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資產(chǎn)評(píng)估自考試題答案
第一章 導(dǎo)論
一、練習(xí)題
1、術(shù)語(yǔ)解釋
(1)資產(chǎn)評(píng)估 (2)資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性 (3)市場(chǎng)價(jià)值 (4)非市場(chǎng)價(jià)值
2、單項(xiàng)選擇題
(1)資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在( )的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。
a、評(píng)估日期 b、評(píng)估工作日期 c、評(píng)估基準(zhǔn)日 d、過(guò)去、現(xiàn)在及未
(2)不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指( )。
a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認(rèn)的資產(chǎn)
b、 因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨(dú)出售的資產(chǎn)
c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)
d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)
(3)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的( )。
a、 原先的購(gòu)買價(jià)格 b、生產(chǎn)成本 c、預(yù)期效用 d、評(píng)估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀
(4)正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅的成本(包括利潤(rùn))。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的( )。
a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d、替代原則
(5)下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是( )
a、獨(dú)立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學(xué)性
(6)在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)(被兼并企業(yè))價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是( )。
a、清算假設(shè) b、公開市場(chǎng)假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)
(7)銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于( )。
a、清算假設(shè) b、公開市場(chǎng)假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)
(8)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是( )
a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者
c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者
(9)資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有( )
a、市場(chǎng)性 b、公正性 c、咨詢性 d、預(yù)測(cè)性
(10)某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為( )萬(wàn)元
a、500 b、300 c、280 d、360
3、多項(xiàng)選擇題
(1)資產(chǎn)評(píng)估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括( )
a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停業(yè)整頓
(2)資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指( )
a、選擇適用的價(jià)值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍
c、制定科學(xué)的評(píng)估方案 d、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù) e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序
(3)資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為( )
a、資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循正確適用的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法。
b、資產(chǎn)評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。
c、資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價(jià)值。
d、資產(chǎn)評(píng)估需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。
e評(píng)估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力。
(4)在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有( )
a、保持利用現(xiàn)狀前提 b、轉(zhuǎn)換用途前提 c、投資改造前提
d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合
(5)適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有( )
a、繼續(xù)使用假設(shè) b、公開市場(chǎng)假設(shè)
c、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè) d、清算假設(shè) e、交易假設(shè)
(6)確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是( )
a、確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間 b、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)
c、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期 d、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日
e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序
4、問(wèn)答題
(1)資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些?
(2)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么?
(3)資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些?
二、參考答案
1、
(1)資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程。具體地講，資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過(guò)程。
(2)時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象(即待評(píng)估資產(chǎn))在某一時(shí)(間)點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì)于評(píng)估(工作)日期而言，既可以是過(guò)去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來(lái)的某一天。
(3)一資產(chǎn)在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。
(4)非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見的非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。
2、
(1)c (2)c (3)c (4)d (5) c
(6)c (7)a (8)d (9)b (10)b
3、
(1)abcd (2)acde (3)ab
(4)abcde (5)abde (6)ab
4、
(1) 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些?
資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的、評(píng)估原則、價(jià)值類型、評(píng)估程序及評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素。
從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體，必須符合國(guó)家在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊(cè)。
特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。
國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。
特定的評(píng)估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇。
評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。
價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評(píng)估目的。
評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。
評(píng)估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。
(2) 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么?
資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。
繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用�，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用;二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用;三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。
公開市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)，因而更適用于公開市場(chǎng)假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開市場(chǎng)上出售。
清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購(gòu)買者的時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值。
(3)資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些?
資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評(píng)估原則是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳(也稱最高最佳)使用原則。
貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)，或該部分對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來(lái)衡量確定。
替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同(或相近似)物品具有相同(或相近)的價(jià)值。對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的;對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來(lái)進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格。
預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格，而是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來(lái)的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。
最佳(也稱最高最佳)使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式，評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。在運(yùn)用最佳使用原則時(shí)，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無(wú)法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇：(1)保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價(jià)前提;(2)轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提;(3)投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提;(4)重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提;(5)上述四種情形的某種組合。
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