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老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告
在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，報(bào)告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。那么報(bào)告應(yīng)該怎么寫才合適呢？以下是小編整理的老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告 1
一、調(diào)研現(xiàn)狀
由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，讓城市宜居程度變成為了城市建設(shè)的主要指標(biāo)。老舊小區(qū)改造為民生重點(diǎn)工程，基于城市現(xiàn)代化、
環(huán)�？沙掷m(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時(shí)間比較長(zhǎng)，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問題比較突出的居住小區(qū)。通過(guò)調(diào)研和過(guò)去一年多的試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成為了20年以上，由于原來(lái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應(yīng)通過(guò)外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施的改造、服務(wù)設(shè)施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區(qū)屬于重要地段，但是在改造老舊小區(qū)期間卻遇到了非常多的難點(diǎn)。
二、存在問題
一、環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢(shì)。小區(qū)道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長(zhǎng)的狀況下，車主只能夠?qū)④囃５焦矆?chǎng)所之中，這導(dǎo)致占領(lǐng)了大量的娛樂場(chǎng)所的活動(dòng)空間，嚴(yán)重影響了人們的娛樂活動(dòng)。道路由于
太窄，再加之具有車輛，私家車之間難免會(huì)發(fā)生碰撞，使得住戶間時(shí)常發(fā)生沖突，影響了小區(qū)的和諧發(fā)展;水電基礎(chǔ)設(shè)備過(guò)于老化，管線長(zhǎng)期沒有更換，造成小區(qū)會(huì)由于水電管線問題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量，此外供電路線老化還很有可能發(fā)生火災(zāi)、雷擊等情況，這給住戶造成為了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區(qū)存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象;建造外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建造內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設(shè)備。小區(qū)雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管網(wǎng)阻塞、化糞池破損甚至坍塌導(dǎo)致小區(qū)雨污水系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行，每逢臺(tái)風(fēng)天氣小區(qū)內(nèi)澇污水橫流、異味嚴(yán)重。小區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴(yán)重。安防技防設(shè)備不完善。
二、居民意見難以統(tǒng)一
老舊小區(qū)人員組成復(fù)雜，小區(qū)住戶普通以老年人、暫時(shí)租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求結(jié)果與實(shí)施施工過(guò)程時(shí)常存在乎見難以統(tǒng)一的情況。該情況通常導(dǎo)致施工過(guò)程受到部份小區(qū)居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區(qū)綠化增加與適當(dāng)縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建造違章改造拆除等問題。
三、綠地所存在的問題
老舊小區(qū)建造的時(shí)間普遍在上世紀(jì)末，無(wú)論是在設(shè)計(jì)水平還是配套設(shè)施方面，都無(wú)法和當(dāng)代的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)相比。特殊是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區(qū)都進(jìn)行了綠化，不過(guò)普遍都是自然生長(zhǎng)，而且因?yàn)槿鄙俦匾酿B(yǎng)護(hù)，所以無(wú)法從整體上展現(xiàn)出美感。同時(shí)，還有的小區(qū)盡管進(jìn)行了綠化設(shè)計(jì)，無(wú)非卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區(qū)并不重視對(duì)于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對(duì)綠植進(jìn)行保養(yǎng)，個(gè)別的老舊小區(qū)還把小區(qū)的綠地開墾改造成為了小菜園，亂搭亂建，嚴(yán)重破壞了小區(qū)的環(huán)境。
