物業(yè)管理調(diào)研報告(15篇)
隨著人們自身素質(zhì)提升,報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,不同種類的報告具有不同的用途。那么什么樣的報告才是有效的呢?以下是小編為大家整理的物業(yè)管理調(diào)研報告,希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理調(diào)研報告1
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類專業(yè)技術(shù)人員,有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展,城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識淡薄,加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在,致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多!吨腥A人民共和國消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn):個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識,學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿足于有人在崗,而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對消防設(shè)施運行的正常與否毫不關(guān)心,對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題,但不會解決問題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè),無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同約定,也就是說,其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定,致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能及時得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境,而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自改變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,害怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無力解決的情況下未及時與相關(guān)職能部門溝通,妥善處理相關(guān)時宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,從而放任發(fā)展,增加建筑的火災(zāi)危險性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來,雖具有獨立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動弱勢地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位,提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預(yù)算報告書,經(jīng)業(yè)主委員會審核,房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費,致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時,往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會,而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門只能把責(zé)任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實問題的對策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的`準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時,應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制,制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度,及時掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;
(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時,物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)及時報告街道、社區(qū)及公安派出所,切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時,相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,從嚴(yán)處罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實加強(qiáng)對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作,督促落實,防止漏報漏訓(xùn)。通過培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項消防安全職責(zé),樹立起消防安全責(zé)任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對公共維修基金的管理
《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開消防工作會議,切實解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費等問題,對于需要動用房管部門的專項修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時、有效的整改?傊,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅實的消防安全保證,才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理調(diào)研報告2
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容, 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排,我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研,具體調(diào)研情況如下:
一、物業(yè)管理的基本情況
總體看,我市物業(yè)管理工作有以下四個特點:一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。
(一)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀
我市物業(yè)管理從 年前后開始起步,至今發(fā)展僅 年時間。據(jù)調(diào)查,截至 年底,在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家,其中三級資質(zhì)企業(yè)10家,從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家,從業(yè)人員約32人。
。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前,全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個,物業(yè)管理面積239。1萬平方米。
1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設(shè)的住宅小區(qū),共有16個,房屋建筑面積143萬平方米,住宅套數(shù)有1。2萬余套,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號。
2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū),共18個,房屋建筑面積96。1萬平方米,住宅套數(shù)有0。85萬余套,物業(yè)管理覆蓋率不足50%。
3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始?xì)w集住宅專項維修資金以來,累計歸集資金1372。79萬余元。
。ㄈ┬^(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀
截止20xx年底,全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn), 90。5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會召開困難。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,沒有組建業(yè)主委員會,物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會,也未能起到應(yīng)有作用。
。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀
在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》中明確:(1)房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門,對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理;(2)居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,調(diào)解物業(yè)管理糾紛;(3)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中,市房管局人手不足,對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付;街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,對物業(yè)公司無法制約,物業(yè)公司通常對其不理不睬,對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》中有關(guān)職能的劃分,物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合,但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想,沒有形成工作合力,對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施,導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。
20xx年以來,我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》《 市住宅維修資金管理實施辦法》,市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件,為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。
二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。
。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊,平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米,物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米,由于管理項目較小,管理規(guī)模不大,綜合實力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費,效率低、效益差,也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看,物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%,小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%,這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強(qiáng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營,全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭,低價傾銷,壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,維修不及時、不到位,使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低,嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查,我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目,有31個項目虧損,幾個項目硬撐不下去了,只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如:同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格,卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時,物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣,其它成本費用價格上漲時,物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源,導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象,物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明,我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月,低于社會平均工資,且沒有購買任何社會保險,勞資雙方潛在矛盾十分突出。
(二)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村,對物業(yè)管理概念不深,對物業(yè)服務(wù)的配合度不高,接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。
有以下三種情況:
。1)工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有:①盡管通過了竣工驗收,但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況,如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工,影響業(yè)主居住,房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān),因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān),并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段,業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道,從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,引發(fā)矛盾。
(2)開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有:①未安裝一戶一表(前期的老小區(qū)及集資房);②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致;③擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用;④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。
(3)建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),往往被定位為促銷或售后服務(wù),僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品,一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯,導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低, 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造;娛樂休閑設(shè)施也急需改善,而這些小區(qū)沒有專項維修資金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。
4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。
(1)住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主,他們不愿意再繳納住宅專項維修資金,這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。
(2)開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取,再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局,造成住宅專項維修資金的拖欠,很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,給后期物業(yè)管理帶來困難。
(三)小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。
1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后,作用發(fā)揮普遍不理想。在實踐中,對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段,使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的`老年人組成,年齡結(jié)構(gòu)老化,知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高,法律意識相對淡薄。
3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集:一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn);二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用;三是通過贊助取得。但在實際的操作中,這三種資金來源渠道均有很大難度,幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源,業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。
4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查,我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房,不僅費用高,而且業(yè)主委員會的工作也不方便。
5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定,與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上,業(yè)主參與意識不強(qiáng),就連書面征求意見也有難度,導(dǎo)致很多重大事項無法決定。
。ㄋ模┪飿I(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。
1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外,一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在:法律責(zé)任不清楚;供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確;作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,有時各種矛盾會交織在一起。從全市看,缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。如:大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營,接通水、氣等,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請,符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù),但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。
3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制,大多
數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的,造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查,我市專業(yè)物業(yè)公司只占37。5%,開發(fā)商下屬企業(yè)占54。1%,外聘服務(wù)企業(yè)占12。5%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施。
。ㄒ唬┘訌(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。
。、創(chuàng)造條件,積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
。病⑻岣呶飿I(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時,提高經(jīng)營能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流,達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊》,成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核,建立內(nèi)部激勵機(jī)制。
。ǘ┘涌煳沂形飿I(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收,所得稅減半征收;對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用,增加就業(yè)崗位。
2、加大宣傳力度,引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(三)完善小區(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。
1、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
。病⒄嚓P(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建,應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下,在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行,并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會,街道辦事處、房管局備案登記,公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。 3、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動,同時,邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn),提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。
(四)建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。
1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則,成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下,由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制,實現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職,業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職,社區(qū)居委會干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部,由物業(yè)公司指派專人值班,負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù),業(yè)主委員會定期值日,社區(qū)居委會配備專門的物管員,落實好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛,協(xié)調(diào)矛盾,特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。
民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時,職能部門
應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時,要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織,漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè),逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時,啟動職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制,對履職不到位的進(jìn)行問責(zé),提高部門管理的主動性,逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上,可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點,積累經(jīng)驗,后期穩(wěn)步推進(jìn)。
2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入,對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標(biāo)制度。
3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
