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物業(yè)公司員工調(diào)查報告

時間:2023-07-31 16:10:09 詩琳 報告 我要投稿
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物業(yè)公司員工調(diào)查報告(精選5篇)

  在生活中,報告對我們來說并不陌生,報告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎?下面是小編精心整理的物業(yè)公司員工調(diào)查報告,希望對大家有所幫助。

物業(yè)公司員工調(diào)查報告(精選5篇)

  物業(yè)公司員工調(diào)查報告 1

  一、調(diào)查目的

  改革開放以來,隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善,國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活,為人民服務,為人們熟知,物業(yè)走近一個逐漸完善,逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場,了解物業(yè)現(xiàn)狀,深入物業(yè)實踐,將理論與實踐相結(jié)合,積累經(jīng)驗,總結(jié)知識,了解問題,提升專業(yè)水平,打好專業(yè)基礎,最終服務物業(yè),貢獻物業(yè)。

  二、調(diào)查對象

  xx市xx物業(yè)管理有限公司

  三、調(diào)查人:

  xx

  四、調(diào)查時間:

  20xx年8月21日

  五、調(diào)查內(nèi)容

  xx有限公司,總部設在xx市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類型多樣化,集服務、管理與經(jīng)營一體化。

  “竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū),屬社區(qū)物業(yè),它是一個環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內(nèi)部設備設施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執(zhí)周末,孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè),讓我感受真實的物業(yè)服務。

  調(diào)查結(jié)果顯示:

  人們對于這個新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間,小區(qū)負責人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的.時代。是的,物業(yè)管理自改革開放以來,至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè),數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。

  物業(yè)公司員工調(diào)查報告 2

  物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域,加強居住小區(qū)物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調(diào)查聽取了xx小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務公司,對一些居民進行了調(diào)查問卷,通過認真分析提出相應的對策,F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下:

  一、物業(yè)管理工作的基本情況

  據(jù)調(diào)查,xx小區(qū)位建筑面積72374.23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計25棟792戶,始建于xx年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于xx年交付,入住率達到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務公司擁有管理服務人員18人,小區(qū)只有一個主出入口,屬于全封閉小區(qū)。設有地上停車位153個,以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨立的物業(yè)管理用房,小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

  二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

  1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題:

  一是業(yè)主對物業(yè)服務的意識談薄;

  二是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強,“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;

  三是不服從管理,亂扔雜物現(xiàn)象時有發(fā)生,自律意識淡漠;

  四是少數(shù)不按時交納或不交納物業(yè)管理費;

  五是前期配套設施不完善。主要表現(xiàn)在:中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;

  六是物業(yè)可使用費用太低,導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務和運行。

  該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現(xiàn)有職工共計18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業(yè)費才2萬8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無法維持。

  2、業(yè)主反映存在的問題:本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調(diào)查,業(yè)主集中反映的問題主要有:

  一是物業(yè)管理開始比較好,但一個月以后就不行了,門衛(wèi)的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現(xiàn)象時有發(fā)生;

  二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應該有的作用,失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;

  三是外來人員以及車輛進出比較隨便,平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣,影響業(yè)主休息,管理沒有到位

  四是公共設施損壞不能及時維修;

  五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃,往往是一個星期才能打掃一次;

  六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會這個機構(gòu)。

  3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題:

  一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高,服務水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護,對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業(yè)宣傳,整個小區(qū)沒有相關的物業(yè)宣傳,未按規(guī)定公布收費項目以及收費標準,物業(yè)日常服務收支不夠透明。加上業(yè)主對權(quán)利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強,對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求,但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清,有的.甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問題得不到及時解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;

  二是物業(yè)費難收。小區(qū)物業(yè)費收取難原因很多,不交費的理由更是多種多樣,主要表現(xiàn)在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務不能滿足個別住戶要求等,都作為不交費的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費不能按期繳納,就會造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上,而無心服務導致服務質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門追繳,其他毫無辦法;

  三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會,主人翁意識不強,放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

  三、對策和建議

  1、加強宣傳,廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè),為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動,公開物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開支的情況,讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場經(jīng)濟觀念深入人心,增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識,花錢買服務的意識,讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時要深入基層,調(diào)查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業(yè)主意見,科學制訂物業(yè)管理方案,為小區(qū)物業(yè)管理的順利實施提供保障。

  2、理順關系,明確職責。物業(yè)管理是一個社會性工程,涉及面廣,情況復雜,為確保工作的正常開展,必須協(xié)調(diào)各部門,明確職責,理順關系。一是要協(xié)調(diào)與xx企業(yè)的關系,要求xx企業(yè)落實小區(qū)部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區(qū)的死角,加強對死角的監(jiān)控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關系,分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責,營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

