房地產調研報告（通用16篇）
隨著社會不斷地進步，報告使用的次數(shù)愈發(fā)增長，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。我們應當如何寫報告呢？下面是小編幫大家整理的房地產調研報告（通用16篇），僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產調研報告 篇1
近年來，xx地區(qū)房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，促進了當?shù)亟洕l(fā)展和稅收增長，但是，通過我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產行業(yè)存在需要資金量大，經營周期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
�。ㄒ唬┢髽I(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
�。ǘ┮蚤_發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內部財務報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。
（三）銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發(fā)商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
�。ㄋ模o正當理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產品，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù)，實現(xiàn)“雙偷”。房地產開發(fā)企業(yè)依銷售不動產發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產發(fā)票，實現(xiàn)所謂“雙贏”，實則是實現(xiàn)應納稅款的“雙偷”。
�。ㄎ澹┐湛铐椡堤佣�。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
�。笆杖雽嵤詹晦D”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發(fā)企業(yè)轉付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
�。ㄆ撸┡c關聯(lián)方企業(yè)之間互轉收入和費用。與關聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務往來頻繁，利益關系密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
（八）多列預提費用。一些企業(yè)采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。
（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：
�。�1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；
�。�2）將開發(fā)項目之外的道路鋪設、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產開發(fā)成本不從“開發(fā)產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。
�。�3）多列利息支出和經營費用。
�。�4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
二、加強房地產行業(yè)稅收管理的對策和建議
�。ㄒ唬┟迮c房地產開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。
�。ǘ┙⑸娑愋畔鬟f和協(xié)作機制，全面掌握房地產企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發(fā)的經營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。
（三）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的'合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
�。ㄋ模┘訌妼μ潛p、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
房地產調研報告 篇2
近年來，房地產市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產市場的迅猛發(fā)展，帶動經濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，并提出應對措施。
一、當前房地產市場存在的主要問題
（一）無證無照和超范圍經營問題突出。一些具備開發(fā)資質的企業(yè)在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業(yè)的資質證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業(yè)和個人進入房地產市場提供"保護傘"，致使房地產市場開發(fā)主體混亂，無證無照經營現(xiàn)象較為突出。
�。ǘ┱型稑诉\作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業(yè)的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。
（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴重。一些房地產開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產開發(fā)公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學"等禁止性內容，誤導消費者。
�。ㄋ模┖贤`法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的`質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產開發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權益得不到保障。
（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。
二、加強建筑房地產市場監(jiān)管的措施
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關法律法規(guī)不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導致房地產開發(fā)企業(yè)設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經營等往往通過內部協(xié)議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。
作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監(jiān)管，當好監(jiān)管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。
（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產市場監(jiān)管
土地使用權的取得，是房地產開發(fā)經營活動的起點。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應認真履行監(jiān)督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產開發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。
�。ǘ┮越洕鷳艨诠芾頌榛A，規(guī)范房地產市場主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)經濟戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質證書期限、資質等級等。并全面清查房地產在建開發(fā)項目，對照房地產企業(yè)經濟戶口臺帳，對從事房地產開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強企業(yè)財務的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經營行為。針對以內部協(xié)議承租、借用資質和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發(fā)項目的資產管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)資質等管理的規(guī)定，一級資質企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質企業(yè)為2000萬元，三級資質為800萬元，四級資質為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構成犯罪的，移交司法機構處理。
三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發(fā)的資質證書以及房地產開發(fā)合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。
�。ㄈ┮詧�(zhí)法辦案為手段，強化重點違法行為的查處
一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。
�。ㄋ模┮蚤L效監(jiān)管為目標，探索創(chuàng)新房地產市場監(jiān)管機制
一是建立房地產市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內在建的房地產開發(fā)工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業(yè)"經濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進行公示，促進房地產企業(yè)誠實信用，守法經營。
二是建立合同備案制。督促房地產開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡。通過12315消費者申訴網(wǎng)絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會輿論監(jiān)督。對違法經營性質惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。
五是加強部門協(xié)作機制。建筑房地產市場的監(jiān)管，涉及建設、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強工作合力。
房地產調研報告 篇3
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。XX年，全國房地產開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業(yè)關聯(lián)度高，對幾十個相關產業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關。房地產業(yè)作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業(yè)已成為推動我縣經濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現(xiàn)狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質企業(yè)2家，三級資質以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的.房地產業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年——XX年，住宅建設投資占當年房地產開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產交易異�；鸨�，房地產開發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發(fā)的支持。我縣房地產開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。
