關于樓盤策劃書（精選3篇）
引導語：一段時間的工作在不知不覺間已經告一段落了，迎接我們的將是新的工作目標，是時候認真思考策劃書如何寫了。策劃書怎么寫才更有新意呢？以下是小編為大家整理的關于樓盤策劃書（精選3篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
關于樓盤策劃書1
一、宏觀市場環(huán)境分析
(一)永川區(qū)宏觀經濟環(huán)境分析
目前，全國經濟整體處于增速回落態(tài)勢，在這樣的背景下，永川經濟仍在快車道上運行，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢，成績來之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結果。有幾項工作進展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結構上實現(xiàn)了多渠道融資的變化。三是城市建設重點工程推進好。四是民生十五件實事工作推進好，尤其是通過多種形式的社情民情調查，進一步了解了市民的愿望，解決了一批實際問題。總體來看，投資、消費、出口“三駕馬車”齊頭并進，財政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個方面的收入增長較快，安全、信訪形勢保持平穩(wěn)狀態(tài)。
(二)產業(yè)政策對房地產市場的影響
與房地產市場聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關于調控和穩(wěn)定房價的政策措施對房地產市場起著很大的影響，下面我國針對房地產市場的最新政策
二、區(qū)域市場分析
(一）項目所在區(qū)域市場概述
本案位于重慶市永川區(qū)三轉盤，本案是重慶市XX建設集團房地產開發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區(qū)核心，在短時間內就能購物中心，滿足各項購物需求；本案備臨永川著名學府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學府的教育。由于本案所處區(qū)域經濟發(fā)展較快，調查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項目也在不斷推進，區(qū)域面貌也將會得到進一步改善。
(二)區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢 該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區(qū)，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區(qū)國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。
(三)區(qū)域內樓盤供應量（包括潛在樓盤供應量）的分析以及競爭分析。
樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個等競爭對手已經分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭，區(qū)域市場資源有限，而供應存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項目形成競爭，其分析如下：
6個月以來的價格趨勢
一年以內的價格趨勢
其總體價格趨勢
關于樓盤策劃書2
為進一步規(guī)范戶外廣告設置管理，切實解決當前新建小區(qū)、樓盤戶外廣告不按規(guī)定設置檔次較低的問題，進一步提升廣告品位，美化城市形象，根據(jù)《江蘇省城市容貌標準》、《姜堰市城區(qū)戶外廣告管理辦法》、《姜堰市戶外廣告和店招店牌設置總體規(guī)劃》等有關法律法規(guī)規(guī)定，結合城區(qū)實際，制訂本實施方案。
一、指導思想
為貫徹落實城市總體規(guī)劃，按照戶外廣告整體特點，堅持合理布局、分區(qū)設置；控制總量、提升檔次的原則，確保新建小區(qū)戶外廣告管理符合規(guī)劃方案提出的目標。
二、整治的內容及標準
（一）整治的內容：
1、對城區(qū)新建小區(qū)、樓盤設置的店招店牌和戶外廣告牌進行一次拉網式的檢查，并逐一登記造冊歸檔。對無戶外廣告設置手續(xù)和超過批準設置時限的，應及時發(fā)放限期整改通知書，并在法定期限內予以強拆。對雖不具備戶外廣告設置手續(xù)的，但在規(guī)劃合理許可條件下，可責令當事人補辦手續(xù)。
