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委估資產(chǎn)組合快速變現(xiàn)清算價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書
蘇東華評(píng)報(bào)[20××]字第130號(hào)
蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司
二○××年十二月十日
目 錄
聲 明
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人簡介及報(bào)告使用者
二、評(píng)估目的
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
四、價(jià)值類型及其定義
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
六、評(píng)估依據(jù)
七、評(píng)估方法
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
九、評(píng)估假設(shè)
十、評(píng)估結(jié)論
十一、特別事項(xiàng)說明
十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說明
十三、評(píng)估報(bào)告日
十四、評(píng)估報(bào)告附件
(1) 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表
(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號(hào)《民事裁定書》復(fù)印件(1頁)
(3) 相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
(4) 產(chǎn)權(quán)持有人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(1頁)
(5) 評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(1份)
(6) 參加本次評(píng)估人員名單(1頁)
(7) 評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件)(1頁)
(8) 評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估資格證書副本(復(fù)印件)(1頁)
(9) 參加評(píng)估的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書復(fù)印件(3頁)
聲 明
1. 就注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師所知,評(píng)估報(bào)告中陳述的事項(xiàng)是客觀的;
2. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估對(duì)象中沒有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益,同時(shí)與委托方和相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系,對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見;
3. 評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的,僅在評(píng)估報(bào)告設(shè)定的評(píng)估假設(shè)和限制條件下成立;
4. 評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限;
5. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)具備本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。除已在評(píng)估報(bào)告中披露的運(yùn)用評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)<业墓ぷ魍,評(píng)估過程中沒有運(yùn)用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)<业墓ぷ鞒晒?
6. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師本人或其業(yè)務(wù)助理人員對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察;
7. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證;
8. 遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性,恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任;
9. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注,但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證;
10. 評(píng)估報(bào)告的使用僅限于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的,因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān);
11. 評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告中特別事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響并注意評(píng)估結(jié)論所對(duì)應(yīng)的使用限制條件。
蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司
二○○九年十二月十日
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要
蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人(以下簡稱委托方)的委托,對(duì)委托方委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。
1. 根據(jù)約定本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實(shí)物資產(chǎn)及土地使用權(quán)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值,為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。
2. 本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是委托方委估的資產(chǎn)組合;評(píng)估的范圍是委托方委估的房屋建(構(gòu))筑物、存貨及土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備(不包括融資租賃設(shè)備及中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備,即部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備)。
3. 評(píng)估方法:本次評(píng)估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法令、法規(guī),遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則,依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),以資產(chǎn)處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件為前提,采用清算價(jià)格法進(jìn)行評(píng)估。
4. 評(píng)估的價(jià)值類型為快速變現(xiàn)清算價(jià)值?焖僮儸F(xiàn)清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
5. 本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年9月23日。