XX年XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。在商品房住宅銷售調查中，90110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發(fā)展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā)，加大了投資風險。
(四)房地產開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產中介服務滯后于房地產業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩(wěn)定。
房地產開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)�；�、物業(yè)化、品牌化的經營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調，要加強房地產貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出。
房地產調研報告 篇4
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結構、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮(zhèn)，52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質
西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經濟區(qū)域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿業(yè)在區(qū)域經濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結構、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經濟帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設西咸共建區(qū)；向南，保護和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結合經濟開發(fā)區(qū)擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產市場發(fā)展概述
1、西安市房地產市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產的發(fā)展密不可分，在西安房地產的發(fā)展過程中，無疑也會經歷一個漫長的規(guī)劃、建設及不斷改善的演變歷程�？傮w來講，西安城市房地產發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發(fā)階段。
�、�80年代中期——90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進入到商品房開發(fā)建設階段，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處于改革和探索的史前時代。
�、�90年代初期——90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現(xiàn)的尤其強烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發(fā)處于探索階段。
�、�90年代中期——90年代后期
時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產業(yè)結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業(yè)開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設計，注重功能與環(huán)境質量，探索創(chuàng)新，憶經迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的'開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
④2000年——2004年
時代描述：房地產開發(fā)已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標選擇，對細節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
⑤2006年起到未來3——5年時間
時代描述：進入2005年，西安市場風云變幻，經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，留下的企業(yè)會有更好的機會，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發(fā)，增加產品附加值，創(chuàng)造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業(yè)開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實力降低開發(fā)成本，獲取利潤。
房地產調研報告 篇5
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
3）房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
5）房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
6）房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的.城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產調研報告 篇6
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。XX年，全國房地產開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業(yè)關聯(lián)度高，對幾十個相關產業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關。房地產業(yè)作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業(yè)已成為推動我縣經濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
1、房地產開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質企業(yè)2家，三級資質以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產投資增長的`主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年——XX年，住宅建設投資占當年房地產開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產交易異�；鸨�，房地產開發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；⒄w化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發(fā)規(guī)模越來越大。
房地產調研報告 篇7
結合近期房地產公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產行業(yè)相關專業(yè)技術類崗位進行了專項薪酬調查，主要內容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產企業(yè)的薪酬狀況的調查了解，得出以下數(shù)據(jù)：
其中標桿企業(yè)（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—12000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—8500元/月；
3、造價工程師：3—4年工作經驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經驗的工資在6000—8000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經驗的工資在8500—10000元/月；
3、造價工程師：3—4年工作經驗的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經驗的專業(yè)技術人員為例，特作如下比較：
三、問題診斷
從上表可以看出，華鑫房產公司的'工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；
四、對策建議
根據(jù)上述調查數(shù)據(jù)及診斷問題，結合近期華鑫房產離職人員情況，提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關系，雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產公司工程師的薪酬水平；
2、根據(jù)崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設定不同的薪酬水平，以體現(xiàn)其差異性和層次性。
3、華鑫房產公司的專業(yè)技術人員工資調整應與市場的工資變化保持適度一致，同時根據(jù)市場變化每年做適度的調整。
房地產調研報告 篇8
一、調查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產過熱現(xiàn)象，房地產的價格不斷攀升。國家對此事高度重視，20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據(jù)房地產開發(fā)經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區(qū)的房地產現(xiàn)狀有更深入的了解。
二、調查方法
通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在2060歲之間，共發(fā)放調查問卷40份，獲取調查結果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。
三、調查結果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是40006000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而60008000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發(fā)定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80100平方米所占比例較大，為54%;100130平方米占17%;5080平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80100平方米，開發(fā)商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。
4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網(wǎng)絡、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網(wǎng)中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在35年內購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6%為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析.
