規(guī)劃設(shè)計條件工作制度(3篇)
在充滿活力，日益開放的今天，很多場合都離不了制度，制度是在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規(guī)范。我敢肯定，大部分人都對擬定制度很是頭疼的，以下是小編幫大家整理的規(guī)劃設(shè)計條件工作制度，希望能夠幫助到大家。
規(guī)劃設(shè)計條件工作制度1
20xx年1月1日開始施行的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（下稱“《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》”）加強(qiáng)了對出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的規(guī)范和監(jiān)管，規(guī)劃設(shè)計條件包括出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章中均明確規(guī)定建設(shè)單位必須按照規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更、更不得擅自超越規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)。但實踐中由于各種主客觀方面的原因，尤其是建設(shè)單位出于利益考慮，存在著大量的“一改（擅自改變用地性質(zhì)）兩超（超面積、超容積率）”現(xiàn)象。尤其是近年來因建設(shè)單位超容積率建設(shè)，導(dǎo)致無法正常辦理土地使用權(quán)證而引起的法律糾紛層出不窮。此類糾紛又往往因為缺乏明確、權(quán)威的規(guī)范性文件作為處理依據(jù)，且常常涉及眾多的物業(yè)買受人，導(dǎo)致處理起來有很大的難度。當(dāng)前我國城市建設(shè)高速發(fā)展，各個開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動更是方興未艾，開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)的情況非常多，其中有合法的，也有違法的。由于部分建設(shè)單位不重視改變規(guī)劃設(shè)計條件的法定條件和法定程序，也未充分認(rèn)識到改變規(guī)劃設(shè)計條件之后可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險，往往會導(dǎo)致建設(shè)單位需要承擔(dān)巨額罰款和/或補(bǔ)交巨額土地出讓金，給建設(shè)單位正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來嚴(yán)重影響。
本文從一起補(bǔ)交巨額土地出讓金事件談起，對建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件需要承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行探討和分析，旨在為建設(shè)單位（包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的建設(shè)單位）正確分析和防范因改變規(guī)劃設(shè)計條件可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任和風(fēng)險提供意見和建議。
事件基本情況：
20xx年，某開發(fā)區(qū)管委會就某開發(fā)公司一開發(fā)項目立項批復(fù)和項目初步設(shè)計方案批復(fù)中，核定容積為0.25；20xx年開發(fā)公司與國土局之間簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的建筑容積率為0.24；20xx年規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點和規(guī)劃設(shè)計方案的容積率為不大于0.65；20xx年規(guī)劃局頒發(fā)項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，根據(jù)其明確的建設(shè)規(guī)模則容積率為0。49；20xx年項目建成并全部銷售完畢，實際容積率為0.48；20xx年國土局在項目大檢查中發(fā)現(xiàn)，該項目容積率調(diào)整后沒有辦理相應(yīng)的土地出讓補(bǔ)充協(xié)議等手續(xù)，也未補(bǔ)交土地出讓金。隨后開發(fā)公司向政府呈交《關(guān)于調(diào)整土地容積率的請示》，國土局依據(jù)上年度土地綜合價評估后認(rèn)定開發(fā)公司應(yīng)補(bǔ)交的出讓金為3500萬元。開發(fā)公司認(rèn)為評估價的時點不對，應(yīng)以規(guī)劃局批準(zhǔn)調(diào)整時的地價為準(zhǔn)，而拒絕補(bǔ)交該出讓金額；20xx年全國土地項目大檢查時，發(fā)現(xiàn)該項目至今未補(bǔ)辦手續(xù)，遂以20xx年度土地綜合價評估后認(rèn)定開發(fā)公司應(yīng)補(bǔ)交的出讓金為7000萬元。至此，開發(fā)公司向律師求助，希望能分析清楚到底該按什么時點評估土地價格，到底該補(bǔ)交多少土地出讓金？
要想解決開發(fā)公司的上述疑問就必須從我國法律法規(guī)及部門規(guī)章和地方規(guī)定入手，進(jìn)行徹底研究和分析。
一、我國出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的法律規(guī)定和要求
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件有明確規(guī)定，該法第三十八條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分�！钡谒氖龡l規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關(guān)人民政府土地主管部門備案�！钡谒氖鍡l規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收�！钡诹臈l規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款�！奔础冻青l(xiāng)規(guī)劃法》中明確規(guī)定了出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件的確定和變更，并從土地出讓、出讓合同簽訂、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)、竣工驗收前核實、法律責(zé)任等方面保障依法確定的規(guī)劃條件能夠得到切實的實施和執(zhí)行。
