房地產(chǎn)論文15篇
無論是身處學校還是步入社會，大家或多或少都會接觸過論文吧，論文對于所有教育工作者，對于人類整體認識的提高有著重要的意義。相信寫論文是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)論文1
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理涉及項目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計的各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其工作是貫穿始終的，合理的設(shè)計管理對方案設(shè)計、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進作用，在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期中占據(jù)至關(guān)重要的地位。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計管理；措施
1房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導意義與重要價值
說到設(shè)計管理，傳統(tǒng)的理解就是根據(jù)地塊的規(guī)劃要點和營銷的項目定位報告，來給設(shè)計單位下達委托或進行設(shè)計招標，確定設(shè)計單位后，要求設(shè)計單位按照合同要求，進行方案設(shè)計、擴初設(shè)計直至完成施工圖設(shè)計，施工圖設(shè)計完成了，設(shè)計管理工作就剩后期的設(shè)計變更管理服務(wù)了，但我們知道項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。這就意味著房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作，必須貫穿始終，它對一個項目的成敗具有重要的價值和特殊的意義。設(shè)計管理部門通過對國家規(guī)范、政策以及當?shù)卣叩娜嬲瓶兀芽睾眉夹g(shù)管理關(guān)的同時，加強對設(shè)計合同的管理，降低項目實際支出成本，從規(guī)劃、配套、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計和相關(guān)政策上，為公司爭取利益最大化。下面我們就根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段來探究一下設(shè)計管理的內(nèi)容以及相應(yīng)的管理措施。
2房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的設(shè)計管理措施探究
2.1前期拿地階段
這個階段首先有一系列的注意事項：當?shù)厣盍晳T、日照要求；基地地形/基地地質(zhì)和地下水文情況；開挖回填土情況；政府規(guī)劃或傾向建筑風格；周邊市政、公建配套；當?shù)夭科凡牧�、苗木情況調(diào)研；地方規(guī)范（如節(jié)能標準/抗震標準/人防標準等）以及當?shù)氐囊恍┝晳T做法。這個階段設(shè)計管理還只是輔助作用，其主要工作就是設(shè)計研究，提供拿地的強排概念方案供營銷部門進行初步的市場定位以及成本部門對總體的目標成本進行初步測算。
2.2方案設(shè)計階段
方案階段隨著設(shè)計工作的展開，設(shè)計管理開始成為主角，目的就是要求項目設(shè)計人員結(jié)合成本控制人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價值工程原理以及美觀度、合理性角度來選擇最佳設(shè)計方案。通過設(shè)計任務(wù)書從設(shè)計、工程，銷售等多角度把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設(shè)計過程，作為設(shè)計管理人員，都應(yīng)認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設(shè)計院進行詳細溝通，并與政府有關(guān)部門保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計健康發(fā)展。設(shè)計管理組織者還必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，采取一些規(guī)避措施，防患于未然，設(shè)計管理部門在這個階段應(yīng)加強與其他部門的溝通與協(xié)調(diào)，明確項目定位和發(fā)展模式，提高產(chǎn)品開發(fā)能力，加強對設(shè)計師的管理。
2.3初步設(shè)計階段
本階段控制內(nèi)容主要為設(shè)計任務(wù)書、限額設(shè)計、建筑、景觀、室內(nèi)、定板定樣、綜合管線、概算等；設(shè)計任務(wù)書主要是應(yīng)對外墻形式、屋面形式、機電設(shè)備指標、電梯指標、配電、配水指標以及與“荷載”相關(guān)的其他指標進行確認。具體原則是：“技術(shù)先進，安全適用，經(jīng)濟合理，確保質(zhì)量”。這個階段在建筑設(shè)計總體、指標等都已明確的前提下，就要和設(shè)計合作單位做好相關(guān)溝通和交流工作，引導設(shè)計院進行多方案比較并采用最優(yōu)化、最合理的結(jié)構(gòu)方案來降低工程的結(jié)構(gòu)成本；以及對于強弱電（包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等）確定具體電氣設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標。在本階段設(shè)計管理部門要配合項目發(fā)展部、設(shè)計顧問完成主材的材料調(diào)研、材料清單編制及主要材料初步定樣。在初步設(shè)計階段進行建筑材料研究是為了深化方案設(shè)計、把控方案效果盡可能真實反映到最終的建成效果，指導下一步的施工圖設(shè)計并保證施工建造的工程質(zhì)量，提高工作效率，減少后期的變更修改量，將建設(shè)成本控制在預算范圍內(nèi)。
2.4施工圖設(shè)計階段
本階段最重要的任務(wù)就是要完成該項目可供報建及施工的圖紙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會聘請專業(yè)設(shè)計顧問進行設(shè)計優(yōu)化，各專業(yè)工程師精通目前設(shè)計單位采用的施工圖軟件，具有建筑工程設(shè)計優(yōu)化資質(zhì)和能力，能有效的幫助開發(fā)企業(yè)進行設(shè)計投資控制。設(shè)計管理部門要對圖紙進行嚴格管理，結(jié)合公司的相關(guān)規(guī)定，采取獎勵方案，對設(shè)計圖紙進行質(zhì)量定量評估，并在施工過程中，根據(jù)工程進度，對設(shè)計圖紙進行分期評審。這個階段在各專業(yè)圖紙均已成熟，通過審圖并準備實施的情況下，就需要完成建筑材料最終研究成果，按照結(jié)構(gòu)材料、外立面材料、室內(nèi)材料、公共燈具、設(shè)備材料、室外景觀材料分為六個大項，分別對其中每種材料進行具體的技術(shù)項目研究和說明。同時成本部門應(yīng)盡快提供預算并結(jié)合整體成本控制提醒設(shè)計管理人員超成本注意事項。
2.5施工現(xiàn)場配合階段
本階段設(shè)計管理的主要工作就是配合現(xiàn)場施工以及設(shè)計變更控制：由于在設(shè)計階段受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格的變化，以及人們主觀認識的局限性，往往會造成施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。至于涉及到建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計方案的重大變更時，就應(yīng)進行嚴格控制和審核。因此，要加強設(shè)計變更的管理和建立相應(yīng)的制度，防止不合理的設(shè)計變更造成工程造價的提高；對影響工程造價的重大設(shè)計變更，要用先算賬，后變更的辦法解決，以使工程造價得到有效控制。
2.6后期竣工階段的優(yōu)化總結(jié)
隨著計算機聯(lián)網(wǎng)的普及，可以由造價工程師牽頭、結(jié)合設(shè)計管理各專業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)濟人員可以通過互聯(lián)網(wǎng)跨地區(qū)、跨省進行技術(shù)交流、互通信息、全面了解建筑市場，實行網(wǎng)絡(luò)化投資管理，并建立集團標準化材料庫�？偨Y(jié)公司已有優(yōu)秀項目并在此基礎(chǔ)上加以深化完善后形成系列產(chǎn)品。
3貫穿始終的技術(shù)管理，合同管理和責任管理
前面我們分析了在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，設(shè)計管理的主要任務(wù)和相應(yīng)措施，綜合而言，設(shè)計管理無外乎技術(shù)管理、合同管理和責任管理這三方面：技術(shù)管理就是個各專業(yè)技術(shù)管理人員，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的各種紕漏與缺陷，從而有效減少設(shè)計后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計成本，有效提高設(shè)計進度與設(shè)計質(zhì)量，并在現(xiàn)場施工階段加強設(shè)計變更流程管理。合同管理是甲方按合同對設(shè)計的質(zhì)量與進度進行跟蹤，在項目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設(shè)計成果完成時才發(fā)現(xiàn)與目標成本控制要求相差甚遠的情況發(fā)生。合同管理中還有一個重要環(huán)節(jié)是設(shè)計周期的時間管理，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，要防止發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。責任管理方面需要制定嚴格的設(shè)計管理責任體系，制定完整的設(shè)計變更責任圖，確保每個職能部門都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責，將設(shè)計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發(fā)建設(shè)效率。
4結(jié)論
總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理，根據(jù)不同階段，采取不同措施，嚴格把控技術(shù)管理、合同管理、責任管理等方面的問題，才能保障工程項目每一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。
參考文獻
[1]張閩強.初探房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計管理問題與對策[J].福建建材，20xx，01：115~116.
[2]王辛乾.房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與變更管理方式研究[J].北方經(jīng)貿(mào)，20xx，05：135~136.
[3]殷飛.淺析房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理要點[J].建材與裝飾，20xx，18：141~142.
[4]招志凌.房地產(chǎn)設(shè)計管理淺析[J].建筑設(shè)計管理，20xx，09：46~48.
