公司資產(chǎn)評估報告范文
XXXXX茶園有限公司整體資產(chǎn)
資產(chǎn)評估報告
XXXXX評報字XXX第XXX號
北京XXXXX茶葉資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
20××年1月31日
目 錄
注冊資產(chǎn)評估師聲明
資產(chǎn)評估報告摘要
資產(chǎn)評估報告
一、委托方、被評估企業(yè)及其他評估報告使用者
二、評估目的
三、評估對象和評估范圍
四、價值類型及其定義
五、評估基準(zhǔn)日
六、評估依據(jù)
七、評估方法
八、評估過程
九、評估假設(shè)
十、評估結(jié)論
十一、特別事項說明
十二、評估報告使用限制說明
十三、評估報告提出日期
附 件
注冊資產(chǎn)評估師聲明
(一)我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;
(二)評估對象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由委托方、被評估企業(yè)填報并經(jīng)其簽章確認(rèn);提供必要資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性以及恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任;
(三)我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系;與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見;
(四)我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查;我們已對評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求;
(五)我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響;
(六)評估結(jié)論僅在評估報告載明的評估基準(zhǔn)日有效。評估報告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限;
(七)我們執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證;
(八)評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在的評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。
XXXXX有限公司整體資產(chǎn)
資產(chǎn)評估報告摘要
XXXXX評報字[2111]第232號
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受XXXXX有限公司(以下簡稱“XXXX”)的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、客觀的原則并按照必要的評估程序，對XXXXX有限公司涉及的整體資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日(2111年5月31日，以下同)持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值進(jìn)行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序，對委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地勘查、市場調(diào)查與詢證，結(jié)合評估目的和評估對象特點(diǎn)，對XXXX截止2111年5月31日所體現(xiàn)的整體資產(chǎn)價值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果簡要介紹如下：
評估目的：量化XXXXX有限公司于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日的整體資產(chǎn)價值，為XXXXX有限公司合資合作的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考。
評估對象和評估范圍：評估對象為XXXXX有限公司于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日的全部股東權(quán)益價值。評估范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。
評估方法：成本法。
價值類型：市場價值。
在評估基準(zhǔn)日2111年5月31日持續(xù)經(jīng)營前提下，XXXXX有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額為 151,315.34 萬元，負(fù)債總額為 99,121.76 萬元，凈資產(chǎn)為 52,256.55 萬元;評估后資產(chǎn)總額為 11,111,111.39 萬元，負(fù)債總額為 99,121.76 萬元，凈資產(chǎn)價值為 11,112,199.63 萬元，評估增值 1929,543.15 萬元，增值率為 1,129.95 %。
詳細(xì)內(nèi)容見下表：
表一 XXXXX有限公司評估結(jié)果匯總表 單位：萬元
評估結(jié)論詳細(xì)情況詳見資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。
特別事項說明：
1、本評估結(jié)論未考慮股權(quán)比例的大小和股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素可能產(chǎn)生的溢價或折價對評估結(jié)果的影響。
2、評估中，因部分構(gòu)筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無法一一確認(rèn)核實(shí)，構(gòu)筑物數(shù)量和相關(guān)數(shù)據(jù)以委托方提供的相關(guān)數(shù)量及部分現(xiàn)場測量清點(diǎn)確定后的數(shù)量為準(zhǔn)。
3、納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權(quán)證，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。
4、本次評估把已辦林權(quán)證和未辦證的茶園和用材林都納入評估范圍，未考慮到實(shí)際的和可能的欠付債務(wù)對評估價值的影響。
