項(xiàng)目售購合同書范本
訂立合同雙方：
甲方（售出方）：北京易博投資有限公司
法定代表人：
注冊(cè)地址：
乙方（收購方）：
法定代表人：
第一條：甲、乙雙方根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、平等互利的原則，經(jīng)過多次友好協(xié)商，甲方愿意將北京易博投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）和北京市海淀區(qū)花園東路30號(hào)《花園公寓》項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）出售給北京市 置業(yè)有限公司
雙方特訂該合同，以作憑證，以茲恪守
第二條：甲、乙雙方對(duì)《公司》的現(xiàn)狀《項(xiàng)目》的售價(jià)，經(jīng)多次協(xié)商，雙方同意收購價(jià)格13000萬元，其中包含（2004）京仲調(diào)字第0146號(hào)規(guī)定的促裁工費(fèi)和京第出（合）字（2003）第548號(hào)規(guī)定已交15%即600萬元的土地使用權(quán)出讓金
評(píng)述：施工費(fèi)為應(yīng)付賬款，屬于債務(wù)性質(zhì)；已付600萬土地出讓金為資產(chǎn)，在收購總價(jià)款中未能明確加以劃分，混為一談
第三條：易博投資有限公司是《花園公寓》《項(xiàng)目》的投資商（擁有《項(xiàng)目》總建筑面積的60%的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)）
評(píng)述：1）合同收購標(biāo)的物應(yīng)在收購合同價(jià)格確定前予以確認(rèn)；2）9%的管理費(fèi)用未能明確是否包含在收購價(jià)格中，將會(huì)導(dǎo)致售方后續(xù)運(yùn)作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，增加成本
易博投資有限公司在項(xiàng)目操作過程中又與下列單位進(jìn)行合作：
1、 北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
要點(diǎn)：根據(jù)2001年8月18日《聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營花園公寓協(xié)議書》第4。 1條，北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)獲得銷售總額9%的管理費(fèi)用，管理費(fèi)中包含營業(yè)稅和所得稅（正本合同后附）
2、 北京市東升農(nóng)工商總公司
要點(diǎn)：根據(jù)2002年1月28日《合作建設(shè)項(xiàng)目合同書》第五章第2第擁有項(xiàng)目部建筑面積40%的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)（正本合同后附）》
按照本合同簽訂，乙方在完成本合同第六條第四款后，甲方必須將與上述各單位合作合同、協(xié)議在原合同責(zé)、權(quán)、利不變的原則下，改簽更換法定代表人（由新法定代表人代替原法定代表人）
評(píng)述：1）屬于收購項(xiàng)目公司（但本合同主體錯(cuò)誤），，原甲方（投資方）及原法定代表人簽署的合同應(yīng)該繼續(xù)合法有效并受法律保護(hù)。 2）屬于收購項(xiàng)目的，則應(yīng)當(dāng)是由收購方與原協(xié)議各方重新簽署合同或予以確認(rèn)原協(xié)議內(nèi)容
第四條：項(xiàng)目建設(shè)情況：
《項(xiàng)目》位于北京市海淀區(qū)北太平莊花園東路30號(hào)，規(guī)劃用地面積為7743。 8平方米見《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，目前《項(xiàng)目》已開工建設(shè)到地上結(jié)構(gòu)五層，現(xiàn)已建設(shè)建筑面積：地下7852平方米，地上12598平方米，合計(jì)為20450平方米，《項(xiàng)目》總建筑面積41546平方米（以最終竣工規(guī)劃驗(yàn)收為準(zhǔn)）
評(píng)述：收購標(biāo)的的描述太過籠統(tǒng)、出錢、草率，缺乏詳細(xì)、準(zhǔn)確而專業(yè)的描述，不能由向反映向現(xiàn)狀與價(jià)值，并會(huì)引起歧義和糾紛。
第五條：合同雙方的義務(wù)與責(zé)任
甲方義務(wù)與責(zé)任：
評(píng)述：本部分條款內(nèi)容實(shí)質(zhì)上是《聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營花園公寓協(xié)議書》中，北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)的責(zé)任，這里則是全部照搬過來
