商業(yè)街項目建議書模板
商業(yè)街項目建議書該怎么寫呢、。下面小編整理了商業(yè)街項目建議書模板，歡迎大家參考！
商業(yè)街項目建議書【1】
一、發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略意義
1.項目背景：城鄉(xiāng)一體化發(fā)展
了解和把握社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，有助于項目高起點規(guī)劃和實施。
根據(jù)十八大報告精神，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設(shè)小康社會的重要載體，更是撬動內(nèi)需的最大潛力所在。
快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國經(jīng)濟增長和社會發(fā)展的強大引擎。
新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。
這是具有國家戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變：如果說改革開放前20多年是我國大、中型城市高速發(fā)展的黃金時期，那么，未來20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一體化發(fā)展的重要時期。
今后，城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴散，一批現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。
xx無疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個星。
2.項目立意：新興現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級市”中央核心商務(wù)圈
基于上述對國家建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義和xx現(xiàn)狀的認識，我們對玫瑰星城大二期項目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進程中有了一個新的認知，并需要賦予它更深刻的涵義。
我們的基本闡述是：一個新興的現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級市”的中央核心商務(wù)圈，集購物、休閑、娛樂、觀光、居住、文化為一體。
它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機互動的一個典范，引領(lǐng)xx現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展潮流，成為支撐xx新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標(biāo)。
在傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過程中，玫瑰星城大二期項目將起到一個里程碑的歷史意義。
3.項目布局：奠定項目在xx的核心地位
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中，商貿(mào)業(yè)一定充當(dāng)領(lǐng)軍的作用。
因此，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街，而是做一個與人民生活密切相關(guān)的新興現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體。
它在xx的商業(yè)布局中要起到標(biāo)桿作用，成為xx市場繁華、商貿(mào)文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七萬方以上的商業(yè)建筑體量，足以構(gòu)成xx這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務(wù)區(qū)的空間。
通過這樣重量級的布局，一舉奠定項目在xx的核心地位。
4.項目運作：肩負小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命
項目推廣上的運作，希望能在一個比較高的層次上進行，積極爭取政府資源，肩負傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命，而不完全是開發(fā)商的功利性商業(yè)運作。
立足這樣的高度，有利于大二期項目的全方位推進。
二、項目理念與商業(yè)模式
1.項目理念：開創(chuàng)后商業(yè)街時代的典范之作
商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。
中國商業(yè)街歷史源遠流長，從漢代洛陽街市的鼎盛到唐代長安大街的喧鬧，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟文化發(fā)展的見證。
她講述著城市的故事、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢想。
從某種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競爭，發(fā)展到商街與商街的競爭及商圈與商圈的競爭，甚至城市與城市的競爭。
商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟形象和商業(yè)地位日益突出，商業(yè)街經(jīng)濟正強力助推著城市經(jīng)濟的發(fā)展，從而成為城市商貿(mào)發(fā)展、市容風(fēng)貌和綜合競爭力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。
商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài)，是商貿(mào)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，對于推動城市產(chǎn)業(yè)集聚、商貿(mào)流通、旅游觀光、休閑購物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
現(xiàn)代商業(yè)街與傳統(tǒng)商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購物功能，向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展，以滿足消費者物質(zhì)與精神全面需求為目標(biāo)。
這是后商業(yè)街時代的重要特征。
在電商迅猛發(fā)展的時代，x星城大二期項目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗的新格局，從而打造成后商業(yè)街時代的典范之作。
2.商業(yè)模式：開啟xx第五代商業(yè)模式
創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競爭力的核心，更是商家通過商業(yè)模式賺取最大利潤或價值的過程。
商業(yè)價值的取向，一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿(mào)業(yè)態(tài)必須與時俱進。
中國的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法，歸結(jié)為主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式;第三代大賣場式的超市連鎖經(jīng)營模式;第四代城市生活休閑中心模式;第五代供應(yīng)鏈商業(yè)模式。