5、本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權(quán)證面積的確定以委托方提供的流轉(zhuǎn)協(xié)議為準(zhǔn)，實(shí)際面積以日后有權(quán)部門頒發(fā)的林權(quán)證為準(zhǔn)。
6、遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評估師僅對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。評估過程中，評估人員已對委托方提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。評估結(jié)果是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對其價值的評估，對委托方提供的資料失實(shí)而導(dǎo)致評估結(jié)論的誤差，評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
重要假設(shè)：省政府及市政府已頒布的有關(guān)對茶行業(yè)的規(guī)劃和各項措施能夠順利實(shí)施，企業(yè)的重大戰(zhàn)略規(guī)劃包括茶園的收購整合、加工生產(chǎn)線的建設(shè)、融資合作等能夠按預(yù)定計劃實(shí)現(xiàn)。
本評估結(jié)論系對評估基準(zhǔn)日評估對象市場價值的反映。評估結(jié)論根據(jù)本報告書所述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出，評估結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下，以及委托方和被評估單位提供的所有原始文件都是真實(shí)、合法的條件下成立。評估結(jié)果沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
本評估報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門審查使用。未征得本評估機(jī)構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
本評估結(jié)論的有效使用期限為一年，從評估基準(zhǔn)日起計算, 即有效期自2111年5月31日起至2112年5月31日止。
在使用本評估結(jié)論時，提請報告使用者關(guān)注評估報告正文所披露的特別事項，并在利用本報告自行決策時給予充分考慮。
以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。
XXXXX有限公司整體資產(chǎn)
資產(chǎn)評估報告
XXXXX評報字XXX第XXX號
XXXXX有限公司：
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用成本法對XXXXX有限公司(以下簡稱“XXXX”)的整體資產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。評估人員按照必要的評估程序?qū)υu估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。
現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方、被評估企業(yè)及其他評估報告使用者
本次評估項目的委托方及產(chǎn)權(quán)持有方均為XXXXX有限公司。
委托方、產(chǎn)權(quán)持有方企業(yè)簡介
企業(yè)名稱：XXXXX有限公司
住 所：XXXXXX
注 冊 號：XXXXXX
法定代表人：XXXX
注冊資金：XXXXX
實(shí)收資本：XXXXX
公司類型：其他有限責(zé)任公司
成立日期：1995年16月15日
營業(yè)期限：1995年16年15日至2115年12月31日
經(jīng)營范圍：茶葉，板栗，銀杏生產(chǎn)、加工、銷售及自營進(jìn)出口;茶具、茶食品、茶保健品、純凈水銷售;茶。
XXXXX有限公司成立于1959年，是河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，省林業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，省重點(diǎn)扶貧企業(yè)，省涉農(nóng)上市后備企業(yè)。公司現(xiàn)擁有總資產(chǎn)115億余元，2111年實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元。公司統(tǒng)領(lǐng)茶葉種植、茶葉加工、茶葉銷售、茶葉商貿(mào)、茶文化旅游、茶油生產(chǎn)六大產(chǎn)業(yè)，下轄十二個子公司和八個茶葉專業(yè)生產(chǎn)場，擁有生態(tài)茶園、山林125萬余畝。現(xiàn)擁有“XX”、“XXXX”、“XX”三大知名品牌，其中“XXX”牌商標(biāo)為中國馳名商標(biāo)，“XXXX”牌商標(biāo)為河南省著名商標(biāo)。公司擁有上市銷售的六大系列311多款茶葉及茶相關(guān)產(chǎn)品。銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國各地，在全國各大中城市建有直營專賣店近111多家，已發(fā)展代理商、經(jīng)銷商611多家，在各大賣場設(shè)有專柜151多個。公司現(xiàn)有在職員工611余人，其中茶葉專業(yè)技術(shù)人員211多人，大專以上學(xué)歷人員占59.5%。
公司秉承“視質(zhì)量為生命，靠誠信求發(fā)展”的經(jīng)營理念，嚴(yán)謹(jǐn)、扎實(shí)、穩(wěn)健走好質(zhì)量管理的每一步。1991年“XXXX”牌XXXX榮獲國家質(zhì)量金獎;1999年“XXXX”牌XXXX茶在昆明世界園藝博覽會上榮獲金獎; 2112年，公司通過ISO9111國際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證;2115年通過QS食品質(zhì)量安全認(rèn)證;2116年通過HACCP食品質(zhì)量安全管理體系認(rèn)證，11月，公司通過了“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化良好行為”試點(diǎn)企業(yè)驗(yàn)收，達(dá)到國家AAA級水平;公司生產(chǎn)的茶葉通過有機(jī)產(chǎn)品認(rèn)證;2115年11月“XXXX”牌茶葉被中國茶葉流通協(xié)會授予2115年中國三綠工程“放心茶中茶協(xié)推薦品牌”;2116年12月國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會對公司XXXX生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)驗(yàn)收合格;公司從2116年開始每年被中國茶葉流通協(xié)會評為“全國茶行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)”;2117年3月公司被確認(rèn)為全省農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范企業(yè);2117年4月，經(jīng)國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會確認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化工作良好，達(dá)到AAA級;2117年4月“XXXX”牌XXXX茶榮獲全國名優(yōu)綠茶評比金獎。