2、拆除新建小區(qū)店面招牌多設和設置不規(guī)范的廣告牌匾，（沿街商業(yè)門頭，一店只設一牌，大型商業(yè)門面可設多牌，但必須高度、寬度統(tǒng)一，色調一致）；拆除有礙觀瞻、破壞建筑物風格和城市風貌的各類廣告。
（二）整治的標準：
1、整治后的新建小區(qū)各類戶外廣告符合《江蘇省城市容貌標準》和《姜堰市戶外廣告和店招店牌設置總體規(guī)劃》的要求。新設戶外廣告用料考究，安全牢固，制作精美，輪廓燈、透射燈、霓虹燈、裝飾燈、燈箱燈完好，達到白天美化，夜間亮化。
2、廣告內容畫面清晰，文字規(guī)范，內容文明真實。
三、實施方法
（一）整治的方法
1、搞好宣傳發(fā)動，營造良好氛圍。
一是搞好自身動員教育，各區(qū)域中隊充分認識戶外廣告整治工作的重要性，增強做好整治工作的自覺性和主動性。
二是通過設置宣傳臺、宣傳車、深入走訪新建小區(qū)物業(yè)等，大造聲勢，做好宣傳教育工作，積極爭取群眾理解，社會支持。
三是積極主動協(xié)調各新聞媒體單位對整個活動開展情況進行深入跟蹤報導，積極宣傳典型事例，對極個別多次勸說不予配合的要給予曝光并采取強制措施，為專項整治營造良好的輿論氛圍。
2、成立專項整治隊伍，集中進行整治。整治工作主要由專項隊伍具體實施，專項隊伍要掌握整治標準，熟悉廣告業(yè)務。
3、整治中要逐門逐戶做工作，逐塊廣告定標準，對設置不符合要求的戶外廣告，盡可能通過做工作，由產權單位或業(yè)主按規(guī)定自行拆除和整改。逾期不拆除、更換和不配合整治工作的，由整治隊伍依法強行拆除。
（二）實施步驟
1、宣傳發(fā)動階段。從10月1日至10月15日，主要人員丁志宏，朱小志及數(shù)字中心6人參加。印發(fā)宣傳材料，設置宣傳臺，出動宣傳車，協(xié)調新聞媒體做好宣傳報道，同時對城區(qū)現(xiàn)有的29家開發(fā)商進行走訪宣傳教育，并向其發(fā)放廣告管理的相關法律法規(guī)，督促他們主觀上引起重視，形成齊抓共管的局面。
2、限期整改階段。從10月16至10月23日，主要人員余愛軍、孔小燕及數(shù)字中心10人參加。對照市容標準和新建小區(qū)的店招店牌的規(guī)劃設置，對違規(guī)違章的商家業(yè)主發(fā)放限期整改通知書，上門做思想工作，督促其限期整改。
3、強制執(zhí)行階段。從10月24日至10月31日，主要人員葛年良牽頭，王小軍、黃志軍、余愛軍、丁志宏、朱小志及各區(qū)域中隊全體參加。對屢教不改的或不服從管理的.，堅決予以強拆。
四、工作要求
（一）統(tǒng)一思想，提高認識。戶外廣告整治工作任務重，要求高，涉及面廣，要充分認識此次戶外廣告整治工作的重大意義，高標準、高質量地狠抓工作落實。要加大宣傳力度和工作力度，營造良好的整治環(huán)境。
�。ǘ⿵娀I導，落實責任。要切實加強整治工作的組織領導，落實整治工作責任，主要領導親自抓，分管領導靠上抓，建立目標責任制，嚴密組織，分解任務，抓好落實。
�。ㄈ﹪烂芙M織，工作到位。由于戶外廣告整治工作涉及到方方面面，整治中會出現(xiàn)一些難點問題，實施強拆時，要事先做好宣傳教育工作，組織周密，要做到人員落實，裝備要到位，制定應急方案，及時處理好整治過程中突發(fā)性事件。
（四）實施長效管理。在新建小區(qū)戶外廣告整治過程中，要做到邊整治，邊鞏固提高，積極探索城市戶外廣告長效管理機制，認真做好整治中的后續(xù)管理工作，逐步規(guī)范戶外廣告設置管理制度，實施長效管理，防止出現(xiàn)反彈。
關于樓盤策劃書3
一、“大型樓盤”的出現(xiàn)有其必然性
準確地說，“大型樓盤”的出現(xiàn)是房地產業(yè)發(fā)展的一種必然，從以下幾點便可窺一斑：
一是最初房地產開發(fā)商在進行開發(fā)地塊選址時，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，于是便出現(xiàn)了幾千平方米的樓盤。隨著中心區(qū)域地塊越來越少，加之借鑒國外房地產業(yè)發(fā)展規(guī)律，很多開發(fā)商便把目光轉向近郊區(qū)或城市副中心地帶，這就給開發(fā)商提供了極為廣闊的開發(fā)空間，為“大型樓盤”的出現(xiàn)在土地資源上提供了可能。
二是經過市場競爭的優(yōu)勝劣汰和政府主管部門對開發(fā)商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術力量、人力資源和經營資質的中小開發(fā)商走上了不歸路，房地產開發(fā)行業(yè)得到了凈化，那些經營能力強的大型房地產企業(yè)擁有了更大的發(fā)展空間，為房地產開發(fā)商開發(fā)“大型樓盤”提供了市場環(huán)境保障；其三房地產開發(fā)商在開發(fā)過程中逐漸成熟起來，尤其那些頗具經營規(guī)模和經營能力的房地產開發(fā)企業(yè)，他們發(fā)現(xiàn)“大型樓盤”具有很多優(yōu)點，確切地說是利大于弊，操業(yè)經驗為“大型樓盤”出現(xiàn)提供了思想上和運作上的保障，于是“大型樓盤”應運而生�！按笮蜆潜P”在北京、上海、廣州等地已經屢見不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤在操作、運營、銷售上都取得了巨大成功。
