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住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（精選7篇）
物業(yè)管理的重要性不容忽視，它對于保障居民的生活質(zhì)量、提升房產(chǎn)價(jià)值、維護(hù)社區(qū)安寧和促進(jìn)社區(qū)發(fā)展都起著關(guān)鍵作用。以下是小編幫大家整理的住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（精選7篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案1
為進(jìn)一步加強(qiáng)坂田街道商品房住宅小區(qū)安全管理工作，提升物業(yè)管理區(qū)域安全管理水平，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，確保我街道物業(yè)行業(yè)安全生產(chǎn)形勢總體穩(wěn)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定本管理方案。
一、工作目標(biāo)
重點(diǎn)突出商品房住宅小區(qū)消防安全整治（含配合開展“打開生命通道”行動(dòng)、電氣火災(zāi)綜合治理、電動(dòng)自行車消防安全管理、消防設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)及新能源汽車充電設(shè)施安全管理）、高空墜物防范、有限空間作業(yè)管理、防風(fēng)防汛安全管理和小型游樂設(shè)施管養(yǎng)五大類工作環(huán)節(jié)，建立“企業(yè)自查+部門督查+專業(yè)機(jī)構(gòu)排查”的安全監(jiān)管模式，完善“檢查-通報(bào)-整改-復(fù)查”的閉環(huán)管理機(jī)制，壓實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，及時(shí)排查安全隱患并落實(shí)整改，確保轄區(qū)商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域安全生產(chǎn)形勢總體穩(wěn)定。
二、主要任務(wù)
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)消防安全整治
1.持續(xù)配合開展“打通生命通道”行動(dòng)。著重督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查自身“消防職責(zé)”落實(shí)情況、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特別是住宅小區(qū)以及高層建筑所在區(qū)域的“消防車道”施劃和標(biāo)識設(shè)置情況、公共區(qū)域“逃生通道”暢通情況等。
2.加強(qiáng)電氣火災(zāi)綜合治理。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域特別是高層建筑內(nèi)開展電氣安全隱患排查工作，杜絕公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)電氣線路絕緣老化、私拉亂接現(xiàn)象，對電氣改造、用電使用管理不規(guī)范以及電纜井內(nèi)電氣線路敷設(shè)、消防封堵不規(guī)范等現(xiàn)象予以立即整改。
3.加強(qiáng)電動(dòng)自行車消防安全管理。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)、配合業(yè)主組織或社區(qū)，推動(dòng)電動(dòng)自行車充換電設(shè)施的建設(shè)，并做好建設(shè)選址、建設(shè)過程、使用指引、安全須知等事項(xiàng)的公示或公告；督促企業(yè)加強(qiáng)管理區(qū)域內(nèi)電動(dòng)自行車駕駛、通行、停放和充電等活動(dòng)的安全管理，并配合公安、消防等部門，加強(qiáng)充電等活動(dòng)的安全巡查。
4.加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理區(qū)域特別是高層建筑內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)等自動(dòng)系統(tǒng)以及消防栓、滅火器、消防門、應(yīng)急照明、疏散指示等設(shè)施設(shè)備的全面自查工作，杜絕消防設(shè)施未定期檢修、失管、失修等現(xiàn)象；對防護(hù)服、防毒面罩、消防斧等應(yīng)急物資進(jìn)行清點(diǎn)和排查，確保物資完備有效。
5.加強(qiáng)新能源汽車充電設(shè)施安全管理。督促住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助業(yè)主（業(yè)主組織）按需推動(dòng)新能源汽車充電設(shè)施的建設(shè)，配合權(quán)屬人加強(qiáng)設(shè)施的日常巡查，協(xié)助指引設(shè)施使用人進(jìn)行安全充電。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與充電設(shè)施運(yùn)營單位、自建樁所有人簽訂安全管理協(xié)議，并切實(shí)履行安全巡查和協(xié)議約定的相關(guān)職責(zé)；督促運(yùn)營單位和自建樁所有人配齊備全用電安全、治安安全、消防安全設(shè)備，完成安全標(biāo)識、充電指引、應(yīng)急處置電話的公示；督促運(yùn)營單位開展定期檢查、年度檢測、完善設(shè)施管理臺賬等工作；督促權(quán)屬人及時(shí)整改發(fā)現(xiàn)的安全隱患。
�。ǘ┘訌�(qiáng)高空墜物風(fēng)險(xiǎn)排查
督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)深入開展高空墜物安全隱患排查整治，重點(diǎn)對公共區(qū)域的幕墻、外墻、門窗、廣告、綠植、高空架設(shè)公共設(shè)施設(shè)備以及其他搭建物、懸掛物的安全進(jìn)行檢查及隱患整改；指導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)防范高空墜（拋）物宣傳，提醒業(yè)主（使用人）做好專有部分房屋安全性檢查和陽臺、窗臺、擱置物、懸掛物的`清理；推動(dòng)企業(yè)積極協(xié)調(diào)、配合業(yè)主組織，安裝全樓景智能監(jiān)控，建設(shè)雨棚、挑檐等安全配套設(shè)施，提高高層建筑防范高空墜（拋）物能力。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)有限空間作業(yè)管理
督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)辨識評估的基礎(chǔ)上，完善有限空間臺賬，加強(qiáng)警示標(biāo)識；完備有限空間通風(fēng)、空氣檢測、作業(yè)防護(hù)等安全設(shè)備；規(guī)范有限空間作業(yè)程序，督促包括外來專營單位工作人員在內(nèi)的作業(yè)人，嚴(yán)格落實(shí)有限空間“七個(gè)不”（未經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識不作業(yè)、未經(jīng)通風(fēng)和檢測合格不作業(yè)、未佩戴勞動(dòng)防護(hù)用品不作業(yè)、沒有監(jiān)護(hù)不作業(yè)、電氣設(shè)備不符合規(guī)定不作業(yè)、未經(jīng)審批不作業(yè)、未經(jīng)培訓(xùn)演練不作業(yè)）；做好或協(xié)助做好作業(yè)現(xiàn)場的警示圍擋工作；配備應(yīng)急救援物資和規(guī)范應(yīng)急救援工作。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)汛期防風(fēng)防汛安全管理
督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及早準(zhǔn)備防汛物資，對高大喬木、易倒伏樹木及行道樹進(jìn)行支撐加固，對過密樹木進(jìn)行適當(dāng)修疏；在臺風(fēng)暴雨來襲前及過程中，面向業(yè)主（使用人）做好氣象廣播、防風(fēng)防汛提示，做好地下車庫等易澇點(diǎn)以及其他公共部分的巡查工作，協(xié)助業(yè)主（使用人）做好專有部分的大風(fēng)暴雨抵御工作；配合相關(guān)部門做好應(yīng)急搶險(xiǎn)工作。
�。ㄎ澹┳龊眯⌒陀螛吩O(shè)施和無障礙設(shè)施維護(hù)管養(yǎng)
督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)住宅小區(qū)小型游樂設(shè)施和無障礙設(shè)施管理，做到養(yǎng)護(hù)得當(dāng)、清潔到位、標(biāo)識醒目、安全使用提示完整，并進(jìn)行定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，確保設(shè)備、防護(hù)地墊等完好；對于委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營的小型游樂設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)督促運(yùn)營機(jī)構(gòu)充分履行上述安全管理職責(zé)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案2
為全面提升我市住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)水平，促進(jìn)全市物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，夯實(shí)創(chuàng)建全國文明城市基礎(chǔ)，根據(jù)市人民政府關(guān)于開展物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作要求，制定本管理方案。
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以人民為中心，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，完善社區(qū)治理體系。通過制定和實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，著力提高物業(yè)管理服務(wù)全過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化水平，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)提質(zhì)升級，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，有力提高人民群眾的幸福感、獲得感。
二、提質(zhì)升級和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)內(nèi)容
(一）實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化
按照住宅品質(zhì)分類管理要求和《湖南省住宅類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則》，制定推廣《婁底市住宅小區(qū)物業(yè)管理示范項(xiàng)目管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，推動(dòng)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。
�。ǘ┩晟苾�(nèi)控管理，推進(jìn)內(nèi)部管理現(xiàn)代化
指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，提高自身管理水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，做大做強(qiáng)。
�。ㄈ⿵�(qiáng)化黨建引領(lǐng)，推進(jìn)基層治理現(xiàn)代化
