公寓運營管理方案

　　為了確保工作或事情順利進行，時常需要預先開展方案準備工作，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢？下面是小編精心整理的公寓運營管理方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　公寓運營管理方案1

　　一、項目的開辦期

　　1.確定人員組織架構：根據(jù)該項目總建筑面積及各種工程設備用房及設備的設置情況等，合理設置專業(yè)人員的數(shù)量，主管級以上人員的定位應為從事過酒店及高檔公寓的管理人員為主。

　　2.進行科學的財務預算：根據(jù)項目的現(xiàn)狀合理測算正常年度及首年度的財務經(jīng)營年度預算，以便做到合理控制成本，增加經(jīng)營收入。

　　3.制定項目各項管理制度：在制定項目管理的制度上，應分別制定公寓與公寓的各項規(guī)章制度，使制度為管理服務。

　　4.進行項目上系統(tǒng)的設計：為體現(xiàn)“公寓”高檔項目的品質(zhì)，應對項目各類標識進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計，加強項目對外整體效果的感觀。

　　5.招聘及培訓上崗員工：利用網(wǎng)上或報紙形式招聘所需人員，并在開盤結束前1個半月全部上崗，進行崗上業(yè)務培訓，以便后期進行規(guī)范的人員管理。

　　二、項目內(nèi)部裝修期

　　1.對于裝修管理是我們的主要工作之一，二次裝修管理的好壞能直接影響到下一步的工作，同時裝修的時間集中在夏季且面積大，戶數(shù)多，人員雜，容易存在消防上的隱患和裝修質(zhì)量，所以在裝修過程中應加大保安人員和工程人員的日常巡視。

　　三、項目入住期

　　1.現(xiàn)場摸擬演練：在項目正式入住前半個月對參加辦理入住手續(xù)的員工，進行2—3次的入住演練培訓，從演練中找問題，找差距，為入住打好基礎。

　　2.做好入住其間的宣傳：在辦理業(yè)主/住戶入住手續(xù)其間，應將物業(yè)公司的背景資料，各種物業(yè)管理的法規(guī)文件及辦理手續(xù)流程等文件，以板刊形式向業(yè)主/住戶做一展示。

　　3.建立健全入住業(yè)主/住戶的`管理檔案：建立健全管理檔案是保證管理與服務的基本條件，也是極為重要的一個環(huán)節(jié)，故應隨著業(yè)主/住戶入住隨時完善業(yè)主/住戶檔案。

　　四、項目正常期

　　1.與入住業(yè)主/住戶進行溝通：只有了解業(yè)主/住戶的所需，才能提供有計劃的服務，所以物業(yè)公司可以通過發(fā)放業(yè)主/住戶需求問卷的形式，收到業(yè)主/住戶反饋的信息，為下一步服務提供必要的參考依據(jù)。

　　2.開展“金鑰匙”管家服務：根據(jù)項目入住業(yè)主/住戶的比率，逐步對其重點業(yè)主/住戶開展“金鑰匙”管理服務，力求以點到面的擴大物業(yè)公司的影響。

　　3.根據(jù)項目情況可舉辦豐富多彩，形式多樣的商務咨詢活動。比如：最新政策法規(guī)宣傳等。

　　五、公寓項目總體設想

　　1.人力資源管理工作

　　員工隊伍的組織，確立項目部組織，認真做好員工定編、定崗、定職工作，引進項目部所需人員進行培訓、員工考核激勵、員工的勞動報酬和福利等。

　　2.物業(yè)財務、物資采購及出入庫管理工作

　　3.物業(yè)及管理物業(yè)檔案資料的收集管理工作

　　4.根據(jù)公司貫徹的規(guī)范化酒店式服務標準，對各部門的日常工作實施情況進行監(jiān)督、檢查。對

　　不符合標準的行為和工作及時指正，并協(xié)同人事管理工作對事件負責人進行行政處罰

　　六、工程運行維修管理

　　1.根據(jù)項目先進的硬件設施，應具備有相關證書、并從事本行業(yè)2年以上的專業(yè)人士。

　　2.接管驗收：根據(jù)物業(yè)公司的物業(yè)接管驗收程序，由公司總部組織相關人員和部門組織進行

　　接管驗收工作。以此來發(fā)現(xiàn)原來設計中不利于和不便于物業(yè)管理的內(nèi)容，及時協(xié)調(diào)解決，防止再進行二次改造。

　　3.接管驗收后檢查：接管驗收后的工程檢查是物業(yè)公司實施工程管理的一項重要工作內(nèi)容，

　　根據(jù)我們公司的工程驗收實踐，雖然工程經(jīng)過相關政府部門驗收通過，甚至是優(yōu)質(zhì)工程，但也存在著不安全隱患和施工遺留問題。主要檢查內(nèi)容包括安全方面，電氣安裝方面和設備安裝方面，接管后的檢查工作我們公司將組織全公司的技術力量進行，確保不留任何問題死角。