6. 委估資產(chǎn)評(píng)估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) (見下表) 金額單位:元
編號(hào)
科目名稱
賬面值
評(píng)估值
1
固定資產(chǎn)原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定資產(chǎn)原值——機(jī)器設(shè)備
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定資產(chǎn)原值——構(gòu)筑物
7,266,925.00
5
固定資產(chǎn)凈值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定資產(chǎn)凈值——機(jī)器設(shè)備
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定資產(chǎn)凈值——構(gòu)筑物
2,323,058.54
9
減:固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
2,480,000.00
10
固定資產(chǎn)凈額
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用權(quán)
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存貨——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存貨——產(chǎn)成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存貨——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存貨——車間用備件(賬外)
105,125.63
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
207,478.92
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
18
減:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 計(jì)
230,390,874.34
118,597,667.99
注:機(jī)器設(shè)備中已扣除融資租賃設(shè)備;中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備,即部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備。
7. 按國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定,評(píng)估結(jié)果適用的有效使用期限為評(píng)估基準(zhǔn)日后一年。
特別事項(xiàng)說明:
1. 假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評(píng)估的資產(chǎn)在弘捷電路(常熟)有限公司破產(chǎn)前提下,資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權(quán)及機(jī)器設(shè)備中的電力設(shè)施、中央空調(diào)等通用類資產(chǎn)在原地續(xù)用,其他實(shí)物資產(chǎn)在異地使用或拆除的前提下進(jìn)行快速處置變現(xiàn);
2. 本次申報(bào)評(píng)估的房屋建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、存貨資產(chǎn)中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權(quán)方面特殊情況,由于目前該些物權(quán)事項(xiàng)尚在清理、核實(shí)中,至本報(bào)告出具日暫不能詳細(xì)全面披露。
3. 本次評(píng)估中建筑面積有房屋所有權(quán)證的以房屋所有權(quán)證上登記的面積為準(zhǔn),無房屋所有權(quán)證的以現(xiàn)場實(shí)測面積為準(zhǔn)。若評(píng)估時(shí)點(diǎn)后,經(jīng)法定房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測定的面積數(shù)量若發(fā)生變化,評(píng)估價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整,甚至重估;
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。本報(bào)告計(jì)價(jià)單位為人民幣元。
蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人:
江蘇 常熟 評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人: 中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
楓林路21號(hào) 評(píng)估報(bào)告復(fù)核人:中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
二○○九年十二月十日
弘捷電路(常熟)有限公司管理人委估資產(chǎn)組合
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蘇東華評(píng)報(bào)[2009]字第130號(hào)
蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人的委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定,本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則,按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法,對(duì)委托方委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序,對(duì)委估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場調(diào)查與詢證,對(duì)委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2009年9月23日所表現(xiàn)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值作出了公允反映,現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下:
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人簡介及報(bào)告使用者
本評(píng)估項(xiàng)目的委托方為弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
2009年9月23日,江蘇省常熟市人民法院立案受理弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償?shù)狡趥鶆?wù),請(qǐng)求通過重整程序拯救企業(yè)為由的重整申請(qǐng)。同日依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二條、第七條、第七十條、第七十一條的規(guī)定,指定江蘇新瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)任弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
產(chǎn)權(quán)持有人為弘捷電路(常熟)有限公司,系外商合資設(shè)立的有限責(zé)任公司,注冊(cè)資本1500萬美元,是一家從事半導(dǎo)體、元器件專用材料(印刷路板)開發(fā)、生產(chǎn)、加工,銷售自產(chǎn)產(chǎn)品并提供相關(guān)今后服務(wù)的企業(yè),法定代表人黃玄奎。
2009年9月23日,弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償?shù)狡趥鶆?wù),請(qǐng)求通過重整程序拯救企業(yè)為由向江蘇省常熟市人民法院申請(qǐng)重整。經(jīng)江蘇省常熟市人民法院查明:在國際金融危機(jī)的背景下,申請(qǐng)人自2008年9月起訂單量銳減,生產(chǎn)流動(dòng)資金枯竭,并自2009年2月起停產(chǎn)。申請(qǐng)人賬面現(xiàn)有資產(chǎn)347319227.35元,難以清償全部債務(wù)317606455.82元。申請(qǐng)人提出的重整理由屬實(shí),且被申請(qǐng)人具備重整能力。2009年9月23日,江蘇省常熟市人民法院發(fā)出了(2009)熟破字第0001號(hào)《民事裁定書》。