房地產(chǎn)論文2
【摘 要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時，也發(fā)生了很大的變化。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的深入推進市場化時，也為我國人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)市場化的推進，也為地方政府增加了財政收入，對地方經(jīng)濟的發(fā)展都有很大促進作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理卻存在著很多問題，本文根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題，提出相關(guān)地解決策略，以提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理水平，促進此行業(yè)的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀管理；問題；解決對策
一、引言
房地產(chǎn)經(jīng)紀管理，意思是在一定數(shù)量的商品房內(nèi)，對這些商品房所支出的費用，進而管理這些費用，并以成本項目對這些費用進行分類和分配。對這些費用進行管理分類的目的就是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的所用的成本和房地產(chǎn)項目投入所用的總成本進行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理中有許多問題，沒有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標不確定、管理機制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題進行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的重要話題。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀
1.對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，也對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進行了加強，然而這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策卻沒有起到實際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問題，卻一定程度上提高了商品房的房價。
2.我國的房價持續(xù)不斷的上漲。我國物價水平的持續(xù)上升，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房價持續(xù)上漲。
3.從當前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在20xx年經(jīng)濟危機后，國家已經(jīng)意識到推動經(jīng)濟發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來擴大內(nèi)需，而我國同時出臺了一些促進消費的政策，使商品房的房價進一步提升。
而我國在今后的推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程時，房地產(chǎn)行業(yè)一定會快速發(fā)展，房價也會逐漸穩(wěn)定上升。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的管理機制
擁有一個完善的房地產(chǎn)管理機制，才會使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實際的效果，缺少一個完善的市場監(jiān)督機制來保證這些政策能夠貫徹落實。隨著我國商品房房價的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)其中的商機，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機者，它們進一步拉高了房產(chǎn)價格，且價格已經(jīng)產(chǎn)出了消費者的購買能力。這些購房投機者沒有嚴格按照我國頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無法正常落實，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理必然會存在一些漏洞。
2.管理目標不確定，沒有長期的政策
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關(guān)政策中，并沒有連續(xù)的政策扶持，從而使目標的管理不確定。通常情況下，我國將遏制房地產(chǎn)的市場需求來當做市場管理的目標。而現(xiàn)在，我國對于房地長試產(chǎn)出現(xiàn)的問題還不能從本質(zhì)認知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對性，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理也就起不到實際作用。而國家頒布的一些長期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒有連續(xù)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的秩序得不到規(guī)范，一些購房投機者趁虛而入，嚴重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟適用房政策等政策的落實時，都表明了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理沒有一個連續(xù)的政策，管理目標也不準確。
3.缺少完善的法律法規(guī)體系
與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)相比，國外房地產(chǎn)行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規(guī)體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理政策可以有效貫徹落實。然而，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒有制定一套完善的法律法規(guī)來對房產(chǎn)經(jīng)濟管理進行規(guī)范化。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理等各個時期，我國還沒有相關(guān)的法律法規(guī)貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段。另外，我國頒布的相關(guān)法律法規(guī)，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。
四、針對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題提出相關(guān)解決策略
1.建立完整的管理機制
對于我國的房地產(chǎn)市場混亂的狀況，可以建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理機制進行規(guī)范。建立完整的管理機制，政府要要發(fā)揮出應(yīng)有的作用，汲取國外先進的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的經(jīng)驗，然后國家制定一個完善合理的制度。
2.建立連續(xù)的房地產(chǎn)政策
我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長遠的計劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，爭取引導居民住房消費。
五、總結(jié)
由于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是一個比較繁雜的項目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟管理做好，就要制定完善的管理機制，確定管理目標，制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場進行規(guī)范，避免投機者鉆空子，故意抬高房價，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]董艷.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題與對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，20xx，（09）.
[2]張嵩.我國房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭策略研究[J].中國商界（下半月），20xx，（02）.
[3]徐琳.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的不足和應(yīng)對措施[J].前沿，20xx，4（04）：822-823。
房地產(chǎn)論文3
摘要：自從國家全面實行“營改增”稅法政策以來，增值稅方面發(fā)生了很大的變化，同時在會計實務(wù)中也遇到了一些新問題，對于某些規(guī)定由于缺乏總局稅法解釋，各人理解不一，在實際工作中都感到很困惑。即：投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣問題。本文結(jié)合會計制度、會計準則和稅法相關(guān)政策，進行詳盡分析研究，并提出建議，希望以此促進形成共識，也有利于促進國家進一步完善相關(guān)稅法政策。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；增值稅；進項稅額；一次性抵扣；分期抵扣
一、相關(guān)政策法規(guī)
國家為了促進社會經(jīng)濟的發(fā)展，給企業(yè)減少稅負和擴大增值稅的征收范圍，從20xx年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面開始實行營改增政策，所有的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等以前是營業(yè)稅納稅人的，現(xiàn)在全部由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。為了便于營改增政策的順利實施，國家稅務(wù)總局制定了《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》，即國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號，公告第二條規(guī)定,“增值稅一般納稅人自20xx年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及20xx年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其增值稅進項稅額應(yīng)分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在實務(wù)中產(chǎn)生歧義的，是對公告中第二條規(guī)定的“在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)”的理解差異很大，對此規(guī)定的不同理解，是引起“投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣”的直接原因。
二、投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額需分期抵扣的觀點分析
持“投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額分期抵扣”觀點的人認為，15號公告第二條規(guī)定的“在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)”，需從“會計制度”和“固定資產(chǎn)”兩個方面來考慮。
1.《企業(yè)會計制度》中沒有“投資性房地產(chǎn)”這個科目，在會計準則中才設(shè)置了“投資性房地產(chǎn)”這個科目，15號公告應(yīng)該是從“會計制度”的角度講的，“投資性房地產(chǎn)”符合“使用期限超過1年的房屋建筑”這個條件，故會計制度中的固定資產(chǎn)應(yīng)包括“投資性房地產(chǎn)”在內(nèi)，所以取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生的進項稅額應(yīng)分2年期限進行抵扣。
2.15號公告第十一條規(guī)定，待抵扣進項稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目�！皯�(yīng)交稅金”科目是會計制度中的會計科目，而在會計準則中設(shè)置的是“應(yīng)交稅費”科目。
3.15號公告中規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”其中并沒有列舉“投資性房地產(chǎn)”這個項目，因此企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生進項稅額應(yīng)分2年期限抵扣。從以上三點看，筆者認為這種理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但沒有反映出稅收優(yōu)惠政策的本意，更無權(quán)威性依據(jù)，不能令人信服。
三、投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額一次性全額抵扣的觀點分析
持“投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額一次全額性抵扣”觀點的人認為：
1.為了適應(yīng)時代發(fā)展和規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露等情況，財政部專門制定了《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》。其中第二條規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或是兩者兼有而持有的房地產(chǎn)�！贝隧椧�(guī)定指明了取得投資性房地產(chǎn)的目的是租賃出去來賺取租金，或者是使其資本增值。而企業(yè)取得“固定資產(chǎn)”的目的一般是為了生產(chǎn)經(jīng)營的需要，而不是為了賺取租金或是資本增值，目的不同，性質(zhì)不同，它們的用途和范圍也不同，由此可知，“投資性房地產(chǎn)”與“固定資產(chǎn)”是兩個不同的概念，必須嚴格正確區(qū)分，在實務(wù)中應(yīng)分別列示且各自獨立核算，所以“投資性房地產(chǎn)”不屬于15號公告中的“固定資產(chǎn)”的范疇。
2.對于《企業(yè)會計制度》（財會[20xx]25號），雖然目前還沒有明文規(guī)定作廢，但是現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)沒有企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，現(xiàn)在的企業(yè)不是執(zhí)行《小企業(yè)會計準則》，就是執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。筆者曾經(jīng)給財政部打電話詢問是否還可以執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，財政部人員講，已經(jīng)不能執(zhí)行了，現(xiàn)在的財務(wù)報表都必須按會計準則來上報。所以《企業(yè)會計制度》已經(jīng)名存實亡。因此在實務(wù)中屬于投資性房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)該計入“投資性房地產(chǎn)”科目,按照投資性房地產(chǎn)準則進行會計核算，而不計入“固定資產(chǎn)”科目按固定資產(chǎn)準則核算，投資性房地產(chǎn)不是15號公告所規(guī)定的“會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)”，其在購進時的進項稅可以一次性全額抵扣。
3.總局之所以在15號文中強調(diào)必須是“在會計制度上按固定資產(chǎn)核算”的不動產(chǎn)，是因為原來增值稅中“固定資產(chǎn)”的進項稅抵扣是不包括不動產(chǎn)的，現(xiàn)在實行“營改增”涉及到不動產(chǎn)也可以抵扣進項稅額，而不動產(chǎn)既包括屬于固定資產(chǎn)的不動產(chǎn)，也包括不屬于固定資產(chǎn)的不動產(chǎn)，只是明確一下按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)。
4.由于對此項規(guī)定的不同理解，內(nèi)蒙古國稅局在《內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局全面推開營改增政策問題解答二（不動產(chǎn)部分）》第十一條明確：“20xx年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額可以一次性全額抵扣�！贝隧椊獯鹈魑闹赋觥巴顿Y性房地產(chǎn)”的進項稅額可以一次全額抵扣。這個解答是對此項規(guī)定的具有一定權(quán)威性的解釋。綜合上述四點分析，筆者認為，這個理解符合出臺政策惠民的原意，還有權(quán)威性解答，此觀點應(yīng)該是正確的。
四、結(jié)論與建議
通過對上面兩種觀點的不同分析比較，筆者支持“一次性全額抵扣”的觀點。雖然總局并沒有明確“投資性房地產(chǎn)”是否屬于15號公告規(guī)定的“會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)”，但內(nèi)蒙古自治區(qū)國稅局對此規(guī)定進行的權(quán)威性解答有很大的參考指導作用。另外，筆者認為，15號公告中所規(guī)定“會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)”，其中的“會計制度”并不是專指《企業(yè)會計制度》（財會[20xx]25號），而是泛泛講的會計方面的相關(guān)制度規(guī)定而已，重點強調(diào)“按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)”。并且，從營改增政策的制定初衷來說，國家是想擴大稅收優(yōu)惠政策，給企業(yè)減輕稅負，促進經(jīng)濟發(fā)展，因此筆者認為：投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額應(yīng)該一次性全額抵扣。
1.在國家稅務(wù)總局還沒有就此事出臺相關(guān)文件之前，會計們最好按“投資性房地產(chǎn)增值稅進項稅額一次性全額抵扣”的方法去做。因為這是由于稅法規(guī)定不清晰造成的，各種理解均可接受，所以，采取一次性全額抵扣方法對企業(yè)最有利，假如總局出臺文件不允許一次性抵扣（筆者認為這種可能性很小），那么把以前已經(jīng)抵扣而不允許抵扣部分，做“進項稅額轉(zhuǎn)出”即可。
2.國家稅務(wù)總局應(yīng)該盡快出臺文件，對15號公告中的“會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)”加以明確，完善稅收政策，使廣大會計工作者不再有異議，不再浪費時間做無謂的爭論。
參考文獻:
[1]財政部、國家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知.財稅[20xx]36號，20xx-03-23.
[2]國家稅務(wù)總局.關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告.國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號，20xx-03-31.
[3]財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解[M].北京：人民出版社，20xx.
