給排水工程前期管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的探討論文
摘要：本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)中給排水工程施工前期階段，質(zhì)量控制管理的方法、重點(diǎn)和難點(diǎn)，以透徹領(lǐng)悟如何搞好房地產(chǎn)開發(fā)中給排水工程的前期管理， 促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開展。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)；給排水；前期管理；問題探討
給排水工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質(zhì)量，影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收及使用功能，關(guān)系到工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、投資和預(yù)期效果，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效管理和具備應(yīng)對措施的能力是十分必要的。
1、工程施工管理人員的總體素質(zhì)決定工程質(zhì)量
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)是通過人將材料組織而形成，應(yīng)重視提高工程施工管理人員的總體素質(zhì)。從事給排水工程管理人員應(yīng)不斷提高業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，掌握給排水和消防分部工程各系統(tǒng)的內(nèi)容及設(shè)計(jì)、施工規(guī)范、有關(guān)主管部門正式及 “非正式”規(guī)定，熟悉建安相關(guān)各專業(yè)的設(shè)計(jì)、施工規(guī)范，努力提高建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水相關(guān)專業(yè)的'知識，積累相關(guān)施工工藝和施工方法等現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)，了解本專業(yè)不斷進(jìn)步的創(chuàng)新技術(shù)，并具綜合業(yè)務(wù)水平和工作能力，如工程預(yù)決算、工序銜接及工種配合、各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等，熟悉給排水分部工程質(zhì)量通病，在技術(shù)上、組織上提早做好預(yù)防措施，預(yù)見性地解決施工中存在的問題，提高建筑、管道、設(shè)備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細(xì)致地搞好給排水工程前期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展。
2、做好工程決策、設(shè)計(jì)及施工事前的質(zhì)量控制
重視前期管理，做好項(xiàng)目給排水工程決策、設(shè)計(jì)及施工事前質(zhì)量控制，把握重點(diǎn)和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)動態(tài)的過程，一般可分為前期管理（包括立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及圖紙會審等）、工程建設(shè)（包括施工、竣工驗(yàn)收及資料歸檔管理等）和銷售管理（包括銷售和物業(yè)管理等）等階段，不同的階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，房企必須對各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。工程建設(shè)不同于科學(xué)實(shí)驗(yàn)，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質(zhì)量控制的目的不是事后發(fā)現(xiàn)問題，而是事前避免質(zhì)量問題的發(fā)生，或者事前識別質(zhì)量隱患，重視工程形成的每一個(gè)環(huán)節(jié)，不局限于傳統(tǒng)施工過程的質(zhì)量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理零缺陷。
2.1 項(xiàng)目建設(shè)前期基礎(chǔ)性工作的重要性。
未雨綢繆，重視項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作。首先，全面掌握工程建設(shè)第一手資料，如工程建設(shè)有關(guān)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象等自然情況；其次，重視測繪工作，確保項(xiàng)目總體規(guī)劃、單體建設(shè)與周邊室外給排水管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)。
2.2 重視項(xiàng)目圖紙會審事前控制工作。
設(shè)計(jì)圖紙是質(zhì)量控制的重要依據(jù)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，圖紙會審又關(guān)系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，應(yīng)組織好建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督等單位、部門參加的設(shè)計(jì)交底和圖紙會審會議。會審不是簡單地審查圖紙差錯(cuò)，還要考慮是否有利于施工，有些場合，雖設(shè)計(jì)符合規(guī)范，但現(xiàn)場實(shí)際施工困難，為保證施工質(zhì)量，需對設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷膬?yōu)化，將理論和實(shí)際結(jié)合，以保證工程質(zhì)量符合規(guī)范的要求，多方應(yīng)共同斟酌把關(guān)，全面熟悉設(shè)計(jì)圖紙，努力并善于發(fā)現(xiàn)圖紙中的不足和差錯(cuò)，把影響工程質(zhì)量、使用功能等方面的問題盡量在會審時(shí)提出，以便設(shè)計(jì)對審圖時(shí)所提問題及時(shí)做出補(bǔ)充修改完善，并協(xié)調(diào)解決會審中提出的技術(shù)問題，形成會議紀(jì)要，防患于未然，事先將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。
2.2.1 注意審查給排水設(shè)計(jì)說明。
