫。
如前所述，宅基地使用權(quán)的本質(zhì)在于保有地上物。城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變，一方面農(nóng)村還實(shí)施著一貫的土地制度，另一方面農(nóng)村經(jīng)濟(jì)又已融入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中。從這兩個(gè)方面出發(fā)，宅基地使用權(quán)的本質(zhì)應(yīng)有兩層含義。
一層含義是保有農(nóng)民的房屋，重點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居有定所，相應(yīng)的分配制度可分為原始取得和轉(zhuǎn)讓取得。原始取得是指本集體經(jīng)濟(jì)組織中符合建房條件的村民，經(jīng)審批獲準(zhǔn)從集體經(jīng)濟(jì)組織中分配取得宅基地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓取得是指符合建房條件的村民，經(jīng)審核批準(zhǔn)購(gòu)買同集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋并取得房屋宅基地使用權(quán)。應(yīng)明確的是，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才具有分配取得宅基地使用權(quán)的資格，這種分配是無(wú)償?shù)�，具有村民福利、社�?huì)保障的性質(zhì)。村民出賣、出租房屋，即意味其不需依靠這種福利，集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)須將有限的資源花費(fèi)在有自立能力的村民身上，因此村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的，不予批準(zhǔn)。
另一層含義是保有房屋這一地上建筑物，重點(diǎn)在于物盡其用，使房屋在流轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值，目前相應(yīng)的流轉(zhuǎn)制度法律沒有明確規(guī)定，對(duì)能否流轉(zhuǎn)法律也無(wú)禁止性規(guī)定。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。收益權(quán)能是宅基地使用權(quán)的權(quán)能之一，體現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣中即是，農(nóng)村村民出賣房屋的價(jià)款不僅僅是房屋的建造成本，因?yàn)檗r(nóng)民在出賣房屋后不可能再申請(qǐng)到宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)的有限性必然會(huì)體現(xiàn)在房屋的市場(chǎng)價(jià)值中。由此，農(nóng)村村民在房屋買賣中將宅基地使用權(quán)的福利性貨幣化，實(shí)現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的收益權(quán)能，這也是宅基地使用權(quán)福利性的自然延伸。為了使買賣中實(shí)現(xiàn)的房屋價(jià)值能得以保值，避免社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)，在農(nóng)民出賣房屋后，其宅基地使用權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移，但這種轉(zhuǎn)移與“房地一致”原則不同。“房地一致”原則是在房屋與土地使用權(quán)分開作為各自獨(dú)立的物權(quán)客體的情況下規(guī)定的，而宅基地使用權(quán)從屬于房屋，是為房屋的存在而存在。故宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)受房屋物理狀態(tài)的限制，當(dāng)房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結(jié)構(gòu)等方式對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)認(rèn)定地上物滅失，宅基地使用權(quán)保有地上物的存續(xù)理由已然消失，宅基地使用權(quán)消滅，宅基地所有人可依物上請(qǐng)求權(quán)要求占有人返還宅基地。
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