加大社區(qū)黨的基層組織建設(shè)，堅(jiān)持和發(fā)揮社區(qū)黨組織在小區(qū)事務(wù)管理中的領(lǐng)導(dǎo)作用，引導(dǎo)物業(yè)小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨支部，確保社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)“三駕馬車”協(xié)調(diào)高效運(yùn)行。引導(dǎo)和鼓勵(lì)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部、人大代表、政協(xié)委員及公職人員依照有關(guān)規(guī)定到業(yè)主委員會任職，業(yè)主委員會成員中黨員比例逐步達(dá)到50%以上，提高業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作效率和水平。
（四）強(qiáng)化屬地管理，推進(jìn)物業(yè)糾紛調(diào)處制度化
按照屬地管理、網(wǎng)格推進(jìn)的原則，推動(dòng)業(yè)主委員會備案、物業(yè)承接查驗(yàn)備案、物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用等物業(yè)管理監(jiān)管職能下沉，建立健全市、縣市區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)四級物業(yè)管理監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)體系，加強(qiáng)對業(yè)主委員會選舉、備案、換屆等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，將物業(yè)糾紛矛盾解決在萌芽和基層，穩(wěn)步提高業(yè)主自治水平。
（五）建立以信用為核心的物業(yè)市場監(jiān)管體制
以省級信用監(jiān)管平臺為基礎(chǔ)，以信用信息公示共享為依托，逐步建立紅黑名單制度，發(fā)揮四級監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)作用，進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展物業(yè)服務(wù)市場。
三、主題活動(dòng)
�。ㄒ唬╅_展物業(yè)管理宣傳月活動(dòng)。
每年的3月份確定為物業(yè)管理宣傳月，通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)、媒體傳播、上街宣傳、社區(qū)宣講、自媒體和微信造勢等方式，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉運(yùn)行機(jī)制、專項(xiàng)維修資金管理、電梯安全、消防安全等方面政策知識，進(jìn)一步樹立業(yè)主“花錢買服務(wù)”和“物業(yè)小區(qū)是我家，建設(shè)小區(qū)靠大家”意識，讓全社會認(rèn)可物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值，形成“小區(qū)是我家，建設(shè)靠大家”的和諧氛圍。
�。ǘ└倪M(jìn)物業(yè)服務(wù)窗口形象。
1.推行文明用語，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)文明
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，受托進(jìn)行業(yè)主自用部分維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)工完料清場地凈；推行文明用語，態(tài)度溫和，微笑服務(wù)。
2.統(tǒng)一著裝，掛牌服務(wù)，持證上崗。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)管理服務(wù)人員在工作時(shí)間內(nèi)統(tǒng)一著工作服裝，佩戴工作牌；著裝整潔、易于識別，工作牌標(biāo)識清晰、易于區(qū)分、佩戴規(guī)范，工作人員舉止文明大方，精神飽滿，儀表整潔；工程技術(shù)和維修等人員應(yīng)持證上崗。
3.進(jìn)一步建立健全信息公開制度
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要切實(shí)尊重并維護(hù)業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的知情權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)。應(yīng)在服務(wù)窗口懸掛物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照等，公示辦事制度、辦事程序、服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，公示受聘提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理及相關(guān)服務(wù)人員，告示物業(yè)報(bào)修電話和物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門物業(yè)服務(wù)投訴電話；在物業(yè)管理區(qū)域主出入口設(shè)置物業(yè)平面示意圖和統(tǒng)一的宣傳告示欄，宣傳告示欄應(yīng)當(dāng)能宣傳業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約和物業(yè)管理知識、告示物業(yè)服務(wù)與監(jiān)督投訴電話和相關(guān)專業(yè)部門服務(wù)電話等；在住宅小區(qū)（建筑物）主出入口設(shè)置告示欄，告知小區(qū)相關(guān)服務(wù)人員、報(bào)修電話、本物業(yè)管理區(qū)域投訴電話、項(xiàng)目經(jīng)理電話等。
（三）做好物業(yè)管理示范項(xiàng)目的評價(jià)及推廣工作。樹立行業(yè)標(biāo)桿，發(fā)揮示范帶動(dòng)作用。
（四）狠抓物業(yè)行業(yè)安全生產(chǎn)。堅(jiān)持消防安全教育常態(tài)化，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定和要求建立微型消防站；定期開展電梯等公共設(shè)施設(shè)備和消防安全隱患排查活動(dòng)、消防通道專項(xiàng)治理活動(dòng)。
�。ㄎ澹┓e極開展創(chuàng)文管衛(wèi)活動(dòng)。持續(xù)開展“牛皮癬”廣告、樓道亂堆亂放、靜態(tài)停車秩序等環(huán)境專項(xiàng)整治工作，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序。根據(jù)市創(chuàng)管辦等部門要求，有力推動(dòng)愛國衛(wèi)生活動(dòng)的開展，搞好除“四害”、大掃除活動(dòng)，創(chuàng)造和保持整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境。
四、保障措施
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。一是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，建立公平競爭的市場環(huán)境；二是進(jìn)一步加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立以信用信息為核心的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)平臺，完善和發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)大數(shù)據(jù)在政府行政監(jiān)管、社會治理和行業(yè)自律等方面的作用。
�。ǘ┘訌�(qiáng)宣傳引導(dǎo)。發(fā)揮新聞媒體、自媒體、公眾微信和官方微信、宣傳櫥窗等的`作用，加大物業(yè)管理法規(guī)政策宣傳力度，大力弘揚(yáng)社會主義核心價(jià)值觀，引導(dǎo)業(yè)主依法、守約，有序參與小區(qū)自治管理活動(dòng)，樹立物業(yè)服務(wù)商品意識，大力倡導(dǎo)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部、人大代表、政協(xié)委員和公職人員帶頭模范遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，帶頭繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，形成共建共治共享格局。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)督促檢查。按照法律法規(guī)和創(chuàng)文管衛(wèi)的要求，開展督促檢查，督促物業(yè)企業(yè)按照《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定，全面推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，全力提升物業(yè)管理服務(wù)水平，爭創(chuàng)物業(yè)管理示范項(xiàng)目。
五、有關(guān)要求
�。ㄒ唬┨岣咚枷胝J(rèn)識。深刻認(rèn)識住宅小區(qū)物業(yè)“提質(zhì)升級及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)”的重大意義。各物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識，精心組織各項(xiàng)活動(dòng)，讓標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)全過程真正成為提升物業(yè)服務(wù)水平能力的過程，進(jìn)一步提高行業(yè)文明程度，努力提升行業(yè)整體形象，
（二）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各住建（人防）和住房保障服務(wù)部門要充分發(fā)揮指導(dǎo)、支持和協(xié)調(diào)作用，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)，加大溝通協(xié)調(diào)力度，積極爭取各相關(guān)職能部門理解支持，形成工作合力。
�。ㄈ⿵�(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督。強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，充分發(fā)揮“雙隨機(jī)、一公開”機(jī)制監(jiān)管作用，對工作效果明顯的物業(yè)企業(yè)，予以通報(bào)表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對工作落實(shí)不力的物業(yè)企業(yè)，予以通報(bào)批評，并記入企業(yè)不良行為記錄。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案3
為深入推動(dòng)物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛源頭治理，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升服務(wù)質(zhì)量，切實(shí)降低物業(yè)投訴率、提高群眾滿意度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場健康發(fā)展，結(jié)合推進(jìn)“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)和我市物業(yè)管理工作實(shí)際，制定如下方案：
一、總體目標(biāo)
從即日起到年底，在全市開展以住宅物業(yè)為主體的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域集中整治提升攻堅(jiān)行動(dòng)。以前期物業(yè)管理提升工作試點(diǎn)為基礎(chǔ)，在全面排查的基礎(chǔ)上，開展“十整治、十提升”，以提高業(yè)主滿意度為目標(biāo)，以物業(yè)服務(wù)為切入點(diǎn)，著力解決群眾牽腸掛肚的民生大事和天天有感的關(guān)鍵小事，著力推動(dòng)物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛源頭治理，著力健全物業(yè)管理體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)黨建引領(lǐng)作用明顯增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)水平明顯提升，物業(yè)市場秩序持續(xù)優(yōu)化，物業(yè)管理與基層社會治理深度融合，居民物業(yè)管理服務(wù)投訴顯著下降，人民群眾的獲得感、幸福感、安全感不斷增強(qiáng)。