本評(píng)估報(bào)告使用者為:弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
資產(chǎn)評(píng)估委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者為:本次擬進(jìn)行企業(yè)破產(chǎn)清算而必須涉及的各相關(guān)利益方及按法律法規(guī)規(guī)定需報(bào)送的相關(guān)部門。
二、評(píng)估目的
根據(jù)約定本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實(shí)物資產(chǎn)及土地使用權(quán)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值,為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù);
二、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
本次評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)組合;評(píng)估的范圍是委托方委估的房屋建(構(gòu))筑物、存貨及土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備(不包括融資租賃設(shè)備及中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備,即部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備)。具體賬面 情況如下:
金額單位:元
編號(hào)
科目名稱
賬面值
1
固定資產(chǎn)原值
203,388,607.67
2
固定資產(chǎn)原值——機(jī)器設(shè)備
122,841,840.79
3
固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物
80,546,766.88
4
固定資產(chǎn)原值——構(gòu)筑物
5
固定資產(chǎn)凈值
180,359,014.02
6
固定資產(chǎn)凈值——機(jī)器設(shè)備
106,445,754.48
7
固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
8
固定資產(chǎn)凈值——構(gòu)筑物
9
減:固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
2,480,000.00
10
固定資產(chǎn)凈額
177,879,014.02
11
土地使用權(quán)
5,304,069.18
12
存貨——原材料
2,766,635.40
13
存貨——產(chǎn)成品
4,234,375.47
14
存貨——物料
2,811,055.93
15
存貨——車間用備件(賬外)
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
18
減:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
20
在建工程
41,460,073.86
合 計(jì)
230,390,874.34
上述賬面價(jià)值為: 2009年9月23日,評(píng)估人員進(jìn)入評(píng)估現(xiàn)場時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)提供的財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù),。
1、存貨:該公司的存貨包括原材料、產(chǎn)成品、物料、在庫低值易耗品。①原材料主要包括公司外購的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產(chǎn)周轉(zhuǎn)用材料,分別存放于公司基板倉庫、冷藏倉庫等;②產(chǎn)成品主要包括電路板及其樣品,存放在成品倉庫;③物料主要為車間用的物料,如鉆頭、銑刀及化學(xué)試劑等,分別存放于物料及化學(xué)品倉;④低值易耗品(在庫)主要為車間用小物品及辦公用品等,存放在低值易耗品倉、總務(wù)倉、MIS倉。
2、房屋建筑物:該公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東南大道8號(hào),共29項(xiàng),其中房屋14項(xiàng)、構(gòu)筑物15項(xiàng)。主要房屋中,有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有:南北門衛(wèi)、主車間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學(xué)品庫、污水車間,建筑面積為48409.58m2,房屋所有權(quán)證號(hào)分別為熟房權(quán)證古里字第00001081號(hào)、熟房權(quán)證古里字第00000917號(hào)。
無房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有:地上地下消防泵房、配電間、自行車棚、污水處理房附房、車間頂彩鋼板房,建筑面積為893.13m2。
構(gòu)筑物主要為砼道路及場地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。
3、機(jī)器設(shè)備:該公司機(jī)器設(shè)備共包括826項(xiàng)。設(shè)備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠區(qū)內(nèi)工務(wù)環(huán)安課、工務(wù)儀電課、工務(wù)機(jī)械空調(diào)、制造內(nèi)外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測成型課、生管出貨課、工程制程設(shè)計(jì)課,及公司辦公大樓各科室、后勤部門。公司主要設(shè)備為以生產(chǎn)柔性電路板為主專用配套生產(chǎn)線。公司另有輸配電系統(tǒng)、水處理系統(tǒng),鍋爐加熱系統(tǒng),冷卻系統(tǒng)及液化氣站等公用設(shè)施及部分辦公用設(shè)備、電子設(shè)備及運(yùn)輸設(shè)備等.設(shè)備大多為近幾年購置,已停產(chǎn)一段時(shí)間,設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般,總體成色良好。
4、在建工程:該公司在建工程包括土建工程、設(shè)備安裝工程(見明細(xì)表)。
5、土地使用權(quán):該公司土地使用權(quán)位于常熟東南開發(fā)區(qū)東南大道,權(quán)證號(hào)為常國用(2007)字第000376號(hào),土地登記面積60024m2終止日期為2056年12月30日,使用權(quán)類型為出讓,用途為工業(yè),地號(hào)200700376,該宗地已抵押給中國建設(shè)銀行股份有限公司常熟支行,他項(xiàng)權(quán)利價(jià)值為人民幣945萬元,設(shè)定日期為2007年4月25日,存續(xù)期限為2009年4月25日,土地他項(xiàng)權(quán)利證明書為常押他項(xiàng)(2007)字第538號(hào)。
上述資產(chǎn)的評(píng)估范圍與委托評(píng)估的范圍一致。
四、價(jià)值類型及其定義
根據(jù)本次評(píng)估特定目的,本次評(píng)估選取的價(jià)值類型為快速變現(xiàn)清算價(jià)值。快速變現(xiàn)清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2009年9月23日。
本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日根據(jù)委托方要求而確定。
評(píng)估中所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),均為評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)。
六、評(píng)估依據(jù)
(一)行為依據(jù)
1、江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破字第0001號(hào)《民事裁定書》。
(二)法律依據(jù)