另外,物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的,在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強(qiáng)管理,在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度,嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān),為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。
物業(yè)管理調(diào)研報告3
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點,打破社區(qū)原有的'小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點,解決遺留問題,成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為:
1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長期無人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過初步測算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會,向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。
二、社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會,建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來,沒有物業(yè)管理,遺留問題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會,簡單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū):試點一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無人管小區(qū),后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長效管理,F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會,下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會,下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會,解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無人管小區(qū)最多,縣長熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū):試點一:農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費,兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會,下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
物業(yè)管理調(diào)研報告4
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),實行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡(luò)”的模式,落實屬地管理,區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮(zhèn))對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
。ǘ└黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個,其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個,物業(yè)管理面積約20xx萬平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。
。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。
(四)業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題
由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),面臨較多的復(fù)雜情況和問題,因此信訪量大,糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件,政民直通車45件,市長信箱12件,電話投訴141件,接待來訪群眾257人次,存在的主要問題有:
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的.主管部門,僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。
二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會閉會期間,主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點,也是業(yè)主委員會成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點,而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威,但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高,無法及時召開,因而很多矛盾不能及時解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來,與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費收繳難等問題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來,物價上漲較快,使物業(yè)公司的運作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,取消了公攤費收取項目(二次供水用電除外)。同時部分業(yè)主對繳費義務(wù)認(rèn)識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時,要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。
三、幾點建議
。ㄒ唬┘哟笈嘤(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任,加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識,自覺做到相互理解、相互支持。
。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問題,讓專職的人干專業(yè)的事,切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。
。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,而且在售房時就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒有交付,業(yè)主沒有入住的情況下,區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機(jī)制,使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作,減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。
。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時因其帶有政府的“影子”,管理起來比較容易,且不以營利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會產(chǎn)生糾紛,尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,如設(shè)獎補(bǔ)資金,鼓勵該類企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時,逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。
物業(yè)管理調(diào)研報告5
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū),其目的主要是解決本校教職工的居住問題,為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境,住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞,直接牽掣到職工的根本利益,對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè),學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題,尋求具有科學(xué)性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的,隨著時間的推移,特別是過去六七十年代建造的住宅樓,最初的規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要,好多線路、管道已嚴(yán)重老化,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施不齊全,設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,住戶私自開荒種花種菜,或到處亂搭亂建,樓宇整體破舊不堪,在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患,實行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務(wù)意識差,缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員,大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員,物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng),素質(zhì)不高,“鐵飯碗”思想嚴(yán)重,觀念轉(zhuǎn)變緩慢,始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工,后勤改革不管怎樣變化,自己都不會下崗,工作不努力,專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取,沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感,服務(wù)意識差,對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在,服務(wù)不能及時到位,或服務(wù)質(zhì)量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所,而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位,目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法,而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依,如近年來,隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化,校內(nèi)職工外購商品房的增多,校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,因外租戶人員身份復(fù)雜,不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,不注意公共道德行為,嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí),還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法,而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門,沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策,難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。
4、住戶物業(yè)付費意識不強(qiáng),依賴性較大
實行高校后勤改革以前,高校住宅區(qū)各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬,包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理,甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費等都是由學(xué)校支付,隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,以上各項福利性服務(wù)逐步實行住戶有償使用,好多住戶對此不滿,認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),自己是學(xué)校的職工,自己有權(quán)免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務(wù),過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù),而現(xiàn)在要自己出錢,觀念一時難以轉(zhuǎn)變,福利性服務(wù)思想濃厚,對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識和了解,對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度,對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合,難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀念。
5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺,難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)
高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司,它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,而不是以盈利為目的。所以其收費標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn),而隨著高校社會化的不斷深入,學(xué)校對住宅區(qū)的`投入也逐步減少,使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算,自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體。長期以來,由于高校住宅的維修工作量大,加之外租戶比例逐年增加,使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大,人員工資基數(shù)大,服務(wù)成本高。作為住戶方面,隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所,也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所,而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展
1、物業(yè)管理人員要更新觀念,增強(qiáng)服務(wù)意識
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員,“大鍋飯”思想嚴(yán)重,隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在,要有憂患意識,要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念,開拓進(jìn)取,自我加壓,主動出擊,變“要我干”為“我要干”,確立“服務(wù)求生存,效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念,努力鉆研物業(yè)管理新知識,學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),了解行業(yè)動態(tài),培養(yǎng)一切為了住戶,住戶是上帝的新理念,樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神,把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件,對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員,學(xué);蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制,鼓勵員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式,逐步實現(xiàn)員工持證上崗,加強(qiáng)與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系,通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢,向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,充實到高校物業(yè)管理隊伍中來,努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進(jìn)競爭機(jī)制,加強(qiáng)考核,實行競爭上崗、按勞取酬,從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系,為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn),住戶只具有使用權(quán),如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視,高校住宅管理實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離,符合高校后勤社會化改革的要求,有利于學(xué)校減輕財政負(fù)擔(dān),使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位,只能搞好服務(wù)工作,無行政管理或處罰權(quán),學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系,配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容,包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等,并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例,積極成立小區(qū)管委會,形成學(xué)校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資、后勤、紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督和管理,對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項目進(jìn)行檢查,物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,建立和完善物業(yè)管理法規(guī),實行企業(yè)化管理,使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項目要進(jìn)行整改,對服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū),具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍,教職工群體素質(zhì)比較高,住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求,作為高校住宅物業(yè)管理中心,在搞好各項服務(wù)的同時,應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度,并結(jié)合本校的實際情況,配合工會、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動,要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,大力開展“小區(qū)是我家,美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動,培養(yǎng)住戶的主人翁思想,營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化,通過提高文化內(nèi)涵,創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動,開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式,以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。
6、多渠道開展便民有償服務(wù),增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費
經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎(chǔ),也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障,物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外,還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢,挖掘服務(wù)潛力,拓展服務(wù)項目,通過開展有償便民活動,尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點。在此方面,學(xué)校應(yīng)該給予政策支持,包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā),住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā),洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點,廣開資金來源渠道,補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費的不足,從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7、以人為本,構(gòu)建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外,更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù),要按照“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升服務(wù)水平,使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家,有困難找物業(yè)”的溫暖,把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰,樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人,他們的子女常年不在身邊,物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通,了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,幫助他們解決實際問題,對待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活,重視人性化管理,對于職工及家屬的生老病死,婚喪嫁娶,中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望,員工有不順心的事時,中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心,幫助他們排憂解難,使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮,增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力,達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。
總之,高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè),它不同與社會上的物業(yè)管理模式,它的各項政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局,各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點和實際情況,按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則,轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能,注入新的物業(yè)管理機(jī)制,依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式,向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù),最終實現(xiàn)社會、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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物業(yè)管理調(diào)研報告6
物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶,做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境,鞏固三創(chuàng)成果,構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來,XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,取得了一定成績,但也面臨諸多困境,物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來,我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異,小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機(jī)制尚不健全,物業(yè)管理水平仍然較低,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。
