寫字樓物業(yè)管理方案

　　為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，就不得不需要事先制定方案，方案是闡明具體行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的企劃案。那么制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？下面是小編為大家整理的寫字樓物業(yè)管理方案，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

　　大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。

　　第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

　　從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

　　一、管理內(nèi)容：

　　1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；

　　2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

　　3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

　　4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；

　　5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；

　　6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；

　　7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；

　　8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；

　　9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；

　　10、參與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

　　11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。

　　二、管理措施：

　　1、 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

　　2、 學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

　　3、 制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

　　4、 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

　　第二階段：前期物業(yè)管理階段

　　前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

　　一、接管驗(yàn)收管理方案

　　為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，上海朗泰物業(yè)管理有限公司在接管前進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

　�。ㄒ唬�、管理內(nèi)容：

　　1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

　　2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

　　3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。

　　4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

　　5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

　　（1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；

　�。�2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

　　（3）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；

　�。�4）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

　　（二）管理措施：

　　1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

　　2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

　　3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

　　4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

　　二、業(yè)主入伙管理方案

　　在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司非常重視業(yè)主入伙工作的管理。

　�。ㄒ唬┕芾韮�(nèi)容：

　　1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；

　　2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；

　　3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

　�。�1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；

　　（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；

　�。�3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；

　�。�4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；

　　2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；

　　3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；

　　4、熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽取業(yè)主意見；

　　5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

　　三、治安管理方案

　　在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，

　　特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

　�。ㄒ唬┕芾韮�(nèi)容：

　　1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。

　　（1）門崗的任務(wù)：

　　禮儀服務(wù)；

　　維護(hù)出入口的交通秩序；

　　對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；

　　制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；

　　夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)和登記；

　　嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；

　　遇到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；

　　為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

　�。�2）巡邏崗的任務(wù)：

　　按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

　　巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；

　　對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；

　　對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；

　　裝修戶的安全檢查；

　　防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；

　　防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

　　2、技術(shù)防范：

　　應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。

　�。�1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。

　　（2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。

　�。ǘ�）、管理措施：

　　1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；

　　2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；

　　3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)；

　　4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；

　　5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

　　6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。

　　四、消防管理方案

　　消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　（一）管理內(nèi)容：

　　1、做好消防監(jiān)控中心的管理；

　　2、做好消防設(shè)施、器材的管理；

　　3、保持消防通道的暢通；

　　4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；

　　5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；

　　6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；

　　7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

　　2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

　　3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

　　4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

　　5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

　　6、制止任何違反消防安全的行為；

　　7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；

　　8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

　　五、綠化保潔管理方案：

　　綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。

　�。ㄒ唬┕芾韮�(nèi)容：

　　1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日�；�、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

　�。�1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

　�。�2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

　　（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

　　（4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；

　�。�5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；

　�。�6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；

　�。�7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

　　2、清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。

　�。�1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；

　�。�2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無(wú)異味；

　�。�3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無(wú)煙蒂堆積；

　�。�4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無(wú)明顯印漬；

　�。�5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水；

　　（6）每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；

　　（7）定期進(jìn)行外墻清洗；

　　（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；

　�。�9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；

　　（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

　�。�11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；

　�。�12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；

　�。�13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

　　2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；

　　3、落實(shí)“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；

　　4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

　　六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

　　房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

　　（一）管理內(nèi)容：

　　1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

　�。�1）業(yè)主已領(lǐng)房：

　　房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

　　加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理；

　　裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。

　�。�2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：

　　管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；

　　對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。

　�。�3）公共用房

　　做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。

　　2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

　�。�1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；

　�。�2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

　　（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

　�。�4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

　�。�5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；

　�。�6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

　�。�7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；

　�。�5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。

　　（二）管理措施：

　　1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；

　　2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

　　3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；

　　4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；

　　6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

　　七、娛樂(lè)設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）

　　確保健身娛樂(lè)設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂(lè)休閑環(huán)境。

　�。ㄒ唬┕芾韮�(nèi)容

　　1、每周對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：

　�。�1）活動(dòng)設(shè)施有無(wú)破損，有無(wú)因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；

　�。�2）健身器械是否有松支，地面是否過(guò)滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；

　�。�3）臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過(guò)滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

　　（4）網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的場(chǎng)地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無(wú)破損和松動(dòng)，是否牢固；

　　2、對(duì)存在不安全因素的娛樂(lè)設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對(duì)無(wú)法修復(fù)的，按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；

　�。ǘ�）管理措施

　　1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；

　　2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂(lè)設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報(bào)管理處主任。

　　八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減）

　　通過(guò)有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。

　　（一）管理內(nèi)容

　　1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；

　　2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；

　　3、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。

　�。ǘ�）管理措施

　　1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；

　　2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；

　　3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。

　　九、財(cái)務(wù)管理方案：

　　通過(guò)財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　（一）管理內(nèi)容：

　　1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；

　　2、搞好財(cái)務(wù)核算；

　　3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

　　4、做好年度預(yù)算和決算工作；

　　5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；

　　6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；

　　2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

　　3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

　　4、加強(qiáng)成本控制；

　　5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。

　　十、質(zhì)量管理方案：

　　導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助

　　于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

　　（一）管理內(nèi)容：

　　1、參照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；

　　2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；

　　3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；

　　4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)；

　　2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；

　　3、接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；

　　4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問(wèn)題制定整改方案。

　　十一、檔案資料管理方案：

　　加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

　�。ㄒ唬┕芾韮�(nèi)容：

　　1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

　　2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等；

　　3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；

　　4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

　　5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、 制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

　　2、 專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；

　　3、 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；

　　4、 逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

　　十二、人力資源管理方案

　　一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

　�。ㄒ唬┕芾韮�(nèi)容：

　　1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；

　　2、任人唯賢，量材錄用；

　　3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

　　4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

　　2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；

　　3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；

　　4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合；

　　5、全面考核，做到公開、公平、公正。

　　智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　�。ㄒ唬� 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

　　將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

　�。ǘ�） 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)

　　對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

　�。ㄈ�） 建立設(shè)備技術(shù)檔案

　　對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

　　（四） 建立設(shè)備運(yùn)行檔案

　　建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。

　�。ㄎ澹� 建立供貨商檔案

　　對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

　　（六） 日常巡視與定期保養(yǎng)

　　日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。

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