檢查設(shè)計(jì)是否符合相關(guān)規(guī)范或有關(guān)技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是否符合消防、環(huán)保等當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的正式及“非正式”的規(guī)定。
2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統(tǒng)圖。
首先，檢查設(shè)計(jì)是否合理和優(yōu)化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業(yè)圖紙之間是否“打架”，管道設(shè)置是否合理，給排水、消防管線（線槽）穿梁時(shí)，是否影響結(jié)構(gòu)安全，樓面凈空是否影響結(jié)構(gòu)、使用和消防要求；其次，檢查圖紙是否符合規(guī)范，例如重點(diǎn)檢查水表、閥門的設(shè)置情況，建議突破相關(guān)規(guī)范合理增設(shè)小區(qū)室外給水、消防系統(tǒng)閥門、水表，表面上增加建設(shè)成本，但實(shí)際上合理增設(shè)閥門、水表可形成多個(gè)獨(dú)立小網(wǎng)絡(luò)式防火墻，設(shè)置多個(gè)水表便于通過消防、給水水表進(jìn)行水量平衡分析檢查漏水隱患，設(shè)置多個(gè)閥門猶如設(shè)置防火墻有利于檢查漏水隱患、 物業(yè)管理及拯救系統(tǒng)質(zhì)量缺陷 ，經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)是寶貴的。再次，檢查供水網(wǎng)絡(luò)是否遵循規(guī)范、合理分區(qū)。
2.2.3 注意審查給排水等綜合管網(wǎng)圖。
檢查項(xiàng)目綜合管線圖，是否統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目，室外上水管網(wǎng)、市政排水管網(wǎng)是否配套協(xié)調(diào)。檢查管道施工規(guī)范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設(shè)置檢查井距離是否過長，管道埋設(shè)深度是否足夠。
2.2.4 注意審查設(shè)計(jì)所選用的給排水管道、材料及設(shè)備質(zhì)量。
對所用材料的利弊提出問題或建議，供設(shè)計(jì)或建設(shè)單位參考，要求設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位共同把關(guān)，采用合格、合理的管材、管件、閥門和設(shè)備。材料質(zhì)量直接關(guān)系工程質(zhì)量，其質(zhì)量的低劣直接關(guān)系建筑物使用功能和使用價(jià)值。如上海某高層小區(qū)，室外地下給水管道系統(tǒng)建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴(yán)重，無法使用，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)選用管道材料部分不合格，無奈重新建設(shè)造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。
2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。
如一些公共衛(wèi)生間由于目前使用條件及人員的復(fù)雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個(gè)蹲位來計(jì)算，有時(shí)設(shè)計(jì) DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設(shè)置應(yīng)因地制宜。
3、做好施工前質(zhì)量控制其他準(zhǔn)備工作
3.1 做好施工前工程概預(yù)算。
根據(jù)施工圖紙進(jìn)行工程概預(yù)算，掌握工程施工有關(guān)工程量第一手資料，結(jié)合合同、圖紙以及土建的總體進(jìn)度做好給排水工程前期施工準(zhǔn)備，做好工程項(xiàng)目投資、質(zhì)量和進(jìn)度事前控制。
3.2 提前參與工程所需的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備等選型與定貨。
根據(jù)圖紙，結(jié)合規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和工程實(shí)際， 注重其功能性價(jià)比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質(zhì)量、進(jìn)度優(yōu)化。
3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機(jī)械、設(shè)備等事前控制。
認(rèn)真審查施工組織設(shè)計(jì)（施工技術(shù)方案），注意施工方案是否可實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖的可行性、可靠性、合理性、針對性和先進(jìn)性，關(guān)注組織技術(shù)措施和質(zhì)量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現(xiàn)場及法規(guī)的要求，突出“質(zhì)量第一，安全第一”原則；安全、環(huán)保、消防和文明施工是否切實(shí)可行并符合有關(guān)規(guī)定；了解施工單位的管理水平和技術(shù)水平，注意相關(guān)專業(yè)工程分包情況，以便有針對性的加強(qiáng)預(yù)控力度。
結(jié)束語
總之，給排水工程項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)及施工階段前質(zhì)量事前控制，是房地產(chǎn)開發(fā)給排水工程前期管理的實(shí)質(zhì)，按設(shè)計(jì)選用具有合格產(chǎn)品的管材、管件和設(shè)備，并按照施工方案及相應(yīng)的施工驗(yàn)收規(guī)范、工藝標(biāo)準(zhǔn)，采取合理的安裝程序進(jìn)行施工，是給排水工程安裝過程的實(shí)質(zhì)。隨著建筑房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給排水工程在建筑工程中將占有越來越重要的地位，涉及專業(yè)領(lǐng)域更多，技術(shù)更新更快，在全面掌握工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，可更好做好房地產(chǎn)開發(fā)給排水工程的前期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展。
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