。ㄒ唬┓(wěn)中求進(jìn),我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20xx年,縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來,我縣物業(yè)管理從無到有,從小到大,穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,管理居民住宅小區(qū)17個,物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米,新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,從業(yè)人員達(dá) 1000多人,服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。
。ǘ┒啻氩⑴e,我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來,對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊伍培訓(xùn),提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德;二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野,找準(zhǔn)了自身存在的問題,也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理。積極實行物業(yè)管理提前介入制度,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時,必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起,所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施年度測評細(xì)則》,加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前,累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。
。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高,小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外,黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時,暴露的問題和隱患也日益凸顯,主要表現(xiàn)在:
。ㄒ唬┬^(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū),盡管通過了竣工驗收,但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣,甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決,留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。
。ǘ┪飿I(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)信譽不佳,重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散,缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言,我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高,實力不強(qiáng),難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求。
。ㄈI(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀念沒有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念,對市場化物業(yè)管理不理解、不支持,有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費,有的只選擇價格低廉的'物業(yè)公司,卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),而物業(yè)公司因收費標(biāo)準(zhǔn)低而難以運作,從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清,業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立,有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同,雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確,造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行,權(quán)利受到侵害時不能很好維權(quán)。
。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看,缺乏一個強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門,縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門,委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理,但該機(jī)構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時,政府及相關(guān)部門不能及時調(diào)處,導(dǎo)致矛盾升級擴(kuò)大。
三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點建議
。ㄒ唬┘訌(qiáng)宣傳,引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀念,使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭,提高服務(wù)質(zhì)量,珍視企業(yè)信譽,推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
。ǘ┎块T聯(lián)動,建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項目規(guī)劃、設(shè)計階段開始,規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求,為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),做到圖紙與建設(shè)一致,嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度,房產(chǎn)部門要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門應(yīng)實行驗收責(zé)任追究制,未通過綜合驗收的物業(yè),不能投放市場。四是物價部門要完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn),明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽等級測評制度,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律,提高企業(yè)信譽,確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù),明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時,要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,制定公共維修基金提取使用程序。
(三)積極扶持,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以優(yōu)惠,在物業(yè)公司遇到困難時予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),走規(guī)模經(jīng)營之路。
。ㄋ模┘訌(qiáng)保障,推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,如當(dāng)事雙方已提起訴訟,可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié),維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時,要發(fā)揮司法調(diào)解的作用,建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動,建議盡快出臺我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實施細(xì)則兩個規(guī)范性文件。
。ㄎ澹├眄橌w制,實行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系,把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,政府投入一定的經(jīng)費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強(qiáng)對居住小區(qū)的屬地管理,全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務(wù)職能,建立起對業(yè)主委員會的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制?h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,增加人員編制,明確其職能職責(zé),加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導(dǎo),共同協(xié)調(diào)處理。堅持屬地管理原則,業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo),社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)管理調(diào)研報告7
為打造xx企業(yè)品牌,運用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營,共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益,有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:
一、xx八大優(yōu)勢
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,吸引力大,前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。
5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利,全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。
二、十大有待改善問題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營成本,造成資源浪費。例如:xx華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時,池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車輛逐步增多,車輛停放逐步緊張,長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。
2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷產(chǎn)品前期,尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃,操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運作上,出現(xiàn)了錯亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見,噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,接靠會所鋪面的.物件亂擺亂放,占道經(jīng)營嚴(yán)重,各門面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面,對枯枝黃葉修剪無計劃進(jìn)行,對長短不一的草皮沒有重視修剪,對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補(bǔ)種,對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示,養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般,對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄,所有樓盤的路燈無編號。如:xx花園若干車庫門鎖被人敲壞,門扇敞開無人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無鎖,房門經(jīng)常打開而無人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,xx華庭管理處前臺工作可以,xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財務(wù)收費體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開,整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗,加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點,由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計劃
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題,建議以下改善:
1、建立規(guī)范管理體系,實行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌,讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展,建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤運作上,以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:
將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于xx華庭重點項目,申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名,按此類推。
2、精簡機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè),必須具備現(xiàn)代化管理手段,而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實施各方面工作,根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能,并結(jié)合xx實際情況,現(xiàn)擬作以下整合:
a。在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下,以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制,由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運作,直接對董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b。各物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人(管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定)具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項目工作事務(wù),直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況,下設(shè)各班組,切實做好定崗、定員、定編工作,實行專業(yè)上崗,在近期內(nèi),逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。
c。層級管理,權(quán)責(zé)分清,制定明確工作質(zhì)量指標(biāo),并將具體工作落到實處,責(zé)任到人。
d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)(兩種架構(gòu)圖附后)。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種,在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作,定期評估考核,抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ),逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”(質(zhì)量手冊)、“作業(yè)流程”(程序文件)、“執(zhí)行文件”(規(guī)范表格),使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實行管理處經(jīng)理(主任)負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次,樹立良好企業(yè)形象,對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財務(wù)收費等管理,運用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作,實行電腦化管理,提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上,建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對內(nèi)部各種任務(wù)落實,必須跟蹤驗證,以xx華庭為指揮中心,負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作,按工作量化指標(biāo),建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作,對客戶投拆、設(shè)備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準(zhǔn)時準(zhǔn)確,軟件資料的管理標(biāo)識明確,立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序,對管理的追溯,有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上,根據(jù)每周工作情況,每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會議,對不合格的服務(wù)事項,及時采取各種糾正和預(yù)防措施,并嚴(yán)密跟蹤反饋,不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn),提高素質(zhì)。
重點抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作,以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓(xùn)教材,舉一反三,激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣,努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎懲分明,優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識,對業(yè)務(wù)能力差,經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài),工作紀(jì)律馬虎散漫,違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工,必須按章處理;對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工,經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后,給予獎勵和表彰,提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感,增強(qiáng)員工和團(tuán)隊的戰(zhàn)斗力。
10、開源節(jié)流,控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上,嚴(yán)格控制各項費用開支,凡屬一切經(jīng)費開支,必須按計劃報批執(zhí)行,嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用,抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作,實行公司資源共享。
加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度,切實提高收繳率,對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤,共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益,經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的,必要時采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù),增加經(jīng)營收入,彌補(bǔ)經(jīng)費不足部分,密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比,確保財務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào),促進(jìn)團(tuán)隊合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案,對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作,必須有密切的溝通協(xié)調(diào),對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào),必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》,對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束,對已完成的工作驗證,雙方必須簽字認(rèn)可,將明確的“工作調(diào)度(反饋)流程圖”納入公司制度化,避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象,確保公司正常運作。
12、規(guī)范物管文本,協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》,《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本,按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求,使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù),作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理,將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作,并公示于客戶服務(wù)中心大廳,這樣既方便業(yè)主閱示,也利于員工操作。
14、《議事日程》明確,行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中,忙而不亂,頭緒分清。例如:行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結(jié)上交時間規(guī)定、費用收繳情況報表上交時間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等,均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝,樹立公司形象。
按各部門工作性質(zhì),統(tǒng)一配置工衣,規(guī)范員工穿戴,樹立良好形象。
16、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理,維護(hù)公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理,專人負(fù)責(zé),定期清倉查庫,嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定,做到帳物相符、帳帳相符,杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略,階段達(dá)成效果。
a)在三個月內(nèi),有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象,使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b)在半年內(nèi),使xx物業(yè)管理全盤運作完全步入正軌。
c)在一年內(nèi),基本按ISO國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系,為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎(chǔ),無論在隊伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d)在一年半內(nèi),正式通過ISO認(rèn)證,無論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化;以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求,將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。
e)在兩年內(nèi),將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號,在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f)在三年內(nèi),將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”,使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述,敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信,在公司董事和各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下,在全體員工的共同努力下,我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作,只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新,xx的服務(wù)品牌一定會獲得全方位的提升!
