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房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期設(shè)計(jì)管理內(nèi)容探究論文
論文關(guān)鍵詞:設(shè)計(jì)管理規(guī)劃和設(shè)計(jì)物業(yè)定位
論文摘要:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。開(kāi)發(fā)前期工作是公司建設(shè)項(xiàng)目的策劃及各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，包括編制項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。開(kāi)展設(shè)計(jì)招投標(biāo)、組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并組織進(jìn)行擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)政府各個(gè)部門(mén)并按規(guī)定申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》直至《建設(shè)工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)定位等內(nèi)容做一個(gè)初步的探討。
1探討的主要內(nèi)容
1.1、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn)
a項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理;b項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì);c項(xiàng)目物業(yè)定位。
1.2、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn)
項(xiàng)目前期工作涉及的專(zhuān)業(yè)多、協(xié)調(diào)的部門(mén)多、要求的技術(shù)水平高。因此要求結(jié)合具體項(xiàng)目，抓住項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。所以，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目物業(yè)（住宅等）定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。
1.2.1、設(shè)計(jì)管理
依據(jù)國(guó)內(nèi)外研究資料，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)70～90％。事實(shí)是，規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有著重要的影響，同時(shí)環(huán)境的好壞與單體設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)商品房的價(jià)格與銷(xiāo)售影響很大因此設(shè)計(jì)管理是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的龍頭。
(1)要充分認(rèn)識(shí)到住宅設(shè)計(jì)的真正內(nèi)涵�，F(xiàn)代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個(gè)層面構(gòu)成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構(gòu)成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構(gòu)成；附加產(chǎn)品即由各種服務(wù)構(gòu)成。住宅建筑當(dāng)然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項(xiàng)要素指標(biāo)關(guān)鍵取決于住宅的核心內(nèi)容：居住水平。住宅建筑是折射社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的復(fù)合體，所以住宅設(shè)計(jì)從原則上說(shuō)是對(duì)客戶(hù)居住生活的一種全面整合。
(2)其次在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將設(shè)計(jì)單位的專(zhuān)業(yè)性與自身對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果結(jié)合起來(lái)，切忌自以為是。
(3)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好專(zhuān)業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位和政府相關(guān)審批部門(mén)的關(guān)系。一方面要求專(zhuān)業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位及時(shí)準(zhǔn)確的了解新的各項(xiàng)管理?xiàng)l例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內(nèi)容和要求；另一方面力求使政府相關(guān)審批部門(mén)準(zhǔn)確了解專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員的意圖，盡量減少設(shè)計(jì)上的返工和經(jīng)濟(jì)上的損失。
1.2.2、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)
沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。開(kāi)發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細(xì)規(guī)劃展開(kāi)的（簡(jiǎn)稱(chēng)詳規(guī)）�？梢哉f(shuō)，詳規(guī)是樓盤(pán)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，詳規(guī)的關(guān)鍵問(wèn)題說(shuō)到底其實(shí)就是定位問(wèn)題。也只有規(guī)劃設(shè)計(jì)切合實(shí)際，符合項(xiàng)目本土化地段特色和目標(biāo)客戶(hù)需求的層次，項(xiàng)目本身才有科學(xué)性、合理性、超前性可言。
(1)主要物業(yè)建筑群體組合
就是指根據(jù)選址意見(jiàn)書(shū)確定的各項(xiàng)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素?cái)M定建筑物業(yè)個(gè)數(shù)、層數(shù)、布局、朝向、間距、風(fēng)格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內(nèi)容。它基本確立了小區(qū)的內(nèi)在構(gòu)成（含主要建筑物和附屬設(shè)施）及各部分相互之間的關(guān)系。共有三個(gè)原則：
a功能原則：指符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧?kù)o。
b經(jīng)濟(jì)原則：指擬定合理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，適宜地利用每一處土地和空間。
c美觀(guān)原則：指運(yùn)用美學(xué)原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應(yīng)建筑風(fēng)格個(gè)性。
在項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認(rèn)識(shí)到居住行為從本質(zhì)上講是人的行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對(duì)居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶(hù)）的生理、心理、行為、情感等方面內(nèi)在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。
(2)主要路網(wǎng)設(shè)計(jì)
根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學(xué)合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑等。
路網(wǎng)設(shè)計(jì)主張強(qiáng)調(diào)道路的分級(jí)設(shè)置，目的是使車(chē)輛各行其道，避免組團(tuán)內(nèi)部和空間不必要的車(chē)流穿行。居住區(qū)道路的設(shè)計(jì)，過(guò)于強(qiáng)調(diào)通暢的道路線(xiàn)型并不可取。組團(tuán)間及宅間道路也應(yīng)注意與建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周?chē)纬蓺w屬感強(qiáng)的院落空間，同時(shí)有利綠化與設(shè)施的安排。實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流設(shè)計(jì)可以使居民安心地在小區(qū)內(nèi)自由活動(dòng)、享受室外活動(dòng)的樂(lè)趣。
另外居民私家車(chē)的增多，也使得停車(chē)位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車(chē)位按1：0.8進(jìn)行配置。如果對(duì)區(qū)內(nèi)道路的寬度、線(xiàn)型、鋪裝及設(shè)施精心設(shè)計(jì)的話(huà)，人車(chē)混行設(shè)計(jì)也能較好解決區(qū)內(nèi)私家車(chē)不斷增加與停車(chē)后方便到達(dá)單元門(mén)口的問(wèn)題，可以適當(dāng)加寬小區(qū)道路寬度，一側(cè)停車(chē)，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設(shè)計(jì)7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車(chē)相結(jié)合。停車(chē)場(chǎng)使用遮擋、柔化與藏匿的方法設(shè)計(jì)。
(3)公共空間規(guī)劃
主要包括基地內(nèi)的場(chǎng)地、綠地、設(shè)施及小品等。這是室外空間進(jìn)一步的功能劃分�；貎�(nèi)的場(chǎng)地應(yīng)包括公共性的場(chǎng)地，道路兩側(cè)的派生地，房前屋后的空地。公共性的場(chǎng)地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動(dòng)或作交通樞紐�？臻g不應(yīng)太大，并有標(biāo)志性，應(yīng)有與設(shè)計(jì)功能相關(guān)的設(shè)施。道路兩側(cè)的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車(chē)場(chǎng)，也可作為活動(dòng)場(chǎng)地。場(chǎng)地鋪裝應(yīng)盡量能為客戶(hù)的行走、停住、觀(guān)賞等活動(dòng)提供條件，并應(yīng)用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導(dǎo)、規(guī)范。同時(shí)，注意完整的鋪裝場(chǎng)地應(yīng)對(duì)環(huán)境和建筑有烘托作用。
(4)綠地
