物業(yè)管理論文15篇
在日常學(xué)習(xí)和工作中，大家都寫過論文吧，論文是描述學(xué)術(shù)研究成果進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的一種工具。寫論文的注意事項(xiàng)有許多，你確定會(huì)寫嗎？下面是小編整理的物業(yè)管理論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理論文1
一、結(jié)合實(shí)際，準(zhǔn)確定位
1．結(jié)合高職院校的具體特點(diǎn)來制定培養(yǎng)目標(biāo)。高職院校的培養(yǎng)目標(biāo)概括起來應(yīng)該是：“人才類型是應(yīng)用型、實(shí)用型和職業(yè)型。人才層次是高級(jí)專門人才（如比技術(shù)員高一層次的高級(jí)技術(shù)員）。工作場合是基層部門、生產(chǎn)一線和工作現(xiàn)場。工作內(nèi)涵是將成熟的技術(shù)和管理規(guī)范轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)和服務(wù)�！睋Q言之，高職院校要培養(yǎng)基礎(chǔ)知識(shí)牢靠，動(dòng)手能力強(qiáng)的學(xué)生。因此，高職院校培養(yǎng)出來的物業(yè)管理專業(yè)人才應(yīng)該能夠滿足住宅小區(qū)、商業(yè)場所、寫字樓、高等別墅、工業(yè)區(qū)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位后勤等物業(yè)管理部門需要，能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的，德、智、體、美、勞全面發(fā)展的，具有一定文化素養(yǎng)，具備吃苦耐勞精神，精通現(xiàn)代物業(yè)管理的基本知識(shí)，對(duì)投入使用的房屋建筑及其附屬設(shè)施與配套設(shè)施及場地能夠進(jìn)行經(jīng)營性管理，并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多方面、綜合服務(wù)。這些都是作為高技能型物業(yè)管理員、物業(yè)管理處主任、物業(yè)管理經(jīng)理助理及物業(yè)管理經(jīng)理所必備的基本素質(zhì)。
2．結(jié)合行業(yè)對(duì)從業(yè)人員的技能要求制定人才培養(yǎng)目標(biāo)
�。�1）物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀。物業(yè)管理從80年代末才進(jìn)入中國，但在中國發(fā)展迅猛，而且可以預(yù)見其未來的空間也很廣闊。截止20xx年底，全國實(shí)行物業(yè)服務(wù)的房屋面積超過100億平方米，物業(yè)服務(wù)覆蓋率已接近50%，北京等較發(fā)達(dá)城市的覆蓋率達(dá)70%。全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)已超過3萬家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)300多家，從業(yè)人員超過300萬人。但物業(yè)管理的人員構(gòu)成卻不盡合理。高學(xué)歷者比例過低，年輕人比例過低，這恰恰是剛畢業(yè)大學(xué)生的一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。與其他行業(yè)相比，年青人在物業(yè)管理領(lǐng)域中會(huì)得到更多的青睞和重視。從這個(gè)意義上講，高職院校的物業(yè)管理專業(yè)是一個(gè)市場需求量相當(dāng)大的專業(yè)，這一客觀現(xiàn)實(shí)為專業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
�。�2）物業(yè)管理行業(yè)對(duì)從業(yè)人員的基本要求。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面廣大人民群眾的住房消費(fèi)意識(shí)，房屋的保值、增值需求以及對(duì)方便、舒適、安靜、祥和的居住環(huán)境的需要逐步提高；另一方面物業(yè)行業(yè)法制化、規(guī)范化、制度化進(jìn)程的加快，推動(dòng)行業(yè)企業(yè)逐步走上專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、品牌化、集團(tuán)化發(fā)展之路。在行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，其對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)要求也不斷提高。流利、清晰的表達(dá)能力和溝通能力等綜合素質(zhì)的培養(yǎng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生至關(guān)重要。培養(yǎng)良好的專業(yè)素質(zhì)，是物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生取得就業(yè)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要前提。
（3）針對(duì)行業(yè)要求來制定人才培養(yǎng)目標(biāo)。高職院校的學(xué)生大多是處在經(jīng)營服務(wù)工作的單位的第一線。這首先就要求學(xué)生必須具備如下基本的素質(zhì)：愛崗敬業(yè)的精神、服務(wù)和管理的法制理念、良好的思想作風(fēng)、健康的身心。因此，專業(yè)能力素質(zhì)的培養(yǎng)，一定要針對(duì)行業(yè)要求來制定相應(yīng)的培養(yǎng)目標(biāo)。比如說，從目前我國物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)看，能夠適應(yīng)智能化建筑物管理的人員還比較缺乏。因此，在人才培養(yǎng)上要有針對(duì)性，力求達(dá)到用人單位的要求，保證學(xué)生為社會(huì)所接受。這就要求高職院校的物業(yè)管理專業(yè)必須緊緊圍繞物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)制定教學(xué)大綱，針對(duì)行業(yè)需要來設(shè)置相應(yīng)的課程，并合理地選用教材（也可以根據(jù)實(shí)際需要來編制相應(yīng)教材），并且不應(yīng)過于強(qiáng)調(diào)理論知識(shí)的系統(tǒng)性，而應(yīng)強(qiáng)調(diào)理論知識(shí)的實(shí)際應(yīng)用性。
二、結(jié)合學(xué)生特點(diǎn)，因材施教
1．結(jié)合學(xué)生特點(diǎn)制定教學(xué)方案。高職院校學(xué)生基礎(chǔ)相對(duì)比較差，這就要求老師在授課過程中不宜采取重點(diǎn)高校、本科院校的理論型教學(xué)模式。要求教師在教學(xué)過程中要因材施教，注意將內(nèi)容講得淺顯易懂，尤其是重點(diǎn)難點(diǎn)內(nèi)容要多做練習(xí)幫助學(xué)生理解和鞏固，同時(shí)還要調(diào)動(dòng)學(xué)生的參與熱情，培養(yǎng)其學(xué)習(xí)積極性，從而使其對(duì)本專業(yè)產(chǎn)生興趣。
2．結(jié)合學(xué)生實(shí)際采取分班教學(xué)模式。高職院校的生源結(jié)構(gòu)多樣化，有從中職、技校、職高畢業(yè)生中招收的新生，也有高中畢業(yè)生，還包括一些五年制的�？粕皖A(yù)科生。學(xué)生在學(xué)習(xí)能力、專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、社會(huì)心理素質(zhì)等方面上有很大的差別。因此針對(duì)這種情況一定要采取因材施教的教學(xué)模式與方法。首先，大學(xué)生必備素質(zhì)課可以根據(jù)學(xué)生的實(shí)際基礎(chǔ)情況進(jìn)行分班教學(xué)，比如說公共基礎(chǔ)課中的英語課，可以根據(jù)學(xué)生的實(shí)際能力進(jìn)行分班教學(xué)以更好的提高教學(xué)效果。這一點(diǎn)在實(shí)踐中可以得到較好的證實(shí)。重慶教育學(xué)院20xx級(jí)物業(yè)管理專業(yè)共有學(xué)生213人，英語課經(jīng)過分班教學(xué)，一次性通過英語等級(jí)考試139人，通過率達(dá)到了90%以上，比上一年有了大幅提高。其次，專業(yè)基礎(chǔ)課則應(yīng)該根據(jù)學(xué)生的來源來采取分班教學(xué)的方式進(jìn)行，比如說《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理課程》，對(duì)于入學(xué)前已經(jīng)學(xué)過基礎(chǔ)會(huì)計(jì)的中職、技校學(xué)生，則可以直接進(jìn)入物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)的學(xué)習(xí)，對(duì)于從沒有學(xué)過會(huì)計(jì)的同學(xué)直接進(jìn)入物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)難度則相對(duì)較大。如果能將這兩部分同學(xué)分班進(jìn)行教學(xué)，一方面可以提高教學(xué)效果，另一方面也可以減輕學(xué)生的心理壓力。
三、提高教學(xué)質(zhì)量，創(chuàng)新教學(xué)方法
傳統(tǒng)的“滿堂灌”教學(xué)模式已經(jīng)不適合新形勢(shì)下培養(yǎng)物業(yè)管理從業(yè)人員的新要求。這就要求教師在教學(xué)過程中要以“學(xué)生”為中心，積極創(chuàng)新教學(xué)方法。
1．增加實(shí)訓(xùn)教學(xué)，讓學(xué)生走進(jìn)企業(yè)。如果學(xué)校有條件的話可以建立實(shí)訓(xùn)基地（或者采取學(xué)校和企業(yè)聯(lián)誼的方式給學(xué)生提供更多的.實(shí)踐平臺(tái)）。比如說，重慶教育學(xué)院已經(jīng)和重慶市龍湖、宏聲、華宇等物業(yè)管理公司建立了良好的伙伴關(guān)系，學(xué)生通過到企業(yè)實(shí)習(xí)來實(shí)踐自己在課堂上所學(xué)的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)專家來學(xué)校授課，使學(xué)生能夠更好地接近物業(yè)企業(yè)家、物業(yè)管理經(jīng)理、物業(yè)管理處主任、物業(yè)管理員。通過他們的以身示教，學(xué)生能夠更好地掌握行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
2．采取案例教學(xué)模式，提高教學(xué)的生動(dòng)性。為了提高教學(xué)質(zhì)量，可以考慮把物業(yè)管理企業(yè)實(shí)踐過程中的經(jīng)典案例引入教學(xué)。比如說，在《物業(yè)法規(guī)》這門課的教學(xué)過程之中通過案例教學(xué)能夠使學(xué)生更好地掌握專業(yè)知識(shí)，同時(shí)能夠提高學(xué)生解決問題的能力。然而，平時(shí)的案例教學(xué)中必須要注意教學(xué)案例的選擇，一個(gè)好的案例可以使教學(xué)效果事半功倍。因此，案例選擇過程中，必須選擇學(xué)生感興趣的案例或者是學(xué)生對(duì)該公司有所了解的案例，如果老師所列舉的案例全部是一些學(xué)生不關(guān)心，學(xué)生不熟悉的，那么根本起不到調(diào)動(dòng)學(xué)生積極性的目的。
3．開展情景教學(xué)。情景教學(xué)能夠通過生動(dòng)清晰的畫面吸引學(xué)生的注意力，通過精彩的情景模擬提高學(xué)生的參與意識(shí)。進(jìn)行情景教學(xué)，必須要遵守以下原則。第一，教學(xué)情景要有利于激發(fā)學(xué)生的求知欲。在平時(shí)教學(xué)過程中要通過啟發(fā)調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，通過一些教學(xué)故事片來激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。重慶教育學(xué)院在相關(guān)專業(yè)的教學(xué)中就配備了教學(xué)故事片，比如說《物業(yè)管理概論與實(shí)務(wù)》，取得了相當(dāng)好的教學(xué)效果。第二，教學(xué)情景要選擇學(xué)生喜聞樂見的內(nèi)容和方式。比如說讓學(xué)生模擬物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)務(wù)演練，那么學(xué)生需要思考物業(yè)服務(wù)的場景、物業(yè)服務(wù)熱點(diǎn)問題、物業(yè)服務(wù)糾紛及處理方法技巧，讓他們先寫成劇本，然后由學(xué)生自由編組進(jìn)行表演，由于整個(gè)過程都是他們自己設(shè)計(jì)的，也是自己比較感興趣的方面，這樣就能更好地進(jìn)入角色，同時(shí)在模擬過程中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。第三，教師的教服務(wù)于學(xué)生的學(xué)。在情景教學(xué)過程之中老師要轉(zhuǎn)變自己的角色，此時(shí)教師是一個(gè)觀眾或聽者，要積極地觀看，仔細(xì)地傾聽。認(rèn)真地分析、總結(jié)，及時(shí)、有效地給予指導(dǎo)，循循善誘。
4．轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，積極轉(zhuǎn)變師生角色。在高職院校的教學(xué)過程中要積極轉(zhuǎn)變師生角色。增加學(xué)生的“講、演、練”，減少老師的“講”。將老師在課堂中的灌輸轉(zhuǎn)變成引導(dǎo)，將老師的“講”變與學(xué)生的“講、演、練”。在物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)地教學(xué)過程之中，更要注意師生的角色轉(zhuǎn)變，通過學(xué)生的動(dòng)，能夠讓其更好地發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，同時(shí)培養(yǎng)其良好溝通表達(dá)能力。
四、將提高學(xué)生的綜合能力素質(zhì)作為教學(xué)改革的一個(gè)環(huán)節(jié)
學(xué)生的綜合能力素質(zhì)是學(xué)生在職場上獲勝的一個(gè)關(guān)鍵，因此在物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)過程中還要注意通過多種途徑來提高學(xué)生的綜合能力素質(zhì)。號(hào)召學(xué)生多參加學(xué)生會(huì)、社團(tuán)活動(dòng)，提高學(xué)生的組織溝通能力。就物業(yè)管理專業(yè)來說，具有較強(qiáng)組織、溝通能力，具有相應(yīng)學(xué)生干部經(jīng)歷的同學(xué)還是很受用人單位的歡迎。此外，通過組織學(xué)生開展與物業(yè)管理相關(guān)的各種技能大賽、組織學(xué)生進(jìn)行實(shí)習(xí)等環(huán)節(jié)來提高學(xué)生的綜合素質(zhì)。為了更好提高學(xué)生的綜合素質(zhì)，我們也可以把學(xué)生活動(dòng)引入課堂，在課堂上既給學(xué)生帶來理論上的指導(dǎo)，同時(shí)又可以避免學(xué)生因?yàn)楦愀鞣N學(xué)生活動(dòng)而與上課發(fā)生沖突的現(xiàn)象。
總之，高職院校的物業(yè)管理專業(yè)只有結(jié)合學(xué)生的實(shí)際、行業(yè)的需要來準(zhǔn)確的制定培養(yǎng)目標(biāo)，進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容和方式上的改革，才能辦得更出色，學(xué)生才能更好地滿足行業(yè)要求，勝任自己的工作。
物業(yè)管理論文2
摘要：伴隨著物質(zhì)生活水平越來越高，人們對(duì)于各方面的要求變得愈加的嚴(yán)格，因此，住宅業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會(huì)在很大程度上對(duì)業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會(huì)給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的滿意度下降，更會(huì)對(duì)物業(yè)的主要結(jié)構(gòu)和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護(hù)，分析房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房屋滲漏維修；施工技術(shù)
1導(dǎo)致房屋滲漏的原因分析
1.1基礎(chǔ)建設(shè)不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當(dāng)線圈材料附在墻壁時(shí)，熱瀝青會(huì)迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著建筑環(huán)境溫度的升高，水分會(huì)蒸發(fā)到空氣中，從而導(dǎo)致了線圈鼓起，甚至出現(xiàn)腐爛。如果在房屋建設(shè)的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會(huì)使得這類問題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運(yùn)動(dòng)，不利于膜的形成，這將會(huì)影響到涂層之間的結(jié)合力，導(dǎo)致房屋滲漏的問題出現(xiàn)。
1.2屋面結(jié)構(gòu)和接縫問題。線圈位置的不恰當(dāng)，兩線圈的寬度不夠，會(huì)使得一些房屋滲漏問題出現(xiàn)。按規(guī)定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會(huì)疏忽一些碎片(或嚴(yán)重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個(gè)原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導(dǎo)致了涂層與砂漿之間的粘結(jié)力減少。
2物業(yè)管理的日常維護(hù)是房屋滲漏的關(guān)鍵
對(duì)于沒有質(zhì)量保證的房屋，工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋的維修規(guī)則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時(shí)了解房屋滲漏的基本情況，制定相應(yīng)的維修方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行維修和保養(yǎng)。
2.1防水層失效。當(dāng)屋面防水層失效后（且滲漏部位面積�。瑧�(yīng)該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、SBS改性瀝青作覆蓋層，兩側(cè)粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現(xiàn)場成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時(shí)間較長，不適合長時(shí)間儲(chǔ)存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護(hù)和可靠，并且可以降低維護(hù)成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現(xiàn)故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區(qū)進(jìn)行切割�？梢蕴钛a(bǔ)特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復(fù)加工方法需要精心維護(hù)，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對(duì)于大面積滲漏的房屋，應(yīng)進(jìn)行大面積的維護(hù)。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴(yán)重失效，會(huì)造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時(shí)應(yīng)該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會(huì)有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)分析