　　4.接管后的保養(yǎng)：接管后檢查的處理完善工作，是徹底保證項目的正常功能發(fā)揮的一次性進

　　行的基礎性保養(yǎng)工作，保養(yǎng)的內(nèi)容包括全部工程動力系統(tǒng)的設備設施，因為在施工其間，施工單位不會按規(guī)定保養(yǎng)設施設備，所以接管后進行一次徹底的保養(yǎng)是很有必要的。

　　5.接管后的日常保養(yǎng)：接管后日常保養(yǎng)維修體現(xiàn)預防管理的思想，將按照各部門的管理工作

　　手冊和作業(yè)手冊程序進行，通過我們嚴格的操作和管理，能保證工程設備設施時時處于完好的正常工作狀態(tài)，能把維修問題處理在發(fā)生之前，盡量做到主動維修保養(yǎng)，減少業(yè)主/住戶投訴報修。

　　七、安全管理

　　1.為了保證業(yè)主/住戶有一個安全、文明、整潔、舒適的環(huán)境，在安全方面我們會重點做好以下工作。

　　(1)嚴密的組織機構和高素質(zhì)保安人員是為業(yè)主/住戶提供保安服務的前提。

　　由于該項目是綜合性商住兩用的樓宇，所以我們對安全工作要求分外嚴格，通過建立嚴密的組織機構來實現(xiàn)管理，具體落實崗位的設置及人力的調(diào)整，來保證不因管理漏洞而引發(fā)重大刑事案件和交通事故。

　　(2)形成安全防范網(wǎng)絡

　　通過門衛(wèi)治安管理、巡邏治安管理這二道防線形成安全防范網(wǎng)絡。特別是巡邏治安管理，使其成為治安工作的重心，以防突發(fā)事件的發(fā)生。

　　(3)為此要制定出《緊急事故應急處理方案》和火災應急處理方案，制定的處理方案是必須切實可行的。

　　(4)科學的管理手段和各項規(guī)章制度的建立是為業(yè)主/住戶提供保安服務的保證。

　　2.治安管理

　　治安管理的基本原則：

　　A堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針

　　B堅持物業(yè)內(nèi)部的治安管理與社會治安相結合的原則

　　C堅持“用戶至上，服務第一的服務宗旨。

　　D堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則。

　　八、車輛管理

　　搞好車輛管理，防止車輛亂停亂放和車輛被盜。關鍵是搞好停車場建設和建立健全車輛管理制度。

　　搞好停車建設：保證經(jīng)濟、方便管理、規(guī)劃好停車場的區(qū)位布置，保持車場清晰，明亮，有清晰的指示標志，配備足夠的防范設備。

　　建立健全車輛管理制度

　　1.車輛保安員崗位責任制

　　2.收費崗保安員的崗位職責

　　3.帶車崗保安員的崗位職責

　　4.車輛管理規(guī)定

　　5.停車場的配置

　　九、消防管理

　　1.建立消防組織、明確其職責

　　2.貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則

　　3.建立健全消防安全制度

　　A.動用明火管理制度

　　B.二次裝修施工防火安全制度及二次施工審批程序

　　C.重點部位防火制度，建立消防檔案

　　D.消防安全檢查制度

　　E.疏散示意圖

　　F.火災應急處理方案

　　G.消防人員應定期業(yè)務培訓

　　十、保潔的管理

　　1.電梯保潔規(guī)程

　　2.電梯間保潔規(guī)程

　　3.洗手間保潔規(guī)程

　　4.公共通道保潔規(guī)程

　　5.垃圾的收集處理

　　6.外墻清洗：每年2次

　　7.滅蟑滅蟲：每年4次，根據(jù)衛(wèi)生防疫部門要求

　　8.石材保養(yǎng)：大堂地面、外墻每年2次

　　除以上常規(guī)保潔外，還將根據(jù)業(yè)主/住戶需求提供下列服務

　　1.室內(nèi)吸塵

　　2.室內(nèi)玻璃清潔，室內(nèi)保潔

　　十一、綠化管理

　　外圍綠化及大堂綠色植物的設計、擺放水平關系到項目的整體形象和檔次，賞心悅目的室內(nèi)外園林設計與擺設會大大提高招商環(huán)境氛圍，將會直接影響到業(yè)主/住戶的入住心理

　　建議應聘請專業(yè)有經(jīng)驗的室內(nèi)外園林設計專家進行設計實施。

　　十二、銷售與客服的管理

　　銷售部的服務好與壞直接影響到日后的管理和服務，所以須全力以赴作好經(jīng)營工作。做好市場策劃、經(jīng)營及市場信息的搜集，分析和利用，根據(jù)市場的動態(tài)發(fā)展需要，制定銷售計劃及市場推廣計劃，采取有效措施搞好業(yè)主/住戶服務工作，樹立全局意識，搞好全程服務并制定切實可行的實施細則及操作程序，負責房屋租賃合同的生成及落實，保證整體市場營銷工作的順利完成。