1. 參照國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
2. 《中華人民共和國公司法》及相關(guān)的法律、法規(guī);
3. 《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》;
4. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及國家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的法律、法規(guī);
5. 江蘇省機(jī)械工業(yè)廳《設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) JB/nJ015-90》和國家有關(guān)的行業(yè)專用設(shè)備完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);
6. 《中華人民共和國海關(guān)進(jìn)出口稅則》;
7. 《中華人民共和國土地管理法》;
8. 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;
9.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》;
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
11.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》;
12、江蘇省國有土地管理局頒發(fā)的《江蘇省城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)實(shí)施細(xì)則》;
13.國家質(zhì)量監(jiān)督局、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)。
(三)準(zhǔn)則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》;
2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;
3.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》;
4. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》;
5.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》;
6.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》;
7.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》;
8.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》;
9.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(2003/3/1)。
(四)權(quán)屬依據(jù)
1.房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證及土地他項(xiàng)權(quán)利證書;
2.重要資產(chǎn)購置合同或發(fā)票;
3.其他資產(chǎn)權(quán)屬證明文件。
(五)取價(jià)依據(jù)
1、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價(jià)表》(2004年);
2、《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》(2004年);
3、《江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表》(2004年);
4、《關(guān)于確定2008年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知》;
5、《2009年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》;
6、《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算結(jié)算》;
7、《計(jì)算機(jī)世界》;
8、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》;
9、有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營單位咨詢價(jià);
10、委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表;
11、委托方提供的有關(guān)設(shè)備購置合同、財(cái)務(wù)原始憑證;
12、評(píng)估人員經(jīng)過現(xiàn)場勘察收集的資料;
13、本公司收集的其他資料。
七、評(píng)估方法
根據(jù)本次評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)與評(píng)估目的,本次評(píng)估采用清算價(jià)格法進(jìn)行評(píng)估。
清算價(jià)格法是指企業(yè)由于破產(chǎn)、抵押或其他原因,要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)變現(xiàn),在清算時(shí)預(yù)期出賣資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價(jià)格,即以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估人員先對(duì)評(píng)估對(duì)象采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估測算得出其公允價(jià)值,然后考慮在面臨清算狀態(tài)下的市場因素、個(gè)別因素及資產(chǎn)特點(diǎn)等情況后得出的變現(xiàn)系數(shù),最后扣除清算處置預(yù)計(jì)需交納的各種稅金、交易費(fèi)用后得到的預(yù)計(jì)可回收凈額。
清算價(jià)值=資產(chǎn)公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用
(一)存貨評(píng)估方法
存貨:該公司的存貨包括原材料、產(chǎn)成品、物料、在庫低值易耗品。評(píng)估結(jié)果如下:
編號(hào)
科目名稱
評(píng)估價(jià)值
備注
存貨表1
原材料
1,097,756.23
存貨表2
產(chǎn)成品
354,843.27
存貨表3
物料
883,838.08
存貨表4
車間用備件(賬外)
105,125.63
存貨表5
在用低值易耗品(在庫)
207,478.92
存貨表6
在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
存貨合計(jì)
3,553,449.19
1、首先按市場法得到各類存貨的公允價(jià)值。
評(píng)估人員首先對(duì)存貨進(jìn)行全面清查盤點(diǎn),在對(duì)存貨進(jìn)行盤點(diǎn)的同時(shí),詳細(xì)了解存貨的品質(zhì)狀況和適銷、適用情況。
原材料:主要包括公司外購的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產(chǎn)周轉(zhuǎn)用材料,分別存放于公司基板倉庫、冷藏倉庫等;經(jīng)核查除冷藏倉因停電導(dǎo)致PP板報(bào)廢,其余為正常生產(chǎn)使用的原材料,根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場不含稅購買價(jià)以確定其公允價(jià)值。
產(chǎn)成品:主要為印刷電路板及其樣品,存放在成品倉庫;經(jīng)核查,樣品、退庫及報(bào)廢板不能對(duì)外銷售,只能按報(bào)廢價(jià)評(píng);正常銷售的,根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以成本及現(xiàn)行不含稅售價(jià)孰低確定其公允價(jià)值。
物料:主要為車間用的物料,如鉆頭、銑刀及化學(xué)試劑等,分別存放于物料及化學(xué)品倉。經(jīng)核查,因冷藏倉停電導(dǎo)致干膜及油墨報(bào)廢,化學(xué)試劑中過期的也作報(bào)廢處理。其余物料根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場價(jià)確定其公允價(jià)值。