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受30005000元/平米，19%的人能接受50008000元/平米，7%的人能接受800010000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80100m3，占45.71%;100130m3占28.57%;130m3占20%;5080m3占5.71%;50m3為0.由此我們可以看出，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80100m3，開發(fā)商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認為變化不大的'占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發(fā)商的誠信。
四、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質量，
增加保障房和經濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
房地產調研報告 篇9
一、云陽概況
（一）區(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總人口129萬人，其中：農業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
�。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經濟條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6.社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎設施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐栃驴h城定位為云陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿流通網(wǎng)絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的'需求具有更加重要的意義。據(jù)調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發(fā)公司一舉中標。
1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5.住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5%住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在云陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90110平方米（小戶型，小面積），120145平方米（中戶型，中面積），180250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為8095平方米（小戶型，小面積），100125平方米（中戶型，中面積），130180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。
三、土地儲備的幾點建議
�。ㄒ唬⿷ゾo進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應抓緊進行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。
房地產調研報告 篇10
當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產作為社會發(fā)展的基礎產業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結合十余年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。
一、以住宅建設為主體，大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進城市化進程
住宅業(yè)是房地產業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設才剛剛起步，房地產業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長一段時間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設。在小區(qū)開發(fā)中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的.居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區(qū)縣級城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當長一段時期以內房地產業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能
西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)�，F(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在xx年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能。
三、以培育房地產開發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產業(yè)市場要素，全面促進縣域經濟發(fā)展
房地產開發(fā)企業(yè)是房地產業(yè)發(fā)展的必然產物，是城鎮(zhèn)化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產業(yè)大多剛剛起步，開發(fā)還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發(fā)育不健全，市場運作不規(guī)范，從而導致城鎮(zhèn)化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發(fā)企業(yè)，因為企業(yè)是市場主體，只有充分發(fā)揮房地產開發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產業(yè)的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：
一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發(fā)企業(yè)為例，其注冊資本金應降低到萬元；
二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，從土地供應、項目審批、市場準入、開發(fā)貸款、稅費減免等方面給予政策優(yōu)惠等；
三是建立規(guī)范化的房地產開發(fā)經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。
四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平
據(jù)調查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產業(yè)的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發(fā)展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現(xiàn)購房愿望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點抓好：
一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；
二是理順機構，統(tǒng)一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實力，規(guī)避風險。
三是強化歸集、發(fā)展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結合的住房信貸體制：
一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個人貸款業(yè)務，降低職工購房成本；
二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據(jù)當?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。
房地產調研報告 篇11
一、鳳岡縣房地產業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程
鳳岡縣房地產業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經濟的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經濟的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發(fā)展的一個明顯標志，房地產業(yè)已成為鳳岡縣經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。
縱觀鳳岡縣房地產業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由于經濟的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設的一系列政策，成為房地產業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。
二、房地產業(yè)的作用
一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。
二是拉動了經濟發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個相關產業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關經濟領域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產開發(fā)累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業(yè)為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由于房地產業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關產業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計，目前鳳岡縣在房地產業(yè)及其相關產業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農民，房地產業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農村勞動力向非農產業(yè)轉移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、XX至XX年鳳岡縣房地產業(yè)發(fā)展情況
1、行業(yè)發(fā)展情況
截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發(fā)企業(yè)（從暫定資質到三級資質不等），累計開發(fā)商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。
2、XX年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況
（1）XX年開發(fā)情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的.68%。
（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
�。�3）協(xié)稅護稅情況：嚴格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
�。�5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發(fā)銷售情況統(tǒng)計表
