土地開發(fā)項目建議書

　　建議書是面對群體時，雖然也帶有建議，但主要是宣傳、鼓動對方去做，小編收集了土地開發(fā)項目建議書，歡迎閱讀。

　　第一章 項目概述

　　一、項目背景

　　為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。北京政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟(jì)增長點. 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。

　　由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

　　二．項目歷史條件

　　1、宗地簡介

　　宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

　　2、項目概況

　　宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

　　3、合作方式

　　由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

　　三、項目建設(shè)單位

　　1、項目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　2、公司經(jīng)營范圍：

　　在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

　　3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

　　“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。

　　四、可行性研究報告編制

　　1、編制單位：

　　由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

　　2、編制依據(jù)：

　　2．1、北京政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。

　　2．2、北京政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。

　　2．3、北京政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。

　　2．4、北京政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。

　　2．5、北京政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。

　　2．6、溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。

　　第二章 項目名稱和選址

　　一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

　　二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

　　三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

　　四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。

　　第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案

　　一、項目建設(shè)內(nèi)容：

　　“該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設(shè)施等。

　　二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

　　1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米。

　　2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

　　3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

　　4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

　　5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

　　6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

　　7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

　　8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

　　9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

　　10、綠化率： 60％。

　　三、項目規(guī)劃設(shè)計特色。

　　1、規(guī)劃設(shè)計：

　　在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作�！霸擁椖俊绷η笪�收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

　　2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

　　“該項目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

　　3、綠化：

　　“該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章 項目建設(shè)條件

　　一、地理條件：

　　“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

　　二、市政條件

　　“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。

　　第五章 物料消耗與供應(yīng)

　　一、建筑材料

　　“該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：

　　鋼材： 8000 噸

　　水泥： 20000噸

　　木材： 300 立方米

　　二、主要設(shè)備

　　“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

　　消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

　　三、水、電、氣、熱供應(yīng)

　　根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

　　1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。

　　2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

　　3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。

　　第六章 環(huán)境保護(hù)

　　按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施�！霸擁椖俊钡慕ㄔO(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

　　環(huán)境保護(hù)措施如下：

　　1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

　　3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

　　4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

　　第七章 項目建設(shè)周期與日程安排

　　一、建設(shè)方式

　　“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

　　二、建設(shè)進(jìn)度安排

　　“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為：

　　1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

　　主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等。

　　2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

　　第八章 經(jīng)營管理方式

　　一、經(jīng)營設(shè)想

　　1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

　　2、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

　　第九章 投資估算

　　一、成本構(gòu)成

　　宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

　　1、土地費用

　　宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費用2000萬元

　　土地方拆遷等補(bǔ)償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元

　　小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝×338=338萬元

　　農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費用：300元/m× *338 =6760萬元

　　其中包含已付土地方費用200萬元

　　總計：投入土地成本10081萬元

　　2、土地出讓金

　　3、其它投入

　　二、項目設(shè)計

　　方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預(yù)計

　　×1000×0.6=13.5萬m2

　　銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

　　方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預(yù)計

　　×1000×0.8=18萬m2

　　銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元

　　方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計

　　×1000×1.3=29.3萬m2

　　銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

　　三、成本測算：

　　A、以收入最低的方案A設(shè)計

　　項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

　　1、土地費用2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

　　3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

　　4、勘測費5、設(shè)計費6、可研方案咨詢7、執(zhí)照費8、規(guī)劃方案咨詢 113830763876

　　9、基礎(chǔ)設(shè)施10、臨時水電路 405076 300元/m2

　　11、監(jiān)理費12、質(zhì)量監(jiān)督費13、標(biāo)底招標(biāo)費14、綠化建設(shè)費15、公共配套費16、市政公用設(shè)施費17、不可預(yù)見費 378953810840513501890