綠地主要有兩大功能，一是觀(guān)賞，滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)自然美景的追求；一是調(diào)節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂(lè)。植物的選擇應(yīng)強(qiáng)調(diào)以適應(yīng)本地生長(zhǎng)條件的品種優(yōu)先，同時(shí)易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應(yīng)有科學(xué)合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。
(5)各種設(shè)施與小品
各種環(huán)境設(shè)施的位置、體量、材質(zhì)、色彩、造型都會(huì)對(duì)環(huán)境的整體效果產(chǎn)生影響，反應(yīng)出環(huán)境的實(shí)用性、觀(guān)賞性和審美價(jià)值。各類(lèi)設(shè)施大致分成以下幾類(lèi)：
a信息設(shè)施：指路標(biāo)志、信息欄、郵箱、電話(huà)亭等。
b衛(wèi)生設(shè)施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。
c娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施：指室外座椅、太陽(yáng)傘、游樂(lè)器械、休息廊等。
d照明安全設(shè)施：指路燈、消防栓、火災(zāi)報(bào)警器等。
e交通設(shè)施：指防護(hù)欄、路障、信號(hào)燈等。
f藝術(shù)景觀(guān)設(shè)施：指雕塑、藝術(shù)小品、壁畫(huà)等。
g無(wú)障礙環(huán)境設(shè)施：指盲道、殘疾人用坡道、欄桿、把手等。
因此，一個(gè)基地內(nèi)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、人流組織、樓座布置、景觀(guān)小品設(shè)置、豎向安排、建筑天際線(xiàn)及住宅單體的設(shè)計(jì)等都需要進(jìn)行仔細(xì)地研究，并須匯集規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、造價(jià)控制、工程管理和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員，也可聘請(qǐng)社會(huì)專(zhuān)家對(duì)方案從不同角度提出優(yōu)化意見(jiàn)，以期形成科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、合理的規(guī)劃方案。
1.2.3住宅單體設(shè)計(jì)
住宅單體設(shè)計(jì)主要分為戶(hù)型設(shè)計(jì)和外部造型設(shè)計(jì)兩部分。
1.2.3.1戶(hù)型設(shè)計(jì)
戶(hù)型是實(shí)現(xiàn)客戶(hù)居家生活的基本功能要素，是滿(mǎn)足“舒適性”的必要前提。戶(hù)型設(shè)計(jì)首先應(yīng)是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。
�。�1）精準(zhǔn)市場(chǎng)調(diào)研
現(xiàn)代住宅大致可分為居家型、度假型、享樂(lè)型。從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，后者勢(shì)成潮流。眼下國(guó)際上流行的戶(hù)型多為130m2，而國(guó)內(nèi)主打戶(hù)型為90－120m2。這是基于原理：家庭收入與所購(gòu)房屋價(jià)格存在一定比例關(guān)系總結(jié)出來(lái)的，一般認(rèn)為1：3到1：6的收入房屋價(jià)格的比例區(qū)間是合理的。由于住宅資源的地域性和稀缺性決定了各個(gè)城市、地區(qū)甚至同一個(gè)城市中的不同區(qū)域的房?jī)r(jià)相去甚遠(yuǎn)。例如，上海市區(qū)能看黃浦江的房子平均單價(jià)已達(dá)到每平方米10萬(wàn)元左右，而市中心內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)房子3～4萬(wàn)以上，外環(huán)線(xiàn)以外有的也要1萬(wàn)多，相差很大。所以就具體項(xiàng)目，定位于區(qū)間的哪個(gè)部位都要進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)研究。 市場(chǎng)研究就是對(duì)有關(guān)住宅銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行收集篩算、對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目市場(chǎng)潛在需要量、那些是主要目標(biāo)客戶(hù)以及需要的房屋類(lèi)型、競(jìng)爭(zhēng)者及其產(chǎn)品的特性等，從而精準(zhǔn)提出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)，提交擬建項(xiàng)目的物業(yè)戶(hù)室比、面積指標(biāo)、配套標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)指標(biāo)，為設(shè)計(jì)工作提供依據(jù)。
�。�2）戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)
住宅的戶(hù)型設(shè)計(jì)是功能性很強(qiáng)的空間表達(dá)形式。需要滿(mǎn)足客戶(hù)日常生活需要，與人的活動(dòng)行為、人體尺度和心理需要都密切相關(guān)。因此開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)師在戶(hù)型的研發(fā)中應(yīng)圍繞以人為本的宗旨。
