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縣房地產(chǎn)調(diào)研報告
我們眼下的社會，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，多數(shù)報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？下面是小編為大家整理的縣房地產(chǎn)調(diào)研報告，歡迎大家分享。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇1
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟政策驅(qū)動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題�？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展�，F(xiàn)就1998—20xx年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：
一、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場運行情況
（一）國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。
�。ㄈ┩恋毓⿷�(yīng)情況（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達到最高，項目數(shù)有26個，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當年供應(yīng)總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀干預，我縣房地產(chǎn)市場進入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開始復蘇，供應(yīng)量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開始，國家宏觀調(diào)控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應(yīng)量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動機發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營利為目的。據(jù)20xx年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴大，打造品牌房開企業(yè)。截止20xx年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。
�。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。20xx年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我縣在20xx年以前個人購房信貸廖廖無幾，在20xx年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個人購房貸款額就有8554萬元，比20xx年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預，到20xx年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比20xx年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強有力的保障。
�。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時，20xx年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。20xx年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經(jīng)濟適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到35。9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達到35。1平方米，居全市前列。
�。ㄊ唬┳》勘Ｕ象w系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經(jīng)濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經(jīng)濟適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法�，F(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮(zhèn)試行）。
二、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場基本特點分析
1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，20xx年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項建設(shè)性收費，20xx年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構(gòu)和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數(shù)，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，20xx年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務(wù)工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
三、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟適用房和低價商品房供應(yīng)遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快，導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。20xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計劃，土地供應(yīng)量過大，導致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關(guān)率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬平方米，20xx年則上升為5。4121萬平方米。20xx年，我縣商品房均價由20xx年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高。現(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場運作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風險不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策
1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時強調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠期房地產(chǎn)開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調(diào)控能力，并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業(yè)做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調(diào)控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產(chǎn)交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項目建設(shè)為龍頭，推動我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實力強、信譽好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應(yīng)入世后的新形勢。
7、要加大經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設(shè)項目招標工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買標準，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經(jīng)濟適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設(shè)。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構(gòu)信用貸款的`同時，強化貸款監(jiān)控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實際，積極開展試點工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗，為推進物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎(chǔ)。
10、要加強房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽鎮(zhèn)房開用地較大，已遠遠超過當?shù)刈》啃枨罅浚@將影響整個地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅(qū)動下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：
1、城市化進程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間�！皹�(gòu)筑‘一都三縣’，建設(shè)新平陽”，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略�！白≡谄疥�、游在平陽、學在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴大，為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來機遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧恿ΑＮ铱h區(qū)域舊城保護和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，20xx年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目用地已累計供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實需求。20xx年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期20xx年戶籍人口為85。88萬人，遠期20xx年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000—5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
�。�1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求
根據(jù)城鎮(zhèn)人口預測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農(nóng)人口增量
N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
�。�2）經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)20xx年我縣統(tǒng)計年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數(shù)量的社會閑置資金進入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應(yīng)狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇2
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設(shè)，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場;
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴格執(zhí)行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的'社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構(gòu)，負責領(lǐng)導、協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設(shè)