　　合計 58580

　　固定成本合計58580萬元

　　2、經(jīng)營成本

　　項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

　　銷售費用 管理費用財務(wù)費用 175617564686 銷售額2%固定成本8%

　　合計 8198

　　3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本

　　=87800-58580-8198=21022萬元

　　B、以方案B設(shè)計

　　1、因費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

　　1、 土地費用2、 土地出讓金 100814507

　　3、建安費用 45000 建安單平米2500元

　　4、其它綜合 2070 建安費4.6%

　　5、基礎(chǔ)設(shè)施費6、公共配套7、市政設(shè)施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

　　8、不可預(yù)見費 2250 建安×5%

　　合計 71648

　　2、經(jīng)營成本

　　項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

　　銷售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷售額2%固定成本8%

　　合計 9692

　　3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本

　　=9.9-7.2-1= 1.6億元

　　C、以方案C計：

　　項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

　　3、 土地費用4、 土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

　　3、建安費用 43950 1500元/m2計

　　4、其它綜合 2332 建安費4.6%

　　5、基礎(chǔ)設(shè)施費6、公共配套7、市政設(shè)施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

　　8、不可預(yù)見費 2535 建安×5%

　　小計 77942

　　9、銷售費用10、管理費用11、財務(wù)費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8%

　　合計 10935

　　12、毛利： 28323

　　第十章 項目經(jīng)營策劃

　　一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

　　本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

　　二、TOWNHOUSE市場需求分析

　　中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:

　　1、外籍購買群體 找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商 www.zgdcs.com

　　1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

　　北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

　　1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

　　這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的`改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

　　2、國內(nèi)購買群體

　　2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

　　這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

　　2。2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

　　這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。

　　2。3、私營企業(yè)業(yè)主

　　國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

　　三、項目市場走向

　　目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

　　從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

　　1、周邊環(huán)境

　　本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

　　2、建筑設(shè)計

　　本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

　　3、環(huán)境設(shè)計

　　將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

　　4、戶型設(shè)計

　　多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

　　5、室內(nèi)設(shè)施及功能

　　5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。

　　5．2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。

　　5．3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

　　6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部 www.zgdcs.com

　　6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

　　6．2、咖啡廳、餐廳。

　　6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

　　7、物業(yè)管理

　　聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

　　四、項目優(yōu)勢分析

　　1、絕佳地理位置

　　本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

　　2、便利的交通

　　地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

　　3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

　　北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

　　五、項目價格優(yōu)勢

　　“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。

　　六、該項目經(jīng)營策劃

　　1、項目定位

　　1．1、項目定位依據(jù)

　　1．1．1、政府實施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

　　北京政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟(jì)增長點

　　1．1．2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

　　據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場�？鐕�大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。

　　1．1．3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

　　由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

　　1．1．4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

　　這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

　　1．1．5、私營企業(yè)業(yè)主

　　隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

　　1．2、定位設(shè)計

　　1．2．1、構(gòu)思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

　　1．2．2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。

　　1．2．3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

　　任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

　　2、本項目的賣點

　　賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點：

　　2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

　　2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

　　賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受�？梢钥隙ǖ厥菍嵸|(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

　　好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

　　3、競爭對策

　　對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

　　4、增加項目的附加值

　　如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

　　4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：

　　4．1．1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計。

　　4．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

　　4．1．3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

　　4．1．4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。

　　4．2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

　　4．2．1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

　　4．2．2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。

　　4．2．3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

　　4．2．4、小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。

　　4．2．5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

　　4．2．6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

　　4．2．7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

　　4．2．8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

　　4．2．9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

　　4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

　　4．3．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

　　4．3．2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

　　4．3．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。

　　總之，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的

　　第十一章 效益評價

　　一、經(jīng)濟(jì)效益評價

　　1、評價方法說明：

　　1．1、“該項目”的經(jīng)濟(jì)效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

　　1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

　　1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

　　2、“該項目”銷售收入預(yù)算：

　　“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

　　3、“該項目”總成本：

　　“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

　　3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預(yù)見費等合計58580萬元人民幣。

　　3．2、經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為8198萬元。

　　4、“本項目”利潤：

　　4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

　　二、社會效益評價

　　“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

　　1、“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。

　　第十二章 結(jié)論

　　一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

　　二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

　　從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

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