論文對住宅小區(qū)業(yè)主自治的重要意義的分析
住宅小區(qū)業(yè)主自治是指城市住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑區(qū)分所有權(quán)，依照法律法規(guī)，通過民主程序建立自治組織、確立自治規(guī)范、自主決定住宅小區(qū)范圍內(nèi)公共物業(yè)事項并進(jìn)行自我管理的一種基層自治模式，是隨著我國當(dāng)代城市管理發(fā)展的現(xiàn)代化、科學(xué)化、法律化，而衍生的城市管理的重要理念和模式，也是我國社會政治經(jīng)濟進(jìn)步發(fā)展和現(xiàn)代城市建設(shè)管理的必然產(chǎn)物。
從歷史的角度看，1978年開始的改革開放之前，由于我國全面實行計劃經(jīng)濟，絕大多數(shù)城市居民都居住在國家分配的只享有使用權(quán)的公產(chǎn)房中，“業(yè)主”這個帶有明顯資產(chǎn)所有權(quán)成分的詞語是不存在的，自然也就沒有“業(yè)主自治”的概念。這時期，主要以一屆全國人大第四次會議通過的《城市居民委員會組織條例》為法律規(guī)范，由城市居委會承擔(dān)城市居民自治的任務(wù)。1978年改革開放特別是從1990年代開始，我國城市住房制度向市場化轉(zhuǎn)向。1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會”；1998年國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，”第一次明確指出了住宅小區(qū)管理主體的發(fā)展方向；2003年國務(wù)院出臺《物業(yè)管理條例》，在行政法規(guī)層面上對社區(qū)業(yè)主自治主體進(jìn)行了確認(rèn)；2007年十屆全國人大第五次會議頒布《中華人民共和國物權(quán)法》，以專章形式確認(rèn)了業(yè)主自治在住宅小區(qū)管理中的主導(dǎo)地位。這些法律法規(guī)和規(guī)章制度的陸續(xù)實施，標(biāo)志著我國社區(qū)物業(yè)管理體制開始由公權(quán)主導(dǎo)向私權(quán)自治轉(zhuǎn)變，住宅小區(qū)物業(yè)管理開始從國家直接管理向業(yè)主完全自治管理轉(zhuǎn)變。
現(xiàn)代業(yè)主自治制度在西方已經(jīng)成熟地實行了長達(dá)半個世紀(jì)之久，其背后的“私權(quán)神圣、保護私有財產(chǎn)不受侵犯”的法治理念，已經(jīng)成為公民社會基本行為準(zhǔn)則。但在我國，實施業(yè)主自治制度從最早的商品房小區(qū)開始計算，也不過30多年，“私權(quán)”這個概念也是在改革開放之后才逐漸被人們認(rèn)知和重視的。全面實施住宅小區(qū)業(yè)主自治在我國的`重要社會價值與社會意義，主要表現(xiàn)為“三個有利于”：
一是有利于推動民主政治進(jìn)步。
自治組織是典型的非政府組織，在彰顯服務(wù)組織內(nèi)部成員，維護組織內(nèi)部成員共同利益主體作用的同時，也具備促進(jìn)社會進(jìn)步和諧的外部功效。迅猛發(fā)展的新興城市住宅小區(qū)，表面看是我國私人購房比例不斷提高，深層次反映的則是隨著城市建筑所有權(quán)歸屬性質(zhì)的不同，引發(fā)城市居民訴求的根本變化，成為社會民主政治的重要縮影。在城市住宅小區(qū)，業(yè)主委會員等住宅小區(qū)業(yè)主自治組織的根本目的，是保障使公民房屋所有權(quán)也是最重要的私有財產(chǎn)權(quán)。要維護業(yè)主們的合法權(quán)益，必然會對小區(qū)的民主管理體制提出訴求。業(yè)主自治的產(chǎn)生、發(fā)展與完善，正是順應(yīng)這一歷史發(fā)展趨勢的結(jié)果。在業(yè)主自治的范圍內(nèi)，民主政治不再是一個虛無瞟渺的口號，而是與廣大業(yè)主利益息息相關(guān)。共同的利益把業(yè)主們捆綁在一起，通過自治方式解決小區(qū)公共事務(wù)中的諸多問題。這個過程既能有效增強業(yè)主們的民主政治意識，使他們找到“主人翁”的位置；更能有效維護業(yè)主們的各項權(quán)益，并逐漸通過自治活動體會到民主的價值、社會的價值和個人的價值，掌握現(xiàn)代社會協(xié)調(diào)、溝通、管理的基本規(guī)則，從而培養(yǎng)鍛練一批批具有自信精神和社會責(zé)任的現(xiàn)代公民，對破除中國數(shù)千年專制歷史的桎梏、弘揚民主法治的社會主旨、推進(jìn)和諧社會建設(shè)，具有標(biāo)志性意義�？梢哉f，推動業(yè)主自治的過程，就是同時培養(yǎng)和造就一大批樹立現(xiàn)代理念、追求普世價值、敢于負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)?shù)默F(xiàn)代新型公民的過程，就是把業(yè)主自治與社會自治有機聯(lián)系起來，通過培訓(xùn)現(xiàn)代新型公民推動現(xiàn)代新型公民社會建設(shè)的過程。住宅小區(qū)業(yè)主自治將是推動我國民主政治進(jìn)步的有效途徑之一，具有現(xiàn)代公民意識的廣大業(yè)主將是推動我國民主政治進(jìn)步的重要力量之一。
