新項(xiàng)目物業(yè)管理方案（通用13篇）

　　為保障事情或工作順利開(kāi)展，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案是解決一個(gè)問(wèn)題或者一項(xiàng)工程，一個(gè)課題的詳細(xì)過(guò)程。制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？下面是小編幫大家整理的新項(xiàng)目物業(yè)管理方案，歡迎大家分享。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 1

　　一、xx物業(yè)管理前期籌備工作

　　（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

　�。ǘ�）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

　�。ㄈ�）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《xx花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

　�。ㄋ模┲朴喸敿�(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。

　　（五）規(guī)范各部門(mén)的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

　　二、接管后的日常管理服務(wù)工作

　�。ㄒ唬�、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂(lè)觀、主動(dòng)、平等）。

　�。ǘ�）安防工作：

　　1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。

　　2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。

　　3、門(mén)衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來(lái)訪車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。

　　4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盜職責(zé)制，定期檢查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。

　　7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。

　　8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

　　9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

　　10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專人管理。

　　（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：

　　1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員狀況如實(shí)填寫(xiě)在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

　　2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

　　3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

　　4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

　　5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區(qū)，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；

　　6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區(qū)；

　　7、各業(yè)主（住戶）有職責(zé)關(guān)好自家的門(mén)窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用；

　　8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動(dòng)。

　　（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

　　1、公共部位及商場(chǎng)門(mén)前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

　　2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

　　3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對(duì)亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

　　4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。

　　5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　6、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)帶給一個(gè)優(yōu)雅的`環(huán)境。

　�。ㄎ澹┉h(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

　　為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

　　一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

　　二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

　　四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

　　五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語(yǔ)、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當(dāng)事人的職責(zé)。

　　六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。

　　七、持續(xù)小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12:00-14:00，19:00-8:00）制造噪音。

　　八、愛(ài)護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。

　　（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：

　　1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

　　2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

　　3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。

　　4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每一天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。

　　5、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問(wèn)題，及時(shí)提出整改。

　　6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)回訪。

　�。ㄆ撸�、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

　�。ò耍�、用心開(kāi)展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購(gòu)機(jī)船票、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。

　　（九）、根據(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

　　三、小區(qū)車(chē)輛管理規(guī)定

　　1、自覺(jué)遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

　　2、管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

　　3、車(chē)輛管理員應(yīng)提醒車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

　　4、機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴(yán)禁超車(chē)，機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；

　　5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習(xí)；

　　6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；

　　7、不準(zhǔn)在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛（機(jī)動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車(chē)務(wù)必停放在專用場(chǎng)地內(nèi)（消防車(chē)、警車(chē)、救護(hù)車(chē)除外）；

　　8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

　　9、持續(xù)停車(chē)位清潔，不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車(chē)主應(yīng)即行處理。

　　四、管理模式

　�。ㄒ唬�擬采取的管理方式

　　服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無(wú)空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、省軍區(qū)各級(jí)官兵、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。

　�。ǘ�）管理處組織機(jī)構(gòu)

　　1、辦公室：

　�。�1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件

　�。�2）二次裝修管理

　　（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

　�。�4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

　　2、工程部：

　　（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

　�。�2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃

　　（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

　　3、財(cái)務(wù)部：

　�。�1）管好用好財(cái)務(wù)

　　（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)

　　（3）統(tǒng)購(gòu)日常維修器材、分發(fā)器材

　　4、保安部：

　�。�1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

　�。�2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

　�。�3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

　�。ㄈ�）管理人員的配備

　　1、管理處主任1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

　　2、樓管員1人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。

　　3、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

　　4、保潔工8人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

　　5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。

　　6、保安10人（2出口），24小時(shí)值班。

　　7、車(chē)管員1人，負(fù)責(zé)汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)管理。

　　如上共計(jì)25名。

　　五、人員的選拔和培訓(xùn)管理

　�。ㄒ唬┤藛T選拔

　　根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位，逐步向社會(huì)公開(kāi)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

　　（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

　　為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位，除公開(kāi)向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

　　公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

　�。ㄈ�）培訓(xùn)考核

　　為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過(guò)不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

　　六、維修基金的管理與使用

　�。ㄒ唬┌磭�(guó)家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

　　（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)審核后劃撥。

　�。ㄈ�）維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

　�。ㄋ模�業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

　　七、物業(yè)管理服務(wù)承諾

　　我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠(chéng)服務(wù)"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達(dá)沭陽(yáng)縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 2

　　根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過(guò)程中，真誠(chéng)的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的'生活目標(biāo)。

　　一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

　　員工隊(duì)伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍。

　　工作作風(fēng)：積極、精細(xì)、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。

　　服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會(huì)效益一流。

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高；也許不會(huì)令您最滿意，我們一定做得最用心。

　　管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù)。

　　三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。

　　三項(xiàng)要求：工作無(wú)差錯(cuò)，管理無(wú)死角，服務(wù)無(wú)挑剔。

　　發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。

　　二、物業(yè)總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

　　(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)，對(duì)合理意見(jiàn)及時(shí)整改。

　　(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

　　(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　(五)常規(guī)性服務(wù)

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯；物業(yè)外觀完好整潔、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。

　　2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患；公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔；消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；積極組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

　　3、秩序維護(hù)及車(chē)輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語(yǔ)言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件；出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；車(chē)輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記；地下停車(chē)庫(kù)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

　　4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量；環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識(shí)。

　　5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹(shù)木修剪整齊美觀、無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　三、物業(yè)資源，人員配置

　　1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月。

　　(2)水費(fèi)：2.00元/噸。

　　(3)電費(fèi)：0.6元/度

　　(4)地下車(chē)庫(kù)固定車(chē)位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠xx%)；按月租車(chē)位300元/月，按年租車(chē)位2400元/月；臨時(shí)停車(chē)10元/天，超出規(guī)定時(shí)間加收1元/小時(shí)。

