墨爾本市中心投資評估報告

　　全澳概覽

　　經濟強勢增長，國內生產總之持續(xù)上升

　　過去的十年里，澳大利亞的國內生產總值增長一直是發(fā)達國家中最強勢的。與其他發(fā)達國家相比，即使在全球金融危機期間，澳大利亞的經濟依然表現出增長趨勢。審慎的金融監(jiān)管，財政和貨幣政策和強大的資源協力在很大程度上為澳大利亞的經濟發(fā)展起到了保駕護航的作用。從圖中可以看出，除澳大利亞的其他五個國家均出現了經濟負增長。

　　人口持續(xù)增長

　　在最新的統(tǒng)計中，澳大利亞的人口超過了2389萬。隨著人均壽命的提高和移民的不斷涌入，國家的人口預測將在未來的幾十年里繼續(xù)增加。與其他發(fā)達國家相比，數據顯示澳大利亞的人口增長一直很強勁。高水平的移民，確保國家繼續(xù)受益于多元文化和強大的國際關系。

　　匯率

　　在2012年初，澳元對美元匯率略高于1。在過去幾年里，澳元持續(xù)貶值，澳元對美元匯率最低低至0.7。對許多外國投資者來說，這是一個機會，因為相較于過去兩年，海外資金在澳洲有更強大的購買力。

　　墨爾本概覽

　　世界最宜居城市

　　2015年8月，墨爾本被經濟學人信息部連續(xù)第五年票選為世界最宜居城市。排名顯示墨爾本的醫(yī)療、教育和基礎設施建設隨著城市的文化的逐步多樣、環(huán)境的不斷改善和政治穩(wěn)定而持續(xù)發(fā)展。

　　人口

　　大墨爾本目前有人口約450萬居民。在未來的十年，墨爾本有望新增人口92.6萬，預計2025年總人口將達到540萬。墨爾本的人口增長速度高于澳大利亞所有城市。2055年之前，墨爾本每年將保持近9萬的人口增長平均值。預計將會在2053年超過悉尼的人口。

　　旅游業(yè)

　　過去一年的國際旅游人數，墨爾本所在的維多利亞州再創(chuàng)新高，國際游客的總開支增長速度高于東海岸各州。過去的一年里，國際游客在維多利亞州的開支高達57億美元。旅游總消費貢獻約全州收入的6%。

　　經濟發(fā)展

　　CommSec’s State Of The States發(fā)布于7月份的報告顯示，維多利亞州的經濟發(fā)展將在本年度再創(chuàng)新高，相較于前一年，將增長2.9%。墨爾本作為維多利亞州經濟活動的樞紐，經濟產值占全澳的6%，占全維多利亞州的27%。

　　休閑天堂

　　為了便利工作和生活，四通八達的林蔭大路貫穿墨爾本市中心，通往豐富的購物和娛樂場所。在CBD的主要購物區(qū)域包括墨爾本中心，商場和QV。其他次要購物領域包括南十字車站，柯林斯街，伊麗莎白街和維多利亞女王市場。

　　人口統(tǒng)計

　　人口概況

　　在過去五年中，墨爾本市中心人口顯著增長，預計未來20年將保持持續(xù)增長。這種強勢增長將帶動就業(yè)、教育、文化、娛樂事業(yè)的發(fā)展。預計每年將新增4.9萬新居民。人口增速每年將持續(xù)提高4.3%。到2036年，墨爾本的當年新增居民數量將達到8.4萬。

　　年齡分布

　　墨爾本市中心的居民，約有65%的年齡在20-34歲，明顯高于大墨爾本和墨爾本市平均水平。

　　住戶結構

　　墨爾本市中心的住戶結構大體分為兩種，單一住戶獨居或合租。這反映了該地區(qū)的住戶大部分為學生和年輕人。

　　精英聚集

　　據統(tǒng)計，墨爾本市中心集中了大量白領和高校學生。受工作地點和高校位置的約束，大量白領與學生選擇在公司或學校附近居住。

　　(高校學生人口在墨爾本所占比例)