房地產(chǎn)論文4
摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均物質(zhì)生活水平顯著提高，相應(yīng)的對居住環(huán)境提出了更高的要求，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了更大的空間。我國房地產(chǎn)業(yè)由于自身特性，具有帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈和增加就業(yè)的重要作用，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅和所得稅，成為當?shù)囟愂盏呢斦闹饕獊碓�，有助于當�(shù)卣黜棙I(yè)務(wù)有序開展。但是由于當前激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收同樣面臨著不同程度上的稅收風險，這就需要加強稅收風險管理，通過專業(yè)化、精細化稅收管理，增加地方稅收收入。由此，本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理問題展開分析，結(jié)合實際情況，就其中存在的問題，尋求合理的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收；風險管理；財政收入
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風險，對于稅收風險的管理則是強調(diào)相關(guān)的稅收機構(gòu)借助先進的信息技術(shù)手段，對企業(yè)風險進行分析，結(jié)合實際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風險，提高企業(yè)納稅額，維護當?shù)卣呢斦�(wěn)定。對此，相關(guān)稅收部門可以通過對納稅企業(yè)進行輔導和宣傳，加強稅收監(jiān)管力度，根據(jù)差別化的手段來降低稅收風險，提升稅收管理成效。由此看來，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理風險研究是十分有必要的，對于后續(xù)理論研究和實踐工作開展具有一定參考價值。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀
（一）內(nèi)部控制缺失。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟持續(xù)增長中不可或缺的組成部分，當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理工作中面臨著各式各樣的風險，其中一個典型的問題就是內(nèi)部控制缺失[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結(jié)構(gòu)較為冗雜，經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個工程項目從設(shè)計開發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿(mào)以及房屋銷售代理等多個部門，這個部門的日常工作量較大，在核算經(jīng)營成本時很容易混亂影響到最終結(jié)果準確性；同時，稅收風險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實際納稅中可能在執(zhí)行上存在差異。當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結(jié)合實際情況建立了相應(yīng)的內(nèi)部控制和風險管理制度，但是在實際執(zhí)行中難以有效的落實到實處，依法旅行納稅職責，致使納稅風險依然存在。同時，還有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風險管理體系，自然就談不上執(zhí)行納稅風險管理措施。由于很多企業(yè)內(nèi)部制度不健全，或是不愿意去執(zhí)行稅收風險管理措施，同樣會為企業(yè)帶來稅收風險。
�。ǘ┢髽I(yè)稅收規(guī)劃容易存在誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，但是稅收規(guī)劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會付出相應(yīng)的代價，即稅收規(guī)劃風險。為了能夠在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，通過調(diào)低稅基，就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規(guī)劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無法及時、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導致稅收規(guī)劃存在較大的風險[2]。
�。ㄈ┢髽I(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理活動開展中，辦稅人自身的專業(yè)素質(zhì)高低同樣會對企業(yè)稅收風險管理帶來風險，導致企業(yè)無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴格遵循相關(guān)納稅要求進行，或是流于表面，未能從實質(zhì)上真正按照稅收政策規(guī)定進行操作，導致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問題，承擔違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟效益，在一定程度上還會損害企業(yè)的整體形象和名譽。
�。ㄋ模贤▍f(xié)調(diào)不充分。對于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專門的管理人員進行調(diào)查、審核以及評估，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門的人員去同稅務(wù)人員進行溝通和協(xié)調(diào)，這種溝通協(xié)調(diào)的不充分問題，將會為企業(yè)帶來少繳和未繳稅的風險出現(xiàn)，從而造成嚴重的后果。與此同時，稅收政策由于自身特性十分復雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收政策的理解和認知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導致企業(yè)認定的繳稅范圍和稅收機關(guān)認定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅收風險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險應(yīng)對措施
（一）健全和完善企業(yè)財務(wù)會計核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財務(wù)成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現(xiàn)缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財務(wù)會計核算體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營活動和交易真實、全面的反映出來，科學合理的計算，對于重大財務(wù)活動及時申報和繳納，為企業(yè)積極參與市場良性競爭打下堅實的基礎(chǔ)。在交易活動開展中，企業(yè)應(yīng)該重點關(guān)注納稅主體的資格和信用，進行綜合考評，防止企業(yè)惡意的轉(zhuǎn)嫁稅收風險，出現(xiàn)稅收漏洞，盡可能的降低稅收風險消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強培訓和考核，樹立正確的責任意識和稅務(wù)風險意識，能夠不斷完善自身知識結(jié)構(gòu)，學習新的稅收法律和政策內(nèi)容，明確稅收風險防范的重要性，真正將稅收風險管理工作落實到實處，維護企業(yè)合法的稅收權(quán)益，顯著提升企業(yè)的稅收風險管理能力。
�。ǘ┘訌姸悇�(wù)部門監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實際面臨的稅收風險，有針對性提出應(yīng)對措施，降低稅收風險帶來的危害。稅務(wù)部門同樣應(yīng)該對企業(yè)申報存在異常納稅項目進行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經(jīng)過企業(yè)自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務(wù)機關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門對企業(yè)納稅情況進行科學合理的評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。
（三）建立稅負模型。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該引進先進的計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況、樓盤開發(fā)規(guī)模，應(yīng)用金稅軟件數(shù)據(jù)庫建立稅務(wù)模型，以此來更加科學合理的管理稅收風險，計算企業(yè)的營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據(jù)建立的稅負模型考核企業(yè)自身的稅負情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的稅收風險，及時有效的采取應(yīng)對措施，解決企業(yè)稅收異常問題。
�。ㄋ模┕蚕矸康禺a(chǎn)開發(fā)信息。為能更有效的對房地產(chǎn)稅收風險進行管理，政府部門可以建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門可以在數(shù)據(jù)平臺上共享數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)透明度更高，有助于后續(xù)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)異常查詢數(shù)據(jù)信息。此外，對數(shù)據(jù)平臺應(yīng)該定期維護和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時、全面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風險。
�。ㄎ澹┘訌姺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)結(jié)合實際情況，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理，建立健全風險管理機制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收政策培訓，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴格遵循稅收政策繳納稅款，規(guī)避稅收風險。
三、結(jié)論
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤較高，是政府的財政的主要來源，為了能夠保證政府的財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強稅收風險管理是尤為關(guān)鍵的，通過建立數(shù)據(jù)共享平臺，加強稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管，不斷強化房地產(chǎn)稅收風險管理，盡可能的降低稅收風險為企業(yè)帶來的損失。
參考文獻：
[1]秦箏.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究[D].河南大學,20xx.
[2]張倩.土地增值稅征管過程中稅收風險識別方法研究———以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[D].云南財經(jīng)大學,20xx.
[3]張起良.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的風險與對策的研究[D].中央財經(jīng)大學,20xx.
[4]宋晶晶.商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險分析[D].中國人民大學,20xx.
[5]賈敬芝.加強呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收監(jiān)管的對策研究[D].內(nèi)蒙古大學,20xx.
房地產(chǎn)論文5
成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因為這會對企業(yè)日后的經(jīng)營方向及對策有著莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，對企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠的作用。
前言
企業(yè)財務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟效益水平，企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設(shè)計出能夠滿足市場需要或提供優(yōu)質(zhì)價廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿足消費需求、贏得客戶、占領(lǐng)市場，并在激烈的競爭中立于不敗之地。
1企業(yè)要實行成本管理的意義
1.1成本管理是保護股東權(quán)益的重要手段
企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來發(fā)展打好堅實的基礎(chǔ)，使企業(yè)價值實現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。
1.2成本分析是成本控制的基礎(chǔ)
古諺語提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點，沒有成本管理提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無法完成的。
1.3成本管理是提高企業(yè)競爭力的有力保證
成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長遠的目光看待付出的成本對企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對自身情況進行系統(tǒng)的評估，通過制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當今世界500強企業(yè)，都是通過完善的管理制度，實現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強，遇到不景氣的經(jīng)濟大環(huán)境，則無法依靠管理制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。
2房地產(chǎn)項目成本管理的幾個階段
2.1項目投資階段的成本管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，項目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個房地產(chǎn)公司在投資之前都會有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實施能力等等同時也需要對項目自身進行分析，例如項目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個因素是不得不考慮的，那就是當?shù)卣南嚓P(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場要求的房地產(chǎn)項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準確的數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會直接影響項目的最終回報情況。這就類似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門人員的共同分析，房地產(chǎn)開發(fā)商要從項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等進行考察；企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算；房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設(shè)項目的市場需求、財務(wù)評價、建設(shè)標準、設(shè)計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價進行準確估算。這就進入項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理。
2.2項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理
項目規(guī)劃設(shè)計階段是對投資項目進行必要的設(shè)計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設(shè)計階段的企業(yè)成本，包括設(shè)計規(guī)劃人員的人工費、材料費、設(shè)備維護費，另外還可以降低工程項目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設(shè)計，考慮到個人容易受思維定勢的影響，適當?shù)囊胝袠酥贫仁且粋�不錯的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設(shè)計規(guī)劃方案，同時可以極大程度的節(jié)約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項目設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學的進行項目設(shè)計，否則就會造成投資成本過高、建設(shè)周期更長、回收資金更慢，最終影響項目工程的經(jīng)濟效益最大化。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商都會對項目設(shè)計進行周密細致的分析，確保成本管理有效實現(xiàn)。
2.3項目施工階段的成本管理
房地產(chǎn)項目的施工階段其實就是項目投資的實施階段。這個階段的復雜性超過其他的幾個環(huán)節(jié)，是最為復雜的環(huán)節(jié)。這個階段既要對質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點。質(zhì)量好、成本少這是兩個相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時降低人力、財力及物力的支出。通過對大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過程中的成本控制措施一般從以下幾個方面進行分析：
2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計
這項工作看似對成本管理沒有什么幫助，其實不然。因為施工組織設(shè)計體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計一般都會包含項目質(zhì)量、施工進度、建設(shè)成本控制目標、處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會起到極大的推動作用，避免出現(xiàn)問題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對施工工程成本進行了管理。
2.3.2物資采購方面要做到比價
物資采購對工程的成本及質(zhì)量有相當大的影響作用。物資采購過程對質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽等方面進行把關(guān)，同時對不同的'供應(yīng)商進行此價。這樣才能做到物美價廉，保證質(zhì)量的同時降低成本。
2.3.3嚴格管理工程變更
工程出現(xiàn)變更必然會造成預算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設(shè)計圖紙和施工圖紙。
2.3.4加強管理相關(guān)合同，做到有章可循
這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項目結(jié)算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。
2.4引入價值鏈管理理念，樹立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項目實施離不開資金流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)項目開發(fā)過程中，資金預算往往根據(jù)工程預算結(jié)合進度節(jié)點安排使用計劃，在實際操作中還會脫離預算被動支付，超預算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對消費者（業(yè)主）提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項目開發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對象，制定和提供與企業(yè)品牌和項目開發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標準，確保項目周期內(nèi)任何一個階段、任何一個單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標準，嚴格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿足消費者的需求。
3結(jié)語
綜上所述，成本管理對于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)決策的科學化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
房地產(chǎn)論文6
摘要：宏觀經(jīng)濟形勢看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內(nèi)競爭持續(xù)加劇，是目前宏觀調(diào)控背景下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實寫照。在此宏觀背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深陷開發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實施調(diào)整投資開發(fā)戰(zhàn)略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策
近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從20xx年年末的2.73萬家增至20xx年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內(nèi)形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場游戲規(guī)則從20xx年以來，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風險性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時調(diào)整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一
眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經(jīng)一去不復返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系
目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導致國內(nèi)相關(guān)的投融資機構(gòu)和擔保機構(gòu)發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項目階段性來說，目前國內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍圖，下面的財務(wù)人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)核算人員只是對財務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務(wù)預算很容易與實際建設(shè)過程中的資金需要形成大的出入。資金預算過多，會導致企業(yè)增加融資的成本；資金預算過少，會很大程度的影響工程建設(shè)的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運作問題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產(chǎn)企業(yè)運作等多個方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個合伙制。企業(yè)可以通過尋找實力相當或者比資金實力稍強的企業(yè)進行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。20xx年天津市國土房管局就推出三項服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長土地出讓金繳納時限。根據(jù)土地成交價總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機構(gòu)進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價的優(yōu)惠價格出手給具有資金實力的機構(gòu)，再以同等價格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進行長期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展狀況來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對于資金嚴重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個不錯的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會恢復房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內(nèi)上市之外，還可以通過收購國內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結(jié)束語
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導致國家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關(guān)注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應(yīng)時代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當先，立于不敗之地。
參考文獻:
[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的3大難題及對策分析[J].財會研究，20xx(06):7-8.
