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商場招商調(diào)研報(bào)告
我們眼下的社會，報(bào)告有著舉足輕重的地位，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。那么報(bào)告應(yīng)該怎么寫才合適呢？以下是小編為大家整理的商場招商調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
一、項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況
xx山莊閑置商場位于xx鎮(zhèn)，毗鄰東城區(qū)。xx鎮(zhèn)位于xx市中部，是珠江三角洲重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一�，F(xiàn)轄20個(gè)村民委員會和9個(gè)社區(qū)居委會，面積87。5平方公里，總?cè)丝?6萬人。交通十分便利是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。這里公路交通發(fā)達(dá)，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”兩條超一級公路和新建的松山湖大道、xx東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯于此。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，現(xiàn)涌現(xiàn)了永強(qiáng)汽車、兆峰、三聯(lián)、百味佳、博士科技、金業(yè)電子、康達(dá)、科隆威等一批優(yōu)秀私營企業(yè)，目前，全鎮(zhèn)2680多家民營企業(yè)中，省級高科技企業(yè)15家，省級、市級民營科技企業(yè)分別有20家和31家，現(xiàn)有著名商標(biāo)4個(gè)，名牌產(chǎn)品3個(gè)，有4家企業(yè)進(jìn)入xx市50強(qiáng)。并逐步形成了一個(gè)以交易中心、休閑中心為主導(dǎo)的汽車文化傳播中心。
二、項(xiàng)目地理位置概況
該項(xiàng)目位于xx市xx橫坑環(huán)城路莞樟立交旁，往樟木頭方向則接近汽車東站路口，往石龍方向則與華豐山莊相鄰，其它幾個(gè)方向均為一些規(guī)模不大的酒店、學(xué)校，以及一批商品住宅樓房，且該項(xiàng)目從表面層次來看，位于立交的交叉路口，車輛川流不息，交通確實(shí)十分發(fā)達(dá)便利，但從數(shù)日來的觀察和調(diào)研，不難發(fā)現(xiàn)，洶涌的車流和擁擠的車輛，嚴(yán)重地阻礙了人們的正常來往，特別是從各個(gè)方位抵達(dá)xx山莊，如果步行過去則要繞過多個(gè)紅綠燈，其中停留的時(shí)段要達(dá)十幾分鐘以上，讓人等得心急且十分不便。如果貿(mào)然闖燈過去，則非常危險(xiǎn)甚至立即喪命，在這一立交叉口曾發(fā)生多次人車交通事故。同時(shí)與xx山莊四周相鄰的一些樓盤的商鋪十室九空，出租率極為低下，整體商業(yè)氛圍較淡。因此，該項(xiàng)目所處位置交通十分便利，對貨物的流通和物流往來，確實(shí)是個(gè)得天獨(dú)厚的有利條件。但也正因?yàn)檫@個(gè)原由，致使人流往來極為不便，又加之該項(xiàng)目周圍的商業(yè)氣氛不濃，從整體來看，該項(xiàng)目位于濃厚商業(yè)氛圍的邊緣，很難聚集濃郁的人氣。故該項(xiàng)目只能考慮以批發(fā)為主、兼顧零售的商業(yè)項(xiàng)目。
三、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及布局
通過實(shí)地觀察和調(diào)研，逐漸掌握了一些信息。該項(xiàng)目場地已經(jīng)閑置數(shù)年，分為上下二層，總體建筑面積在一萬二千平方左右。內(nèi)部的地板磚、天花吊頂、電梯燈具、消防設(shè)備、中央空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，不需投資重新裝置，只要進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S修裝潢即可，但是現(xiàn)已隔成的商鋪由于規(guī)劃布局上的一些缺陷，需要正行適當(dāng)?shù)母脑�，特別是兩翼的商鋪彎曲而幽長，給人以撲朔迷離纏繞迷宮的之感。故在商鋪的規(guī)劃上還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母牡篮驮黾油ǖ�，以便人們識別和暢通無阻地穿行。同時(shí)，商場外的門面絕大數(shù)為一個(gè)經(jīng)營“落腳點(diǎn)”，即相關(guān)商家均是用來住房或當(dāng)一個(gè)對外窗口，其生意業(yè)務(wù)均為自行外找，門面上幾乎沒有什么零售的生意，故商場外的人流從早至晚特別稀少。正因如此，這些門面的租金均在13元至15元/平方米上下浮動。因此，該空閑場地如果正行商業(yè)化炒作，前期一定要有兩年以上的免租期，免租過后的租金亦只能總體停留在5至6元/平方米的價(jià)位，否則，項(xiàng)目的成立無從談起、項(xiàng)目的運(yùn)作亦會即刻流產(chǎn)停頓。