　　(白領人口在墨爾本所占比例)

　　人均收入

　　就業(yè)與教育

　　根據墨爾本城市計劃，墨爾本市中心將增加450000個就業(yè)崗位，到2051年，將增加到830000個，就業(yè)增長將促進公共交通網絡的完善。墨爾本市中心將完善一系列的行業(yè)，包括金融、商業(yè)、零售，與政府管理等以增加就業(yè)崗位。作為澳大利亞經濟向高附加值轉變的主要力量，以服務業(yè)為基礎的經濟轉型將促進該地區(qū)的就業(yè)顯著增長。

　　大量名校聚集于墨爾本市中心，比如墨爾本皇家理工大學(RMIT)、拉籌伯大學(La Trobe Uni.)、維多利亞大學(Victoria Uni.)以及享譽盛名的墨爾本大學(Uni. of Melbourne)。世界排名第33、全澳排名第1的墨爾本大學可容納52000名學生。稍大一些的墨爾本皇家理工大學可容納57000名學生。優(yōu)質教育的廣泛性與高層次設施一直是學生人口的主要驅動力，大量用人單位與各大高校相隔不過幾條街，這也使得大批學生可以直接參與項目與活動之中。

　　基礎設施

　　墨爾本完美的基礎設施建設使其享譽全球。

　　墨爾本為了開發(fā)城市巨大潛能，制定了長遠的城市規(guī)劃發(fā)展愿景，預計在2051年之前，吸引人口達到710萬。人口增長必然要求配套設施的完善，如此雄心勃勃的愿景對城市的基礎設施建設也提出了更高要求。墨爾本市本身具有的良好的基礎設施及主要設施，在完善城市規(guī)劃下吸引了大量移民和海外投資。大量的基礎設施建設工程尚在計劃之中，預期將為城市的通達性和便利度提供強勁助力。

　　墨爾本將分別在鐵路、公路、港口、購物市場上投入250億、60億、60億、250億澳幣，待建項目包括直通機場鐵路、東北高速路、墨爾本港、維多利亞女皇市場重建等。

　　住房市場

　　低利率的環(huán)境刺激了墨爾本近10年的住房市場。在過去10年里，墨爾本市中心的平均房價總趨勢一直保持穩(wěn)定增長。在最近時間，平均價格已經企穩(wěn)。2015年6月的數據表明，墨爾本市中心公寓中位價已達到450500美元。在過去的十年中，平均價格上升了56%。

　　銷售周期表顯示墨爾本市中心房價呈現長期上升趨勢。從長線來看，墨爾本市中心的住房投資呈現可持續(xù)穩(wěn)定增長趨勢，墨爾本市中心的公寓已經走過了穩(wěn)定高增長的10年。

　　租賃市場

　　墨爾本市中心的房屋租賃市場非�；钴S，該區(qū)域內67%的產權持有者出租他們的房屋。在過去10年，該區(qū)域的房屋租金數據顯示出了良性增長趨勢，房屋租賃成為新潮流，其市場比重大量增加。這表明，由于大量新宅的落成，墨爾本市中心的租賃市場競爭日趨激烈，租賃合同的簽訂數量依然保持高增長。

　　在過去的10年中，1房公寓租金以每年3.5%的速度增長，而2房公寓每年增長4%。三房公寓由于較為稀缺，租金每年以5.2%的速度增長。在最近的時間，租金增長更趨穩(wěn)定。

　　墨爾本的房屋租賃市場交易量持續(xù)增長，這預示著房屋租金需求水平的增長。1房公寓交易量每年增長10.3%，2房公寓交易量每年增長10.9%，3房公寓交易量每年增長6.1%。新公寓的的不斷落成將滿足不斷上漲的租賃需求，而這種增長趨勢仍將繼續(xù)。

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