以上報告,敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
物業(yè)管理調(diào)研報告8
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費,如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽產(chǎn)業(yè),通過近十年的發(fā)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場化運行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點:一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計,目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個,管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會,物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費,效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。
2、市場化運作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費,不交納電梯運行費,而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來,據(jù)統(tǒng)計,收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上,已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解,業(yè)主繳費意識薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費,只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。
3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費,不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶艽。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理,亂收費、高收費,因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中,也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣,造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意,對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計,近三年來,業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費,一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則,對此業(yè)主意見,對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,影響小區(qū)的正常管理運作。
6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題,業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決,而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,而且造成了住宅消費的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費,認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費,等于免費享受公共服務(wù),這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展,不繳費的業(yè)主可能會越來越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議
。、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的`物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時,緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。
4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費,電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展,必須遵循公開、公平,誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn),商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點,采取分類指導(dǎo)辦法,做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標(biāo)準(zhǔn)。
5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候,由業(yè)主委員會提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時,現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力,通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo),讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”,有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時,提高經(jīng)營能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流,達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊》,成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核,建立內(nèi)部激勵機(jī)制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動,同時,邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字(20xx)975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”;謴(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度,以便價格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)積極配合,共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場雙方的利益,并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗,實行菜單式計費方式,讓業(yè)主明明白白消費,物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
物業(yè)管理調(diào)研報告9
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,是新形勢下一項重大社會管理工程,是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程,是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,近期,xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員,深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式,對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查,具體情況如下:
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計,目前我縣已建成住宅小區(qū)28個,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個,住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過6萬人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點:
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類:一是早期由政府建設(shè)的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實行房改,如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。五是目前落實保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,在紫苑進(jìn)入xxxx以前,我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑,大多數(shù)配套設(shè)
施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題,還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴(yán)重的安全隱患。
(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級階段,F(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的.小區(qū)21個,面積達(dá)86萬平方米。
2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè),還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)質(zhì)量相對較差,服務(wù)制度落實不到位,好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管嚴(yán)重對立,出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制,對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),因發(fā)展時間不長,當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,由于主管部門監(jiān)管不力,施工過程中不能實時監(jiān)管,竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗收,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣,小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,不履行合同,使業(yè)主權(quán)益遭受損失;二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工,隨意擠占公共用地,見縫插針,把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D,占了又占,甚至完全占用;三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中,有的被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的缺項,有的被砍,帶來較多遺留問題,不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
。ǘ┕芾碇贫炔煌晟。目前,我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則,給物業(yè)管理工作帶來很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);二是專項維修資金難落實,公用部位維修難
等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見,一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
(三)宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看,社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表,普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在:一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透,經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù),對待業(yè)主“生、冷、硬”,服務(wù)意識差,簡單地把物業(yè)管理理解成收費等,有的甚至只收費不服務(wù),小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位,造成衛(wèi)生狀況差,秩序混亂,失竊案件時有發(fā)生;二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護(hù)自身的權(quán)利,遇到了問題無所適從,不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
(四)物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段,還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見:
(一)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度,科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實際,制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容,杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時,要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實施,穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,逐步消除遺留問題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
。ǘ┘訌(qiáng)監(jiān)督管理,建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度,督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人;二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度,房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收,嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,凡未完成配
套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度;四要嚴(yán)格落實日常巡查制度,相關(guān)職能部門要與居委會相互配合,組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度,對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲,及時予以解決和調(diào)處。
(三)強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式,廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī),營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強(qiáng)對居民的宣傳教育,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,組建好業(yè)委會。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù),從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
(四)強(qiáng)化分類指導(dǎo),打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點,選擇部分條件較好的小區(qū),積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏;針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題,試點推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式,改善小區(qū)環(huán)境,提升管理水平。
物業(yè)管理調(diào)研報告10
為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起,利用大約三個月的時間,通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式,了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,分析現(xiàn)狀,查找問題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗,認(rèn)真研究對策和建議,圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù),F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個,總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個,住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,主要呈現(xiàn)出以下幾個特點:
。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類:一是早期由政府建設(shè)的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價出售,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配,住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證,目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個,占到小區(qū)總數(shù)的74%,但規(guī)模都比較小,多在30戶左右;三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,多處在新城區(qū),一般規(guī)模也比較小,多自建自管;五是目前落實保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類保障性住房。
。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,有只有主體住宅,沒有任何公用建筑小區(qū)(如電信住宅樓);大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍;比較來說,寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
。ㄈ┮(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中,大的有龍輝小區(qū)559套,幸福小區(qū)三個區(qū)650套,小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,20戶以下的小區(qū)有14個,21-50戶的有19個,51-100有14個,100-200戶的有5個,500戶以上的2個。
。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中,20xx年以前建成的小區(qū)占到35個,大約占到65%,大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區(qū)在內(nèi),大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低,多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,服務(wù)小區(qū)6個,占小區(qū)總數(shù)的10%,住宅877套,占總住宅數(shù)量的22%;目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
。ǘI(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況