2117年11月XXXX牌XXXX被世界綠茶協(xié)會授予最高金獎;2115年3月，“XXXX”牌茶葉商標(biāo)被國家工商行政管理總局認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”;2115年12月XXXX牌商標(biāo)被河南省工商行政管理局被認(rèn)定為茶葉加工類“河南省著名商標(biāo)”;2119年4月經(jīng)中國茶葉流通協(xié)會評比，XXXX牌特級XXXX榮獲2119年“恒天杯”全國名優(yōu)綠茶評比金獎;2119年5月中國茶葉流通協(xié)會對公司信用等級評價為AAA。2119年，公司參與制定的XXXX茶國家標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施，公司被國家農(nóng)業(yè)部認(rèn)定為XXXX名優(yōu)茶機(jī)械化加工創(chuàng)業(yè)基地;2111年2月“XXXX”、“XXXX”牌XXXX(綠茶)的加工，榮獲食品安全管理體系認(rèn)證(方圓認(rèn)證);2111年3月公司生產(chǎn)的“XXXXXXXX”茶葉被全國政協(xié)十一屆四次會議選為會議用茶;2111年12月被河南省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局授予2119年度河南省質(zhì)量信用AA級工業(yè)企業(yè)稱號;2111年，“XXXX”牌XXXX茶被上海世博園企業(yè)聯(lián)合館VIP室指定為貴賓接待禮品用茶，“XXXX•XXXX”在XXXX茶評比中榮獲特級金獎;2111年4月公司被評為“新中國61周年茶事功勛企業(yè)”;2111年9月XXXX牌XXXX茶授予“河南省名牌產(chǎn)品”稱號;2111年，公司 “XXXX”牌商標(biāo)被河南省認(rèn)定為“河南老字號”。
公司自2117年被河南省人民政府確定為河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)以來，確立了以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，以品種為依托，以科技為動力，以優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)開發(fā)為重點(diǎn)，以農(nóng)民增效為目標(biāo)的農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)調(diào)整思路，加快農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，走“公司+基地+農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式，發(fā)揮農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的作用，實(shí)施“三個帶動”(銷售帶動、項目帶動、品牌帶動)發(fā)展戰(zhàn)略。不斷創(chuàng)新體制，深化企業(yè)改革，加強(qiáng)內(nèi)部管理，盤活資金存量，努力開拓市場，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。
XXXXX有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
表二 XXXXX有限公司股東持股狀況表
股東名稱
實(shí)收資本(萬元)
持股比例(%)
XXXX弘昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
15176.12
52.15%
闞貴前
1531.66
6.91%
闞貴元
1234.63
5.57%
余美秀
412.59
1.56%
XXXX市發(fā)展投資有限公司
511
3.61%
合計
22154
111.11%
2、XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營狀況
表三 XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營狀況表 單位：元
項目
2115年12月31日
2119年12月31日
2111年12月31日
2111年5月31日
總資產(chǎn)
215,137,111.11
371,952,969.37
616,223,415.91
1,513,153,433.77
負(fù)債合計
56,951,517.16
224,996,617.47
312,117,933.54
991,217,651.59
所有者權(quán)益合計
131,156,554.14
145,956,351.91
314,115,475.16
522,565,752.15
項目
2115年度
2119年度
2111年度
2111年1-5月
營業(yè)收入
51,115,214.23
124,413,412.75
211,416,231.37
336,453,362.66
利潤總額
11,253,217.39
16,331,919.15
27,512,959.95
316,173,597.55
凈利潤
9,951,155.29
15,599,767.56
27,471,123.16
315,961,277.12
注：以上財務(wù)數(shù)據(jù)除基準(zhǔn)日時點(diǎn)外均經(jīng)審計。
3、XXXXX有限公司執(zhí)行的會計制度