低值易耗品(在庫):主要為車間用小物品及辦公用品等,存放在低值易耗品倉、總務(wù)倉、MIS倉。經(jīng)核查均能實(shí)現(xiàn)正常使用,根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場價(jià)確定其公允價(jià)值。
另評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地盤點(diǎn),車間用備件(賬外)根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場價(jià)確定其評(píng)估值;車間用低值易耗品(賬外)按重置成本法確定其公允價(jià)值。
2、根據(jù)存貨中各項(xiàng)資產(chǎn)的特點(diǎn)分別確定快速變現(xiàn)系數(shù)。
快速變現(xiàn)系數(shù)=市場因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
市場因素修正系數(shù)=市場成熟度修正系數(shù)×市場條件差異修正系數(shù)×市場敏感性修正系數(shù)×市場消費(fèi)心理修正系數(shù)
個(gè)別因素修正系數(shù)=資產(chǎn)通用性修正系數(shù)×資產(chǎn)的獨(dú)立性和可分割性修正系數(shù)×資產(chǎn)規(guī)模及體量和價(jià)值量修正系數(shù)×資產(chǎn)性能修正系數(shù)×資產(chǎn)質(zhì)量修正系數(shù)。
3、交易費(fèi)用的影響因素較多,根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn)確定其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的3%。
5、清算價(jià)值=資產(chǎn)公允價(jià)值(不含增值稅)×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。
故存貨合計(jì)評(píng)估值為3,553,449.19元。
(二)固定資產(chǎn)評(píng)估方法
1.房屋建筑物
一) 概況
本次評(píng)估的弘捷電路(常熟)有限公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東南大道8號(hào),共29項(xiàng),其中房屋14項(xiàng)、構(gòu)筑物15項(xiàng)。
主要房屋中,有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有:南北門衛(wèi)、主車間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學(xué)品庫、污水車間,建筑面積為48409.58m2。
無房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有:地上地下消防泵房、配電間、自行車棚、污水處理房附房、車間頂彩鋼板房,建筑面積為893.13m2。
構(gòu)筑物主要為砼道路及場地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。
二) 評(píng)估價(jià)值的形成
、 采用重置成本法得到評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。
重置成本法:是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本,減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值,得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
、 -1.重置成本的確定:
房地產(chǎn)的重置成本是假定于評(píng)估基準(zhǔn)日重新建造或購置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費(fèi)用,主要包括以下內(nèi)容:
A:工程費(fèi)用:
主要包括以下內(nèi)容:
建筑安裝工程費(fèi):
根據(jù)現(xiàn)行江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表及現(xiàn)行江蘇省建筑安裝工程估價(jià)表,同時(shí)考慮到工程材料現(xiàn)行市價(jià)對(duì)材料進(jìn)行補(bǔ)價(jià),對(duì)歷史資料不全的建筑物,根據(jù)實(shí)地測量的數(shù)據(jù),按現(xiàn)行取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),參照現(xiàn)行蘇州市房屋基本重置價(jià)確定。
建筑水電工程費(fèi):
指初始建造時(shí)直接附屬于且服務(wù)于房屋的用水、消防、照明、動(dòng)力、弱電等基本電力及通訊設(shè)施的管線費(fèi)用,但不包括變配電等工程。
裝飾工程費(fèi):
主要指各建筑物的不屬于建筑安裝范圍的室內(nèi)外裝飾裝潢工程,此項(xiàng)根據(jù)各單體實(shí)際裝飾狀況結(jié)合目前的市場價(jià)格綜合估測后確定。
B:前期專業(yè)費(fèi)用:
包括前期測量、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)、辦證費(fèi),區(qū)內(nèi)局部三通一平及建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)等;
C:建設(shè)單位管理費(fèi):
是指建設(shè)單位在房屋建筑時(shí)所發(fā)生的工程項(xiàng)目管理費(fèi)用。
(1)-2成新率的確定:
成新率=(壽命年限-已使用年限)÷壽命年限×(1+調(diào)整系數(shù))×100%;
其中:A、壽命年限參照財(cái)政部頒發(fā)的固定資產(chǎn)分類折舊年限;
B、調(diào)整系數(shù)由評(píng)估人員根據(jù)房屋之結(jié)構(gòu)情況、使用狀況確定。
(1)-3重置成本法評(píng)估值=重置成本×成新率
⑵ 確定快速變現(xiàn)系數(shù)
快速變現(xiàn)系數(shù)=市場因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
市場因素修正系數(shù)=市場狀況修正系數(shù)×市場條件修正系數(shù)×市場消費(fèi)心理修正系數(shù)
個(gè)別因素修正系數(shù)=用途專業(yè)化(通用性)修正系數(shù)×房屋結(jié)構(gòu)形式及質(zhì)量修正系數(shù)×價(jià)值量大小系數(shù)×區(qū)位條件修正系數(shù)×資產(chǎn)獨(dú)立性/可分割轉(zhuǎn)讓性修正系數(shù)×開發(fā)程度修正系數(shù)
(3)應(yīng)交納稅金:房屋建(構(gòu))筑物轉(zhuǎn)讓需交營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅,綜合考慮確定此稅率為8.05%。
、冉灰踪M(fèi)用:其影響因素較多,根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn),確定對(duì)有證房屋其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的2.5%,對(duì)無證房屋及構(gòu)筑物為變現(xiàn)金額的2.0%。
⑸清算價(jià)值=公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。
2.設(shè)備
一)概況
1)該公司機(jī)器設(shè)備共包括826項(xiàng)。設(shè)備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠區(qū)內(nèi)工務(wù)環(huán)安課、工務(wù)儀電課、工務(wù)機(jī)械空調(diào)、制造內(nèi)外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測成型課、生管出貨課、工程制程設(shè)計(jì)課,及公司辦公大樓各科室、后勤部門。全廠成品年產(chǎn)量為360萬平方英尺電路板。
公司另有輸配電系統(tǒng)、水處理系統(tǒng),鍋爐加熱系統(tǒng),冷卻系統(tǒng)及液化氣站等公用設(shè)施及部分辦公用設(shè)備、電子設(shè)備及運(yùn)輸設(shè)備等.設(shè)備大多為近幾年購置,已停產(chǎn)一段時(shí)間,設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般,總體成色良好。