四、項(xiàng)目立項(xiàng)及市場分析
上述已表該商場的各種優(yōu)缺條件，再綜合該項(xiàng)目周圍的商業(yè)業(yè)態(tài)，不難看出，如果定位為電子五金類市場不太現(xiàn)實(shí)，即在不遠(yuǎn)處就有一個(gè)規(guī)模較大、成立時(shí)間較長的百業(yè)五金電子城，如果定位為汽車城或汽配城的話，雖然此項(xiàng)目在這一區(qū)域成行成市，形成了一定的市場號召力和影響力，便于招商和運(yùn)作，其運(yùn)作的成功率比較高也比較快，然而該閑置場地的布局和結(jié)構(gòu)不便于發(fā)展汽配城或汽車站，除非進(jìn)行整體的改造，如果那樣的話，則運(yùn)行的動作太大、投資的成本太高。因此這一想法也不切實(shí)際，亦較難付諸實(shí)踐。如果定位做百貨超市，也不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榘儇浶袠I(yè)需要極大的人流和人氣，才能支撐和經(jīng)營下去，而該項(xiàng)目的立交交叉位置制約了四面八方人流的來往，很難聚焦人氣，除非在這附近幾條主干道上架設(shè)人行天橋，而莞樟公路上架設(shè)人行天橋則需經(jīng)省交通廳審批，亦有極大的難度和較大的投入，同時(shí)，該區(qū)域周邊的人們只要乘坐兩元錢的公交車便可到家樂福和沃爾瑪?shù)壬虉霰憷徫�，故這一項(xiàng)目也不切實(shí)際。然而綜觀周邊區(qū)域及xx市各專業(yè)市場的分布態(tài)勢，如果定位為以批發(fā)為主、零售為輔的小商品城或服裝服飾城，則還有一定的勝算機(jī)會。因?yàn)樯鲜鲰?xiàng)目周邊數(shù)鎮(zhèn)均沒有中型規(guī)模的市場，而這一萬多平方米的場地正好可以運(yùn)作一個(gè)中等規(guī)模的批發(fā)市場，而諸如xx、東城、石龍、大朗等數(shù)鎮(zhèn)都沒有一個(gè)成行成市的小商品城或服裝服飾城，就連相隔甚遠(yuǎn)的常品大京九小商品城，其現(xiàn)有規(guī)模也不能相提并論，離此較遠(yuǎn)的虎門雖然在小商品和服裝服飾方面，已形成頗具影響的氣候和規(guī)模，但卻對該項(xiàng)目的輻射遙控能力也極為有限，反而可以形成區(qū)域互補(bǔ)效果，對商戶的來源、招商的成功有一定的補(bǔ)充給養(yǎng)作用和效能。因此，由于該場所處的總體商業(yè)環(huán)境、自身?xiàng)l件等因素，只能初步定位為以批發(fā)為主、零售為輔的小商品城或服裝服飾城，如果招商條件優(yōu)惠、廣告力度加強(qiáng)、市場運(yùn)作得當(dāng)?shù)脑�，此�?xiàng)目的成立及運(yùn)作則具有一定的把握和勝算。
五、合作條件及方式
1、純粹租賃方式：①出租方提供場地相關(guān)的完整資料，有正規(guī)的場地使用證明及相關(guān)手續(xù)的驗(yàn)資報(bào)告，其場地上以前所有的經(jīng)濟(jì)糾紛都與承租方無關(guān)，切實(shí)保證承租方后期運(yùn)作和經(jīng)營順利進(jìn)行；②場地面積以正式而標(biāo)準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；③周邊所有廣告位免費(fèi)提供給承租方，由其自行包裝；④場地內(nèi)的空調(diào)、電梯、消防等基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)后才能移交給承租方；⑤免租期兩年以上；⑥場地租金上下層整體租金價(jià)位在人民幣5元左右。
2、交叉合作方式：①即相互按協(xié)商的投入比例的合作交系，按份出資、共享利益、共擔(dān)分險(xiǎn)；②由場地業(yè)主提供基本的運(yùn)作費(fèi)用，由運(yùn)作方提供專業(yè)的運(yùn)作人員，廣告及各項(xiàng)投入全由業(yè)主承擔(dān)，運(yùn)作方只負(fù)責(zé)招商及前期的過渡管理，雙方按協(xié)商達(dá)成相關(guān)約定和運(yùn)作模式，并把所得的相關(guān)利益按協(xié)商的比利分享。
六、前期投資預(yù)算（保守預(yù)算）
1、工程費(fèi)用：8———10萬元；
2、辦公費(fèi)用：2萬元左右；
3、工資費(fèi)用：4。5———5萬元/月；
4、交際預(yù)算：2萬元左右；
5、差旅費(fèi)用：8000———10000元/月
6、生活費(fèi)用：5000———6000元/月
7、廣告費(fèi)用：10———15萬元；
8、其它費(fèi)用：1———2萬元左右。
七、人員定崗及分工
總經(jīng)理：1名；副總經(jīng)理：1名；
外勤經(jīng)理：1名；內(nèi)勤經(jīng)理：1名；策劃人員：1名；
外勤業(yè)務(wù)：10名；內(nèi)勤人員：4名；
工程部：2名；保安員：2名；
其它按實(shí)際而定。
八、招商時(shí)間及安排
1、招商時(shí)間：初步定為3至6個(gè)月；
2、招商方向：xx地區(qū)與該項(xiàng)目有關(guān)的專業(yè)市場；
深圳及廣州有與該項(xiàng)目有關(guān)且具較大影響力的專業(yè)市場；
江浙一帶，特別是溫洲、義烏、金華等地與該項(xiàng)目有關(guān)的專業(yè)市場。
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