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農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)研報(bào)告
在日常生活和工作中，大家逐漸認(rèn)識(shí)到報(bào)告的重要性，報(bào)告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。那么什么樣的報(bào)告才是有效的呢？以下是小編為大家收集的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)研報(bào)告，希望能夠幫助到大家。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)研報(bào)告1
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，是推進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村改革發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，是綜合配套改革試點(diǎn)內(nèi)容的重點(diǎn)任務(wù)，對(duì)順利推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要意義。如何讓群眾放大土地的經(jīng)營(yíng)效益，如何把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確立下來(lái)，是當(dāng)前農(nóng)村工作面臨的新任務(wù)、新課題。中央和省、市對(duì)土地確權(quán)工作出臺(tái)了大量的政策和方案，非常及時(shí)，非常必要。我縣按照中央和省、市出臺(tái)的政策，制定了《XX縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作實(shí)施方案》，力求三年內(nèi)完成全縣農(nóng)村土地的.確權(quán)頒證工作。通過(guò)一年多的努力，我局對(duì)土地確權(quán)工作有以下幾點(diǎn)感觸：
我局作為農(nóng)口職能部門，擔(dān)負(fù)著開(kāi)展農(nóng)村土地確權(quán)的重要任務(wù)。全局上下高度重視，不斷強(qiáng)化措施、細(xì)化責(zé)任，下大力度確保確權(quán)工作的落實(shí)：
通過(guò)不斷努力，我縣農(nóng)村土地確權(quán)工作取得了顯著的成績(jī)，工作進(jìn)展位居全市第二：
XX年土地確權(quán)：加會(huì)鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權(quán)已完成了前兩階段工作，進(jìn)入了第三階段即清查階段工作。已將兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)53個(gè)村二輪土地承包臺(tái)賬、承包合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)證書、土地承包方案等相關(guān)原始資料檔案進(jìn)行整理，填制了發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、承包地塊調(diào)查表。已制作基礎(chǔ)工作底圖村數(shù)53個(gè)，已開(kāi)展外業(yè)村數(shù)53個(gè)，已繪制地塊分布圖村數(shù)48個(gè)，第一次公示42個(gè)村，公示確認(rèn)簽字完成42個(gè)村。
20xx年土地確權(quán)：王常、馬屯、唐林、恩察4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)已完成前期準(zhǔn)備階段工作，進(jìn)入了地塊清查階段。王常鄉(xiāng)已實(shí)測(cè)16個(gè)村小地塊。
通過(guò)總結(jié)歸納，在看到成績(jī)的同時(shí)，我局也發(fā)現(xiàn)工作中存在以下問(wèn)題：
1、部分村干部對(duì)確權(quán)登記工作重要性認(rèn)識(shí)程度不高，工作缺乏積極性。
2、二輪土地承包原始資料缺失。部分村二輪土地承包原始資料全部丟失，還原二輪土地延包實(shí)施情況比較困難，需耗費(fèi)較多人力。
3、農(nóng)村外出務(wù)工人員較多，部分農(nóng)戶舉家外出，難以聯(lián)系，給調(diào)查摸底、指界確認(rèn)簽字等工作帶來(lái)很大困難。
4、人、地因素變化大，積累了大量人地關(guān)系矛盾。
為及時(shí)補(bǔ)正上述問(wèn)題，更好的推進(jìn)確權(quán)頒證工作的開(kāi)展，在今后的工作中，我局將采取以下措施：
1、進(jìn)一步增強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和村兩委干部工作責(zé)任感，利用各種形式，加強(qiáng)政策宣傳，發(fā)動(dòng)群眾積極主動(dòng)參與土地確權(quán)頒證工作。
2、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，做到發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、地塊調(diào)查表、地籍圖、公示表相統(tǒng)一。
3、加大糾紛調(diào)處力度，落實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組責(zé)任，及時(shí)調(diào)處矛盾糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
4、加大協(xié)調(diào)督導(dǎo)力度。強(qiáng)化督導(dǎo)檢查，穩(wěn)步推進(jìn)實(shí)施，縣鄉(xiāng)各部門要密切配合，形成合力，確保我縣農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作按時(shí)完成。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)研報(bào)告2
隨著《農(nóng)村土地承包法》的貫徹和實(shí)施，農(nóng)村第二輪土地承包關(guān)系的不斷完善和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)渠道不斷拓寬，農(nóng)民紛紛進(jìn)城外出務(wù)工經(jīng)商，甚至全家外出的現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，為我市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展注入了新的活力。全市出現(xiàn)了較大數(shù)量土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市現(xiàn)在已進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的有14233份地、面積為36637畝。其中：轉(zhuǎn)包的9407份地、面積畝，轉(zhuǎn)讓2678份地、面積畝，互換916份地、面積畝，出租991份地、面積畝，入股27份地、面積畝，其他形式流轉(zhuǎn)的214份地、面積畝。在全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，有較為規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同的只有1195份地、面積為5466畝，分別占應(yīng)簽訂合同份數(shù)和面積的8.4%、14.92%；不規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同有1278份地、面積為2545畝，分別占應(yīng)該簽訂合同份數(shù)和面積的8.98%和6.95%；沒(méi)有流轉(zhuǎn)合同的有11760份地、面積為28626畝，分別占應(yīng)簽訂合同份數(shù)和面積的82.62%、78.13%。
由于土地流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范，合同內(nèi)容不完善，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)糾紛案件大幅上升，就其流轉(zhuǎn)合同糾紛發(fā)生的主要因素由四個(gè)方面造成：一是重視不夠：部份干部認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶之間的私人行為，在稅費(fèi)改革前只要完成了各項(xiàng)稅費(fèi)任務(wù)就行，沒(méi)有嚴(yán)格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的要求管理。但事實(shí)證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉(zhuǎn)是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì)引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結(jié)果將會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。二是放棄承包地的農(nóng)戶沒(méi)有提出書面申請(qǐng)：前幾年由于各種費(fèi)稅負(fù)擔(dān)較重，全家外出的農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，只向農(nóng)業(yè)社長(zhǎng)打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話，沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的書面申請(qǐng)或授權(quán)委托申請(qǐng)，農(nóng)業(yè)社將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農(nóng)戶，該農(nóng)戶事后反說(shuō)是農(nóng)業(yè)社強(qiáng)行將其承包地收回，侵犯了當(dāng)事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)業(yè)社又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。三是沒(méi)有簽訂較為規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同甚至沒(méi)有書面合同：農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)絕大多數(shù)沒(méi)有簽訂書面合同或合同內(nèi)容不規(guī)范，有的只有雙方當(dāng)事人才知道的口頭協(xié)議，認(rèn)為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。四是程序不符合規(guī)定：集體經(jīng)濟(jì)組織采取其他方式（招標(biāo)、拍賣等）發(fā)包的土地，沒(méi)有按照《農(nóng)村土地承包法》第48條的規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”的程序辦理，日后隨著土地的升值或有了效益，村民紛紛要求解除合同，一經(jīng)審理，又是無(wú)效合同，得不到法律的保護(hù)，使當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到的保護(hù)。