在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（下稱“《城市房地產(chǎn)管理法》”）中已經(jīng)明確規(guī)定了建設(shè)單位（土地使用者）改變土地用途的法定程序，該法第十八規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金�！钡谒氖臈l規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金�！钡摲ú⑽磳ㄔO(shè)單位違法改變土地用途應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定，也未對建設(shè)單位改變土地用途之外的其他規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出明確規(guī)定，這不能不說是一種缺憾。
國務(wù)院、原建設(shè)部發(fā)布的一些通知中則明確規(guī)定了建設(shè)單位改變規(guī)劃設(shè)計條件的程序和后續(xù)法律責(zé)任。如國務(wù)院于20xx年5月30日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[20xx]15號）第二條規(guī)定：“土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價�！痹ㄔO(shè)部于20xx年12月26日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》（建規(guī)[20xx]270號）第四條規(guī)定：“受讓人取得國有土地使用權(quán)后，必須按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一般不得改變規(guī)劃設(shè)計條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計條件的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)告知土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)交�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部于20xx年12月13日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)[20xx]227號）中對建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序及法律責(zé)任等則作出了明確規(guī)定。
此外，國務(wù)院有關(guān)部門制定并發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓合同的示范文本中對國有土地受讓人改變規(guī)劃設(shè)計條件的程序及法律責(zé)任等也有相應(yīng)約定。國土資源部、國家工商行政管理局于20xx年10月31日發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF—20xx—2601）第十七條規(guī)定：“在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記�！眹临Y源部、國家工商行政管理總局于20xx年4月19日發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本（試行）第十五條規(guī)定：“在出讓期限內(nèi)，受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等土地使用條件的，雙方同意按照本條第款規(guī)定辦理：
�。ㄒ唬┯沙鲎屓耸栈赝恋厥褂脵�(quán)后，依法重新出讓。
�。ǘ┌凑铡冻鲎尯贤返谑邨l的約定辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。”
根據(jù)上述法律、國務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的通知以及國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本中的規(guī)定，建設(shè)單位（國有土地受讓人）必須按照依法確定的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，必須符合法定條件，并依法定程序取得有關(guān)政府主管部門的批準(zhǔn)，并需履行相應(yīng)的后續(xù)法律義務(wù)（如重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更協(xié)議、補(bǔ)交土地出讓金等）。
實踐中，建設(shè)單位改變出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件存在以下兩種情況：
�。�1）建設(shè)單位已根據(jù)上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù)，這種情況下，所涉及的法律責(zé)任主要是建設(shè)單位如何補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的問題。
�。�2）建設(shè)單位并未按照上述規(guī)定依法辦理變更規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù)，這種情況下，建設(shè)單位則可能面臨著承擔(dān)行政處罰的法律責(zé)任。
下文將區(qū)分以上兩種情況對建設(shè)單位可能需要承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行具體分析和論述。
二、建設(shè)單位依法變更規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
雖然現(xiàn)行法律明確規(guī)定建設(shè)單位必須按照依法確定的'規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)，但符合規(guī)定條件的，建設(shè)單位仍然可以依法定程序變更規(guī)劃設(shè)計條件。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建規(guī)[20xx]227號通知中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整程序；江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳于20xx年4月27日發(fā)布的《關(guān)于切實加強(qiáng)經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》（蘇建規(guī)[20xx]150號）中規(guī)定了容積率指標(biāo)的調(diào)整條件和程序；20xx年1月20日南京市發(fā)布的《南京市國有土地使用權(quán)出讓后規(guī)劃條件變更管理規(guī)定》中規(guī)定了變更規(guī)劃條件應(yīng)符合的條件及程序。