二、攻堅(jiān)任務(wù)
�。ㄒ唬╅_展大排查
部門聯(lián)動(dòng)協(xié)同，分級負(fù)責(zé)，“橫向到邊、縱向到底”，全市一張表，全面排查物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域存在的突出問題。
1.摸清在管失管小區(qū)底數(shù)。全面摸清物業(yè)管理區(qū)域劃定情況，物業(yè)服務(wù)覆蓋、業(yè)主委員會組建、黨的工作覆蓋情況，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信息、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)等情況，全面掌握轄區(qū)內(nèi)在管失管物業(yè)小區(qū)信息。
2.找準(zhǔn)存在的問題。堅(jiān)持問題導(dǎo)向，全面排查物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約、業(yè)主委員會履職、職能部門和街道社區(qū)履責(zé)中存在的問題。查找小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、配套設(shè)施、治安風(fēng)險(xiǎn)隱患、公共秩序安全等方面存在的短板，開展業(yè)主物業(yè)服務(wù)問題投訴受理和滿意度調(diào)查。
3.公開征集問題線索。通過在住宅小區(qū)顯著位置公示、業(yè)主微信群公開征集等方式，暢通投訴建議渠道，廣泛征求涉及物業(yè)管理方面的意見建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置24小時(shí)服務(wù)熱線，按照有求必應(yīng)、有難必幫、有急必到的要求，及時(shí)處理業(yè)主提出的問題，進(jìn)一步提升服務(wù)意識、服務(wù)效率。
�。ǘ┩七M(jìn)大整治
各級各部門上下聯(lián)動(dòng)，合力攻堅(jiān)，圍繞排查出的問題，全市一張圖，開展集中整治攻堅(jiān)行動(dòng)，徹底解決當(dāng)前住宅物業(yè)管理服務(wù)的突出問題。
1.整治物業(yè)服務(wù)合同管理不規(guī)范。各縣區(qū)組織對轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況進(jìn)行全面排查，組織專家進(jìn)行會審。對過期合同和內(nèi)容不規(guī)范的合同，列出問題清單，下達(dá)整改通知書，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范重新簽訂合同，并在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，落實(shí)服務(wù)質(zhì)量主體責(zé)任。
2.整治物業(yè)服務(wù)信息公開不規(guī)范。嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)信息公開制度，在住宅小區(qū)進(jìn)出口或其他顯著位置建立政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)財(cái)務(wù)事務(wù)公示欄、綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)公示欄。長期公示內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約，投訴舉報(bào)方式等；定期公示內(nèi)容包括利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收益、車位車庫使用情況、住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況等，也可通過網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。
3.整治物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不規(guī)范。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格履行明碼標(biāo)價(jià)制度，在收費(fèi)場所或小區(qū)內(nèi)醒目位置公示服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，規(guī)范收費(fèi)行為，接受業(yè)主監(jiān)督。充分發(fā)揮市、縣區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會的作用，及時(shí)調(diào)解化解物業(yè)糾紛。對長期拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用人，主動(dòng)協(xié)調(diào)人民法院建立欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)立案、審判的綠色通道。
4.整治業(yè)主委員會履職不到位。科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域。依法依規(guī)加快推進(jìn)成立業(yè)主大會、組建業(yè)主委員會或按規(guī)定加快組建物業(yè)管理委員會。規(guī)范業(yè)主委員會行為，壓實(shí)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、信息公開等職責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。定期對業(yè)主委員會履職情況組織評估，開展業(yè)主委員會換屆和業(yè)主委員會主任離任審計(jì)，加大對業(yè)主委員會及其成員違法違規(guī)行為查處力度。
5.整治有關(guān)單位履責(zé)不到位。厘清住宅小區(qū)物業(yè)管理執(zhí)法事項(xiàng)，明確部門監(jiān)管責(zé)任，落實(shí)執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人信息公開規(guī)定，強(qiáng)化部門協(xié)作，提高住宅小區(qū)物業(yè)管理執(zhí)法和服務(wù)效能。推動(dòng)開展綜合執(zhí)法，對住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)裝修、高空拋物、亂搭亂建、亂堆亂放、亂挖亂設(shè)、亂伐亂砍、毀綠種菜、侵占公共空間、電動(dòng)車自行車違規(guī)停放及充電、占用堵塞封閉疏散通道和安全出口、建筑消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)，專兼職消防隊(duì)和微型消防站實(shí)體運(yùn)行不到位，以及損壞、挪用、拆除人防設(shè)施器材，不履行房屋保修義務(wù)，泄露業(yè)主信息，騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)業(yè)主等違法違規(guī)行為開展重點(diǎn)整治。落實(shí)街道、社區(qū)對業(yè)主委員會選舉、換屆、履職等的監(jiān)督和指導(dǎo)責(zé)任。
6.整治房屋質(zhì)量和配套設(shè)施建設(shè)不到位。重點(diǎn)解決電梯和機(jī)械式停車設(shè)備（立體車庫）安全、雨污混流，窨井蓋缺失、破損、下沉、松動(dòng)，管網(wǎng)破損或堵塞、地下車庫滲水、道路破損、照明缺失、消火栓無水、管道井、電纜井每層封堵不嚴(yán)密、消防車道沒有劃線標(biāo)名立牌、加壓調(diào)蓄設(shè)施管理不規(guī)范、人防工程維護(hù)管理不到位、建筑外墻剝落等問題，盡快補(bǔ)齊環(huán)衛(wèi)、安防、停車位、電動(dòng)車集中停放充電、體育健身、景觀綠化、微型消防站、物業(yè)管理用房等公共設(shè)施短板，提升居住品質(zhì)，重塑小區(qū)新貌。定期做好共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，規(guī)范垃圾分類投放及清掃清運(yùn)，改善居住環(huán)境。
7.整治矛盾糾紛化解不到位。壓實(shí)街道、社區(qū)、業(yè)主委員會矛盾糾紛化解責(zé)任，明晰相關(guān)行業(yè)主管部門調(diào)解職責(zé)，發(fā)揮基層綜治中心、司法所和社區(qū)工作者、網(wǎng)格員等作用，多渠道收集居民反映的物業(yè)管理問題，形成清單化閉環(huán)式管理制度，分類分級處置物業(yè)管理糾紛。
8.整治住宅小區(qū)停車管理不到位。聚焦住宅小區(qū)“停車難”問題，提升服務(wù)效能，通過盤活存量、挖潛增量、擴(kuò)容共享、管理提效等多措并舉，以新建、改建、配建、租賃等方式，合理增設(shè)停車泊位，精準(zhǔn)管理提高停車效率，優(yōu)化設(shè)計(jì)規(guī)范停車秩序，規(guī)范住宅小區(qū)停車收費(fèi)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)公司合理定價(jià)，使居民“停車難”問題得到有效緩解，群眾滿意度明顯提升，實(shí)現(xiàn)停車有位、停車有序的良好局面。
9.整治信訪投訴處置不規(guī)范。對省、市領(lǐng)導(dǎo)批示件，群訪群訴或造成重大輿情的以及每季度省信訪、12345熱線投訴量排名靠前的十個(gè)小區(qū)掛牌督辦。督導(dǎo)各縣區(qū)制定系統(tǒng)化整改方案，明確包保領(lǐng)導(dǎo)，壓實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街（社區(qū)）主體責(zé)任，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改。對掛牌督辦的小區(qū)整改情況進(jìn)行驗(yàn)收銷號，未完成銷號的，將繼續(xù)掛牌，直至整改完成，并納入全市目標(biāo)管理績效考核。
10.整治當(dāng)?shù)嘏挪榘l(fā)現(xiàn)的其他突出問題。各縣區(qū)要結(jié)合實(shí)際，對在大排查中發(fā)現(xiàn)的本地物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域存在的其他突出問題進(jìn)行認(rèn)真、有針對性的全面整治。在確保找準(zhǔn)問題的提前下，使排查出的所有問題一個(gè)不落的得到全面有效的整治。
�。ㄈ┐龠M(jìn)大提升
持續(xù)推進(jìn)“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)，全市“一盤棋”統(tǒng)籌，建立健全全市物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷提升我市住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和水平。
1.提升“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)水平。力爭年底前，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)、黨的工作全覆蓋。7月底前，封閉管理的成熟小區(qū)業(yè)主委員會組建率達(dá)到100%，對暫不具備召開業(yè)主大會條件的小區(qū)，街道社區(qū)要在充分征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)組建物業(yè)管理委員會。社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制基本建立。積極開展省、市級“皖美紅色物業(yè)”示范小區(qū)創(chuàng)評，其中新創(chuàng)建省級“皖美紅色物業(yè)”示范小區(qū)不少于3家、市級“皖美紅色物業(yè)”示范小區(qū)不少于15家。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建工作，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建專委會的'作用。