二、“大型樓盤”的劣勢與優(yōu)勢同在
優(yōu)秀的營銷策略應該立足于對樓盤產品、市場競爭和環(huán)境的全面客觀分析，并根據(jù)分析結果提出具有針對性和可操作性的應對方案，對于“大型樓盤”也是一樣。盡管它的出現(xiàn)符合地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律，但其仍然具有難于克服的缺點�？茖W的營銷策略應是揚長避短，或者化“短”為“長”，因此有必要對“大型樓盤”進行全面而客觀的分析：
1、“大型樓盤”的優(yōu)勢：
�。�1）易于形成規(guī)模優(yōu)勢，乃至產生規(guī)模效應，形成規(guī)模效益；
（2）有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢，提升板塊價值；
�。�3）易于集中企業(yè)資金、技術、管理及人才優(yōu)勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情；
（4）有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應促進和推動地產銷售；
�。�5）易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設施等項目，增加地產的附加價值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；
�。�6）通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護及管理費用。
2、“大型樓盤”的劣勢
�。�1）受制于項目規(guī)模，項目在選址時可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項目所在地塊相對偏遠，尚未開發(fā)或只在進行初步開發(fā)，二是板塊內強勢競爭對手林立，介入由于難于營造樓盤獨特的賣點而缺乏競爭優(yōu)勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)；
�。�2）地產項目難于定位，尤其目標客戶群定位更是難于定位，容易走進泛定位的誤區(qū)；
（3）銷售價格難于把握，尤其首期開盤價格；
�。�4）銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；
�。�5）銷售周期長，導致資金回收周期長，影響經濟效益并增加投資風險，難于形成旺盛人氣；
（6）若出現(xiàn)危機，局面難于控制；
�。�7）物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃、設計和實施，同時商業(yè)配套任務繁重；
�。�8）資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。
三、“大型樓盤”的市場戰(zhàn)略與營銷策略
“大型樓盤”營銷是開發(fā)商能否快速收回投資并獲利的關鍵環(huán)節(jié)，所以必須針對“大型樓盤”的特點和市場環(huán)境采取獨特的市場戰(zhàn)略、營銷理念和營銷策略，以盡可能縮短“大型樓盤”的銷售周期，提高資金周轉速度和地產銷售率。適宜“大型樓盤”采取的市場戰(zhàn)略和營銷策略如下：
1、市場戰(zhàn)略
進行房地產市場營銷，戰(zhàn)略規(guī)劃一定要先行。“大型樓盤”由于投資開發(fā)的規(guī)模較大，往往要分期來完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過十期�；谶@個現(xiàn)實，很多“大型樓盤”都采取了“組團開發(fā)、滾動發(fā)展”的房地產開發(fā)戰(zhàn)略。盡管如此，還需要對房地產進行戰(zhàn)略規(guī)劃，包括對地產產品（設計、施工、建筑材料、環(huán)境、配套等）、文化（社區(qū)主題、建筑文化等）、服務（銷售服務、物業(yè)服務等）和市場（市場定位、市場等）進行規(guī)劃。更重要的是對市場的應變能力和調整能力，即根據(jù)市場變化不斷修訂和調整市場戰(zhàn)略規(guī)劃，使戰(zhàn)略規(guī)劃更具現(xiàn)實性、超前性和示范性。