第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種電子商務(wù)、物流和金融相結(jié)合的新商業(yè)模式，在大規(guī)模橫向供應(yīng)鏈商業(yè)的基礎(chǔ)上，在理念上強調(diào)投資運營商的主導(dǎo)權(quán)，提供優(yōu)質(zhì)資源平臺和訊息共享的融匯商品流、運輸流、資金流、信息流于一體，同時，完成顧客的體驗式消費、商家的參與式經(jīng)營，投資商和參與者共贏的一站式運營和服務(wù)中的多方共贏。
在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。
購物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費、休閑、文化、運營、體驗、服務(wù)、參與、共贏八大功能于一體，其中運營、體驗、服務(wù)、參與、共贏成了經(jīng)營者的核心;消費、休閑、文化成了顧客的核心。
體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。
一站式的體驗消費和服務(wù)，構(gòu)成元素主要有金融、貿(mào)易、服務(wù)、文化、娛樂、電子商務(wù)、餐飲、交通、停車場、物流等現(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”消費和服務(wù)應(yīng)運而起。
三、項目定位與業(yè)態(tài)布局
1.總體定位：中國影視風(fēng)情第一街
鏈接xx中國影視城的產(chǎn)業(yè)資源和文化積淀，打造一個集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀、體現(xiàn)多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風(fēng)情的中心城鎮(zhèn)現(xiàn)代化大型旅游購物景點，具有獨特景觀、豐富內(nèi)涵、完善功能的集購物、美食、休閑、觀光、娛樂、游憩于一體的，能滿足多層次消費者全方位物質(zhì)與精神需求的，獨具個性的富于藝術(shù)氣質(zhì)的大型現(xiàn)代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務(wù)空間。
概念描述：這是中國第一條影視文化主題商業(yè)步行街。
徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現(xiàn)代感的商業(yè)建筑，鋼架結(jié)構(gòu)、巨幅幕墻，營造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間。
其間，各種休閑設(shè)施齊全，消費者可以享受各種體驗式消費的歷程。
五光十色的精品櫥窗，烘托出濃郁的商業(yè)氣息。
“潮”氣十足的商品，輕吹著時尚之風(fēng)。
城雕小品和不時閃過的熟悉的明星臉，構(gòu)成獨特的凝固和活態(tài)的人文景觀。
在繁華的都市商業(yè)景觀中，襯映著八面山的自然景觀。
不時可以看到以影視明星命名的情調(diào)十足的咖啡屋、美食店，讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。
入夜，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映，讓思緒在光影中舞蹈，領(lǐng)略不夜的xx魅力。
2.業(yè)態(tài)定位：一中心五大功能區(qū)塊
一中心：
時尚精品購物中心——絲綢、時裝、鞋類、包類、飾品、美容護膚品等
五區(qū)塊：
美食風(fēng)味區(qū)塊——臺灣風(fēng)味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時尚飲品等
酒吧娛樂區(qū)塊——酒吧、KTV、游戲等
休閑服務(wù)區(qū)塊——臺灣“三溫暖”浴場、中醫(yī)養(yǎng)生、醫(yī)療美容、韓國微創(chuàng)整型、運動健身會所等
旅游購物區(qū)塊——旅游紀念品、土特產(chǎn)等
影視文化區(qū)塊——3D影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等
配套業(yè)態(tài)
主題酒店
中型超市
金融機構(gòu)
3.品牌定位：以國內(nèi)一、二線品牌為主打
根據(jù)xx商業(yè)現(xiàn)狀與消費環(huán)境，初期的品牌定位不宜太高端，以國內(nèi)尤其是省內(nèi)一、二線產(chǎn)品品牌為主打，如女裝類江南布衣、伊芙麗、可可尼等，餐飲類綠茶、弄堂里、兩岸咖啡等，休閑健身類藍士堡等。
此外，配置少量進口高檔商品，特別是美容化妝品類。
后期，可進行根據(jù)市場情況，進行品牌調(diào)整。
(注：此部分內(nèi)容需通過編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進行細化，以形成招商運營的指導(dǎo)性文件)
四、項目運作機制
本案擬由xx商業(yè)特色街聯(lián)合會牽頭，攜手xx五大“國字號”商業(yè)街——清河坊民俗文化街、xx武林路時尚女裝街、中國絲綢城、四季青服飾城、勝利河(大兜路)美食街共同打造。
具體操作平臺：xx天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。
1.資源優(yōu)勢
具有操作性強，可落地的資源優(yōu)勢。
招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合;臺灣美食餐飲獨特優(yōu)勢資源。
政府資源：聯(lián)合會直通國家商務(wù)部商業(yè)步行街指導(dǎo)委員會，為打造“國字號”商業(yè)街提供政府資源。
2.品牌優(yōu)勢
商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性優(yōu)勢。
3.運營優(yōu)勢
對商業(yè)街運營管理有著豐富經(jīng)驗。
五、項目合作方式
1.整體或部分長期租賃。
(條件另議)
2.單純招商服務(wù)。
通常采用租金分成，根據(jù)不同業(yè)態(tài)，設(shè)定不同的比率，享受服務(wù)年限內(nèi)的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面議。
六、機構(gòu)簡介
1.xx商業(yè)特色街聯(lián)合會
是xx市民政局正式注冊登記的社團組織，主管單位xx市貿(mào)易局，正式成立于20XX年10月，現(xiàn)有會員單位87個(包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè))。
2.xx名鎮(zhèn)天下商業(yè)管理有限公司
是上市公司“xx”下屬子公司(股票代碼：xx)，注冊資本x萬元。
該公司具有國資背景——xx商業(yè)集團。
(詳見公司介紹)
3.xx茶易餐飲管理有限公司
隸屬臺灣xx餐飲集團，公司管理運營團隊均來自臺灣，在大陸從事臺灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓(xùn)已逾十年。
公司注冊資本x萬元。
(詳見公司介紹)
房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書【2】
目錄
第一章、 項目概述
第二章、 項目名稱和選址
第三章、 項目規(guī)劃建設(shè)方案
第四章、 項目建設(shè)條件
第五章、 物料消耗與供應(yīng)
第六章、 環(huán)境保護
第七章、 項目建設(shè)周期與日程安排
第八章、 經(jīng)營管理方式
第九章、 投資估算
第十章、 項目經(jīng)營策劃
第十一章、 效益評價
第十二章、 結(jié)論
第一章 項目概述
一、項目背景
宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年(1904年)，歷經(jīng)了滿清、民國、共和國三個時代。
隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽政府對學(xué)校進行升級整合，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。
該地塊位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號)，占地50余畝。
二.項目歷史條件
1、宗地簡介
宗地位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號)，宗地面積為49畝。
用于商品房項目開發(fā)。
2、項目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于20XX年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。
計劃20XX年1月開工，2015年10月竣工。
三、項目建設(shè)單位
1、項目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營范圍：
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。
3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：
“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米。
建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
“該項目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四、可行性研究報告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽Z41-1/02項目可行性研究報告。
2、編制依據(jù)：
2.1、渝價[2002]3 號文件
2.2、渝價(2001)402 號文件
2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費政策匯編》
2.4、渝府發(fā)(2003)92 號文件
2.5、渝(2000)830 號文
2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB 50180-93
第二章 項目名稱和選址
一、項目名稱：酉師校項目(暫定名)。
二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號
三、項目占地面積：占地面積約3.2萬平方米)。
四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為凈地。
第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項目建設(shè)內(nèi)容：
“該項目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬平方米。
2、總建筑面積： 14.7萬平方米。
3、居住建筑面積：13.23 萬平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住總?cè)丝冢?約4370人。
7、居住總戶數(shù)： 約1360戶
8、綠化率：不低于25% 。
三、項目規(guī)劃設(shè)計特色。
1、規(guī)劃設(shè)計：
在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請著名設(shè)計公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作。
“該項目”力求吸收當(dāng)今國內(nèi)先進的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時代特色。
規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料：
“該項目”建設(shè)將充分引入國內(nèi)先進的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進先進的設(shè)備、設(shè)施。
3、綠化：
“該項目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項目建設(shè)條件
一、地理條件：
“該項目”座落在縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號)占地面積約3.2萬平方米。
地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
“該項目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計算)
水泥： 27900噸(按190kg/ M2計算)
二、主要設(shè)備
“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：
消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米/日。
第六章 環(huán)境保護
按照國家環(huán)境保護局“建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法”，建設(shè)項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。
“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對環(huán)境的污染較少。
環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。
項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護法規(guī)。
環(huán)境保護措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標(biāo)準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準。
汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。
第七章 項目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
“該項目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。
為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進度安排
“該項目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為35 個月，即從20XX年1月到2015年10月為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進度為：
1、20XX年1月之前完成前期準備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等。
2、20XX年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗收。
第八章 經(jīng)營管理方式
一、經(jīng)營設(shè)想
1、“該項目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國家通用建設(shè)施工條款。
2、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。
將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：
1、土地費用
投入土地成本13527.0677萬元
2、土地出讓金：4147.6723萬元
3、其它投入
二、項目設(shè)計
方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計算，共8棟.
