規(guī)劃設計條件工作制度3篇
在我們平凡的日常里，大家逐漸認識到制度的重要性，制度泛指以規(guī)則或運作模式，規(guī)范個體行動的一種社會結構。這些規(guī)則蘊含著社會的價值，其運行表彰著一個社會的秩序。相信很多朋友都對擬定制度感到非�？鄲腊桑旅媸切【帪榇蠹艺淼囊�(guī)劃設計條件工作制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
規(guī)劃設計條件工作制度1
20xx年1月1日開始施行的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（下稱“《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》”）加強了對出讓土地規(guī)劃設計條件的規(guī)范和監(jiān)管，規(guī)劃設計條件包括出讓地塊的面積、土地使用性質、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設施和市政基礎設施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。我國現行法律、法規(guī)和規(guī)章中均明確規(guī)定建設單位必須按照規(guī)劃設計條件進行建設，不得擅自變更、更不得擅自超越規(guī)劃設計條件進行建設。但實踐中由于各種主客觀方面的原因，尤其是建設單位出于利益考慮，存在著大量的“一改（擅自改變用地性質）兩超（超面積、超容積率）”現象。尤其是近年來因建設單位超容積率建設，導致無法正常辦理土地使用權證而引起的法律糾紛層出不窮。此類糾紛又往往因為缺乏明確、權威的規(guī)范性文件作為處理依據，且常常涉及眾多的物業(yè)買受人，導致處理起來有很大的難度。當前我國城市建設高速發(fā)展，各個開發(fā)區(qū)內的建設活動更是方興未艾，開發(fā)區(qū)內的建設單位改變規(guī)劃設計條件進行建設的情況非常多，其中有合法的，也有違法的。由于部分建設單位不重視改變規(guī)劃設計條件的法定條件和法定程序，也未充分認識到改變規(guī)劃設計條件之后可能需要承擔的法律責任和風險，往往會導致建設單位需要承擔巨額罰款和/或補交巨額土地出讓金，給建設單位正常的生產經營活動帶來嚴重影響。
本文從一起補交巨額土地出讓金事件談起，對建設單位改變規(guī)劃設計條件需要承擔的法律責任進行探討和分析，旨在為建設單位（包括開發(fā)區(qū)內的建設單位）正確分析和防范因改變規(guī)劃設計條件可能需要承擔的法律責任和風險提供意見和建議。
事件基本情況：
20xx年，某開發(fā)區(qū)管委會就某開發(fā)公司一開發(fā)項目立項批復和項目初步設計方案批復中，核定容積為0.25；20xx年開發(fā)公司與國土局之間簽訂的《國有土地使用權出讓合同》約定的建筑容積率為0.24；20xx年規(guī)劃局批準的建設工程規(guī)劃設計要點和規(guī)劃設計方案的容積率為不大于0.65；20xx年規(guī)劃局頒發(fā)項目《建設工程規(guī)劃許可證》，根據其明確的建設規(guī)模則容積率為0。49；20xx年項目建成并全部銷售完畢，實際容積率為0.48；20xx年國土局在項目大檢查中發(fā)現，該項目容積率調整后沒有辦理相應的土地出讓補充協議等手續(xù)，也未補交土地出讓金。隨后開發(fā)公司向政府呈交《關于調整土地容積率的請示》，國土局依據上年度土地綜合價評估后認定開發(fā)公司應補交的出讓金為3500萬元。開發(fā)公司認為評估價的時點不對，應以規(guī)劃局批準調整時的地價為準，而拒絕補交該出讓金額；20xx年全國土地項目大檢查時，發(fā)現該項目至今未補辦手續(xù)，遂以20xx年度土地綜合價評估后認定開發(fā)公司應補交的出讓金為7000萬元。至此，開發(fā)公司向律師求助，希望能分析清楚到底該按什么時點評估土地價格，到底該補交多少土地出讓金？
要想解決開發(fā)公司的上述疑問就必須從我國法律法規(guī)及部門規(guī)章和地方規(guī)定入手，進行徹底研究和分析。
一、我國出讓土地規(guī)劃設計條件的法律規(guī)定和要求
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對出讓土地規(guī)劃設計條件有明確規(guī)定，該法第三十八條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分�！钡谒氖龡l規(guī)定：“建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設單位應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關人民政府土地主管部門備案�！钡谒氖鍡l規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。”第六十四條規(guī)定：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款�！奔础冻青l(xiāng)規(guī)劃法》中明確規(guī)定了出讓土地規(guī)劃設計條件的確定和變更，并從土地出讓、出讓合同簽訂、申領建設用地規(guī)劃許可證、申辦建設工程規(guī)劃許可證、建設、竣工驗收前核實、法律責任等方面保障依法確定的規(guī)劃條件能夠得到切實的實施和執(zhí)行。