二是有利于促進(jìn)社會和諧。
推動科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會，是我國當(dāng)前的主要目標(biāo)。目前，城市住房問題已經(jīng)成為我國構(gòu)建和諧社會的主要矛盾和問題之一。黨的十六屆六中全會決定，“全面開展城市社區(qū)建設(shè)，把住宅小區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會生活共同體”。城市住宅小區(qū)的主要利益相關(guān)者包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理者、居民委員會和業(yè)主。在一個住宅小區(qū)內(nèi)部，政府需要通過建設(shè)和諧小區(qū)來實現(xiàn)社會的穩(wěn)定安寧；物業(yè)管理者需要通過和諧小區(qū)的建設(shè)叫響自己的商業(yè)品牌以求得更大的利潤；業(yè)主需要通過小區(qū)的和諧建設(shè)來實現(xiàn)安居樂業(yè)。因此小區(qū)和諧是各利益相關(guān)方的共同追求，但同時也必須看到業(yè)主是社區(qū)不和諧的最大受害者，也是各利益相關(guān)者中的弱勢群體。在城市住宅小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主們的權(quán)益得不到保障已經(jīng)成為和諧小區(qū)建設(shè)的最大障礙。因此，旗幟鮮明地保障業(yè)主們的合法權(quán)益，大張旗鼓地推進(jìn)業(yè)主自治、完善業(yè)主自治是有利于維護社會穩(wěn)定、促進(jìn)社會和諧的不二選擇。
三是有利于活躍市場經(jīng)濟。
私有房屋作為最重要的不動產(chǎn)，在業(yè)主生活中占有極其重要的地位。其活躍市場經(jīng)濟的特性主要表現(xiàn)在三個方面：一方面，由于房價過高，絕大多數(shù)業(yè)主往往都要貸款買房，承受著沉重的還貸壓力。這種壓力的正面作用就是推動業(yè)主們必須通過個人創(chuàng)收實現(xiàn)還貸目的，從而有效促進(jìn)業(yè)主個體的經(jīng)濟活動力度，為整個社會的經(jīng)濟發(fā)展注入活力；另一方面，業(yè)主的住宅可以隨時通過出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等手段，實現(xiàn)二次變現(xiàn)，幫助業(yè)主通過融資擴大再生產(chǎn)、開辟新的經(jīng)濟活動領(lǐng)域；再一方面，業(yè)主對自身權(quán)益的維護，特別是國家賦予業(yè)主依法依規(guī)、自主選擇小區(qū)物業(yè)管理單位的權(quán)力后，可以有效平衡業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的博弈，有效促進(jìn)物業(yè)管理公司樹立服務(wù)理念，提升服務(wù)品質(zhì)，實現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型，推動中國物業(yè)經(jīng)濟的健康發(fā)展。 因此，要進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主自治相關(guān)法律法規(guī)，積極改變以行政強制手段為主要調(diào)節(jié)方式的管理現(xiàn)狀，加快相關(guān)立法進(jìn)程，特別是允許地方政府自我探索相關(guān)地方法規(guī)。要改進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主自治組織體制，構(gòu)建“業(yè)主大會—業(yè)主代表大會—業(yè)主委員會—業(yè)主監(jiān)督委員會”的管理模式，建立建全業(yè)主委員會事務(wù)定時公開機制、業(yè)主委員會與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司的聯(lián)絡(luò)機制。
要建立穩(wěn)定的資金渠道保障業(yè)主自治組織的運行，通過合理的報酬有效提高業(yè)主委員會的工作積極性，有效規(guī)避業(yè)主委員會為了尋求自己的單方面利益與物業(yè)管理公司的妥協(xié)，加強業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督力度，維護業(yè)主的合法權(quán)益。要培養(yǎng)業(yè)主自治意識，搭建以現(xiàn)代先進(jìn)科技手段為核心的教育平臺，教育引導(dǎo)業(yè)主不斷增強參與住宅小區(qū)業(yè)主自治的積極性和創(chuàng)造性。
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