2.提升“小、散”小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋面。對多個(gè)規(guī)模較小、距離適當(dāng)、服務(wù)需求相似的住宅小區(qū)，在充分尊重業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，由街道（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)牽頭依托網(wǎng)格管理劃分物業(yè)服務(wù)單元，進(jìn)行“打捆”招標(biāo)，選聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對無法單獨(dú)管理又不能聯(lián)合打包的，通過縣區(qū)組建或引入國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、交辦公益性物業(yè)服務(wù)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街（社區(qū)）兜底管理等形式實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋�？刹捎猛ㄟ^以獎(jiǎng)代補(bǔ)、項(xiàng)目資金注入等方式加大支持力度。有條件的縣區(qū)可制定獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)服務(wù)提質(zhì)創(chuàng)優(yōu)，提供長期穩(wěn)定和高品質(zhì)服務(wù)。
3.提升物業(yè)管理隊(duì)伍業(yè)務(wù)能力。開展“皖美紅色物業(yè)”業(yè)務(wù)集中教育培訓(xùn)，培訓(xùn)對象涵蓋縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社居委、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人和黨支部書記等。圍繞非公企業(yè)黨支部規(guī)范化建設(shè)、黨員發(fā)展流程、主題黨日開展等黨建業(yè)務(wù)和物業(yè)管理法律法規(guī)等內(nèi)容展開，積極探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作的新思路新方法，著力培養(yǎng)一批能干會干的物業(yè)管理隊(duì)伍和企業(yè)黨員骨干隊(duì)伍。加強(qiáng)消防設(shè)施操作員等專業(yè)技能人員培訓(xùn)。積極發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的作用，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
4.提升物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平。發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，培育一批本地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，帶動(dòng)提升物業(yè)服務(wù)市場整體水平。強(qiáng)化物業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過多種方式提升管理服務(wù)人員層次；在依法招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目中，按規(guī)定提出主要管理服務(wù)人員最低學(xué)歷、任職資歷等要求，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、規(guī)�；⑵放苹l(fā)展。
5.提升物業(yè)市場營商環(huán)境。積極引導(dǎo)業(yè)主委員會依法通過公開招標(biāo)方式擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。加強(qiáng)新建商品房等物業(yè)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管。建立物業(yè)行業(yè)信用管理體系，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)守信激勵(lì)、失信懲戒機(jī)制，強(qiáng)化評價(jià)結(jié)果運(yùn)用，嚴(yán)肅查處違規(guī)收取費(fèi)用、侵占公共利益、擾亂市場秩序、侵害業(yè)主權(quán)益等違法違規(guī)行為。建立退出機(jī)制，嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的依法清出市場，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。
6.提升物業(yè)信息化管理能力。大力推進(jìn)智慧物業(yè)綜合管理平臺建設(shè)，采集物業(yè)管理基礎(chǔ)信息和過程信息，實(shí)施信用動(dòng)態(tài)管理，建立業(yè)主網(wǎng)上表決系統(tǒng)，切實(shí)解決業(yè)主大會會議召開、維修資金使用、公共收益管理等群體決策難問題。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)信息化管理平臺，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)信息化管理水平。（責(zé)任單位∶市城管局，各縣區(qū)人民政府、市開發(fā)區(qū)管委）
7.提升維修資金使用便利化水平。建立住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施的年度修繕計(jì)劃、維修項(xiàng)目清單和維修資金使用機(jī)制，細(xì)化緊急維修事項(xiàng)清單和維修資金使用流程，簡化申請程序，加快審批進(jìn)度，充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用效能。完善維修資金管理信息系統(tǒng)，方便業(yè)主查詢。
8.提升業(yè)主委員會履職規(guī)范化水平。以縣區(qū)為單位制定業(yè)主委員會成員候選人負(fù)面清單，并建立資格聯(lián)審機(jī)制，把好業(yè)主大會籌備組、換屆小組、業(yè)主委員會成員候選人的推薦關(guān)、審核關(guān)和選舉組織關(guān)，確保業(yè)主委員會成員質(zhì)量。指導(dǎo)督促定期公開業(yè)主委員會決定、經(jīng)費(fèi)收支等信息，推動(dòng)業(yè)主委員會公開透明履職。建立業(yè)主委員會成員任前統(tǒng)一培訓(xùn)、任中定期培訓(xùn)等制度，幫助提高守法意識和履職能力。建立健全業(yè)主委員會履職評估和工作述職制度，促進(jìn)業(yè)主委員會規(guī)范運(yùn)行。
9.提升基層治理現(xiàn)代化水平。推動(dòng)城市管理服務(wù)向住宅小區(qū)延伸，加強(qiáng)城市管理與網(wǎng)格化服務(wù)管理、基層社會治理體系對接。推進(jìn)“智慧安防小區(qū)”建設(shè)，依法明確專業(yè)運(yùn)營單位職責(zé)，落實(shí)專業(yè)運(yùn)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。對街道、社區(qū)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行政策法規(guī)培訓(xùn)，指導(dǎo)規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)。推動(dòng)形成齊抓共管的大物業(yè)工作格局，共同推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作。
10.提升多元化解物業(yè)糾紛水平。按照“一般糾紛不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街（鎮(zhèn)）、重大疑難問題不出轄區(qū)”的原則，健全物業(yè)管理糾紛化解體制機(jī)制，完善調(diào)解組織建設(shè)，建立由物業(yè)管理行政主管部門、司法行政部門、人民法院和街道、社區(qū)、業(yè)主委員會等多方參與的多元化解格局。創(chuàng)新物業(yè)矛盾糾紛化解模式，發(fā)揮社區(qū)組織和業(yè)主自治組織作用，通過召開小區(qū)議事會、懇談會，廣泛收集居民群眾意見建議，推進(jìn)物業(yè)管理糾紛屬地化解。
三、保障措施
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市級成立物業(yè)管理服務(wù)提升行動(dòng)工作專班（辦公室設(shè)在市城管局），建立工作調(diào)度、督查督辦、考核等工作機(jī)制，協(xié)調(diào)解決工作推進(jìn)中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。各縣區(qū)要建立一把手負(fù)責(zé)制，主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過問，加強(qiáng)對整治提升行動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)。要依托“皖美紅色物業(yè)”聯(lián)席會議機(jī)制，成立由物業(yè)管理主管部門牽頭，城管、公安、司法行政、市場監(jiān)管、消防救援、國動(dòng)等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）為成員的工作專班。建立市、縣區(qū)直屬單位黨組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織對口聯(lián)系制度，將黨組織工作開展情況納入黨建考核范圍。市物業(yè)管理聯(lián)席會議將對各地工作開展情況進(jìn)行督查、通報(bào)。
�。ǘ⿵�(qiáng)化輿論宣傳。充分利用電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、融媒體，主動(dòng)廣泛宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)和優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目好的經(jīng)驗(yàn)做法。開展物業(yè)法律法規(guī)進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，培育業(yè)主責(zé)任意識、法律意識、契約意識和文明意識。強(qiáng)化媒體輿論監(jiān)督，引導(dǎo)社會各方及廣大業(yè)主積極參與整治提升行動(dòng)，形成全民參與、齊抓共管的良好局面。組織有關(guān)媒體對工作不主動(dòng)、成效不明顯、群眾反映問題不能得到及時(shí)處理的企業(yè)、單位，堅(jiān)決予以曝光。
�。ㄈ⿲�(shí)行銷號管理。各縣區(qū)要及時(shí)匯總梳理本地區(qū)整治提升行動(dòng)工作臺賬和工作進(jìn)展情況，實(shí)行銷號管理。明確1名聯(lián)絡(luò)員，于每月3日前梳理匯總上個(gè)月度整治提升行動(dòng)問題處置情況、工作亮點(diǎn)并及時(shí)報(bào)市工作專班，在12月底前將整治提升行動(dòng)工作總結(jié)報(bào)市城管局。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案4
為持續(xù)強(qiáng)化城市住宅小區(qū)管理工作，全面改善城區(qū)人居環(huán)境，不斷提升居民獲得感、幸福感，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以不斷滿足人民日益增長的美好生活需要為目標(biāo)，建立健全市、街道、社區(qū)三級聯(lián)動(dòng)物業(yè)管理體制，按照政府主導(dǎo)和市場化運(yùn)作相結(jié)合的原則，構(gòu)建與我市發(fā)展水平相適應(yīng)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)長效機(jī)制，通過2年的努力，實(shí)現(xiàn)城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。同時(shí)建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制，使物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平全面提升，走上正軌化、常態(tài)化之路。
二、基本原則
城市住宅小區(qū)物業(yè)管理遵循“屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主”，堅(jiān)持行業(yè)指導(dǎo)與屬地管理，專業(yè)化管理、社區(qū)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合，分類推進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