建設(shè)單位依法定條件和程序變更規(guī)劃設(shè)計條件之后一般應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任主要是如何補(bǔ)交土地出讓金的問題。規(guī)劃設(shè)計條件所包括的內(nèi)容較多，其中變更土地用途、土地面積和容積率等均可能會涉及到補(bǔ)交土地出讓金的問題，如南京市國土資源局制定的《改變原用地條件補(bǔ)交土地出讓金實施細(xì)則》中就分別對超容積率、改變土地用途和超土地面積如何補(bǔ)交土地出讓金問題作出了明確規(guī)定。
當(dāng)前，在變更規(guī)劃設(shè)計條件內(nèi)容上，建設(shè)單位超容積率建設(shè)現(xiàn)象最為突出，但各方對建設(shè)單位超容積率建設(shè)補(bǔ)交土地出讓金問題（包括應(yīng)否補(bǔ)交以及如何補(bǔ)交）的認(rèn)識不一、爭議較大，主要原因是現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中均未對建設(shè)單位調(diào)整容積率應(yīng)否補(bǔ)交土地出讓金問題作出明確規(guī)定，僅是國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門所發(fā)布的通知中明確規(guī)定出讓土地改變?nèi)莘e率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同容積率的土地差價。而國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的通知中也僅對調(diào)整容積率需補(bǔ)交土地出讓金問題作出原則規(guī)定，即只解決了應(yīng)否補(bǔ)交土地出讓金的問題，而并未對如何補(bǔ)交土地出讓金問題作出明確規(guī)定。對如何補(bǔ)交土地出讓金問題，則由國務(wù)院有關(guān)部門要求各地作出具體、明確的規(guī)定。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)[20xx]227號）中要求：“尚未建立建設(shè)用地容積率管理制度的�。▍^(qū)、市），要抓緊制定建設(shè)用地容積率管理制度，明確容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施，明確相關(guān)部門的職責(zé)，并根據(jù)工作需要，建立相應(yīng)的協(xié)助機(jī)制�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知》（建規(guī)[20xx]53號）中要求：“各地要根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》要求，對本地區(qū)建設(shè)用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定，抓緊完善
容積率管理的相關(guān)制度�！痹谏鲜鐾ㄖ笙拢糠值貐^(qū)先后制定了本地的容積率管理規(guī)定。但各地所制定的容積率管理規(guī)定在容積率調(diào)整條件、審批程序及如何補(bǔ)交土地出讓金等方面存在著差異，甚至是非常大的差異，導(dǎo)致爭議和詬病不斷。
關(guān)于調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金問題，綜觀各地規(guī)定，主要有以下幾種做法：
�。ㄒ唬┌丛鲎尯贤臉敲娴貎r為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。如：《江蘇常州市關(guān)于明確超容積率建設(shè)項目補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》，《永州市中心城市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理辦法》，《岳陽市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法》。
�。ǘ┌磁鷾�(zhǔn)調(diào)整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額為應(yīng)補(bǔ)交額。如：蚌埠市人民政府《關(guān)于調(diào)整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》，《徐州市市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定（試行）》，《朝陽市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定》，《南寧市出讓土地容積率提高暫行辦法》。
�。ㄈ┽槍ε鷾�(zhǔn)調(diào)整容積率時間與原出讓時間的跨度規(guī)定不同的處理方法：未超過一定年限的，按原出讓樓面地價計算應(yīng)補(bǔ)交額；超過一定年限的，按第（二）種方式計算應(yīng)補(bǔ)交額。如：福建省建設(shè)廳、國土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目容積率管理的意見》，《無錫市市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定》，南京市國土資源局《改變原用地條件補(bǔ)交土地出讓金實施細(xì)則》。
�。ㄋ模┌聪驀敛块T補(bǔ)辦手續(xù)時的土地評估價格計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。如：《�？谑谐莘e率用地管理規(guī)定》，《金華市區(qū)經(jīng)營性用地提高容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》。
�。ㄎ澹┲贫愃苹鶞�(zhǔn)地價的補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，按補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交額。如《銀川市建設(shè)項目增加容積率補(bǔ)繳土地出讓金的暫行規(guī)定》中按不同區(qū)域（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）、不同用途（商業(yè)服務(wù)、辦公、住宅）分別規(guī)定了每平方米補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。