四、建設(shè)施工過(guò)程影響
老舊小區(qū)改造過(guò)程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會(huì)對(duì)小區(qū)居民日常生活造成一定影響。由于改造過(guò)程存在各個(gè)管線部門共同施工，個(gè)別小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)混亂。例如驛前巷15A、15B小區(qū)施工過(guò)程安全防護(hù)措施不到位，施工組織不夠合理導(dǎo)致未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問題。
三、對(duì)策建議
一、增加小區(qū)功能
在改造老舊小區(qū)的過(guò)程中，非但要穩(wěn)固樓體結(jié)構(gòu)、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設(shè)小區(qū)功能。
1、改善小區(qū)居民水電供應(yīng)設(shè)施陳舊的情況，并滿足居民平時(shí)的生活要求;
2、對(duì)小區(qū)里違背規(guī)定的建造進(jìn)行清除，增加綠化和小區(qū)健身活動(dòng)區(qū)域的面積，加寬小區(qū)的道路，并要通過(guò)小區(qū)地基的實(shí)際情況，來(lái)在合理的位置建造地下停車場(chǎng)以及供水排水系統(tǒng);最后，要改善臨街土地，以提高小區(qū)附近的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，增加老年活動(dòng)場(chǎng)所。利用完善的規(guī)劃以及所增加的功能，來(lái)全面的加強(qiáng)老舊小區(qū)的宜居程度和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而給居民打造出一個(gè)舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。
二、加強(qiáng)意見征求過(guò)程
方案征求初期，應(yīng)盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識(shí)工作。讓小區(qū)居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設(shè)計(jì)期間盡可能滿足各方需求的情況下達(dá)成共識(shí)，求同存異。以便后期改造過(guò)程中產(chǎn)生分歧導(dǎo)致減少不必要的糾紛阻擾。
三、運(yùn)用綠色生態(tài)環(huán)保理念來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、堅(jiān)持以人為本
要讓規(guī)劃工作具有科學(xué)合理性，并展現(xiàn)出綠化工作的成效。根據(jù)老舊小區(qū)的設(shè)施條件，來(lái)有針對(duì)性的制定綠化規(guī)劃，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際情況能夠合理的融合到一起，并實(shí)現(xiàn)點(diǎn)、線、面的融合，如此一來(lái)就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個(gè)功能齊全的綠地系統(tǒng)。例如建立一個(gè)小游園，然后融合小區(qū)綠化的狀況，在進(jìn)行改造的小區(qū)內(nèi)創(chuàng)建休閑娛樂場(chǎng)所，然后根據(jù)住戶的各種要求，并利用草坪、廣場(chǎng)等來(lái)把綠地分為各種功能區(qū)，每一個(gè)分區(qū)單獨(dú)存在，但是均具有自己的特點(diǎn)，能夠達(dá)到居民的種種要求;此外也可以進(jìn)行主干道綠化的`線狀綠地的建設(shè)，也就是在小區(qū)里把綠化按照現(xiàn)狀來(lái)羅列，把小區(qū)中處于分離狀態(tài)的綠地進(jìn)行連接，以構(gòu)成一個(gè)綠色體系框架。
2、對(duì)綠地結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，以加強(qiáng)綠地的生態(tài)收益。
想要提升小區(qū)的環(huán)境，那末就要合理的使用好小區(qū)的綠地，全面的展現(xiàn)出綠肺的功能。而想要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，那末就要以生態(tài)平衡為理念來(lái)創(chuàng)建綠化環(huán)保功能，不要只是把綠地當(dāng)做是一種裝飾品，同時(shí)還要合理的改善植被，全面的展現(xiàn)出生態(tài)效果。總體來(lái)說(shuō)的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進(jìn)行融合才可以打造出結(jié)構(gòu)豐富的綠地，這樣一來(lái)就能夠全面加強(qiáng)生態(tài)收益。
四、加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程管理
嚴(yán)格把控質(zhì)量，安全進(jìn)度。與施工、監(jiān)理單位做好建設(shè)工作，合理施工組織計(jì)劃，嚴(yán)格把關(guān)施工過(guò)程。既要保質(zhì)保量、按時(shí)交付工程。又盡可能減少改造過(guò)程對(duì)居民日常生活造成的影響。
五、加強(qiáng)改造后的維護(hù)工作
對(duì)老舊小區(qū)的改造成效只能夠體現(xiàn)較短的時(shí)間，若想長(zhǎng)期保持住戶宜居的程度，那末還要全面和物業(yè)公司、居委會(huì)等部門進(jìn)行合作，來(lái)一同進(jìn)行管理。