三、實(shí)施范圍及步驟
�。ㄒ唬┰圏c(diǎn)運(yùn)行階段
由有關(guān)街道辦事處分別選取具有代表性的城市住宅小區(qū)開展試點(diǎn)工作，召開業(yè)主大會，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，征求業(yè)主意見和建議，因地制宜落實(shí)物業(yè)管理相關(guān)工作舉措，打造不同類型的物業(yè)管理模式，為全市物業(yè)管理全履蓋積累經(jīng)驗(yàn)、作好示范表率。
現(xiàn)有專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的城市住宅小區(qū)，在街道辦事處的指導(dǎo)下，定期召開小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“圓桌會議”，構(gòu)建三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
�。ǘ┤嫱茝V階段
有關(guān)街道辦事處根據(jù)轄區(qū)各住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況，以及全市各類試點(diǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和工作方法，研究制定本區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施計(jì)劃，并全面推進(jìn)實(shí)施。
（三）優(yōu)化提升階段
加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督，進(jìn)一步完善小區(qū)治理長效機(jī)制，通過1至2年的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升，實(shí)現(xiàn)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化、精準(zhǔn)化、精細(xì)化。
四、工作舉措
�。ㄒ唬┓诸愅七M(jìn)物業(yè)管理全覆蓋
1.有專業(yè)物業(yè)服務(wù)的小區(qū)。
由市房產(chǎn)事務(wù)服務(wù)中心加大物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理力度，建立物業(yè)行業(yè)星級管理制度，完善監(jiān)督、評議、管理體系，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平。
2.無專業(yè)物業(yè)服務(wù)小區(qū)（含單位自管小區(qū)）。
�。�1）具備市場運(yùn)作條件的。經(jīng)過環(huán)境綜合整治，在街道、社區(qū)居委會指導(dǎo)下，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)或引進(jìn)“紅榜”物業(yè)企業(yè)，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。
�。�2）不具備市場化運(yùn)作條件的。推行“自助物業(yè)”服務(wù)模式，成立小區(qū)管理委員會，采取自管形式，自聘人員做好小區(qū)保潔、安保等工作。
�。�3）零散樓棟、院落。由社區(qū)居委會成立“社會物業(yè)平臺公司”實(shí)施托管，并根據(jù)小區(qū)劃分基本情況，制定“一小區(qū)一對策”方案，利用公共收益和適當(dāng)收費(fèi)的原則，落實(shí)“六有”（即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有物業(yè)維修、有停車管理、有垃圾分類）標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。
（二）推進(jìn)“紅色物業(yè)”管理。
堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，在街道辦事處的指導(dǎo)下，符合條件的.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立黨支部，積極培養(yǎng)發(fā)展物業(yè)員工入黨，完善社區(qū)與物業(yè)黨建聯(lián)建。對實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，成立小區(qū)聯(lián)合黨支部，建好業(yè)主委員會，推行小區(qū)黨支部書記和業(yè)委會主任“一肩挑”，黨組織與業(yè)委會成員交叉任職。
（三）打造物業(yè)服務(wù)特色品牌。
整合市場優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)，打造專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，進(jìn)行集中業(yè)務(wù)培訓(xùn)、服務(wù)培訓(xùn)，著力打造“紅色惠民物業(yè)”。物業(yè)行業(yè)主管部門優(yōu)先推薦我市“紅榜”物業(yè)企業(yè)從事老舊小區(qū)、“三無小區(qū)”物業(yè)服務(wù)工作。
（四）推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)提質(zhì)。
充分發(fā)揮《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》《平頂山市物業(yè)行業(yè)“紅黑榜”》制度作用，完善監(jiān)督、評議、管理體系，行業(yè)主管部門和街道辦事處加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管和督查力度，嚴(yán)格落實(shí)“雙隨機(jī)、一公開”機(jī)制，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，全面提升小區(qū)居民的滿意度。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案5
為加快推進(jìn)社區(qū)治理創(chuàng)新，加強(qiáng)城市管理，進(jìn)一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作水平，為進(jìn)一步加強(qiáng)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，現(xiàn)結(jié)合街道實(shí)際，制定本管理方案。
一、總體目標(biāo)
一是有序推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)化，有物業(yè)小區(qū)規(guī)范化工作，并形成工作機(jī)制；二是從強(qiáng)化社區(qū)管理職能、完善服務(wù)功能、保障改善民生的現(xiàn)實(shí)需求出發(fā)，實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合，堅(jiān)持“讓居民參與、讓居民得益、讓居民滿意”的工作宗旨，著力改善住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，加快實(shí)現(xiàn)東市街道公共服務(wù)水平走在全區(qū)前列，創(chuàng)建基層社會治理新格局。
二、基本原則
（一）屬地管理，齊抓共管。建立健全小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目屬地管理機(jī)制，充分發(fā)揮社區(qū)（村、居）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織和預(yù)防化解物業(yè)糾紛的作用，街道辦事處是小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體，社區(qū)是落實(shí)主體，業(yè)主委員會是實(shí)施主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是執(zhí)行主體，綜合協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理中遇到的問題；加大物業(yè)管理工作宣傳力度，分區(qū)域、分層次推進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理全覆蓋，堅(jiān)持市場化有償服務(wù)，逐步增強(qiáng)居民繳費(fèi)意識，實(shí)現(xiàn)長效管理。
�。ǘ┓诸惞芾�，全面覆蓋。根據(jù)新建商品房小區(qū)、老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障房小區(qū)物業(yè)設(shè)施運(yùn)行管理的`不同情況，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。
�。ㄈ┦袌鲋鲗�(dǎo)，政策扶持。完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化、社會化、專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平。對因環(huán)境條件限制，難以實(shí)行市場化運(yùn)作的小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
三、目標(biāo)任務(wù)
在20xx年4月底前，街道無物業(yè)小區(qū)50%以上要成立業(yè)主委員會，在20xx年6月底前，街道無物業(yè)小區(qū)50%以上達(dá)到物業(yè)化管理；在20xx年底前，無物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)90%以上達(dá)到物業(yè)化管理的目標(biāo)任務(wù)。
在20xx年6月底前，物業(yè)小區(qū)全部達(dá)標(biāo)的目標(biāo)任務(wù)。
20xx年底前，全面實(shí)現(xiàn)我區(qū)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)化，有物業(yè)小區(qū)規(guī)范化的整體目標(biāo)。
四、工作舉措
�。ㄒ唬o物業(yè)小區(qū)物業(yè)化
1.強(qiáng)化銜接。無物業(yè)小區(qū)要與老舊小區(qū)改造有機(jī)銜接，做到“改造一個(gè)，物業(yè)一個(gè)，改造一批，物業(yè)化一批”，改造完成之后，3個(gè)月內(nèi)無物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)化。
2.摸清底數(shù)。各社區(qū)要全面梳理轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)，按照封閉式小區(qū)、半封閉式小區(qū)、開放式小區(qū)進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，仔細(xì)摸排小區(qū)常住戶數(shù)、非常住戶數(shù)和家庭基本情況，并將有關(guān)情況報(bào)送至街道物管辦。
3.周密準(zhǔn)備。街道召開街道物管辦及社區(qū)主要負(fù)責(zé)人參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)會，統(tǒng)一思想、明確工作目標(biāo)。對于無物業(yè)小區(qū)，積極推行市場化的物業(yè)管理方式，由小區(qū)成立業(yè)委會或物管會通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
4.充實(shí)力量。實(shí)施無物業(yè)小區(qū)包干領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，包干班子到社區(qū)進(jìn)行督督促導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、積極化解各類問題。街道要配齊配強(qiáng)物業(yè)辦工作人員，物業(yè)辦至少要有2名專職工作人員。
5.加強(qiáng)宣傳。通過多種方式落實(shí)物業(yè)管理市場化服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的市場化、專業(yè)化管理。在無物業(yè)小區(qū)要加強(qiáng)宣傳，倡導(dǎo)居民交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識，逐步引導(dǎo)業(yè)主養(yǎng)成“享受服務(wù)、承擔(dān)費(fèi)用、接受管理”的習(xí)慣。