在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前，《中華人民共和國城市房地產管理法》（下稱“《城市房地產管理法》”）中已經明確規(guī)定了建設單位（土地使用者）改變土地用途的法定程序，該法第十八規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”第四十四條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金�！钡摲ú⑽磳ㄔO單位違法改變土地用途應承擔的法律責任作出明確規(guī)定，也未對建設單位改變土地用途之外的其他規(guī)劃設計條件應承擔的法律責任作出明確規(guī)定，這不能不說是一種缺憾。
國務院、原建設部發(fā)布的一些通知中則明確規(guī)定了建設單位改變規(guī)劃設計條件的程序和后續(xù)法律責任。如國務院于20xx年5月30日發(fā)布的《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)[20xx]15號）第二條規(guī)定：“土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價�！痹ㄔO部于20xx年12月26日發(fā)布的《關于加強國有土地使用權出讓規(guī)劃管理工作的通知》（建規(guī)[20xx]270號）第四條規(guī)定：“受讓人取得國有土地使用權后，必須按照《國有土地使用權出讓合同》和建設用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設計條件進行開發(fā)建設，一般不得改變規(guī)劃設計條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設計條件的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設計條件的申請，經批準后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細規(guī)劃，并批準變更建設用地規(guī)劃設計條件的，應當告知土地管理部門；依法應當補交土地出讓金的，受讓人應當依據有關規(guī)定予以補交�！弊》亢统青l(xiāng)建設部于20xx年12月13日發(fā)布的《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)[20xx]227號）中對建設用地容積率指標的調整程序及法律責任等則作出了明確規(guī)定。
此外，國務院有關部門制定并發(fā)布的國有土地使用權出讓合同的示范文本中對國有土地受讓人改變規(guī)劃設計條件的程序及法律責任等也有相應約定。國土資源部、國家工商行政管理局于20xx年10月31日發(fā)布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本（GF—20xx—2601）第十七條規(guī)定：“在出讓期限內，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關批準手續(xù)，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。”國土資源部、國家工商行政管理總局于20xx年4月19日發(fā)布的《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本（試行）第十五條規(guī)定：“在出讓期限內，受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等土地使用條件的，雙方同意按照本條第款規(guī)定辦理：
�。ㄒ唬┯沙鲎屓耸栈赝恋厥褂脵嗪�，依法重新出讓。
�。ǘ┌凑铡冻鲎尯贤返谑邨l的約定辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續(xù)后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補交土地使用權出讓金。”
根據上述法律、國務院及其有關部門發(fā)布的通知以及國有土地使用權出讓合同示范文本中的規(guī)定，建設單位（國有土地受讓人）必須按照依法確定的規(guī)劃設計條件進行建設，確需改變規(guī)劃設計條件的，必須符合法定條件，并依法定程序取得有關政府主管部門的批準，并需履行相應的后續(xù)法律義務（如重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更協議、補交土地出讓金等）。
實踐中，建設單位改變出讓土地規(guī)劃設計條件存在以下兩種情況：