[2]秦學靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的討論[J].時代金融，20xx(07):8-9.
房地產(chǎn)論文7
摘要：資金管理是財務(wù)管理中的一項重要內(nèi)容，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言資金管理的優(yōu)良對于其的經(jīng)營發(fā)展具有重要的影響作用。本文以此為切入點就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性、當前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中所存在的問題及相應(yīng)的改善對策這幾方面的內(nèi)容進行相關(guān)的論述。
關(guān)鍵詞：資金管理；房產(chǎn)企業(yè)；改善對策
近些年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快速，并對我國的國民經(jīng)濟帶來了重要的影響作用，于此同時相應(yīng)的問題也隨之出現(xiàn)了。而近些年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已進入飽和狀態(tài)，管理中的相應(yīng)問題被進一步的凸顯了出來，其中資金管理問題尤為明顯。進而相關(guān)的學者認為當前有必要就房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問題進行深入的更為細致化的研究，從而找出其中所存在的問題，以有針對性的來對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題進行解決。進而來提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理，強化房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，為其長遠的、穩(wěn)定化的發(fā)展提供更為有利的支持。
一、對房地產(chǎn)企業(yè)進行資金管理的必要性
房地產(chǎn)企業(yè)因自身企業(yè)性質(zhì)原因，在經(jīng)營的過程中需要大量的資金作為運營的保障。一旦在這一過程中發(fā)生資金鏈斷裂情況，那么勢必將會對企業(yè)的整體運營帶來負面的影響作用。就當前市場內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運營情況來看，其中一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)因為資金鏈的斷裂而陷入危機，一些甚至因此而倒閉。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理則是對資金運用的一種合理化、科學管理，可有效的避免資金管理不當而對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所帶來的負面影響。因而就這一角度而言，當前對房地產(chǎn)企業(yè)進行資金管理是非常有必要的一件事。
二、房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理方面所存在的問題
(一)資金預算管理方面
資金管理預算是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中非常重要的一項內(nèi)容，做好資金的預算管理對于資金的整體規(guī)劃、后期的資金管理具有支持性的作用。遺憾的是在當前的房地產(chǎn)資金管理中，資金預算工作尚存在一定的問題，其中包括負責經(jīng)營、資金來源單一等。
(二)資金結(jié)算管理方面
另外，在當前的房地產(chǎn)資金管理中還存在有一個問題為資金結(jié)算問題。因房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)性質(zhì)，企業(yè)在經(jīng)營期間項目會橫跨省市。為了方便日常的運營，各項目會設(shè)立獨立的銀行賬戶。該情況的存在引發(fā)了資金結(jié)算時的分散問題，直至集團無法及時的、全面的、準確的了解到當前資金的結(jié)算管理問題，最終會影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)利用。此外，應(yīng)收賬款的回收不及時導致資金占用率高，融資不理。
(三)企業(yè)人員資金管理意識薄弱
當前很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員將管理的重心放在了項目的建設(shè)管理方面，并未于思想上重視起內(nèi)在的資金管理。從某種程度上而言這與其資金管理意識薄弱不無一定的關(guān)系，而該情況的發(fā)生則無法有效的對成本進行控制，導致項目資金挪用情況的發(fā)生，相應(yīng)的便提升了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風險。
(四)資金管理制度等方面存在不完善情況
目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未建立合理的、科學的房地產(chǎn)資金管理制度。該情況的存在導致相關(guān)人員在進行房地產(chǎn)企業(yè)資金管理上無據(jù)可依，是影響房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的原因之一。事實上，該情況的發(fā)生表明當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在有不完善情況。容易引發(fā)資金脫軌情況的發(fā)生，此時資金的周轉(zhuǎn)、利用都將受到影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對策
(一)全面強化資金預算管理
為了更好的將房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的預算功能充分的發(fā)揮出來，當前相關(guān)部門應(yīng)設(shè)立專門的資金預算管理部門，并針對資金預算管理制定相應(yīng)的制度。從而來明晰工作人員的職責，促使工作人員全面的、完善的來做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金預算管理工作。進而來提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金預算管理的作用，確保其的功能充分的發(fā)揮出來。
(二)強化資金管理
針對房地產(chǎn)企業(yè)項目分散，資金管理困難問題。有關(guān)人員應(yīng)強化做好資金的集中化管理，為了實現(xiàn)這一目標。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)首先做好制度的制定，以集中資金流的管理，對資金進行統(tǒng)一調(diào)單，避免因此而帶來財務(wù)風險。進而強化對于各項目銀行戶頭的管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供更為有利的保證。
(三)提升企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員的資金管理意識
人的意識決定了人的行為，所以當前為了進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，于內(nèi)在有必要提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員的資金管理意識。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與建筑施工安全、質(zhì)量管理具有同等的作用。因而，當前為了更好地來完成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理，企業(yè)內(nèi)部有必要提升員工及領(lǐng)導者的資金管理意識。
(四)做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管
而為了避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的不合理運用，管理者應(yīng)加大日常的資金監(jiān)管力度。具體到實際工作中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營情況來制定相應(yīng)的監(jiān)管政策。于各環(huán)節(jié)來做好資金管理工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金有效的回收，減少因資金管理不善而為企業(yè)帶來的資金壓力，避免資金鏈斷裂等不利情況的發(fā)生，確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，同時完善各項制度。
四、結(jié)語
事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一項系統(tǒng)性的工作。而且該項工作的優(yōu)良將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體運營、內(nèi)在成本的控制，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的資金效益具有積極的影響作用。因而，在當前相關(guān)人員應(yīng)提升資金管理認識，深挖經(jīng)營過程中所存在的資金管理問題，并有針對性的予以解決，確保房地產(chǎn)企業(yè)的持久化運營。
參考文獻：
[1]安尼.試論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，20xx(05).
[2]喻宏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，20xx(05).
[3]陸勇.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].會計師，20xx(22).