四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業(yè)單位人員，經商人員和外出務工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業(yè)轉移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發(fā)展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發(fā)量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業(yè)的健康發(fā)展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經濟發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監(jiān)督，引導和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險系數(shù)內健康發(fā)展。
3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學習傳達了相關文件精神，并對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關部門緊密配合協(xié)調，針對鳳岡縣房地產開發(fā)中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業(yè)實現(xiàn)依法經營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。
4、積極引導消費者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產開發(fā)應從規(guī)劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。
5、積極調整開發(fā)結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現(xiàn)。
房地產調研報告 篇12
幾年來，我市房地產開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展，對拉動我市社會和經濟發(fā)展起到一定作用，但房地產業(yè)發(fā)展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。
�。ㄒ唬�、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快
統(tǒng)計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態(tài)勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房價比海南烏達兩地高出20%以上。據(jù)調查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。
�。ǘ�、舊房拆遷問題導致工期長成本高
我市房地產業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發(fā)商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區(qū)的整體開發(fā)建設和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發(fā)商、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本，這也是房價走高的因素之一。
�。ㄈ⑸唐贩块_發(fā)結構性矛盾顯露
目前我市房地產市場處于高速發(fā)展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區(qū)、農區(qū)及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。
（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高
按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為56倍比較合理。我國是一個發(fā)展中國家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產發(fā)展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18——20萬元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。
�。ㄎ澹⒅叵绕陂_發(fā)輕后期服務
由于部分房地產開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的`糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發(fā)商長遠發(fā)展規(guī)劃意識不強，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長遠規(guī)劃的現(xiàn)象。
（六）商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)
20xx——20xx年，我市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現(xiàn)象較嚴重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國務院轉發(fā)建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，建設部又最新出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調控能力，規(guī)范房地產開發(fā)市場的價格。同時盡快調整開發(fā)結構，加大100平方米以下中小戶型住宅建設，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區(qū)間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化為現(xiàn)實購買力，以銷售促開發(fā)，推動房地產業(yè)發(fā)展再上一個新臺階。
房地產調研報告 篇13
當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產作為社會發(fā)展的基礎產業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結合十余年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。
一、以住宅建設為主體，大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進城市化進程
住宅業(yè)是房地產業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設才剛剛起步，房地產業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長一段時間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設。在小區(qū)開發(fā)中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區(qū)縣級城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當長一段時期以內房地產業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能
西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)�，F(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在xx年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能。
三、以培育房地產開發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產業(yè)市場要素，全面促進縣域經濟發(fā)展
房地產開發(fā)企業(yè)是房地產業(yè)發(fā)展的必然產物，是城鎮(zhèn)化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產業(yè)大多剛剛起步，開發(fā)還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發(fā)育不健全，市場運作不規(guī)范，從而導致城鎮(zhèn)化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發(fā)企業(yè)，因為企業(yè)是市場主體，只有充分發(fā)揮房地產開發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產業(yè)的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：
一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發(fā)企業(yè)為例，其注冊資本金應降低到萬元；
二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，從土地供應、項目審批、市場準入、開發(fā)貸款、稅費減免等方面給予政策優(yōu)惠等；
三是建立規(guī)范化的.房地產開發(fā)經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。
四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平
據(jù)調查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產業(yè)的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發(fā)展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現(xiàn)購房愿望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點抓好：
一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；
二是理順機構，統(tǒng)一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實力，規(guī)避風險。
三是強化歸集、發(fā)展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結合的住房信貸體制：
一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個人貸款業(yè)務，降低職工購房成本；
二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據(jù)當?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。
房地產調研報告 篇14
一、我縣房地產行業(yè)現(xiàn)狀
20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學發(fā)展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)管理服務水平得到提高，為我縣經濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，為我縣經濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產銷售不規(guī)范。在房地產開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定;茂泰房地產開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規(guī)范房地產中介服務市場;
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務
在規(guī)范房地產市場管理方面，應在“監(jiān)管和服務”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關。對申報房地產開發(fā)資質的'企業(yè)從注冊資本金、工程技術人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴格執(zhí)行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質年檢工作。
