地產(chǎn)合伙人：合伙人制度崛起

　　應(yīng)運(yùn)而生的合伙人關(guān)系

　　雇傭關(guān)系極易導(dǎo)致一方面對另一方面的壓制，移動互聯(lián)網(wǎng)的誕生和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了每一個個體的自覺性第一次作為矛盾的主要方面在同一個平臺演繹，這也就催生了整個社會分工的迭代。

　　“扁平化”對于傳統(tǒng)世界的人群來說是一個新詞，卻是互聯(lián)網(wǎng)維度的基底。人人在扁平化的虛擬+現(xiàn)實(shí)世界中時刻體驗(yàn)。于是，互聯(lián)網(wǎng)帶動的群體性突變也就倒逼線下商業(yè)環(huán)境的革新。合伙關(guān)系作為一種向陽的律動被大規(guī)模曝于陽光之下。

　　合伙人關(guān)系二重構(gòu)

　　合伙關(guān)系，不僅是領(lǐng)導(dǎo)層級的合伙人制，更是員工層級的合伙人制。先說前者，今天的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)，多在開始就以合伙方式展現(xiàn)，而新經(jīng)濟(jì)的擁躉--投資人們也達(dá)成共識，沒有合伙人的公司他們決不投。徐小平再談合伙人中也講到，創(chuàng)業(yè)失敗共性是創(chuàng)始人心里只有老大卻沒有老二老三。

　　至于員工，相應(yīng)的股權(quán)、分紅、年終獎等等激勵，要做扎實(shí)、做落地，讓“人民分享到改革開放的成果”才能保證整個公司最強(qiáng)有力的戰(zhàn)斗力。畫餅充饑的時代已成過往，只有讓員工感受到他們是權(quán)利的主體，具有當(dāng)家做主的滿足感，也才有公司的未來。同時，員工一層的合伙人制，也表現(xiàn)在交互的自由、協(xié)作的自由、信息共享的自由。最根本的一點(diǎn)必須牢記，滿足不了員工要求，憑什么要求員工為你賣命?!

　　2013年5月，陳可辛執(zhí)導(dǎo)的電影《中國合伙人》票房火爆，三個年輕人同心同德、共同創(chuàng)業(yè)，開辦英語培訓(xùn)學(xué)校實(shí)現(xiàn)人生理想的故事頗為勵志。

　　1年后的2014年5月，萬科宣布啟動股權(quán)激勵、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度，在全國上市房企中開先河。隨后，龍湖地產(chǎn)、碧桂園等大房企也推出了合伙人制度，就在上個月，越秀地產(chǎn)宣布位于佛山禪城佛平路的新地塊，成為合伙人制度首個試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　不論是萬科的核心員工持股，變身公司第二大股東的股權(quán)激勵制度，還是包括萬科、碧桂園、越秀等大房企普遍試行的地產(chǎn)項(xiàng)目跟投制度，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的管理層、核心員工變?yōu)轫?xiàng)目小股東，使得他們從單純的經(jīng)理人、打工仔，變?yōu)樵捠聶?quán)變大的公司或項(xiàng)目股東。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)競爭白熱化，平均利潤攤薄的情況下，各大房企正面臨前所未有的人才危機(jī)，優(yōu)秀的高管、操盤手不斷離職，而各大房企為了提高項(xiàng)目的銷售利潤率，更為器重企業(yè)管理層、員工的能動性，地產(chǎn)合伙人這樣的激勵機(jī)制應(yīng)運(yùn)而生。

　　2月5日，在禪城農(nóng)歷馬年的最后一場土地拍賣會上，越秀地產(chǎn)拿下了位于禪城佛平路的一宗3.4萬平米商住地，雖然這一地塊不算大也并非地王，但作為越秀地產(chǎn)首個地產(chǎn)合伙人的試點(diǎn)項(xiàng)目備受關(guān)注，而合伙人制度正風(fēng)靡各大房企。

　　禪城區(qū)國土部門公示信息顯示，位于南海醫(yī)院對面的這一地塊以6.33億元出讓，而引人注目的是，該地塊拿地，除了占股98%的越秀地產(chǎn)旗下企業(yè)—廣州東輝，還有一個占股2%的關(guān)聯(lián)企業(yè)—廣州越秀仁達(dá)八號實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，為合伙制企業(yè)。