　　(5)小區(qū)門(mén)前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門(mén)廣場(chǎng)禁止停車(chē)，違者按5元/小時(shí)處罰。

　　(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車(chē)輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車(chē)進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)后請(qǐng)停車(chē)入臨時(shí)車(chē)位，滯停時(shí)間不得超過(guò)兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 3

　　物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細(xì)化的管理上，各大物業(yè)公司經(jīng)過(guò)多年的精心運(yùn)作，在規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)上已構(gòu)成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)外，經(jīng)過(guò)舉辦多種活動(dòng)(特約服務(wù)和社會(huì)文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務(wù)，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過(guò)程，并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料。

　　一、管理目標(biāo)：

　　1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全；

　　5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

　　6、小區(qū)車(chē)輛實(shí)行智能化IC卡管理，車(chē)輛憑卡進(jìn)出，無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區(qū)，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；

　　8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；

　　9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、堅(jiān)持花草樹(shù)木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

　　10、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

　　11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

　　二、分項(xiàng)指標(biāo)：

　　1.房屋完好率：100%

　　2.房屋零修、急修及時(shí)率：99%

　　3.維修工程質(zhì)量合格率：100%

　　4.管理費(fèi)收繳率：≥98%

　　5.綠化完好率：99%

　　6.清潔、保潔率：≥99%

　　7.道路完好率及使用率：100%

　　8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

　　9.排水管、明暗溝完好率：100%

　　10.路燈完好率：100%

　　11.汽車(chē)場(chǎng)完好率：100%

　　12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%

　　13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0%

　　14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1年

　　15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%

　　16.火警發(fā)生率：≤1%

　　17.火災(zāi)發(fā)生率：0%

　　18.違章發(fā)生率：2%

　　19.違章處理率：100%

　　20.用戶有效投訴率：≤2%

　　21.有效投訴處理率：100%

　　22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

　　23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

　　24.維修服務(wù)回訪率：≥30%

　　25.業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%

　　服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按職責(zé)制

　　每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)提議處理的情景直至客戶滿意為止。

　　接待服務(wù)提議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的.應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶的提議時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應(yīng)的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊情景，無(wú)法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù)。

　　三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見(jiàn)到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、午時(shí)好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表此刻：

　　(1)各固定崗(道口崗、門(mén)崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣，應(yīng)在不一樣時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹(shù)立站姿勢(shì)的形象。門(mén)崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。

　　(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門(mén)時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶離開(kāi)時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門(mén)為止。

　　四、全天候的服務(wù)時(shí)間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無(wú)專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無(wú)水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

　　4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶供給服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)

　　豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶被動(dòng)理解管理處供給的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶供給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，所以開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 4

　　一、介紹

　　天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南，森源街以北，是35萬(wàn)平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內(nèi)無(wú)法復(fù)制及超越的綜合高端社區(qū)，這是一個(gè)充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。

　　二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

　　針對(duì)天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素，我公司展開(kāi)了項(xiàng)目調(diào)研，通過(guò)項(xiàng)目的深入理解，深層挖掘設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷(xiāo)售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上，仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn)，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，確立了此物業(yè)管理方案。

　　我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。

　　1、一種模式：

　　1）根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特征與購(gòu)買(mǎi)人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng)，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)

　　２）貼心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn)：

　　a）一對(duì)一專人服務(wù)

　　b）家居生活的全方位“助理”

　　c）深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式

　　d）高素質(zhì)+職能多面手

　　e）打造便捷、舒適的貴族生活

　　2、三大重點(diǎn)：

　　重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化

　　天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過(guò)改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目。考慮到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達(dá)到營(yíng)利目的.，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。

　　重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來(lái)尊貴的享受

　　管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺(tái)接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀。

　　管家式服務(wù)在全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中卻無(wú)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段，本公司認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來(lái)訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。

　　重點(diǎn)三：營(yíng)造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。

　　1、管家不單單是指購(gòu)物、準(zhǔn)備早點(diǎn)、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。從最小的細(xì)節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來(lái)休息的時(shí)候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)，無(wú)論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來(lái)生活是如此的簡(jiǎn)單，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級(jí)的享受（這個(gè)例雖有些夸張，但并非不切合實(shí)際）。

　　2、一個(gè)整體，多個(gè)獨(dú)體，宏觀把控管理：個(gè)體互相協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)完成整體管理完善。

　　3、三個(gè)措施：

　　措施一：24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。

　　與一般項(xiàng)目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項(xiàng)目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會(huì)到物業(yè)獨(dú)特超前“管家”服務(wù)。

　　利用辦理入住的良好時(shí)機(jī)，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷、細(xì)致，通過(guò)準(zhǔn)時(shí)、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡(jiǎn)潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車(chē)位的細(xì)致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù)。設(shè)立臨時(shí)“管家”，24小時(shí)不間斷電話，所有服務(wù)人員隨叫隨到。

　　所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問(wèn)題，所有工作都講求時(shí)效性（各類投訴回復(fù)不超過(guò)24小時(shí)，生活咨詢回復(fù)不超過(guò)12小時(shí)），在業(yè)主心中樹(shù)立重承諾、講信譽(yù)的規(guī)范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。

　　全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門(mén)，“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案。

　　接受業(yè)主的各類服務(wù)委托，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過(guò)程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。