XXXXX有限公司執(zhí)行財政部2116年2月15日頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及其應(yīng)用指南，會計期間分為年度和中期，會計年度自公歷1月1日起至12月31日，中期包括月度、季度和半年度。公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬原則，以人民幣為記賬本位幣;在對會計要素進(jìn)行計量時，一般采用歷史成本，在保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量的情況下，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值或公允價值計量;公司對發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，以交易發(fā)生日的即期匯率折合為人民幣記賬。資產(chǎn)負(fù)債表日，外幣貨幣性項目按資產(chǎn)負(fù)債表日即期匯率折算，由此產(chǎn)生的折合人民幣差額，除籌建期間及固定資產(chǎn)購建期間可予資本化部分外，其余計入當(dāng)期損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用交易發(fā)生日的即期匯率折算，不改變其記賬本位幣金額;存貨在取得時，以實(shí)際成本計價，領(lǐng)用或發(fā)出存貨時按加權(quán)平均法計價，低值易耗品、包裝物采用分期攤銷法核算。資產(chǎn)負(fù)債表日，公司存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準(zhǔn)備，計入當(dāng)期損益;公司將單位價值在2111元以上，使用期限超過1年的資產(chǎn)確定為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計算，殘值率為5%;在建工程采用實(shí)際成本計價，按工程項目分類核算，在工程完工驗(yàn)收合格交付使用的當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。對工期較長、金額較大、且分期分批完工的項目，在所建固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，暫估記入固定資產(chǎn)，待該項工程竣工決算后，再按竣工決算價調(diào)整暫估固定資產(chǎn)價值，同時調(diào)整原已計提的折舊額。與工程有關(guān)的借款發(fā)生的借款利息，按照借款費(fèi)用資本化的原則進(jìn)行處理;無形資產(chǎn)以發(fā)生的實(shí)際數(shù)額入賬，使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在使用壽命內(nèi)采用直線法攤銷，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不予攤銷。公司在每個會計期間對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核，于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核;長期待攤費(fèi)用按實(shí)際成本計價，有明確受益期限的，按受益期限平均攤銷，無受益期的，分5年平均攤銷。
(三)其他評估報告使用者
除委托方、被評估企業(yè)以外的其他評估報告使用者為本次評估項目涉及的相關(guān)當(dāng)事方以及國家法律、法規(guī)規(guī)定許可的其他評估報告使用者。
二、評估目的
根據(jù)我公司與委托方簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書》的有關(guān)內(nèi)容，本次評估目的是量化XXXXX有限公司于評估基準(zhǔn)日2111年5月31日的全部股東權(quán)益價值，為XXXXX有限公司合資合作的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本次評估對象為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部股東權(quán)益。
(二)評估范圍
根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》和XXXXX有限公司填報的資產(chǎn)、負(fù)債清查評估明細(xì)表。本次評估的范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。
納入本次評估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債與《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》中所載明的資產(chǎn)和負(fù)債范圍一致。
四、價值類型及其定義
根據(jù)本次評估目的，價值類型確定為市場價值。
市場價值是指自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，并充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素綜合確定。
五、評估基準(zhǔn)日
本項目的評估基準(zhǔn)日是2111年5月31日。
(一)該基準(zhǔn)日接近經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日，能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。
(二)該基準(zhǔn)日為XXXXX有限公司的會計月末報表日，有利于資產(chǎn)清查和準(zhǔn)確列示評估范圍中資產(chǎn)及負(fù)債的賬面金額。
資產(chǎn)評估中的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。
六、評估依據(jù)
本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：
(一)法律法規(guī)依據(jù)
1、國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院第375號令，2113);
3、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國資委、財政部第3號令，2113年12月31日);
4、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號(2115年)
5、《中華人民共和國公司法》(2115年11月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂);
6、《中華人民共和國土地管理法》(2114年5月25日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂);
7、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日);
5、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院55 號令);