　　這也意味著，在這一項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)的項(xiàng)目管理層和核心員工將從“打工仔”變?yōu)?ldquo;小股東”。根據(jù)越秀地產(chǎn)發(fā)布的公告，禪城佛平路地塊項(xiàng)目，將是越秀地產(chǎn)實(shí)施雇員獎勵計(jì)劃所涵蓋的首個項(xiàng)目，全體符合資格管理層成員所持股權(quán)合共將不超過2%。而這一計(jì)劃，將被越秀地產(chǎn)推廣至其他項(xiàng)目。

　　在越秀地產(chǎn)之前，已有多家大房企宣布啟動形式各異的地產(chǎn)合伙人制度，其中，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科，去年5月啟動了核心員工持股及項(xiàng)目跟投制度兩大層面的事業(yè)合伙人制，碧桂園也于去年歲末啟動了名為“同心共享”的激勵機(jī)制。

　　各個公司的做法不盡相同，目標(biāo)卻趨于一致。日前，行業(yè)大佬、萬科總裁郁亮曾指出，萬科的事業(yè)合伙人制包括三大方面，一方面是核心員工持股的股權(quán)激勵機(jī)制，第二則是利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的項(xiàng)目跟投制，第三則是事件合伙人，也就是員工可自建團(tuán)隊(duì)去完成某一項(xiàng)工作。

　　“現(xiàn)在究竟合伙制如何落地，什么樣的管理層及核心員工可跟投項(xiàng)目股權(quán)，還有待公司總部的通知，還處于制度設(shè)計(jì)的階段，但很快就會實(shí)施。”上述已探索合伙人制度的上市房企在佛山的地區(qū)公司負(fù)責(zé)人向記者表示，這意味著合伙人制將在佛山上市房企中落地。

　　在佛山，隨著萬科、碧桂園、越秀等大型上市房企推行合伙人制度，尤其以操盤手為主的管理層和核心員工角色將轉(zhuǎn)換為持股的小股東，而本地房企距離這一制度創(chuàng)新還有較大距離。

　　地產(chǎn)專家、佛山匯誠鴻圖地產(chǎn)顧問有限公司董事長劉世恩向記者表示，目前大房企都有完善的以經(jīng)理人為主導(dǎo)的現(xiàn)代企業(yè)制度，而佛山本土房企多是老板“話事”的民營企業(yè)，老板掌握決策權(quán)，經(jīng)理人制尚不完善，和部分上市房企試行的合伙人制度距離較遠(yuǎn)。

　　案例1

　　萬科

　　合伙形式：項(xiàng)目跟投制度，操作團(tuán)隊(duì)必須跟投自己的項(xiàng)目

　　今年3月，距離萬科首次提出建立事業(yè)合伙人制度，剛好是一年整。作為率先提出“合伙人制度”的房企，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在此前接受南都記者訪問時直言，所謂合伙人制度推出的最大目的，就是讓職業(yè)經(jīng)理人“對待公司的錢就像自己家的錢”。

　　去年5月，代表萬科事業(yè)合伙人重要舉措的合伙人持股計(jì)劃啟動。代表萬科1320名事業(yè)合伙人的盈安合伙通過證券公司的集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，并通過深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)購入萬科A股股份35839231萬股，占公司總股本的0 .33%。

　　在此之后的大半年時間內(nèi)，盈安合伙11次增持萬科股份。萬科總裁郁亮最近向媒體披露，目前萬科已經(jīng)有2500多個骨干員工持有了萬科超過4%的股票，“雖然不多，但已經(jīng)相當(dāng)于是萬科第二大股東。”

　　除了核心員工持股計(jì)劃，在事業(yè)合伙人的方向下，萬科也進(jìn)一步采用了“項(xiàng)目跟投制度”。萬科要求項(xiàng)目的操作團(tuán)隊(duì)必須跟投自己的項(xiàng)目。其中，員工可以自愿跟投自己的項(xiàng)目，也可以跟投所有的項(xiàng)目。

　　在萬科的實(shí)踐中，郁亮曾形象地描述稱，“以前開兩小時的項(xiàng)目決策會現(xiàn)在五分鐘就解決了，他自己都愿意拿錢放在里面，那憑什么我們不讓他投下去呢，憑什么我們不同意他投資這個項(xiàng)目呢?”