　　措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍。

　　a）利用高素質(zhì)的個(gè)體，展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境。

　　b）職能多面手，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務(wù)。

　　措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐。

　　a）通過(guò)各種途徑，聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。

　　b）協(xié)調(diào)各服務(wù)公司，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的需求。

　　c）尋求廣泛有效便捷的信息來(lái)源，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。

　　d）全方位儲(chǔ)備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求。

　　三、管家式服務(wù)內(nèi)部管理模式設(shè)想

　　把天悅城分為2種管理形式，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式，把整個(gè)小區(qū)的管理分為2個(gè)區(qū)域，第一區(qū)域?yàn)閯e墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理，第二區(qū)域?yàn)樾�區(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區(qū)域?yàn)樾�區(qū)的整體公共服務(wù)前臺(tái)接待檔案管理信息協(xié)調(diào)中心等。

　　第一、二區(qū)域：

　　由管家進(jìn)行服務(wù)管理，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機(jī)等）由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對(duì)管家要求的素質(zhì)和生活嘗試，知識(shí)的廣泛性和對(duì)物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對(duì)管理員甚至項(xiàng)目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務(wù)觀念。

　　業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度，鑒于每個(gè)服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補(bǔ)，便于管家調(diào)度，和及時(shí)滿足業(yè)主的需求，我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項(xiàng)目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費(fèi)和人力不足等狀況的發(fā)生。

　　第三區(qū)域：天悅城雖分為3個(gè)區(qū)域，但物業(yè)工作的開(kāi)展需以一個(gè)整體規(guī)劃為導(dǎo)向。小區(qū)整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統(tǒng)一安排管理，為各個(gè)區(qū)的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化，檔案管理，前臺(tái)接待，信息協(xié)調(diào)處的管理。

　　四、物業(yè)管理方案的實(shí)施天悅城物業(yè)處籌備

　�。ㄒ唬�、天悅城人員素質(zhì)及要求：

　　物業(yè)經(jīng)理：1人，專科以上學(xué)歷，年齡35歲以下，有親和力及應(yīng)變能力，有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

　　管家：2人，專科以上學(xué)歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，具有一定生活經(jīng)驗(yàn)，善于溝通，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。

　　財(cái)務(wù)人員：2人，�？埔陨蠈W(xué)歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)操作經(jīng)驗(yàn)，有會(huì)計(jì)師職稱。

　　公共保安主管：1人，中專以上學(xué)歷，年齡35歲以下，二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

　　公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 5

　　為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

　　一管理目標(biāo)

　　物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

　　二管理原則

　　為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則

　　“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

　　（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

　　在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過(guò)服務(wù)中心對(duì)小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。

　�。ㄈ�）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則

　　在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

　　四管理方法

　　（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化提議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；

　　（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理；

　　（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍；

　�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈�(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；

　　（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為；

　�。�六）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，供給全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

　　1、公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：

　�。�1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng)；

　�。�2）公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)；

　�。�3）小區(qū)內(nèi)清潔管理，垃圾收集與清運(yùn)；

　�。�4）公共綠化的養(yǎng)護(hù)；

　　（5）公共秩序維護(hù)；

　　（6）消防管理；

　　2、有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目

　�。�1）有償維修類；

　�。�2）代辦性服務(wù)；

　�。�3）中介類服務(wù)；

　�。ㄈ�）收費(fèi)管理

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成

　　1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　　3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　6、物業(yè)企業(yè)辦公費(fèi)用；

　　7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

　　8、法定稅金；

　　9、企業(yè)利潤(rùn)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和樓內(nèi)公共照明費(fèi)，此部分費(fèi)用將另行收取。收費(fèi)資料和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字〖20XX〗14號(hào)）執(zhí)行。

　�。ㄋ模┤胱」芾�

　　在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時(shí)，供給方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，給業(yè)主留下良好的第一印象，為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。

　　1、管理資料：

　　（1）準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料；

　　（2）為收房手續(xù)供給一條龍服務(wù)；

　　（3）按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

　　1）根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備，發(fā)放交房資料；

　　2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫(xiě)的各類表格，收取應(yīng)繳納的費(fèi)用；

　　3）陪同業(yè)主驗(yàn)房；

　　4）對(duì)驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫(xiě)《業(yè)主驗(yàn)房表》，將所有問(wèn)題提交開(kāi)發(fā)商，并督促解決。

　　2、管理措施：

　�。�1）制定入住方案，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；

　　（2）按照收房程序，安排工作流程；

　�。�3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案；

　�。�4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。

　�。ㄎ澹�檔案資料管理

　　加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

　　1、管理資料：

　　（1）工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

　�。�2）業(yè)主檔案：所有業(yè)主及使用人的租房合同（復(fù)印件），業(yè)主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關(guān)的登記表等；

　�。�3）財(cái)務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；

　�。�4）文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

　　（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車(chē)輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

　　2、管理措施：

　　（1）制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

　�。�2）專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密，保守秘密；

　�。�3）科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；

　　（4）建立各類資料的電腦管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

　　（六）房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理

　　房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。

　　1、管理資料：

　�。�1）房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，分別制定不一樣管理計(jì)劃，確保房屋保值增值。

　　A、已交付房：

　　1）房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書(shū)面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

　　2）加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理；

　　3）裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。

　　B、空置房（含業(yè)主托管房）：

　　1）定期到空置房查看、通風(fēng)；

　　2）對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。

　　C、公共用房

　　做好公共用房（公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。

　�。�2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

　　1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；

　　2）水泵、風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房等設(shè)備定期巡查；

　　3）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

　　4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；

　　2、管理措施：

　�。�1）加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止，緊急情景時(shí)可采取停水停電等措施防止危害擴(kuò)大；

　�。�2）對(duì)所有的維修人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

　　（3）對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；

　　（4）對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的.更新?lián)Q代；

　　（5）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)，且有回訪制度和記錄；

　　（6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好。

　�。ㄆ撸┚G化保潔管理

　　綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境，也是評(píng)定物業(yè)管理質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。

　　1、管理資料：

　�。�1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

　　1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

　　2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

　　3）制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害；

　　4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種適宜的苗木、花草；

　�。�2）清潔衛(wèi)生：經(jīng)過(guò)日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。