老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告 2
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，老舊小區(qū)已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代社會(huì)居民對(duì)居住環(huán)境的需求，結(jié)合現(xiàn)代我國(guó)社會(huì)發(fā)展的程度、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與人們需求，在此背景下提出老舊小區(qū)的改造與整治。其中因電瓶車用電不規(guī)范導(dǎo)致的`火災(zāi)新聞?lì)l繁曝出，如何規(guī)范電瓶車用電迫在眉睫，電動(dòng)自行車充電安全事故頻發(fā)，也已引起政府的高度重視，并逐步出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)，規(guī)范電動(dòng)自行車停發(fā)及安全充電管理。
一、現(xiàn)狀分析
我縣目前登記在冊(cè)的小區(qū)共計(jì)91個(gè)，其中老舊小區(qū)57個(gè)。經(jīng)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行實(shí)地踏勘，與現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中住戶反映情況相結(jié)合，老舊小區(qū)主要發(fā)現(xiàn)的問題有：線路老化，飛線私搭亂設(shè)問題嚴(yán)重并存在重大安全隱念等，亟待改造。現(xiàn)擬對(duì)華夏豪門、世紀(jì)尊園、金佩家園、潤(rùn)景豪庭、瑞景樺庭、上城國(guó)際及亨通家園7個(gè)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)改造，總建筑面積77.33萬(wàn)平方米，涉及住戶5990戶。
二、收益分析
1、廣告收益
車棚不做完全敞開式，兩頭留擋板、充電樁空白處做廣告位出租，廣告費(fèi)參考電梯收益，一個(gè)充電樁每年大概收益1000元。
2、充電收益
平均每輛車充滿電大約1.2元（刷卡，掃碼）或2元（投幣），每輛車的電量余量以及電瓶的壽命，電機(jī)損耗，瓦數(shù)不同而不同，夜間國(guó)家電費(fèi)大約為0.45元、白天電費(fèi)0.55元每度電，平均一臺(tái)車充滿不到2度電，每臺(tái)車大約收益為0.8元，7個(gè)小區(qū)涉及住戶5990戶，按使用率30%計(jì)算，1797x0.8=1473.6元/天，每年收益1473.6x365=524724元。
3、通過(guò)APP充值，贈(zèng)送5%—10%。
獲取積分（參照移動(dòng)電信積分標(biāo)準(zhǔn)）1元1分，十分可換一元。例如充值200元，通過(guò)APP充值，實(shí)際到賬210元，獲取210元積分，或者充值200元，只需要190元，積分形式增加用戶黏度，提高客戶忠誠(chéng)度。
三、存在難點(diǎn)
充電樁占用小區(qū)土地如何處理，每個(gè)充電區(qū)域視現(xiàn)場(chǎng)具體情況而定，大概在30平方左右，土地是否需要到相關(guān)部門辦理審批手續(xù)；老舊小區(qū)地下管線不明，施工時(shí)容易造成破壞，需要探明地下管線情況；充電樁用電需要協(xié)調(diào)；電動(dòng)車充電時(shí)存在電線短路、電池爆炸等安全隱患。
四、相關(guān)規(guī)范
江蘇省市場(chǎng)監(jiān)督管理局于20xx年12月6日發(fā)布的《電動(dòng)自行車停放充電場(chǎng)所消防技術(shù)規(guī)范》DB 32/T 3904—20xx。
老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告 3
目前，我市存在大量老舊住宅小區(qū)，其規(guī)模小、分布散、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，衛(wèi)生、治安狀況差，已成為制約城市發(fā)展、影響社會(huì)和諧的一個(gè)重要因素。今年，在市七屆人大五次會(huì)議上，部分代表提出加快我市老舊住宅小區(qū)改造與管理的建議，成為了領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注、市民關(guān)心的焦點(diǎn)。近期，為了推動(dòng)建議辦理，全面了解全市老舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀，準(zhǔn)確把握存在的問題及成因，提出切實(shí)可行的對(duì)策措施，更好地提升城市管理水平，提高市民生活質(zhì)量，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)和諧，我們根據(jù)市委、市政府關(guān)于組織開展經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重大課題調(diào)研活動(dòng)的安排及要求，對(duì)全市老舊住宅小區(qū)改造與管理情況進(jìn)行了專題調(diào)研。
一、基本情況
經(jīng)調(diào)查，目前我市主城區(qū)（即三個(gè)辦事處）共有各類住宅小區(qū)346個(gè)，其管理模式大致分為物業(yè)公司管理、業(yè)主自治管理、單位管理和無(wú)人管理四種類型。具體情況為：
1、委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的小區(qū)32個(gè)，占9%，房屋約593棟，住戶14300戶、4萬(wàn)余人。小區(qū)設(shè)施完善，有專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)駐，管理比較規(guī)范。