房地產(chǎn)論文8
�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。
（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。
�。ㄈ┒悇�(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
（一）前期準備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
�。ǘ╅_發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
�。ㄈ┥唐贩夸N售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應(yīng)當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務(wù)籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務(wù)籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
�。ㄒ唬┰鰪姺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
�。ǘ┲匾暸囵B(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。
�。ㄈ┨嵘康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達到預期節(jié)稅效果，因此，風險意識應(yīng)當貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學習，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。
房地產(chǎn)論文9
摘 要：在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，往往涉及到許多與大額資金相關(guān)的問題，需要進行資金的融入。但目前在房地產(chǎn)行業(yè)當中，證券和股票等融資形式過于老化且趨向單一，在房地產(chǎn)融資方面出現(xiàn)了一系列問題。在20xx年我國提出了房地產(chǎn)投資信托基金這一新型的融資模式的試點。由于這一投資形式的不成熟性，導致投資者對其潛在風險等問題還不夠了解，因此本文對房地產(chǎn)投資信托基金的風險進行了簡要的例舉和論述并就其解決方法提出了相應(yīng)的建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托基金 風險類型 防范方法
1 概述
1.1 房地產(chǎn)投資的形式
房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。
1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義
所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。
2 房地產(chǎn)投資信托基金的風險類型
2.1 客觀風險（系統(tǒng)性風險）
2.1.1 政策風險
政策風險指的是在進行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調(diào)整，房屋的價格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。
2.1.2 法律風險
房地產(chǎn)投資信托基金的法律風險指的是在進行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機構(gòu)進行的資金的統(tǒng)計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構(gòu)進行管理，而沒有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風險會逐漸趨于減小。
2.1.3 金融風險
金融狀況的好壞對于各個經(jīng)濟領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導致房地產(chǎn)商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風險。
2.2 主觀因素造成的風險（非系統(tǒng)性風險）
2.2.1 項目風險
在房地產(chǎn)項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個房地產(chǎn)項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產(chǎn)項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項目的不穩(wěn)定性甚至會影響投資收益或直接導致出現(xiàn)虧損。
2.2.2 經(jīng)營和管理風險
房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個建設(shè)工程的經(jīng)營和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理不當以及市場的不穩(wěn)定性是導致信托基金產(chǎn)生風險的重要因素。
2.2.3 流動性風險
所謂的流動性風險就是指在投資過程中，由于投資產(chǎn)品的流動性和靈活性不強而導致的一種風險現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現(xiàn)信托基金，則有可能導致此處所提及的流動性風險。
3 風險防范的方式
3.1 信托公司加強內(nèi)部的管理和控制
信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統(tǒng)計并負責將收益下放給投資人的一種專門的投資機構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時候?qū)π磐袡C構(gòu)安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規(guī)定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機制，對每個員工的工作態(tài)度進行監(jiān)督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。
3.2 建立完善的風險規(guī)避機制
風險規(guī)避機制的建立主要也是針對信托公司進行風險防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風險是不可預計的，但是同樣也存在許多風險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經(jīng)營風險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當對市場等可能存在潛在風險的因素進行相應(yīng)的了解，以通過這種方式對可能遇到的風險進行估計，并針對這些潛在風險建立相應(yīng)的較為完善的風險規(guī)避機制。
3.3 分散進行多樣化組合投資
在進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項目情況及相關(guān)的經(jīng)營情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進行項目經(jīng)營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風險。
3.4 增加信托產(chǎn)品的流動性
前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導致其在投資過程中所存在的風險較大。因此為了解決這一流動性風險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候?qū)疬M行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風險一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點。因此，信托公司還應(yīng)當積極與銀行及其他金融機構(gòu)合作，為投資人進行質(zhì)押或擔保服務(wù)，從而實現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風險。
3.5 進行合理的風險分擔設(shè)計
上文提到將投資渠道多元化是進行風險承擔的重要方式之一，但是實際上在房地產(chǎn)投資的過程中，如果整個項目產(chǎn)生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔保機構(gòu)以及保險公司等多方面的相關(guān)單位對風險進行共同承擔。但是由于這些相關(guān)方所承擔的責任及各自經(jīng)濟實力的差距，因此在進行風險分擔的過程中應(yīng)當進行合理的風險分擔設(shè)計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)過程進行合理的管理
要想減小投資方在進行房地產(chǎn)投資過程中所需要面臨和承擔的風險，除了需要投資方及信托公司進行相應(yīng)的風險預測及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)進程合理地經(jīng)營和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風險的重要方式之一。
3.7 政府機關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則
由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風險性。因此，在進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，國家的政府機關(guān)也應(yīng)當從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過這種規(guī)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當中信托基金所占的比重進行一定程度的規(guī)定，使個人投資者受到的影響和面臨的風險不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當選取與我國經(jīng)濟類型及國情相似的國家進行借鑒，而不應(yīng)當過度借鑒美英等與我國經(jīng)濟具有較大差異的國家。
4 結(jié)語
總的來說，任何一種投資形式都有可能存在風險，本文通過對房地產(chǎn)投資信托基金風險因素的直觀分析突出了其風險程度，并提出了相應(yīng)的規(guī)避措施，以期對減小房地產(chǎn)投資信托基金的投資風險起到參考作用。
參考文獻
[1] 閆懷偉.房地產(chǎn)投資信托基金風險管理研究[D].南京財經(jīng)大學，20xx.
[2] 陸卻非.房地產(chǎn)投資信托基金系統(tǒng)性風險研究[D].中國科學技術(shù)大學，20xx.
[3] 亢璐.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）運作風險研究[D].上海社會科學院，20xx.
[4] 劉選珍.房地產(chǎn)投資信托基金風險管理研究[D].東北財經(jīng)大學，20xx.
[5] 王靜靜.房地產(chǎn)投資信托基金風險分析與控制研究[D].哈爾濱工業(yè)大學，20xx.
[6] 馮曉明.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的風險防范探究[J].南方金融，20xx（07）.
[7] 呂文斌.我國房地產(chǎn)投資信托基金的風險研究[J].商業(yè)文化（學術(shù)版），20xx（06）.
[8] 沈香.試論我國房地產(chǎn)投資信托基金的風險[J].商場現(xiàn)代化，20xx（17）.
[9] 曹敏.房地產(chǎn)投資信托基金的風險管理研究[D].中南大學，20xx.
[10] 姜鴻博.我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式及風險防范機制研究[D].吉林大學，20xx.
房地產(chǎn)論文10
摘要：得益于電子計算技術(shù)的極大發(fā)展，信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中可以得到廣泛的應(yīng)用，極大的提高了房地產(chǎn)管理的效率和效果，促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和繁榮，為我國的社會主義經(jīng)濟建設(shè)以及提高居民的生活質(zhì)量水平做出了重大貢獻。文章基于地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中的實際應(yīng)用情況進行了研究和分析，并提出了可行的建議，旨在進一步提高地理信息系統(tǒng)在房地管理中的應(yīng)用水平，從而推動我國的城市化建設(shè)進程。
關(guān)鍵詞：地理；信息；房地產(chǎn)
1地理信息系統(tǒng)
地理信息系統(tǒng)是在計算機技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，融合了管理科學、地理學、地圖學等多門學科的知識，是一項實用性非常強的綜合性高新科學技術(shù)。通過對地理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，進行大量的地理數(shù)據(jù)采集、存儲、管理和分析都不再需要花費大量的時間和人工精力，工作效率得到極大的提升。特別是通過計算機技術(shù)的輔助，可以根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)信息進行模擬實驗，使地理相關(guān)行業(yè)對地理地質(zhì)的實際環(huán)境和條件能夠進行更加準確的掌握和分析。這對房地產(chǎn)管理工作來說是非常重要的，因此，地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理工作中的應(yīng)用對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說起到了巨大的推動作用。地理信息系統(tǒng)能夠在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮出巨大的推動作用，主要是因為地理信息系統(tǒng)具有三信方面的功能和特征：首先，地理信息系統(tǒng)能夠深入的采集、存儲、精細化管理、分析和輸出各類地理空間信息，而這些信息正是開展房地產(chǎn)管理工作所需要依據(jù)的重要數(shù)據(jù)和實際情況。其次，在房地產(chǎn)管理工作中，需要對地理空間信息進行多要素綜合分析，并以此為基礎(chǔ)，對地理動態(tài)做出預測，而通過地理信息系統(tǒng)做出的分析和預測遠遠高于人工分析和預測結(jié)果，促房地產(chǎn)管理依據(jù)的數(shù)據(jù)和信息準確性大大提升，進而促進房地產(chǎn)管理工作中的決策正確率得到有效的提升。最后，依托計算機技術(shù)發(fā)展起來的地理信息系統(tǒng)，能夠快捷肯于精確的對各類繁雜的地理信息進行空間定位和動態(tài)分析，其完成的速度是人工速度完全無法比擬的，不僅大幅度的提升了工作效率，還使房地產(chǎn)管理工作節(jié)省了大量的人力資源支出，從而節(jié)省了工作成本。
2房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
在房地產(chǎn)管理工作中，主要包括對土地進行調(diào)查、登記、其他數(shù)據(jù)采集統(tǒng)計以及地籍檔案管理等。所謂的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍是指房地產(chǎn)的所有權(quán)，即指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有人可以依法對其所有的房地產(chǎn)行使權(quán)力，包括占有、使用、收益以及處分。在信息管理方面，要對房地產(chǎn)的地籍進行管理，即調(diào)查土地權(quán)屬以及進行地籍測量。在我國，地籍和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理有四個方面的內(nèi)容：第一，就是要對房屋所有權(quán)以及對其占有的國有土地使用權(quán)進行明確的劃分，并依法進行產(chǎn)權(quán)辦理和登記。第二，對房屋、土地的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍等變動情況要及進掌握和了解。第三，要進行詳細的房地產(chǎn)測繪，掌握房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。第四，要對房地產(chǎn)的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍等相關(guān)資料、數(shù)據(jù)和信息進行詳細的記錄并建檔存檔。作為房地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，完善房地立的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息，明確產(chǎn)權(quán)歸屬并建立相關(guān)的檔案，是保所產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要保障，也是房地產(chǎn)信息管理規(guī)范化的表現(xiàn)之一。在城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)管理工作內(nèi)空、工作量并越來越龐大，也會越來越復雜，因此建立起規(guī)范的工作制度和工作程序，對于房地產(chǎn)管理工作以及城市的發(fā)展建設(shè)來說，都具有非常重要的意義。
3傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)存在的問題
在我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中，雖然也依托于強大的計算機管理系統(tǒng)進行相關(guān)的管理工作，但隨著我國城市建設(shè)的不斷發(fā)展和深入，房地產(chǎn)管理工作的內(nèi)容和方式都發(fā)生相應(yīng)的變化，傳統(tǒng)的計算機管理系統(tǒng)已無法滿足當今社會房地產(chǎn)管理工作的需要，因此就需引入更加先進的管理系統(tǒng)，地理信息系統(tǒng)就是在這一情況下，進入房地產(chǎn)管理工作中的，并在房地產(chǎn)管理工中作發(fā)展了巨大的作用。傳統(tǒng)的計算機管理系統(tǒng)在當今的房地產(chǎn)管理的應(yīng)用過程中，主要在三個方面存在阻礙：①地理信息系統(tǒng)以房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用范圍較為狹窄。計算機管理系統(tǒng)僅能夠處理一般的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍文本信息，對于相關(guān)圖形信息卻難以發(fā)揮有效作用[1]；②投資金額巨大，隨著計算機硬件和軟件技術(shù)的發(fā)展，很多軟件開發(fā)商已把目光轉(zhuǎn)移到基至GIS的地籍和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)的研發(fā)上，從而使房地產(chǎn)管理行業(yè)增加建立管理系統(tǒng)的資金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地產(chǎn)管理工作中，需要進行許多復雜的面積計算問題，但在當前的許多管理系統(tǒng)中，對面積計算方面的模型設(shè)計都較為簡陋，還存在著程序運行不合理的現(xiàn)象，因此使最終的計算結(jié)果存在著偏差，影響了房地產(chǎn)對地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的科學和準確管理工作[2]。
4地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的具體應(yīng)用
首先，需要利用地理信息系統(tǒng)對土地、房產(chǎn)進行測繪，對測繪的成果和數(shù)據(jù)按照CAD制圖軟件的統(tǒng)一要求標準進行質(zhì)量檢查和數(shù)據(jù)編輯，最終建立完善的房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)空間信息數(shù)據(jù)庫。其次，要利用地理信息系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性，將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息以及社會人文屬性信息等一一聯(lián)系起來，使其能夠彼此對應(yīng)關(guān)聯(lián)，從而建立房屋信息關(guān)聯(lián)。地理信息系統(tǒng)正是應(yīng)這一發(fā)展要求而進入房地產(chǎn)管理工作中的，完美的解決了困擾房地產(chǎn)管理工作的難題，在未來發(fā)展過程中，還要進一步挖掘地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中的潛在功能，以促進我國的城市化建設(shè)和社會經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展進步。
5地理信息系統(tǒng)對于房地產(chǎn)信息管理的實際意義
利用地理信息系統(tǒng)進行房地產(chǎn)管理的重要意義，主要體現(xiàn)在：首先，使房地產(chǎn)管理更加智能化，將房屋的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍與房產(chǎn)分幅平面圖緊緊相聯(lián)，滿足了房地產(chǎn)管理中對于圖形信息的管理需深圳市，更建立了房地產(chǎn)空間信息的關(guān)聯(lián)，使房地產(chǎn)信息管理更加準確。其次，大大提高了房地產(chǎn)管理的工作效率。最后，由于信息和數(shù)據(jù)處理的誤差大大降低，使信息和數(shù)據(jù)更加真實可靠，依靠這些信息和數(shù)據(jù)做出的決策，自然也就更加可靠。
作者:陳躍 單位:重慶市城市建設(shè)配套費管理辦公室
參考文獻：
[1]石麗萍,李楊,王繼輝等.地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的運用[J].中國管理信息化,20xx,(8):104-104,105.
