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房屋租賃合同簽訂中應注意的問題
在日常生活中，很多地方都會用到合同，那你知道合同在簽訂的時候有什么問題是需要注意的嗎？下面是小編帶來的一篇房屋租賃合同簽訂中應注意的問題，僅供參考，歡迎閱讀。
房屋租賃作為當前我國房地產市場發(fā)展的主要內容之一，它和房地產市場的正常運轉有著十分密切的關系。
在當前我國房地產市場發(fā)展的過程中，房屋租賃合同的簽訂十的頻繁，這不僅有利于提高我國房地產市場經濟發(fā)展的穩(wěn)定性，還促進了社會經濟的增長。但是，從當前我國房屋租賃合同鑒定的實際情況來看，出租人在和承租人簽訂房屋租賃合同的時候，由于人們對自身的權責不夠明確，因此這就容易使得出租人和承租人在房屋租賃合同簽訂中存在著許多的糾紛問題。這就對我國房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展有著一定的影響。下面我們就對房屋租賃合同簽訂中應該注意的問題進行介紹。
房屋租賃合同的概述
在我國《合同法》中，人們并沒有對房屋租賃合同的相關內容進行明確的概述，只是將其作為租憑合同中的一種進行介紹，這就使得人們在對房屋租憑管理的過程中存在著許多問題，導致房屋租賃合同出現糾紛問題，這就對我國房地產市場的發(fā)展有著一定的影響。不過，隨著人類社會的不斷發(fā)展，人們對房屋租賃合同的簽訂也越來越重視，因此就開始對房屋租賃合同的定義進行相應的研究分析。其中大部分學者認為，房屋租賃合同的定義是指房屋出租人們將房屋出租給承租人，承載人必須定期給付出租人租金所簽訂的合同，并且在合同終止時，租出人必須要將房屋完好的歸還給出租人。
房屋租賃合同簽訂中應該注意的問題
目前在我國房地產市場發(fā)展的過程，房屋租賃合同的糾紛問題時有發(fā)生，這就對房屋當事人的合法權益有著一定的影響，因此我們在房屋租賃合同監(jiān)督的過程中，就對其相關問題予以重視，從而減少房屋租賃合同糾紛的發(fā)生。其中我們在房屋租賃合同簽訂當中，存在的問題主要體現為以下幾個方面：
1房屋的性質和產權問題
在當前我國房屋租賃當中，房屋的性質問題是經常出現的，這就使得房屋租賃當事人的合法權益受到侵害。而所謂的房屋性質的問題其實就是指的土地性質的問題，目前我們在對土地性質進行劃分時，主要可以將其劃分成住宅用地、工業(yè)用地、綜合用地以及商業(yè)用地這幾種類型。然而，在早期我國房地產市場發(fā)展的過程中，人們對房屋并不重視，這就使得房屋性質中存在的問題一直沒有得到很好的解決，這就使得人們在對房屋租賃合同簽訂的過程中，并沒有對對房屋的性質問題進行考慮，這就使得人們在房屋租賃的過程中，自身的合法權益極有可能遭受嚴重的損失。
除了房屋性質外，還有一個是房屋產權的問題，在大多數情況我們簽訂商業(yè)房屋租賃合同的出租人一般都是產權人即房產證上載明的所有權人。但是目前因為商業(yè)活動的頻繁，承租人由于主客觀原因而轉行或退市的情況屢見不鮮，原承租人為了使自己損失降到最低，把房屋轉租出去。另一情況就是所有權人將房產抵押或出售等導致出租人(所有權入)變更的情，這些情況均會對房屋出租人和承租人產生影響，因此在房屋租賃合同簽訂中應當約定，如承租人轉租時必須經出租人書面同意才能轉租，相反承租人也可以約定出租人在變更房屋所有權人時必須保證租賃合同在租賃期內的持續(xù)有效。
2房屋租賃用途及房屋改造裝修的問題
商業(yè)房屋租賃的用途當然是只能用于商業(yè)經營活動，但商業(yè)經營活動是一個廣泛的概念，零售、娛樂、餐飲等都是商業(yè)經營活動。在商業(yè)房屋租賃合同中除了約定不得從事非法經營活動外，還應當約定具體用途。如租賃房屋處在居民區(qū)，而承租人租了房屋用于餐飲經營活動，那么經營活動產生的油、煙等會對周邊小區(qū)居民產生影響進而導致投訴不斷，甚至在辦理證照時遇到不可逆的問題。
承租人租賃房屋以后，對房屋進行裝修是商業(yè)經營活動中常見的一環(huán)。同樣在商業(yè)房屋租賃合同中也應當約定裝修的范圍，出租人可以約定承租人不得破壞房屋主體結構，以減小因房屋裝修而對房屋產生的損害。另外還可約定租賃房屋到期后對裝修的處理，是拆除恢復原狀，還是承租人撤出后保留裝修歸出租人所有等等。
3租賃期限、租金、費用的問題
租賃期限是房屋租賃起始日與終止日的期間。按照合同法規(guī)定，租期最長不得超過20年。租金問題，要明確租金計租的標準，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的遞增、租金的支付方式都要明確約定。租金在實際支付過程中還有一個問題就是稅，即租金是否含稅。一般民間房屋租賃僅憑收款收據，甚至沒有憑證，沒有稅務部門開具的房屋租賃發(fā)票，但商業(yè)經營活動中的房屋租賃發(fā)票對于承租人來講是一個很重要的票據。出租人到稅務部門憑房屋租賃合同開具發(fā)票時還要繳稅，所以這個問題要在商業(yè)房屋租賃合同中明確。
4租賃合同當事人的經營范圍及確認
我國《民法通則》規(guī)定，企業(yè)法人應當在核準登記經營范圍內從事經營，并明文規(guī)定企業(yè)法人不得擅自超越核準登記的經營范圍訂立合同，否則，將導致合同無效，不產生預期的法律效果。對于租賃合同來說，并不是所有的企業(yè)都有租賃經營權，只有那些依照企業(yè)法人登記管理條例，經工商行政管理機關核準登記，確定了財產租賃經營范圍的企業(yè)才有權從事財產租賃業(yè)務。在實踐中，租賃合同的當事人特別是承租方一定要嚴格、認真地審查出租方的經營范圍，看其經營范圍中是否有財產租賃這一項。
5租賃合同當事人的履約能力、資信狀況及確認
對方當事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關重要的。如果對方無履約能力，對另一方當事人來說，不但不會帶來任何經濟利益，反而會造成不應有的經濟損失。如果對方具有履約能力，還要看其商業(yè)信譽如何。只有確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊資金、經營范圍、企業(yè)經濟性質、法定代表人或企業(yè)負責人等。