2、業(yè)主自治管理小區(qū)18個(gè)，占5%，房屋約68棟，住戶1421戶。小區(qū)設(shè)施比較完善，由業(yè)主自主選舉成立業(yè)主委員會(huì)，適當(dāng)平攤一定費(fèi)用，聘請(qǐng)專人管理。如城中雅園小區(qū)等。
3、單位管理小區(qū)23個(gè)，占7%，房屋約98棟，住戶1980戶。一般基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，安排有單位人員或聘請(qǐng)專人管理，維修及管理費(fèi)用主要由小區(qū)所屬單位承擔(dān)。
4、無(wú)人管理老舊小區(qū)273個(gè)，占79%，房屋約1032棟，住戶21236戶。其中，玉陽(yáng)辦事處轄區(qū)206個(gè)，占75%；玉泉辦事處轄區(qū)7個(gè)，占3%；壩陵辦事處轄區(qū)60個(gè)，占22%。273個(gè)老舊小區(qū)中，改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)有152個(gè)，占55.7%。這類小區(qū)一般基礎(chǔ)設(shè)施較差，沒有人管理，是本次調(diào)研的重點(diǎn)。
二、主要成效
自20xx年以來(lái)，市委、市政府高度重視老舊小區(qū)改造工作，將老舊小區(qū)改造作為改善民生的一個(gè)重要抓手，不斷加大投入，加大整治力度。通過(guò)近幾年的整治改造，一些老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施逐步得到完善，居民的生活環(huán)境得到改善，城市和小區(qū)面貌發(fā)生新的變化。
一是領(lǐng)導(dǎo)高度重視。市委、市政府將老舊小區(qū)改造從解決群眾訴求和應(yīng)急性工作，逐步拓展到小街小巷整治、危舊房改造、城中村改造等多個(gè)方面。市主要領(lǐng)導(dǎo)多次組織兩辦及相關(guān)部門開展專題調(diào)研，深入老舊小區(qū)走訪調(diào)查，成立了市老舊住宅小區(qū)改造管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，召開專題會(huì)議研究協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題，確保了老舊住宅小區(qū)改造管理工作有序推進(jìn)。
二是加大改造投入。近幾年來(lái)，市委、市政府結(jié)合衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建等工作，圍繞完善基礎(chǔ)設(shè)施、改善居住環(huán)境等目標(biāo)，先后投入2600多萬(wàn)元，對(duì)部分小街小巷、老舊小區(qū)實(shí)施了道路維修、下水道改造、小區(qū)綠化亮化等工程，惠及40多個(gè)老舊小區(qū)。
三是啟動(dòng)整治試點(diǎn)。今年6月，市政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)了全市老舊住宅小區(qū)改造與管理方案，正式啟動(dòng)了玉陽(yáng)辦事處百紡小區(qū)、原企業(yè)局小區(qū)、慈濟(jì)小區(qū)、建安小區(qū)為首批維修改造試點(diǎn)，有步驟、有重點(diǎn)地實(shí)施小區(qū)綜合改造。目前，百紡小區(qū)試點(diǎn)工作正在有序推進(jìn)當(dāng)中。
四是引入物業(yè)管理。市政府明確規(guī)定了新開發(fā)的住宅小區(qū)必須實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理。目前，全市新開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%。今年7月，市房管局委托市統(tǒng)計(jì)信息中心對(duì)委托物業(yè)公司管理小區(qū)的所有業(yè)主進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)滿意度第三方電話調(diào)查，促進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理水平的提升。
三、問題及成因
（一）存在的主要問題
一是維修改造任務(wù)十分艱巨。由于受當(dāng)時(shí)歷史條件所限，老舊小區(qū)大多設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，不同程度存在著基礎(chǔ)設(shè)施不完善、配套設(shè)施不完備、道路綠化破損嚴(yán)重、小區(qū)管理混亂、違章搭建多等問題，居民生活環(huán)境很差，老百姓要求改善居住質(zhì)量的呼聲十分強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市273個(gè)老舊小區(qū)中，基礎(chǔ)設(shè)施較好的只有26個(gè)，僅占10%；一般的有86個(gè)，占31%；較差的有161個(gè)，占59%。
二是公共場(chǎng)地侵占日趨嚴(yán)重。近幾年，因小區(qū)無(wú)人管理，業(yè)主隨意亂搭亂建、亂堆亂放，圈地停車、開荒種菜，公共場(chǎng)地被肆意侵占，給小區(qū)的通行、排水、通風(fēng)、采光乃至消防安全都造成了很大的影響。
三是社會(huì)治安隱患仍然存在。小區(qū)樓棟分散、沒有圍墻、四通八達(dá)，沒有路燈，偷盜甚至黃、賭、毒現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
四是居民投訴現(xiàn)象比較突出。因供水、供電、治安、噪音及下水道堵塞等問題，居民投訴不斷，原改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)居民多次到市委、市政府上訪，影響社會(huì)穩(wěn)定。