　　1）樓層公共區(qū)域每一天清掃；

　　2）小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。

　　3）每一天定時(shí)收集垃圾，確保垃圾袋裝化，定期對(duì)垃圾桶清潔、對(duì)垃圾房消毒；

　　4）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

　　2、管理措施：

　�。�1）建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

　　（2）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；

　　（3）落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查；

　　（八）治安管理

　　運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全，這是物業(yè)管理工作的重要資料，我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

　　1、管理資料：

　　（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。

　　A、門(mén)崗的任務(wù)：

　　1）維護(hù)出入口的交通秩序，車(chē)輛按有關(guān)規(guī)定的停車(chē)制度執(zhí)行，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)管理，做到停放有序；

　　2）對(duì)外來(lái)車(chē)輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記；

　　3）嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)；

　　4）為業(yè)主供給便利性服務(wù)。

　　B、巡邏崗的任務(wù)：

　　1）按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

　　2）巡查車(chē)輛停放情景，維護(hù)道路暢通、車(chē)輛安全，做好安全防范工作；

　　3）對(duì)小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；

　　4）對(duì)小區(qū)及樓宇安全、防火檢查；

　　5）對(duì)裝修戶的安全檢查；

　　6）防范和協(xié)助公安部門(mén)處理各類治安案件；

　�。�2）技術(shù)防范：

　　應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的治安情景實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。

　　1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班秩序維護(hù)員，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。

　　2）值班秩序維護(hù)員配合公安機(jī)關(guān)處理治安案件。

　　2、管理措施：

　　（1）實(shí)行半軍事化管理，制定管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)秩序維護(hù)人員的工作職責(zé)心；

　�。�2）強(qiáng)化內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；

　�。�3）加強(qiáng)秩序維護(hù)人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言禮貌，舉止得當(dāng)；

　�。�4）嚴(yán)格執(zhí)行巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；

　�。�5）監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

　�。�6）保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。

　�。ň牛┫�防管理

　　消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　1、管理資料：

　　（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；

　�。�2）做好消防監(jiān)控中心的管理；

　�。�3）做好消防設(shè)施、器材的管理；

　　（4）堅(jiān)持消防通道的暢通；

　�。�5）加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；

　�。�6）嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；

　�。�7）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；

　　（8）防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

　　2、管理措施：

　�。�1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制，做到職責(zé)落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

　　（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

　�。�3）建立義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí)；

　　（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

　�。�5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

　�。�6）制止任何違反消防安全的行為；

　�。�7）積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主講解消防知識(shí)；

　　（8）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警。

　　以上是我公司擬對(duì)xx項(xiàng)目的實(shí)施的物業(yè)管理方案，我公司將嚴(yán)格按照國(guó)家及唐山市有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施管理服務(wù)。其中難免有不足之處，請(qǐng)房管局物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見(jiàn)，我們?cè)笧樨S南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量！

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 6

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議經(jīng)過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　�。ㄒ唬┠繕�(biāo)：

　　1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達(dá)90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90%。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；20XX年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

　　4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

　�。ǘ�）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作資料

　�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情景，經(jīng)過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　�。ǘ�）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

　　（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定貼合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的.新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下能夠采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)供給質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，到達(dá)從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責(zé)心強(qiáng)、有必須組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率到達(dá)100%；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的職責(zé)，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。

　　四、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長(zhǎng)：xxx、xxx

　　副組長(zhǎng)：xxx

　　組員：xxx、xxx

　　領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。

　　五、職責(zé)分工

　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)職責(zé)，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

　　市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

　　市建委、規(guī)劃局為開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

　　各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。

　　六、實(shí)施步驟

　　依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

　　（一）排查階段（20XX年5月10日至5月31日）

　　由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20XX年6月1日至10月31日）

　　各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按職責(zé)分工認(rèn)真組織整改。

　　（三）驗(yàn)收階段（20XX年11月1日至11月15日）

　　領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。

　　七、保障措施

　�。ㄒ唬┨岣哒J(rèn)識(shí)，明確職責(zé)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)職責(zé)。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理職責(zé)，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

　�。ㄋ模�強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理職責(zé)，避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 7

　　根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物管處和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　　一、物華新洲苑概況

　　“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處�？偨ㄖ�面積約45萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價(jià)值的超市，占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會(huì)所、公寓、市場(chǎng)等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個(gè)溫馨的小區(qū)更需要一個(gè)有責(zé)任心的物業(yè)來(lái)為他們服務(wù)！

　　二、接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)“物華新洲苑”的實(shí)況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

　�。ㄒ唬┙�立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

　�。ǘ�）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。

　　（三）建立落實(shí)保修承諾制，零修、急修及時(shí)率95%，返修率不高于1%。

　�。ㄋ模┟磕旯�開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　（六）常規(guī)性公共服務(wù)。

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

　�。�1） 棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

　　（2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。

　�。�3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一。

　　2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。

　�。�1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

　　（3）消防系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

　　（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)位、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水。

　　3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門(mén)廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車(chē)輛管理。

　�。�1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件。

　�。�2）出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

　�。�3）車(chē)輛出入管理嚴(yán)格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來(lái)車(chē)輛須登記。

　　（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

　�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒。

　　（4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

　�。�5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

　　6、綠化管理

　�。�1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

　�。�2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。

　�。�3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　�。�4）綠化完好率達(dá)到98%以上。

　　7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

　�。�1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。

　　（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、社區(qū)文化

　　（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。

　�。�2）制有“居民精神文明建設(shè)公約”。

　�。�4）業(yè)主滿意率95%以上。

　�。ㄆ撸┽槍�(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

　　1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

　　4、提供維修服務(wù)并做到急修不過(guò)夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

　　6、代住戶維修戶內(nèi)下水疏通。

　　7、免費(fèi)重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。

　　三、管理方式

　　“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。

　　（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項(xiàng)目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽(yù)度得到提高。