6、強(qiáng)化督導(dǎo)。街道物管辦建立工作督導(dǎo)機(jī)制，通過召開推進(jìn)會、通報(bào)、實(shí)地督導(dǎo)等方式，督促各社區(qū)按照規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成工作目標(biāo)。
�。ǘ┯形飿I(yè)小區(qū)規(guī)范化
1.分級評定。社區(qū)要對目前已有物業(yè)的小區(qū)開展評定，重點(diǎn)圍繞繳費(fèi)率、滿意度、入住率、公正透明、基礎(chǔ)服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生等方面展開綜合評價(jià)，按照有待規(guī)范、一般規(guī)范、較規(guī)范3個(gè)等級進(jìn)行分類，并報(bào)送至街道物管辦。
2.強(qiáng)化指導(dǎo)。正視物業(yè)小區(qū)規(guī)范化管理等工作中存在的問題和短板，對需要改選業(yè)委會或更換物業(yè)公司的小區(qū)，社區(qū)要嚴(yán)格按照《上饒市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》給予督促指導(dǎo)，著力解決小區(qū)環(huán)境秩序不佳、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不高、物業(yè)管理亂象較多等問題，積極探索科學(xué)管理小區(qū)的新體制。
3.加強(qiáng)考核。街道社區(qū)配合區(qū)住建局加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)檢查考核，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理及信用評價(jià)體系。在日常管理的基礎(chǔ)上，協(xié)同區(qū)住建局每季度開展1次集中檢查考核，并結(jié)合潔凈小區(qū)評選開展評級工作。根據(jù)考核結(jié)果，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行分類分級管理，與政策扶持、榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)、項(xiàng)目承接等進(jìn)行有效銜接。
4.規(guī)范管理。全面提升物業(yè)小區(qū)規(guī)范化管理工作水平，落實(shí)轄區(qū)屬地管理責(zé)任和物業(yè)服務(wù)企業(yè)首負(fù)責(zé)任，20xx年開展實(shí)施“物業(yè)管理品質(zhì)提升年”活動(dòng)，強(qiáng)力推進(jìn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升行動(dòng)，扎實(shí)開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)評選活動(dòng)，凈化物管市場，用實(shí)際舉措抓好物業(yè)小區(qū)規(guī)范化管理。
五、實(shí)施步驟
�。ㄒ唬┬麄鞑渴痣A段
各社區(qū)要摸清底數(shù)，廣泛開展宣傳動(dòng)員工作，通過黨建聯(lián)席會、民情懇談會等形式，激發(fā)居民對小區(qū)建設(shè)和管理的主動(dòng)性、積極性，引導(dǎo)居民對新管理模式有認(rèn)同感、歸屬感。
�。ǘ﹩�(dòng)實(shí)施階段
試點(diǎn)小區(qū)要召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，因客觀原因未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可先由小區(qū)所在地社區(qū)（村、居）民委員會成立物管會，制定業(yè)主大會議事規(guī)則，公開招投標(biāo)引進(jìn)物業(yè)公司，并完成試點(diǎn)工作。對已有物業(yè)小區(qū)按照屬地管理原則實(shí)施監(jiān)督，正確處理物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關(guān)系，逐步提升物業(yè)公司及業(yè)主滿意度、管理品質(zhì)及服務(wù)水平。
�。ㄈ┱奶嵘A段
街道住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組要針對暴露出的問題，進(jìn)行系統(tǒng)梳理，提出解決辦法，整體提升物業(yè)小區(qū)及無物業(yè)小區(qū)物業(yè)化管理水平，完善實(shí)施辦法，建立健全工作機(jī)制。
�。ㄋ模┤嫱七M(jìn)階段
全街道全面開展無物業(yè)小區(qū)物業(yè)化工作，確保在20xx年底我街道無物業(yè)小區(qū)物業(yè)化工作實(shí)現(xiàn)90%（其中：居民繳納物業(yè)費(fèi)達(dá)到85%，居民對物業(yè)服務(wù)滿意率達(dá)到85%），物業(yè)小區(qū)全部達(dá)標(biāo)的目標(biāo)任務(wù)（其中：居民繳納物業(yè)費(fèi)達(dá)到90%，居民對物業(yè)服務(wù)滿意率達(dá)到90%）。
�。ㄎ澹┲攸c(diǎn)攻堅(jiān)階段
對全街道尚未開展無物業(yè)小區(qū)和物業(yè)小區(qū)規(guī)范化工作開展重點(diǎn)攻堅(jiān)，確保20xx年我街道無物業(yè)小區(qū)全覆蓋，有物業(yè)小區(qū)從達(dá)標(biāo)到規(guī)范的工作目標(biāo)。
六、保障機(jī)制
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
成立街道住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由街道黨工委書記任組長，街道黨工委副書記、辦事處主任任第一副組長，街道其它班子任副組長，成員由街道站（辦、所）負(fù)責(zé)人和各社區(qū)黨委書記組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，街道分管領(lǐng)導(dǎo)兼任辦公室主任，辦公室設(shè)在街道物管辦。對重、難點(diǎn)小區(qū)成立工作專班。
（二）建立工作推進(jìn)例會制度
街道每月組織召開住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員工作推進(jìn)會議，主要是調(diào)度各社區(qū)工作開展進(jìn)度、解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題和突出矛盾、研究分析確定下步工作重點(diǎn)。街屬各部門、各社區(qū)應(yīng)齊心協(xié)力、共同開展工作，提高全街道小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平。
�。ㄈ﹪�(yán)格考核獎(jiǎng)懲
將物業(yè)管理工作納入社區(qū)年度工作目標(biāo)責(zé)任制，單設(shè)20xx年度街道經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展單項(xiàng)獎(jiǎng)，落實(shí)考核獎(jiǎng)懲制度，確保小區(qū)物業(yè)管理工作正常開展；加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引導(dǎo)和扶持力度，對日常管理和年度考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)令限期整改，對整改不到位或違反規(guī)定惡意退管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)送區(qū)住建局，取消評優(yōu)評先資格，記入誠信檔案，直至取消參加信州區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)資格。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案6
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)和管理工作水平全面提升，現(xiàn)結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)將管理方案如下：
一、總體目標(biāo)
以提升物業(yè)服務(wù)水平、營造文明宜居環(huán)境為目標(biāo)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，完善、創(chuàng)新住宅小區(qū)物業(yè)長效管理機(jī)制，保障物業(yè)環(huán)境穩(wěn)定有序。
�。ㄒ唬┙⒔∪芾頇C(jī)制。建立健全監(jiān)督管理體系，加強(qiáng)管理體制、隊(duì)伍和制度建設(shè)，加快建立“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”工作體系。
�。ǘ┮�(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。充分發(fā)揮各行政主管部門行政監(jiān)管和引導(dǎo)作用，強(qiáng)化協(xié)同物業(yè)管理各方主體責(zé)任，推動(dòng)物業(yè)管理重心下移，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，有序推進(jìn)住宅小區(qū)規(guī)范化、長效化管理。
�。ㄈ┷`行為人民服務(wù)宗旨。以為人民服務(wù)為根本宗旨，著力解決群眾反映強(qiáng)烈、頻繁出現(xiàn)的難點(diǎn)和部門監(jiān)管中的“短板”問題，力促業(yè)主滿意、社區(qū)和諧，切實(shí)提高人民群眾獲得感、幸福感、安全感與認(rèn)同感。
二、工作措施
（一）建立健全縣、鎮(zhèn)、社區(qū)（村）三級物業(yè)管理體制
1．強(qiáng)化高位協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制。成立縣物業(yè)管理工作聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府分管負(fù)責(zé)人擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，縣政府辦、文明辦、住建局為副組長；各鎮(zhèn)、縣相關(guān)職能部門（單位）為成員，各司其職，齊抓共管。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和考核督查等工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（簡稱縣物業(yè)管理聯(lián)席辦），設(shè)在縣住建局，縣住建局局長兼任辦公室主任，具體負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理服務(wù)工作的組織、協(xié)調(diào)與督查工作。
2．鎮(zhèn)、社區(qū)（村）履行物業(yè)管理職責(zé)。鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)管理辦公室（下稱“物業(yè)辦”），社區(qū)（村）設(shè)立物業(yè)管理工作站（下稱“物管站”）。
各鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)辦，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作；社區(qū)（村）設(shè)立物業(yè)站，確定物業(yè)專職人員，協(xié)助鎮(zhèn)做好物業(yè)管理有關(guān)工作，處理物業(yè)管理投訴和糾紛，實(shí)現(xiàn)本縣物業(yè)管理工作統(tǒng)一規(guī)范。
�。ǘ┙⒂行У恼{(diào)度協(xié)作、定期調(diào)度和綜合執(zhí)法工作制度
1．建立物業(yè)聯(lián)席會議制度。建立縣、鎮(zhèn)、社區(qū)（村）三級物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期召開聯(lián)席會議會商各項(xiàng)工作，解決行業(yè)監(jiān)管、體制機(jī)制建設(shè)、工作經(jīng)費(fèi)以及部門聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)等主要問題；鎮(zhèn)聯(lián)席會議解決人員機(jī)構(gòu)、“四位一體”建設(shè)以及業(yè)主投訴問題；社區(qū)（村）聯(lián)席會議解決矛盾糾紛調(diào)處以及創(chuàng)建工作問題�？h聯(lián)席會議原則上每季度召開一次，鎮(zhèn)聯(lián)席會議每月至少召開一次，社區(qū)（村）聯(lián)席會議根據(jù)實(shí)際工作需要隨時(shí)召開。