[2]黃蓋.測繪管理中地理信息系統(tǒng)的運用[J].環(huán)球人文地理,20xx,(10):26-26.
房地產(chǎn)論文11
【摘要】如今，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，為提高管理的有效性，要結(jié)合現(xiàn)階段科學技術(shù)，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價值，隨著科學技術(shù)的完善，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，以數(shù)字化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)檔案管理越來越被重視，本文結(jié)合科學技術(shù)的發(fā)展，簡明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學技術(shù)的優(yōu)勢，同時也基于科學技術(shù)視角，具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進一步為房地產(chǎn)管理提供科學助力。
【關(guān)鍵詞】房屋檔案；科學技術(shù)；管理；策略
從現(xiàn)階段社會的整體發(fā)展看，現(xiàn)代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認識，也進一步明確了各項工作過程采用有效的科學技術(shù)的必要性，從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉(zhuǎn)變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實現(xiàn)檔案管理服務(wù)水平的完善，推動房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
1.房地產(chǎn)檔案管理引入科學技術(shù)的優(yōu)勢
1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關(guān)工作人員要以具體事件與相關(guān)問題為基準，通過目錄顯示，對應(yīng)所需資源，隨著科學技術(shù)引入，現(xiàn)代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實現(xiàn)了辦公的高效率，無論查找的資料多么復雜，都可以有效應(yīng)對，目前，檔案資源越來越多，運用數(shù)字化技術(shù)，檔案數(shù)據(jù)進行了編號處理，以數(shù)字的形式錄入計算機，通過快速檢索，不僅準確定位，也減少了工作流程，同時為工作人員提供了工作的準確性。
1.2便于設(shè)置權(quán)限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機密，在進行科學管理過程中，不僅要對企業(yè)負責，同時也要對個人負責，現(xiàn)代科學技術(shù)引入，檔案數(shù)據(jù)調(diào)取與使用過程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進行深入檔案資源的運用，會設(shè)置很多限制性權(quán)限，工作人員也基于有效范圍，在權(quán)限允許范圍可以進行資料的管理，這樣一來，權(quán)限設(shè)置通過計算機實現(xiàn)，工作強度與難度都會降低，提高了檔案保密工作能力，也進一步實現(xiàn)了服務(wù)的有效性。
1.3有助于統(tǒng)計工作。科學技術(shù)的發(fā)展，檔案管理過程，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的有效整合，利于相關(guān)工作人員進行精確分析，通過事先的準備工作，把相關(guān)信息錄入計算機，檔案類型有了進一步歸類，這樣一來，以便日后數(shù)據(jù)統(tǒng)計，檔案管理人員通過以數(shù)字化信息為依托，利用計算機軟件，實現(xiàn)了統(tǒng)計的全面性，這樣不僅減少工作時間，同時也提高了工作質(zhì)量，這對于現(xiàn)階段檔案管理科學化引入提供了保證。
2.科學技術(shù)發(fā)展視角下房地產(chǎn)檔案管理的策略
2.1提高對科學化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率，應(yīng)該深入研究科學技術(shù)發(fā)展，相關(guān)工作人員不僅要提高認知，同也應(yīng)該通過重視自身業(yè)務(wù)水平的提升，實現(xiàn)檔案管理的科學化，檔案管理人員，要適應(yīng)科學化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學習現(xiàn)代化信息技術(shù)，提高重視度，相關(guān)單位更要重視對于管理者管理水平的提高，通過管理者引導工作人員，積極實施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時，不斷深入提升自身的技術(shù)水平，豐富科技發(fā)展內(nèi)涵，為檔案管理工作現(xiàn)代化發(fā)展提供科學助力。
2.2完善檔案的科學化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應(yīng)該優(yōu)化管理形式，利用信息技術(shù)，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應(yīng)該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構(gòu)建，不僅要把管理科學性作為重要管理內(nèi)容，同時更要完善管理的安全，強化安全規(guī)范，不斷把數(shù)據(jù)資源進行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數(shù)據(jù)的丟失，也要避免因計算機病毒的入侵，對檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。
2.3完善科學化檔案管理設(shè)施的建設(shè)。在房地產(chǎn)檔案管理過程中，需要引入先進的設(shè)施，從科學發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關(guān)房地產(chǎn)管理部門，要積極做好設(shè)備的更新與完善，包括一些硬件以及軟件設(shè)備，都要順應(yīng)時代發(fā)展，積極更新，以此才能實現(xiàn)管理的便利性，為進一步實現(xiàn)檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構(gòu)建為根本，實現(xiàn)資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會調(diào)動工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關(guān)工作的有效融合開展。
2.4建立完善的科學化管理標準�？茖W技術(shù)發(fā)展前提下，檔案管理工作應(yīng)該建立完善的標準，以標準體系為依托，不斷實現(xiàn)管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴格按統(tǒng)一標準，避免因格式問題出現(xiàn)差異，同時也要避免因數(shù)字化管理的標準不統(tǒng)一，對日后檔案的調(diào)取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學化管理標準時，要以實際情況為主，重視實踐深入研究，標準要規(guī)范，要具有一定的科學性，以此才能進一步做到管理工作的準確性。
2.5做好科學化檔案管理人才的培訓。房地產(chǎn)檔案管理以人為本，同時更加需要高素質(zhì)的現(xiàn)代化技術(shù)人員，以此為保障，不斷提高管理的科學化水平，基于此，房地產(chǎn)檔案管理部門，首先要重視對于知識性人才的培養(yǎng)與引入，現(xiàn)有工作人員，要定期進行培訓，培訓內(nèi)容要以科技發(fā)展過程中先進的管理理念與技術(shù)為主，培訓還應(yīng)該具有針對性與實踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現(xiàn)代化技術(shù)的完善，使相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)技術(shù)水平都得到有效提升。結(jié)束語總之，在信息化時代，科學技術(shù)不斷更新，作為房地產(chǎn)檔案工作，迎來了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應(yīng)該充分重視科學技術(shù)的力量，以此為新機遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進一步提升服務(wù)水平，順應(yīng)時代，做到檔案管理的與時俱進，從而實現(xiàn)檔案管理的科學化發(fā)展。
參考文獻：
[1]盧玉英.加強房地產(chǎn)檔案管理工作的措施[J].辦公室業(yè)務(wù),20xx,(11):65+71.
[2]李昕毅.條碼技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的運用[J].赤子(上中旬),20xx,(21):209.
[3]王斌.計算機技術(shù)在房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中的幾點思考[J].硅谷,20xx,(03):147.