3.1基層處理。民用住宅項(xiàng)目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的'，因此不適合雨、雪或霧期進(jìn)行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應(yīng)超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質(zhì)量會(huì)直接影響到施工質(zhì)量。施工的要點(diǎn)是要求在基面上有足夠的強(qiáng)度和剛度，這樣房屋不會(huì)發(fā)生明顯的變形。當(dāng)屋面防水時(shí)，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅(jiān)實(shí)、干凈。施工中的含水量應(yīng)控制在8%左右。砂漿的強(qiáng)度必須有足夠的強(qiáng)度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交點(diǎn)距離，半徑約為15毫米，形成圓弧。或制成約100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細(xì)節(jié)處理是關(guān)鍵。根據(jù)各房屋滲漏部位的統(tǒng)計(jì)，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)。若處理不當(dāng)，會(huì)造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設(shè)計(jì)要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應(yīng)注意用密封劑對(duì)輥端進(jìn)行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當(dāng)，碾壓材料固定密封；滾動(dòng)材料應(yīng)該在80毫米區(qū)域的無組織排水屋檐進(jìn)行填充，并且密封。對(duì)于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時(shí)將管子周圍的找平層做成錐形臺(tái)，在填平層內(nèi)填滿溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應(yīng)與接縫緊密箍在一起。對(duì)于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應(yīng)小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設(shè)防水卷材的方法應(yīng)科學(xué)。防水卷材的鋪裝方向應(yīng)根據(jù)屋面的坡度來確定。當(dāng)坡度小于一定數(shù)值時(shí)，應(yīng)與壟平行鋪設(shè)，從檐口到兩個(gè)卷材的長邊，邊緣應(yīng)遵循流動(dòng)方向，短邊應(yīng)導(dǎo)引風(fēng)向，坡度大于15%，軋制材料應(yīng)垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動(dòng)材料必須越過脊。
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物業(yè)管理論文3
【摘要】經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)步，而社會(huì)的進(jìn)步，又使得人們的生活水平得到極大的提高。在20xx年之后，我國的城市化進(jìn)程日益加深，相較于傳統(tǒng)的住宅，更多的社區(qū)住宅出現(xiàn)在了人們的視野當(dāng)中。社區(qū)住宅有著眾多的優(yōu)勢(shì)，是城市化進(jìn)程加深的體現(xiàn)。但與此同時(shí)，社區(qū)住宅也給管理工作帶來了一定的難度。在傳統(tǒng)的社區(qū)管理中，由于管理方式較為落后，而且對(duì)社區(qū)管理的概括，較為籠統(tǒng)，導(dǎo)致了傳統(tǒng)的社區(qū)管理方法沒有起到良好的管理效果。在這種不利條件的影響下，要想充分提高管理效率，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民的和諧共處，創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，就可以通過將社區(qū)管理與物業(yè)管理充分融合的方法，以此來提高管理效率。本文就將研究分析社區(qū)管理與物業(yè)管理之間緊密相連的關(guān)系，再加之分析社區(qū)管理與物業(yè)管理現(xiàn)狀，通過以上的分析結(jié)果，以此來提出社區(qū)管理與物業(yè)管理融合創(chuàng)新的新模式，提高人民生活水平，構(gòu)建良好的社會(huì)環(huán)境。
【關(guān)鍵詞】社區(qū)管理；物業(yè)管理；融合創(chuàng)新；模式
城市化進(jìn)程的加深，帶來的是眾多的城市住宅小區(qū)，城市住宅小區(qū)越來越多，也導(dǎo)致了小區(qū)管理的困難，尤其體現(xiàn)在小區(qū)住戶與物業(yè)部門之間的矛盾升級(jí)。而且隨著時(shí)代的發(fā)展，社區(qū)管理提供的一些服務(wù)，已經(jīng)難以滿足小區(qū)居民的日常生活所需，這也在一定程度上制約了我國城市化發(fā)展的進(jìn)程。如何使小區(qū)住戶住的滿意，住的舒心，就必須認(rèn)真思考，創(chuàng)新管理模式，充分分析社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的優(yōu)劣點(diǎn)，取其精華，棄其糟粕，將社區(qū)管理與物業(yè)管理有機(jī)融合，創(chuàng)造出新的管理模式，使社區(qū)管理更加有效，以此來提高小區(qū)居民的生活滿意度，創(chuàng)造健康和諧的社會(huì)環(huán)境。
一、社區(qū)管理與物業(yè)管理關(guān)系分析
�。ㄒ唬┥鐓^(qū)管理與物業(yè)管理的對(duì)象
傳統(tǒng)的社區(qū)管理中，其主要的服務(wù)對(duì)象就是社區(qū)中的居民，去管理的目的也是為了能夠使得社區(qū)居民得到良好的生活條件，保證社區(qū)居民間的和諧共處。而物業(yè)管理，雖然從字面意思上，其管理對(duì)象為物業(yè)。但從深層次來分析，社區(qū)的物業(yè)也是居民的物業(yè)，居民為了物業(yè)管理，而繳費(fèi)，而實(shí)際情況來看，物業(yè)公司與社區(qū)居民的接觸也較為廣泛。簡單來說，社區(qū)管理和物業(yè)管理是供給方，而居民在這里邊扮演的角色是需求者，如何保證供需間的平衡是社區(qū)管理與物業(yè)管理需要共同考慮的。
�。ǘ┥鐓^(qū)管理與物業(yè)管理所用方法基本相同
社區(qū)管理的目的是為了保證社區(qū)內(nèi)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證居民間的和諧相處，消除安全隱患，最大限度地滿足居民的日常所需，使居民安居樂業(yè)。而物業(yè)管理，也會(huì)為了達(dá)到續(xù)簽合同的目的，而采取一系列的方法，使社區(qū)內(nèi)的居民感到滿意，利用多種服務(wù)手段，使居民的生活環(huán)境變得更好。但二者之間也是有一定的區(qū)別，我們要認(rèn)清社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的不同，不能將其混為一談。社區(qū)管理與物業(yè)管理的目的不同，社區(qū)管理并不注重經(jīng)濟(jì)效益，而將重點(diǎn)放在了社會(huì)效益上，是為了維護(hù)社區(qū)內(nèi)居民安居樂業(yè)，安定和諧而存在的。而物業(yè)管理則是為了經(jīng)濟(jì)效益，通過多種手段維護(hù)小區(qū)內(nèi)的和諧安定，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。第二就是二者的管理范圍不同，一個(gè)社區(qū)可能包含多個(gè)小區(qū)，因此，社區(qū)管理，必須對(duì)多個(gè)小區(qū)內(nèi)的居民進(jìn)行負(fù)責(zé)。而物業(yè)管理的范圍，相較于社區(qū)管理較小，往往只是經(jīng)營管理某一小區(qū)，只對(duì)該小區(qū)內(nèi)的居民物業(yè)進(jìn)行管理。第三就是，二者的管理內(nèi)容不相同。社區(qū)管理的內(nèi)容較為廣泛，只要是涉及到居民的問題都是社區(qū)管理所負(fù)責(zé)。而物業(yè)管理則偏重于對(duì)于小區(qū)內(nèi)，生活環(huán)境及物業(yè)的維護(hù)以及小區(qū)范圍內(nèi)的安保情況。
二、目前我國社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題
（一）社區(qū)管理與物業(yè)管理難以配合
上面已經(jīng)說到，社區(qū)管理的范圍較大，而物業(yè)管理的范圍較小，再加上社區(qū)工作人員人數(shù)較少，而社區(qū)中的居民人數(shù)眾多，因此在管理工作的開展過程中，社區(qū)管理往往會(huì)遇到許多的`阻力，對(duì)于居民的信息，社區(qū)管理往往很難得到有效的掌握，導(dǎo)致了信息的滯后。而物業(yè)管理所管理的范圍較小，僅限于小區(qū)之中，也就是說，物業(yè)管理與居民間的聯(lián)系比社區(qū)管理更加親密，溝通機(jī)會(huì)較多。但是，社區(qū)管理和物業(yè)管理并不屬于一個(gè)部門管轄，因此二者的配合就難以實(shí)現(xiàn)。最終就會(huì)導(dǎo)致，社區(qū)管理無法掌握有效的居民信息，而物業(yè)管理能夠得到居民的有效信息，卻無法解決問題的現(xiàn)象發(fā)生。也就是說，社區(qū)管理不夠精細(xì)化，物業(yè)管理，解決問題的力度又不夠。
�。ǘ┥鐓^(qū)管理以及物業(yè)管理缺乏有效的原動(dòng)力
社區(qū)管理應(yīng)該是一種互動(dòng)式的管理模式，也就是居民與社區(qū)工作人員的良性互動(dòng)，只有二者有機(jī)結(jié)合，才能夠?qū)崿F(xiàn)政府與居民雙贏的局面，也就是說，良性的互動(dòng)，是推動(dòng)社區(qū)管理的內(nèi)在源動(dòng)力，只有這樣，才能夠取得良好的管理效果，但就目前來說，社區(qū)管理并未達(dá)到預(yù)期的要求。而作為物業(yè)管理來說，由于其發(fā)展時(shí)間較為短暫，現(xiàn)階段還無法得到政府以及社會(huì)的大力支持，也就是說，物業(yè)管理現(xiàn)階段缺乏外在的動(dòng)力，處于一種獨(dú)立的狀態(tài)。
�。ㄈ┥鐓^(qū)管理與物業(yè)管理之間責(zé)任不明確
社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的對(duì)象基本相同，管理手段也基本相同，而且二者都著重于改善居民居住環(huán)境，解決居民的安全問題。二者理應(yīng)是相互結(jié)合，互相作用的。但由于社區(qū)管理與物業(yè)管理屬于不同的部門，因此在問題解決過程中，更多的二者是相互推卸責(zé)任，而不是共同群求解決方法。二者之間的配合，也往往是流于表面和形式。
三、社區(qū)管理與物業(yè)管理融合創(chuàng)新模式
�。ㄒ唬⿲⑽飿I(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給
社區(qū)管理與物業(yè)管理所面向的對(duì)象都是居民，其目的也是為居民提供便利，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，如果將其納入社區(qū)管理，接受社區(qū)的統(tǒng)一指揮和管理，能夠取得更好的服務(wù)效果。第一點(diǎn)就是要將物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)給予社區(qū)。但是當(dāng)業(yè)主委員會(huì)沒有選舉出來時(shí)，可以先委托社區(qū)代為招標(biāo)，選取合適的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。而當(dāng)業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果產(chǎn)生之后，社區(qū)再將物業(yè)招標(biāo)權(quán)給予小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于物業(yè)公司來說，社區(qū)對(duì)其享有調(diào)解權(quán)，監(jiān)督權(quán)，以及糾紛裁決權(quán)，物業(yè)公司必須服從社區(qū)的管理。社區(qū)和物業(yè)公司可以共同組織居民活動(dòng)，以此來創(chuàng)造更好的居住環(huán)境。
（二）物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)，是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理
將社區(qū)管理與物業(yè)管理相結(jié)合，中午要管理作為社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)。在社區(qū)中的每一個(gè)小區(qū)中，都設(shè)有物業(yè)管理辦公室，而這個(gè)物業(yè)管理辦公室就可以作為社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)。是了解和解決居民問題的前線。而社區(qū)作為管理的后方，進(jìn)行的是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)管理具有著能夠及時(shí)了解居民動(dòng)態(tài)，掌握居民生活情況的優(yōu)點(diǎn)，也就是說，通過物業(yè)管理對(duì)社區(qū)管理的反饋，能夠使得社區(qū)變得更加和諧，居民的問題能夠得到有效解決。通過二者的融合，社區(qū)管理模式也要發(fā)生一定的轉(zhuǎn)變，從以往較為粗放的管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化的管理，居民通過在物業(yè)辦公室進(jìn)行問題的提出，再通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。是融合后的管理模式更加的精細(xì)化，做到與每一位居民進(jìn)行良好溝通，互動(dòng)，切實(shí)解決每一位居民的生活問題。社區(qū)管理，一定要將物業(yè)管理作為自己管理體系中的重要一環(huán)。二者的融合就決定了物業(yè)管理所扮演的角色，就像是生產(chǎn)流水線一樣，是社區(qū)管理的一線管理平臺(tái)。只有這樣，才能相互配合，相互作用，共同打造良好的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理保持盈利目的，屬于社會(huì)管理范疇中的盈利部分
社區(qū)管理與物業(yè)管理融合，并不是要放棄原有的性質(zhì)。物業(yè)管理的盈利性質(zhì)可以繼續(xù)保持，雖然社區(qū)管理是為了社會(huì)效益，但并不是無償服務(wù)，只是根據(jù)居民的實(shí)際情況，收取較低的費(fèi)用。物業(yè)管理是為了營利目的，也就是說，知道能夠滿足居民的日常需求，創(chuàng)建良好的社區(qū)環(huán)境，收取物業(yè)費(fèi)也是十分合理的。而將物業(yè)管理納入到社區(qū)管理中的收費(fèi)范疇，也是十分合理的，社區(qū)在管理過程中，一定要注重居民與物業(yè)管理之間的平衡，在充分調(diào)查研究后，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)和居民都得到滿意的條件。
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物業(yè)管理論文4
1經(jīng)營型物業(yè)管理模式的涵義及特征
所謂經(jīng)營型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場變化為導(dǎo)向，利用創(chuàng)新性的經(jīng)營理念，將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營，通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：
第一、通過有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。
第二、依托于社會(huì)分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化，成立專業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢(shì)，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會(huì)化，通過企業(yè)參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術(shù)對(duì)外擴(kuò)張的格局。
第三、采取資本運(yùn)營的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)�；�(jīng)營相融合，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營、資本運(yùn)作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個(gè)領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對(duì)收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，使物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)地位日益提高。
2經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求的價(jià)值分析
就我國實(shí)際情況而言，客戶對(duì)經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級(jí)、三級(jí)市場日益擴(kuò)大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的'總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差，卻對(duì)物業(yè)這個(gè)懷中的金娃娃無動(dòng)于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性，顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營利市場，創(chuàng)造了利潤空間。試想：當(dāng)三級(jí)市場啟動(dòng)后，隨著住房交易量增大，廣大市民會(huì)有更大的咨詢交易、代理租賃及估價(jià)物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說明經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛，而現(xiàn)實(shí)中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營方面十分缺乏。綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)經(jīng)營意識(shí)，提高經(jīng)營水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的發(fā)揮，最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營型物業(yè)管理的價(jià)值。
3構(gòu)建經(jīng)營型物業(yè)管理模式的思考
物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營型物業(yè)管理模式的過程中，應(yīng)該提高經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。
3.1提高經(jīng)營效益，彰顯企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢(shì)雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動(dòng)力等資源后，作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場，除了給勞動(dòng)者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢(shì)，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。
3.2創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升物業(yè)的市場價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對(duì)客戶群找準(zhǔn)定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以更多的實(shí)惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經(jīng)營渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營項(xiàng)目是急客戶所急的，才能順利實(shí)現(xiàn)客戶、經(jīng)營者及商戶“多贏”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識(shí)，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場價(jià)值。
3.3建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項(xiàng)目，狠抓物業(yè)經(jīng)營人才隊(duì)伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對(duì)象應(yīng)從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓(xùn)，做到有步驟、分階段、且提供針對(duì)性強(qiáng)的、分層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營方面的基本知識(shí)，學(xué)會(huì)運(yùn)用新的市場化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場變化需要?jiǎng)?chuàng)造持續(xù)的動(dòng)力。借助現(xiàn)代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價(jià)值。
總之，經(jīng)營型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強(qiáng)的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。
物業(yè)管理論文5