五是維修改造資金缺口較大。據(jù)初步調(diào)查，因道路年久失修、下水道堵塞、屋面屋頂嚴(yán)重漏水急需維修的無(wú)人管理小區(qū)達(dá)140個(gè)，約需維修資金1000萬(wàn)元以上。而這些小區(qū)基本未交納房屋公共部位維修基金或早已列支，缺乏資金來(lái)源。
六是綜合整治工作難度較大。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，建立高效率的組織協(xié)調(diào)機(jī)制難，老舊住宅小區(qū)改造涉及住建、城管、房管、消防、辦事處、社區(qū)等相關(guān)部門及業(yè)主，權(quán)利義務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜，相關(guān)部門責(zé)任不明確，合力不足。另一方面，違章建筑拆除難，如百紡小區(qū)根據(jù)改造方案，需要拆除的違章建筑共有10處，經(jīng)過(guò)耐心工作，業(yè)主自行拆除6處，申請(qǐng)市政府強(qiáng)制拆除2處，目前還有2處工作難度較大，正在做工作。
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一是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不具備基本的物業(yè)管理?xiàng)l件。原改制、破產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的職工福利房，規(guī)劃起點(diǎn)低，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，有的甚至沒有圍墻分割，管理上由單位后勤自管。后來(lái)單位垮了，企業(yè)散了，其小區(qū)便成為了無(wú)人管理小區(qū)，如原糧食局所屬的'糧食加工廠、玉陽(yáng)糧管所、三八糧店小區(qū)、經(jīng)信局所屬原當(dāng)陽(yáng)商場(chǎng)、五交化、百紡小區(qū)等。
二是物業(yè)管理費(fèi)收取困難，物業(yè)公司難以為繼�，F(xiàn)有的老舊小區(qū)中有一部分曾有物業(yè)公司管理，如金葉小區(qū)、建安小區(qū)、錦屏花園小區(qū)、怡景家園小區(qū)等，后因屋頂維修、治安、停車等管理問題，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，致使物業(yè)收費(fèi)率僅30—40%，物業(yè)公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)被迫撤出，不得不改為自治管理，出現(xiàn)小區(qū)管理層級(jí)倒退。
三是宣傳引導(dǎo)不夠，居民還未適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)化的趨勢(shì)。多年來(lái)，各單位所建的住宅小區(qū)物業(yè)管理都是單位買單，業(yè)主習(xí)慣了享受無(wú)償服務(wù)。物業(yè)管理逐步市場(chǎng)化后，多數(shù)業(yè)主對(duì)花錢買服務(wù)不適應(yīng)，如建安小區(qū)曾獲省文明小區(qū)
稱號(hào)，現(xiàn)在每戶每月10元的物業(yè)費(fèi)都收不齊。有的小區(qū)內(nèi)下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多，收入普遍偏低，對(duì)按住房面積支付相應(yīng)的管理費(fèi)存在較大的抵觸情緒。此外，有的小區(qū)居民素質(zhì)不高，公德意識(shí)和法律意識(shí)淡薄，肆意侵占公共場(chǎng)地，不配合小區(qū)整治，甚至阻撓施工。
老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強(qiáng)烈。2023年國(guó)家住建部等三部門聯(lián)合出臺(tái)文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補(bǔ)助。我省住建廳等三部門也聯(lián)合出臺(tái)文件，對(duì)我省老舊小區(qū)改造工作提出具體實(shí)施意見。我市也在2023年政府工作報(bào)告中，將老舊小區(qū)改造列為民生十件實(shí)事之一試點(diǎn)實(shí)施。據(jù)了解，目前我市此項(xiàng)工作推進(jìn)困難重重、進(jìn)展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調(diào)研組，先后召集住建、發(fā)改、財(cái)政等部門和榆陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)相關(guān)工作人員及部分老舊小區(qū)的居民代表進(jìn)行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調(diào)研，形成如下調(diào)研報(bào)告。
老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告 4
危舊小區(qū)改造是關(guān)系廣大群眾切身利益的“民心工程”，是建設(shè)現(xiàn)代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區(qū)改造的呼聲依然很強(qiáng)烈。為此市政協(xié)主席會(huì)議決定由余成培、xxx副主席牽頭，市政協(xié)聯(lián)合瑤海區(qū)政協(xié)組織部分委員，在去年調(diào)研的基礎(chǔ)上，繼續(xù)圍繞我市危舊小區(qū)改造開展調(diào)研。市和區(qū)政協(xié)調(diào)研組聽取了市建委、瑤海區(qū)政府的情況通報(bào)，召開了四個(gè)城區(qū)危舊房改造辦公室負(fù)責(zé)人座談會(huì)、危舊房改造工程在建項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)人座談會(huì)，實(shí)地考察了瑤海區(qū)危舊房改造工程，調(diào)研組經(jīng)過(guò)研討，形成以下調(diào)研報(bào)告。