　　十三、如何做好日后的客服工作

　　1.使業(yè)主/住戶在入住時就有一種在家的溫馨感受。

　　2.急業(yè)主/住戶所需之需，想業(yè)主/住戶所想之想。

　　3.為業(yè)主/住戶提供全程高效的服務。建立和保持與業(yè)主/住戶的經(jīng)常不斷的溝通和聯(lián)系，做好業(yè)主/住戶的意見征詢和業(yè)主/住戶的回訪工作。

　　4.對于業(yè)主/住戶所提出的意見應及時反饋到有關部門領導，并制定解決方案，將處理完的結果及時給業(yè)主/住戶答復，達到滿足業(yè)主/住戶要求的目的。

　　5.業(yè)主/住戶服務肩負著為業(yè)主/住戶創(chuàng)造一個輕松、愉快的辦公和居住的環(huán)境。

　　如：每逢重大節(jié)假日可根據(jù)業(yè)主/住戶的需求組織一些各種形式的聯(lián)誼會，豐富業(yè)主/住戶的業(yè)余生活，達到加深與業(yè)主/住戶的溝通和理解。

　　十四、如何經(jīng)營

　　可以利用空置的房間對外招租，同時也可以引進一些方便業(yè)主/住戶在生活中必備的如：無水洗車、代售車、船、機票，洗衣中心等多項服務設施�？梢源鷺I(yè)主/住戶出租房屋，代業(yè)主/住戶辦理一些日常沒有時間辦理的事情。

　　十五、商場的管理

　　因為我們的項目處在商業(yè)氛圍較濃的環(huán)境，所以在業(yè)主/住戶入住上存在著不太方便因素，所以建議商場應以大型超市為主，因為超市包括的物品較全，從而能夠提供業(yè)主/住戶在生活方面的必須品。

　　十六、工服配置基本標準

　　1經(jīng)理(男)純毛藍西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙。領帶2條，襪子3雙。夏季：白色短袖襯衫2件，純毛薄料西褲2條。

　　2經(jīng)理(女)純毛藍西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。

　　3部門主管(女)灰色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。

　　4.文員服裝：紅色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。

　　5.保安服裝(男內(nèi)保)深草綠色西服上衣2件，黑色長褲2條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，領帶2條，襪子2雙。

　　6.工程服裝(冬季)：外衣1件，長褲1條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，襪子2雙。(夏季)：短袖襯衫2件，長褲2條。

　　7.保潔員工服裝(冬季)：上衣應為黃色，長褲2條，白色襯衫2件，布鞋2雙。

　　公寓運營管理方案2

　　一、指導思想

　　以“全心全意為同學服務為核心”。強化責任意識。加強同學主意識的“寢室是我家，愛護靠大家”。的思想。堅定不移的推進學生公寓管理工作。重點提高公寓管理工作人員的服務態(tài)度、落實“誰主管、誰負責”的原則。完善公寓管理制度，打造一個新局面。

　　二、工作目標

　　進一步加強全體工作人員的主人翁意識。提高大家的責任意識，充分調(diào)動大家的積極性和主動性。改變過去松、散、懶的現(xiàn)象。以學生為主，通過之前公寓出現(xiàn)的不良現(xiàn)象加以總結和規(guī)劃，以長補短，不斷改善。把公寓管理的有條不紊。確保公寓中心各項服務工作的圓滿完成。

　　三、工作重點

　　進行一系列的項目檢查，包括宿舍內(nèi)務建設情況、公寓樓環(huán)境衛(wèi)生、足蘇學生的一日行為規(guī)范‘公寓樓公共設施的.使用情況、學校及公寓管理制度的落實和執(zhí)行情況，公寓管理員崗位職責執(zhí)行情況進行規(guī)劃。

　　安全方面：

　　(1)為保證學生公寓用電安全，學生公寓嚴禁帶入和使用容易引發(fā)事故的電爐、電吹風、直板夾、電熱棒以及其他帶來安全隱患的電器。

　　（2）嚴禁學生個人私拉、私接電線。

　　（3）嚴禁將易燃、易爆等危險物品帶入宿舍。不得在公寓內(nèi)吸煙。

　�。�4）學生住宿期間保管好自己的貴重物品和現(xiàn)金。離開宿舍時隨時落鎖。

　　行為方面：

　　（1）學生應妥善使用和愛護公寓內(nèi)水電設施、門窗玻璃、柜子、桌椅。

　　（2）提倡節(jié)約用水用電，離開公寓時。關閉水電。

　�。�3）自覺保持公寓衛(wèi)生，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣。

　�。�4）在公寓不得酗酒鬧事。