今年農(nóng)業(yè)部頒發(fā)了從20xx年3月1日起施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（第47號(hào)令），該辦法明確規(guī)定了流轉(zhuǎn)原則、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同和流轉(zhuǎn)管理部門等，對(duì)此，我局就加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作提出如下建議：
一、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號(hào)令）的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會(huì)議等形式多樣的宣傳活動(dòng)，各級(jí)干部要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的重要性和必要性。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要對(duì)村社干部進(jìn)行一次專門的培訓(xùn)，使其在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡?yán)格按程序操作。還沒(méi)有購(gòu)買農(nóng)業(yè)法律法規(guī)選編的地方，請(qǐng)務(wù)必在近期內(nèi)購(gòu)回。
二、在今年6～8月對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的.流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行一次全面清理。對(duì)清理出來(lái)的問(wèn)題分類加以完善和補(bǔ)充。
1、對(duì)農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的流轉(zhuǎn)行為，按照市統(tǒng)一的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同書》（樣式附后）的格式進(jìn)行重新簽訂，當(dāng)事人不在家的，由當(dāng)事人寄回書面《授權(quán)委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉(zhuǎn)合同的期限不得超過(guò)承包人承包期的剩余時(shí)間。
2、對(duì)自愿放棄土地承包的農(nóng)戶，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的《申請(qǐng)書》或與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂協(xié)議。否則不容許農(nóng)業(yè)社將其承包地發(fā)包給他人承包。
3、對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織采取招標(biāo)、拍賣等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認(rèn)真清理審查，嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》第48條的要求認(rèn)真加以完善和補(bǔ)充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法利益。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序。承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方務(wù)案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出申請(qǐng)，取得同意后，雙方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同書。流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地管理部門各備案一份。流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證。但不得強(qiáng)迫接受鑒證。
四、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的雙方當(dāng)事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導(dǎo)其簽訂后，予以登記備案。在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時(shí)予以糾正。
五、健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門要及時(shí)對(duì)各類流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行登記備案，并將相應(yīng)情況及時(shí)錄入微機(jī)，并報(bào)送市土地承包管理部門，在全市實(shí)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化管理，減少和杜絕因土地流轉(zhuǎn)引起的各類糾紛。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)研報(bào)告3
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
至200*年底，全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份，流轉(zhuǎn)面積17.77萬(wàn)畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：
1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查，家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主，以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r(jià)支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內(nèi)。
2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查，全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說(shuō)明經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別為6.91萬(wàn)畝、1.28萬(wàn)畝、1.34萬(wàn)畝、7.53萬(wàn)畝，分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說(shuō)明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過(guò)程看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來(lái)看，農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，且流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法
去年我市在**、將樂(lè)縣開(kāi)展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200*年底，**縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬(wàn)元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂(lè)縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的貸款20萬(wàn)元。其主要做法是：
1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過(guò)招標(biāo)、拍賣和公開(kāi)協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法，村委會(huì)或發(fā)包方對(duì)土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi)，同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限應(yīng)為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定的一般原則：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。
3、設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和用地政策風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定；三是建立擔(dān)保機(jī)制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物，同時(shí)企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任；②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即行業(yè)設(shè)立基金，由基金擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款，擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)按約定比例分擔(dān)；③“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作股權(quán)抵押”，即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營(yíng)公司，把股權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款；④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)識(shí)到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識(shí)，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中解決資金不足問(wèn)題提供有效的途徑。
2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過(guò)流轉(zhuǎn)，改變了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí)，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)拍賣轉(zhuǎn)讓，土地資源的`配置將更加合理。