�。�1）建設單位已根據上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設計條件手續(xù)，這種情況下，所涉及的法律責任主要是建設單位如何補交土地使用權出讓金的問題。
�。�2）建設單位并未按照上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設計條件手續(xù)，這種情況下，建設單位則可能面臨著承擔行政處罰的法律責任。
下文將區(qū)分以上兩種情況對建設單位可能需要承擔的法律責任進行具體分析和論述。
二、建設單位依法變更規(guī)劃設計條件應承擔的法律責任
雖然現行法律明確規(guī)定建設單位必須按照依法確定的規(guī)劃設計條件進行建設，但符合規(guī)定條件的，建設單位仍然可以依法定程序變更規(guī)劃設計條件。如住房和城鄉(xiāng)建設部建規(guī)[20xx]227號通知中規(guī)定了容積率指標的調整程序；江蘇省建設廳、監(jiān)察廳于20xx年4月27日發(fā)布的《關于切實加強經營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》（蘇建規(guī)[20xx]150號）中規(guī)定了容積率指標的調整條件和程序；20xx年1月20日南京市發(fā)布的《南京市國有土地使用權出讓后規(guī)劃條件變更管理規(guī)定》中規(guī)定了變更規(guī)劃條件應符合的條件及程序。
建設單位依法定條件和程序變更規(guī)劃設計條件之后一般應承擔的法律責任主要是如何補交土地出讓金的問題。規(guī)劃設計條件所包括的內容較多，其中變更土地用途、土地面積和容積率等均可能會涉及到補交土地出讓金的問題，如南京市國土資源局制定的《改變原用地條件補交土地出讓金實施細則》中就分別對超容積率、改變土地用途和超土地面積如何補交土地出讓金問題作出了明確規(guī)定。
當前，在變更規(guī)劃設計條件內容上，建設單位超容積率建設現象最為突出，但各方對建設單位超容積率建設補交土地出讓金問題（包括應否補交以及如何補交）的認識不一、爭議較大，主要原因是現行法律和行政法規(guī)中均未對建設單位調整容積率應否補交土地出讓金問題作出明確規(guī)定，僅是國務院及國務院有關部門所發(fā)布的通知中明確規(guī)定出讓土地改變容積率的，應按規(guī)定補交不同容積率的土地差價。而國務院及國務院有關部門的通知中也僅對調整容積率需補交土地出讓金問題作出原則規(guī)定，即只解決了應否補交土地出讓金的問題，而并未對如何補交土地出讓金問題作出明確規(guī)定。對如何補交土地出讓金問題，則由國務院有關部門要求各地作出具體、明確的規(guī)定。如住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)[20xx]227號）中要求：“尚未建立建設用地容積率管理制度的�。▍^(qū)、市），要抓緊制定建設用地容積率管理制度，明確容積率調整的具體條件、審批程序及管理措施，明確相關部門的職責，并根據工作需要，建立相應的協助機制�！弊》亢统青l(xiāng)建設部、監(jiān)察部《關于對房地產開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》（建規(guī)[20xx]53號）中要求：“各地要根據《住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》要求，對本地區(qū)建設用地容積率調整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定，抓緊完善
容積率管理的相關制度�！痹谏鲜鐾ㄖ笙�，部分地區(qū)先后制定了本地的容積率管理規(guī)定。但各地所制定的容積率管理規(guī)定在容積率調整條件、審批程序及如何補交土地出讓金等方面存在著差異，甚至是非常大的差異，導致爭議和詬病不斷。
關于調整容積率補交土地出讓金問題，綜觀各地規(guī)定，主要有以下幾種做法：
�。ㄒ唬┌丛鲎尯贤臉敲娴貎r為標準計算應補交的土地出讓金。如：《江蘇常州市關于明確超容積率建設項目補繳土地出讓金標準的通知》，《永州市中心城市經營性建設用地規(guī)劃容積率調整管理辦法》，《岳陽市經營性建設用地容積率管理辦法》。
�。ǘ┌磁鷾收{整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額為應補交額。如：蚌埠市人民政府《關于調整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補繳土地出讓金的意見》，《徐州市市區(qū)經營性建設用地規(guī)劃容積率調整管理規(guī)定（試行）》，《朝陽市經營性建設用地規(guī)劃容積率調整管理規(guī)定》，《南寧市出讓土地容積率提高暫行辦法》。
�。ㄈ┽槍ε鷾收{整容積率時間與原出讓時間的跨度規(guī)定不同的處理方法：未超過一定年限的，按原出讓樓面地價計算應補交額；超過一定年限的，按第（二）種方式計算應補交額。如：福建省建設廳、國土資源廳《關于加強房地產開發(fā)項目容積率管理的意見》，《無錫市市區(qū)經營性建設用地規(guī)劃容積率調整管理規(guī)定》，南京市國土資源局《改變原用地條件補交土地出讓金實施細則》。