�。�1）品牌營銷戰(zhàn)略。品牌是營銷的靈魂和主線，更是“大型樓盤”成功營銷的利器。品牌企業(yè)和品牌物業(yè)的優(yōu)勢體現(xiàn)在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽度，通過傳播（大眾傳播、社會傳播和媒介傳播）來激發(fā)房地產買家的購買欲望，進而產生購買行為。品牌就應該這樣，前期促進后期銷售，后期帶動前期升值。所以品牌戰(zhàn)略對“大型樓盤”營銷具有至關重要的意義，要使品牌成為一條主線貫穿于開發(fā)、銷售與管理的各環(huán)節(jié)之中；
�。�2）差異化戰(zhàn)略。房地產業(yè)正趨于成熟，樓盤產品同質化已成為一個現(xiàn)實擺在開發(fā)商面前，于是開發(fā)商或代理商采取了賦予地產以不同概念、主題等措施營造賣點，以形成競爭優(yōu)勢。應該肯定，這種運作思路是正確的。地產硬件上優(yōu)勢已漸漸隱去，所以要在軟件上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產同產業(yè)、科技、文化的對接與融合，以形成自己的競爭優(yōu)勢；
�。�3）技術領先戰(zhàn)略。綠色、科技、人文已經成為房地產開發(fā)的三大要素，科技就是生產力，就是銷售力，通過新材料、新產品和新技術提高樓盤科技含量而獲得競爭優(yōu)勢已為廣大開發(fā)商所重視，在采用技術時很重視技術的超前性和領先性。“大型樓盤”開發(fā)周期長，在一期時就要注意采用領先技術，否則在后期開發(fā)中前期將明顯缺乏優(yōu)勢。廣州保利花園大量采用新技術、新材料，住宅造價比普通住宅高10％左右，但住宅各項性能和樓盤形象也會同時提高，其銷售價格也要比普通住宅高15％左右，盡管價格比同類物業(yè)偏高，但一期泌泉居2個月即售出9成，回籠資金2億元，不能不說是個奇跡；
�。�4）合作戰(zhàn)略。房地產業(yè)具有上下游關系單位較多的特點，在這里強調合作也是理所當然的。合作主要是指與城市建設、規(guī)劃、土地、工商、設計單位、施工單位、規(guī)劃單位、景觀設計單位、媒體和全程策劃、銷售代理公司等機構或部門合作，通過與這些單位建立良好的合作關系，可以獲得良好的開發(fā)軟環(huán)境、優(yōu)秀的樓盤產品、周密的策劃和中介代理服務，為開展知識營銷奠定基礎；
�。�5）信息化戰(zhàn)略。房地產業(yè)與信息工作密切相關，房地產業(yè)最終將要過渡為服務產業(yè)，而非開發(fā)�！按笮蜆潜P”更需要信息，包括行業(yè)的、市場的、消費者的相關信息，所以一定要把信息工作拿到一個戰(zhàn)略的高度來看待，加強信息化建設，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺，以增強對樓盤的最終定位能力、設計能力、建設能力、銷售能力、管理能力和服務能力，而這些能力將服務于市場。
2、營銷策略
營銷策略是戰(zhàn)術，是產品銷售戰(zhàn)役的打法，正確地制定并執(zhí)行策略是成功營銷的關鍵，以下策略可供“大型樓盤”參考：
�。�1）定制營銷策略。市場需要房地產企業(yè)在營銷過程中把工作做得越來越細，“大型樓盤”有必要建立客戶信息數(shù)據(jù)庫，開展“一對一”營銷，為房地產買家提供個性化的個人服務，包括為買家“量身定做”，對于拓展市場大有益處。
�。�2）機動營銷策略。機動即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進入二三級市場流通等方式；價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動靈活對于“大型樓盤”來說具有非常的意義，“船”大也要爭取好“掉頭”。
�。�3）借力借勢策略。借力借勢關鍵要正確理解“力”和“勢”，“力”為外力，“勢”為優(yōu)勢、機會，都是來自于企業(yè)外部的資源，借力借勢就是要整合外部資源。外力可能表現(xiàn)為專業(yè)公司、行業(yè)主管部門、媒介、專家、同行業(yè)和消費者，優(yōu)勢和機會則可能表現(xiàn)為區(qū)位優(yōu)勢、節(jié)假日、重大活動等方面，要善于發(fā)現(xiàn)機會和借助外部力量，開展事件行銷，以促進和推動營銷工作的深入開展。保利花園在國慶節(jié)期間舉辦“國寶回歸，國慶廣州特展”活動，可謂應時應景，刮起了一股“保利”旋風，產生了“保利—保國—利民—保利花園—品牌、品質保證”的巨大社會效應，提升了品牌形象。在此之后又開展了“軍x營銷”，也與“保國利民”緊緊相扣。無可爭辯，保利花園的營銷笄者是事件行銷的高手；