從上我們可以看出，各地在調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金問題的規(guī)定上差異較大。由于第（一）種方法計算簡單，無需再進(jìn)行土地市場價格評估，成本也較低，故較早制定容積率管理規(guī)定的地方采用該方法的比較多。但隨著近年來土地市場價格的一路飆升，國家和地方加強(qiáng)了對調(diào)整容積率的監(jiān)管和治理力度，越來越多的地方逐漸規(guī)定了第（二）、（三）種方法，即按照按原出讓合同的樓面地價為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方越來越少，而按照批準(zhǔn)調(diào)整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方越來越多。在全國統(tǒng)一規(guī)定出臺之前，建設(shè)單位依法定條件和法定程序調(diào)整容積率之后，只能根據(jù)各地所制定的相關(guān)規(guī)定來確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。
在容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金的問題上，需要注意的一個問題是國家對工業(yè)用地容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金方面的特殊規(guī)定。20xx年10月21日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[20xx]28號）中規(guī)定：“在開發(fā)區(qū)（園區(qū)）推廣多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。對工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費�！�20xx年1月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[20xx]3號）中規(guī)定：“鼓勵開發(fā)利用地上地下空間。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。”根據(jù)國務(wù)院上述規(guī)定，一些地方也明確規(guī)定工業(yè)用地按規(guī)定調(diào)整容積率無需補(bǔ)交土地出讓金。如蚌埠市人民政府《關(guān)于調(diào)整國有出讓土地容積率等規(guī)劃條件及補(bǔ)繳土地出讓金的意見》、《湘潭市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》。因此，對取得工業(yè)用地（包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地）的建設(shè)單位而言，可以充分利用國家和各地有關(guān)工業(yè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金方面的特殊規(guī)定，爭取按照法定條件（“符合規(guī)劃、不改變用途”）和法定程序提高容積率，以增加土地利用的效率和價值。
三、建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
對建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條作了非常明確的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，建設(shè)單位不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，違法改變規(guī)劃設(shè)計條件的，可能會承擔(dān)以下幾種法律責(zé)任：
1、限期改正并處罰款，適用于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的違規(guī)建設(shè)項目（指違反規(guī)劃設(shè)計條件的建設(shè)項目，下同），罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價5%以上10%以下；
2、限期拆除可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并可以拆除的違規(guī)建設(shè)項目，罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價10%以下；
3、沒收實物或者違法所得可以并處罰款，適用于無法采取改正措施消除影響并不能拆除的違規(guī)建設(shè)項目，罰款數(shù)額為建設(shè)工程造價10%以下。
由此可見，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)定的建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任極為嚴(yán)厲，而且其中并無建設(shè)單位可以通過繳納罰款和補(bǔ)交土地出讓金、補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)使違法變更規(guī)劃設(shè)計條件“合法化”的規(guī)定。同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)[20xx]227號）中也明確規(guī)定建設(shè)工程竣工時所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設(shè)的建筑面積的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依法及時對違法建設(shè)進(jìn)行處罰，拆除違法建設(shè)部分、沒收違法收入，并對違法建設(shè)部分處以工程造價10%罰款。