目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家,分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈,但都沒有召開業(yè)主大會,通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生,目前都還沒有步入工作的正軌。
。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個小區(qū)中,有3個由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理,基本屬行政化管理,有29個小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個小區(qū),業(yè)主自治的有8個。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料,對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知;服務(wù)項目少,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,好一點的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對都比較差,服務(wù)制度落實不到位,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);收費標(biāo)準(zhǔn)不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
調(diào)研組認(rèn)為,我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規(guī)范,不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面:
1、工程建設(shè)的遺留問題
小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象;三是工程未驗收,甚至未完工就入住的問題,如鴻福源住戶入住兩年多了,至今門前地下室還是個大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施,如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿,怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),劃拔土地、定價出售,按照現(xiàn)行政策,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán),不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清,無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán),沒有任何利益,卻還要承擔(dān)維修責(zé)任;幸福小區(qū)屬政府定價出售,專項維修基金至今沒有著落,屋頂漏水等維修問題得不到解決,矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓,受當(dāng)時條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房,加之房屋年久失修,遺留問題得不到解決,住戶怨聲載道。部分由原單位管理,當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理,部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并,由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個小區(qū)中,僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金,僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有按房價2%或3%收取,有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活,維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的'維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū),只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后
通過當(dāng)工商注冊的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對偏高,文化水平偏低,缺乏正規(guī)的培訓(xùn),管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。
5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營活動不規(guī)范
部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營,建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中,只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,服務(wù)項目少,服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點報酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事,對住戶反映的問題不能積極主動解決,管理跟不上,有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料,對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清,大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實。
6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機(jī)制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊,不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計,有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點,對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如:在調(diào)查中,各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時,往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難,業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認(rèn)識,不愿意參加業(yè)主委員會,全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個,都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字,打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見與建議:
1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理
工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題,相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實工程建設(shè)的各項監(jiān)管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實際,制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗收,應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容;要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人;二是嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度;三是強(qiáng)化日常管理,政府職能部門與居委會相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;四是加大調(diào)處力度,及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)
一是要主動介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會召開,業(yè)主委員會建立并有效開展工作,促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展;二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會,為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級收費機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同,收費標(biāo)準(zhǔn)自然不同,但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照,無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。
二是要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍;三是廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點,宜選擇部分條件較好的小區(qū),如龍輝小區(qū),寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū),先行搞好試點,逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制
首先,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,加強(qiáng)物業(yè)管理隊伍組織建設(shè),配備專職人員,明確職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項制度,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制,確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),全面、及時、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關(guān)職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動,強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時履行應(yīng)盡的義務(wù)。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價,統(tǒng)一收費,在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、舉報電話等進(jìn)行公示,定期公示日常維護(hù)和重大維修費用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗,以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強(qiáng)力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好,應(yīng)嚴(yán)格督促落實,可一步到位,但一定要做好專戶儲存,合理使用等工作,確保正常運行,能起到示范帶動作用,如龍輝小區(qū);對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度,確保落實;對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,應(yīng)盡快研究,加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動各方積極性,針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理條件,促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑讉無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點,通過總結(jié)經(jīng)驗,逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
物業(yè)管理調(diào)研報告11
為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理,根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排,20xx年8月5日—10日,地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組,對XX市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談,就做好物業(yè)服務(wù)工作聽取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見,同時深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主,召開了業(yè)主代表座談會,認(rèn)真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見和建議,現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報告如下:
一、XX市住宅小區(qū)建設(shè)及物業(yè)管理的基本情況
截止20xx年7月底,XX市建成180個普通住宅小區(qū),共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)31家,三級(暫定)資質(zhì)15家,從業(yè)人員近4000人,管理普通住宅小區(qū)140個,小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡,住戶總數(shù)36210戶,居住人口11萬余,物業(yè)覆蓋率達(dá)70%,未實行物業(yè)管理的小區(qū)有40個。
二、存在的主要問題
在此次調(diào)研中,我們總體感覺是:地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段,存在諸多矛盾、困難和問題,急待整頓和規(guī)范。
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理收費偏低
地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標(biāo)準(zhǔn)(封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月,未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶、月)一直延續(xù)到20xx年,20xx年XX市出臺了按等級收費的規(guī)定,由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到分級收費服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主普遍不接受,所以,除個別小區(qū)外,依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月,未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶、月收取,此收費在1998年是合適的,目前仍按這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,物業(yè)服務(wù)收費明顯偏低。這次調(diào)研中,我們對各類物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測算,按照目前物價指數(shù)和收費標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn)、低水平、低檔次服務(wù),要想企業(yè)不虧損,只能缺位服務(wù),由此,派生出一系列問題:
一是員工工資低(地區(qū)內(nèi)股份制和個體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右;麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元;阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元,屬最高),高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)(地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和社會40、50人員等),低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),造成服務(wù)錯位或不到位。
二是難實施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),造成扯皮多、投訴多、上訪多,給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素。
三是企業(yè)負(fù)債運行,造成水費、電費拖欠,導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮,道路不平,綠地荒蕪,樹木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。
四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴(yán)重,經(jīng)統(tǒng)計,XX市城市物業(yè)住宅公司累計債務(wù)249萬元,安雅物業(yè)公司累計債務(wù)307.6萬元,業(yè)主欠費嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。
。ǘ┪飿I(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范
地區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的140個普通住宅小區(qū),只有37家成立了業(yè)主管理委員會,占25%,且大多數(shù)業(yè)主委員會不能規(guī)范運作(主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經(jīng)費來源)。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),物業(yè)管理屬于“跛足”運作,業(yè)主權(quán)利、義務(wù)不清楚,物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關(guān)系不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(三)落實住房專項維修資金制度不到位
一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金,或者提取了但被挪用。
二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專項維修資金(麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專項維修資金按工程造價1%留成,未達(dá)到國家當(dāng)時規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn))。
三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒有足額歸集到位,無法正常提取使用。
由于專項維修資金不到位,住房公用部位、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進(jìn)行,侵害了購房人的合法權(quán)益,也影響了小區(qū)的整潔和完整。
。ㄋ模├吓f小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題多,物業(yè)公司無力解決。具體表現(xiàn)為:小區(qū)規(guī)劃與實際建設(shè)不符,沒有物業(yè)管理設(shè)施;小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異;文化娛樂、健身場所等配套設(shè)施不完善;房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,返修率高,引起業(yè)主不滿;有的小區(qū)設(shè)施老化,影響到管理質(zhì)量。
三、出現(xiàn)問題的原因(對存在的問題進(jìn)行定量分析)