　　（二）溝通服務(wù)至上

　　組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)受投訴主要在于溝通不暢所 6

　　致。為此，本物業(yè)專門(mén)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的'問(wèn)題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報(bào)開(kāi)發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

　�。ㄈ�）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開(kāi)辟一方文明的凈土。

　　四、人員配備配備

　　（一）組織機(jī)構(gòu)

　�。ǘ�）人員配備

　　1、管理處主任1人

　　2、管理人員：20 人 工程部（維修）主管1人 安管隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人

　　保潔（綠化）主管1人

　　行政（資料、社區(qū)文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)1人人事部 3人 出納1人 收款員2人 倉(cāng)管員1人 前臺(tái)接待3人

　　3、保安：60人（每班8小時(shí)，三班倒）

　　4、維修人員：10人（持中級(jí)以上技工證書(shū)）

　　5、清潔綠化人員：30人

　　五、興隆花園物業(yè)管理的具體操作

　　貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

　　(一)前期準(zhǔn)備

　　對(duì)承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

　　2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

　　開(kāi)展管理工作前1個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。

　　3.規(guī)章制度制定

　　1）、根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

　　2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

　　(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

　　1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

　　1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。

　　2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)等）

　　3.裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

　　裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，將依《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

　　作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

　　共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

　　外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。

　　水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；提醒住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù) A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

　　1、總體安全環(huán)境管理

　　在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

　　培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

　　在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。

　　3、車(chē)輛交通及道路管理

　　樓宇停車(chē)位有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

　　4、科學(xué)管理

　　記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

　　B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

　　1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

　　主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立2個(gè)閱報(bào)欄形式的告示、宣傳欄，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

　　2.共用設(shè)備管理

　　設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備�！八臅�(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

　　1）給排水設(shè)備管理

　　管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。

　　供水設(shè)備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門(mén)等）。對(duì)變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；停水提前一天通知住用戶。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

　　2）供電設(shè)備管理

　　供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及住（用）戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源。

　　配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每天巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

　　4）消防管理

　　消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受?chē)?yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人（與業(yè)主簽訂防火責(zé)任書(shū)）；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

　　C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

　　環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門(mén)共用設(shè)施無(wú)蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　1、擦公共防盜門(mén) 1次/周 無(wú)灰塵

　　2、擦公共天花板 1次/半年 無(wú)灰塵、蜘蛛絲

　　3、擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵

　　4、擦窗戶 1次/月 無(wú)灰塵

　　5、道路路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物

　　6、路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物

　　7、路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵

　　8、綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^(qū)域?qū)λ暮ψ躺�地消毒處理�?/p>

　　D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

　　制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

　　綠化澆水（依氣候變化） 澆足澆透

　　草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行） 草皮美觀平整

　　雜草 清除（按季節(jié)） 確�；�本無(wú)雜草

　　防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治（一年2次） 無(wú)病蟲(chóng)害

　　養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次） 綠化生長(zhǎng)旺盛

　　喬灌木 修剪造型一年4次

　　E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

　　制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：乒乓球臺(tái)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

　　F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

　　1、社區(qū)文化建設(shè)

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有

　　關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

　　2、便民服務(wù)

　　“不出社區(qū)門(mén)，照樣過(guò)日子”是我們服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全體員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

　　1）、日常服務(wù)

　　設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本物管溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)�戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；每年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

　　2）、特色服務(wù)

　　提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過(guò)夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等。

　　J 物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

　　企業(yè)作風(fēng)：積極、專注、系統(tǒng)、精細(xì)！ 工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高! 服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂(lè)！我解決問(wèn)題，我展示自我！

　　服務(wù)理念

　　任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項(xiàng)目的每一位業(yè)主，無(wú)論年齡、性別、職業(yè)、社會(huì)地位……都給予最真誠(chéng)的服務(wù)。 任何時(shí)間：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，提供服務(wù)的時(shí)間是每年365天×24小時(shí)，無(wú)論晝夜、無(wú)論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。

　　任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會(huì)竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。

　　任何事情：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，無(wú)論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　誠(chéng)信：發(fā)乎心（誠(chéng)），出乎言（信），完美服務(wù)，誠(chéng)信為本； 體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重； 安心：杜絕傷害，預(yù)防意外；業(yè)主安心

　　舒心放心，； 適度：既不過(guò)分，也無(wú)不足；舉手投足，恰到好處。 實(shí)施投訴處理與利用策略

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 8

　　第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)

　　1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

　　公寓坐落于 小區(qū)總面積： 平方米，共有 幢高樓、總戶數(shù) 戶。 小區(qū)現(xiàn)有管理站長(zhǎng) 名，保安人員 名，清潔工 名，電梯工 名，、消防工 名，水暖電工 名，綠化工 名。

　　（一）、秩序管理服務(wù)

　　小區(qū)共有 個(gè)出入口，每幢樓主進(jìn)出口值班室設(shè)有保安24小時(shí)值班，樓旁主進(jìn)口出入口于早上 點(diǎn)開(kāi)，晚上 點(diǎn)關(guān)閉。因進(jìn)出口管理難度大如要進(jìn)行車(chē)輛管理就必須增加秩序維護(hù)人員。

　　1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容

　　1.1 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理；

　　1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；

　　1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等；

　　1.4 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施；

　　1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；

　　1.6 小區(qū)停車(chē)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；

　　1.7 非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；

　　1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　1.9 及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門(mén)并做好記錄；

　　1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；

　　1.11 負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理，保證車(chē)道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車(chē)輛、人員管理；

　　1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開(kāi)放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；

　　2.門(mén)崗服務(wù)

　　2.1 門(mén)崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門(mén)崗實(shí)行24小時(shí)秩序管理服務(wù)；