　　在這樣背景下，由合伙人推進(jìn)的區(qū)域公司也有更大的自主權(quán)。已經(jīng)有報道稱，萬科目前已經(jīng)完成了合伙人制度的1.0版本，未來的2.0版本和3.0版本，還將把產(chǎn)業(yè)鏈的上下游、資金方、土地方，以及總包、設(shè)計(jì)、營銷等都變成合伙人，類似于互聯(lián)網(wǎng)的眾包、眾籌。

　　案例2

　　碧桂園

　　合伙形式：集團(tuán)董事、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理強(qiáng)制跟投，員工可持股15%

　　在推出合伙人制度之前，碧桂園就曾于2012年度，推出過名為“成就共享”的激勵機(jī)制，而去年年末，碧桂園又將這一制度升級，名為“同心共享”，為項(xiàng)目跟投制度，員工最高可跟投15%的股權(quán)比例。

　　根據(jù)碧桂園去年12月披露的信息，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，即項(xiàng)目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例，共同組成項(xiàng)目合資公司。

　　這一跟投制度中，除了集團(tuán)董事、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理需要對項(xiàng)目強(qiáng)制跟投外，其他員工在不超過投資上限的前提下也可自愿參與項(xiàng)目跟投，其中區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理等僅需投資自己區(qū)域的項(xiàng)目，占比不高于10%，集團(tuán)員工可投資所有項(xiàng)目，但占比不高于5%。

　　這一跟投制度也規(guī)定了回報機(jī)制：當(dāng)項(xiàng)目獲得正現(xiàn)金流后，利潤就可分配，所得利潤可用于投資下一個項(xiàng)目，也可交給集團(tuán)公司有償使用;項(xiàng)目有盈利時，可進(jìn)行分紅;但如果項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，參與者不可退出。值得注意的是，在項(xiàng)目投資期間，參與者則進(jìn)出自由。

　　這無疑是一種利益風(fēng)險共擔(dān)當(dāng)?shù)闹贫�。而此前�?shí)施的名為“成就共享”的激勵計(jì)劃中，項(xiàng)目經(jīng)營管理人員將最終根據(jù)項(xiàng)目資金回籠速度和所創(chuàng)造的凈利潤獲得獎勵，凈利潤越高，資金回籠越快，能分到的獎勵就越高，除現(xiàn)金獎勵部分外，獲獎項(xiàng)目還可以獲得股權(quán)激勵，而此次合伙人實(shí)施范圍擴(kuò)大到碧桂園所有的員工。

　　案例3

　　越秀地產(chǎn)

　　合伙形式：管理層持股不超股權(quán)總額一成

　　作為廣州市國資委旗下的港交所上市房企，越秀地產(chǎn)是國企背景房企中首個嘗鮮推行合伙人制的房企。在今年2月，其拿下佛山禪城佛平路地塊后，就將這一全新項(xiàng)目，作為合伙人制度的試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　在2月5日，越秀地產(chǎn)發(fā)布的拿地公告中，越秀地產(chǎn)就透露佛山禪城佛平路項(xiàng)目首次設(shè)立雇員獎勵計(jì)劃，該項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員及核心員工將參與對項(xiàng)目公司的股權(quán)投資，目的是令項(xiàng)目管理層成員的利益與本集團(tuán)的利益保持一致。

　　這份公告指出，越秀地產(chǎn)并無公司董事或最高行政人員或公司發(fā)行人層面的任何其他關(guān)連人士將參與該計(jì)劃;而合資格管理層成員就一個項(xiàng)目所做投資的總額可能各不相同，但每間項(xiàng)目公司全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將低于其股權(quán)總額的10%。

　　公告指，就開發(fā)佛山禪城佛平路地塊項(xiàng)目而言，全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將不超過2%。作為首個試點(diǎn)項(xiàng)目，合伙人在佛山禪城佛平路地塊的持股比例并不高，探索意味濃郁。

　　不論是合伙人制的實(shí)施范圍，還是合伙人在項(xiàng)目中的占股比例，越秀地產(chǎn)的合伙人制比萬科、碧桂園的都略顯保守。而在今年2月底，越秀地產(chǎn)在香港召開的2014年業(yè)績發(fā)布會上，集團(tuán)董事長張招興也透露，現(xiàn)階段只是項(xiàng)目層面的跟投制度嘗試，接下來還會在上市公司層面結(jié)合股權(quán)激勵探索事業(yè)合伙人制度。

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