2)日常設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)由操作人員進(jìn)行,維修人員進(jìn)行全公司巡檢、維修。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)按該公司《設(shè)備管理規(guī)程》及江蘇省機(jī)械工業(yè)廳的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
二)評(píng)估價(jià)值的形成
、 采用重置成本法得到評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。
公允價(jià)值=重置價(jià)格×成新率
(1)-1.重置成本的確定
機(jī)械、電子設(shè)備重置成本的確定
重置成本=設(shè)備購置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)
、儋徶脙r(jià)格的確定
a.根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格,在設(shè)備功能、型號(hào)相同或相等的條件下,根據(jù)替代性原則,選擇較低的市場價(jià)格做為委估資產(chǎn)的購置價(jià);
b.對(duì)于技術(shù)進(jìn)步較快的設(shè)備,考慮委估設(shè)備的性能特點(diǎn)確定購置價(jià);
c.對(duì)于技術(shù)落后淘汰產(chǎn)品,充分考慮其技術(shù)性貶值確定購置價(jià)。
、谶\(yùn)雜費(fèi)的確定
根據(jù)本次委估設(shè)備的特點(diǎn)確定運(yùn)雜費(fèi)率取值范圍為1%-3%,對(duì)于單價(jià)高、體積小、重量輕、交通方便、距離較近者取低值,反之則取高值。
、郯惭b調(diào)試費(fèi)的確定
設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)率為根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝調(diào)試的難易程度等因素由《設(shè)備安調(diào)分類表》中選取。
對(duì)于無需安裝調(diào)試的或安裝調(diào)試費(fèi)直接計(jì)入成本的設(shè)備此項(xiàng)費(fèi)率值為零。
(1)-2.成新率的確定
在經(jīng)濟(jì)使用年限內(nèi)的設(shè)備
根據(jù)評(píng)估人員對(duì)各類設(shè)備的實(shí)際勘察結(jié)果,結(jié)合年限法綜合確定,重要設(shè)備還根據(jù)現(xiàn)場實(shí)測的有效作業(yè)率加以修正。
、 確定快速變現(xiàn)系數(shù)
快速變現(xiàn)系數(shù)=所處行業(yè)狀況修正系數(shù)×市場需求修正系數(shù)×處置時(shí)間限制修正系數(shù)×使用方式修正系數(shù)×通用性修正系數(shù)×停用時(shí)間長短修正系數(shù)×拆除影響程度修正系數(shù)
、 應(yīng)交納稅金:因機(jī)器設(shè)備為2009年1月1日前購買的,轉(zhuǎn)讓需交增值稅,稅率為2%。
⑷ 交易費(fèi)用:其影響因素較多,根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn)確定其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的2.5%。
⑸ 清算價(jià)值=公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。
3.在建工程評(píng)估方法:
本次評(píng)估弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報(bào)賬面值41460073.86元。主要包括土建工程及設(shè)備安裝工程,均已完工,故轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)評(píng)估。
(三)土地使用權(quán)評(píng)估
(1)待估宗地概況
1.土地位置狀況
1.1宗地位置:常熟東南開發(fā)區(qū)東南大道。
1.2宗地用途:土地登記用途為工業(yè)用地,現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地。本次評(píng)估設(shè)定的用途為工業(yè)用地。
1.3宗地四至:北至規(guī)劃道路,南至東南大道,西至農(nóng)用地,東至園區(qū)道路。
1.4宗地面積:土地登記面積60024m2,本次評(píng)估的土地面積為60024m2。
1.5地號(hào):200700376
1.6圖號(hào):200700376
1.7國有土地使用證編號(hào):常國用(2007)字第000376號(hào)。
1.8土地權(quán)屬性質(zhì):出讓。
2.土地權(quán)利狀況
2.1土地所有權(quán):待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有。
2.2土地使用權(quán):弘捷電路(常熟)有限公司以出讓的方式取得待估宗地國有土地使用權(quán),領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證.終止日期為2056年12月30日。
2.3土地他項(xiàng)權(quán)利:該宗土地已設(shè)定土地抵押登記,抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行股份有限公司常熟支行,抵押面積60024m2,他項(xiàng)權(quán)利價(jià)值為945萬元。土地他項(xiàng)權(quán)利證編號(hào)為:常押他項(xiàng)(2007)538號(hào)。
3.土地利用狀況
待估宗地內(nèi)建筑物建成使用,土地利用強(qiáng)度一般。
(2)評(píng)估價(jià)值的形成
1.基本公式:公允價(jià)值=重置成本×使用年限修正系數(shù);
2.重置成本的確定:
土地使用權(quán)的重置成本是假定于評(píng)估基準(zhǔn)日重新購置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費(fèi)用,主要包括以下內(nèi)容:
A:土地取得費(fèi)用:
根據(jù)現(xiàn)行常熟市工業(yè)用地的通常出讓價(jià)加上取得交納的稅費(fèi)及管理費(fèi)等;
B:土地開發(fā)費(fèi)用:
指將生地開發(fā)至目前可利用狀態(tài)所發(fā)生的合理費(fèi)用。本項(xiàng)目中,主要包括場地填土、土質(zhì)改善等費(fèi)用,而五通一平、上下水等費(fèi)用列入建(構(gòu))筑物中進(jìn)行評(píng)估。
C:使用年限修正系數(shù):
根據(jù)已使用年限和國家規(guī)定的最高出讓年限用公式[1-1/(1+R)N ]/ [1-1/(1+R)M ]進(jìn)行計(jì)算,式中R為平均土地收益率,N為宗地剩余可使用年限,M為國家規(guī)定的最高出讓年限。
3: 確定快速變現(xiàn)系數(shù)
快速變現(xiàn)系數(shù)=市場因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
市場因素修正系數(shù)=市場狀況修正系數(shù)×市場條件修正系數(shù)×市場消費(fèi)心理修正系數(shù)
個(gè)別因素修正系數(shù)=用途專業(yè)化(通用性)修正系數(shù)×價(jià)值量大小系數(shù)×區(qū)位條件修正系數(shù)×資產(chǎn)獨(dú)立性/可分割轉(zhuǎn)讓性修正系數(shù)×開發(fā)程度修正系數(shù)。
4 應(yīng)交納稅金:土地轉(zhuǎn)讓需交營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等,本次測算取其稅率為8.05%。
5 交易費(fèi)用:其影響因素較多,根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn)統(tǒng)一選取其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的2.5%。
6 清算價(jià)值=成本法公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
(一)接受委托
1、本所收到委托要約后,首先安排評(píng)估人員明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng),確定包括委托方和評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估對(duì)象和范圍及適用的價(jià)值類型等。