一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導機構(gòu)，設(shè)立專人負責，嚴格操作規(guī)程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設(shè)工作責任意識。二是依法依規(guī)運作，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設(shè)實施意見》的要求，堅持科學運作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇3
就XX縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局于近期組織人員對全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的形勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規(guī)模小區(qū)19個，構(gòu)筑了以普通商品住房和已購公房為主的住宅結(jié)構(gòu)，城區(qū)規(guī)劃內(nèi)居民達2.7萬戶，住房建筑總面積241萬平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發(fā)放租金補貼9萬余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設(shè)和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎(chǔ)；今年上半年，XX縣房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發(fā)放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬平方米，實現(xiàn)稅費20xx余萬元，同時為社會增加就業(yè)崗位3000余個。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建筑、建材、裝飾、運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
目前，XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，全縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善，住宅小區(qū)的`環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產(chǎn)需求增長速度將略低于前兩年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，全縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮(zhèn)化居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明縣內(nèi)整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
房屋價格在經(jīng)歷了20xx年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產(chǎn)交易市場秩序的監(jiān)督、檢查，實行穩(wěn)健的針對房地產(chǎn)市場的專項調(diào)控政策，在今年全國經(jīng)濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高、國民經(jīng)濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間，預計今后幾年房屋價格在略有上漲的基礎(chǔ)上將趨于平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題及原因
總體上說，XX縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：
一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應(yīng)量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價。
二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規(guī)劃已編制實行，但是經(jīng)濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。
三是部分地域房價存在相對偏高現(xiàn)象。XX縣房價總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區(qū)域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，折合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現(xiàn)象。
四是市場信息反饋機制相對落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數(shù)據(jù)信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領(lǐng)導的決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考。
五是城市規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來，XX縣城市建設(shè)雖然取得了長足的進步，但在城市建設(shè)整體、區(qū)域規(guī)劃和長遠發(fā)展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的提高相比還相對滯后。
六是住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)還不完善。部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重。相當項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社
會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。
七是房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。由于宏觀調(diào)控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分開發(fā)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，還存在著想通過違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤的問題。
八是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高�，F(xiàn)有開發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體資質(zhì)水平不高；開發(fā)小區(qū)的品位參差不齊，住宅精品少，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點對策
一是切實優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對XX縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)現(xiàn)狀必須制定切實可行的住宅發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎(chǔ)上，著力增加中低價位普通商品房的供應(yīng)比例，緩沖當前大戶型、高價房的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求，嚴格落實建設(shè)部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產(chǎn)市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。
二是繼續(xù)完善住房保障制度。住房是人的一種基本權(quán)利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應(yīng)根據(jù)全縣實際制定發(fā)展目標，有計劃地推進，繼續(xù)加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構(gòu)建多層次的住房保障體系，努力做到應(yīng)保盡保。
三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系。
縣房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇4
因此，我們必須溫故知新，認真總結(jié)四年來工作的經(jīng)驗教訓，切實找準存在問題的根源，確定出解決問題的可操作性辦法，在新的起點上輕裝上陣，奮起直追，使工業(yè)基地進一步增強經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在動力，真正成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。
一、存在的問題
�。ㄒ唬┗囟ㄎ徊幻鞔_，綜合協(xié)調(diào)能力薄弱
1、基地建設(shè)，規(guī)劃必須先行。我縣工業(yè)基地自XX年下半年開發(fā)建設(shè)以來，至今沒有一個控制性詳規(guī)，更沒有入園企業(yè)布局規(guī)劃，一方面造成企業(yè)布局較混亂，大有“揀到藍子里都是菜”的魚目混珠現(xiàn)象，另一方面導致農(nóng)民在已規(guī)劃但未征用的土地上亂搭亂建，無形增加了基地建設(shè)成本。同時，也難以與縣城總體規(guī)劃對接，與縣城基礎(chǔ)設(shè)施做到資源共享。
2、基地工作從開發(fā)建設(shè)到引進企業(yè)、安置企業(yè)落戶以及跟蹤服務(wù)，每項工作都必須得到各部門的配合和支持，但由于基地綜合協(xié)調(diào)能力薄弱，加之在部門利益的驅(qū)使下，基地工作難以順利推進，從征用土地開始到開工建設(shè)的每一階段都舉步維艱，各部門都把基地看成是一塊餅干，不去想怎么把這塊餅干做大，而是都來爭著分食，沒有爭到就處處設(shè)障礙，講條件，使基地工作難以順利進行。目前，由于種種原因使基地已征用土地均無法開工，造成近20家企業(yè)等地建設(shè)。
（二）運行管理機制不活，監(jiān)管乏力
1、投入回報率不高�，F(xiàn)在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金，但由于項目開工多投產(chǎn)少，達標達產(chǎn)的就更少，尤其是像鋼構(gòu)和溫室類的項目，業(yè)務(wù)均在外地，即使開工投產(chǎn)，如果監(jiān)管不力，稅收也在外地，所以產(chǎn)生的`回報相對較少。
2、土地利用率低。在基地存在較多的閑置土地，已開發(fā)的廠房中基本沒有多層廠房，已開工投產(chǎn)的項目，經(jīng)對照其審批的規(guī)劃，還有大量廠房未動工建設(shè)。目前，基地已建成的企業(yè)，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的現(xiàn)象。
3、統(tǒng)計口徑混亂、稅收征管不到位�；赜幸恍┢髽I(yè)是退城進園或從其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進的企業(yè)，其稅收仍未落入基地，使基地稅源存在流失現(xiàn)象。
�。ㄈ┵Y金投入困難，基地發(fā)展緩慢
1、基地投入嚴重不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴重滯后，導致企業(yè)等地落戶。
2、基地企業(yè)資金短缺，有的企業(yè)建好廠房，購置設(shè)備后，缺少流動資金，致使企業(yè)停工待產(chǎn)。
（四）辦事效率低，協(xié)調(diào)服務(wù)難以到位
1、有些職能部門對于建設(shè)工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認識不到位，較強地追求部門利益、個人利益，較多地拘泥于繁瑣的程序，導致基地企業(yè)建設(shè)過程中涉及的用水、用電、辦證、辦照等審批程序效率低下，成本過高。
2、有的職能部門，特別是條管部門自行進入基地企業(yè)檢查、處罰的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致企業(yè)不安心生產(chǎn)，有的已搬遷。
�。ㄎ澹╆犖樗刭|(zhì)不高，人力資源缺乏
1、基地內(nèi)部工作人員懂業(yè)務(wù)的較少，特別是規(guī)劃、建設(shè)、測繪人才。
2、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張，高級管理人才、專業(yè)技術(shù)人才更為短缺。
二、對策
基地發(fā)展到現(xiàn)階段，資金已投入下去，基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，項目引進來了，要真正出效益，出活力，主要在于項目的引進和推進，關(guān)鍵在于對基地和企業(yè)的監(jiān)管。所以下一階段工作重心必須視項目開發(fā)為生命線，把“安商”、“選項”和強化管理放在工作首位，通過“搭建平臺，完善政策，搞好服務(wù)，強化監(jiān)管”等措施，使安商選資與項目推進有機地結(jié)合起來，走出一條成功的“你助我發(fā)展，我助你發(fā)財”之路。因此，我們必須在五個方面采取新舉措。
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