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場體制欠完善,缺乏競爭機(jī)制
XX市目前實行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況,一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè),對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實施物業(yè)管理;二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè),對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理;三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司,對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理;四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),對市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實施物業(yè)管理。從總體上講,XX市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟(jì)時代的條塊割居管理模式,這種模式不利于競爭,按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),只有通過競爭,才能形成新的管理機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強(qiáng)。
。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全,未形成有效的運行機(jī)制
隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變,居民住房自有化率越來越高。隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制,保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會閉幕后,行使業(yè)主大會的權(quán)利。由于XX市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機(jī)構(gòu)不健全,業(yè)主委員會的成立、組成、運作缺乏監(jiān)督和制約,業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有的作用,物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭議問題多、扯皮多,存在一定的對立情緒。
。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范
市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚,在實踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。
(四)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不利影響
市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題,使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本,造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。
。ㄎ澹o物業(yè)小區(qū)陷入治理困境
XX市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類:一是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在,造成無物業(yè)管理;二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個人興建的私房群;三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢,對物業(yè)吸引力不足,小區(qū)管理支出多,收入少,繳費低,虧損大,因此,物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理,這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題,給社會帶來不穩(wěn)定因素。
四、措施與建議
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理要從源頭抓起,切實抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作
1、全面實行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區(qū)、地區(qū)和XX市實施國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定和要求,今后,市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的.開發(fā)小區(qū),在工程開工前,建設(shè)開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同,一并報市房地產(chǎn)主管部門審查,審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù),工程開工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理,直到小區(qū)竣工交付使用后,業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會,選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督,開發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo),按照政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn),對通過招標(biāo)選擇的物業(yè)公司,開發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費。
2、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗收制度。今后,市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專項驗收,由相關(guān)部門對小區(qū)園林綠化、供熱、供排水、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗收,驗收合格后方可進(jìn)行綜合驗收,綜合驗收由發(fā)改部門牽頭,組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門、建設(shè)、環(huán)衛(wèi)、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關(guān)部門參加,驗收合格后,幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),按《公共服務(wù)設(shè)施專項規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務(wù)設(shè)施(含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動設(shè)施)移交居委會管理、使用和維護(hù),物業(yè)管理用房(含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室、治安聯(lián)防室、警衛(wèi)室、文化活動室、健身活動場所及器材)移交居委會管理,待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會,供全體委員所有和使用。
物業(yè)管理用房按《XX市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建,分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨立建設(shè)的裝修房屋,具有水電功能,沒有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。
。ǘ┤娼I(yè)主委員會制度
鑒于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的重要性,應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度,一是住宅小區(qū)綜合驗收后,具備召開業(yè)主大會條件時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報告,街道辦事處應(yīng)在接到書面報告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居委會代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組。組織召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散;二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責(zé)的,轄區(qū)、街道辦事處要通過不斷調(diào)整、充實,提高其履職能力,對已交付使用、未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委會的住宅小區(qū),要分清情況,查清原因,按條例要求及時召開業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會;三是隨著社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范,隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化,由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現(xiàn)趨同的情況,從有利于調(diào)動居委會和業(yè)主委員會兩個方面的積極性出發(fā),今后,新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任,業(yè)主委員會應(yīng)在居委會指導(dǎo)下開展工作,以利于整合管理資源,發(fā)揮社區(qū)的作用,加強(qiáng)社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè);四是全面落實由業(yè)主委員會選聘,解聘物業(yè)公司的規(guī)定,建立良好物業(yè)管理市場競爭制,通過競爭促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費擠進(jìn)和占領(lǐng)市場,從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變,服務(wù)水平的提高。
(三)創(chuàng)造寬松條件,進(jìn)一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度
1、建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費機(jī)制
物業(yè)服務(wù)收費是確保物業(yè)服務(wù)正常運行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時,必須按時繳納物業(yè)服務(wù)費。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費偏低的情況,為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù),引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立等價有償?shù)南M觀念,規(guī)范物業(yè)管理行為,保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價格[20xx]1864號)和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(試行)的通知(中物協(xié)(20xx)1號)文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》新建房[20xx]4號規(guī)定,結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價消費指數(shù),群眾承受能力,建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn),并盡快下文執(zhí)行。
。1)市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū),現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實施以來,十年未變,低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中,經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見,將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費由現(xiàn)在的10元/戶、月,調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜。
。2)對封閉式住宅小區(qū),應(yīng)按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(施行)》(新建房[20xx]4號)文件規(guī)定執(zhí)行,即:
普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費
基準(zhǔn)價的最高價格水平
2、安排專項財政補(bǔ)貼資金,解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實際困難
市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源,多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài),無法正常運作。為此,建議市財政按照3000人以下的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn),3000~5000人的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn),5000人以上的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn),解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費用,使業(yè)主委員會能夠開展正常工作,行使正常管理職責(zé)。
3、完善住房專項維修資金制度
住房專項維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護(hù)費,是延長小區(qū)使用的保命金,必須規(guī)范歸集、規(guī)范運作,鑒于地區(qū)住房專項資金歸集運作中存在的問題,建議市政府盡快完善《XX市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對以房改優(yōu)惠價格向職工出售的公有住房,原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價的20%,現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金,未交納的要補(bǔ)交。
——安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價2%的比例補(bǔ)交維修基金,此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解,兩小區(qū)建設(shè)完工后,維修基金按1%留成,現(xiàn)維修基金已全部用完,兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬元,在地區(qū)住房公積金管理中心暫存,應(yīng)啟動此款,補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金)。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳,未按規(guī)定繳納的建設(shè)購房戶要盡快補(bǔ)繳,否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。
住房專項維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有,專戶專儲,按幢立賬,按戶核算,政府監(jiān)督的原則實施管理。
4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限
將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權(quán)下放到縣(市)房地產(chǎn)(建設(shè)主管部門)主管部門,由地區(qū)建設(shè)局備案,以便事權(quán)統(tǒng)一,屬地管理,市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度,建立街道、居委會、住戶滿意度評價機(jī)制。
5、發(fā)揮職能部門作用,上下聯(lián)動,綜合治理
住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設(shè)、城管、司法、國土、環(huán)保等多個部門,從“塊”上看,涉及市、街道辦事處、社區(qū)三個層級。要管好住宅小區(qū),必須上下聯(lián)動,綜合治理。為此,①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,組織相關(guān)行政管理部門和單位,部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作;街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議,由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作;社區(qū)居委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,建議市政府將小區(qū)供、排水管網(wǎng)維修費用按住戶供排水用量攤?cè)胨M,由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊,由民政或公安部門補(bǔ)助一定的費用,協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員,加強(qiáng)社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作。
。ㄋ模┘訌(qiáng)對無物業(yè)小區(qū)的管理
無物業(yè)小區(qū)管理難度大,容易引發(fā)各種社會問題,為此,必須加強(qiáng)無物業(yè)小區(qū)的綜合治理,確保社會長治久安,首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況,按照片區(qū)治理的原則,由各區(qū)街道辦牽頭,房產(chǎn)局指導(dǎo),以片劃分管理小區(qū),組建片區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu),納入物業(yè)管理范疇,其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實施優(yōu)惠政策,市政府要按照管理面積補(bǔ)貼一定數(shù)額的資金,第三,要把物業(yè)管理的關(guān)注點放在無物業(yè)小區(qū)的治理上,社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū),特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理。
。ㄎ澹C(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū),因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制,原建設(shè)單位已不復(fù)存在的,政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計劃設(shè)立專項資金,對其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。
。┘訌(qiáng)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作