2．建立定期調(diào)度工作制度。采取縣領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場調(diào)研、縣物業(yè)管理聯(lián)席會議調(diào)度和縣物業(yè)管理聯(lián)席辦調(diào)度三種形式，鎮(zhèn)、社區(qū)（村）參照以上內(nèi)容和形式自行調(diào)度。
3．建立物業(yè)管理綜合執(zhí)法工作制度。加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違規(guī)、違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布發(fā)改（物價(jià)）、公安、環(huán)保、城管等部門受理電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違規(guī)、違法行為，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
三、工作內(nèi)容
�。ㄒ唬┙ⅰ八奈灰惑w”工作制度。堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立和完善鎮(zhèn)、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)動(dòng)協(xié)作、共商事務(wù)的“四位一體”物業(yè)管理協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。鎮(zhèn)是推進(jìn)“四位一體”工作的責(zé)任主體，具體負(fù)責(zé)“四位一體”管理模式的推進(jìn)，牽頭督促檢查；社區(qū)（村）負(fù)責(zé)“四位一體”工作的組織實(shí)施，建立聯(lián)席會議、投訴處理、重大事項(xiàng)協(xié)商等工作制度；有條件的社區(qū)（村）可設(shè)立“四位一體”工作室，公示服務(wù)投訴電話，及時(shí)有效調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，突出黨組織領(lǐng)導(dǎo)帶動(dòng)作用，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)營。
�。ǘ┙⑿^(qū)樓幢（棟）長工作制度。在全縣所有小區(qū)按住宅的單幢或單元設(shè)立樓幢或棟長。通過自薦和業(yè)主代表推薦的方式，將有責(zé)任心、有熱情、有公信力和肯講敢擔(dān)當(dāng)?shù)臉I(yè)主推選擔(dān)任樓幢（棟）長，鼓勵(lì)黨員自薦擔(dān)任樓幢（棟）長，協(xié)助業(yè)主委員會和社區(qū)（村）開展工作，協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛。
�。ㄈ┙⑽飿I(yè)糾紛調(diào)解、投訴信訪工作制度。成立縣物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會。縣人民法院設(shè)立物業(yè)管理糾紛速裁庭和巡回法庭，就地審理有關(guān)物業(yè)管理糾紛案件；鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)管理糾紛調(diào)解中心；社區(qū)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解室。各調(diào)解機(jī)構(gòu)按職責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理糾紛調(diào)處。對投訴人的網(wǎng)絡(luò)投訴、電話投訴、來訪投訴，制定具體的受理和處理辦法，達(dá)到解決問題、息訴罷訪的最終效果。
�。ㄋ模┙U線單位進(jìn)小區(qū)管理制度。供電、供水、燃?xì)�、通訊等各專營單位進(jìn)入小區(qū)施工服務(wù)，嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求施工，不得隨意破壞道路、綠化等公共設(shè)施，不得亂拉線路，保證各專營單位的運(yùn)行設(shè)施設(shè)備整潔、規(guī)范、有序。
�。ㄎ澹┙⒆≌^(qū)物業(yè)服務(wù)考核機(jī)制。對縣城建成區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，實(shí)行獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，所需資金由縣財(cái)政予以保障。
（六）落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評價(jià)辦法。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用信息記分標(biāo)準(zhǔn)，按信用信息的組成分類，抓好信用信息征集、信用等級評價(jià)、信用等級運(yùn)用及監(jiān)督管理工作，努力構(gòu)建以信用為核心的市場監(jiān)管體制。
（七）落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的'物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。
�。ò耍┞鋵�(shí)住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收和承接查驗(yàn)制度。認(rèn)真落實(shí)新建住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收制度，各驗(yàn)收部門認(rèn)真履職，對未按圖紙施工、不符合驗(yàn)收條件的責(zé)令建設(shè)單位限期整改，對未整改到位的不予通過驗(yàn)收并按有關(guān)規(guī)定予以處罰。將住宅小區(qū)前期物業(yè)承接查驗(yàn)納入房屋交付綜合驗(yàn)收管理，承接查驗(yàn)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則，查驗(yàn)工作由縣房管處組織，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，相關(guān)鎮(zhèn)物業(yè)辦、社區(qū)（村）物管站參加。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案7
根據(jù)《中華人民共和國民法典》《銅仁市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定本管理方案。
一、工作目標(biāo)
按照“黨建引領(lǐng)、政府推動(dòng)、屬地管理、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、市場運(yùn)營”的原則，以“機(jī)制完善、市場規(guī)范、分類施策、公益參與、群眾滿意”為目標(biāo)，進(jìn)一步規(guī)范小區(qū)自治管理和物業(yè)服務(wù)，構(gòu)建物業(yè)管理長效機(jī)制，使小區(qū)生活環(huán)境有效改善，居民生活舒適度有效提升，營造良好“創(chuàng)文”基礎(chǔ)條件，助推我區(qū)“創(chuàng)文”工作有序推進(jìn)。
二、工作任務(wù)
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)住宅小區(qū)黨的組織建設(shè)
1.推進(jìn)住宅小區(qū)基層黨組織建設(shè)。對于條件成熟的小區(qū)，要積極推動(dòng)組建小區(qū)黨支部或黨小組等基層黨組織，做好基層組織建設(shè)工作。對于在已成立黨組織小區(qū)內(nèi)居住的退休黨員干部，其組織關(guān)系在街道社區(qū)的原則上應(yīng)轉(zhuǎn)回所在小區(qū)黨支部或黨小組。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)中黨員人數(shù)超過3人的，積極引導(dǎo)企業(yè)組建企業(yè)黨支部。
2.發(fā)揮小區(qū)黨員示范帶頭作用。所有小區(qū)黨員要服從小區(qū)黨組織的統(tǒng)一安排，尤其是區(qū)直部門黨員及退休黨員要按規(guī)定到社區(qū)報(bào)到，充分發(fā)揮黨員示范帶頭作用，積極帶頭繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，參與小區(qū)業(yè)委會、樓棟長、志愿者等小區(qū)自治組織工作中。對不服從街道（社區(qū)）或小區(qū)黨組織統(tǒng)一安排的小區(qū)黨員，落實(shí)負(fù)面清單制度，各街道統(tǒng)一收集后報(bào)區(qū)物業(yè)行業(yè)黨委（設(shè)在區(qū)住建局）按相關(guān)規(guī)定處理。
�。ǘ┩晟菩^(qū)業(yè)主組織建設(shè)
1.推進(jìn)小區(qū)業(yè)主自治組織全覆蓋。全面推進(jìn)小區(qū)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會成立，對暫不具備成立業(yè)主委員會的小區(qū)組建物業(yè)管理委員會（簡稱“物管會”），代行業(yè)主委員會的職責(zé)。20xx年上半年完成30%住宅小區(qū)業(yè)委會或物管會等小區(qū)自治組織的組建工作，20xx年實(shí)現(xiàn)全區(qū)所有住宅小區(qū)業(yè)主自治組織全覆蓋。
2.加強(qiáng)對業(yè)主委員會成員的監(jiān)督，鼓勵(lì)和支持有條件的小區(qū)向業(yè)主委員會成員發(fā)放工作補(bǔ)貼；業(yè)主委員會成員應(yīng)遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)文件規(guī)定，帶頭履行業(yè)主義務(wù)，發(fā)揮正面引導(dǎo)作用；對業(yè)主委員會成員存在違法違規(guī)行為或者在小區(qū)內(nèi)起負(fù)面引導(dǎo)作用的，按程序進(jìn)行更換，并按相關(guān)規(guī)定處理。
（三）建立健全入場機(jī)制
1.健全招投標(biāo)準(zhǔn)入制度。全區(qū)所有新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式面向社會公開公平地選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.建立承接和查驗(yàn)機(jī)制。在住宅小區(qū)交付使用之前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在區(qū)住建局、各街道以及業(yè)主代表的參與下完成小區(qū)水、電、氣、通訊、綠化、電梯等共用部位設(shè)施設(shè)備的抽查檢查工作，對于查驗(yàn)出的問題，應(yīng)該及時(shí)溝通解決或向相關(guān)單位報(bào)告，并按照規(guī)定進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
3.實(shí)行技能培訓(xùn)上崗。所有物業(yè)從業(yè)人員要加強(qiáng)從業(yè)技能培訓(xùn)，提升從業(yè)人員服務(wù)水平。項(xiàng)目經(jīng)理、電工、消防、電梯等工程技術(shù)人員應(yīng)按規(guī)定持有相應(yīng)上崗資格證書。
4.推進(jìn)移民安置區(qū)物業(yè)管理市場化。鼓勵(lì)移民安置點(diǎn)所在居民委員會組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，支持移民安置點(diǎn)全部實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)服務(wù)，按照市場運(yùn)營原則，實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的有償服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可參照保障性住房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，支持將移民安置區(qū)小區(qū)商業(yè)門面、地下停車位等資產(chǎn)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)營。
