關于論別墅價值的論文
摘要： 住宅演進是人們追求生活質量在獲取居住效用最大化的歷史過程，生活質量則是人們對各方面需求綜合滿足程度的抽象量度，總需求滿足程度則是人對來自外界一切物質和信號的心儀感受程度。
關鍵詞： 建筑設計 別墅
一、別墅生活——自然鮮氧的最佳選擇
人作為一個獨立的生理系統(tǒng)，不斷與外界進行物質和信息交換，“健康生活”的關鍵指標是人們對攝入物質和接收信息可控制程度。攝入物質決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康狀態(tài)，而接收信息對人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個世紀以前人們就認識到“病從口入”的道理，并在上個世紀發(fā)現(xiàn)人平均每天需要食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們對改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進行了不懈努力，對食物的生產與加工從農耕火種到工業(yè)化的農場，又從大量使用化肥的增量生產到注重綠色食品的精細生產；對水的加工也是從自然水到粗加工自來水，從粗加工水到精細加工的礦泉水、蒸餾水。人們僅僅是對攝入的食物、水進行了史無前例的精細加工，且精細度不斷地提高，遠遠超越了精耕細作、食不厭精的程度。但對吸入的空氣，即使科學發(fā)展到今天，人們仍然不能對可吸入空氣的質量做行之有效的質量加工。在食品方面，人們正在瘋狂地追求腦白金之類的“異化食品”，對可吸入空氣質量改善卻大大滯后。目前人們對空氣質量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規(guī)模植樹造林的綠化工作上，不難證明任何城市的綠化工作對空氣凈化的貢獻不足以抵消城市化進程對空氣造成污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45％以上，但城市的空氣污染問題并沒有得到根治，再看上海市城市綠地規(guī)劃建設目標：2020年上海市的城市綠化率可以達到35％。我個人認為綠化率概念應是表面積的覆蓋率而不僅僅是垂直投影面積的簡單覆蓋率。例如城市中心表面綠地增加了，但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側面積增加的更快，高容積率使得單位面積的空調數(shù)量增加，和廢氣排放的增加，所以其正負兩方面因素之和的作用結果還是空氣質量進一步惡化。
隨著人均收入的不斷提高，越來越多的人看重空氣質量，市政府植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產出新鮮氧氣，每平方米草地產生的氧氣是一個定數(shù)，一顆樹木葉面表面積產生的氧氣能夠與3 平方米的草地所產生的氧氣相等。只有當綠地的面積大到相當程度，城市綠肺的功能才能抵消空氣質量的下降，所以人們唯一的選擇是逃避城市，選擇住在郊外。不難證明置身于大面積連片綠地的別墅區(qū)域所吸入的空氣質量高于城市孤立綠地邊的空氣質量。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠不是50倍的算數(shù)級差異，而之少是250倍的幾何級差別。所以城市中心花園洋房的綠地在大其空氣質量也遠不如浦東金橋世紀公園或莘松別墅區(qū)的空氣質量好。
目前條件下，人們享受新鮮空氣（和高標準生活）的唯一解決方案是遠離城市住在郊外別墅。在收入條件的約束下，人們最可能先對食物和飲料進行選擇，最后才能對可吸入空進行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅”的高級階段。
其實生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務配套的一切工作，都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質量為出發(fā)點和目標。
二、身份與階層的象征——別墅靈魂
市場經濟的效益原則使資源逐漸由低效益處向高效益處轉移，作為資源支配和管理者的人無疑可以被看做資源的節(jié)點，隨著市場經濟的演進，資源不斷的分化重組，一部分人會掌控更多的資源，因此階層產生了。愿意為優(yōu)質空氣付出更高代價的人群逐步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。正象一些專家所言，“亞文化正是房地產賴以生存和發(fā)展的社會基礎和文化基礎。房地產消費群實際上是一個特定文化模式下的`亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群”。在市場經濟條件下的社會生活中，一天就可以產生一個“暴發(fā)戶”，但三年卻不能培養(yǎng)一個“精神貴族”。這就是文化內涵的稀缺性表現(xiàn)之一，別墅是亞文化的載體，別墅的精神是別墅的靈魂。