1、 根據(jù)北京易博投資有限公司和北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2001年8月18日簽訂的《聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營花園公寓協(xié)議書》北京易博投資有限公司合法享有本項(xiàng)目的土地使用權(quán)，有權(quán)進(jìn)行以國有土地使用權(quán)合作投資，并且提供項(xiàng)目售出的合法手續(xù)；法律手續(xù)必須完備、合法；需要完善的繼續(xù)完善，并確保完成本項(xiàng)目工程各項(xiàng)目手續(xù)無法律障礙
評(píng)述：1）甲方不享有該項(xiàng)目合法的土地使用權(quán)，更無權(quán)一概土地的國有土地使用權(quán)對(duì)外投資合作；2）甲方是依據(jù)《聯(lián)合建設(shè)》協(xié)議獲得聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營權(quán)以及資產(chǎn)權(quán)利；3）土地使用權(quán)必須以登記事項(xiàng)為準(zhǔn)
2． 完成與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的拆遷、立項(xiàng)，設(shè)計(jì)方案審批、領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地有償出讓使用手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工許可證、土地有償出讓使用手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工許可證、預(yù)售（銷售）許可證等手續(xù)
評(píng)述：已經(jīng)完成，屬于甲方應(yīng)當(dāng)以交給收購方的項(xiàng)目資料、工程資料
3、 負(fù)責(zé)落實(shí)市政和四源方案，輸用地范圍內(nèi)“七通一平”的審批手續(xù)，確保項(xiàng)目開工使用及工程竣工后市政設(shè)施全部配套
4、 負(fù)責(zé)辦理招標(biāo)及開工的各項(xiàng)審批手續(xù)
5、 負(fù)責(zé)直轄市現(xiàn)場(chǎng)附近居民、單位及市政、市容、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、街道等相關(guān)部門的關(guān)系，保證項(xiàng)目工程的順利、按時(shí)完成
6、 負(fù)責(zé)辦理竣工驗(yàn)收的各項(xiàng)手續(xù)，申領(lǐng)工程質(zhì)量竣工“兩證一書”
7、 在乙方交納全部土地使用權(quán)出讓地價(jià)、恢復(fù)施工之后、根據(jù)乙方的需要負(fù)責(zé)辦理將項(xiàng)目過戶到乙方。
8、 其他應(yīng)由甲方辦理的各項(xiàng)手續(xù)
評(píng)述：3-8款義務(wù)，項(xiàng)目收購后，甲方已經(jīng)與項(xiàng)目經(jīng)營無關(guān)，不再具備實(shí)施履行該部分條款義務(wù)的條件，因而就是虛設(shè)義務(wù)，盲目操作
乙方義務(wù)與責(zé)任
1、乙方繼續(xù)、全部履行甲方已經(jīng)改簽的原有合同、協(xié)議，對(duì)《花園公寓》項(xiàng)目進(jìn)行全面的接管和管理，確保資金的投入，進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)
2、 行支付全部土地使用權(quán)出讓地價(jià)，約人民幣3400萬元左右（不在收購價(jià)內(nèi)），以成本價(jià)格換回東升農(nóng)工商總公司的建筑面積
評(píng)述：該款項(xiàng)實(shí)際上為欠繳的土地出讓金，為政府規(guī)費(fèi)事項(xiàng)，與東升農(nóng)工商總公司應(yīng)獲得建筑面積無關(guān)，其本意是想說明在繳足土地出讓金之后，東升農(nóng)工商總公司對(duì)該土地持有的原集體建設(shè)用地使用權(quán)證就能夠轉(zhuǎn)變成為項(xiàng)目公司國有建設(shè)用地的土地使用權(quán)證。 所以該條款屬于無稽之談
3、 付尚未支付的全部土建施工工程款。 現(xiàn)狀已完成部分在收購價(jià)內(nèi)（詳見（2004）京仲調(diào)字第0146號(hào)調(diào)解書）
評(píng)述：該款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由甲方支付或自收購價(jià)款中扣除，但這種支付方式必須得到施工方的`認(rèn)可和書面確認(rèn)，以面除收購方接受項(xiàng)目后對(duì)工程款的支付責(zé)任
4、 據(jù)《花園公寓》項(xiàng)目在建的現(xiàn)狀情況，除收購價(jià)外，繼續(xù)支付資金，完成《花園公寓》的開發(fā)建設(shè)
5、 支付滿足《項(xiàng)目》修改設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備，市政配套設(shè)施的各種資金（不在收購價(jià)內(nèi)）。 在規(guī)劃批準(zhǔn)41546平方米建筑面積基礎(chǔ)上，今后增加面積的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)