2、根據(jù)本所人員結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)能力,接受委托要求,并根據(jù)本次評(píng)估的特定目的,與委托方簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。
3、評(píng)估人員根據(jù)項(xiàng)目的具體情況,擬定評(píng)估方案,選擇評(píng)估方法,配備專業(yè)評(píng)估人員,計(jì)劃時(shí)間進(jìn)度;同時(shí),根據(jù)評(píng)估工作需要,提請(qǐng)資產(chǎn)占有方安排資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫各類資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表、準(zhǔn)備評(píng)估所需的技術(shù)資料等評(píng)估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
(二)資產(chǎn)清查
了解企業(yè)經(jīng)營狀況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀,指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn),并根據(jù)清查結(jié)果,輔導(dǎo)企業(yè)填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表。同時(shí)收集整理相關(guān)資料,并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證。
評(píng)估人員在首次進(jìn)行資產(chǎn)清查時(shí),公司財(cái)務(wù)對(duì)一些已發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)尚未進(jìn)行賬務(wù)處理,我們未能以公司財(cái)務(wù)部門提供的資產(chǎn)清單進(jìn)行清查核實(shí),而是以各實(shí)物資產(chǎn)具體存放地點(diǎn)提供的清單進(jìn)行清查核實(shí);期后隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,應(yīng)各方要求需對(duì)賬面數(shù)據(jù)與清查結(jié)果進(jìn)行核對(duì),經(jīng)核對(duì)實(shí)際清查資產(chǎn)的狀態(tài)與財(cái)務(wù)部提供的清單狀態(tài)存在差異,因而產(chǎn)生很多實(shí)際清查的資產(chǎn)無賬面價(jià)值,有帳面價(jià)值的資產(chǎn)無實(shí)物。所以,評(píng)估人員在清查過程中按各實(shí)物資產(chǎn)具體存放地點(diǎn)進(jìn)行了實(shí)地盤點(diǎn)與核對(duì),以實(shí)際清查盤點(diǎn)后實(shí)物資產(chǎn)清單作為評(píng)估的基礎(chǔ);所以目前評(píng)估明細(xì)表中列示的企業(yè)帳面價(jià)值與實(shí)物資產(chǎn)清單及評(píng)估結(jié)果難以形成一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。
(三)評(píng)定估算
根據(jù)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容,進(jìn)行現(xiàn)場勘察與鑒定,對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄,并與資產(chǎn)管理和使用人員進(jìn)行交談,了解資產(chǎn)使用、維護(hù)、管理狀況。查閱審核委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、設(shè)備購置發(fā)票合同等資料。根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn),結(jié)合評(píng)估目的,確定各類資產(chǎn)的評(píng)估方法,并開展市場調(diào)研、價(jià)格咨詢收集工作,對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估測算。
(四)評(píng)估匯總
對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總,并對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析、調(diào)整,確認(rèn)沒有重評(píng)、漏評(píng)等現(xiàn)象。根據(jù)評(píng)估情況撰寫評(píng)估說明,并進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核、修改和完善。
(五)提交報(bào)告:制作、校對(duì)和完善資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,在與委托方取得一致意見后,向委托方簽發(fā)、提交評(píng)估報(bào)告書。
九、評(píng)估假設(shè)
1.假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司管理人提供的評(píng)估申報(bào)資料和其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料均真實(shí)可靠;
2. 假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司破產(chǎn);
3.假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評(píng)估的資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權(quán)及機(jī)器設(shè)備中的電力設(shè)施、中央空調(diào)等在原地續(xù)用,其他實(shí)物資產(chǎn)在異地使用的前提下快速處置變現(xiàn);
4.受條件限制,在本次現(xiàn)場清查時(shí),企業(yè)已停產(chǎn)一段時(shí)間,對(duì)委估資產(chǎn)的勘察均只能在靜態(tài)下進(jìn)行。在本次評(píng)估時(shí)假設(shè)已達(dá)到可使用狀態(tài)的資產(chǎn)能正常使用;
5.假設(shè)國家現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化;
6.假設(shè)無人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。
十、評(píng)估結(jié)論
經(jīng)評(píng)估,在評(píng)估基準(zhǔn)日2009年9月23日,委估資產(chǎn)評(píng)估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) 金額單位:元
編號(hào)
科目名稱
賬面值
評(píng)估值
1
固定資產(chǎn)原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定資產(chǎn)原值——機(jī)器設(shè)備
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定資產(chǎn)原值——構(gòu)筑物
7,266,925.00
5
固定資產(chǎn)凈值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定資產(chǎn)凈值——機(jī)器設(shè)備
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定資產(chǎn)凈值——構(gòu)筑物
2,323,058.54
9
減:固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
2,480,000.00
10
固定資產(chǎn)凈額
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用權(quán)
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存貨——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存貨——產(chǎn)成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存貨——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存貨——車間用備件(賬外)