而與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和建規(guī)[20xx]227號通知中的規(guī)定有所區(qū)別，一些地方則規(guī)定建設(shè)單位可以通過（在接受處罰并補(bǔ)交土地出讓金、有關(guān)規(guī)費后）補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的方式，使建設(shè)單位之前違法變更規(guī)劃設(shè)計條件的行為“合法化”。如福建省建設(shè)廳、國土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目容積率管理的意見》第四條、《�？谑谐莘e率用地管理規(guī)定》第七條、《萊蕪市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定》第十三條。即在上述這些地方，對城市規(guī)劃和市容景觀影響不嚴(yán)重（或較輕）且符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的違規(guī)建設(shè)項目，建設(shè)單位可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，但建設(shè)單位需要同時承擔(dān)以下法律責(zé)任：
1、接受政府有關(guān)部門的處罰（主要是罰款）；
2、按規(guī)定繳納超容積率部分的有關(guān)規(guī)費（市政設(shè)施配套費）；
3、按倍繳納超容積率部分的土地出讓金，如福建省規(guī)定按該宗土地原樓面地價的3倍補(bǔ)交，�？谑泻腿R蕪市規(guī)定按補(bǔ)辦手續(xù)時該宗地評估的樓面地價的2倍補(bǔ)交。
可見，即使這些地方規(guī)定建設(shè)單位可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，但建設(shè)單位需要支付高額的罰款和土地出讓金。
根據(jù)上文的介紹和分析，建設(shè)單位變更規(guī)劃設(shè)計條件需要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任取決于建設(shè)單位是否是依法變更規(guī)劃設(shè)計條件的：
對依法變更規(guī)劃設(shè)計條件的，建設(shè)單位所需承擔(dān)的法律責(zé)任主要就是按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，但由于我國尚未制定全國統(tǒng)一的變更規(guī)劃設(shè)計條件如何補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)各地所制定的相關(guān)規(guī)定來確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。提醒建設(shè)單位注意的是，此時應(yīng)及時向國土部門辦理補(bǔ)交土地出讓金手續(xù)，特別是在那些規(guī)定按補(bǔ)辦手續(xù)時的土地評估價格計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的地方，因為隨著土地價格的一路上漲，越遲辦理需要補(bǔ)交的土地出讓金的數(shù)額會越高。
對違法變更規(guī)劃設(shè)計條件的，建設(shè)單位所需承擔(dān)的法律責(zé)任和法律風(fēng)險則會比較大，因為根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，建設(shè)單位不僅無法通過違法變更規(guī)劃設(shè)計條件獲得任何利益，而且還會因受到行政處罰而遭受巨額損失；即使建設(shè)單位可以按照一些地方的規(guī)定在接受處罰并補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)規(guī)費后補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，建設(shè)單位也要付出相對比較高昂的代價。
經(jīng)過分析，文章開頭所述的補(bǔ)交出讓金事件因其是依法變更的情形，且按當(dāng)?shù)匾?guī)定應(yīng)是按照調(diào)整時土地價格的差額補(bǔ)交，則其應(yīng)以20xx年規(guī)劃批準(zhǔn)調(diào)整容積率時的地價差價補(bǔ)交。由此，解決了開發(fā)公司可能面臨的更高額的巨額費用的交納問題。但可以想見的是，隨著國家對違法變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的監(jiān)管和治理力度越來越強(qiáng)，建設(shè)單位違法變更規(guī)劃設(shè)計條件會逐漸變得“得不償失”甚至是“有百弊而無一利”
規(guī)劃設(shè)計條件工作制度2
一、受理、受理審查下列材料：
�。�1）建設(shè)單位如實填寫規(guī)劃設(shè)計條件申請表一份，并在申請表封面建設(shè)單位欄加蓋單位公章，出示組織機(jī)構(gòu)代碼證原件并提供復(fù)印件一份；
�。�2）建設(shè)項目有效批準(zhǔn)文件原件一份；
�。�3）擬建項目位置以及周邊50米范圍內(nèi)的1：1000（或1：500）現(xiàn)勢地形圖二份（含電子檔一份，用鉛筆在紙質(zhì)圖上畫出擬建項目位置），使用市城市獨立坐標(biāo)系；
�。�4）出示土地使用權(quán)屬證明材料原件，并提供復(fù)印件一份；（未取得用地證的，不需提供）
�。�5）擴(kuò)、改建的項目，須出示房屋產(chǎn)權(quán)證明或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件，并提供復(fù)印件一份；
�。�6）規(guī)劃部門指定的其它圖件，如政府（管委會）等部門的會議紀(jì)要等。
（7）其他與申請事項有關(guān)的資料；
二、審查
�。ㄒ唬﹥�(nèi)業(yè)審查，內(nèi)業(yè)審查包含以下內(nèi)容：
�。�1）核查必須報審的資料是否齊全，如不全，應(yīng)及時一次性告知建設(shè)單位予以補(bǔ)齊；
�。�2）確認(rèn)提供的資料是否有效；
�。�3）對照擬建項目位置，查閱具有法律效力的規(guī)劃成果（以下簡稱規(guī)劃成果）;
�。�4）確認(rèn)申請的建設(shè)項目是否符合城市規(guī)劃及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范。
（二）現(xiàn)場進(jìn)行勘察，現(xiàn)場勘察包含以下內(nèi)容：
�。�1）核查提供的地形圖是否與現(xiàn)狀相符（如有較大出入，應(yīng)要求建設(shè)單位委托有資質(zhì)的測繪部門進(jìn)行修測，修測的'標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合市地理信息中心的入庫標(biāo)準(zhǔn)）；
�。�2）核查擬建項目位置及周邊的土地權(quán)屬及臨界單位、擬建項目位置及周邊的建筑現(xiàn)狀、道路交通等情況；
（3）勘查擬建項目位置及周邊的地形地貌，確認(rèn)是否有文物古跡、古樹名木需要保護(hù)；
（4）核查擬建項目位置及周邊的地上、地下各類管線情況。
結(jié)合內(nèi)業(yè)審查及現(xiàn)場查勘情況，按照規(guī)劃成果要求及時提出初步意見，報分局業(yè)務(wù)例會研究。
根據(jù)分局例會意見，上報市局例會研究。
