養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃書
日子如同白駒過隙，不經(jīng)意間，我們的工作已經(jīng)告一段落了，我們又將開啟新一輪的工作，又有新的工作目標(biāo)，需要認(rèn)真地為此寫一份策劃書。那么我們該怎么去寫策劃書呢？下面是小編幫大家整理的養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃書，歡迎閱讀與收藏。
養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)，并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。這類老年住宅是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。
項目策劃需注意如下內(nèi)容：
1、要結(jié)合地域性特診
由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場狀況區(qū)別很大，要進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃首先要考慮開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況，包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、固定資產(chǎn)、物價水平、生活水平、社會消費(fèi)分析、金融分析、財政收入分析等。
其次，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周邊的市場情況。從房地產(chǎn)市場來講，房地產(chǎn)項目策劃要重點(diǎn)把握市場的供求情況、市場的發(fā)育情況，以及市場的消費(fèi)傾向等。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃更要注重人口環(huán)境分析、區(qū)域人口總量、人口增長率、老齡化比例、生活習(xí)慣、地域文化等；另外，要考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項目的區(qū)位情況，如項目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位，區(qū)位的交通情況、自然資源、發(fā)展規(guī)劃等等。
2、要與養(yǎng)老市場相結(jié)合
房地產(chǎn)項目策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)更需要充分了解、適應(yīng)、創(chuàng)造市場。一是房地產(chǎn)項目策劃自始至終要以市場為主導(dǎo)，顧客需要什么類型房，就建造什么類型房，永遠(yuǎn)以市場需求為依據(jù)；二是房地產(chǎn)項目策劃要隨市場的變化而變化，住房的市場變了，策劃的思路、定位都要變；三是養(yǎng)老地產(chǎn)是伴隨著我國老齡化進(jìn)程新興起的市場，項目策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。
3、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)注重多樣性
項目策劃設(shè)計要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，各種組合結(jié)構(gòu)也是多種多樣的。同時，房地產(chǎn)項目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的最佳適應(yīng)狀態(tài)。策劃過程中需要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的方案。
4、策劃設(shè)計要有系統(tǒng)性
房地產(chǎn)項目策劃設(shè)計是一個龐大的系統(tǒng)工程，從開始到完成經(jīng)過市場調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個階段，每個階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個系統(tǒng)的功能并非簡單地是各個子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。
5、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的前瞻性
養(yǎng)老地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的'眼光和預(yù)見的能力，投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。房地產(chǎn)項目策劃的超前眼光和預(yù)見能力，在各個階段都要體現(xiàn)出來：在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測市場需求和未來的發(fā)展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光；在物業(yè)服務(wù)階段，更要針對老年人的特征，體現(xiàn)出行業(yè)發(fā)展和服務(wù)水平的前瞻性。
6、規(guī)劃設(shè)計可以適當(dāng)進(jìn)行創(chuàng)新
房地產(chǎn)項目策劃要追求新意、獨(dú)創(chuàng)，永不雷同。房地產(chǎn)項目策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來。
7、規(guī)劃設(shè)計必須具備可操性
養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃在國內(nèi)尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開發(fā)過程。需要在實際市場環(huán)境中有可操作的條件，立意再好市場條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實施。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。
8、養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計具有可變性
養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃因其地域不同、定位不同、目標(biāo)客戶群體不同具有一定的可變性，隨著老年人的年齡增長和身體機(jī)能衰退，其需求和對產(chǎn)品的要求也是不斷變化的。另外，我國龐大的老齡人口中，不同時期的老年人由于其生活狀態(tài)以及價值觀的不同，對于養(yǎng)老環(huán)境和養(yǎng)老項目的要求具有很大的差異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應(yīng)市場和老年人的需求。在物業(yè)管理經(jīng)營管理中，更要體現(xiàn)出差異化服務(wù)和貼心式管理，人到老年每一位個體都有差異性，很多習(xí)慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應(yīng)老年人，硬件的建筑和軟件的服務(wù)需要具備一定程度的可變性。
項目設(shè)計內(nèi)容：
1、養(yǎng)老地產(chǎn)選址
養(yǎng)老地產(chǎn)的選址需要綜合考慮自然環(huán)境和社會環(huán)境對項目的影響，往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環(huán)境。不同的養(yǎng)老社區(qū)對環(huán)境的要求也不相同，如基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)。的部分服務(wù)需要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。
2、建筑設(shè)計
在老年住宅建筑的設(shè)計中，應(yīng)盡可能多地考慮為老年人提供利于交往的公共空間，增進(jìn)老年人相互之間的交流，減少孤獨(dú)感和寂寞感。在設(shè)計專住型住宅時，可考慮將公共交往空間擴(kuò)展到合設(shè)或鄰近的其他設(shè)施之中，在混住型住宅中則考慮將共用部分作為公共交往空間。在建筑單體設(shè)計中，要遵從無障礙設(shè)計規(guī)范，方便老年人的居住和生活。
3、園林景觀設(shè)計
設(shè)計原則上要堅持“以人為本”，在安全舒適的基礎(chǔ)上鼓勵老年人走出來運(yùn)動健身。老年人相比其他人群更加注重生活中周邊環(huán)境和景觀的營造，對綠色植物、花鳥魚蟲等增添生活趣味的事物有著超乎尋常的喜愛。因此在設(shè)計中應(yīng)考慮到設(shè)置若干運(yùn)動健身區(qū)、花鳥魚蟲觀賞區(qū)、種植采摘區(qū)等兼有健身和娛樂功能的區(qū)域。
4、室內(nèi)裝飾和配套
室內(nèi)裝修方面，應(yīng)盡可能減少五金件的使用，全部采用純天然的無任何異味及有毒物質(zhì)的環(huán)保涂料，木地板應(yīng)做防滑處理。
建筑入口處面積要適當(dāng)增大，地面力求平坦，便于輪椅通過。地面和浴池底都應(yīng)防滑，浴池、廁所、樓梯及走廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手，改變方向和高度的地方須用明顯色彩表示，同時提高房間照明度，并抑制眩光。
養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)前老齡化浪潮下的新興事物，在開發(fā)模式、經(jīng)營管理和規(guī)劃設(shè)計等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并不因市場的缺乏而變得容易，開發(fā)者要做好承擔(dān)風(fēng)險的準(zhǔn)備。在項目策劃之初，就需要對養(yǎng)老地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開發(fā)類型和可利用的資源。在進(jìn)行養(yǎng)老居住產(chǎn)品的設(shè)計時，應(yīng)充分挖掘我國老年客戶群的特征，創(chuàng)造出適應(yīng)中國國情的產(chǎn)品類型，彌補(bǔ)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式的不足，構(gòu)建更合理有效的開發(fā)模式，開發(fā)出更多更好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，促進(jìn)社會的和諧，提升老年人生活的幸福指數(shù)。
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