3、突破難點，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調關系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領導機構，負責領導、協(xié)調、指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發(fā)單位、社會有關各方及業(yè)主相互之間的權利和義務，具體規(guī)定物業(yè)管理經費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監(jiān)管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規(guī)程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規(guī)運作，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據(jù)，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產調研報告 篇15
目前房地產業(yè)在我旗經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產市場較為完善的地市和發(fā)改、房產、統(tǒng)計等相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，進行了實地考察，并召開了座談會，認真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關我旗房地產市場調研情況報告如下：
一、準格爾旗房地產基本情況
一是房地產業(yè)拉動了經濟增長。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我旗房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從20xx年開始對經濟增長的貢獻不斷增大。房地產業(yè)對GDP的貢獻平均增長速度xx%，房地產業(yè)已經成為我旗發(fā)展最快的產業(yè)之一，對國民經濟的貢獻日益提高。20xx年，房地產業(yè)增加值占GDP的xx%。
二是房地產拉動了投資增長。20xx年以來，固定資產投資作為拉動全旗經濟發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長，其中房地產投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢。房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重逐年增長，從20xx年的xx%到20xx年增長到xx%。
三是房地產業(yè)拉動了消費增長。20xx年以來，房地產銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。特別是去年以來，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇。
四是房地產業(yè)拉動了財政收入增長。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加xx萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年全旗房地產稅收占稅收總收入的xx%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個百分點。20xx年，房地產行業(yè)稅收完成xx萬元，同比增長xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
二、準格爾旗房地產市場分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經濟利好的影響，我旗的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了我旗房地產市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。
2、投資型購房減少，消費者趨于理性。xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從年以來，受金融危機影響，我旗的房地產市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
3、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
面對金融危機的嚴重影響，我旗審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，我旗的房產企業(yè)逐步走出低谷，受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對我旗經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、準格爾旗房地產市場存在問題
準格爾旗房地產業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對經濟社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經濟發(fā)展水平和居民消費能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的`消費者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場價值判斷和擔心降價后引發(fā)連鎖反應的擔心，不愿意主動調整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內房地產市場調整、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學規(guī)劃，商品房品質單一，同類化嚴重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨著品種單一、消費群體定位趨同的問題，都把銷售目標確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開發(fā)土地面積，而房地產開發(fā)商獲得土地后，并未及時進行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導致有許多居民沒有能力買房的局面。
四、推進準格爾旗房地產業(yè)健康發(fā)展建議
近年來的房地產調控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。一要加強房地產市場信息監(jiān)控。各級房地產主管部門和各房地產開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實行網(wǎng)上在線售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對于不實行網(wǎng)上售房的項目，房地產主管部門不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進行一票否決，不予辦理資質升級，年檢時也要采取相應的懲處措施。通過房屋權屬網(wǎng)絡登記發(fā)證系統(tǒng)的應用，全面實現(xiàn)商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡化、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質量，提高工作成果的綜合利用價值。
二要合理引導住房主體需求。針對不同群體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策。同時，結合我旗開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應，并不斷把房價收入比控制在68左右;針對高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當前房地產市場形勢和城市發(fā)展狀況，嚴格控制好供應規(guī)模和所占比重，科學的做好供應計劃。
三要確保房地產業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。
四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機構，繼續(xù)強化管理職能，公正地履行管理職責，進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態(tài)檔案，進行跟蹤服務和監(jiān)督指導，嚴格實行拆遷許可證制度，嚴格審核拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執(zhí)行的行為。
五要繼續(xù)開展房地產秩序整治工作。堅持整頓與規(guī)范相結合，進一步鞏固已取得的房地產市場秩序整治工作成果，建立房地產市場檢查長效機制，加大對房地產市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產市場規(guī)范化管理的要求，建立房地產市場規(guī)范化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產市場環(huán)境。
房地產調研報告 篇16
近年來，由于XX經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業(yè)面臨著發(fā)展與轉型的新挑戰(zhàn)，給房地產企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產業(yè)務是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結合前期走訪調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業(yè)內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。
20XX年全省上半年供應房地產347.38萬平方米，同比下降25%；
成交367.02萬平方米，同比下降57%；
供求比0.95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20XX年上半年�？谏唐纷≌⿷�136.74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%；
供求比0.78，成交金額2711.62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
（一）海南房地產業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20XX年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數(shù)年泡沫后，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20XX年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的`樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20XX年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20XX年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？凇⑷齺喆笮�、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20XX年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以�？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。
�。ǘ┱哒{整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口XXX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20XX年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區(qū)、港建設的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產品質量開發(fā)出來的產品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
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