  3、提高認識,明確責任。目前,小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差,政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào),促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同,仔細斟酌條款,確定服務項目和服務費價格,并定期召開業(yè)主大會,監(jiān)督經(jīng)費使用情況,受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題,物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時,要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護小區(qū)穩(wěn)定。

  4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施,盡量聘請專業(yè)的保安隊伍,為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎保證,解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象,對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴重的基礎設施進行改造。

  物業(yè)公司員工調(diào)查報告 3

  物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容, 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排,我們對xx市物業(yè)管理工作進行了調(diào)研,具體調(diào)研情況如下:

  一、物業(yè)管理的基本情況

  總體看,我市物業(yè)管理工作有以下四個特點:一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

 。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

  我市物業(yè)管理從 年前后開始起步,至今發(fā)展僅 年時間。據(jù)調(diào)查,截至 年底,在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家,其中三級資質(zhì)企業(yè)10家,從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務的3家,從業(yè)人員約32人。

 。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

  目前,全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個,物業(yè)管理面積239.1萬平方米。

  1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設的住宅小區(qū),共有16個,房屋建筑面積143萬平方米,住宅套數(shù)有1.2萬余套,物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得xx市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號。

  2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū),共18個,房屋建筑面積96.1萬平方米,住宅套數(shù)有0.85萬余套,物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

  3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始歸集住宅專項維修資金以來,累計歸集資金1372.79萬余元。

 。ㄈ┬^(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀

  截止20xx年底,全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn), 90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心,造成業(yè)主大會召開困難。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,沒有組建業(yè)主委員會,物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會,也未能起到應有作用。

 。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機制現(xiàn)狀

  在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》中明確:

 。1)房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門,對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理;

 。2)居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務,對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督,調(diào)解物業(yè)管理糾紛;

 。3)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督,對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中,市房管局人手不足,對物業(yè)管理中的問題疲于應付;街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,對物業(yè)公司無法制約,物業(yè)公司通常對其不理不睬,對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》中有關職能的劃分,物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關部門的配合,但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想,沒有形成工作合力,對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施,導致物業(yè)管理問題突出。

  20xx年以來,我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》《 市住宅維修資金管理實施辦法》,市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細則》《關于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準和市城區(qū)物業(yè)服務費指導價格的通知》《關于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件,為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

  二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。

  (一)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

  1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊,平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米,物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米,由于管理項目較小,管理規(guī)模不大,綜合實力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務社會資源浪費,效率低、效益差,也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。

  2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看,物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%,小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%,這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。

  3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價,產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā),擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營,全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭,低價傾銷,壓低服務標準。

  4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,服務態(tài)度不端正,服務用語不文明,對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,維修不及時、不到位,使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。

  5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務收費標準低,嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查,我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目,有31個項目虧損,幾個項目硬撐不下去了,只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如:同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格,卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時,物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣,其它成本費用價格上漲時,物業(yè)服務成本仍然沒有消化來源,導致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象,物業(yè)服務企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明,我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月,低于社會平均工資,且沒有購買任何社會保險,勞資雙方潛在矛盾十分突出。

 。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

  1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位,導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村,對物業(yè)管理概念不深,對物業(yè)服務的配合度不高,接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

  2、建設工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

  有以下三種情況:

 。1)工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有:

 、俦M管通過了竣工驗收,但向業(yè)主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況,如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設施未完工,影響業(yè)主居住,房屋本體外墻滲漏等等。

 、谟捎谇捌谖飿I(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔,因此多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關承諾的'兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔,并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。

 、坶_發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段,業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道,從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,引發(fā)矛盾。

  (2)開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有:

 、傥窗惭b一戶一表(前期的老小區(qū)及集資房);

 、阡N售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致;

 、凵米詫⑿^(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用;

 、苌米愿淖児苍O施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

  (3)建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務,往往被定位為促銷或售后服務,僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品,一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯,導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

  3、老住宅小區(qū)基礎設施差,缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設水平低, 基礎設施設備差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造;娛樂休閑設施也急需改善,而這些小區(qū)沒有專項維修資金,根本無力進行舊小區(qū)改造。

  4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。

 。1)住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主,他們不愿意再繳納住宅專項維修資金,這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。

 。2)開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取,再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局,造成住宅專項維修資金的拖欠,很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,給后期物業(yè)管理帶來困難。

 。ㄈ┬^(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。

  1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導致成立后,作用發(fā)揮普遍不理想。在實踐中,對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段,使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

  2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,年齡結(jié)構(gòu)老化,知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高,法律意識相對淡薄。

