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房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文

時間:2022-08-24 18:41:34 論文 我要投稿
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房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文

  古典文學(xué)常見論文一詞,謂交談辭章或交流思想。當(dāng)代,論文常用來指進行各個學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章,簡稱之為論文。以下是小編整理的房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文,希望能夠幫助到大家!

房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文

  1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

  目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下,CPI指數(shù)居高不下,地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來,地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須提高自己的核心競爭力,加強企業(yè)的成本管理。同時,在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下,越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個和經(jīng)濟效益(利潤)直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

  2房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的概念及組成

  房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本,還包括預(yù)計在經(jīng)營活動中,可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本!俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理的揭示出來,并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”,以達到“效益(利潤、品牌等)最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費用通過一系列方法進行預(yù)測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線,通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié),分析對比,實現(xiàn)項目價值最大化,成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益—提升價值。房地產(chǎn)成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。

  3房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則

  (1)要有全員參與的成本意識,公司所有員工都必須有成本意識,并貫徹于日常工作中,所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi),共同進行成本控制。

 。2)全過程的成本管理原則,項目從決策、設(shè)計、施工到竣工驗收及項目的后評估,要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算,全過程要有主動及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

 。3)合同化的管理原則,所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本,都需簽定經(jīng)濟合同,細致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。

 。4)目標(biāo)利潤制約下的目標(biāo)成本管理原則,項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限,與此對應(yīng)的成本水平在售價不能提高的情況下,是不可突破的項目成本目標(biāo)(上限)

  (5)內(nèi)部分級、分部門控制原則,任何部門、任何個人不能單獨代表公司,獨立完成設(shè)計公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門對自己的成本發(fā)生額度負責(zé),在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整,但不可超出限額控制值。

 。6)可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過程應(yīng)有完整、詳細的記錄和檔案管理,預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。

  4房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

  目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點,地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細,但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要實現(xiàn)這個目標(biāo),我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進行測算。在實際操作中,目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中。由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的,因此在制訂目標(biāo)成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外,還要隨時了解市場。由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本,因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變?nèi)f化的,而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素,因此,必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳,確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來,這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ);其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理,包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更,因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程;還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié),必要時及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系,真實反映成本控制現(xiàn)狀。

  5房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的方法

  (1)成本控制的各個階段劃分

  根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點,房地產(chǎn)的成本控制主要分為:立項及策劃階段成本控制;設(shè)計階段的成本控制;招標(biāo)階段及施工階段的成本控制;竣工結(jié)算及維護階段的成本控制。

  (2)開發(fā)各階段成本控制的方法

 。╝)立項及策劃階段成本控制:全面深入了解地塊和市場情況、當(dāng)?shù)氐恼允召M標(biāo)準(zhǔn);準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場;充分做好市場調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研,在公司要求利潤水平測算能承受最大地價;最大限度利用規(guī)劃條件,以獲得最大利潤;能包干的費用決不分開交。

 。╞)各設(shè)計階段的成本控制方案設(shè)計階段通過限額設(shè)計使經(jīng)濟合理性最大并進行方案優(yōu)化,結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)來制定目標(biāo)成本;擴初階段控制選型及檔次要合理,技術(shù)成熟且市場占有率較高;施工圖設(shè)計階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度,能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。重點控制主要及細部設(shè)計,確定主要用料標(biāo)準(zhǔn)?刂其摻、砼、裝修及管線用量指標(biāo)。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對比,判斷是否超標(biāo)要做到事前控制,需要在獲得土地后進行項目指標(biāo)測算;方案確定前進行各個方案的經(jīng)濟指標(biāo)對比;做好設(shè)計方案的評審,加強設(shè)計方案優(yōu)化,實行限額設(shè)計;加強設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督,減少設(shè)計變更費用。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計、工程、成本人員會同監(jiān)理人員,對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審,提出明確的書面審查意見,并督促設(shè)計單位進行修正,避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部,確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。

 。╟)招標(biāo)階段及施工階段的成本控制:根據(jù)工程計劃制定招標(biāo)計劃,召開標(biāo)前會議;明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分,詳細評標(biāo),保證價格合理性;施工組織設(shè)計審查;圖紙會審交底,做好事前、事中、事后控制工程進度和質(zhì)量;造價高、影響報建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制;關(guān)鍵工期節(jié)點的付款;相關(guān)索賠及時通知。由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點及難點,控制不好不但會影響項目工程進度與施工質(zhì)量,更會增加不可控制的成本,因此必須對變更進行嚴(yán)格鑒定和確定,明晰責(zé)任關(guān)系。對工程變更,一定要先測算造價后在決定是否執(zhí)行,避免先施工后算賬的現(xiàn)象。提倡優(yōu)化方案,降低造價的變更,盡量減少增加造價的變更。簽證項目發(fā)生后,工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對合同內(nèi)的項目一概不再簽證。對合同外的項目,一定要分清責(zé)任方,也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險。

 。╠)竣工結(jié)算階段成本控制的方法確認(rèn)驗收文件中對時間、質(zhì)量和數(shù)量的要求;收集工程和材料的數(shù)量和價格依據(jù);關(guān)于工期和費用索賠,分析超付的可能性;一次性投資與使用成本的平衡,辦理維修責(zé)任索賠?刂品椒ǎ杭訌娊Y(jié)算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性,分清責(zé)任。加強成本分析及成本考核。通過投資目標(biāo)值與實際值的對比,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),作為以后項目開發(fā)的參考。

  6結(jié)束語

  房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是重要且復(fù)雜的過程,涉及的范圍及人員非常廣泛,成本控制是成本管理的核心,需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視,以便能利潤最大化。