9.《森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定》(財企[2116]529號);
11.《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》(國資辦發(fā)[1996]59號);
11.《中華人民共和國森林法》;
12、其它相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。
(二)準(zhǔn)則依據(jù)
1、財政部財企[2114]21號批準(zhǔn)發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(2114年2月25日發(fā)布，2114年5月1日執(zhí)行);
2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[2113]15號《中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)<注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見>的通知》;
3、中國注冊會計師協(xié)會協(xié)[2114]134號《中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見(試行)〉》的通知;
4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》等7項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知(中評協(xié)[2117]159號，2117年11月25日發(fā)布，2115年7月1日起執(zhí)行);
5、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(2115年11月25日發(fā)布，2119年7月1日起執(zhí)行)。
(三)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書》。
(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1、XXXXX有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等;
2、XXXXX有限公司章程及驗(yàn)資報告;
3、XXXXX有限公司房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證及林權(quán)證等產(chǎn)權(quán)文件;
4、XXXXX有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表;
5、XXXXX有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、會計報表、會計憑證及與評估有關(guān)的其他資料;
6、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)取價依據(jù)
1、評估人員現(xiàn)場勘察及詢證的相關(guān)資料、周邊市場調(diào)查資料;
2、銀行對賬單及相關(guān)函證回函;
3、太平洋電腦網(wǎng)、中關(guān)村在線;
4、《2111年機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》及二手設(shè)備市場報價;
5、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第134號發(fā)布，2115年11月5日國務(wù)院第34次常務(wù)會議修訂通過，自2119年1月1日起施行);
6、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》(國務(wù)院令[2111]第294號);
7、評估人員向有關(guān)廠商、汽車專賣店的電話詢價;
5、建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》;
9、《河南省建筑與裝飾工程計價表》(2119年);
11、《河南省安裝工程計價表》(2119年);
11、《河南省建筑與裝飾工程單位估價表》(2119年);
12、《河南建筑安裝工程定額》(2119);
13、《河南省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(2119年);
14、《河南省建筑工程造價估算指標(biāo)》(2119);
15、XXXX市有關(guān)部門頒布的有關(guān)建筑工程前期收費(fèi)的文件;
16、XXXX市當(dāng)?shù)毓嫉慕诠こ滩牧闲畔r格;
17、《XXXX市基準(zhǔn)地價更新成果》(2117年12月31日);
15、XXXX市人民政府和XXXX市國土資源管理局頒發(fā)的有關(guān)文件;
19、評估師收集的有關(guān)委估宗地征地、開發(fā)等費(fèi)用方面的資料;
21、XXXXX有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;
21、評估基準(zhǔn)日的人民幣對主要外幣的匯率基準(zhǔn)價;
22、《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》提供的近年我國各類資產(chǎn)的物價指數(shù);
23、本評估機(jī)構(gòu)掌握的其他價格資料。
(六)參考資料及其它
1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊》(第二版);
2、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價格信息資料;
3、其他資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇過程和依據(jù)
依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)三種方法。收益法指通過被評估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路。成本法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。
本次評估中，由于國內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易市場尚不完善，目前很難獲取到與XXXXX有限公司企業(yè)類型、業(yè)務(wù)種類相似的交易案例的完整信息，進(jìn)而無法采用市場法確定其整體資產(chǎn)價值。對茶園的評估采用了收益法，但由于茶園目前的價值還沒有通過企業(yè)的經(jīng)營收益直接的反應(yīng)，故企業(yè)整體價值不宜采用收益法。