  3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集:一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤;二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用;三是通過贊助取得。但在實際的操作中,這三種資金來源渠道均有很大難度,幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源,業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

  4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查,我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房,不僅費用高,而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

  5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定,與會業(yè)主很難達到2/3以上,業(yè)主參與意識不強,就連書面征求意見也有難度,導致很多重大事項無法決定。

 。ㄋ模┪飿I(yè)管理機制存在的主要問題及原因分析。

  1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外,一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,物業(yè)管理法律關系各主體間的權(quán)利義務關系不清。具體表現(xiàn)在:法律責任不清楚;供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟關系不明確;作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。

  2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,有時各種矛盾會交織在一起。從全市看,缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負責,但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。如:大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營,接通水、氣等,存在安全隱患,居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用戶申請,符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù),但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。

  3、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。我市物業(yè)服務市場還沒有真正引入市場競爭機制,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的,造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調(diào)查,我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5%,開發(fā)商下屬企業(yè)占54.1%,外聘服務企業(yè)占12.5%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系。

  三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

 。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務質(zhì)量的建議和措施。

 。薄(chuàng)造條件,積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并,走強強聯(lián)合之路,做大做強物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

 。、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時,提高經(jīng)營能力,加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流,達成共識。二是不斷提高服務質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊》,成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核,建立內(nèi)部激勵機制。

 。ǘ┘涌煳沂形飿I(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

  1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收,所得稅減半征收;對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用,增加就業(yè)崗位。

  2、加大宣傳力度,引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法(暫行)》等有關法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務,推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。

 。ㄈ┩晟菩^(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。

  1、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

 。病⒄嚓P部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建,應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下,在房管、公安部門的指導監(jiān)督下按程序進行,并將有關材料報社區(qū)居委會,街道辦事處、房管局備案登記,公安機關根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

 。场I(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導,參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動,同時,邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應當予以協(xié)助。

  4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓,提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

 。ㄋ模┙⒔∪飿I(yè)管理新機制的建議和措施。

  1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則,成立黨組織領導下,由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務工作新機制,實現(xiàn)雙向進入、交叉任職,業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職,社區(qū)居委會干部義務擔任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設立社區(qū)便民服務部,由物業(yè)公司指派專人值班,負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務,業(yè)主委員會定期值日,社區(qū)居委會配備專門的物管員,落實好相關的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛,協(xié)調(diào)矛盾,特別是解決公共服務、戶籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。

  民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務時,職能部門應提供便民服務通道。業(yè)主自己辦理相關手續(xù)時,要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織,漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè),逐步形成物業(yè)管理服務意識。同時,啟動職能部門領導問責機制,對履職不到位的進行問責,提高部門管理的主動性,逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機制。具體步驟上,可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點,積累經(jīng)驗,后期穩(wěn)步推進。

  2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。從房屋預售開始,物業(yè)管理應同步介入,對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標制度。

  3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

  另外,物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設施設備不完善引起的,在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強管理,在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度,嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關,為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

  物業(yè)公司員工調(diào)查報告 4

  一、調(diào)查目的

  改革開放以來,隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善,國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活,為人民服務,為人們熟知,物業(yè)走近一個逐漸完善,逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場,了解物業(yè)現(xiàn)狀,深入物業(yè)實踐,將理論與實踐相結(jié)合,積累經(jīng)驗,總結(jié)知識,了解問題,提升專業(yè)水平,打好專業(yè)基礎,最終服務物業(yè),貢獻物業(yè)。

  二、調(diào)查對象

  xx市xx物業(yè)管理有限公司

  三、調(diào)查人:

  xx

  四、調(diào)查時間:

  20xx年8月21日

  五、調(diào)查內(nèi)容

  xx有限公司,總部設在xx市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類型多樣化,集服務、管理與經(jīng)營一體化。

  “竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū),屬社區(qū)物業(yè),它是一個環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內(nèi)部設備設施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執(zhí)周末,孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè),讓我感受真實的物業(yè)服務。

  調(diào)查結(jié)果顯示:

  人們對于這個新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間,小區(qū)負責人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的`將來將進入一個嶄新的時代。是的,物業(yè)管理自改革開放以來,至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè),數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。