摘要：為了使物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作走向科學(xué)化，信息化，提高物業(yè)管理的水平和效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。該文設(shè)計(jì)了智能化物業(yè)管理系統(tǒng)。在對(duì)物業(yè)管理人員和業(yè)主業(yè)務(wù)需求分析基礎(chǔ)上，采用了B/S結(jié)構(gòu)和S2SH框架進(jìn)行開發(fā)，把系統(tǒng)劃分為小區(qū)信息管理，業(yè)主管理，資產(chǎn)管理，費(fèi)用管理，系統(tǒng)管理，設(shè)備維修管理六個(gè)功能模塊，并對(duì)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行設(shè)計(jì)。
關(guān)鍵詞：信息管理；S2SH；B/S
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，人們對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化。如果說房產(chǎn)位置、建筑質(zhì)量是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的硬件指標(biāo)，那么物業(yè)管理則是人們追求更高層次生活品味的一個(gè)重要方向。物業(yè)管理作為一種新型的服務(wù)行業(yè)[1]，不僅是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，同時(shí)也是塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度，使得品牌物業(yè)增值，保值的最有效手段。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理環(huán)節(jié)較為落后，但隨著全球信息化進(jìn)程加快，以及房地產(chǎn)現(xiàn)代化的建設(shè)，一套功能完善的物業(yè)管理系統(tǒng)尤為重要。文中所探究的智能化物業(yè)信息管理系統(tǒng)是一套優(yōu)化流程為基礎(chǔ)的軟件系統(tǒng)，允許小區(qū)物業(yè)管理人員進(jìn)入系統(tǒng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的處理，實(shí)現(xiàn)整個(gè)業(yè)務(wù)流程的自動(dòng)化，同時(shí)系統(tǒng)允許業(yè)主進(jìn)入系統(tǒng)查看相關(guān)信息，申請(qǐng)辦理相關(guān)的維修業(yè)務(wù)等等。本系統(tǒng)在滿足不同用戶的需求上，規(guī)范了物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平，使物業(yè)更好的服務(wù)業(yè)主，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
1相關(guān)技術(shù)
1.1B/S結(jié)構(gòu)
B/S結(jié)構(gòu)（Browser/Server）結(jié)構(gòu)就是瀏覽器和服務(wù)器結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是對(duì)C/S（Client/Server）結(jié)構(gòu)的一種改進(jìn)，是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)而興起的一種網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)模式[2]。WEB瀏覽器是客戶端最主要的應(yīng)用軟件，需要在客戶端安裝一個(gè)瀏覽器，然后數(shù)據(jù)庫安裝在服務(wù)器上，這樣就可以利用瀏覽器通過服務(wù)器同數(shù)據(jù)庫進(jìn)行數(shù)據(jù)交互。在這種結(jié)構(gòu)下，用戶工作界面通過瀏覽器來實(shí)現(xiàn)，僅少部分事務(wù)邏輯在前端也就是Browser實(shí)現(xiàn)，主要事務(wù)邏輯都在服務(wù)器端server實(shí)現(xiàn)，大大簡化了客戶端載荷，減輕了系統(tǒng)維護(hù)與升級(jí)的成本和工作量，降低了總體的成本。
1.2S2SH框架
S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的結(jié)合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的體系結(jié)構(gòu)中，Structs2框架一般主要基于表現(xiàn)層，直接面向用戶，響應(yīng)用戶的請(qǐng)求，并向用戶提供其所需要數(shù)據(jù)；Hibernate框架用于數(shù)據(jù)持久層，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的持久化功能；Spring是一個(gè)輕量級(jí)控制反轉(zhuǎn)（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。主流的S2SH技術(shù)構(gòu)架，相對(duì)于舊的系統(tǒng)有諸多優(yōu)勢(shì)：良好的可維護(hù)性；良好的可擴(kuò)展性；優(yōu)秀的解耦性；典型的三層構(gòu)架體現(xiàn)MVC（模型Model，視圖View和控制）思想，可以讓開發(fā)人員減輕重新建立解決復(fù)雜問題方案的負(fù)擔(dān)和精力。便于敏捷開發(fā)出新的需求，降低開發(fā)時(shí)間成本[3—4]。
1.3小結(jié)
本項(xiàng)目技術(shù)上首先采用面向方面的編程對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)過程中各業(yè)務(wù)邏輯進(jìn)行隔離，完成對(duì)象的初始化及管理工作，降低各部分之間的耦合度，提高程序的可重用性，進(jìn)一步提高開發(fā)的效率和維護(hù)擴(kuò)展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的對(duì)象關(guān)系映射技術(shù)完成不同類型系統(tǒng)的數(shù)據(jù)之間的轉(zhuǎn)換，特別是物業(yè)管理業(yè)務(wù)中各對(duì)象之間的虛擬映射關(guān)系以及數(shù)據(jù)的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技術(shù)不僅完成客戶端與服務(wù)器端的數(shù)據(jù)傳輸，還要完成物流業(yè)務(wù)具體的邏輯過程。所以，智能化物業(yè)管理系統(tǒng)的.開發(fā)以J2EE開發(fā)框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）為核心技術(shù)框架，客戶端利用Ajax技術(shù)創(chuàng)建快速動(dòng)態(tài)的交互式網(wǎng)頁應(yīng)用，力求在后臺(tái)與服務(wù)器進(jìn)行少量數(shù)據(jù)交換即可以使網(wǎng)頁實(shí)現(xiàn)異步更新。用戶在不重新加載整個(gè)網(wǎng)頁的情況下，對(duì)網(wǎng)頁的某部分進(jìn)行更新，從而提高用戶體驗(yàn)。
2系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)
2.1需求分析
通過對(duì)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的分析、調(diào)研、整合，以及根據(jù)實(shí)際的業(yè)務(wù)需求，智能化物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)該具有以下功能：1）能夠?qū)怯�、車位等物業(yè)資源進(jìn)行全面的管理；2）能夠?qū)I(yè)主的信息檔案、投訴、維修等事項(xiàng)進(jìn)行管理；3）能夠以各種方式完成業(yè)主的繳費(fèi)業(yè)務(wù)，對(duì)收費(fèi)結(jié)果拖欠情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并加以保存；4）方便不同的用戶登陸系統(tǒng)有不同的功能使用權(quán)限。
2.2系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)
本系統(tǒng)的主要使用者是物業(yè)管理人員和業(yè)主。通過對(duì)系統(tǒng)功能的分析整合把智能化物業(yè)管理系統(tǒng)分為六個(gè)模塊，分別是小區(qū)信息管理，業(yè)主管理，資產(chǎn)管理，設(shè)備設(shè)施管理，費(fèi)用管理以及系統(tǒng)管理。
2.3數(shù)據(jù)庫模型設(shè)計(jì)
用于數(shù)據(jù)庫模型設(shè)計(jì)的最直接的方法是E—R圖（實(shí)體—關(guān)系圖），主要是用于描述系統(tǒng)的數(shù)據(jù)關(guān)系，一般這個(gè)模型是面向問題的，可以按照用戶的觀點(diǎn)對(duì)數(shù)據(jù)建立模型，與軟件系統(tǒng)中的實(shí)現(xiàn)方法沒有關(guān)系[6]。根據(jù)物業(yè)管理系統(tǒng)的軟件需求描述和功能分析，找出其中各個(gè)實(shí)體以及各實(shí)體的相關(guān)屬性，設(shè)計(jì)出實(shí)體間的關(guān)系圖，為了能夠清晰地看出實(shí)體之間的關(guān)系，在此處給出一個(gè)實(shí)體的屬性，其他省去。
3結(jié)束語
通過對(duì)物業(yè)管理這種新型服務(wù)行業(yè)的深入調(diào)研和分析，設(shè)計(jì)了智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，在滿足物業(yè)管理需求的基礎(chǔ)之上，使物業(yè)管理向著市場化、規(guī)模化、信息化、專業(yè)化發(fā)展，從而使管理信息得到有效的集中，大大減少數(shù)據(jù)的冗余，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。
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物業(yè)管理論文6
［摘要］基于醫(yī)院物業(yè)管理的特殊性，我院致力于探索有利于醫(yī)院安全運(yùn)作和有效發(fā)展的方法。SOP是StandardOperationProcedure三個(gè)單詞中首字母的縮寫，即標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序，就是將某一事件的標(biāo)準(zhǔn)操作步驟和要求以統(tǒng)一的格式描述出來，用來指導(dǎo)和規(guī)范日常的工作。我院結(jié)合自身的特點(diǎn)，引入SOP管理模式，取得了一定的效果。
［關(guān)鍵詞］醫(yī)院；物業(yè)管理；SOP
隨著社會(huì)的進(jìn)步，人民生活水平的提高，對(duì)醫(yī)院服務(wù)的要求已不僅僅體現(xiàn)在醫(yī)療服務(wù)上，硬件設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、職工素質(zhì)、服務(wù)態(tài)度等都成為選擇就醫(yī)的因素。對(duì)于醫(yī)院建設(shè)而言，醫(yī)院后勤物業(yè)管理是重點(diǎn)，其工作質(zhì)量對(duì)醫(yī)院醫(yī)療質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)形象的影響較為深刻。因此，醫(yī)院后勤服務(wù)與管理必須社會(huì)化，確保醫(yī)院穩(wěn)定運(yùn)行。
1醫(yī)院物業(yè)管理的現(xiàn)狀
自20世紀(jì)90年代以來，住宅小區(qū)物業(yè)管理在我國各中小型城市得到了迅猛發(fā)展，目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中極具活力的朝陽產(chǎn)業(yè)。20xx年，我國醫(yī)院后勤物業(yè)管理模式開始出現(xiàn)［1］。我院于20xx年引入物業(yè)管理，把煩瑣的后勤保障交付給專業(yè)的物業(yè)公司管理，使醫(yī)護(hù)人員更專注于一線臨床服務(wù)及科研工作。然而，醫(yī)院物業(yè)管理相對(duì)于一般的住宅區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)管理存在矛盾多、困難大的特點(diǎn)。首先，醫(yī)院物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象具有雙重性，不僅要給病人服務(wù)，還要滿足醫(yī)務(wù)人員的需要，而醫(yī)務(wù)人員又在為病人服務(wù)。病人屬于弱勢(shì)群體，比住宅區(qū)內(nèi)的住戶和寫字樓里的辦公人員服務(wù)要求更高，管理難度更大［2］。其次，我院是三甲醫(yī)院，開放床位數(shù)1400張，工作人員1471人，每天門診量近5000人，人員流動(dòng)大，素質(zhì)不一，并且樓宇多、面積大，又是24小時(shí)開放式場所，還有物業(yè)工人的社會(huì)價(jià)值認(rèn)同度低，不尊重其勞動(dòng)成果的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生［3］。這些因素?zé)o疑增加了物業(yè)的管理難度。再次，衛(wèi)生要求專業(yè)性強(qiáng)。醫(yī)院的環(huán)境衛(wèi)生不是擦擦掃掃那么簡單，要消毒，要注意防止交叉感染。因此，相應(yīng)地對(duì)保潔人員素質(zhì)要求也較高，需要學(xué)習(xí)與消毒隔離有關(guān)的知識(shí)。最后，需要保證醫(yī)療工作井然有序。物業(yè)的專業(yè)性服務(wù)工作已經(jīng)滲透到醫(yī)療工作開展的方方面面。比如，病人的轉(zhuǎn)運(yùn)、藥品的領(lǐng)取、標(biāo)本的送檢等，這些環(huán)節(jié)容不得半點(diǎn)馬虎，這些必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，規(guī)范化管理。
2SOP模式的構(gòu)想及應(yīng)用
2．1醫(yī)院后勤物業(yè)管理的幾種模式川沙模式
�。ㄡt(yī)院聯(lián)辦地區(qū)性的后勤服務(wù)中心）、集團(tuán)模式（跨系統(tǒng)組建后勤服務(wù)集團(tuán)）、同仁模式（組建股份公司模式）、新華、仁濟(jì)模式（通過招投標(biāo)，引進(jìn)部分物業(yè)服務(wù)）、腫瘤醫(yī)院模式（交崗位，不交人員的模式）、長征模式（交崗位，交人員的模式）、北大模式（自建物業(yè)管理公司模式）［1］。北大模式與我院采取的管理模式接近，我院聘請(qǐng)外包物業(yè)公司，與其簽署合同，達(dá)成“一院兩規(guī)”的共識(shí)。同意物業(yè)公司在為我院提供相關(guān)有償服務(wù)的工作過程中可以按自己公司的制度辦事，但是我院有監(jiān)督權(quán)、決定權(quán)和任免權(quán)。在社會(huì)進(jìn)展的過程中，工作范疇越來越廣，工作要求越來越高，分工越來越細(xì)，給管理也帶來難度。如果仍然依靠口頭傳授操作方法，采用學(xué)徒方式培訓(xùn)，已經(jīng)滿足不了實(shí)際需求。因此，制定一系列統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)非常必要。
2．2SOP模式的應(yīng)用
標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程（StandardOperationProcedure，SOP）管理模式也被翻譯成“標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序”或“標(biāo)準(zhǔn)操作程序”，就是采用統(tǒng)一的格式將某一作業(yè)各級(jí)操作目的、操作步驟、操作要求等內(nèi)容準(zhǔn)確無誤地描述出來，以此來進(jìn)一步規(guī)范與科學(xué)指導(dǎo)日常工作。SOP是一種標(biāo)準(zhǔn)的作業(yè)程序。即是標(biāo)準(zhǔn)，就不是隨便寫出來的操作流程，而一定是經(jīng)過不斷實(shí)踐總結(jié)出來的在當(dāng)前條件下可以實(shí)現(xiàn)的最優(yōu)化的操作程序。簡而言之，SOP模式就是規(guī)定從通過處理的過程，再到結(jié)果的一種工作流程標(biāo)準(zhǔn)化。SOP模式運(yùn)用于醫(yī)院后勤物業(yè)管理中，可有效保障后勤物業(yè)工作的規(guī)范化開展。我院物業(yè)服務(wù)的范疇包括：保潔、運(yùn)送、清洗中心、車輛管理、電梯駕駛、190智能調(diào)度中心、耗材領(lǐng)送、垃圾收集、勸煙控?zé)煹�。我院于今�?月份起首先針對(duì)保潔和運(yùn)送兩大塊任務(wù)重，與病人及醫(yī)務(wù)人員直接和經(jīng)常性接觸的工種進(jìn)行SOP細(xì)化、量化和優(yōu)化。有關(guān)保潔工作制定了晨間、午間保潔操作流程，公共衛(wèi)生間保潔操作流程，七步洗手法操作流程，消毒水的正確配比，床單的終末處理操作流程，嘔吐物清理操作流程。有關(guān)運(yùn)送工作制定了病人平車、輪椅轉(zhuǎn)運(yùn)操作流程，藥品運(yùn)送操作流程，標(biāo)本送檢操作流程。本次制定的保潔、運(yùn)送SOP與臨床相結(jié)合，符合院內(nèi)感染防控要求，做到有標(biāo)準(zhǔn)、有培訓(xùn)、有執(zhí)行、有督查、有改進(jìn)。
2．3SOP模式實(shí)施方法
2．3．1明確樹立服務(wù)意識(shí)要求所有物業(yè)人員進(jìn)一步提高服務(wù)意識(shí)，著裝規(guī)范、文明用語，動(dòng)作迅速。所有科室無死角，安裝有呼叫物業(yè)的電話，接到指派任務(wù)第一時(shí)間完成，不給臨床一線造成困擾。2．3．2搭建后勤物業(yè)管理平臺(tái)架構(gòu)實(shí)施三級(jí)管理程序，一級(jí)管一級(jí)，醫(yī)院后勤保障部組織檢查培訓(xùn)，物業(yè)經(jīng)理主管負(fù)責(zé)落實(shí)，員工執(zhí)行。做到常培訓(xùn)、勤檢查、嚴(yán)考核，推出一整套服務(wù)質(zhì)量考核體系。2．3．3嚴(yán)格按照SOP執(zhí)行由于保潔及工勤人員文化層次低、人員流動(dòng)性大，需進(jìn)行反復(fù)、循環(huán)、分組強(qiáng)化培訓(xùn)。層級(jí)督查、巡查、抽查，針對(duì)實(shí)際工作情況進(jìn)行考核、獎(jiǎng)懲，以提高物業(yè)人員的整體素質(zhì)和專業(yè)技能，必須做到統(tǒng)一檢查內(nèi)容、統(tǒng)一督導(dǎo)內(nèi)容、統(tǒng)一考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)［4］。2．3．4召開每周例會(huì)組織物業(yè)管理人員參加每周物業(yè)例會(huì)，后勤保障部管理人員提出重點(diǎn)問題進(jìn)行討論分析，并持續(xù)監(jiān)督改進(jìn)。物業(yè)管理人員做每周工作小結(jié)，并提出工作中存在的需要院方幫助解決的困難，收集意見建議。下達(dá)最新的醫(yī)院工作任務(wù)，并切實(shí)落實(shí)執(zhí)行。2．3．5管理人性化不讓員工盲目地執(zhí)行任務(wù)，關(guān)心他們的特殊需求和困難。評(píng)估個(gè)人的能力，根據(jù)特殊病區(qū)的保潔運(yùn)送要求，及時(shí)調(diào)配人員。關(guān)心員工的'休息和用餐問題，為其解決后顧之憂。對(duì)其報(bào)以平等的態(tài)度，見面時(shí)主動(dòng)打招呼或者報(bào)以微笑，讓其產(chǎn)生歸屬感，融入醫(yī)院大家庭的氛圍，樹立主人翁意識(shí)，進(jìn)一步提升服務(wù)品質(zhì)。2．3．6個(gè)性化實(shí)施不同病區(qū)對(duì)保潔的要求不同，比如，消化科、手術(shù)室、產(chǎn)房、監(jiān)護(hù)室、層流病房等，消毒水的配比需要根據(jù)院感的相關(guān)要求配比出不同濃度的消毒水進(jìn)行保潔，與病區(qū)護(hù)士長溝通，對(duì)于這些特殊科室的保潔員我們制定了個(gè)性化的SOP以達(dá)到質(zhì)量要求。在標(biāo)本運(yùn)送中，特殊標(biāo)本的運(yùn)送有著較高的要求，時(shí)間、方式、地點(diǎn)都有標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于這些我們通過SOP重點(diǎn)培訓(xùn)、加強(qiáng)培訓(xùn)，要求人人過關(guān)，增強(qiáng)責(zé)任心，確保標(biāo)本的實(shí)效性，嚴(yán)禁差錯(cuò)發(fā)生。
3取得的成效
使用SOP模式以后，充分保證了操作的過程具有長期的一致性和連貫性，從而大大提高了服務(wù)質(zhì)量，滿足了病患及醫(yī)務(wù)人員的需求。鑒于客觀性和真實(shí)性，我院每月會(huì)通過（第三方、院方）滿意度調(diào)查，及科室護(hù)士長對(duì)物業(yè)的滿意度調(diào)查反饋?zhàn)鳛槲飿I(yè)工作評(píng)價(jià)的硬指標(biāo)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投訴意見明顯減少，差錯(cuò)零發(fā)生率，每月均有1－2封患者表揚(yáng)信，平均綜合滿意度提高至98％。
3.1SOP模式很好地應(yīng)用于醫(yī)院后勤物業(yè)管理
將SOP這一模式運(yùn)用于醫(yī)院后勤物業(yè)管理中，取得了顯著的管理成效，打破了醫(yī)院后勤物業(yè)傳統(tǒng)管理模式，將不規(guī)范、無序的操作流程逐漸優(yōu)化、量化與細(xì)化，采用標(biāo)準(zhǔn)操作步驟與規(guī)定以統(tǒng)一的形式進(jìn)行處理，從而逐漸構(gòu)建起醫(yī)院、患者更加滿意、效率更高、成本投入更低和質(zhì)量更優(yōu)的后勤物業(yè)管理模式。
3.2SOP模式有利于提升員工業(yè)務(wù)素質(zhì)
