物業(yè)管理工作綱要

　　物業(yè)管理直接關(guān)聯(lián)社會(huì)民生，既是城市形象的“美容劑”，又是建設(shè)部門聯(lián)系市民群眾的“潤(rùn)滑劑”，在城市建設(shè)與和諧社會(huì)構(gòu)建中的地位和作用舉足輕重。為破解我縣城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)中物業(yè)管理“短腿”的突出問題，加快促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提升，充分顯現(xiàn)物管工作的應(yīng)有效能，經(jīng)現(xiàn)狀調(diào)研和初步思考，特制定《2009年物業(yè)管理工作綱要》，以備縣物管處全年工作組織運(yùn)行之需，并呈報(bào)領(lǐng)導(dǎo)決策參考。

　　一、指導(dǎo)思想

　　緊緊圍繞我縣關(guān)于“建最靚縣城”和“城鄉(xiāng)面貌大變樣”的部署要求，確立“法制物管、和諧人居，精致物管、品質(zhì)人居”的物管工作總目標(biāo)，堅(jiān)持完善政策與調(diào)優(yōu)體制、培育市場(chǎng)與扶強(qiáng)企業(yè)、規(guī)范管理與嚴(yán)格考評(píng)、整體推進(jìn)與突出個(gè)案、過程監(jiān)管與節(jié)點(diǎn)控制并舉，著力破除物業(yè)管理政策瓶頸、體制障礙，破解物業(yè)服務(wù)行業(yè)良莠不齊、物業(yè)管理水平普遍不高、物業(yè)環(huán)境面貌不凈不美的突出問題。

　　二、基本思路

　　根據(jù)以上物管工作指導(dǎo)思想，并結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理現(xiàn)狀，圍繞物業(yè)管理“政策、市場(chǎng)、企業(yè)”三大要素，相應(yīng)提出2009年物管工作推進(jìn)的基本思路：

　　1、制訂完善政策。在已出臺(tái)的《如東縣物業(yè)管理辦法》基礎(chǔ)上，迅速制訂關(guān)于物管體制、招投標(biāo)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、行業(yè)規(guī)范等方面的政策文件，健全政策體系，使當(dāng)前及今后的物管工作有據(jù)可依。

　　2、培育規(guī)范市場(chǎng)。在制訂完善政策的基礎(chǔ)上，著力推促形成公平開放、規(guī)范交易的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，逐步做大交易總量，做優(yōu)市場(chǎng)品質(zhì)。

　　3、培優(yōu)扶強(qiáng)企業(yè)。以出臺(tái)并貫徹《如東縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范》為契機(jī)，建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)優(yōu)勝劣汰機(jī)制，通過強(qiáng)有力的考核評(píng)比和優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)工作，使優(yōu)質(zhì)企業(yè)更優(yōu)、強(qiáng)勢(shì)企業(yè)更強(qiáng)。

　　三、推進(jìn)策略及方法措施

　　重點(diǎn)把握6個(gè)方面：

　　1、物管體制方面。引進(jìn)“社區(qū)物管”的理念，建立“物業(yè)管理主管部門監(jiān)督管理，各區(qū)管委會(huì)、各鎮(zhèn)政府屬地負(fù)責(zé)，街道、社區(qū)具體組織落實(shí)，相關(guān)部門齊抓共管”的社區(qū)物管體制。建立這一體制，主要是著眼于擺脫目前物管矛盾糾紛多、建設(shè)部門窮于應(yīng)付的惡性循環(huán)，解決“業(yè)主委員會(huì)難組建、業(yè)主自治管理難落實(shí)”的問題。

　　2、物管工作側(cè)重點(diǎn)方面。針對(duì)物業(yè)管理存在的實(shí)際問題，當(dāng)前物管工作應(yīng)側(cè)重于：抓前期物業(yè)管理的落實(shí)，抓手是前期物業(yè)管理基本100%招投標(biāo)，少量經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議方式物業(yè)管理項(xiàng)目也必須通過竟?fàn)幮哉勁械耐緩竭M(jìn)行；抓業(yè)主委員會(huì)組建，抓手是利用社區(qū)物管工作平臺(tái)，下達(dá)任務(wù)指標(biāo)，縣督鎮(zhèn)（區(qū)），鎮(zhèn)（區(qū)）促街道（社區(qū)），確保應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目全部組建到位；抓開發(fā)企業(yè)前期物管責(zé)任和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約責(zé)任的落實(shí)，抓手是建立并嚴(yán)格執(zhí)行“開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理開辦費(fèi)”和“物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金”制度，開辦費(fèi)和保證金交付物管部門指定專戶儲(chǔ)存，集中管理，按規(guī)定使用結(jié)報(bào)和扣除。