總而言之，在當前我國社會經濟建設的過程中，房屋租賃合同的簽訂問題對整個房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展有著嚴重的影響，造成房屋租賃合同的糾紛頻繁發(fā)生，因此為了有效的解決這些問題，我們在對房屋租賃合同簽訂的過程中，一定要對這些問題予以重視，除了注意這些問題以外，還要對房屋租賃管理機制進行相應的改進和完善，以確保我國社會經濟的穩(wěn)定發(fā)展，從而解決了房屋租賃合同中存在著相關問題。
房屋租賃糾紛如何確定管轄?
《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》(1986年1月7日)規(guī)定，凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權的有效意見。
(1)房屋租賃糾紛一般應由房屋所在地法院管轄;
(2)個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
什么是定期房屋租賃合同?
定期房屋租賃合同是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。
定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個月的;
(2)書面約定房屋租賃期限在6個月以上的。
什么是不定期房屋租賃合同?
不定期房屋租賃合同是指當事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。
不定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)非書面形式不定期租賃合同：租賃期限6個月以上，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
提示：
當事人約定租賃期限在6個月以上而未采用書面形式的，不論是否有證據證明，一律視為不定期租賃合同。
(2)約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協(xié)議的，并且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。
提示：
當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同。
(3)事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
提示：
事實租賃合同推定為不定期租賃合同。
�、俪凶馊丝梢噪S時通知出租人解除不定期租賃合同;
②出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。
房屋租賃合同最長期限是多少年?
《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”
因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。
提示：
①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
�、诜课葑赓U期間屆滿，當事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
③房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。
房屋出租人有哪些義務?
(1)交付出租房屋的義務：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
(2)出租房屋保持義務：出租人應當保持出租房屋符合約定的用途。
(3)出租房屋維修義務：出租人應當履行出租房屋的維修義務，但當事人另有約定的除外。
A.承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修：
B.出租人未履行出租房屋維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;
C.因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
提示：
房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件：
①以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件;
�、谝猿鲎夥课萦芯S修必要、維修可能為基本條件;
�、圩赓U房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;
④當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務。
(4)、出租房屋權利瑕疵擔保義務.
出租房屋權利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務。
�、僖虻谌酥鲝垯嗬模凶馊藨敿皶r通知出租人。
�、谝虻谌酥鲝垯嗬�，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
提示：
�、俪鲎夥课輽嗬Υ脫Ａx務的范圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵。
�、诔鲎夥课萁桓逗蟛糯嬖诘臋嗬Υ茫约俺鲎夥课萁桓肚凹创嬖谇页凶馊酥榈臋嗬Υ�，則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務。
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