SOP模式操作步驟形象化、條理化、規(guī)范化特征突出，將其運(yùn)用到后勤物業(yè)管理新職員短期培訓(xùn)工作中，促使其迅速掌握專業(yè)化的操作技能，有效縮短了物業(yè)管理人員培養(yǎng)期限。同時(shí)，要求物業(yè)管理人員將工作實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)以書面形式記錄下來，從而有效避免了因物業(yè)人員的流失使得技術(shù)流失。在SOP模式運(yùn)用中，后勤物業(yè)工作人員相互學(xué)習(xí)、相互討論與交流，促使整個(gè)隊(duì)伍業(yè)務(wù)技能的提高。
3.3SOP模式幫助對(duì)員工進(jìn)行績效考核
醫(yī)院積極構(gòu)建以SOP模式為基礎(chǔ)的量化指標(biāo)和服務(wù)滿意度作為后勤物業(yè)工作人員績效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，并在這一基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)績效考核，大大激發(fā)了工作人員工作熱情。
3.4SOP模式促進(jìn)精細(xì)管理
SOP模式完全符合現(xiàn)代管理精細(xì)化要求，醫(yī)院后期物業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，進(jìn)一步明確、具體了管理責(zé)任，并把高標(biāo)準(zhǔn)工作規(guī)范進(jìn)一步細(xì)化到每一個(gè)環(huán)節(jié)與步驟。作為細(xì)節(jié)管理的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，重點(diǎn)考察相關(guān)操作步驟，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作失誤的原因及重點(diǎn)環(huán)節(jié)，并指導(dǎo)其有效預(yù)防及改正。
4結(jié)語
總之，醫(yī)院物業(yè)的任務(wù)就是為職工及病患提供一個(gè)舒適、安全、清潔、高效的工作和就醫(yī)環(huán)境。而SOP就是工作人員的操作指南，是質(zhì)量體系中不可或缺的部分，也是后勤管理監(jiān)督人員檢查的依據(jù)，是用來促進(jìn)質(zhì)量一致性的標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，我院還會(huì)逐步開展其他項(xiàng)目的SOP，力求進(jìn)一步提升和完善后勤服務(wù)質(zhì)量。從縱向角度分析，SOP模式的構(gòu)建是一個(gè)動(dòng)態(tài)、長期的過程，怎樣在具體運(yùn)用過程中靈活使用有效的管理方法，例如PDCA循環(huán)管理法，進(jìn)一步優(yōu)化和持續(xù)改建SOP模式，是現(xiàn)階段醫(yī)院后勤物業(yè)管理思考的重點(diǎn)。從橫向角度分析得知，對(duì)于醫(yī)院管理而言，安全管理依然是重點(diǎn)，更是后勤物業(yè)管理的關(guān)鍵。然而，現(xiàn)代醫(yī)院安全管理外延并不只是傳統(tǒng)意義上的財(cái)產(chǎn)安全、人身安全、消防安全等，更延伸到了醫(yī)院空間、醫(yī)院設(shè)備、膳食供應(yīng)、信息安全、物流耗材、人流等方面。所以，現(xiàn)代醫(yī)院后勤物業(yè)管理工作，怎樣全面運(yùn)用SOP模式來強(qiáng)化管理質(zhì)量，做好后勤各項(xiàng)工作，值得我們進(jìn)一步思考。
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物業(yè)管理論文7
【摘要】酬金制物管模式是我國未來物管行業(yè)的發(fā)展方向，本文從企業(yè)管理及財(cái)務(wù)管理方面探討了物業(yè)管理酬金制的優(yōu)勢(shì)，及實(shí)際運(yùn)用中遇到的問題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業(yè)管理酬金制中有效的管理方法，使實(shí)現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)利益同時(shí)實(shí)現(xiàn)最大化，達(dá)到雙贏的目的。
【關(guān)鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預(yù)算；營業(yè)稅
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)售后服務(wù)的一部分：物業(yè)管理行業(yè)的有序、良性發(fā)展也越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主的重視，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平高低，一方面可以反應(yīng)開發(fā)商對(duì)樓盤的市場地位、銷售目標(biāo)群體的定位，另一方面也是地產(chǎn)公司再銷售，取得好的再銷售成績、創(chuàng)造良好的繼續(xù)銷售口碑的基石，是一種良性循環(huán)，這就需要公司管理者在實(shí)際的應(yīng)用管理中不斷總結(jié)、發(fā)現(xiàn)問題，創(chuàng)造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對(duì)這種管理需求應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理“酬金制”深受歐美國家及港澳地區(qū)管理企業(yè)的推崇，并且這種有別于與傳統(tǒng)的“包干制”的物業(yè)管理方法，也已經(jīng)越來越被內(nèi)地的房地產(chǎn)商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)快速、成熟的地區(qū)，已經(jīng)取得了一些初步的管理成果。
物業(yè)管理酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理資金中，提前一定比例或者固定費(fèi)用作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
物業(yè)服務(wù)酬金制之所以被認(rèn)可并作為一種管理方法，有以下優(yōu)點(diǎn)：“酬金制”更加有力地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益�！俺杲鹬啤蹦Ｊ娇朔恕鞍芍啤蹦Ｊ降谋撞�，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來獲得更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就可能會(huì)被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。“酬金制”不會(huì)混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過程中的財(cái)務(wù)透明度，大力推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的市場化進(jìn)程。采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時(shí)，要向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)提交詳細(xì)的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而算成每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，形成書面合同加以實(shí)施。這樣的財(cái)務(wù)核算既要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。
酬金制是實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑。“酬金制”下物業(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤�，分兩個(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)理財(cái)，一個(gè)是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財(cái)；后者則是替業(yè)主理財(cái)。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費(fèi)的酬金，剩下的錢全部都是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分離開，更具透明性。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時(shí)，為充分利用社會(huì)資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督，這些管理活動(dòng)、監(jiān)督活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)中重大事項(xiàng)的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是實(shí)現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說，酬金制雖然有以上優(yōu)勢(shì)，但由于是新的管理方法，現(xiàn)階段還是存在很多疑問的地方，需要被廣大業(yè)主接受和理解需要一定時(shí)間和實(shí)踐。在實(shí)際應(yīng)用中，按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)酬金制的定義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金兩部分組成。那么對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，其實(shí)際的收入只應(yīng)是酬金部分，其余只是代管資金，不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也不應(yīng)計(jì)營業(yè)稅。事實(shí)上，按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和稅法，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)全部計(jì)入企業(yè)收入、計(jì)繳營業(yè)稅，物業(yè)費(fèi)收入產(chǎn)生的營業(yè)稅由業(yè)主承擔(dān)，屬于小區(qū)支出的一部分，由物業(yè)公司代繳，物業(yè)公司只負(fù)擔(dān)酬金收入部分的營業(yè)稅。對(duì)于這個(gè)問題，有些業(yè)主會(huì)產(chǎn)生疑問，自己的資金用在自己的小區(qū)中，還要交稅？況且業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)法律主體，本身沒有納稅資格。在這個(gè)問題上，北京已經(jīng)走在了全國的前列，率先進(jìn)行了試點(diǎn)。北京市地方稅務(wù)局20xx年6月13日發(fā)布的第8號(hào)公告《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告》中指提出：對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。這個(gè)公告的出臺(tái)，既解決了廣大業(yè)主的疑惑，同時(shí)也有利的'推動(dòng)了物業(yè)酬金制的發(fā)展，是一次大膽的嘗試與創(chuàng)新。但是在筆者所在的天津，還沒有相關(guān)的政策推出，業(yè)主仍然要承擔(dān)這部分稅金。
另外，一些業(yè)主片面理解《物權(quán)法》中業(yè)主的權(quán)利，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是“業(yè)主的錢”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主的這種認(rèn)識(shí)尤其強(qiáng)烈；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有使用權(quán)。
以上問題，容易導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識(shí)上的偏差和分歧，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際操作過程中引發(fā)糾紛和矛盾。
筆者擬結(jié)合工作實(shí)踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。
目前的物業(yè)服務(wù)工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)入企業(yè)收入。因?yàn)槠髽I(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，最后是要經(jīng)過物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)支出的，從工商企業(yè)管理及稅務(wù)角度來說，這個(gè)過程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營行為，按國家稅收、財(cái)務(wù)等相關(guān)法律法規(guī)、制度，酬金制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也全部屬于營業(yè)收入。就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來源和性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，用于小區(qū)（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務(wù)及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同為紐帶，構(gòu)成了以繳費(fèi)消費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)為主要內(nèi)容的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是履行合同義務(wù)；此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共服務(wù)資金有按合同約定使用的權(quán)力，而業(yè)主則只有監(jiān)督權(quán)、受益權(quán)，不具備完全的所有權(quán)了。對(duì)酬金制的正確理解應(yīng)該是：酬金制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取管理報(bào)酬的方式，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)余（或不足）享受（或承擔(dān)）的角色約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)其實(shí)并沒有改變。筆者所在物業(yè)服務(wù)公司所管理的物業(yè)項(xiàng)目中，多數(shù)采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對(duì)此沒有異議。
物業(yè)管理論文8
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識(shí)，而且要求學(xué)生具有較強(qiáng)的實(shí)際操作技能。通過分析不同年級(jí)學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運(yùn)行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)
隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對(duì)人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊(cè)物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)技能訓(xùn)練，提高實(shí)踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊(cè)物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對(duì)能夠獨(dú)當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的'過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強(qiáng)、實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)和能力，知識(shí)面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結(jié)合，運(yùn)用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識(shí)與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)
為增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調(diào)動(dòng)學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺(tái)與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運(yùn)作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運(yùn)作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運(yùn)作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實(shí)操能力，增強(qiáng)“實(shí)際”工作經(jīng)驗(yàn)，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計(jì)劃、作出決策、實(shí)施計(jì)劃、反饋控制、評(píng)估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級(jí)學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級(jí)的學(xué)生在參與物業(yè)公司運(yùn)作的過程中，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對(duì)大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì)行為能力(強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價(jià)值觀
價(jià)值觀是人們對(duì)于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng)造價(jià)值等問題的最根本觀點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評(píng)價(jià)事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價(jià)值觀形成的重要階段。因此，對(duì)大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀教育至關(guān)重要，這會(huì)對(duì)他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì)需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級(jí)展開對(duì)價(jià)值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對(duì)工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。
(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，對(duì)提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績，增強(qiáng)大學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對(duì)新時(shí)期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì)適應(yīng)能力。適應(yīng)社會(huì)能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團(tuán)隊(duì)合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理論文9
一、學(xué)生校外實(shí)習(xí)調(diào)查概況
被調(diào)查的對(duì)象是:江西藍(lán)天學(xué)院04級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生;南昌科技大學(xué)高職部04級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生;江西經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院05級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生。本調(diào)查為問卷調(diào)查,共發(fā)放調(diào)查問卷160份,回收132份;其中有效問卷129份,占總調(diào)查人數(shù)的80%。以上被調(diào)查學(xué)生都參加了校實(shí)習(xí)。