市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃,對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去,請進(jìn)來”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗,把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān),徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無序和自生自滅的狀態(tài)。
物業(yè)管理調(diào)研報告12
為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效,市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組,在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),組織召開了座談會,對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考,并借鑒了外地好的做法,形成了這份調(diào)研報告,供主席會議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
近年來,市政府高度重視物業(yè)管理工作,把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓,有效改善了市民的居住環(huán)境,提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來,市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件,涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,形成了相對完整、較為完善的政策管理體系,極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。
2.強(qiáng)化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì),實現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案,并且加強(qiáng)了信用評價成果的運用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容,發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強(qiáng)了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
二、主要問題
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展,但也暴露出不少問題,與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低,加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求,致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放,部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生,造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口,車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車,一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象,如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng),影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,租與他人開飯店、茶館,開公司、做倉庫,嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài),除了規(guī)模因素外,物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米,高層住宅為1.0-1.5元/平米,部分小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達(dá)25%,個別小區(qū)高達(dá)45%以上,而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%,該小區(qū)已修建10余年,房屋維修資金收繳不到位,業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。
4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體,一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā),影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),小區(qū)內(nèi)垃圾成堆,業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費項目溝通不及時,導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘,損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位,導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體,基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障,部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,僅靠一位老人清掃衛(wèi)生,亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的.一面,也有其特殊性,應(yīng)認(rèn)真分析,科學(xué)應(yīng)對,其主要原因:
1.對物業(yè)管理認(rèn)識有差距,重視不夠,F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位,尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,沒有作為全局工作來考慮,宣傳和引導(dǎo)力度不夠,導(dǎo)致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時,近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇,物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,管理流程不科學(xué),沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機(jī)制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下,為降低成本,便開始減員減薪,搞衛(wèi)生的是“奶奶級”,當(dāng)保安的是“爺爺級”員工,降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)象的加劇,形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足,與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前,我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會,而且有相當(dāng)部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運作欠規(guī)范,基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低,素質(zhì)參差不齊,加之業(yè)主委員會不具備法人資格,街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,導(dǎo)致其運作不規(guī)范,有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護(hù)共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費,給物業(yè)管理帶來阻力。
4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使,提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施,沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房,由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計把關(guān)時沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房,導(dǎo)致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點建議
調(diào)查組認(rèn)為,小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴(kuò)散到社會,或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定,增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入,街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此,應(yīng)引起足夠重視。
1.強(qiáng)化措施,加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī),從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程,并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊伍建設(shè),健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費。設(shè)立物業(yè)管理專項基金,主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù),對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵,積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù),對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵,對于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
2.明確職責(zé),構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用,推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用,進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé),形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制,并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會),尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi),使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會,選擇物業(yè)服務(wù)模式,協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
3.分類指導(dǎo),探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū),封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo),選擇合適的服務(wù)模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,規(guī)模較大的小區(qū),可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,規(guī)模較小的小區(qū),可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會進(jìn)行自治,專項負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng)新管理,提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組,培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,延伸服務(wù)鏈條,不斷滿足潛在的市場需求,提升服務(wù)能力,實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾,推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系,大力培育業(yè)委會,提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力,讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導(dǎo)誠信,增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強(qiáng)化示范帶頭,通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解,提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感,營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度,建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。
6.突破難點,推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,對違法建筑進(jìn)行梳理,確定牽頭單位,明確分批整治目標(biāo),開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式,落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金,對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則,對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造,確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動,激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)管理調(diào)研報告13
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生,成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類,一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,法人代表與房地產(chǎn)公司相同,這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象,為房地產(chǎn)公司樹立品牌,物業(yè)管理較為規(guī)范,工作人員及投入較多,每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,其管理物業(yè)規(guī)模大小不一,多則幾千戶,少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點
。ㄒ唬┮(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括:物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃?xì)赓M房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。
1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主,個性千差萬別,收取難度不一,部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取,在實際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費,再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素,造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài),少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因:
。ㄒ唬┦杖氩徽鎸。主要表現(xiàn)在以下幾種方式:
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時,未能索取發(fā)票,部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,造成少計收入。
2、收入不確認(rèn),記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時,暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目,以收入不能確認(rèn)為由,不計入收入,造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大,收入長期得不到確認(rèn),收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費時,不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有:一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月;對新入伙戶一年收半年;為房地產(chǎn)公司介紹他人買房,減免當(dāng)年物業(yè)管理費等方式,相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費收入。形成應(yīng)計收入而未計的情況。
4、應(yīng)收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入,少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時,未按規(guī)定開具發(fā)票,而是以工資日常發(fā)生的費用等方式,向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費,不入賬或不作收入處理,從而少計收入。
5、補(bǔ)貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入,不作收入處理,長期掛其他應(yīng)付款,以暫借款的名目,少計收入。
。ǘ┘{稅申報不規(guī)范
1、納稅義務(wù)發(fā)生時間的變化形成會計準(zhǔn)則與稅法差異,造成營業(yè)稅當(dāng)期計稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入,根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[20xx]16號)中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間”的規(guī)定,單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽時,向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費用預(yù)收定金等,其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間按照財務(wù)會計制度的規(guī)定,以該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)收入的時間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采用預(yù)收款方式的.,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),在會計處理與稅法存在差異的情況下,應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項時一次性申報營業(yè)稅,而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時,采用預(yù)收款方式,一次收取半年或一年的物管費等,根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入,按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報營業(yè)稅,而不是一次性全額申報,按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,難以核對,會造成申報和稅務(wù)管理的混亂,同時滯延了應(yīng)納稅款。