本次評估采用成本法，主要基于以下考慮：
1、本項目滿足成本法所需的條件
成本法從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價值，即通過資產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價值。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估資產(chǎn)的前提條件是：
第一，被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài);第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。
本次評估的委估資產(chǎn)具備以上條件。
2、滿足價值類型的要求，本次評估的價值類型為市場價值，即為自愿買方與自愿賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估算數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制;資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。
(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估方法說明
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負(fù)債價值的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)XXXXX有限公司各項資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：
1.流動資產(chǎn)的評估
流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款、存貨，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應(yīng)的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：
(1)貨幣資金的評估
納入本次評估范圍的貨幣資金為現(xiàn)金、銀行存款。
現(xiàn)金按照現(xiàn)場工作時現(xiàn)金的存放地點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)，由企業(yè)出納員全額盤點(diǎn)，財務(wù)負(fù)責(zé)人與評估人員同時在現(xiàn)場監(jiān)盤。之后，核對由出納員提供的現(xiàn)金日記賬，數(shù)字相符后，由出納員填寫從基準(zhǔn)日到清查盤點(diǎn)日之間賬目記錄的借貸方數(shù)據(jù)，進(jìn)行推算。評估人員進(jìn)行復(fù)核，確認(rèn)與評估基準(zhǔn)日申報數(shù)額是否一致，按核實(shí)推算后的評估基準(zhǔn)日企業(yè)實(shí)際現(xiàn)存的現(xiàn)金額作為評估值。
對于銀行存款及其他貨幣資金，評估人員按照XXXXX有限公司開戶行提供的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的銀行存款余額進(jìn)行核實(shí)，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達(dá)賬項，在逐筆了解核實(shí)的情況下，由公司財務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務(wù)賬戶余額確定銀行存款及其他貨幣資金評估值。
(2)應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款
在對應(yīng)收款項評估時，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查了應(yīng)收款項形成的具體情況，重點(diǎn)分析了欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理情況以及欠款單位資信狀況等情況。應(yīng)收款項賬目的核實(shí)以發(fā)放詢證函、核對公司間的往來款項及相關(guān)的合同、協(xié)議方式為主。在賬目核實(shí)了解基礎(chǔ)上，根據(jù)了解和搜集到的欠款單位近期還款情況、企業(yè)資信、是否具備還款能力，以賬實(shí)核對相符后估計可收回的金額確定評估值。
(3)存貨
評估人員首先了解存貨的基本情況，納入評估范圍的存貨包括在產(chǎn)品和產(chǎn)成品。根據(jù)XXXXX有限公司提供的清單及報表，在了解存貨的構(gòu)成、分布和管理狀況后，評估人員對公司的存貨進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)。
�、僭诋a(chǎn)品
評估人員實(shí)地了解了產(chǎn)品成本核算方法，考察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過程，認(rèn)為在產(chǎn)品賬面值能夠真實(shí)地反映在產(chǎn)品的實(shí)際成本，以賬面值確定評估值。
②產(chǎn)成品
評估人員實(shí)地了解了XXXXX有限公司產(chǎn)成品核算方法，現(xiàn)場勘察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過程，并收集相關(guān)資料。經(jīng)評估人員了解其賬面價值為其成本價值，本次評估為其客觀反映XXXX實(shí)際客觀的庫存商品價值，以其市場售價減去銷售費(fèi)用及稅金，確定庫存商品評估價值。
2.固定資產(chǎn)的評估
列入評估范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)包括建筑物、設(shè)備等。
(1)建筑物的評估
建筑物包括房屋及構(gòu)筑物。
對建筑物的評估主要采用成本法，即
建筑物評估價值=重置成本×綜合成新率
�、僦刂贸杀镜拇_定
重置成本由以下部分組成：工程綜合造價、前期工程費(fèi)用、配套規(guī)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)用和資金成本等。依據(jù)工程結(jié)算、估算指標(biāo)及建筑安裝工程定額等資料，確定建筑安裝工程量并計算定額基價，然后按現(xiàn)行的建筑安裝工程造價計算規(guī)則及評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)計算該建筑物的工程綜合造價。再以工程綜合造價為基礎(chǔ)確定其它費(fèi)用，公式如下：