�。ㄋ模┌聪驀敛块T補辦手續(xù)時的土地評估價格計算應補交的土地出讓金。如：《�？谑谐莘e率用地管理規(guī)定》，《金華市區(qū)經營性用地提高容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》。
�。ㄎ澹┲贫愃苹鶞实貎r的補交土地出讓金的標準，按補交標準計算應補交額。如《銀川市建設項目增加容積率補繳土地出讓金的暫行規(guī)定》中按不同區(qū)域（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）、不同用途（商業(yè)服務、辦公、住宅）分別規(guī)定了每平方米補繳土地出讓金的標準。
從上我們可以看出，各地在調整容積率補交土地出讓金問題的規(guī)定上差異較大。由于第（一）種方法計算簡單，無需再進行土地市場價格評估，成本也較低，故較早制定容積率管理規(guī)定的地方采用該方法的比較多。但隨著近年來土地市場價格的一路飆升，國家和地方加強了對調整容積率的監(jiān)管和治理力度，越來越多的地方逐漸規(guī)定了第（二）、（三）種方法，即按照按原出讓合同的樓面地價為標準計算應補交的土地出讓金的地方越來越少，而按照批準調整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額計算應補交的土地出讓金的地方越來越多。在全國統一規(guī)定出臺之前，建設單位依法定條件和法定程序調整容積率之后，只能根據各地所制定的相關規(guī)定來確定應補交的土地出讓金。
在容積率調整補交土地出讓金的問題上，需要注意的一個問題是國家對工業(yè)用地容積率調整補交土地出讓金方面的特殊規(guī)定。20xx年10月21日發(fā)布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[20xx]28號）中規(guī)定：“在開發(fā)區(qū)（園區(qū)）推廣多層標準廠房。對工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調整土地有償使用費�！�20xx年1月3日發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[20xx]3號）中規(guī)定：“鼓勵開發(fā)利用地上地下空間。對現有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款�！备鶕䥽鴦赵荷鲜鲆�(guī)定，一些地方也明確規(guī)定工業(yè)用地按規(guī)定調整容積率無需補交土地出讓金。如蚌埠市人民政府《關于調整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補繳土地出讓金的意見》、《湘潭市城市規(guī)劃區(qū)經營性建設用地容積率調整管理辦法》。因此，對取得工業(yè)用地（包括開發(fā)區(qū)內的工業(yè)用地）的建設單位而言，可以充分利用國家和各地有關工業(yè)用地調整容積率補交土地出讓金方面的特殊規(guī)定，爭取按照法定條件（“符合規(guī)劃、不改變用途”）和法定程序提高容積率，以增加土地利用的效率和價值。
三、建設單位違法變更規(guī)劃設計條件應承擔的法律責任
對建設單位違法變更規(guī)劃設計條件所應承擔的法律責任，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條作了非常明確的規(guī)定。根據該規(guī)定，建設單位不按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設，違法改變規(guī)劃設計條件的，可能會承擔以下幾種法律責任：
1、限期改正并處罰款，適用于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的違規(guī)建設項目（指違反規(guī)劃設計條件的建設項目，下同），罰款數額為建設工程造價5%以上10%以下；
2、限期拆除可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并可以拆除的違規(guī)建設項目，罰款數額為建設工程造價10%以下；
3、沒收實物或者違法所得可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并不能拆除的.違規(guī)建設項目，罰款數額為建設工程造價10%以下。
由此可見，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)定的建設單位違法變更規(guī)劃設計條件進行建設應承擔的法律責任極為嚴厲，而且其中并無建設單位可以通過繳納罰款和補交土地出讓金、補辦規(guī)劃手續(xù)使違法變更規(guī)劃設計條件“合法化”的規(guī)定。同時，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)[20xx]227號）中也明確規(guī)定建設工程竣工時所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設的建筑面積的，建設單位不得組織竣工驗收。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依法及時對違法建設進行處罰，拆除違法建設部分、沒收違法收入，并對違法建設部分處以工程造價10%罰款。