　　2.2 在指定崗位，嚴(yán)禁脫崗；

　　2.3值班人員站姿姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問(wèn)，禁止與他人閑聊。

　　2.4 外來(lái)人員進(jìn)出管理做好登記

　　2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到管理處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開(kāi)管理區(qū)域應(yīng)交回《施 工人員出入證》；

　　2.4.2 對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符；

　　2.4.3 非開(kāi)放時(shí)外來(lái)人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域。

　　2.5 物品進(jìn)出管理

　　2.5.1 非開(kāi)放時(shí)大件物品應(yīng)憑員工簽發(fā)的出門(mén)證，經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后，方可放行；

　　2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨。

　　2.6 機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理

　　2.6.1 對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車(chē)輛進(jìn)入管理區(qū)域。

　　2.6.2 外來(lái)車(chē)輛謝絕進(jìn)入管理區(qū)域。

　　2.6.3 地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序，并做好車(chē)輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車(chē)主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。

　　2.7巡崗服務(wù)

　　2.7.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)， 確保每2小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。

　　2．8 區(qū)內(nèi)巡視

　　2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；

　　2.8.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門(mén)、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等；

　　2.8.3 按秩序管理服務(wù)處指定的.巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。

　　2.8.4員工需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；

　　2.8.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；

　　2.8.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；

　　2.8.7遇緊急情況，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；

　　2.8.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門(mén)漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)；

　　2.8.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材；

　　2.9 夜間巡視

　　2.9.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；

　　2.9.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)；

　　2.9.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理；

　　3.1突發(fā)事件的處理

　　為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。

　　3.2 發(fā)生火警

　　3.2.1立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；

　　3.2.2 通知火災(zāi)周?chē)鷨T工撤離危險(xiǎn)區(qū)；

　　3.2.3做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，聽(tīng)候指揮。

　　3.3 發(fā)生刑案

　　3.3.1立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門(mén)110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員；

　　3.3.2向發(fā)現(xiàn)人和周?chē)鷺I(yè)戶了解情況并記錄。

　　3.3.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。 3.4發(fā)生盜、搶事件

　　3.4.1 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；

　　3.4.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門(mén)110；

　　3.4.3保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。

　　3.5發(fā)現(xiàn)觸電事故

　　3.5.1切斷電源，使觸電者脫離電源；

　　3.5.2報(bào)告管理處主任和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來(lái)現(xiàn)場(chǎng)；

　　3.5.3引導(dǎo)救護(hù)車(chē)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；

　　3.5.4無(wú)救護(hù)車(chē)時(shí)，臨時(shí)調(diào)車(chē)將觸電者即送醫(yī)院搶救。

　　3.6發(fā)現(xiàn)電梯困人

　　3.6.1立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；

　　3.6.2安慰被困人員；

　　3.6.3協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。

　　3.7發(fā)現(xiàn)人員、車(chē)輛堵塞，立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。

　　3.8監(jiān)控崗服務(wù)

　　3.9日常工作

　　3.9.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像資料保存1個(gè)星期。

　　3.9.2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告管理處主任。

　　3.9.3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即向管理處主任報(bào)告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。

　　3.9.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。

　　4.1監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)的管理

　　4.1.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。

　　4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。

　　4.1.3監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。

　　4.2中央監(jiān)控室的出入管理

　　4.2.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。

　　4.2.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)；外來(lái)人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處主任簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。

　　4.2.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。

　　5 秩序管理各崗位之間的輪換

　　5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每2小時(shí)循環(huán)換崗；

　　5.2 換崗程序:巡視崗→門(mén)崗→監(jiān)控→巡視崗；

　　5.3 換崗必須從巡視崗開(kāi)始輪換，不可從門(mén)崗或監(jiān)控崗開(kāi)始輪換。 6秩序管理崗位設(shè)置

　　6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處主任確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。

　　6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無(wú)劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。

　　7秩序管理服務(wù)檢查制度

　　7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄；

　　7.2秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；

　　7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車(chē)輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 9

　　一、指導(dǎo)思想：

　　通過(guò)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。

　　二、時(shí)間安排：

　　第一階段：宣傳動(dòng)員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17—3月31日

　　第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1—4月20日

　　第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21—5月25日

　　第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計(jì)劃，5月26—7月5日

　　第五階段：請(qǐng)市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1—7月30日

　　第六階段：召開(kāi)專題會(huì)議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1—9月30日

　　三、組織體系：

　　成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開(kāi)展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。

　　創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組

　　組長(zhǎng)：xxx

　　副組長(zhǎng)：xxx

　　創(chuàng)優(yōu)工作組

　　組長(zhǎng)：xxx

　　副組長(zhǎng)：xxx

　　組員：xxx

　　四、創(chuàng)建工作小組人員分工：

　　項(xiàng)目組：xxx

　　資料組：xxx

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的編寫(xiě)和相關(guān)培訓(xùn)。

　　協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等

　　環(huán)境組：閃志明、歐洪武、xxx山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　經(jīng)營(yíng)部場(chǎng)所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。

　　裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的`環(huán)境及相關(guān)資料的整理。

　　設(shè)備組：xxx

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。

　　負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財(cái)務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財(cái)務(wù)相關(guān)資料整理。

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　安全組：xxx

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 10

　　一、指導(dǎo)思想

　　以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

　　二、服務(wù)范圍

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

　　（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規(guī)范管理。

　�。ǘ�）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。

　�。ㄈ�）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

　�。ㄎ澹┕�共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

　　（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，通過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。

　�。ǘ�）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，通過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　�。ㄒ唬┫日�治后管理。按照“整治在先，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再通過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

　�。ǘ�）先宣傳后實(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　六、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長(zhǎng)：xxx、xxx