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-5%)=13.97萬m2
2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2
住宅銷售：按4900元/ m2計，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元
商業(yè)：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元
方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計算，高層4棟，小高層6棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-8%)=13.52萬m2(高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2)
2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2
住宅銷售：按均價5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元
商業(yè)：按均價15000元/ m2計，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元
方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計算。
共12棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:
1、住宅面積：14.7*(1-10%)=13.23萬m2
2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2
住宅銷售：按5300元/ m2計，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元
商業(yè)按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元
三、成本測算：
(一)、以方案 A設(shè)計，費用計算以建安費比率計，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費用 23520萬元 高層造價按1600元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費 376萬元
1.5、勘測費、設(shè)計費 470萬元
1.6、施工圖審查費 14.7萬元
1.7、執(zhí)照費 42.3萬元
1.8、施工圖預(yù)算編制費 47萬元
1.9、工程招投標(biāo)代理費 94萬元
1.10、監(jiān)理費 188.3萬元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費 58.8萬元
1.12、稅金 802萬元
1.13、城市建設(shè)配套費 2793萬元
1.14、防雷施工監(jiān)審費 7萬元
1.15、工程定額測定費 32.9萬元
1.16、不可預(yù)見費 3682.5萬元
固定成本合計 49803.24萬元
2、經(jīng)營成本
2.1、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元
(二)、以方案B設(shè)計，費用計算以建安費比率計，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費用13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費用 24390萬元 高層造價按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。
1.4、建設(shè)單位管理費 390.2萬元
1.5、勘測費、設(shè)計費 487.8萬元
1.6、施工圖審查費 14.7萬元
1.7、執(zhí)照費 52萬元
1.8、施工圖預(yù)算編制費 48.8萬元
1.9、工程招投標(biāo)代理費 97.6萬元
1.10、監(jiān)理費 349.4萬元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費 61萬元
1.12、稅金 831萬元
1.13、城市建設(shè)配套費 2793萬元
1.14、防雷施工監(jiān)審費 8.7萬元
1.15、工程定額測定費 40.8萬元
固定成本合計 47239.74萬元
2、經(jīng)營成本
2.1、銷售費用管理費用財務(wù)費用：銷售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元
(三)、以方案C計，費用計算以建安費比率計，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費用 24990萬元 按建安平米造價1700元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費 399.8萬元
1.5、勘測費、設(shè)計費 499.8萬元
1.6、施工圖審查費 14.7萬元
1.7、執(zhí)照費 53.6萬元
1.8、施工圖預(yù)算編制費 50萬元
1.9、工程招投標(biāo)代理費 100萬元
1.10、監(jiān)理費 357.1萬元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費 62.4萬元
1.12、稅金 852.2萬元
1.13、城市建設(shè)配套費 2793萬元
1.14、防雷施工監(jiān)審費 8.9萬元
1.15、工程定額測定費 41.6萬元
固定成本合計 47897.84萬元
2、經(jīng)營成本
2.1、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元
第十章 項目經(jīng)營策劃
一、調(diào)查區(qū)域住宅項目綜合評述
本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。
隨著城市建設(shè)規(guī)劃實施，酉師校項目(暫定名)將具有巨大的經(jīng)濟價值。
從現(xiàn)有住宅項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。
二、市場需求分析
1、城市化需求
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，中國城市化率達40.6%，進入城市化快速發(fā)展期。
根據(jù)世界發(fā)達國家發(fā)展進程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。
一個國家的城市化率達到70%以上，進入發(fā)達國家的水平，一個國家的城市化率達到70%以上，進入發(fā)達國家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。
我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價值，而且具有投資價值。
房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分。
三、項目市場走向
目前影響地產(chǎn)開發(fā)項目最大的.因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。
從“酉師校項目(暫定名)”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。
地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。
而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號。
2、建筑設(shè)計
本項目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的綠化景觀。
建筑設(shè)計由知名設(shè)計院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑。
3、環(huán)境設(shè)計
將請專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂�、花期和的植物立體綠化。
4、戶型設(shè)計
多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。
采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。
5、室內(nèi)設(shè)施及功能
5.1、充分引入智能化概念。
綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。
集中報警。
四、項目優(yōu)勢分析
1、絕佳地理位置
本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號，地處酉陽城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項目經(jīng)營策劃
1、本項目的賣點
賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。
以現(xiàn)有的項目特點對該項目予以包裝。
1.1、地處酉陽中心;
1.2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟小戶型，大到130余平米大戶型。
賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。
實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。
可以肯定地是實質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。
使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。
好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。
2、競爭對策
對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。
3、增加項目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。
具體地從以下兩大方面考慮：
3.1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：
3.1.1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計師進行設(shè)計。
3.1.2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計公司設(shè)計。
3.1.3、建筑立面由知名建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該事務(wù)所名稱。
3.2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項功能及各種配套設(shè)施。
3.2.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。
3.2.2、與客戶心理上的價值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。
3.2.3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。
總之，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。
務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。
這樣才能達到促進預(yù)售效果的目的。
第十一章 效益評價
一、經(jīng)濟效益評價
1、評價方法說明：
1.1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本地區(qū)的主要在建項目的銷售狀況進行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。
1.2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。
1.3、效益評估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項目”銷售收入預(yù)算：
“該項目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。
二、社會效益評價
“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：
“該項目”的建設(shè)為酉陽提供了一定數(shù)量商品房市場需求與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，促進酉陽經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。
第十二章 結(jié)論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項目(暫定名)，既加快了酉陽城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了酉陽日益增長的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。
從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。
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