　　3、物管工作推進(jìn)格局方面。突出縣城區(qū)，兼顧其他鎮(zhèn)（區(qū)）�？h城區(qū)物管工作推進(jìn)重點(diǎn)抓兩條：一是整體推進(jìn)，全覆蓋；二是突出兩類個(gè)案，基礎(chǔ)好的新建小區(qū)爭(zhēng)創(chuàng)省、市、縣優(yōu)秀物管項(xiàng)目（條件成熟時(shí)沖刺國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物管項(xiàng)目），難點(diǎn)、老舊小區(qū)抓基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)管理的落實(shí)。對(duì)其他鎮(zhèn)（區(qū)），主要抓典型培育、典型引路，突出各鎮(zhèn)（區(qū)）新建規(guī)模小區(qū)的物管工作落實(shí)和農(nóng)民集居區(qū)推行物業(yè)管理的試點(diǎn)工作。

　　4、培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)方面。清醒認(rèn)識(shí)“有量才有市場(chǎng)”，始終堅(jiān)持以住宅物業(yè)為主體，同步拓展商務(wù)辦公、工業(yè)集中區(qū)、公共建筑（包括機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校）、公用事業(yè)服務(wù)項(xiàng)目（包括公園、綠化廣場(chǎng)）等非住宅物業(yè)，逐步擴(kuò)張市場(chǎng)交易總量，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為“活水之魚”。

　　5、培優(yōu)扶強(qiáng)企業(yè)方面。強(qiáng)化市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制建設(shè)，全面、嚴(yán)格推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。內(nèi)抓規(guī)范，扶持基礎(chǔ)好、有遠(yuǎn)見、舍得投入、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的本土企業(yè)；外開縣門，引進(jìn)縣外高資質(zhì)、實(shí)力強(qiáng)、誠(chéng)信度高、物管理念和管理模式先進(jìn)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　6、物管業(yè)務(wù)統(tǒng)籌方面。結(jié)合市場(chǎng)培育和規(guī)范工作，加快有形物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)建設(shè)，擬于近期申報(bào)成立“如東縣物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)交易中心”（與物管處合署），物業(yè)管理招投標(biāo)工作一律進(jìn)場(chǎng)實(shí)施，做到“一個(gè)池子蓄水，一個(gè)水龍頭出水”，并隨招投標(biāo)及時(shí)做好物業(yè)管理項(xiàng)目及中標(biāo)企業(yè)備案管理工作，保證跟蹤實(shí)施監(jiān)管的針對(duì)性和有效性，避免目前存在的監(jiān)管缺位或事后介入、難以補(bǔ)救的弊端。

　　四、年度物管工作計(jì)劃任務(wù)及序時(shí)進(jìn)度安排

　　（待縣關(guān)于物管工作的決策意見明朗、并召開全縣物業(yè)管理工作會(huì)議后，另行細(xì)化明確）

　　五、保證本《綱要》實(shí)施的建議

　　1、根據(jù)房改辦（物管處）現(xiàn)有在職人員思想動(dòng)向及定崗定職后的實(shí)際情況，建議建設(shè)局黨組加強(qiáng)物管處人員力量配備，新調(diào)配素質(zhì)好、想做事、能做事的骨干人員2名。

　　2、有關(guān)需縣政府、縣政府辦公室發(fā)文的政策文件已擬草完畢，建議縣建設(shè)局內(nèi)部盡快決策，并報(bào)請(qǐng)縣政府加快辦文。

　　3、建議縣建設(shè)局盡早考慮“全縣物業(yè)管理工作會(huì)議”的籌備工作，局黨政辦、物管處共同組建籌備班子，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)講話等材料起草和具體會(huì)務(wù)工作。（注：召開會(huì)議必須以政策文件到位為前提）

　　4、關(guān)于“加快物業(yè)服務(wù)有形市場(chǎng)建設(shè)，建立縣物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)交易中心”一事，是有效推進(jìn)當(dāng)前物管工作的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，建議縣、局給予決策上的支持。

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