房地產(chǎn)論文12
一、理論基礎(chǔ)
勞動合同，是指勞動者與用人單位之間為了確立勞動關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)所簽訂的協(xié)議。其中，勞動合同雙方的權(quán)利和義務(wù)是統(tǒng)一的。勞動合同的目的產(chǎn)生于當事人之間的權(quán)利與義務(wù)。從合同依法成立之時起，相應(yīng)的有約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就立即建立起來了； 勞動合同雙方都必須履行自己的義務(wù)，否則，一旦出現(xiàn)違反合同約定條款的情形時，就要承擔相應(yīng)的法律責任； 勞動合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動合同區(qū)別于其他合同的一個重要特點。
勞動爭議是指勞動關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動者） 之間，因勞動權(quán)利和義務(wù)引起的爭論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進工作條件等，充分實現(xiàn)勞動者的潛能和價值。
二、企業(yè)案例
HZ 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀 90 年代，是一家國有企業(yè)。公司注冊資金 500 萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，為廣東省重點企業(yè)。但在企業(yè)實施新 《勞動合同法》的過程中，出現(xiàn)了一系列的問題，以下是有代表性的兩個案例。
�。� 一） 員工投訴
HZ 公司領(lǐng)導一直關(guān)注 《勞動合同法》，并根據(jù)企業(yè)自身狀況進行調(diào)整。公司人力資源部門員工在完成勞動合同任務(wù)時，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿十年以上員工。新 《勞動合同法》第 14 條規(guī)定： 用人單位初次實行勞動合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動合同時，勞動者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以訂立無固定期限勞動合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應(yīng)當”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無固定期限勞動合同。
�。� 二） 農(nóng)民工拒簽勞動合同
HZ 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農(nóng)民工占據(jù)很大比重。公司人力資源部門根據(jù)新 《勞動合同法》決定與農(nóng)民工簽訂新的勞動合同。因為新 《勞動合同法》第八十二條規(guī)定： 用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應(yīng)當向勞動者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農(nóng)民工簽訂勞動合同就會面臨巨大損失。然而，在實際操作中，人力資源部門與農(nóng)民工產(chǎn)生矛盾，農(nóng)民工普遍表示反對，并且出現(xiàn)了農(nóng)民工罷工事件，嚴重影響了公司施工進度和企業(yè)形象。
三、勞動合同規(guī)范分析
�。� 一） 勞動合同管理水平低下。HZ 公司沒有依法建立勞資糾紛調(diào)解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭議時，往往由人力資源部門簡單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒有做到規(guī)范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統(tǒng)經(jīng)驗管理，對員工潛能開發(fā)和自主性調(diào)動作用低下。
�。� 二） 員工法律意識淡薄，勞動合同需要規(guī)范。企業(yè)員工多為農(nóng)民工，其法律意識較為淡薄； 當他們的工資被拖欠時，企業(yè)往往實施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過于死板，態(tài)度過于強硬，往往懲罰多于激勵，壓制多于溝通。[1]
（ 三） 勞動合同關(guān)系復雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊伍龐大、構(gòu)成復雜、勞務(wù)外包嚴重、不易管理等問題，導致用工不規(guī)范，影響工期和質(zhì)量等。
四、建議
�。� 一） 制定勞動規(guī)章制度，提高勞動合同管理水平。企業(yè)應(yīng)及時修改與新 《勞動合同法》不一致的內(nèi)容，依法制定企業(yè)內(nèi)部勞動規(guī)章制度； 成立職工代表大會，發(fā)揮工會的作用； 嚴格執(zhí)行新 《勞動合同法》，按照規(guī)定實施管理。
�。� 二） 建立員工素質(zhì)培訓體系。企業(yè)要加強員工基礎(chǔ)法律知識培訓； 開展企業(yè)文化教育培訓，增強員工主人翁意識，調(diào)動其工作積極性； 開展文體娛樂比賽或活動，活躍企業(yè)氛圍，促進員工交流溝通。
�。� 三） 建立激勵性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門要發(fā)揮作用，實現(xiàn) “人崗匹配”,采取適當?shù)募钤瓌t來激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結(jié)構(gòu)，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。
五、結(jié)論
第一，政府應(yīng)綜合運用立法和行政手段，完善 《勞動合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)，加快推進相關(guān)法律如 《勞動合同法實施細則》的建立與完善，強化政府部門監(jiān)督、處理并執(zhí)行勞動糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎(chǔ)和法律依據(jù)。[2]
第二，企業(yè)應(yīng)建立工會組織，發(fā)揮工會的機制保障作用，依托工會組織開展教育培訓，健全集體談判和集體合同制度，使工會能夠真正代表并維護員工的合法利益。
第三，企業(yè)應(yīng)提高自身管理水平，嚴格執(zhí)行新的勞動合同制度，完善員工績效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機制，實現(xiàn)管理科學化、制度化和長效化。
總之，勞動合同糾紛是一個跨管理學、法學和社會學的多學科問題，解決勞動合同糾紛是一個系統(tǒng)工程[3].只有通過有效加強政府監(jiān)管[4]、充分發(fā)揮工會作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對策，才能夠解決企業(yè)勞動合同糾紛的困擾，促進企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動合同糾紛，協(xié)調(diào)好各個利益層面的關(guān)系，才能構(gòu)建和諧的勞資關(guān)系，形成建設(shè)社會主義和諧社會的穩(wěn)固基礎(chǔ)，為實現(xiàn) “中國夢”奠定堅實基礎(chǔ)。（ 作者單位： 東北農(nóng)業(yè)大學文法學院）
參考文獻：
[1] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟體制改革，20xx,04
[2] 李亮山。 我國政府在勞動關(guān)系調(diào)整中的角色分析 [J]. 社會科學論壇，20xx,08
[3] 鄭英隆，王勇。 勞動合約： 新型工業(yè)化進程中的農(nóng)民工問題研究 [J]. 經(jīng)濟評論，20xx,01
[4] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟體制改革，20xx,04
房地產(chǎn)論文13
隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，高新技術(shù)在現(xiàn)實生活中的利用越來越廣泛。數(shù)字化技術(shù)作為現(xiàn)階段重點使用的技術(shù)之一，在諸多行業(yè)得到了普遍的應(yīng)用。從目前的行業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，而且呈現(xiàn)出持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，在這樣的環(huán)境下，做好房地產(chǎn)檔案的管理，可以為行業(yè)健康發(fā)展提供有利的參考依據(jù)。由于房地產(chǎn)檔案具有數(shù)量多、規(guī)模大的特點，所以在檔案管理中積極地進行數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，可以有效地提升檔案管理質(zhì)量。本文就數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用進行分析，旨在強化認識，提高技術(shù)利用率，進而提升管理的效率。
一、房地產(chǎn)檔案管理的特點
�。ㄒ唬⿲I(yè)性和項目性。房地產(chǎn)檔案管理有自己的特點，突出表現(xiàn)在專業(yè)性和項目性上。就專業(yè)性而言，因為房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)的管理活動中形成的具有真實性的歷史資料，其產(chǎn)生的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)特定的專業(yè)活動，所以其具有較強的專業(yè)性。就項目性而言，因為房地產(chǎn)的建設(shè)是以項目為區(qū)分的，所以檔案資料也是按照項目內(nèi)容進行建立，因此，在檔案管理的時候，便會按照項目來進行。簡而言之，房地產(chǎn)檔案的產(chǎn)生具有專業(yè)性和項目性，所以在管理中也要重視這兩個特性。
（二）分散性和集中性。房地產(chǎn)檔案管理除了具有專業(yè)性和項目性的特點外，還擁有分散性和集中性的特點。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，由于項目需要完成不同的工作，而每一項工作都具有差異性，所以對于不同工作的資料要進行分散管理，這就造成了管理的分散性特點。另一方面，雖然項目有不同的環(huán)節(jié)劃分，但是整體上具有統(tǒng)一性，所以在管理當中，項目資料需要進行集中保管。這也就形成了房地產(chǎn)檔案管理集中性的特點。簡言之，分散和集中的結(jié)合，使得檔案管理更具效率性。
二、數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用
�。ㄒ唬┰跈n案檢索和查詢中的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用價值巨大，首先體現(xiàn)在檔案檢索和查詢中。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案在進行檢索和查詢的時候，需要按照“問題”或者是“事由”來進行檔案位置的確定，然后再進行進一步的查詢。在利用了數(shù)字化技術(shù)之后，可以在數(shù)據(jù)庫中進行檔案資料的直接檢索，這就避免了檢索步驟的繁復化，使得檢索效率有了顯著的提升。另外，利用數(shù)字化技術(shù)，還可以打破時間和空間的限制，這就使得房地產(chǎn)檔案的檢索和查詢可以隨時隨地地進行，此種管理方式無疑會提高檔案的利用效率和價值。
（二）在系統(tǒng)權(quán)限設(shè)置方面的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理過程中，在系統(tǒng)權(quán)限的設(shè)置方面也有著積極應(yīng)用。在房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化體系建設(shè)中，為了保證信息資料的完善性、全面性以及保密性，需要在系統(tǒng)中進行一定的安全權(quán)限設(shè)置。數(shù)字化技術(shù)能夠清楚地將檔案管理的環(huán)節(jié)進行劃分，然后在環(huán)節(jié)連接處進行權(quán)限設(shè)置，這樣，整個系統(tǒng)的環(huán)節(jié)性更加的明顯，安全性也得到了相應(yīng)的提升。
（三）在檔案統(tǒng)計工作中的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的另一個突出應(yīng)用便是在統(tǒng)計工作中的應(yīng)用。目前，由于信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普遍利用，房地產(chǎn)檔案不僅會以文本的形式存在，更會以電子形式存在，利用數(shù)字化技術(shù)，可以在最短的時間內(nèi)對電子檔案信息進行分類和編排，這會提升檔案統(tǒng)計工作的效率，而且這種數(shù)字化手段的應(yīng)用，成功地解決了人工檔案在存儲和管理上的不便。傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案容易受到各方面因素的影響而造成毀壞，比如腐爛或者火災等，這些毀壞會造成檔案統(tǒng)計的不完善，而利用數(shù)字化技術(shù)，可以將檔案資料壓縮成數(shù)字信息，進而進行保存，這樣，檔案的完整性和全面性都會得到保障，檔案統(tǒng)計的質(zhì)量和效率也會提升。簡而言之，利用數(shù)字化技術(shù)，可以進一步加強房地產(chǎn)檔案統(tǒng)計工作的全面性，從而實現(xiàn)質(zhì)量化和效率化。
（四）在檔案分析中的應(yīng)用。數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的最后一個突出應(yīng)用體現(xiàn)在檔案分析中。檔案分析是檔案管理的重要內(nèi)容，利用數(shù)字化技術(shù)，可以迅速地將電子檔案進行分類和整理，從而提取出有效的信息為管理效果的提升服務(wù)。利用數(shù)字化技術(shù)，檔案分析的效率會明顯提升，檔案管理的質(zhì)量也會顯著加強。在進行檔案管理的時候，要想使得檔案的價值得到最大化的發(fā)揮，那么就必須進行檔案分析。數(shù)字化技術(shù)利用信息的手段，對檔案資料進行重新的分析和組合，這樣，檔案的價值便會得到提升，其利用的效果也會加強。
三、結(jié)語
隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)檔案的數(shù)量持續(xù)增加。數(shù)量繁多的檔案資料給有效地管理帶來的一定的困難，而管理難度的增加又會造成檔案資料利用價值的降低，所以積極地利用新技術(shù)促進房地產(chǎn)檔案的管理，提升其利用價值具有重要的意義。數(shù)字化技術(shù)是近年來發(fā)展起來的高新技術(shù)，在管理中具有突出的作用，利用數(shù)字化技術(shù)對房地產(chǎn)檔案進行管理，可以更加科學地掌控檔案資料，從而提高資料利用率，這對于檔案管理的價值提升而言意義重大。
【參考文獻】
[1]吳學智.房地產(chǎn)檔案管理中數(shù)字化技術(shù)的運用分析[J].數(shù)字技術(shù)與應(yīng)用,20xx（03）:205.