根據(jù)市局例會意見辦理,完成審批手續(xù)。
六核發(fā)規(guī)劃條件，檔案轉(zhuǎn)檔案室歸檔。
規(guī)劃設(shè)計條件工作制度3
一、建設(shè)工程設(shè)計方案的依據(jù)
建設(shè)工程設(shè)計與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施直接相關(guān)，除符合《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》、《浙江省建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》等工程建設(shè)相關(guān)法律、法規(guī)以外，還應(yīng)當(dāng)遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)管理規(guī)定。規(guī)劃條件（對于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的工程建設(shè)而言）或者規(guī)劃要求（對于鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用集體所有土地的工程建設(shè)而言）是建設(shè)工程設(shè)計的直接依據(jù)之一，建設(shè)工程設(shè)計單位進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計方案中具體落實規(guī)劃條件或者規(guī)劃要求中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及建筑風(fēng)貌等要求。國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB 50180—93）、《民用建筑設(shè)計通則》（GB 50352—20xx）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB／T1786—20xx）、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（CB 50016—20xx）等，是編制和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要依據(jù)之一，建設(shè)工程設(shè)計方案也應(yīng)當(dāng)符合這些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
二、文圖一致的要求
建設(shè)工程設(shè)計方案的內(nèi)容既有文字也有圖紙。文字包括兩部分，一部分是獨立的設(shè)計說明，另一部分是圖紙中的文字標(biāo)注。設(shè)計說明是有關(guān)建設(shè)工程概況、設(shè)計依據(jù)和思路、主要設(shè)計要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及其他有關(guān)問題等的專門說明，文字標(biāo)注是在圖紙中的輔助性文字說明。圖紙包括平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖等，是以直觀圖示方式對建設(shè)工程設(shè)計內(nèi)容的表達(dá)。文字與圖紙形式不同，但都應(yīng)當(dāng)是建設(shè)工程設(shè)計內(nèi)容的真實反映與描述，兩者所表達(dá)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，特別是關(guān)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表達(dá)，必須做到文圖一致，即本條規(guī)定的'建設(shè)工程設(shè)計方案中文字標(biāo)明的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與圖紙所示相一致。實踐中曾經(jīng)出現(xiàn)過建設(shè)工程設(shè)計單位與建設(shè)單位串通，出具文圖不一致的建設(shè)工程設(shè)計方案騙取規(guī)劃許可的情況。今后如有類似情況，應(yīng)當(dāng)按照文字標(biāo)明的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)認(rèn)定許可內(nèi)容，并按照本條例第五十八條的規(guī)定嚴(yán)格追究建設(shè)工程設(shè)計單位的法律責(zé)任。
三、建筑用途和共有部分位置面積的載明要求
為了實現(xiàn)本條例第四十七條規(guī)定的房屋用途管理，本條專門規(guī)定監(jiān)督工程設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)載明分類建筑用途。只有在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確建筑用途，才能在后續(xù)的建設(shè)工程規(guī)劃核實階段對房屋用途作出確認(rèn)和房屋登記階段對房屋用途予以記載。
物業(yè)管理用房是法律規(guī)定不須按照標(biāo)準(zhǔn)配置的公共設(shè)施，屬于業(yè)主共有，是保障物業(yè)管理正常開展的基礎(chǔ)條件。《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房�！墩憬∥飿I(yè)管理條例》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理用房的配建標(biāo)準(zhǔn)，其第二十七條第一款規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為千分之三）。為了保證物業(yè)管理用房的配置切實得到落實，防止物業(yè)管理用房面積縮水，或者位置安排不合適，《浙江省物業(yè)管理條例》第二十七條第二款同時規(guī)定，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。本條延續(xù)了這一規(guī)定。同時，為了保障業(yè)主共有的其他公共場所、公共設(shè)施能在工程建設(shè)中予以落實，防止用于銷售的住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)項目建設(shè)單位與買受人（業(yè)主）之間對于公共場所、公共設(shè)施范圍的理解分歧與權(quán)屬糾紛，本條規(guī)定，該類建設(shè)項目的公共場所、公用設(shè)施的位置和面積也應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計方案中予以明確。
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