而與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和建規(guī)[20xx]227號通知中的規(guī)定有所區(qū)別，一些地方則規(guī)定建設單位可以通過（在接受處罰并補交土地出讓金、有關規(guī)費后）補辦規(guī)劃手續(xù)的方式，使建設單位之前違法變更規(guī)劃設計條件的行為“合法化”。如福建省建設廳、國土資源廳《關于加強房地產開發(fā)項目容積率管理的意見》第四條、《�？谑谐莘e率用地管理規(guī)定》第七條、《萊蕪市城市建設用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》第十三條。即在上述這些地方，對城市規(guī)劃和市容景觀影響不嚴重（或較輕）且符合相關技術規(guī)范的違規(guī)建設項目，建設單位可以補辦規(guī)劃手續(xù)，但建設單位需要同時承擔以下法律責任：
1、接受政府有關部門的處罰（主要是罰款）；
2、按規(guī)定繳納超容積率部分的有關規(guī)費（市政設施配套費）；
3、按倍繳納超容積率部分的土地出讓金，如福建省規(guī)定按該宗土地原樓面地價的3倍補交，�？谑泻腿R蕪市規(guī)定按補辦手續(xù)時該宗地評估的樓面地價的2倍補交。
可見，即使這些地方規(guī)定建設單位可以補辦規(guī)劃手續(xù)，但建設單位需要支付高額的罰款和土地出讓金。
根據上文的介紹和分析，建設單位變更規(guī)劃設計條件需要承擔什么樣的法律責任取決于建設單位是否是依法變更規(guī)劃設計條件的：
對依法變更規(guī)劃設計條件的，建設單位所需承擔的法律責任主要就是按規(guī)定補交土地出讓金，但由于我國尚未制定全國統一的變更規(guī)劃設計條件如何補交土地出讓金的規(guī)定，建設單位應根據各地所制定的相關規(guī)定來確定應補交的土地出讓金。提醒建設單位注意的是，此時應及時向國土部門辦理補交土地出讓金手續(xù)，特別是在那些規(guī)定按補辦手續(xù)時的土地評估價格計算應補交的土地出讓金的地方，因為隨著土地價格的一路上漲，越遲辦理需要補交的土地出讓金的數額會越高。
對違法變更規(guī)劃設計條件的，建設單位所需承擔的法律責任和法律風險則會比較大，因為根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，建設單位不僅無法通過違法變更規(guī)劃設計條件獲得任何利益，而且還會因受到行政處罰而遭受巨額損失；即使建設單位可以按照一些地方的規(guī)定在接受處罰并補交土地出讓金和有關規(guī)費后補辦規(guī)劃手續(xù)，建設單位也要付出相對比較高昂的代價。
經過分析，文章開頭所述的補交出讓金事件因其是依法變更的情形，且按當地規(guī)定應是按照調整時土地價格的差額補交，則其應以20xx年規(guī)劃批準調整容積率時的地價差價補交。由此，解決了開發(fā)公司可能面臨的更高額的巨額費用的交納問題。但可以想見的是，隨著國家對違法變更規(guī)劃、調整容積率問題的監(jiān)管和治理力度越來越強，建設單位違法變更規(guī)劃設計條件會逐漸變得“得不償失”甚至是“有百弊而無一利”
規(guī)劃設計條件工作制度2
一、受理、受理審查下列材料：
�。�1）建設單位如實填寫規(guī)劃設計條件申請表一份，并在申請表封面建設單位欄加蓋單位公章，出示組織機構代碼證原件并提供復印件一份；
�。�2）建設項目有效批準文件原件一份；
（3）擬建項目位置以及周邊50米范圍內的1：1000（或1：500）現勢地形圖二份（含電子檔一份，用鉛筆在紙質圖上畫出擬建項目位置），使用市城市獨立坐標系；
�。�4）出示土地使用權屬證明材料原件，并提供復印件一份；（未取得用地證的，不需提供）
�。�5）擴、改建的項目，須出示房屋產權證明或《建設工程規(guī)劃許可證》原件，并提供復印件一份；
�。�6）規(guī)劃部門指定的其它圖件，如政府（管委會）等部門的會議紀要等。
（7）其他與申請事項有關的資料；
二、審查
�。ㄒ唬﹥葮I(yè)審查，內業(yè)審查包含以下內容：
�。�1）核查必須報審的資料是否齊全，如不全，應及時一次性告知建設單位予以補齊；
�。�2）確認提供的資料是否有效；
（3）對照擬建項目位置，查閱具有法律效力的規(guī)劃成果（以下簡稱規(guī)劃成果）;
（4）確認申請的建設項目是否符合城市規(guī)劃及相關法律、法規(guī)和規(guī)范。
�。ǘ┈F場進行勘察，現場勘察包含以下內容：
�。�1）核查提供的地形圖是否與現狀相符（如有較大出入，應要求建設單位委托有資質的測繪部門進行修測，修測的標準應符合市地理信息中心的入庫標準）；
（2）核查擬建項目位置及周邊的'土地權屬及臨界單位、擬建項目位置及周邊的建筑現狀、道路交通等情況；
�。�3）勘查擬建項目位置及周邊的地形地貌，確認是否有文物古跡、古樹名木需要保護；