按馬斯洛需求層次理論，在人最基本的衣食住生存問題解決后，人們將渴望他人的尊重，新興的中產階級人群渴望社會承認他們的存在價值，他們在超越穿戴名牌后，更希望以居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區(qū)、小區(qū)類型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會階層。開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的精神。別墅具有更大的空間去設計定位居住文化理念。別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層這就是別墅的靈魂。
三、目前上海別墅結構分析
在新浪搜索“別墅”兩字有282639條網頁信息，別墅火爆可見一斑。據(jù)不完全統(tǒng)計，在上海上市的和今年即將上市的別墅項目有105個，絕大部分分布在近郊，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應量的80%以上。其中閔行、松江和長寧占別墅總量的60％，大體上是浦西三分之二，浦東三分之一。由于浦東陸家嘴國際金融中心的地位日漸顯赫，和上海市最近將虹橋機場的國際航班全部調整到浦東國際機場的影響，都使得浦東區(qū)域的別墅更加國際化。上海本地人則更偏愛西南區(qū)域的別墅。
從價格上，目前上海50%別墅供應量集中在100萬至200萬價格段，總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應量的18%；總價在100萬以下的經濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為19%和13%。
按照上海搜房的統(tǒng)計：“目前上海市別墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右。以綜合容積率0.7計算，那么近2~3年內上海別墅市場的供應量達到940萬平方米�！比绻麆e墅單位平均面積為220平方米，別墅項目共有42700套，平均銷售三分之一，市場尚存在620萬平方米，28100套的別墅供應量在三年內上市。
按照第五次人口普查結果：上海市總人口1640萬人，總戶數(shù)564萬戶；按照市交易中心提供的數(shù)據(jù)，1998年、1999年、2000年和2001年連續(xù)四年新房交易量為1151萬平方米、1329萬平方米、1645平方米和1879平方米；四年新房共交易共計5944萬平方米，若按戶均新房面積為100平方米，四年當中有近59萬戶家庭購置新房（包括外地人是59萬）；假定購買別墅的上海居民90％為第二次購房（假設是基于：在上海市工作的居民第一次購房時的消費能力難以達到私家車加別墅的消費能力），在59萬新房房主中有5％的人有能力購買別墅，并在2-3內考慮購買，則現(xiàn)實需求可能有3萬戶（不包含外籍人士）。如果每戶平均需要200平方米的別墅，則總需求量在600萬平方米左右，正好與620萬平方米左右的別墅存量相近。如果考慮外籍人士上海購買別墅的數(shù)量，估計目前供需情況持平。但對供需結構性矛盾不可掉以輕心。
目前別墅項目存在的問題是供需結構性矛盾相當突出。購買200－300萬元的別墅，首付40－60萬，月供近萬元，需要家庭月收入在3萬元以上，從這個條件來講，我不知道開發(fā)中高檔別墅的開發(fā)商是否做過謹慎的市場調查，從我們目前掌握的資料看，三年內找不出3萬戶要購買200萬以上的中高檔別墅的家庭。
可以去市交易中心查證目前上海市沒有實現(xiàn)年平均成交一萬套別墅的市場記錄和市場消化量。
雖然從長期需求來看，上海的別墅需求在7~10萬套，但“長期”是8年還是15年則大不一樣，8年則每年是1萬套左右，15年每年則5000套左右。另外別墅也有一個適合中國國情的問題，在中國別墅不是越大越好，越歐美化越好，越豪華越好，中國有自己的居住文化，上海本地的中產階級形成需要時間，可以肯定地說上海一年內沒用新生一萬中產階級的能力，而購買（或租用）上海別墅外籍人士的數(shù)量與上海吸引外資額度正相關，我想提醒別墅開發(fā)商們仔細研究一下占購買別墅人數(shù)60％以上的新上海人的行為偏好，和吸引外資額與購買別墅人的比例關系。近來我看了許多99年建造的別墅，由于房型落后，環(huán)境不盡人意而無人問津。明年年底將有一大批別墅空置待價而沽將是上海房地產一大奇觀。
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