一、我市危舊小區(qū)改造工作的基本情況
近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，各區(qū)和有關(guān)部門的共同努力，全市已實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米，近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區(qū)改造的實(shí)施情況來(lái)看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂觀。據(jù)20xx年四個(gè)城區(qū)調(diào)研摸底，全市待改造危舊小區(qū)共214處，需拆除房屋建筑面積376.7萬(wàn)平方米，拆遷戶5.75萬(wàn)戶，涉及人口18.9萬(wàn)人�？鄢醒腭v肥單位和省屬單位項(xiàng)目，市屬待改造危舊小區(qū)仍有155處，需拆除房屋建筑面積301萬(wàn)平方米，拆遷戶4.7萬(wàn)戶，涉及人口15.83萬(wàn)人。我市的危舊小區(qū)，主要分布在老城區(qū)、工廠區(qū)和城郊結(jié)合部，房屋破舊且不成套，戶均居住面積狹小且各類設(shè)施陳舊不全，居住環(huán)境差且安全隱患重，與現(xiàn)代化濱湖城市建設(shè)的要求不相符合，與全市跨越式發(fā)展的形勢(shì)不相適應(yīng)。
造成我市存在較多危舊小區(qū)和眾多危舊房屋的原因：我市國(guó)有集體老企業(yè)于50年代、60年代建造的職工生活區(qū)，由于使用年限長(zhǎng)、建造標(biāo)準(zhǔn)低、長(zhǎng)期失修，基本上已成為危舊房；相當(dāng)一部分直管公房，使用年限較長(zhǎng)且多年失修，也成為危舊房；城市經(jīng)多年擴(kuò)張以及進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃入市區(qū)，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區(qū)混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶區(qū)。
我市危舊小區(qū)改造工作主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段：
一是20xx年以前，出臺(tái)了相關(guān)政策，通過(guò)項(xiàng)目合作、集資、招標(biāo)、招商等多種方式，推動(dòng)了無(wú)為路生活小區(qū)、自行車二廠生活區(qū)、鋼鐵新村、巢三付、航運(yùn)南村、東區(qū)“八百戶”等危舊小區(qū)的改造，實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米。
二是20xx年以來(lái)，市政府出臺(tái)了合政[20xx]50號(hào)文件、[20xx]32號(hào)文件，進(jìn)一步推進(jìn)危舊小區(qū)改造工作，全市共有27個(gè)項(xiàng)目通過(guò)向社會(huì)招標(biāo)（公示）的運(yùn)作方式落實(shí)了開發(fā)建設(shè)單位，占地1106畝，房屋建筑面積約69萬(wàn)平方米，涉及居民住戶約9215戶。目前有9個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè)，有12個(gè)項(xiàng)目已動(dòng)遷或辦結(jié)拆遷手續(xù)，還有6個(gè)項(xiàng)目正在辦理規(guī)劃方案的調(diào)整及用地和拆遷手續(xù)。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問題
雖然我市危改工作取得了一定成績(jī)，但仍有一些問題影響著危改工作的推進(jìn)。
�。ㄒ唬┱J(rèn)識(shí)問題
一是參與指導(dǎo)和推動(dòng)危改工作的眾多政府部門，對(duì)危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認(rèn)識(shí)參差不齊。
二是改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人認(rèn)識(shí)差異大，多數(shù)產(chǎn)權(quán)人在滿足其合理補(bǔ)償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數(shù)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為“開發(fā)商賺錢，不要白不要”，以不愿改造為由或提出過(guò)高附加條件，致使危改項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)遷。
（二）體制問題
近年來(lái)，我市的危舊小區(qū)改造分別由各區(qū)政府、市工投公司及市房產(chǎn)局三方分頭實(shí)施，由于缺少市級(jí)強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作協(xié)調(diào)機(jī)制，三方實(shí)施主體在政策和規(guī)劃的相互統(tǒng)一、資金和安置用地的切實(shí)保障等方面，協(xié)調(diào)難度很大，不利于危舊小區(qū)的成片改造、城市總體規(guī)劃的實(shí)施以及舊城改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，負(fù)面作用直接影響危改工作的推進(jìn)。
�。ㄈ┱邌栴}