105,125.63
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
207,478.92
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
18
減:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 計(jì)
230,390,874.34
118,597,667.99
十一、特別事項(xiàng)說明
1、 本次評(píng)估的機(jī)器設(shè)備,我們對(duì)其進(jìn)行了現(xiàn)場勘查,但我們的勘查僅局限于對(duì)該等資產(chǎn)可見部位的觀察和感知,通過了解其運(yùn)行使用、維護(hù)保養(yǎng)等情況,結(jié)合評(píng)估人員的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)來判斷該等資產(chǎn)的狀況和成新因素,我們也力圖搜集可獲得的有關(guān)資料來佐證我們的判斷,但我們并未對(duì)設(shè)備進(jìn)行相關(guān)技術(shù)檢驗(yàn)和測試。同時(shí),我們也需向委托方及可能獲準(zhǔn)閱讀此評(píng)估報(bào)告書的其他相關(guān)方面申明,我們并不是執(zhí)行專業(yè)檢測的機(jī)構(gòu)和人員。因此除非有跡象及證據(jù)支持,我們無法對(duì)該等資產(chǎn)是否出現(xiàn)內(nèi)部材料低劣化、強(qiáng)度降低等損害提出意見。如果委托方認(rèn)為必要,我們建議委托方聘請(qǐng)專業(yè)公司承擔(dān)該等事項(xiàng),并將有關(guān)鑒定結(jié)果提供給我們,我們將依據(jù)該結(jié)果調(diào)整我們的評(píng)估結(jié)論。
2、評(píng)估基準(zhǔn)日后、評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi),資產(chǎn)數(shù)量或質(zhì)量發(fā)生變化,應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)值類型或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值;
3、此評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下,確定的資產(chǎn)快速變現(xiàn)清算價(jià)值,沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
4、本次申報(bào)評(píng)估的房屋建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、存貨資產(chǎn)中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權(quán)方面特殊情況,由于目前該些物權(quán)事項(xiàng)尚在清理、核實(shí)中,至本報(bào)告出具日暫不能詳細(xì)全面披露。機(jī)器設(shè)備物權(quán)情況為:A.融資租賃機(jī)器設(shè)備中有51項(xiàng),不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。B.中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備(部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備)不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。C.從國睿公司購入的PCB鉆孔機(jī)等36臺(tái)機(jī)器設(shè)備物權(quán)存在爭議,評(píng)估值為 8,796,306.36 元(在評(píng)估明細(xì)表中已標(biāo)注)。
5、對(duì)本次評(píng)估中涉及海關(guān)監(jiān)管的設(shè)備,如果發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為,則可能需補(bǔ)交相應(yīng)的關(guān)稅和增值稅,但因其含在流水線中,不能將其同國內(nèi)采購的設(shè)備明確分列,故只能籠統(tǒng)按2%計(jì)算補(bǔ)交的增值稅。特提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。
6、本次評(píng)估的資產(chǎn)以弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報(bào)的資產(chǎn)范圍為基礎(chǔ),以現(xiàn)場實(shí)際清查盤點(diǎn)位于常熟廠區(qū)的實(shí)物資產(chǎn)清單為準(zhǔn),不包括該公司存放于外地的資產(chǎn),同時(shí),對(duì)于清查盤點(diǎn)后的實(shí)物資產(chǎn)的權(quán)屬狀況未進(jìn)行核實(shí)。
十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說明
1、本評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途;
2、評(píng)估報(bào)告只能用有評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用;
3、未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意,評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體,法律、法規(guī)規(guī)業(yè)以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外
4、評(píng)估報(bào)告的使用有效期,通常為自評(píng)估基準(zhǔn)日到經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日一年內(nèi)有效。當(dāng)市場條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時(shí),評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值,評(píng)估結(jié)論失效,應(yīng)重新評(píng)估。
十三、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告提出日期為2009年12月10日。
十四、評(píng)估報(bào)告附件
(1) 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表
(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號(hào)《民事裁定書》復(fù)印件(1頁)
(3) 相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
(4) 產(chǎn)權(quán)持有人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(1頁)
(5) 評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(1份)
(6) 參加本次評(píng)估人員名單(1頁)
(7) 評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件)(1頁)
(8) 評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估資格證書副本(復(fù)印件)(1頁)
(9) 參加評(píng)估的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書復(fù)印件(3頁)
蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人:
江蘇 常熟 評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人: 中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
楓林路21號(hào) 評(píng)估報(bào)告復(fù)核人:中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
二○××年十二月十日
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