2、代收費用扣除不規(guī)范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費電費燃(煤)氣費維修基金房租的行為,屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù),因此,對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費電費燃(煤)氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅!辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費,不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展,代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃(煤)氣費維修基金房租等費用長期掛其他應(yīng)付款,歷年結(jié)轉(zhuǎn),既反映不出代收的手續(xù)費,也反映不出其余額中有多少是代收費用,長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素!镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,但第十九條第二款規(guī)定,租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn),對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[20xx]79號)關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定,企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計入相關(guān)年度收入。
按照以上規(guī)定,筆者認(rèn)為,企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn),20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實際工作中,一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點一直存在,大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn),實際操作上兩種情況都存在。
。ㄈ┌l(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費,而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務(wù)發(fā)票,從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng),按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后,索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng),合法權(quán)益未能體現(xiàn);另一方面,物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠,收取款項時未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票,或出于某種目的,向個人業(yè)主收取款項不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后,未領(lǐng)購相對應(yīng)的發(fā)票,造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象。
。ㄋ模┵~務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,收入成本核算簡單,設(shè)立簡易賬或不建賬,不能全面反映收入成本費用等情況,稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實的收入費用等情況。
。ㄎ澹┒悇(wù)管理部門收入難核實。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應(yīng)地存在問題,稅務(wù)部門在核實物業(yè)公司管理情況時,可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,但入住業(yè)戶多少則較難掌握,已入伙業(yè)主也有長期不在的情況,已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題,并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)與實際收費標(biāo)準(zhǔn)的差異,物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實收入難。
三、管理措施
。ㄒ唬┬麄髋c輔導(dǎo)。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn),加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo),向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策,提升財會人員對政策的正確理解,準(zhǔn)確及時確定收入,誠信納稅,提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳,提高業(yè)主索取發(fā)票意識,把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài),形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。
(二)規(guī)范使用發(fā)票,強(qiáng)化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票,但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收,適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位,并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票,方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。2領(lǐng)取定額發(fā)票,但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大,使用也不是很方便,適用于規(guī)模相對較小的企業(yè),3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票,稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。4建立發(fā)票違規(guī)舉報制度,打擊發(fā)票違章行為,規(guī)范發(fā)票開具和使用,維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
。ㄈ┤粘9芾。建立物業(yè)管理明細(xì)臺賬,企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費情況,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動態(tài)臺賬,后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài),如發(fā)現(xiàn)異常,及時跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查,實地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項目,各小區(qū)物業(yè)面積,入住情況門面出租情況,物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營項目等情況,與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對,分析畢業(yè)論文異常,加強(qiáng)巡管。
。ㄋ模┮(guī)范納稅申報及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報,企業(yè)應(yīng)及時確入收入,明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費用對應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時間,及時準(zhǔn)確申報納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬,規(guī)范各科目收入費用成本的確認(rèn),如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè),根據(jù)物業(yè)面積,收費標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評估管理,對零申報戶異常申報戶,與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對,及時評估,糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
。ㄎ澹┎块T協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況,及時跟進(jìn)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報告14
隨著我國住房市場和體制的不斷改革,物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時期,它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸,關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大,但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾,此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑,了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀,使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實踐中來,縮短理論與實踐的距離。
梧桐花園小區(qū)簡介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路,交通非常便利,學(xué)區(qū)完善,周邊綜合商場,公交,醫(yī)院,銀行,郵政所等生活周邊設(shè)施齊全,小區(qū)布局合理。
調(diào)查所得信息:
此次調(diào)查以問卷為主,訪問為輔,采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法,對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。
根據(jù)業(yè)主反映,客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶,其中有的兩名業(yè)主反映,物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少,這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現(xiàn),該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員,并且辦公室位置偏僻,一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭,夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的`巡視力度較差,沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時有效巡邏機(jī)制,在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限,交接班沒有明確的記錄,安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映,該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班,沒有一個合理規(guī)范的制度。
保潔方面存在的問題主要有:保潔員的待遇較差,并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查,大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位,工作效率及質(zhì)量較好,但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一,樹木種植單調(diào),流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重,散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據(jù)問卷調(diào)查反映,居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后,與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好,使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題,從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映,某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后,一直遲遲沒有人來維修,過了將近一個月才將這一問題解決。其次,物業(yè)公司在管理費的收支上不透明,業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任,致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后,由于公司還處在發(fā)展階段,公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低,整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然,在這次調(diào)查中,我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理,沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題,小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此,整個社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。
總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見:
1。調(diào)整工作機(jī)制,確保社區(qū)工作正常有序的開展,社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤,不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費不足問題,應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個人”三點結(jié)合,即政府進(jìn)行補(bǔ)貼,物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。
2。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能,保證居民需求得到充分實現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系,建立小區(qū)服務(wù)中心,建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施,緩解老年人休閑娛樂,健身場所不足問題。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象,殘疾人及特困群體緩解生活困難,支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心,方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后,多開展以人為本的服務(wù)活動,同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3。積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ,整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用,結(jié)合不同群體的需求,深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動,在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位,拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童,豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強(qiáng)小區(qū)
宣傳建設(shè),向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。
4。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作,深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法,對于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知,在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實踐相結(jié)合的話,只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查,切實加強(qiáng)了我理論與實踐相結(jié)合的能力,為今后的學(xué)習(xí)打下了堅實的基礎(chǔ),盡管調(diào)查分析報告中存在很多不足,但收獲不小。
物業(yè)管理調(diào)研報告15
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家,其中菜市場4家,小百貨市場4家,家居建
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問題
集貿(mào)市場是城市的一個窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個難點,存在的問題十分突出。具體來講,主要是三個方面:
。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后,開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場,按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費,但由于市場是開放性的`,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場各種車輛沒有固定地點停放,導(dǎo)致市場的道路不暢,不少市場消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位,權(quán)責(zé)不明確。
。ㄈ┥贁(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置,天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,市場內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小,有的攤位費收入僅幾萬元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的,F(xiàn)就下一步工作提出如下意見:
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場,如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場,仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍,不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造?h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員,加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理,確保市場安全。第二類是建成時間早,市場產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。
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