[2]李昕毅.論述縮微復制技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的運用[J].黑龍江史志,20xx（13）:162.
[3]黃飛.淺析數(shù)字信息化在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用[J].中國市場,20xx（16）:111+113.
[4]陳永霞.數(shù)字信息化在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用分析[J].現(xiàn)代商業(yè),20xx（24）:64-65.
房地產(chǎn)論文14
一、我國房地產(chǎn)稅收體系
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中,直接針對房地產(chǎn)本身的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(20xx年1 月1 日停征)、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié),可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種,即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有兩種,即城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅;針對在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。
除了已經(jīng)實行的11個稅種外,現(xiàn)在還有一個爭論比較大的一個稅種,就是物業(yè)稅。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。
二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題
(一) 稅種繁雜、重復征稅
目前我國實際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達11種,占我國實際征收稅種數(shù)量的一半,而且許多稅種之間存在稅基重疊,重復課稅的情況。如房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅存在重復課稅。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅條例頒布時,房產(chǎn)的原值中一般不包括土地的價值,因為土地都是無償劃撥的。因此,不存在重復課稅問題。1990年國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》,全面推行土地的有償使用,此后建造的大量房產(chǎn)其價值中都已包含了所占用土地的價值,這部分房產(chǎn)一方面要就包括土地價值在內(nèi)的房產(chǎn)原值納稅;另一方面還要再繳納土地使用稅,很顯然存在重復課稅問題。
(二) 課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全
這在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種上表現(xiàn)最為突出。我國的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),而處在這些區(qū)域之外的房產(chǎn)和土地則不需納稅。目前,許多企業(yè)都坐落于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍之外的臨界區(qū)域,其與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒有本質(zhì)區(qū)別,卻不需承擔房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。
(三) 稅負結(jié)構(gòu)不合理, 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重
世界各國重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少,而我國房地產(chǎn)稅費在開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多、負擔重,在保有環(huán)節(jié)課稅少、負擔輕。目前的房地產(chǎn)稅制基本上是不賣不稅、不租不稅,一旦租售,則數(shù)稅并課,造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重。在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),土地增值稅的稅率則過高,現(xiàn)行土地增值稅實行30%、40%、50%和60%四級超率累進稅率,若再加上5%的營業(yè)稅和25%的企業(yè)所得稅,企業(yè)的實際平均稅負水平達到40%以上。
(四) 計稅依據(jù)失當, 稅率設(shè)置不合理
突出表現(xiàn)在城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅計稅依據(jù)和稅率失當。城鎮(zhèn)土地使用稅開征的早期由于土地的收益差別體現(xiàn)并不明顯,因此,當時的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積,但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,土地收益的差別日益明顯,我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由按面積課征變?yōu)榘赐恋貎r值課征,而現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率也不合理。與按土地面積課稅相適應(yīng),我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率為定額稅率,主要按照城市的大小將適用稅額分為4個級次,其中最高稅額30元/平方米為最低稅額0.6元/平方米的50倍,似乎較大,但就稅額差別的絕對額而言,最高稅額與最低稅額之間的年差別僅為29.4元/平方米,這樣的稅額差別與我國不同地區(qū)之間使用土地所獲收益的巨大差距是極不匹配的。
(五) 稅制本身存在有欠公平之處
我國目前的房地產(chǎn)稅收體系存在違背公平原則的地方,例如因經(jīng)濟行為不同而稅負不同�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定,企業(yè)自用的房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值扣除10%~30%之后的房產(chǎn)余值每年按1.2%的稅率計征,而出租房產(chǎn)則按照租金收入的12%計征。這種規(guī)定導致了兩種稅負不公狀況的產(chǎn)生:第一種,處于城市繁華地段的老房產(chǎn),由于其建造較早,因此賬面原值較低,但由于其所處地段較好,若出租則租金往往較高。所以,這類房產(chǎn)若出租,其承擔的房產(chǎn)稅一般遠遠高于自用所承擔的房產(chǎn)稅。第二種,處于稍偏遠地段的新房產(chǎn),由于其造價較高而租金收入較低,此時自用房產(chǎn)會較出租房產(chǎn)承擔更多的房產(chǎn)稅。因此,現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定常常導致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟行為不同而承擔不同的稅收負擔。另外城鄉(xiāng)稅制也不統(tǒng)一。
三、我國房地產(chǎn)稅收改革的若干建議
制度改革的基本框架。針對現(xiàn)實存在的問題,筆者認為今后稅制改革的總體思路是:精簡稅種,明確稅基,正稅清費。改革的內(nèi)容包括土地、開發(fā)環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和相關(guān)的稅費改革。從立法、執(zhí)法到監(jiān)督,以及地方政府部門的相關(guān)配套措施一定要跟進。
對土地使用環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收改革。將現(xiàn)在在土地出讓時一次性繳納的土地出讓金改為按年征收土地地價稅,而每年繳納的稅金根據(jù)土地的市場價值的定額比例計算,在改革的初期可以若干年進行一次比例調(diào)整。同時取消耕地占用稅,完善土地增值稅稅目,設(shè)置土地轉(zhuǎn)移增值稅、土地租賃增值稅和自然土地增值稅。
對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收進行精簡。取消房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費附加,將其合并到所得稅中;同時將印花稅合并到契稅當中,擴大契稅的征收范圍,因為印花稅和契稅在很大程度上存在重復征收,而契稅更具有實際代表性。另外,在房地產(chǎn)取得稅類開征遺產(chǎn)稅與贈與稅,可以彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位,遺產(chǎn)稅和贈與稅應(yīng)實行“高起征點,高稅率”的原則。
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制的完善。筆者認為以中國現(xiàn)在的物力財力以及相關(guān)的制度和技術(shù)都達不到開征物業(yè)稅的條件。一方面,國人對物業(yè)稅的認識還存在一定程度的偏差,在一段較長的時間內(nèi)是很難接受的。另一方面,開征物業(yè)稅的稅基、稅率如何確定,稅收優(yōu)惠和累進稅制該如何設(shè)定,估定價值采用何種估價方法等問題面臨重大的挑戰(zhàn)。另外,物業(yè)稅的開征需要中央和地方政府的很健全的配
套政策的支持,這其中還會涉及到中央和地方、政府和企業(yè)之間利益的博弈,還需要健全的稅收信息披露制度。這對于我國現(xiàn)階段還是一個比較遙遠的設(shè)想。
但是,面對我國房地產(chǎn)稅收“重流轉(zhuǎn),輕保有”的不足,可以從以下幾個方面進行改革:第一,進行房產(chǎn)稅改革。改當前按房屋原值一次減除10%-30%后的余值計征的辦法變?yōu)榘捶课莸脑u估價值計征;將目前的從價計征和從租計征統(tǒng)一為從價計征,稅率也應(yīng)該統(tǒng)一。第二,如前面所說,取消城市土地使用稅和耕地占用稅開征地價稅,以土地的評估價值作為計稅依據(jù),向土地的實際占有者征稅。第三,開征土地閑置稅。土地閑置稅以閑置未用的土地為課征對象,對閑置土地的實際持有人課稅。
最后,在我國法制和經(jīng)濟發(fā)展條件成熟的情況下,在相關(guān)技術(shù),物力財力得到滿足的前提下,借鑒國外的成功經(jīng)驗,適時適當?shù)赝瞥鑫飿I(yè)稅。
房地產(chǎn)論文15
摘要：投資性房地產(chǎn)的會計政策選擇一直是關(guān)注的焦點，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策會導致不同的會計后果和經(jīng)濟后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會計政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當前我國投資性房地產(chǎn)會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著近年來我國投資性房地產(chǎn)市場價值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現(xiàn)象，采用公允價值計量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對有關(guān)會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。
一、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因分析
首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務(wù)人員可能對通過以經(jīng)濟業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會計政策選擇。
其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計事務(wù)方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當?shù)姆从称髽I(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進行會計政策的選擇。
二、現(xiàn)階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：
�。ㄒ唬┏杀灸Ｊ降倪x擇
對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。
由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進行后續(xù)計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
�。ǘ┕蕛r值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。
�。ㄈ┕蕛r值模式的應(yīng)用不具備完全市場條件
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量�！睖蕜t同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規(guī)定的兩個條件。
三、完善投資性房地產(chǎn)會計政策選擇的方向
�。ㄒ唬┩晟茣嫓蕜t與政策法規(guī)
新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經(jīng)濟的現(xiàn)實條件是：資本市場建立時間段、有關(guān)經(jīng)濟的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計政策選擇權(quán)還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準則落后于實際的經(jīng)濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會計政策選擇中的相關(guān)權(quán)力
會計政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權(quán)問題上有更充分的討價還價，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會計政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權(quán)；董事會由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結(jié)束語
企業(yè)無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應(yīng)用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計量模式預計將會在很長一段時間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進行合理的判斷。
參考文獻：
[1]財政部.企業(yè)會計準則應(yīng)用指南［M］.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，20xx
[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式差異及影響分析[J].財會通訊，20xx，（06）
[3]鄭儒彬.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的影響因素分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,20xx,(03)[4]姚振飛.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.20xx，（07）
【房地產(chǎn)論文】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)論文08-07
房地產(chǎn)相關(guān)的論文03-30
房地產(chǎn)企業(yè)融資論文04-11
房地產(chǎn)稅制論文04-28
房地產(chǎn)策劃工作的論文06-26
國際房地產(chǎn)稅制論文05-26
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷論文06-10
房地產(chǎn)營銷策劃論文06-10
房地產(chǎn)營銷策略分析的論文精選06-11