3、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過(guò)去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去，從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問(wèn)題。由于經(jīng)營(yíng)大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對(duì)信貸資金需求迫切，通過(guò)設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸，可以支持其開(kāi)展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開(kāi)發(fā)，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風(fēng)險(xiǎn)加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi)，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響，將給開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，影響了金融部門對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面開(kāi)展。
2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)措施，手續(xù)繁雜。加上評(píng)估機(jī)制不健全，農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，農(nóng)戶要實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，困難很多，部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過(guò)商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農(nóng)戶參與的積極性。
四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問(wèn)題
1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，主要以轉(zhuǎn)包為主，流轉(zhuǎn)形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會(huì)或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書面合同，也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。
2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊，嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。如**縣沙溪鄉(xiāng)于20xx年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后，成立了土地信托服務(wù)站，但至今都沒(méi)有正常運(yùn)作。尤溪縣反映，目前全縣15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)不健全，導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無(wú)序流轉(zhuǎn)。
3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國(guó)家規(guī)定第二輪土地承包期再延長(zhǎng)30年，但個(gè)別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對(duì)承包土地進(jìn)行調(diào)整。有的地方不顧客觀實(shí)際，以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。
4、農(nóng)村保障機(jī)制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會(huì)保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)長(zhǎng)期地轉(zhuǎn)出去，而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚；在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時(shí)，一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時(shí)也造成想種地的沒(méi)地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng)，降低耕地的利用率。
5、農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)。農(nóng)村價(jià)值評(píng)估權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立，對(duì)農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這個(gè)抵押物的價(jià)值也相對(duì)比較困難。
五、對(duì)策與建議
1、穩(wěn)妥推進(jìn)，保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過(guò)程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內(nèi)，除非農(nóng)民主動(dòng)放棄土地的承包權(quán)，否則任何組織或個(gè)人都不得通過(guò)任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國(guó)家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，讓農(nóng)戶對(duì)承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時(shí)，要采取政府、村集體和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)籌集保險(xiǎn)費(fèi)的原則，積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對(duì)承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對(duì)受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體，在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。
2、建章立制，規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定，但最長(zhǎng)的期限不得超過(guò)第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來(lái)，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。
3、創(chuàng)新機(jī)制，培育市場(chǎng)。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營(yíng)權(quán)”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權(quán)入股的方式，組織開(kāi)展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開(kāi)。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則，不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價(jià)格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開(kāi)公正和保護(hù)正當(dāng)交易，不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。
4、宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁包辦。一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過(guò)度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭(zhēng)利。三是加強(qiáng)宣傳力度，增加農(nóng)民對(duì)有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺(jué)。
5、積極探索，推動(dòng)抵押。要強(qiáng)化地方政府與金融部門互動(dòng)作用，以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機(jī)，加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可操作性意見(jiàn)，讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的方式，使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金。要建立健全農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估制度。應(yīng)建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)，使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦�、合理�?/p>
6、加強(qiáng)引導(dǎo)，優(yōu)化服務(wù)。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級(jí)黨委和政府議事日程，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)黨的農(nóng)村政策的學(xué)習(xí)和宣傳教育，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問(wèn)題，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)，探索新路子，處理好各方面的利益關(guān)系。對(duì)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來(lái)源的地方，要積極引導(dǎo)，做好工作，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉(zhuǎn)及時(shí)提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調(diào)服務(wù)，建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。
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