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關于促進小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議
小城鎮(zhèn)是連接城鄉(xiāng)經(jīng)濟的紐帶。發(fā)展小城鎮(zhèn)，是帶動農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展的一個大戰(zhàn)略。而小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展必將加快小城鎮(zhèn)的建設，對加速我市經(jīng)濟發(fā)展，加快城市發(fā)展重心南移，促進小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，均衡城鄉(xiāng)資源，全面建設小康社會具有重大的戰(zhàn)略意義。
一、目前我市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題
目前我市小城鎮(zhèn)住宅建設主要是居民自籌資金，自行組織建設為主，普遍存在著城鎮(zhèn)布局不合理，功能定位不清，城市效益低下，重復建設，數(shù)量大且水平低等問題，導致土地資源浪費嚴重，城市也毫無美觀可言。其主要原因：一是小城鎮(zhèn)建成區(qū)面積過小，已成為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。二是小城鎮(zhèn)人口規(guī)模偏低，房地產(chǎn)消費能力不足。三是農(nóng)村居民點布局分散，平均規(guī)模小，不利于土地的高效使用。四是財政對基礎設施的投入不足，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低。五是開發(fā)方式簡單落后，范文寫作缺乏科學的規(guī)劃體系。
二、促進我市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議
1、充分發(fā)揮財政扶持作用。一是鼓勵塑造城鎮(zhèn)特色風貌。凡經(jīng)市規(guī)劃部門審定，對小城鎮(zhèn)招標引入國外一流設計力量參與特色風貌設計的區(qū)、縣，市政府可以按中標設計費的一定比例予以補貼。另外，市、區(qū)縣、鎮(zhèn)可以聯(lián)手建立小城鎮(zhèn)開發(fā)建設及特色風貌建設的專項資金，每年酌情向基礎設施經(jīng)營實體投入一定的資金。二是支持城鎮(zhèn)基礎設施建設。凡列入市固定資產(chǎn)投資計劃的小城鎮(zhèn)基礎設施建設項目的貸款，可以由市、區(qū)縣、鎮(zhèn)政府的財政各按貸款利息的一定比例給予貼息。三是加大其他財稅政策對小城鎮(zhèn)建設的支持力度。對小城鎮(zhèn)的舊城改造、市政、綠化、住宅建設等項目，給予一定的財稅政策支持。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的各項地方稅收，專項用于小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的公益性設施和綠化環(huán)境建設，吸引市中心城市居民入駐小城鎮(zhèn)；通過土地有償使用取得土地使用權，并按規(guī)定交清土地出讓金的城鎮(zhèn)，分別由市、區(qū)縣兩級政府按原收入渠道實施專項返還；購買小城鎮(zhèn)范圍內(nèi)商品住宅的個人，享受個人所得稅稅基抵扣的優(yōu)惠政策。
2、建立宅基地流轉(zhuǎn)制度。土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”是當代中國小城鎮(zhèn)發(fā)展的主題之一，也是城鎮(zhèn)化過程中不可或缺的要素。因此，應盡快建立宅基地流轉(zhuǎn)法律制度，思想?yún)R報專題在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關規(guī)定，對手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋，頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權證》等證書，允許農(nóng)村宅基地進入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉(zhuǎn)讓。
改革土地使用制度。目前我市小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展水平以及消費者的收入水平，與市區(qū)相比，還存在著很大差距。因此，建議將目前的土地出讓制改為租賃制，土地產(chǎn)權不進入交換，使房屋與土地分離，不收取土地出讓金，而是把相應的地租體現(xiàn)在持有環(huán)節(jié)征收的物業(yè)稅中。房地產(chǎn)開發(fā)商須在第一次取得土地使用權時，繳納“土地使用權補償金”，商品房賣出后，由其產(chǎn)權人繳納地租，未賣出的商品房則由開發(fā)商承擔租金。
3、鼓勵開發(fā)商投資建設小城鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要的、集中的難點是資金。由開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)，可以使小區(qū)規(guī)劃建設和建筑設計達到較高的水平，可以解決因資金不足而造成房地產(chǎn)產(chǎn)品檔次過低，質(zhì)量較差，配套設施不齊等問題。也有利于集中化管理和社會化服務體系的建立，物業(yè)管理水平也可以得到很大提升。
各級政府應重點在土地使用制度、戶籍管理制度、稅收優(yōu)惠政策、金融扶持政策等方面，制定相應的鼓勵政策，以吸引開發(fā)商特別是外地開發(fā)商的投資。引導農(nóng)村人口、城市人口向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。應大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)升級，改善就業(yè)環(huán)境，開放城鄉(xiāng)勞動力市場，以利于農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。要盡快建立多層次、多類型的醫(yī)療保障制度和社會養(yǎng)老保險制度，使居民和農(nóng)民能感受到居住在城鎮(zhèn)的醫(yī)療治療的便利性。通過轉(zhuǎn)移和吸收城市過剩資源，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，均衡城鄉(xiāng)發(fā)展，解決大城市發(fā)展過程中的瓶頸問題。
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