二、物業(yè)管理校外實(shí)習(xí)時(shí)間的選擇與安排
物業(yè)管理實(shí)習(xí),三個(gè)學(xué)校分別安排在第二學(xué)期、第四學(xué)期。其中,有兩個(gè)學(xué)校安排在第二學(xué)期,一個(gè)學(xué)校安排在第四學(xué)期。95.3%的學(xué)生普遍對(duì)第二學(xué)期就安排校外實(shí)習(xí)不贊同,贊同第四學(xué)期的占41.9%。其根本原因是他們對(duì)專業(yè)的了解程度低,專業(yè)知識(shí)掌握少,缺乏整體理解和綜合知識(shí)運(yùn)用能力。而專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,一般第一學(xué)年僅僅開設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課程,第二學(xué)年則陸續(xù)開設(shè)了相應(yīng)專業(yè)課。因此,在第二學(xué)期期間,學(xué)生會(huì)感覺理論知識(shí)不夠用或不能銜接。在第四學(xué)期,學(xué)生由于具備了較系統(tǒng)的理論知識(shí),有急于上崗實(shí)踐的迫切要求。因此,從實(shí)際教學(xué)出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應(yīng)在相應(yīng)開設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課以及專業(yè)課的前提下,及時(shí)安排學(xué)生校外實(shí)習(xí),且以第四學(xué)期為宜,實(shí)習(xí)時(shí)間為四周。
三、實(shí)習(xí)企業(yè)的選擇
這三個(gè)學(xué)院的學(xué)生所在實(shí)習(xí)單位的資質(zhì)等級(jí)有一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項(xiàng)目單一。調(diào)查中,學(xué)生在對(duì)實(shí)習(xí)單位的選擇上,側(cè)重于管理規(guī)范、制度健全、有綜合管理項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達(dá)68.2%;而對(duì)企業(yè)資質(zhì)低、管理項(xiàng)目內(nèi)容單一的企業(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學(xué)生對(duì)校外物業(yè)管理的實(shí)習(xí)正向綜合性、規(guī)范性、實(shí)務(wù)性方面延伸,希望能為未來就業(yè)提供上崗見習(xí)的鍛煉機(jī)會(huì),擴(kuò)大就業(yè)選擇面。同時(shí)也折射出現(xiàn)有的學(xué)院專業(yè)實(shí)習(xí)模式、觀念及實(shí)施效果不能滿足學(xué)生需求,不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。即物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)不能停留在完成教學(xué)任務(wù)的淺層次理解上,要進(jìn)行深層次思考。從實(shí)習(xí)內(nèi)涵、學(xué)生就業(yè)等多角度審視,為學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)去驗(yàn)證、探索、實(shí)踐提供更多的選擇,以激發(fā)學(xué)生的思維,引導(dǎo)感性認(rèn)識(shí)的升華,從而提高實(shí)習(xí)教學(xué)的效果。隨著市場經(jīng)濟(jì)成熟度的提高、城市化進(jìn)程的加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整、服務(wù)業(yè)比重的擴(kuò)大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴(kuò)展。寫字樓、高檔公寓、大賣場、酒店、會(huì)展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進(jìn)一步上升,為校外實(shí)習(xí)提供了平臺(tái),便于我們選擇管理規(guī)范、綜合性強(qiáng)的企業(yè)作為學(xué)院實(shí)習(xí)基地,以推動(dòng)校企合作。
四、實(shí)習(xí)內(nèi)容的安排
有78.3%的被調(diào)查學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務(wù)。61%的學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,獲取工作經(jīng)驗(yàn)是主要目的之一。學(xué)生對(duì)工作崗位印象最深刻的是客戶服務(wù)崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學(xué)生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶服務(wù),從事綠化保潔工作意愿不強(qiáng)。也反映出現(xiàn)有的《物業(yè)管理》教材在設(shè)備設(shè)施維護(hù)、綠化保潔等理論知識(shí)方面少、淺,可操作性教學(xué)實(shí)務(wù)知識(shí)缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業(yè)教學(xué)需要。在調(diào)查中,有41.8%的學(xué)生認(rèn)為,所學(xué)知識(shí)現(xiàn)實(shí)中缺乏適用條件,41.9%的學(xué)生認(rèn)為,理論知識(shí)不能解決實(shí)際問題。這對(duì)現(xiàn)有專業(yè)教學(xué)計(jì)劃、課程體系、教材建設(shè)提出了挑戰(zhàn)。如何避免“學(xué)非所需”、“教非所用”這種人才培養(yǎng)尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。
五、學(xué)生實(shí)習(xí)期間的實(shí)習(xí)管理
通過調(diào)查顯示,企業(yè)對(duì)學(xué)生實(shí)習(xí)較重視,都有實(shí)習(xí)計(jì)劃安排,并將學(xué)生納入所屬部門管理,對(duì)于實(shí)習(xí)學(xué)生,作到有問必答,安排跟班,并落實(shí)到具體崗位。學(xué)生的實(shí)踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗(yàn)和現(xiàn)場觀察等方式來獲得。調(diào)查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗(yàn)的占61.2%;在現(xiàn)場觀察獲取技能的占49.6%。這說明學(xué)生十分珍惜實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),超過一半的學(xué)生實(shí)習(xí)期間態(tài)度認(rèn)真、目的明確;87.6%學(xué)生都能自覺遵守紀(jì)律,90.7%的學(xué)生對(duì)實(shí)習(xí)過程感到滿意。實(shí)習(xí)單位對(duì)員工管理的要求主要集中在專業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個(gè)方面。學(xué)生在實(shí)習(xí)過程中的體會(huì)是:企業(yè)強(qiáng)調(diào)員工專業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的要求總體協(xié)調(diào),但在具體的側(cè)重點(diǎn)方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學(xué)院更多的是強(qiáng)調(diào)公民道德素質(zhì)教育,而對(duì)企業(yè)的`職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務(wù)行業(yè)員工的儀容儀表體現(xiàn)著員工的精神風(fēng)貌和企業(yè)的物質(zhì)文化,企業(yè)對(duì)員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴(yán)格詳實(shí)的規(guī)定。而各校專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,對(duì)學(xué)生在儀容儀表方面的教學(xué)與訓(xùn)練缺乏專業(yè)教學(xué)安排。,學(xué)生實(shí)習(xí)后,認(rèn)為學(xué)院很有必要開設(shè)禮儀類課程。
六、學(xué)生實(shí)習(xí)后的體會(huì)
調(diào)查中,有84.5%的學(xué)生非常希望實(shí)習(xí)前提供相應(yīng)的實(shí)習(xí)指導(dǎo)資料,做到實(shí)習(xí)上崗有針對(duì)性,思想上有一定的準(zhǔn)備,操作上有一定的指導(dǎo)性。學(xué)生希望今后專業(yè)課教學(xué)能進(jìn)一步做到理論聯(lián)系實(shí)際的占52.7%;希望能經(jīng)常去企業(yè)實(shí)地參觀,了解實(shí)際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的占35.7%;希望能常請(qǐng)企業(yè)專業(yè)人士來校講座的占27%。有82.9%的學(xué)生通過實(shí)習(xí)進(jìn)一步加深了對(duì)該行業(yè)的認(rèn)識(shí),其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學(xué)生希望能從事房地產(chǎn)行業(yè)。這表明,校外實(shí)習(xí)能加深學(xué)生對(duì)所學(xué)專業(yè)的認(rèn)識(shí)和職業(yè)忠誠度,對(duì)教與學(xué)的有機(jī)結(jié)合、校企合作是非常有裨益的。
七、校外實(shí)習(xí)教學(xué)中應(yīng)遵循的原則
(一)專業(yè)知識(shí)與校外實(shí)踐相結(jié)合原則。專業(yè)知識(shí)的掌握是學(xué)生開啟專業(yè)理論研究、為勝任專業(yè)工作作準(zhǔn)備的重要環(huán)節(jié)。校外實(shí)踐教學(xué)是學(xué)生獲取專業(yè)技能、增強(qiáng)綜合運(yùn)用專業(yè)知識(shí)解決實(shí)際問題能力和增強(qiáng)職業(yè)感性認(rèn)識(shí)的重要途徑;也是學(xué)校驗(yàn)證專業(yè)教學(xué)培養(yǎng)是否符合社會(huì)需求的綜合評(píng)價(jià)途徑,以及開展專業(yè)實(shí)踐教學(xué)改革與創(chuàng)新不可缺少的依據(jù)。因此,理論與實(shí)踐教學(xué)兩者間要有機(jī)協(xié)調(diào)與銜接,理論教學(xué)要導(dǎo)入實(shí)踐案例,予以剖析,幫助學(xué)生深刻理解專業(yè)知識(shí)內(nèi)涵。實(shí)踐要以理論為基礎(chǔ),為知識(shí)綜合運(yùn)用營造相應(yīng)氛圍與環(huán)境,為學(xué)生掌握實(shí)踐技能提供保障。
(二)三方共贏原則。校外實(shí)習(xí)涉及企業(yè)、學(xué)校、學(xué)生三方利益。一般情況下,學(xué)校居于主導(dǎo)地位,企業(yè)處于被動(dòng)配合、學(xué)生被動(dòng)接受的狀況。學(xué)校是出于完成專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃的目的而實(shí)施實(shí)習(xí);企業(yè)是出于社會(huì)責(zé)任、宣傳企業(yè)、培養(yǎng)人才、校企合作等綜合因素來承擔(dān)實(shí)習(xí)任務(wù);學(xué)生是出于了解社會(huì)、掌握職業(yè)技能、積累社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、完成實(shí)習(xí)任務(wù)出發(fā)來參加實(shí)習(xí)。三者之間,起關(guān)鍵性作用的是學(xué)校,它在企業(yè)與學(xué)生之間是橋梁和中介。因此,學(xué)校應(yīng)從有利于校企合作、開展橫向?qū)I(yè)研究、有利于學(xué)生就業(yè)、培養(yǎng)社會(huì)所需人才的角度出發(fā),將從企業(yè)汲取的知識(shí)引入課堂教學(xué),讓學(xué)生由感性認(rèn)識(shí)上升為理性思考,自覺開拓專業(yè)知識(shí)視野,有針對(duì)性地訓(xùn)練相關(guān)專業(yè)技能,為未來就業(yè)儲(chǔ)備經(jīng)驗(yàn)。學(xué)校應(yīng)積極主動(dòng)地與有一定實(shí)力的企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)系,本著互惠互利原則,在教學(xué)、科研、就業(yè)等方面形成穩(wěn)固的共贏關(guān)系。
(三)教師隨同實(shí)習(xí)原則。教師隨同學(xué)生下企業(yè)實(shí)習(xí),不僅僅是承擔(dān)協(xié)調(diào)與管理工作,還應(yīng)承擔(dān)綜合實(shí)驗(yàn)教學(xué)與實(shí)際需求間差異性的工作,針對(duì)共性問題進(jìn)行探討;同時(shí)也是學(xué)校培養(yǎng)“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過跟班學(xué)習(xí),能積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強(qiáng)實(shí)習(xí)前的崗位培養(yǎng)和輔導(dǎo),減少學(xué)生實(shí)習(xí)的盲目性、被動(dòng)性,提高學(xué)生實(shí)習(xí)的主動(dòng)性、針對(duì)性、職業(yè)性;便于深化教材與教學(xué)改革,豐富教學(xué)內(nèi)涵,貼近實(shí)際、貼近崗位,真正做到理論與實(shí)踐相結(jié)合,學(xué)得到、用得上,實(shí)現(xiàn)畢業(yè)與就業(yè)零過渡。
(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養(yǎng)需要有符合高職教育培養(yǎng)規(guī)律的專業(yè)培育計(jì)劃,擁有一支具有創(chuàng)新意識(shí)、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的師資隊(duì)伍,以及行之有效的人才培養(yǎng)課程體系和實(shí)踐教學(xué)方案。據(jù)美國麥肯錫公司20xx年對(duì)包括工程師、會(huì)計(jì)和醫(yī)生在內(nèi)9種職業(yè)的調(diào)查顯示,中國每年有60萬工科大學(xué)生畢業(yè),但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認(rèn)為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強(qiáng)的課程使中國學(xué)生解決實(shí)際問題和團(tuán)隊(duì)合作的經(jīng)驗(yàn)非常少。由此可見,作為高職院校,要力爭扭轉(zhuǎn)學(xué)生職業(yè)技能培養(yǎng)弱的狀況,自我解剖、反省實(shí)踐教學(xué)“短板”,從課程體系構(gòu)建的角度,將理論知識(shí)運(yùn)用揉合到學(xué)生實(shí)踐中去,做到實(shí)踐教學(xué)對(duì)專業(yè)教育具有驗(yàn)證性、檢測性和修正性。要使實(shí)踐教學(xué)“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長板”,需進(jìn)一步充實(shí)實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)涵,集綜合性、專業(yè)性、職業(yè)性和實(shí)務(wù)性為一體,使實(shí)踐鍛煉成為學(xué)生成才成長的自由之路。綜上所述,校外實(shí)習(xí)是專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),其效果提高與改善,還需立足市場,加強(qiáng)調(diào)研,結(jié)合自身特色來量身定做專業(yè)人才,使之成為學(xué)生競爭上崗的致勝利刃,從而實(shí)現(xiàn)高職院校教育資源優(yōu)化配置,真正把培養(yǎng)符合社會(huì)需求的人才目標(biāo)落到實(shí)處。
物業(yè)管理論文10
物業(yè)管理社會(huì)化改革是指在對(duì)政府物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，基于市場的要求，將市場運(yùn)行作為主要參考，采取有償服務(wù)政策。政府物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，將服務(wù)對(duì)象與服務(wù)要求作為管理的出發(fā)點(diǎn)，來決定政府物業(yè)管理服務(wù)的方式以及詳細(xì)內(nèi)容，進(jìn)而提高政府物業(yè)管理水平。物業(yè)管理社會(huì)化的前提是物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)相互分離，從而便于政府物業(yè)管理工作的開展。
一、政府物業(yè)管理社會(huì)化發(fā)展的主要體現(xiàn)
1.服務(wù)對(duì)象社會(huì)化
政府物業(yè)管理工作備受人們的關(guān)注，因?yàn)檎鳛闄C(jī)關(guān)單位，其行為受到群眾的監(jiān)督，政府的動(dòng)向極易引起社會(huì)的關(guān)注，而政府辦公用房與寫字樓一樣，需要專業(yè)的物業(yè)管理體系，做好政府物業(yè)管理工作，能夠確保政府正常運(yùn)作。物業(yè)管理社會(huì)化已經(jīng)成為當(dāng)前政府物業(yè)管理的主要趨勢(shì)，從某一角度而言，政府物業(yè)管理服務(wù)體現(xiàn)著政府的形象，因此成了政府日常管理事物中的主要內(nèi)容。政府辦公用房是政府職員辦公的主要場所，這也是以往政府物業(yè)管理服務(wù)的主要對(duì)象。除此之外，現(xiàn)代化物業(yè)管理還擴(kuò)大了服務(wù)對(duì)象范圍，包括來往群眾與社會(huì)各界人士，以及服務(wù)同級(jí)或者高級(jí)政府官員。
2.物業(yè)管理人員社會(huì)化
隨著政府物業(yè)的管理權(quán)與所有權(quán)逐漸分離，使得政府物業(yè)基礎(chǔ)工作人員組成社會(huì)化明顯，政府物業(yè)管理人員由政府機(jī)關(guān)人員擔(dān)任；但是基礎(chǔ)工作人員，不再局限于政府機(jī)關(guān)內(nèi)部人員，而是吸納社會(huì)人員，組成物業(yè)基礎(chǔ)工作隊(duì)伍。物業(yè)基礎(chǔ)工作人員社會(huì)化，使得物業(yè)管理工作的內(nèi)容有所增加，因?yàn)檎块T的工作具有保密性，許多事務(wù)不能公開，除了機(jī)關(guān)內(nèi)部人員能夠了解到工作內(nèi)容外；出入政府辦公場所的人員，也能夠有所了解。而對(duì)于政府職員而言，保密是其工作職責(zé)與職業(yè)操守，但是物業(yè)基礎(chǔ)工作人員缺乏這樣的意識(shí)，因此物業(yè)管理部門除了打理政府物業(yè)管理的日常事務(wù)外，人員管理是其重要管理工作，因?yàn)槲飿I(yè)人員雖然不能接觸到保密文件，但是常出入政府辦公場所，難免會(huì)有所接觸，進(jìn)而分析出保密內(nèi)容，因此物業(yè)人員的選擇與管理工作尤為重要，不僅需要其具備較高的政治覺悟，還需要具有較強(qiáng)的保密意識(shí)。
3.服務(wù)多樣化
新形勢(shì)下，政府辦公用房主要分為基本辦公用房與附屬辦公用房。其中基本辦公用房主要包括辦公室、服務(wù)用房、設(shè)備用房等，附屬用房主要包括：食堂、車庫、人防設(shè)施等，使得物業(yè)管理服務(wù)呈現(xiàn)多樣化。政府辦公用房與其他用房的物業(yè)管理工作不同。若政府辦公用房單獨(dú)作為行政辦公場所，則可以采取與普通寫字樓相同的物業(yè)管理方式即可，即確保政府各個(gè)部門能夠正常運(yùn)行，及時(shí)解決出現(xiàn)的物業(yè)管理問題。同時(shí)政府辦公用房還需要對(duì)外服務(wù)，在規(guī)定區(qū)域設(shè)立窗口，以提供政務(wù)服務(wù)，在某一時(shí)段里會(huì)集中大量訪客，因此物業(yè)管理部門除了做好基本服務(wù)外，還需要做好安保服務(wù)，為訪客提供良好的安全的環(huán)境，為各類群眾提供多樣化服務(wù)，這也是其社會(huì)化的主要體現(xiàn)。
二、政府物業(yè)管理社會(huì)化改革面臨的困難
1.思想觀念轉(zhuǎn)變難度大
政府物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響比較大，使得其對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)較弱，缺乏物業(yè)管理意識(shí)，管理部門缺乏市場競爭意識(shí)，原有的行政管理辦法難以滿足群眾對(duì)政府物業(yè)管理服務(wù)的需求，加之政府物業(yè)管理水平難以與市場上專業(yè)的物業(yè)管理公司相比，使得管理部門不愿加快物業(yè)管理社會(huì)化改革。除此之外，員工需要轉(zhuǎn)變期管理觀念。政府物業(yè)管理社會(huì)化改革后，提供的是有償服務(wù)，需要征收物業(yè)管理費(fèi)，政府部門也需要繳納管理費(fèi)用，這使得部分人員難以接受，是政府物業(yè)管理社會(huì)化改革需要解決的主要問題。
2.政府物業(yè)管理體制問題