　　副組長(zhǎng)：xxx

　　組員：xxx、xxx

　　成員單位：xxx、xxx等。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

　　七、職責(zé)分工

　　區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題；

　　區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

　　區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

　　區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

　　區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

　　區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

　　八、方法步驟

　�。ㄒ唬�準(zhǔn)備階段

　　1、2月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

　　2、3月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

　　3、3月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì)。

　�。ǘ�）實(shí)施階段

　　1、4月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

　　3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

　�。ㄈ�）考核驗(yàn)收階段

　　1、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料。

　　2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

　　3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的`社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

　　九、工作要求

　�。ㄒ唬└叨戎匾暎�充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處

　　推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì)，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)

　　一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排5萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿2萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 11

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　�。ㄒ唬┠繕�(biāo)：

　　1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達(dá)90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90%。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；2019年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

　　4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的'培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

　�。ǘ�）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作資料

　�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

　　（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督。

　　四、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算

　　管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 12

　　一、公共服務(wù)

　　1、接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時(shí)，用語(yǔ)準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠(chéng)懇，耐心細(xì)致；使用文明用語(yǔ)，不使用服務(wù)忌語(yǔ)。對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生的報(bào)修與求助耐心細(xì)致。

　　2、值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

　　3、服務(wù)時(shí)限急修(如：自來(lái)水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設(shè)備故障等項(xiàng)目，具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定。服務(wù)2小時(shí)內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋，做出限時(shí)承諾；小修3日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。

　　4、領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的鄭集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)鄭集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。

　　5、聯(lián)絡(luò)管理人員、保安24小時(shí)值班，編排管理人員、保安24小時(shí)值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　6、意見(jiàn)調(diào)查設(shè)立意見(jiàn)箱，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見(jiàn)，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

　　二、宿舍樓、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理水電及公共設(shè)施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

　　(1)檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無(wú)雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

　　(2)檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。

　　(3)檢查有無(wú)損毀公共設(shè)施，包括門(mén)窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，當(dāng)事人在場(chǎng)立即進(jìn)行制止，不在現(xiàn)場(chǎng)視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方處理后維修。

　　(4)檢查各類管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　(5)檢查學(xué)生宿舍區(qū)大門(mén)、圍墻等設(shè)施是否完好。

　　(6)配電部分電纜溝(豎井)無(wú)水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開(kāi)關(guān)運(yùn)行無(wú)影響等。

　　2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我公司承擔(dān)，但我公司不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。巡檢每年年底或年初對(duì)宿舍樓共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握宿舍樓設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向?qū)W校報(bào)告與建議；根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；每日巡視1次宿舍樓樓房單元門(mén)、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的'項(xiàng)目報(bào)告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。

　　三、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施

　　1、給水設(shè)施保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通；水泵運(yùn)行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門(mén)，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；受學(xué)校委托對(duì)宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)。

　　2、排水設(shè)施受學(xué)校委托對(duì)化糞池進(jìn)行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物；樓面落水口等開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換；每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；排水暢通，無(wú)積水；地下管井堵塞及時(shí)疏通。

　　四、宿舍樓供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度

　　包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書(shū)；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫(xiě)運(yùn)行記錄，建檔備查。

　　五、道路及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)

　　制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)學(xué)校處理；

　　六、清潔服務(wù)

　　1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門(mén)、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次樓共用門(mén)窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無(wú)灰塵，地面干凈無(wú)雜物、污跡，有光亮；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門(mén)窗等要保持明亮、干凈。

　　2、共用衛(wèi)生間保潔每日對(duì)共用衛(wèi)生間清潔2次，(清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面)。室內(nèi)無(wú)明顯臭味、便池潔凈基本無(wú)黃漬；地面基本潔凈。

　　3、道路保潔每日對(duì)道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無(wú)浮塵、無(wú)雜物、無(wú)油污，無(wú)積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無(wú)積水、積雪。

　　4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)垃圾。

　　5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅)；設(shè)施表面基本干凈，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周?chē)鸁o(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告校方處理。

　　6、門(mén)衛(wèi)、崗?fù)け�潔門(mén)衛(wèi)、崗?fù)っ咳沼杀０沧孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門(mén)窗玻璃及窗臺(tái)，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。

　　7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；垃圾桶、果皮箱周?chē)�地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污。

　　8、垃圾收集與處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點(diǎn)；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾運(yùn)送過(guò)程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。

　　9、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

　　新項(xiàng)目物業(yè)管理方案 13

　　一、目的

　　根據(jù)《XX物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》的要求，及各類設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以提供一個(gè)潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行、日常工作有序進(jìn)行為目的，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴(yán)格制定項(xiàng)目接管方案，指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管，確保物業(yè)按時(shí)順利交接，平穩(wěn)過(guò)渡。

　　二、適用范圍

　　適用于我司接到《XX物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估中標(biāo)通知書(shū)》后，對(duì)華電中心物業(yè)項(xiàng)目的接管工作。

　　三、職責(zé)

　　1.我司接到XX公司《競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估中標(biāo)通知書(shū)》通知報(bào)告后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。

　　2.接管小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書(shū)及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。

　　3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。

　　4.驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。

　　5.由總經(jīng)理跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。

　　四、工作程序

　　1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

　　1.1接管前的準(zhǔn)備：

　　接管工作開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

　　1.1.1與XX方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

　　1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場(chǎng)；

　　1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進(jìn)行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的操作方法；

　　1.1.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

　　——《安全崗接管表》；

　　——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》；

　　——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

　　——《資料接管登記表》。

　　——《綠化項(xiàng)目接管驗(yàn)收表》；

　　——《接管問(wèn)題整改建議表》。

　　1.2確定接管驗(yàn)收方式；

　　1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計(jì)劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗(yàn)收工作：

　　1.2.2接管時(shí)采取房間逐一清點(diǎn)，驗(yàn)收完一層清場(chǎng)一層的`做法，清點(diǎn)完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行；