一是合政[20xx]50號(hào)文件規(guī)定危改項(xiàng)目享受九項(xiàng)優(yōu)惠政策，在實(shí)際運(yùn)作中或是與其他現(xiàn)行政策有所抵觸、或是有關(guān)部門認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，存在難落實(shí)或不能落實(shí)的情況。據(jù)座談會(huì)上開發(fā)建設(shè)單位反映，政策兌現(xiàn)手續(xù)繁瑣且時(shí)間長(zhǎng)，尤其是土地出讓金先征后返政策的落實(shí)，由于種種原因遲遲未能兌現(xiàn)。
二是按照原地安置要求，多數(shù)危改小區(qū)實(shí)施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時(shí)日照）、車位要求（1:1配置）與容積率之間難以調(diào)和的矛盾。三是現(xiàn)行拆遷貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，給拆遷工作帶來(lái)較大難度。近兩年瑤海區(qū)住房拆遷貨幣化補(bǔ)償，均價(jià)高于2700元/每平方米，商業(yè)用房拆遷貨幣化補(bǔ)償均價(jià)在7000元至8000元之間/每平方米，都高于現(xiàn)行政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄋ模┎疬w問題
一是危改項(xiàng)目采取的是現(xiàn)狀招標(biāo)、毛地供應(yīng)方式，拆遷工作由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，拆遷過(guò)程中不可預(yù)見因素較多，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)建設(shè)單位參與危改的積極性不高。
二是多數(shù)危舊小區(qū)原先建筑密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，住戶、產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)單位對(duì)安置補(bǔ)償?shù)囊蟛槐M統(tǒng)一，違章建筑和搭蓋很難按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)償拆除，安置補(bǔ)償矛盾非常突出。由于開發(fā)建設(shè)單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢(shì)必加大危改成本、延長(zhǎng)改造周期。
三是拆遷與土地審批手續(xù)在辦理程序上存在相互制肘問題，一些已落實(shí)開發(fā)建設(shè)單位的項(xiàng)目因拆遷問題處于停滯狀態(tài)。
�。ㄎ澹┯玫貑栴}
一是有的危舊小區(qū)內(nèi)夾雜已經(jīng)撤隊(duì)轉(zhuǎn)戶的零星土地，按照現(xiàn)行政策規(guī)定需要報(bào)批征用，使得項(xiàng)目不能及時(shí)動(dòng)工。
二是對(duì)于原地安置項(xiàng)目，存在著用地范圍內(nèi)出讓與劃撥土地的分割問題。
三是對(duì)被拆遷戶原房屋性質(zhì)為商品住房的'，在安置時(shí)按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發(fā)矛盾。
三、幾點(diǎn)建議
近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會(huì)議專題研究危舊小區(qū)改造問題；市第八次黨，代會(huì)提出了在“十一五”期間危舊小區(qū)改造基本結(jié)束的總體要求；市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次親臨危舊小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察調(diào)研，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)赴沈陽(yáng)、撫順、長(zhǎng)春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長(zhǎng)、市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)、四個(gè)城市區(qū)和市直相關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的市危舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組；按照市委、市政府的部署要求，各區(qū)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)危舊小區(qū)進(jìn)行了新一輪調(diào)查摸底，市規(guī)劃部門編制了專項(xiàng)概念性規(guī)劃，市建委完成了對(duì)全市危舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行整合、打捆、經(jīng)濟(jì)分析及異地安置點(diǎn)選擇等工作；市建委代擬的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)危舊小區(qū)改造工作的意見》和《合肥市危舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，已經(jīng)市危改專題會(huì)議原則同意，修改完善后將予以實(shí)施。即將實(shí)施的《意見》，對(duì)危舊小區(qū)進(jìn)行了界定，提出了“六個(gè)統(tǒng)一”的具體做法，對(duì)實(shí)施主體、責(zé)任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)制等重要問題予以明確；《實(shí)施方案》提出了具體計(jì)劃安排，明確了操作程序、安置用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見》和《實(shí)施方案》更全面、更有針對(duì)性且具有操作性，必將有力地推動(dòng)我市的危舊小區(qū)改造。為使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動(dòng)危改工作，調(diào)研組經(jīng)過(guò)討論，提出以下幾點(diǎn)建議：
