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出售二手房法律意見(jiàn)書
法律意見(jiàn)書
致XXX：
本律師事務(wù)所于X年X月X日接受您委托，就您出售位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣2路76號(hào)院7號(hào)樓5單元501室房產(chǎn)(下稱所售房產(chǎn))之事宜為您提供法律服務(wù)。本所根據(jù)您(賣方)提供的《北京市存量房屋買賣合同》及附件等資料，以及中國(guó)現(xiàn)行有效的有關(guān)法律、法規(guī)，出具如下初步法律意見(jiàn)：
1.是否承諾所售房產(chǎn) “滿五唯一”(見(jiàn)《房屋狀況說(shuō)明書》第七欄)：是否承諾“滿五唯一”應(yīng)依據(jù)簽訂買賣合同時(shí)所售房產(chǎn)的實(shí)際情況承諾，如果在簽訂合同時(shí)實(shí)際已“滿五唯一”則可以承諾，否則不予承諾以防預(yù)期違約、承擔(dān)違約責(zé)任。
2.兼顧買賣雙方之利益，賣方可向買方提供兩種付款方案供其選擇：
(1)先付定金50萬(wàn)，合同暫時(shí)不簽，等所售房產(chǎn)成就“滿五唯一”條件時(shí)再簽。50萬(wàn)定金用于約束買賣雙方，如果賣方違約，不簽買賣合同，則向買方雙倍返還定金，即100萬(wàn);如果買方違約，不簽買賣合同，則賣方不予返還50萬(wàn)定金。待所售房產(chǎn)“滿五唯一”條件成就以后，雙方再簽訂買賣合同。
(2)定金數(shù)額雙方協(xié)商，2013年4月6號(hào)之前簽訂買賣合同，買方支付給賣方所售房產(chǎn)總價(jià)的30%房款(包括定金在內(nèi))，辦理該房產(chǎn)過(guò)戶之前付清605.5萬(wàn)尾款。如果對(duì)方不同意，(可以留少量的尾款待交房時(shí)一并付清)
3.關(guān)于對(duì)所售房產(chǎn)現(xiàn)狀的確認(rèn)：賣方可以在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中添加：“在簽訂買賣合同之前，買方對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、裝修裝飾、水電線路等所售房產(chǎn)狀況經(jīng)過(guò)仔細(xì)勘查、檢驗(yàn)，確認(rèn)沒(méi)有任何問(wèn)題，并與賣方充分溝通，確認(rèn)賣方不存在隱瞞所售房產(chǎn)相關(guān)信息的行為。”
4.關(guān)于所售房產(chǎn)價(jià)格及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)：宜在買賣合同中補(bǔ)充協(xié)議中添加“本合同指成交價(jià)格是指賣方到手價(jià)，買賣合同履行過(guò)程中，買賣雙方所應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅款由買受人承擔(dān)，若在正常履行過(guò)程中，因國(guó)家或政府政策調(diào)整致使相關(guān)稅款增加的，法律法規(guī)或政策原因須繳納新的稅種、費(fèi)種的，由買受人承擔(dān)”。
5.公共維修基金：所售房產(chǎn)成交價(jià)包括該房屋房?jī)r(jià)款、現(xiàn)有公共維修基金、裝飾、裝修及附屬配套設(shè)施。公共維修基金賬面隨房屋交付轉(zhuǎn)移至買收人名下。無(wú)需另外約定。
6.家具家電：房屋價(jià)款不包括家具、家電在內(nèi)，可另與買方協(xié)議將家具家電折價(jià)讓與，或售予第三人。
7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息：認(rèn)真核對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員的相關(guān)信息，查看原件，索要復(fù)印件，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)人員姓名及資格編號(hào)填寫正確。所有文件應(yīng)經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人簽章的地方不宜遺漏。
8.關(guān)于違約金：買賣合同第八條，出賣人一房二賣導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率付給利息，并按買受人累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金。一倍違約金太高，一般約定支付總房?jī)r(jià)的20%作為違約金，可供參考。買賣合同第十條第三款，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，出賣人應(yīng)該按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。按日萬(wàn)分之五違約金過(guò)高，可以在補(bǔ)充條款中約定，下調(diào)為十萬(wàn)分之五。如一房二賣或逾期遷出戶口構(gòu)成違約，買方以違約為由向賣方主張違約金，賣方可以以違約金過(guò)高為由向法院申請(qǐng)調(diào)整，法院認(rèn)定的違約金數(shù)額以損失賠償額為依據(jù)。合同法規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
本法律意見(jiàn)書僅用上述二手房出售之參考意見(jiàn)，不得用于任何其他目的。
X年X月X日
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