a功能分區(qū)明確、合理。一般體現(xiàn)三個(gè)分區(qū)，公共空間：以客廳、餐廳為中心，供起居和會(huì)客使用，注意使用的完整性、開(kāi)放性、觀(guān)賞性；私密空間：包括臥室、書(shū)房、工作房等，供睡眠、休息、處理私人事務(wù)等。注意私密性、簡(jiǎn)約性、親和性；輔助空間：供前兩部分輔助支持使用，包括廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等，注意使用的多樣性、便捷性。從空間布局看，單體設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)體現(xiàn)“三大一小一多”，即大起居、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室，儲(chǔ)藏空間多；“三明”即明室、明廚、明衛(wèi)；“三分離”即餐居分離、居寢分離、盥洗分離；“三明確”即動(dòng)靜分區(qū)明確、公私分區(qū)明確、潔污分區(qū)明確；“一集中”即廚衛(wèi)管道集中等“以人為本”的設(shè)計(jì)宗旨。
b套內(nèi)空間。臥室面積控制12－15m2，客廳控制21－30m2，衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室各占5－8m2，陽(yáng)臺(tái)5－6m2。以上面積分配，能基本保證功能安置，滿(mǎn)足當(dāng)前都市客戶(hù)居住習(xí)慣和使用需求，當(dāng)然也應(yīng)可考慮人體長(zhǎng)度，適當(dāng)加大客廳面寬。
c廚衛(wèi)等輔助空間，客戶(hù)在其中活動(dòng)的時(shí)間長(zhǎng)、頻率高。廚房不僅僅增大使用面積，還應(yīng)注重功能開(kāi)發(fā)和室內(nèi)環(huán)境保護(hù)，考慮了冰箱、微波爐、洗碗機(jī)等物品位置。廚房、餐廳、陽(yáng)臺(tái)應(yīng)采用“三位一體”設(shè)計(jì)。廚房與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、餐廳聯(lián)系方便，便于將雜物放置，也便于廚房操作與餐廳用餐交流，使人感受到舒適的生活情調(diào)。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)主要?jiǎng)t有兩種趨勢(shì)，一是雙衛(wèi)，一間主臥專(zhuān)用，一間公用；二是公共衛(wèi)生間洗手間與便間干濕分離。這種趨勢(shì)，在精裝修房方向很有吸引力。
d副功能設(shè)計(jì)周全。玄關(guān)：彈丸之地構(gòu)成的過(guò)渡空間對(duì)增加住宅私密性、實(shí)用性十分必要，為客戶(hù)進(jìn)出家門(mén)換鞋、放包、存雨具提供便利；儲(chǔ)藏功能：走入式或嵌入式儲(chǔ)藏間，能解決儲(chǔ)藏功能，保持房間整潔，節(jié)約生活空間；健身器材布置：專(zhuān)設(shè)或結(jié)合生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)置健身房，亦可為家庭室內(nèi)健康運(yùn)動(dòng)提供方便。
e細(xì)部考慮。如客廳里電視插座要打破常規(guī)，適應(yīng)數(shù)字高清電視發(fā)展需要；洗衣機(jī)處應(yīng)增設(shè)給排水設(shè)施；起居室窗戶(hù)可考慮落地窗加透空欄桿，既擴(kuò)大采光面，又產(chǎn)生視覺(jué)美感。
1.2.3.2外部造型設(shè)計(jì)
建筑是形式和內(nèi)容的統(tǒng)一體，是流動(dòng)的語(yǔ)言。由于風(fēng)格和形式聯(lián)系在一起，外部造型也就成為建筑不可或缺的組成部分。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，建筑風(fēng)格特別是樓盤(pán)的外觀(guān)帶給購(gòu)房者的視覺(jué)沖擊是很強(qiáng)烈的。建筑造型主要有體型、立面、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及組合以及外部因素。
a立面：表現(xiàn)住宅外部整體形象，包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)，也包括陽(yáng)臺(tái)、外廊、門(mén)窗、內(nèi)部使用空間等連通部件，還可包括臺(tái)基、勒腳、檐口等輔助部件。
b細(xì)部處理：立面是面，細(xì)部是點(diǎn)。建筑發(fā)展上，住宅細(xì)部可以說(shuō)是千變?nèi)f化，主要包括部件、形狀、圖案三方面。著重處理某一細(xì)部能達(dá)到特定的表達(dá)效果。
c材質(zhì)：主要指一些建筑材料，如各種砂漿、油漆、瓷（面）磚、玻璃幕墻、石材、木材、鋼（管）材及格柵等。
d色彩：是表現(xiàn)立面效果的重要輔助手段，能調(diào)動(dòng)人的情感。色彩能彌補(bǔ)建筑物的自然肌理和原始質(zhì)感在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足，通過(guò)抽象手法，直接表達(dá)信息傳遞。
e空間及組合：建筑空間，無(wú)論水平、垂直還是縱深方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗和寬闊度，都能產(chǎn)生不同的視覺(jué)效果。
f外部因素：外立面設(shè)計(jì)，要注重盡量與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)一致。沒(méi)有環(huán)境的烘托，建筑將是單調(diào)的。
2結(jié)語(yǔ)
要結(jié)合具體項(xiàng)目特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)意圖，合理組織各項(xiàng)工作的展開(kāi)，特別是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)定位等前期工作中的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行把控。
參考文獻(xiàn)：
[1]王璞/林衛(wèi)民，《房地產(chǎn)管理咨詢(xún)實(shí)務(wù)》，中信出版社，2005.
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