　　1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門(mén)接管進(jìn)駐時(shí)，依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)做好物品的清點(diǎn)以及物品的觀感識(shí)別檢查，并走好相關(guān)記錄；

　　1.2.4接管后立即對(duì)樓內(nèi)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格檢查，就驗(yàn)收中需要整改的問(wèn)題以書(shū)面形式列出并及時(shí)上報(bào)；

　　1.2.5做好各種鑰匙的清點(diǎn)移交、整理編號(hào)及分類管理等工作；

　　1.2.6更新標(biāo)識(shí)及電話通訊，建立服務(wù)熱線；

　　1.2.7制定接管時(shí)間安排計(jì)劃；

　　1.2.8配置現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理人員：

　　根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)和《物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進(jìn)行。

　　1.2.9落實(shí)專項(xiàng)分包商；

　　落實(shí)各專項(xiàng)分包商，簽訂相關(guān)協(xié)定。

　　1.2.10物資配備；

　　做好物業(yè)管理物資工具的配備，并補(bǔ)充備品備件。

　　1.2.11前期培訓(xùn)；

　　進(jìn)行人員的理論與實(shí)操結(jié)合培訓(xùn)，使員工了解并掌握各項(xiàng)規(guī)章制度、《競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。

　　接管前培訓(xùn)計(jì)劃

　　1.2.12后勤服務(wù)；

　　落實(shí)員工生活安排及其他事宜。

　　2、接管驗(yàn)收階段

　　按既定計(jì)劃，分項(xiàng)目、分專業(yè)進(jìn)行接管。具體按如下項(xiàng)目進(jìn)行：

　　2.1資料接管；

　　系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同XX的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。

　　2.2鑰匙、工具接管；

　　物業(yè)公用工具(主要指萬(wàn)用表、鉗表、測(cè)線儀、測(cè)試儀、壓力表，內(nèi)六角板手等不在個(gè)人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機(jī)房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門(mén)禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影響到今后物業(yè)各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)，我們接管人員將按以下要求來(lái)做。

　　接管中的工程技術(shù)人員要仔細(xì)對(duì)照各機(jī)房位置和鑰匙編號(hào)，確保交接鑰匙與門(mén)牌編號(hào)一一對(duì)應(yīng)，防止鑰匙、工具損壞、丟失；

　　接管的絕緣工具和手持或電動(dòng)工具，必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，交接前必須仔細(xì)檢查，確保安全。

　　接管公用工具和鑰匙時(shí)，同時(shí)做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn)，后期分類造冊(cè)登記，并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理。

　　檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報(bào)廢處理并報(bào)華為監(jiān)管，按交接前三方約定，申請(qǐng)重新配置。

　　交接人員為確保物業(yè)交接過(guò)程中，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性，優(yōu)先辦理運(yùn)行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用，交接完成后，后續(xù)管理方運(yùn)行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后，即開(kāi)始進(jìn)行運(yùn)行管理，鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機(jī)房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任，注意機(jī)房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進(jìn)入機(jī)房，必須報(bào)主管同意后，由工程運(yùn)行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開(kāi)鎖關(guān)門(mén)。

　　交接后的各類儀器、儀表應(yīng)定期檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的儀器、儀表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管。

　　做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表

　　(1)工具領(lǐng)用登記表

　　a.設(shè)備設(shè)施及機(jī)房接管；

　　做好設(shè)備設(shè)施的登記，安排值班崗位，制定值班排班表及工作計(jì)劃。

　　b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。

　　c.崗位接管；

　　做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項(xiàng)工作平穩(wěn)過(guò)渡，做到無(wú)縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。

　　(2)其他交接

　　a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。

　　b.公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房，洗手間、會(huì)議室、檢查管井等。

　　c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。

　　(3)檢查遺留問(wèn)題的討論、處理

　　a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題直接記錄下來(lái)，匯總后三方簽字確認(rèn)，招開(kāi)遺留問(wèn)題討論處理會(huì)議，確定整改方案和限期整改日期。

　　b.跟進(jìn)遺留問(wèn)題整改，定期向華為監(jiān)管匯報(bào)工作進(jìn)展情況直到問(wèn)題徹底解決。

　　(4)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

　　a.在接管前，我司與前物業(yè)公司及XX監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問(wèn)題，如:交接雙方的人員、各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，明確程序，明確交接雙方的責(zé)任和權(quán)利。

　　b.接管過(guò)程中要認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在交接報(bào)告簽字后生效。

　　c.對(duì)交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，屬需要整改的，應(yīng)形成書(shū)面報(bào)告，屬于無(wú)法整改的項(xiàng)目，應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)、形成備忘錄備案。

　　d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試,要求有第三方人員在場(chǎng)。接管期后，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意技術(shù)人員的銜接和培訓(xùn)。

　　3.進(jìn)入運(yùn)行階段

　　(1)人員到崗交接后，認(rèn)真按照流程操作，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé)；

　　(2)按預(yù)先制訂日常工作計(jì)劃，規(guī)范操作規(guī)程操作；

　　(3)分專項(xiàng)制訂工作計(jì)劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習(xí)、應(yīng)急預(yù)演等工作計(jì)劃；工程方面，做好運(yùn)行、巡檢維修保養(yǎng)，整改工程及各種設(shè)備緊急演習(xí)等工作；

　　(4)以華為《XX物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》要求為標(biāo)準(zhǔn)，建立分包單位月度考核制度；

　　(5)組建義務(wù)消防隊(duì)，并建立義務(wù)消防隊(duì)培訓(xùn)制度；

　　(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改；

　　(7)建立健全各類文檔，認(rèn)真做好各種記錄報(bào)告；

　　(8)優(yōu)化制度、工作流程，并持續(xù)改進(jìn)。

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