�。�4）核查擬建項目位置及周邊的地上、地下各類管線情況。
結合內業(yè)審查及現場查勘情況，按照規(guī)劃成果要求及時提出初步意見，報分局業(yè)務例會研究。
根據分局例會意見，上報市局例會研究。
根據市局例會意見辦理,完成審批手續(xù)。
六核發(fā)規(guī)劃條件，檔案轉檔案室歸檔。
規(guī)劃設計條件工作制度3
一、建設工程設計方案的依據
建設工程設計與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施直接相關，除符合《中華人民共和國建筑法》、《建設工程勘察設計管理條例》、《浙江省建設工程勘察設計管理條例》等工程建設相關法律、法規(guī)以外，還應當遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃相關管理規(guī)定。規(guī)劃條件（對于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內城鎮(zhèn)建設用地范圍內的工程建設而言）或者規(guī)劃要求（對于鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內使用集體所有土地的工程建設而言）是建設工程設計的直接依據之一，建設工程設計單位進行建設工程設計時，應當在設計方案中具體落實規(guī)劃條件或者規(guī)劃要求中的技術經濟指標以及建筑風貌等要求。國家有關技術標準，如城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB 50180—93）、《民用建筑設計通則》（GB 50352—20xx）、《房產測量規(guī)范》（GB／T1786—20xx）、《建筑設計防火規(guī)范》（CB 50016—20xx）等，是編制和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要依據之一，建設工程設計方案也應當符合這些技術標準。
二、文圖一致的要求
建設工程設計方案的內容既有文字也有圖紙。文字包括兩部分，一部分是獨立的設計說明，另一部分是圖紙中的文字標注。設計說明是有關建設工程概況、設計依據和思路、主要設計要求、技術經濟指標以及其他有關問題等的專門說明，文字標注是在圖紙中的輔助性文字說明。圖紙包括平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖等，是以直觀圖示方式對建設工程設計內容的表達。文字與圖紙形式不同，但都應當是建設工程設計內容的真實反映與描述，兩者所表達的內容應當一致，特別是關于技術經濟指標的表達，必須做到文圖一致，即本條規(guī)定的建設工程設計方案中文字標明的技術經濟指標應當與圖紙所示相一致。實踐中曾經出現過建設工程設計單位與建設單位串通，出具文圖不一致的建設工程設計方案騙取規(guī)劃許可的情況。今后如有類似情況，應當按照文字標明的技術經濟指標認定許可內容，并按照本條例第五十八條的規(guī)定嚴格追究建設工程設計單位的法律責任。
三、建筑用途和共有部分位置面積的載明要求
為了實現本條例第四十七條規(guī)定的房屋用途管理，本條專門規(guī)定監(jiān)督工程設計方案應當載明分類建筑用途。只有在建設工程設計方案中明確建筑用途，才能在后續(xù)的建設工程規(guī)劃核實階段對房屋用途作出確認和房屋登記階段對房屋用途予以記載。
物業(yè)管理用房是法律規(guī)定不須按照標準配置的公共設施，屬于業(yè)主共有，是保障物業(yè)管理正常開展的基礎條件。《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定，建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房�！墩憬∥飿I(yè)管理條例》進一步明確了物業(yè)管理用房的配建標準，其第二十七條第一款規(guī)定，建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的.地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房（物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為千分之三）。為了保證物業(yè)管理用房的配置切實得到落實，防止物業(yè)管理用房面積縮水，或者位置安排不合適，《浙江省物業(yè)管理條例》第二十七條第二款同時規(guī)定，物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。本條延續(xù)了這一規(guī)定。同時，為了保障業(yè)主共有的其他公共場所、公共設施能在工程建設中予以落實，防止用于銷售的住宅、商業(yè)、辦公類建設項目建設單位與買受人（業(yè)主）之間對于公共場所、公共設施范圍的理解分歧與權屬糾紛，本條規(guī)定，該類建設項目的公共場所、公用設施的位置和面積也應當在建設工程設計方案中予以明確。
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