以往的政府物業(yè)管理采取的是行政管理辦法，這樣的模式已經(jīng)難以適應(yīng)物業(yè)管理社會(huì)化改革發(fā)展的`需求，行政管理模式下難以保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與效率，主要體現(xiàn)在無法為群眾提供多樣化的服務(wù)，滿足群眾對(duì)政府物業(yè)管理服務(wù)的需求，因此為了加快政府物業(yè)管理社會(huì)化改革進(jìn)程，則需要克服行政管理體制弊端，并基于市場經(jīng)濟(jì)體制，構(gòu)建新的物業(yè)管理機(jī)制，使得政府作為業(yè)主能夠和物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)雙向選擇，以此促使政府物業(yè)管理社會(huì)化。若要提高政府物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，則必須要形成市場競爭，以此為群眾提供更多更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3.政府物業(yè)管理改革的難度大
政府物業(yè)管理改革后，會(huì)參與到市場競爭中，采取市場化運(yùn)作的方式，執(zhí)行物業(yè)管理成本核算，提供有償服務(wù)，這需要政府繳納相應(yīng)的管理費(fèi)用，加之政府單位用房的設(shè)施老化嚴(yán)重，且配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)較低，難以滿足政府部門日常辦公需求，公共場所的基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境等需要進(jìn)行改造，這需要大量的資金支持，造成了資金籌措問題，因此增加了政府物業(yè)管理的難度，這不僅需要轉(zhuǎn)變職工思想觀念，還需要建立健全管理制度，尤其是明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行收費(fèi)明晰化管理以及費(fèi)用公開化。部分政府物業(yè)管理部門的人員是機(jī)構(gòu)后勤人員與機(jī)構(gòu)分流人員，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，政府物業(yè)管理隊(duì)伍的水平較低，這需要政府部門加強(qiáng)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)，加強(qiáng)與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之間的合作，充分利用社會(huì)資源，提高政府物業(yè)管理水平與服務(wù)質(zhì)量。
三、政府物業(yè)管理的社會(huì)化改革措施
1.建立健全物業(yè)管理制度
政府物業(yè)管理改革工作的開展，使得各種問題都暴露出來，尤其是制度不健全問題，因此為了加快政府物業(yè)管理社會(huì)化改革的進(jìn)程，需要建立并且完善物業(yè)管理部門的各項(xiàng)規(guī)章制度，以及制定各項(xiàng)規(guī)定規(guī)范，強(qiáng)化政府物業(yè)管理服務(wù)，使其能夠向規(guī)范化與專業(yè)化方向發(fā)展。落實(shí)各項(xiàng)管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行，采取激勵(lì)管理機(jī)制，調(diào)動(dòng)人員的積極性，確保政府物業(yè)管理工作能夠順利開展。政府物業(yè)管理社會(huì)化改革面臨的挑戰(zhàn)大，需要解決的問題也很多，其中人員與資金籌措就是兩大難題，加之科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，使得政府辦公用房的需求有所提高，需要提高用房自身的功能，實(shí)現(xiàn)信息化辦公，以及智能化、集群化公辦，提高政府機(jī)關(guān)的自動(dòng)化程度，這需要物業(yè)管理部門不斷提高自身的技術(shù)實(shí)力，能夠應(yīng)對(duì)政府智能化辦公過程中出現(xiàn)的設(shè)備問題、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)問題等，因此需要物業(yè)管理部門提高物業(yè)管理人員的技術(shù)水平，建立完善的人員管理制度。
2.加強(qiáng)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)
政府物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)需要做好全面的管理工作，首先需要加強(qiáng)人員調(diào)度管理，主要在政府機(jī)關(guān)后勤人員中選取思想覺悟較高，且具有管理能力的人員，來擔(dān)任物業(yè)管理職位。物業(yè)管理部門需要嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)工作人員的選拔與任用，不僅需要考查基礎(chǔ)工作人員的技能水平，還需要考查基礎(chǔ)工作人員的基本素養(yǎng)，包括職業(yè)素養(yǎng)與政治覺悟等，加強(qiáng)入職考試管理，同時(shí)采用人性化管理，對(duì)于技能水平較高且職業(yè)素養(yǎng)較高的人員，適當(dāng)放寬入職要求。其次，需要做好物業(yè)管理人員的思想教育工作，定期開展教育培訓(xùn)，使其能夠做好物業(yè)管理人員的思想工作，消除其消極思想，深入到物業(yè)工作人員內(nèi)部，了解其生活與工作所面臨的困難，并幫助其解決，為其營造溫馨的工作環(huán)境。最后，加強(qiáng)物業(yè)管理人員的監(jiān)督，主要監(jiān)督其工作狀況以及思想方向，加強(qiáng)工作人員的技能培訓(xùn)，提高其物業(yè)管理水平，促進(jìn)政府物業(yè)管理社會(huì)化改革的發(fā)展。
3.逐個(gè)擊破社會(huì)化改革問題
現(xiàn)代化政府辦公下的物業(yè)管理工作，需要提高其維護(hù)質(zhì)量，做好現(xiàn)代化設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)辦公設(shè)備效用最大化，因此需要物業(yè)管理部門制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，定期檢查并且維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備，采取預(yù)防性檢修措施，制定應(yīng)急預(yù)案，以預(yù)防突發(fā)事件造成的損失，確保政府機(jī)關(guān)的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)做好費(fèi)用審核工作，尤其是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，要基于市場情況，結(jié)合物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與質(zhì)量，來計(jì)算物業(yè)費(fèi)用，并采取公開招標(biāo)的方法來選擇物業(yè)公司，利用物業(yè)公司的專業(yè)化服務(wù)，提高政府物業(yè)管理水平與質(zhì)量，政府物業(yè)管理部門則需要加強(qiáng)規(guī)范化管理，定期檢查物業(yè)公司的服務(wù)情況。對(duì)于政府物業(yè)管理部門來說，除了需要做好日常服務(wù)管理外，最主要的是做好安保工作，確保政府職員的人身安全與政府的財(cái)產(chǎn)安全，因此需要加強(qiáng)物業(yè)安保人員隊(duì)伍建設(shè)，制定完善的安保體系。
4.采取面向社會(huì)的管理方法
政府物業(yè)管理工作是政府后勤服務(wù)的核心，因此需要不斷提高政府物業(yè)管理水平，這需要物業(yè)管理部門建立面向市場、面向業(yè)主的管理模式，基于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，開展物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)而滿足群眾的各項(xiàng)活動(dòng)需求。政府物業(yè)管理要采取規(guī)范化與專業(yè)化管理方法，吸納社會(huì)資源，做好創(chuàng)新管理工作，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展，做好物業(yè)工作人員的管理，以此提高物業(yè)管理的專業(yè)性，提高政府物業(yè)管理水平。管理者需要積極轉(zhuǎn)變自身的管理理念，接納并善于運(yùn)用先進(jìn)的管理理念，促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化的發(fā)展。
四、結(jié)束語
隨著政府物業(yè)管理改革進(jìn)程的加深，政府物業(yè)管理已經(jīng)向社會(huì)化方向發(fā)展，其主要體現(xiàn)在服務(wù)人員社會(huì)化、服務(wù)對(duì)象社會(huì)化等方面，但是政府物業(yè)社會(huì)化改革過程中，仍然面臨著許多問題，包括人員管理問題、資金籌集問題等，這些都是政府物業(yè)管理社會(huì)化改革需要解決的問題，只有切實(shí)解決這些問題，才能促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化的發(fā)展。
物業(yè)管理論文11
一、互聯(lián)網(wǎng)及物業(yè)管理
互聯(lián)網(wǎng)1995年進(jìn)入中國，在這三十年里飛速發(fā)展�，F(xiàn)代企業(yè)都在經(jīng)歷一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)思維的應(yīng)用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的最大沖擊。
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
面臨各種環(huán)境的巨大變化，物業(yè)管理行業(yè)面臨著大的變革，行業(yè)存在著以下幾個(gè)問題：
（一）行業(yè)內(nèi)公司整體設(shè)施運(yùn)作不理想，維修保養(yǎng)不得力。物業(yè)所服務(wù)的建筑的建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理公司不能夠預(yù)防、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。
�。ǘ┙�(jīng)營模式單一，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。大部分物業(yè)公司僅有基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，收入來源僅靠收取少量的物業(yè)費(fèi)。既限制了企業(yè)自身的成長和發(fā)展壯大，又制約了企業(yè)服務(wù)水平的提高、開展全方位服務(wù)的可能。
�。ㄈ┓⻊�(wù)水平偏低。大部分物業(yè)公司缺乏良好的自主服務(wù)意識(shí)，物業(yè)公司以“管理者”自居，引起物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛；業(yè)主不能及時(shí)進(jìn)行溝通交流和信息反饋，導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾不斷激化。
三、物業(yè)管理轉(zhuǎn)型與互聯(lián)網(wǎng)思維
在新的市場形式下，物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型已刻不容緩。物業(yè)管理公司運(yùn)營模式的建立主要從以下幾方面進(jìn)行：
（一）物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)
1、轉(zhuǎn)變物業(yè)管理方法。運(yùn)用現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，應(yīng)用于物業(yè)管理的設(shè)施系統(tǒng)和管理系統(tǒng)，比如車輛管理、樓宇對(duì)講、安全監(jiān)控、車位管理、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)等，用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備代替人力，壓縮管理成本。
2、通過互聯(lián)網(wǎng)拓展服務(wù)內(nèi)涵。通過拓寬服務(wù)領(lǐng)域、項(xiàng)目服務(wù)多業(yè)態(tài)化、利用物業(yè)資源開展經(jīng)營服務(wù)、積極介入資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)等。創(chuàng)造更多的價(jià)值，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。
3、物業(yè)服務(wù)模式更要轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)主要依靠人工的實(shí)際操作，需要的`人力資源較多，服務(wù)流程復(fù)雜、滯后、收繳費(fèi)用與設(shè)備維護(hù)繁瑣，運(yùn)營困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過社會(huì)化、市場化的途徑分工合作實(shí)施專業(yè)化、精細(xì)化服務(wù)，開展無限的衍生或定制服務(wù)。
（二）物業(yè)管理經(jīng)營引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)思維
1、互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)打造智能社區(qū)。對(duì)于物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，一個(gè)云端服務(wù)器，N個(gè)終端APP，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將人與物連接起來。手機(jī)APP呼叫物業(yè)服務(wù)、繳納各種費(fèi)用、評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)、預(yù)約電梯等功能，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平。
2、引進(jìn)電子商務(wù)，打造社區(qū)020。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自己的業(yè)主資料及信息的資源優(yōu)勢(shì)，打造自己的數(shù)據(jù)庫。物業(yè)管理企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及相應(yīng)的APP系統(tǒng)，集成包含業(yè)主的衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)信息系統(tǒng)商圈。社區(qū)電子商務(wù)可以進(jìn)行線下體驗(yàn)，線上交易，送貨上門。
3、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營互聯(lián)網(wǎng)模式系統(tǒng)構(gòu)建。針對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理公司所面臨的環(huán)境，物業(yè)企業(yè)信息系統(tǒng)把每一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容分為單個(gè)模塊，主要包括以下模塊：（1）設(shè)施設(shè)備管理模塊。新型智能小區(qū)照明控制系統(tǒng)運(yùn)用了自動(dòng)化技術(shù)、遠(yuǎn)程監(jiān)控技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等實(shí)現(xiàn)的照明自動(dòng)化、遠(yuǎn)程集中控制的功能。對(duì)小區(qū)的燈光、樓宇控制、電梯等進(jìn)行集中的網(wǎng)絡(luò)控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業(yè)管理公司最基本的承諾。每戶和門衛(wèi)處的電腦信息連接，把好人員、車輛、物品等出入的管控關(guān)。建立租房、售房的網(wǎng)絡(luò)連接登記；車輛出入的刷卡系統(tǒng)。設(shè)立監(jiān)控，加之不能電子化的正常巡邏過程；（3）綠化管理模塊。通過裝具一體化的專門攝像頭、溫濕度計(jì)、連接電腦，隨時(shí)對(duì)環(huán)境進(jìn)行監(jiān)控。定期對(duì)小區(qū)的綠化進(jìn)行監(jiān)督，系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)定好較為經(jīng)濟(jì)且實(shí)際用途高且美觀的各季度綠化模板，隨時(shí)能夠根據(jù)各項(xiàng)具體實(shí)物的網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)進(jìn)行成本效益分析；（4）車輛交通管理和其他公共管理模塊。設(shè)置小區(qū)停車位管理模塊，主要包括：遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)、停車位管理、業(yè)主固定車輛信息管理、車輛進(jìn)出登記、歷史記錄、停車場收費(fèi)計(jì)價(jià)設(shè)備，從而實(shí)現(xiàn)按要求收費(fèi)、車輛管理等目的；（5）客戶服務(wù)模塊。系統(tǒng)中設(shè)置客戶服務(wù)模塊，建立各家各戶的客戶服務(wù)信息存檔，能夠通過業(yè)主的相關(guān)需求對(duì)客戶進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的推送；設(shè)置相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表，定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查推送，了解業(yè)主的最新信息以及對(duì)本公司運(yùn)營管理提出的意見和建議；（6）經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。除以上幾種傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容之外，系統(tǒng)內(nèi)還應(yīng)增加資產(chǎn)管理、物業(yè)顧問、代領(lǐng)代購商品等特色服務(wù)。
四、小結(jié)
物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)必然會(huì)向著智能化與互聯(lián)網(wǎng)思維化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營過程中將運(yùn)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、系統(tǒng)自動(dòng)控制、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)等技術(shù)組成的系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)整體運(yùn)營進(jìn)行管理。全面提升企業(yè)效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、節(jié)約化、可持續(xù)經(jīng)營模式。
物業(yè)管理論文12
摘要：為逐步改革電力工業(yè)體制，凸顯其在市場經(jīng)濟(jì)中的重要職能，電力企業(yè)的后勤物業(yè)管理部門發(fā)揮了重要作用。但在管理的過程中出現(xiàn)諸多問題影響了其創(chuàng)新及發(fā)展；針對(duì)上述情況，本文具體分析電力企業(yè)后勤物業(yè)管理存在的問題，并提出相關(guān)解決措施，以此協(xié)助企業(yè)更加有序地開展工作。
關(guān)鍵詞：電力企業(yè)；后勤；物業(yè)管理
市場改革的步伐進(jìn)一步推動(dòng)電力企業(yè)的發(fā)展，電力企業(yè)迅速轉(zhuǎn)變策略實(shí)現(xiàn)自身飛速發(fā)展，創(chuàng)造巨大經(jīng)濟(jì)效益；而后勤部門要為電力企業(yè)正常運(yùn)營提供及時(shí)有效的保障及服務(wù)，就需要緊隨電力企業(yè)市場化進(jìn)程一并做出改革，這是現(xiàn)階段電力企業(yè)后勤物業(yè)管理部門亟待解決的問題[1]。
一、電力企業(yè)后勤物業(yè)管理存在的問題
(一)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
電力行業(yè)的飛速發(fā)展，進(jìn)一步要求后勤物業(yè)管理部門改變現(xiàn)狀逐漸向多功能性不斷優(yōu)化。當(dāng)前，電力企業(yè)后勤物業(yè)管理服務(wù)觀念較為滯后，服務(wù)內(nèi)容較單一，整體服務(wù)水平參差不齊，缺乏合理有效的物業(yè)服務(wù)意識(shí)，不能滿足日益增長的需求。
(二)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的基本設(shè)備陳舊，維修人才短缺
電力體制逐步革新，主輔分開。企業(yè)制度發(fā)生轉(zhuǎn)變，相當(dāng)一部分需求通過外包渠道完成，沒有系統(tǒng)自身的服務(wù)隊(duì)伍，這就導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平的不穩(wěn)定性；再由于各場所設(shè)備年久陳舊，維修人員急缺，日常維護(hù)不到位，極不利于物業(yè)管理工作的開展。案例1：如20xx-2014年，某市轄區(qū)產(chǎn)權(quán)故障停運(yùn)487起，投運(yùn)3年內(nèi)，發(fā)生設(shè)備故障停電7起，占比2%。由于客戶自身電力設(shè)施陳舊、運(yùn)行維護(hù)不到位等，造成設(shè)備短時(shí)停運(yùn)401起，占比82%。
(三)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的服務(wù)和監(jiān)管