  物業(yè)公司員工調(diào)查報告 5

  一、基本情況

  審批中心為各窗口統(tǒng)一制作了審批流程圖,印發(fā)了審批事項告知單和服務指南,實施了服務承諾八項制度,推進了政務公開,方便了辦事群眾。六是加強對入駐部門和窗口工作人員的考核監(jiān)督。按市領導要求,借鑒南方經(jīng)驗,已將各部門入駐審批中心情況納入全縣重點工作目標管理考核范圍,并占一定的分值;在發(fā)展黨員、評先、評優(yōu)、評模、選拔后備干部、提拔干部等方面,應將審批中心單列并在中心進行考核,使表現(xiàn)突出的窗口工作人員能得到獎勵、提拔和重用。七是貫徹落實好全市行政審批服務工作會議精神。全市行政審批服務工作會議之后,審批中心按照上級會議要求,迅速開展工作。中心領導多次深入有關入駐部門,與部門主要領導進行溝通、協(xié)商,就審批項目進駐、人員落實、電腦配置等問題研究解決辦法,在審批中心的積極運作下,有些單位近期將審批項目納入審批服務大廳集中辦理。八是發(fā)揮審批中心平臺作用,切實加大招商引資工作力度。經(jīng)過我們確定專人、多方尋找門路、積極運作,已初步與長春一家客商達成投資協(xié)議,并在烏鴉泡鎮(zhèn)建一木材加工企業(yè),投資金額200萬元。九是認真總結(jié)并在全市會議上介紹了我縣審批中心建設經(jīng)驗。我縣是哈市各縣(市)中首家正式揭牌對外辦公的行政審批服務中心,市政府有關領導認為xx縣委、縣政府對審批中心建設高度重視,起步早、進度快,工作推進力度大、效果明顯。在今年全市行政審批服務工作會議上,市領導在講話中對我縣工作給予了充分肯定,我縣《依法行政便民利商開啟行政審批綠色通道》的工作經(jīng)驗在會上作了交流。

  二、存在的主要問題

  目前我縣行政審批改革工作的整體情況而言,雖然運行較為平穩(wěn),但與先進發(fā)達地區(qū)相比,與我縣經(jīng)濟發(fā)展相比,與投資者、居民的期望相比,與縣委、縣政府的要求相比,還存在較大差距,致使改革缺乏一定的深度和廣度,多數(shù)企業(yè)和民眾對行政收費項目之多、手續(xù)繁雜問題意見較大,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

  1、少數(shù)單位認識不夠到位,缺乏改革熱情。少數(shù)單位負責人大局意識、組織紀律意識淡薄,過多地強調(diào)困難性、習慣性,對縣委、縣政府有關審批項目進駐和辦理政策、規(guī)定執(zhí)行不力、落實不到位。

  2、行政服務中心管理的職能不強。行政服務中心與各窗口單位只是一種協(xié)調(diào)服務的關系,雖然縣委、縣政府賦予了一定的管理權(quán)力,但實際上很難運用到位。

  3、前店后坊現(xiàn)象仍然存在。有些單位沒有在中心設立窗口進行集中辦公、公開辦事。少數(shù)單位為保住自身的審批權(quán)力,對一些重要的審批事項仍未做到應進盡進,存在小權(quán)進、大權(quán)不進,將重要的服務項目、關鍵的辦事環(huán)節(jié),仍放在本單位辦理,把行政服務中心窗口作為收發(fā)室,兩頭受理、收費標準不一的現(xiàn)象依然存在,嚴重弱化了中心的服務功能和服務質(zhì)量。如地稅部門在行政服務中心設立了窗口,而國稅卻沒有。地稅進中心,但稅務登記卻沒有進。

  4、項目設置不合理,綜合功能發(fā)揮不明顯。行政服務中心設立之初,被片面地理解為集中收費,在項目設置上過多地考慮收費項目,行政審批職能相對弱化;極個別窗口單位內(nèi)部管理松懈,機制不順,前方和后臺缺乏銜接;導致一站式服務功能不能充分發(fā)揮,在項目銜接上,出現(xiàn)斷鏈現(xiàn)象,集中、高效、協(xié)同的服務鏈條和網(wǎng)絡還沒有完全成型,未能充分發(fā)揮出集中、整合的綜合服務功能。

  5、普遍缺乏改革的.主動權(quán)。依據(jù)國家有關規(guī)定,行政審批事項的設置與取消,其權(quán)力在于省以上行政機關。而縣及縣以下只是具體的執(zhí)行者,根本無權(quán)規(guī)定或調(diào)整上級機關設定的審批程序,更談不上取消審批事項或進行其他處理。基于這種狀況,改革其實是一種自上而下的行為,如果上級機關不給予必要的授權(quán),縣及縣以下的行政審批單位只能被動地進行改革。少數(shù)單位對一些并不需要由其審批的項目,其上級主管部門卻要求有其審批意見。對同一審批事項涉及前置審批的,特別是民爆器材、礦山、化學危險品的經(jīng)營審批,國家有明確的審批條件和期限規(guī)定,一昧地強調(diào)簡化程序和壓縮時限有一定困難。

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