（四）完善日常監(jiān)管機(jī)制
1.落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理機(jī)制。按照《銅仁市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理暫行辦法》開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定并定期向社會公布，將評定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評優(yōu)、招投標(biāo)等結(jié)合使用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理誠信檔案“紅黑榜”制度，加大企業(yè)失信懲戒力度。
2.實(shí)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金制度。推行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金制度，由房開企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金實(shí)行專戶專款專用，由區(qū)住建局、各街道、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方共管。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同開展服務(wù)，或者存在違規(guī)行為的，經(jīng)核查屬實(shí)后，從物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金中扣除，作為小區(qū)業(yè)主共有資金。
3.完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。指導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會（或業(yè)主代表）和相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立物業(yè)服務(wù)成本加合理利潤的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)機(jī)制；前期已實(shí)施物業(yè)服務(wù)的小區(qū)繼續(xù)按原合同執(zhí)行。非前期物業(yè)的收費(fèi)參考行業(yè)協(xié)會公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主根據(jù)小區(qū)實(shí)際與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度信用評價(jià)等級為合格及以上等次的小區(qū)，業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（雙方另有約定的除外）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在履行物業(yè)服務(wù)合同不到位或其他不履職行為，經(jīng)核查屬實(shí)的，由業(yè)主委員會、各街道、區(qū)住建局從已收取的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金中扣取相應(yīng)費(fèi)用作為履約整改費(fèi)，存入小區(qū)公共賬戶用于公共服務(wù)，業(yè)主不得以此為由拒交該年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金使用情況每半年公示一次。
4.加強(qiáng)小區(qū)信息公開。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置公示公開區(qū)域，定期公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益收支等，對于項(xiàng)目經(jīng)理信息、物業(yè)員工名單、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本信息要進(jìn)行長期公示，其他信息公示期限不得少于15日，增強(qiáng)物業(yè)管理的透明度。
5.鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供增值服務(wù)。鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)圍繞構(gòu)建15分鐘便民生活圈，按照市場運(yùn)營原則，開展家電維修、保姆管家、小區(qū)食堂等增值服務(wù)，以及對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)改造，提升小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化水平。
�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)物業(yè)使用和維護(hù)工作
1.加強(qiáng)對小區(qū)違規(guī)行為的清理查處。加強(qiáng)對物業(yè)小區(qū)違章搭建、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住改商等突出問題的整治力度，對新增違建及時(shí)依法予以拆除，存量違建逐步拆除。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違法違規(guī)行為要及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告；區(qū)直各相關(guān)部門要明晰執(zhí)法權(quán)限和職責(zé)，暢通受理和處置渠道，在各小區(qū)設(shè)置反映舉報(bào)聯(lián)系方式，不定期到小區(qū)開展巡查檢查，及時(shí)受理和處置小區(qū)違規(guī)行為。
2.改善和規(guī)范小區(qū)車輛管理。住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的停車位，應(yīng)優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主停車需求。鼓勵(lì)建設(shè)單位對未出售的車位以合理價(jià)位出租，支持業(yè)主以合理價(jià)位出租小區(qū)內(nèi)閑置車位，提高車位使用率。交警部門要充分利用小區(qū)周邊公共區(qū)域、道路，在滿足消防規(guī)定的.情況下，合理設(shè)置夜間免費(fèi)停車制度，對于城區(qū)非主干道的城市道路，在能夠保證雙向通行的情況下，允許夜間單排靠邊停車。對符合條件的小區(qū)按照規(guī)定加裝新能源充電設(shè)施，小區(qū)私人車位或者租賃固定車位超過一年的，經(jīng)小區(qū)物業(yè)確認(rèn)，可以向供電部門申請加裝，滿足業(yè)主充電需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無特殊原因不得阻止。
3.加強(qiáng)小區(qū)電梯安全管理。嚴(yán)格落實(shí)電梯質(zhì)保、檢修等相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)故障及時(shí)進(jìn)行處理，所有電梯要設(shè)置雙回路或設(shè)置備用電源，保障電梯正常運(yùn)行。對于小區(qū)投入使用超過10年的電梯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)購買電梯安全保險(xiǎn)。
�。┳ズ眯^(qū)創(chuàng)建工作
1.加強(qiáng)小區(qū)公益宣傳。積極圍繞創(chuàng)建要求，在小區(qū)顯著位置張貼社會主義核心價(jià)值觀、市民公約等宣傳展示精神文明創(chuàng)建的公益廣告。
2.做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生提升。以創(chuàng)建文明城市為抓手，切實(shí)優(yōu)化小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)對物業(yè)的監(jiān)管，保持垃圾日產(chǎn)日清、草坪定期維護(hù)、野廣告及時(shí)清除，統(tǒng)一制定水電維修公示電話，積極推進(jìn)垃圾分類，保持小區(qū)整體干凈整潔。
3.做好小區(qū)公共設(shè)施整治提升。圍繞居民日常生活需求，加強(qiáng)對監(jiān)控、門禁等現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，對小區(qū)飛線治理、消防通道治理，積極運(yùn)用老舊小區(qū)改造和背街小巷改造工程改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，逐步提升市民生活舒適度。
4.支持小區(qū)志愿者公益參與。鼓勵(lì)和支持小區(qū)內(nèi)中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、退伍軍人、政府職工、退休干部等人員參與小區(qū)管理事務(wù)，同時(shí)鼓勵(lì)養(yǎng)老、托幼、食堂、干洗、充電、醫(yī)療等社會機(jī)構(gòu)融入小區(qū)配套提升，支持社會企業(yè)參與小區(qū)公益事業(yè)和改造提升工程，充分發(fā)揮全社會力量合力提升小區(qū)治理水平。
三、工作步驟
（一）動(dòng)員部署階段。圍繞活動(dòng)任務(wù)全面啟動(dòng)部署，各街道、區(qū)直有關(guān)部門要按照職能職責(zé)抓好前期部署。
�。ǘ﹩�(dòng)實(shí)施階段。各單位圍繞工作職能職責(zé)，按照工作任務(wù)對標(biāo)對表制定具體實(shí)施方案，抓好落實(shí)，于年底前全面按時(shí)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
�。ㄈ╈柟烫嵘A段。對上一階段的工作進(jìn)行鞏固提升，進(jìn)一步夯實(shí)提升成效；及時(shí)總結(jié)推廣好做法好經(jīng)驗(yàn)，形成長效化、制度化、規(guī)范化的管理制度，推動(dòng)物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展。
四、保障措施
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。建立物業(yè)管理提升工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，以區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)為組長，區(qū)住建局主要負(fù)責(zé)人為副組長，各責(zé)任單位為成員單位，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理提升工作，系統(tǒng)研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在區(qū)住建局，具體負(fù)責(zé)做好協(xié)調(diào)、會務(wù)等工作。
�。ǘ〾簩�(shí)部門責(zé)任。進(jìn)一步明確工作目標(biāo)和職能部門職責(zé)，建立責(zé)任清單，加強(qiáng)分工協(xié)作，強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，協(xié)同解決住宅小區(qū)物業(yè)管理難題，形成物業(yè)管理工作的最大合力。各成員單位要高度重視，合理調(diào)配人員并具體抓好落實(shí)，切實(shí)履行部門監(jiān)管職責(zé)。各街道要落實(shí)屬地管理責(zé)任，明確一名分管領(lǐng)導(dǎo)抓好部署推動(dòng)和督促落實(shí)。
�。ㄈ⿵�(qiáng)化調(diào)度督導(dǎo)。把提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作作為我區(qū)強(qiáng)化物業(yè)管理、提升物業(yè)服務(wù)水平的重要抓手，原則上區(qū)政府每季度召開一次推進(jìn)會，聽取各責(zé)任單位工作開展情況匯報(bào)，區(qū)督查督辦局要將物業(yè)提升工作納入目標(biāo)績效考核內(nèi)容，進(jìn)行定期開展督導(dǎo)檢查，推動(dòng)工作開展。
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