電力后勤物業(yè)管理部門既肩負(fù)服務(wù)之責(zé)也擔(dān)著監(jiān)管之責(zé)。為保證不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，設(shè)立行之有效的監(jiān)管機(jī)制是不可缺少的一部分；堅(jiān)決糾正一線員工服務(wù)意識(shí)淡薄，杜絕態(tài)度惡劣等現(xiàn)象；在各場所的管理員需第一時(shí)間掌握、第一時(shí)間響應(yīng)、第一時(shí)間解決，起到監(jiān)管職責(zé)。案例2：客戶趙某于電梯正常運(yùn)行中被關(guān)，撥打電話維修人員電話，結(jié)果其延遲1個(gè)小時(shí)到來，導(dǎo)致被關(guān)1小時(shí)。用戶不滿，向報(bào)社舉報(bào)此事，當(dāng)?shù)貓?bào)社對(duì)此作出報(bào)道。消防在上級(jí)檢查中存在隱患被報(bào)道批評(píng)，責(zé)令整改。
二、電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的強(qiáng)化對(duì)策
(一)高度重視電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作
以基礎(chǔ)性工作入手，推動(dòng)電力企業(yè)的進(jìn)步。這涵蓋了以下幾個(gè)層面：首先，電力企業(yè)后勤物業(yè)管理部門在具體工作的開展中，要把“以人為本”作為管理準(zhǔn)則，在管理內(nèi)容及方式方面上注重與業(yè)主溝通，進(jìn)而行之有效的解決問題，營造良好的工作環(huán)境；其次，以電力企業(yè)實(shí)際狀況作為指導(dǎo)依據(jù)，設(shè)計(jì)合理有效的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，完善后勤物業(yè)管理制度，將員工職責(zé)明確化，層層落實(shí)，層層把控；再次，對(duì)后續(xù)工作的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督管理，做好物業(yè)保障工作。
(二)加強(qiáng)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的服務(wù)創(chuàng)新
電力企業(yè)的后勤管理工作對(duì)企業(yè)的深化改革、對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展、對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行，起到了保駕護(hù)航的作用[2]。首先，不斷細(xì)化服務(wù)，不斷提升服務(wù)，不斷優(yōu)化服務(wù)。樹立服務(wù)意識(shí)，深入開展“五星服務(wù)”工作。結(jié)合業(yè)主需求，以各種形式為業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)。例如加強(qiáng)對(duì)維保單位管理，對(duì)場所設(shè)備如空調(diào)、電梯等日常的維保、清潔；加強(qiáng)場所內(nèi)保潔、保安、綠化工作；強(qiáng)化消防意識(shí)[3]。其次，需制定具有與電力公司相對(duì)應(yīng)的服務(wù)體系，創(chuàng)建有效的.管理制度，完善物業(yè)管理章程。做到在制度上約束服務(wù)行為，依照相應(yīng)服務(wù)水準(zhǔn)，凸顯物業(yè)服務(wù)的重要性。擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，開展多樣服務(wù)，為物業(yè)部門創(chuàng)造效益，走可持續(xù)創(chuàng)收路線。最后，物業(yè)管理應(yīng)與各部門加強(qiáng)聯(lián)系，強(qiáng)化合作，充分運(yùn)用當(dāng)前優(yōu)勢(shì)，以接管新服務(wù)項(xiàng)目的形式拓寬經(jīng)營面積，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。
(三)提升電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的監(jiān)督水平
后勤物業(yè)監(jiān)督部門需不定期進(jìn)行檢查，從而有效踐行后勤物業(yè)監(jiān)督工作，從整體上推動(dòng)電力企業(yè)的發(fā)展[4]。電力企業(yè)在綜合性考核方面，也可以使用量化考核指標(biāo)，接著通過短信投訴及電話投訴等來提升監(jiān)管水平，及時(shí)合理有效解決出現(xiàn)的問題，繼而構(gòu)建起合理的后勤物業(yè)管理企業(yè)。
三、結(jié)束語
為滿足企業(yè)發(fā)展需求，需要改革電力企業(yè)的后勤管理，電力企業(yè)后勤管理改革主要在于理清后勤系統(tǒng)及主業(yè)系統(tǒng)中的分配制度，且與改革當(dāng)中，逐步強(qiáng)化電力企業(yè)文化構(gòu)建，突出人本思想，注重解決員工存在的問題，繼而調(diào)動(dòng)企業(yè)工作積極主動(dòng)性，凸顯后勤部門各人員的潛質(zhì)及創(chuàng)造力，推動(dòng)電力企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
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物業(yè)管理論文13
摘要：我國石油企業(yè)物業(yè)管理方興未艾，當(dāng)前還存在著一些問題。本文從石油物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀以及我國石化集團(tuán)在物業(yè)管理上的不足入手，針對(duì)具體問題提出了一些應(yīng)對(duì)對(duì)策。
關(guān)鍵詞：石化集團(tuán)；物業(yè)管理；措施
一引言
短短十余年的發(fā)展，全世界物流市場已明顯表現(xiàn)出了潛力大、漸進(jìn)性和高增長率的特征。“十一五”是我國全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。就石化行業(yè)發(fā)展的環(huán)境而言，預(yù)計(jì)國民經(jīng)濟(jì)仍將保持穩(wěn)步增長，石化產(chǎn)品供不應(yīng)求的局面不會(huì)有明顯改善。石化集團(tuán)企業(yè)要在市場經(jīng)濟(jì)變革中提高自身核心競爭力，物流管理的體制還要進(jìn)一步進(jìn)行改革，如引進(jìn)先進(jìn)的物流管理理念和充分利用電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)資源。然而，行業(yè)景氣周期對(duì)投資回報(bào)的影響、未來中東地區(qū)石化產(chǎn)品向我國的出口以及可持續(xù)發(fā)展對(duì)技術(shù)的制約，對(duì)我國石化行業(yè)的發(fā)展將構(gòu)成巨大的競爭壓力。面對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我國石化集團(tuán)全面完善和改進(jìn)物業(yè)管理勢(shì)在必行。
二我國石化集團(tuán)物業(yè)管理現(xiàn)狀
近年來面對(duì)世界石油石化工業(yè)日益激烈的競爭，全方位降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益，已成為國外各大石油石化公司孜孜以求的目標(biāo)。然而由于桶油成本中的勘探、開發(fā)、開采等生產(chǎn)成本和管理成本的可壓縮空間越來越小，國外石油石化企業(yè)開始意識(shí)到，加強(qiáng)物流管理，減少物流成本，是企業(yè)從內(nèi)部挖掘利潤的有效途徑，也是企業(yè)加強(qiáng)外部競爭力的迫切需求。國外各大石油石化公司強(qiáng)化了企業(yè)的物流管理，提高了資產(chǎn)的運(yùn)作水平，降低了生產(chǎn)成本和管理成本。
物流管理在我國起步較晚，我國石化集團(tuán)通常將物流活動(dòng)置于附屬地位，大多數(shù)企業(yè)將倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、裝卸搬運(yùn)、采購、包裝、配送等物流活動(dòng)分散在不同部門，沒有納入一個(gè)部門對(duì)物流活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃和統(tǒng)一運(yùn)作與管理。雖然不少石化企業(yè)對(duì)自身物流體制進(jìn)行了改革，但并沒有真正理順體制，體制設(shè)計(jì)缺乏科學(xué)性、前瞻性，沒有從供應(yīng)鏈的角度出發(fā)，整合供應(yīng)物流、生產(chǎn)物流、銷售物流和回收物流，條塊分割、部門分割嚴(yán)重，物流一體化依然是難以達(dá)到的目標(biāo)。如今國內(nèi)大部分石油石化企業(yè)連企業(yè)的物流成本究竟包括那些部分、企業(yè)的物流成本究竟是多少都搞不清楚，更不用提全面有效的物流管理了。
三我國石化集團(tuán)物業(yè)管理中的應(yīng)對(duì)措施
1大力推進(jìn)石化集團(tuán)物流網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程
我國石化集團(tuán)需要在物資供應(yīng)系統(tǒng)內(nèi)部網(wǎng)上建立網(wǎng)上交易系統(tǒng)，利用電子商務(wù)環(huán)境的有利優(yōu)勢(shì)，發(fā)布有效物資信息。這樣既可以降低采購成本，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，又可以避免單據(jù)傳遞出現(xiàn)的一系列問題。石化集團(tuán)應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)會(huì)計(jì)電算化工作，使財(cái)會(huì)人員由核算型轉(zhuǎn)為管理型，使財(cái)會(huì)人員從繁重細(xì)致的會(huì)計(jì)核算事務(wù)中解稅出來，有更多的精力注意諸如現(xiàn)金流量預(yù)測、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、資金周轉(zhuǎn)分析研究等問題，提高參與管理、參與決策的能力。當(dāng)前為實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈的最優(yōu)化，越來越多的石化集團(tuán)將物流職能外包給第三方物流服務(wù)提供商，建立自己的基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬供應(yīng)鏈。這樣可以減少物資供應(yīng)人員倉儲(chǔ)和運(yùn)輸費(fèi)用和很多中間環(huán)節(jié)，有效降低采購成本減少庫存資金占用，增加物資供應(yīng)部門的.經(jīng)濟(jì)效益。
2充分做好石化集團(tuán)物流人才培訓(xùn)工作
在我國石化集團(tuán)新型物流人才培養(yǎng)方面，石化集團(tuán)可以從國內(nèi)外引進(jìn)熟悉成品油等方面物流業(yè)務(wù)的專業(yè)人才，還需要在集團(tuán)職工教學(xué)培訓(xùn)內(nèi)容里，增加物流教育課程，培養(yǎng)既熟悉成品油流通，又通曉物流管理的各級(jí)物流管理人員，培養(yǎng)集團(tuán)公司的物流人才，為集團(tuán)公司的物流管理合理化奠定堅(jiān)實(shí)的人才基礎(chǔ)。當(dāng)前引進(jìn)第三方物流服務(wù)是石化集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營方式的重大改變，它對(duì)企業(yè)物流績效和物流成本等方面將產(chǎn)生積極影響，但同時(shí)它也需要企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行大量的改革。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)必須參與物流的宣傳和動(dòng)員工作，擬定富余人員安排方案和相關(guān)人員培訓(xùn)方案。在加強(qiáng)人才培養(yǎng)的同時(shí)，我國石化集團(tuán)需要建立配套的物流人才績效管理系統(tǒng)，保證物流人才在企業(yè)發(fā)揮最大的績效。
3全面實(shí)施石化集團(tuán)綠色會(huì)計(jì)綠色物流
全球范圍內(nèi)環(huán)境保護(hù)對(duì)石化產(chǎn)業(yè)的要求越來越高，迫使石油化工企業(yè)減少生產(chǎn)過程的污染物排放以實(shí)現(xiàn)清潔生產(chǎn)。目前，國外不少大石油石化公司已開始付諸綠色化行動(dòng)，生產(chǎn)過程綠色化和產(chǎn)品綠色化已成為其行動(dòng)的目標(biāo)。在我國和諧社會(huì)構(gòu)建的大背景下，各大石油集團(tuán)在追求為社會(huì)創(chuàng)造更多財(cái)富的同時(shí)，也將更加重視環(huán)保投資，不斷采用新技術(shù)，推行環(huán)境友好工藝，對(duì)現(xiàn)有污染嚴(yán)重的生產(chǎn)裝置和工藝進(jìn)行改造，以節(jié)能降耗，合理利用現(xiàn)有資源，提高環(huán)境質(zhì)量，滿足日益嚴(yán)格的環(huán)保要求。今后，在石化集團(tuán)企業(yè)的會(huì)計(jì)和審計(jì)過程中，需要充分考慮生態(tài)環(huán)境資源成本價(jià)值，平衡人工資本和自然資本，綜合評(píng)估環(huán)境績效及環(huán)境活動(dòng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成果的影響，全面反映自然資本和企業(yè)社會(huì)效益。迫求環(huán)境友好和可持續(xù)發(fā)展的綠色會(huì)計(jì)和綠色物流是我國石化集團(tuán)的必然選擇。
4加快石化集團(tuán)物流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)
石化集團(tuán)物流統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)是采用先進(jìn)的統(tǒng)計(jì)管理理念、管理方式、管理手段，依托企業(yè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，建成能快速、全面地反映石化集團(tuán)生產(chǎn)物流狀況的生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)絡(luò)。石化集團(tuán)物流統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)石化集團(tuán)統(tǒng)計(jì)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。我國石化集團(tuán)可以根據(jù)自身的實(shí)際生產(chǎn)情況，對(duì)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)入口和信息的呈現(xiàn)形式進(jìn)行完全定制，把企業(yè)自身的實(shí)際統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)映射到系統(tǒng)中，使生產(chǎn)實(shí)際與信息系統(tǒng)有機(jī)地相結(jié)合。通過對(duì)日、旬、月、季、年各種基礎(chǔ)生產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集和處理，監(jiān)督、控制企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)物流過程，防止物料的流失，規(guī)范和細(xì)化了生產(chǎn)過程中的物流管理。石化集團(tuán)物流統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)可以為石化企業(yè)將來的ERP數(shù)據(jù)倉庫以及績效考核體系提供數(shù)據(jù)源，為分公司、分廠、基層單位生產(chǎn)經(jīng)營管理提供數(shù)據(jù)支持。
四總結(jié)
在不久的未來，我國石油企業(yè)將面臨國外企業(yè)的沖擊，物流管理的競爭將占據(jù)重要的地位。由于行業(yè)自身?xiàng)l件的限制，目前我國石化集團(tuán)物流管理的發(fā)展已經(jīng)落后國外甚至國內(nèi)其他行業(yè)物流的發(fā)展。我國石油集團(tuán)要抓住有利時(shí)機(jī)，加快物流系統(tǒng)優(yōu)化步伐，實(shí)現(xiàn)物流體制的創(chuàng)新，完善物流信息系統(tǒng)，大幅度降低物流費(fèi)用，提高與國外石油企業(yè)的競爭能力。
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物業(yè)管理論文14
【摘要】 物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏以及從業(yè)人員整體素質(zhì)不高等問題，已經(jīng)危及到物業(yè)管理行業(yè)的生存。通過物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)改革，進(jìn)行高校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新，以達(dá)到培養(yǎng)合格的物業(yè)管理人才，是滿足社會(huì)與物業(yè)管理行業(yè)及其企業(yè)的需求，提升物業(yè)管理整體水平的必由之路。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 教學(xué)改革 模式創(chuàng)新
物業(yè)管理是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的產(chǎn)物，是社會(huì)文明、人居和諧的必需品，而物業(yè)管理蔓延惡化的糾紛，卻成為影響社會(huì)和諧的突出問題，物業(yè)管理行業(yè)本身也因此陷入發(fā)展的困境之中。物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才的匱乏和從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)缺乏，管理經(jīng)驗(yàn)和能力不足，是引起物業(yè)管理糾紛的一個(gè)重要原因。
解決物業(yè)管理人才的缺乏與能力的不足，是物業(yè)管理行業(yè)需要考慮的問題，更是擔(dān)負(fù)培養(yǎng)物業(yè)管理人才的教育工作者應(yīng)當(dāng)考慮的問題。
一、物業(yè)管理人才的缺乏與人才能力的不足
物業(yè)管理在我國仍處于初級(jí)發(fā)展階段，物業(yè)管理人員有這樣幾個(gè)來源：一類是隨房管部門的企業(yè)化轉(zhuǎn)制而來，一類是由房屋開發(fā)公司后續(xù)轉(zhuǎn)化而來的，這兩類人員雖然能擔(dān)當(dāng)基本的物業(yè)管理工作，但往往缺乏管理的思維意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)。除此之外，有一類是物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中向社會(huì)招聘的不具備任何物業(yè)管理知識(shí)的人員，在工作中處于邊學(xué)邊做的被動(dòng)地位。另外，還有一類是經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)的專業(yè)人員，但他們的數(shù)量有限，在實(shí)際管理中也存在能力不足的問題。即現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)人才也表現(xiàn)為“三多三少”：一是傳統(tǒng)型的房產(chǎn)管理人才多，創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多，高級(jí)管理人才少。物業(yè)管理企業(yè)人才匱乏和人才能力不足并存的局面，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
作為新興行業(yè)的物業(yè)管理業(yè)正處于發(fā)展的加速期，對(duì)高素質(zhì)物業(yè)管理人才的需求量不斷增加。企業(yè)和社會(huì)都期望擁有更多的技術(shù)型和經(jīng)營型兼?zhèn)涞?復(fù)合人才，也對(duì)高校培養(yǎng)高水平的物業(yè)管理人才寄予了很大的期望。因此，高校物業(yè)管理專業(yè)的教育要主動(dòng)適應(yīng)行業(yè)的需求，深化專業(yè)建設(shè)和改革，辦出職業(yè)特色，才能滿足物業(yè)管理行業(yè)與市場的需要，使物業(yè)管理行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，同時(shí)物業(yè)管理專業(yè)所培養(yǎng)的人才也具有了廣闊的就業(yè)市場。
二、高校人才培養(yǎng)存在的問題
高等教育中的物業(yè)管理專業(yè)教育，是隨著物業(yè)管理的普及而開始的，其時(shí)間經(jīng)歷并不長，專業(yè)建設(shè)仍處于不斷探索和發(fā)展的階段，在物業(yè)管理理論的研究、物業(yè)管理理念的普及、物業(yè)管理人才的培養(yǎng)上，也存在許多的問題，致使物業(yè)管理專業(yè)教育中存在著如下的問題。
1、物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)不明確，定位不準(zhǔn)。在制定物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)時(shí)，往往只是籠統(tǒng)地定位為培養(yǎng)具有物業(yè)管理能力的高級(jí)物業(yè)管理專門人才，但對(duì)這種能力的構(gòu)成缺少進(jìn)一步的細(xì)化說明，致使培養(yǎng)的人才能力目標(biāo)不清晰，造成專業(yè)能力的不足。
2、物業(yè)管理理論知識(shí)學(xué)習(xí)和專業(yè)技能培養(yǎng)脫節(jié)。培養(yǎng)出的學(xué)生專業(yè)知識(shí)和技能分離，缺乏知識(shí)的運(yùn)用能力和實(shí)際動(dòng)手能力，表現(xiàn)為工作中的專業(yè)基礎(chǔ)理論不扎實(shí)和專業(yè)技能不強(qiáng)，不能達(dá)到物業(yè)管理人員“一專多能”的要求。