1、盡快完善城市拆遷安置政策法規(guī)。拆遷安置是危改工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，為了切實(shí)維護(hù)被拆遷群眾利益、操作中更多地體現(xiàn)以人為本、更好地堅(jiān)持依法行政、多方面加強(qiáng)拆遷安置監(jiān)管工作，建議盡快出臺(tái)《合肥市危舊小區(qū)改造土地轉(zhuǎn)拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區(qū)改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區(qū)改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區(qū)改造拆遷房屋評(píng)估辦法》、《合肥市危舊小區(qū)改造行政強(qiáng)制執(zhí)行程序》等地方性政策法規(guī)，以配合《意見》和《實(shí)施方案》更好更快地推動(dòng)全市的危改工作。建議在瑤海區(qū)和廬陽(yáng)區(qū)先行試點(diǎn)，取得成熟經(jīng)驗(yàn)再全市推廣。
2、切實(shí)保證危改政策的統(tǒng)一和連續(xù)。已落實(shí)在建的27個(gè)危改項(xiàng)目作為我市危改工作的一部分，市里應(yīng)給予足夠的重視和關(guān)心，推動(dòng)項(xiàng)目盡快建成；市里承諾的優(yōu)惠政策，應(yīng)加大落實(shí)力度。凡政府部門直接推動(dòng)、參與操作的危改項(xiàng)目，應(yīng)注重與《意見》和《實(shí)施方案》規(guī)定政策的銜接和統(tǒng)一，否則不利于危改工作的推進(jìn)，很難說(shuō)服被拆遷群眾按照《實(shí)施方案》開展動(dòng)遷。與危改小區(qū)聯(lián)為一體，且有條件實(shí)行一并改造的“城中村”，可納入危改工作計(jì)劃，按照統(tǒng)一政策實(shí)施改造。
3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補(bǔ)償為主，輔以原地安置。
一是實(shí)行異地安置可適當(dāng)加大安置系數(shù)。為鼓勵(lì)被拆遷群眾選擇異地安置，可適當(dāng)加大拆遷異地安置系數(shù)。有關(guān)部門在群眾中深入調(diào)研之后，認(rèn)真加以測(cè)算，根據(jù)不同區(qū)域提出相應(yīng)安置系數(shù)，對(duì)被拆遷群眾應(yīng)具有相當(dāng)?shù)奈�，讓被拆遷群眾感到選擇異地安置在經(jīng)濟(jì)上更合算。
二是實(shí)行貨幣化補(bǔ)償可按照評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如拆遷戶不愿意到安置點(diǎn)，則由相關(guān)單位委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷戶的合法房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)參照同等地區(qū)的商品房（或二手房?jī)r(jià)格），按評(píng)估價(jià)向拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償款，拆遷戶自行購(gòu)房。
三是在尊重多數(shù)群眾意愿和征求各方面意見的情況下，也可對(duì)有條件的危改小區(qū)實(shí)行原地安置。
4、危改拆遷安置應(yīng)更注重戶均最小保障面積。目前我市國(guó)有土地私房拆遷安置實(shí)行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實(shí)際拆遷中，不少拆遷戶掛戶人口過(guò)多，存在明顯弊端。實(shí)行戶均最低保障面積政策，將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實(shí)過(guò)多，可單獨(dú)張榜公示，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤，作為例外參照人均最低保障面積進(jìn)行安置（或參照人均最低保障面積進(jìn)行計(jì)算，超出戶均最低保障面積部分執(zhí)行廉租房政策）。
5、異地安置小區(qū)要高標(biāo)準(zhǔn)完善配套設(shè)施。要加快編制統(tǒng)一異地安置小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)小區(qū)建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設(shè)施、綠化建設(shè)、中小學(xué)分布、產(chǎn)業(yè)設(shè)施布局等制定詳細(xì)規(guī)劃，并及時(shí)向社會(huì)公布，既廣泛征求意見，又廣為宣傳危改工作。在實(shí)際建設(shè)中，不僅要提供質(zhì)量?jī)?yōu)于商品房的拆遷安置房，還要高標(biāo)準(zhǔn)完善統(tǒng)一安置小區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施以及優(yōu)化配置教育資源、完善周邊產(chǎn)業(yè)設(shè)施、解決好交通問題，吸引被拆遷群眾選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷群眾真正享受到異地安置在工作、生活、學(xué)習(xí)等諸多方面的便利。
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