�。�4）知識營銷策略。知識營銷是以知識普及為前導，以知識推動市場營銷的新思想，很多地產開發(fā)商都接受了這種營銷理念。通過開展普及住房知識、產業(yè)政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續(xù)、交納稅費等知識常識的普及，在增加房地產買家知識的同時，也增強房地產買家對開發(fā)商的認同，進而產生購買決策乃至發(fā)生購買行為。對于“大型樓盤”營銷這場“持久戰(zhàn)”，完全有必要建立一塊知識陣地，成為溝通開發(fā)商和買家的工具，乃至成為溝通開發(fā)商和業(yè)主的工具，進而形成一種文化而不斷提升地產的附加值；
�。�5）創(chuàng)新營銷策略。“大型樓盤”營銷需要營銷創(chuàng)新，否則每期都采取相同的策略對消費者來說恐怕會“不痛不癢”，不會產生感覺，更難于產生購買行為。營銷創(chuàng)新的前提是理念創(chuàng)新，動力是技術創(chuàng)新，關鍵是管理創(chuàng)新，靈魂是文化創(chuàng)新。在我國地產業(yè)興起的“退房革命”、“回租回購”等營銷措施都屬于創(chuàng)新，在營銷過程中起到了非凡的作用。當然，創(chuàng)新要在國家政策允許范圍之內，“零首付”被封殺就是因為其與國家利益背道而馳。
無論采取何種市場戰(zhàn)略和營銷策略，在“大型樓盤”營銷過程都要保持一個基調。這個基調就是“大氣”，襯托和突出“大型樓盤”的規(guī)模優(yōu)勢，包括樓盤在建筑設計、環(huán)境規(guī)劃、建設施工、景觀設計、功能配套、促銷宣傳、氣氛營造等諸多方面都要突出這個基調。當年廣州碧桂園50萬平方米同時施工同時銷售是一囊“大氣”，祈福新村營造了相當于30個香港政府大球場面積的祈福湖也是一種“大氣”通過“大氣”形成一種“勢氣”，威懾競爭對手和吸引房地產買家的眼球，進而提升“人氣”，為樓盤脫疑而出并旺銷奠定堅實的基礎。
影響房地產營銷策略的有關因素分析：
怎樣盡快把房屋賣出去，是令開發(fā)商頭痛的事情，所以房地產營銷策略被越來越多地重視起來。房地產營銷策略的制定是一項復雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營銷策略，是值得我們深入研究的重要課題。
消費市場比較突出的三個特點：
一是消費者市場房產需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由于社會地位，收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。
二是消費者市場對房屋需求多變性，消費者人數(shù)眾多，差異性很大，由于各種因素的影響，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著生產的發(fā)展，消費水平的提高，消費者需求在總量、結構和層次上也將不斷發(fā)展，日益多樣化。這要求制定營銷策略時根據(jù)自身條件準確地選擇目標市場。
三是消費者市場對房屋需求的可誘導性，消費者需求的產生，有些是本能的，生而有之的，但有時是與外界的刺激誘導有關的，經濟政策的變動，社會交際的啟示，廣告宣傳的誘導等等，都會使消費者的需求發(fā)生變化，潛在的需求可以變?yōu)楝F(xiàn)實的需求，微弱的欲望可以變成強烈的購買欲望。消費者需求的這一特征，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。
影響消費者行為的三個主要因素：
一是心理因素，除了由需要引起動機這一最重要因素外，還有知覺、學習和態(tài)度三個因素，知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬于感性認識。任何消費者購買商品，都要根據(jù)自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買，所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的；學習是消費者在購買和使用商品的實踐中，逐步獲得和積累經驗，并根據(jù)經驗調整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品，但開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)意、布局以及房屋質量的好壞，都是購買者學習的對象，消費者評價的優(yōu)、劣對開發(fā)商的形象和信譽也有著非常大的影響，所以開發(fā)商應樹立品牌觀念，注重房屋質量，讓消費者產生有利于己的態(tài)度。