評(píng)述：4-5款事項(xiàng)與本合同收購事項(xiàng)無關(guān)
第六條：收購價(jià)支付方式
1、同簽訂之日，乙方支付甲方收購價(jià)3000萬元，甲方收到款項(xiàng)后，本合同生效
2、甲方所欠施工單位工程款，即（2004）京仲調(diào)字第0146號(hào)調(diào)解書款項(xiàng)，由甲方辦理好2005年2月3日的總承包協(xié)議和2005年2月21日還款協(xié)議的轉(zhuǎn)簽、轉(zhuǎn)換法定代表人的手續(xù)后，由乙方直接承付。 承付款項(xiàng)從收購價(jià)中扣除，甲方收到收購價(jià)3000萬元后10個(gè)工作日完成。
3、 方支付1000萬元給甲方后，甲方交出《花園公寓》籌建處公章、財(cái)務(wù)章以及銀行賬戶給乙方
4、 方支付的1500萬元給甲方向乙方交清《花園公寓》項(xiàng)目所有正本文件、證件
5、 方支付1000萬元給甲方三個(gè)工作日后，乙方接管土地、項(xiàng)目、施工現(xiàn)場(chǎng)、辦公樓、對(duì)甲方人員，乙方視可留用人員外，其它人員撤離施工現(xiàn)場(chǎng)
6、 方支付2000萬元甲方后，甲、乙雙方輸公司法定代理人更換手續(xù)及完善各種法律、法規(guī)手續(xù)，并且確認(rèn)未付給甲方1000萬元
7、 體封頂后一個(gè)月內(nèi)，乙方付給甲方1000萬元
8、 產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦妥后給乙方，一個(gè)月內(nèi)全部結(jié)清
評(píng)述：看不出任和交易設(shè)計(jì)的思路以及款項(xiàng)支付過程中對(duì)雙方的約束，也沒有通過交易過程和款項(xiàng)支付階段來實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)的對(duì)價(jià)和對(duì)等關(guān)系，特別是沒有反映雙方對(duì)交易和項(xiàng)目資產(chǎn)移交的控制手段和步驟程序，每個(gè)步驟和階段的約定都是沒有現(xiàn)實(shí)意義。 不能構(gòu)成為支付價(jià)款的履行條件
據(jù)甲方法人代表和有關(guān)中介方介紹，這種設(shè)計(jì)是為了給收購方加大的運(yùn)作空間，并使甲方長時(shí)間不能脫離該項(xiàng)目。 這實(shí)際上大大急劇的收購項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，沒有收購方或在支付收購資金（即便是部分收購資金），原項(xiàng)目方還能夠參與和控制項(xiàng)目的經(jīng)營過程。
第七條：保證和保障條款
1、在本合同簽訂之日，乙方向甲方支付合同金額3000萬元到達(dá)甲方賬戶后本合同生效。 甲方同時(shí)將原有的《集體土地建設(shè)用地許可證》即海淀集建（1992）字第0001-1交給乙方，并且不能掛失和補(bǔ)辦，否則視為違約
評(píng)述：甲方現(xiàn)持有的該項(xiàng)目地塊的《集體土地建設(shè)用地許可證》是被甲方作為對(duì)己方投入資金的擔(dān)保方式，因而也就同樣想將此種“擔(dān)�！鞭D(zhuǎn)移給收購方，作為收購方支付收購資金后不能獲得該項(xiàng)土地使用權(quán)的一種保證。 實(shí)際上質(zhì)押無效，補(bǔ)辦不可能，純粹子虛烏有，大擺烏龍
即便是將《集體土地建設(shè)用地許可證》專有收購方持有，也應(yīng)當(dāng)獲得原所有人的認(rèn)可
2、 方另外撥款3400萬元左右地價(jià)款后，辦理相關(guān)手續(xù)辦理正式《國有土地使用證》，《國有土地使用證》保管在乙方，作為抵押和保證作用。 甲方同時(shí)協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，其過戶費(fèi)由乙方承擔(dān)
第八條：違約賠償
1、甲方提供的合作條件如果有瑕疵的，應(yīng)負(fù)責(zé)由此瑕疵造成對(duì)乙方的損害
2、乙方未按合同約定支付甲方資金的，每延誤10日，增加資金數(shù)額的1%作為違約金
3、 乙任何一方不履行合同，造成項(xiàng)目無法按時(shí)進(jìn)展的，守約方除有權(quán)終止本合同外，并且有權(quán)向違約方要求違約金及賠償金
評(píng)述：缺乏對(duì)甲方違約責(zé)任的具體規(guī)定
第九條：其他
1、凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決；如協(xié)商不成，任何一方有權(quán)向人民法院提出訴訟
2、 合同及其附件未盡事宜，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商后另訂補(bǔ)充合同或條款，該補(bǔ)充合同或條款經(jīng)雙方法定人或授權(quán)代表人簽字后生效與本合同具有同等法律效力。
本合同的所有附件（含政府批件）加蓋甲方公章后與本合同具有同等法律效力
第十條：本合同正本一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。
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