3、物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)和課程設(shè)置缺陷。主要表現(xiàn)為課程體系不夠清晰，課程交叉重復(fù)，專業(yè)基本技能內(nèi)涵不夠明確，專業(yè)特色不突出，培養(yǎng)的學(xué)生缺乏專業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)。
4、教學(xué)內(nèi)容滯后，教學(xué)方法和教學(xué)手段陳舊落后。主要表現(xiàn)為理論教學(xué)多，實(shí)踐教學(xué)少，導(dǎo)致教學(xué)效果與目標(biāo)偏離，加上教學(xué)質(zhì)量保障不力，人才培養(yǎng)質(zhì)量難以得到有效保證。
5、物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式單調(diào)。培養(yǎng)的人才既缺乏專業(yè)特色，也缺乏學(xué)校特色，更缺乏個(gè)人能力特色，專業(yè)素質(zhì)和能力培養(yǎng)不足，與物業(yè)管理行業(yè)對(duì)專業(yè)人才的期望有很大差距。
三、物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)的定位
社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的客觀需求，是進(jìn)行物業(yè)管理教育的依據(jù)；物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)對(duì)人才及其技能的需要，是物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。在總的教育方針和教育目的指導(dǎo)下，結(jié)合行業(yè)用人實(shí)際和畢業(yè)生的社會(huì)定位，對(duì)物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ唬沁M(jìn)行培養(yǎng)模式改革的前提。只有科學(xué)合理的專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)定位，才能根據(jù)培養(yǎng)目標(biāo)，按照教學(xué)的基本規(guī)律，設(shè)計(jì)培養(yǎng)規(guī)格，制定培養(yǎng)方案，選擇培養(yǎng)途徑并予以實(shí)施。
通常物業(yè)管理人才教育的培養(yǎng)目標(biāo)可以定位為培養(yǎng)服務(wù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，具有經(jīng)濟(jì)、管理、法律和建筑工程等方面的基本理論和基礎(chǔ)知識(shí)，能在房地產(chǎn)、物業(yè)管理等企事業(yè)單位從事住宅及商業(yè)物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營和房地產(chǎn)市場管理等經(jīng)營管理工作的具有較高文化素養(yǎng)和較強(qiáng)實(shí)際工作能力的物業(yè)管理復(fù)合應(yīng)用型人才。
在物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)施中，更應(yīng)培養(yǎng)學(xué)生的服務(wù)與管理理念，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范和物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)教育，注重學(xué)生專業(yè)技能的培養(yǎng)和與業(yè)主交流溝通能力的培養(yǎng)；在對(duì)人才復(fù)合能力的培養(yǎng)上，強(qiáng)化圍繞物業(yè)管理和維護(hù)各種專業(yè)技術(shù)能力的培養(yǎng)，使學(xué)生對(duì)物業(yè)的屬性和特點(diǎn)有較多的了解，通過對(duì)物業(yè)的精心管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)主的最終目標(biāo)。
四、物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式的改革
通過對(duì)物業(yè)管理行業(yè)及其從業(yè)人員現(xiàn)狀和存在問題的分析，可以發(fā)現(xiàn)解決物業(yè)管理人才短缺和專業(yè)素質(zhì)不高問題，擺脫影響物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的人才瓶頸，是高校物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式改革的方向。
提出物業(yè)管理專業(yè)人才的復(fù)合型培養(yǎng)目標(biāo)和強(qiáng)化專業(yè)特色的要求，構(gòu)建培養(yǎng)具有管理理論和建筑工程知識(shí)的管理與技術(shù)并重的復(fù)合型物業(yè)管理人才的培養(yǎng)模式，使物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)目標(biāo)更明確，專業(yè)定位更準(zhǔn)確，專業(yè)特色更突出。為此，需要重新設(shè)計(jì)物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)方案與專業(yè)評(píng)估體系，使專業(yè)建設(shè)體現(xiàn)出物業(yè)管理的專業(yè)特色，保證教學(xué)質(zhì)量；并通過加強(qiáng)實(shí)踐環(huán)節(jié)的教育教學(xué)，注重技能訓(xùn)練，讓學(xué)生具有更強(qiáng)的專業(yè)管理能力和專業(yè)技術(shù)能力，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，滿足社會(huì)對(duì)高端物業(yè)管理人才的需求；同樣也可以通過探索物業(yè)管理專業(yè)教改的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為也在摸索物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)的同行提供啟示和參考，共同促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)教育的進(jìn)步與發(fā)展。
1、構(gòu)建適應(yīng)時(shí)代需要的物業(yè)管理教育教學(xué)課程體系。對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員來講，既要有物業(yè)管理方面的知識(shí)和能力，也要求有建筑、建筑設(shè)備方面的知識(shí)和技能。物業(yè)管理教育教學(xué)體系的構(gòu)建與優(yōu)化，要兼顧課程結(jié)構(gòu)模塊化和課程匹配序列化，注重學(xué)科交叉滲透，形成以管理學(xué)科為主干，以建筑工程學(xué)科為橫梁的課程體系。在課程體系的整體優(yōu)化方面，根據(jù)高等教育培養(yǎng)目標(biāo)和服務(wù)方向的要求，筑起現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)人才的“基礎(chǔ)理論知識(shí)—實(shí)務(wù)操作技術(shù)—定量分析方法”的知識(shí)結(jié)構(gòu)體系。
為突出專業(yè)教學(xué)的特色，在專業(yè)課程上要大膽更新教學(xué)內(nèi)容，提高高等物業(yè)管理專業(yè)教育的起點(diǎn)和水平。整合教學(xué)和課程內(nèi)容，削減傳統(tǒng)物業(yè)管理專業(yè)的課程，增加與物業(yè)屬性管理的相關(guān)課程；開設(shè)有利于培養(yǎng)學(xué)生思維能力、表達(dá)能力、交往能力、適應(yīng)與應(yīng)變能力、自學(xué)能力、創(chuàng)造力的課程；培養(yǎng)運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)定量分析方法，在信息技術(shù)方面的應(yīng)用能力，強(qiáng)化定性分析與定量分析綜合運(yùn)用的能力的課程同時(shí)，更多的開設(shè)突出實(shí)務(wù)操作技能培養(yǎng)的課程。課程體系中設(shè)置著力加強(qiáng)學(xué)生強(qiáng)化專業(yè)課程多媒體和現(xiàn)場模擬教學(xué)，教學(xué)實(shí)習(xí)一般要求在校外有關(guān)單位建立的實(shí)習(xí)基地進(jìn)行，社會(huì)實(shí)踐列入教學(xué)計(jì)劃，現(xiàn)場教學(xué)占一定課時(shí)比例，開展“第二課堂”活動(dòng)，使培養(yǎng)出來的學(xué)生“一專多能”。
在物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)和課程設(shè)置上，通過整合教學(xué)和課程內(nèi)容，削減原有物業(yè)管理專業(yè)大而泛的課程，有針對(duì)性地設(shè)置相關(guān)課程，突出現(xiàn)代管理技術(shù)運(yùn)用的培養(yǎng)和建筑工程知識(shí)的強(qiáng)化培養(yǎng)，以提高專業(yè)教學(xué)水平；增強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)現(xiàn)場模擬教學(xué)，突出實(shí)踐操作技能的培養(yǎng)，以提高學(xué)生的實(shí)踐動(dòng)手能力，并通過在校外實(shí)習(xí)基地的教學(xué)實(shí)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生綜合解決具體問題的能力，達(dá)到學(xué)生“一專多能”的培養(yǎng)效果。
2、改革傳統(tǒng)的教學(xué)方法與教學(xué)內(nèi)容。在教學(xué)方法上，實(shí)行開放式教學(xué)方法。在教學(xué)中，學(xué)生從客體轉(zhuǎn)變?yōu)橹黧w，將傳統(tǒng)的灌輸方式轉(zhuǎn)為培養(yǎng)創(chuàng)造力的啟發(fā)方式，人才培養(yǎng)從簡單的專業(yè)知識(shí)型轉(zhuǎn)為綜合型、復(fù)合型、創(chuàng)造型和開拓型。在加強(qiáng)物業(yè)管理人才基本素質(zhì)培養(yǎng)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)培養(yǎng)目標(biāo)的科學(xué)定位，加大管理理論和建筑工程知識(shí)的教學(xué)力度，著重從物業(yè)管理專業(yè)所必需的專業(yè)基礎(chǔ)理論和從事物業(yè)管理工作需要的專業(yè)技能方面進(jìn)行綜合性教學(xué)，解決學(xué)生的專業(yè)理論和專業(yè)技能的不足與不同步問題。
3、加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)。師資隊(duì)伍建設(shè)是提高教學(xué)質(zhì)量的基本前提，物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的應(yīng)用學(xué)科，若讓學(xué)生了解最新的管理信息，接觸最前沿的管理活動(dòng)，教師應(yīng)首先走入實(shí)踐，深入生產(chǎn)第一線，鼓勵(lì)教師走出校門、深入企業(yè)、學(xué)以致用、開拓視野、反饋教學(xué)。同時(shí)，應(yīng)有“能者為師”的胸懷，把成功企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人、民營企業(yè)家請(qǐng)到大學(xué)講臺(tái)上，物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)才會(huì)真正發(fā)展成熟起來。
4、完善教材的系統(tǒng)性建設(shè)。教材建設(shè)應(yīng)在知識(shí)的完整性、知識(shí)的拓展性、教材的易教性、教材的易學(xué)性等諸多方面進(jìn)行優(yōu)化，選用體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)的有特色的教材。建立選用教材質(zhì)量評(píng)價(jià)制度，每學(xué)年進(jìn)行一次教材適用性問卷調(diào)查，全面掌握各門課程教材使用狀況，及時(shí)調(diào)整不適用教材，保證教材在提高教學(xué)質(zhì)量中的作用。
5、建立物業(yè)管理專業(yè)評(píng)估指標(biāo)體系。通過專業(yè)評(píng)估指標(biāo)體系，檢查、檢驗(yàn)教學(xué)工作的實(shí)際效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正教學(xué)過程中存在的問題和不足，確保專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)質(zhì)量評(píng)估體系的“第三方評(píng)價(jià)系統(tǒng)”，可以依據(jù)學(xué)生的實(shí)習(xí)與就業(yè)情況以及應(yīng)用單位的反饋信息，檢查學(xué)生的專業(yè)能力和業(yè)務(wù)素質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)的個(gè)性化教育和教學(xué)質(zhì)量的提高。
綜上所述，物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定歷史水平的必然產(chǎn)物，物業(yè)管理需要大量的合格的專業(yè)人才，高校物業(yè)管理教育的專業(yè)建設(shè)是物業(yè)管理人才培養(yǎng)的必然要求。通過科學(xué)定位人才培養(yǎng)目標(biāo)，制定切實(shí)可行的人才培養(yǎng)方案，對(duì)學(xué)生進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和技能教育并重的教學(xué)，以及科學(xué)合理的人才培養(yǎng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的評(píng)估，才能滿足社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)物業(yè)管理人才的需求，從而推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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物業(yè)管理論文15
一、住宅小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)但又有著不同于其他服務(wù)性質(zhì)工作的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.社會(huì)性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，是整體社會(huì)的一個(gè)重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會(huì)有社會(huì)化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強(qiáng)的社會(huì)性質(zhì)。
2.整體性。
現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會(huì)根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護(hù)、規(guī)范進(jìn)出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務(wù)等等，這些內(nèi)容組成了一個(gè)管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務(wù)性。
住宅小區(qū)業(yè)務(wù)管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標(biāo)。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務(wù)之外，還要結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)和業(yè)主需求提供有針對(duì)性的'個(gè)性化服務(wù)。4.復(fù)雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求也不一樣，有些對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高一點(diǎn)，有些則低一點(diǎn)，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)存在著差別，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中也會(huì)涉及到市政管理、水電氣供暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。
二、基于業(yè)主滿意度的物業(yè)管理措施
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務(wù)的，跟其他服務(wù)性質(zhì)的工作一樣，目標(biāo)都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進(jìn)出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至在上下班的高峰期還會(huì)出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當(dāng)突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為；其次，增加監(jiān)控?cái)z像頭，物業(yè)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進(jìn)行規(guī)勸，對(duì)碰擦事故進(jìn)行取證；最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
2.維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護(hù)的，隨便扔點(diǎn)小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會(huì)造成嚴(yán)重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內(nèi)有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會(huì)因?yàn)閭�(gè)別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會(huì)發(fā)出惡臭。維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習(xí)慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁；其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導(dǎo)業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時(shí)掀開垃圾蓋；最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進(jìn)行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會(huì)令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對(duì)一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因?yàn)楣艿谰�路維修需要暫時(shí)停止水、電、氣、暖的供應(yīng)時(shí)，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準(zhǔn)備；比如，會(huì)產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項(xiàng)目禁止在周末進(jìn)行，以免影響到業(yè)主的休息；對(duì)于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并給予答復(fù)等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責(zé)之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時(shí)有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責(zé)任。業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就有義務(wù)承擔(dān)和履行保障小區(qū)安全的責(zé)任。因此，物業(yè)要制定相應(yīng)的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證；采用登記方式對(duì)外來拜訪人員進(jìn)行登記管理；加強(qiáng)巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn)；小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結(jié)語
物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。
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