二是經濟因素，概括地說，影響消費者購買行為主要是經濟因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等。
三是社會文化因素，每個消費者都是社會的一員，他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約，消費者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化、相關群體、家庭等社會因素的影響。
制定營銷策略的五個條件
在把握住營銷環(huán)境，掌握了房地產消費者市場及影響消費者的因素的基礎上，根據(jù)商品（房屋）本身的特點、制定出房地產的營銷策略。房地產是一種特殊的商品，從房地產項目自身的商品特點和營銷的角度來看，可操作的有五點：
�。�、位置條件：房地產產品的位置條件其實是多重因素所構成的結構條件，包括不同位置區(qū)域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等。在制定營銷策略時不同的位置條件，營銷切入點的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營銷切入點與原始條件的差異性越大，反之則越��；交通條件越是發(fā)達的樓盤，其對于營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點就越少；市政條件越完善的地段，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建筑條件方面，周邊建筑條件對自身樓盤影響越大，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會適得其反。
�。�、建筑條件：沒有兩個建筑會是完全一樣的，因此在建筑本身尋找賣點應該是可以的，但是應將營銷切入點放在建筑單體的設計“限制”方面，而不應該過深地切入到建筑的使用及功能方面，因為無論是建筑設計師還是營銷高手，對于建筑使用和功能方面的設計是“永遠超不過客戶”的，客房是直接使用者，客戶更是“上帝”。
�。�、建造條件：建造條件包括了工程施工、建筑配套等方面，這些在營銷推廣切入點方面，過去一般都選擇不多，大多數(shù)集中在工程進度和配套設施方面。建造條件方面的營銷切入點選擇，更多地選擇在“建造技術的層次體現(xiàn)、建筑技術的標準發(fā)展”方面較為合適。目前，客戶對房屋質量的投訴越來越多，撇開一些不法開發(fā)商不談，僅站在營銷策略的角度來看，如果樓盤的營銷能夠將其建造條件有效地傳達給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會投訴，還可能是一個很好的營銷切入點和商品特性表現(xiàn)。
�。�、使用條件：“良好的物業(yè)管理”是許多開發(fā)商的營銷切入點，這只是作用條件作為營銷切入點的一個方面，僅僅是房屋建成后的使用條件，還應該重視建筑本身提供的“先天服務條件”。如房屋的車位、綠地等。拿車位來說，小區(qū)停車位有多少個對客戶來說并不重要，而車位與房屋的設計比例卻關系到客戶以后買車還有沒有車位停車。物業(yè)管理費是多少，客戶能否承擔，客戶自己能算出，但物業(yè)管理所提供的內容對客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無從算起。所以，在“使用條件”方面，營銷切入點的第一個選擇就是設計，管理意圖全面公開；營銷切入點的第二個方面就是設計，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說對客戶的“全面呵護”卻不講這樣的呵護值多少錢。
�。怠⑸唐犯郊訔l件：開發(fā)商自身企業(yè)品牌的知名度，能夠塑造這個房地產品牌的知名度，這是房地產商品附加條件之一；給一個房地產引進一個全新概念或營造文化氛圍，也是房地產商品的附加條件之一。在當今競爭越來越激烈，信息交流越來越快，開發(fā)商模仿能力越來越強，房地產的附加條件就愈顯重要。作為不動產的特殊性，完整的房地產商品不會只是一套房子那么簡單，一個商品一旦開始它的使用過程，品牌就進入了再塑造品牌意識。在商品附加值的營銷應用中，一般來說商品附加值都是后天的，但是這個后天的商品附加值是可以預支的。因此，后天商品附加條件在營銷切入點的選擇上是可以“預支”可能會更直接、更明確，也更有利于消費者預先選擇。
綜上所述，房地產營銷策略的制定應根據(jù)營銷環(huán)境、消費者市場特點、影響消費者行為的因素、結合實際房地產的自身條件因素綜合考慮，才能在瞬息萬變的市場中把握方向，使自己的營銷策略完善，可操作，有效益。
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