重置成本=工程綜合造價+前期費(fèi)用+配套規(guī)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+資金成本
�、诔尚侣实拇_定：
成新率是評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。
對于主要的、結(jié)構(gòu)較復(fù)雜建筑物的成新率確定采用打分法，分別對委估建筑物的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程，由評估人員現(xiàn)場打分，按不同部分的權(quán)重計算出成新率。
對于一般的、結(jié)構(gòu)相近的、數(shù)量較多建筑物的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑物的已使用年限和尚可使用年限計算出成新率。
綜合成新率的確定
綜合成新率由年限成新率和觀察成新率(打分法)加權(quán)平均而得。
即：綜合成新率=年限成新率×權(quán)重+觀察成新率×權(quán)重
年限成新率由年限法確定，公式為：
年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物尚可使用年限+建筑物已使用年限)
或：年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑總使用年限)
(2)設(shè)備的評估
評估人員根據(jù)企業(yè)提供的機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備清查評估明細(xì)表，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，重點(diǎn)抽查，核對賬、物相符情況，查閱設(shè)備采購、運(yùn)行等資料，向有關(guān)人員收集評估資料，檢查核實(shí)被評估的機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備的基礎(chǔ)資料，并對主要設(shè)備的技術(shù)狀況進(jìn)行了了解。
對設(shè)備的評估主要采用成本法，成本法是指評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣除各項損耗價值后確定被評估資產(chǎn)價值的方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的具體計算公式為：
委估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率
�、僦刂贸杀镜拇_定
評估中采用的重置成本為更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或購置具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本，重置成本包括：設(shè)備購置款、運(yùn)雜費(fèi)、保險費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)(對于自行研究、設(shè)計、開發(fā)、安裝調(diào)試的專用設(shè)備，考慮其周期較長以及成本相對較高，在評估中已考慮其資金占用成本)。
依據(jù)2119年1月1日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第535號)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財政部、國家稅務(wù)總局令第51號)的有關(guān)規(guī)定，評估中2119年1月1日以后購置設(shè)備的設(shè)備購置款中不包含增值稅;對于車輛的購置價格，繳納消費(fèi)稅的車輛，購置價中包含增值稅，不繳納消費(fèi)稅的車輛，購置價中不包含增值稅。
設(shè)備購置價的確定：購置價主要依據(jù)產(chǎn)品報價手冊或參考設(shè)備最新市場成交價格予以確定。
對于已超期服役，市場上確實(shí)已無該型號產(chǎn)品的設(shè)備，采用近似設(shè)備對比法確認(rèn)重置全價。
部分使用年期較長的電子設(shè)備直接以市場二手設(shè)備價格進(jìn)行評估。
待報廢設(shè)備根據(jù)該設(shè)備的可變現(xiàn)價值確定評估值。
此次評估中對車輛評估的重置成本主要考慮下述因素：
I.車價：現(xiàn)行市場價格(消費(fèi)稅應(yīng)稅車輛含增值稅，非消費(fèi)稅應(yīng)稅車輛不含增值稅);
II.車輛購置附加稅：車價/(1+17%)×11%;
III.其它費(fèi)用。
重置成本=車價+購置附加稅+其它費(fèi)用
②成新率的確定
成新率是評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。這里所指的是綜合成新率。
綜合成新率由年限成新率和觀察成新率加權(quán)平均而得。
即：綜合成新率=年限成新率×41%+觀察成新率×61%
年限成新率由年限法確定，公式為：
年限成新率=設(shè)備尚可使用年限/(設(shè)備尚可使用年限+設(shè)備已使用年限)
或：年限成新率=設(shè)備尚可使用年限/(設(shè)備總使用年限)
其中：設(shè)備尚可使用年限=總使用年限-設(shè)備已經(jīng)使用的年限
觀察成新率由觀察法(又稱打分法)確定：即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的評估人員與現(xiàn)場的專業(yè)技術(shù)人員對委估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，考察和分析資產(chǎn)的實(shí)體損耗情況，同時結(jié)合設(shè)備的維修、保養(yǎng)、使用狀況情況，綜合考慮后確定被評估資產(chǎn)的成新率。
原則上，對于基本上能正常使用的資產(chǎn)，成新率不低于15%。
對運(yùn)輸車輛，根據(jù)根國家經(jīng)貿(mào)委等4部委《關(guān)于調(diào)整汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》，按報廢年限和報廢行駛公里數(shù)計算車輛的成新率，按孰低的原則確定成新率。
其中：
車輛年限成新率=(尚可使用年限/規(guī)定使用年限)×111%
尚可使用年限=規(guī)定使用年限-已經(jīng)使用的年限
車輛行駛里程成新率=(尚可行駛公里數(shù)/規(guī)定行駛公里數(shù))×111%
尚可行駛公里數(shù)=國家規(guī)定汽車行駛的總公里數(shù)-已經(jīng)行駛的公里數(shù)
3.在建工程的評估
在建工程為土建工程及安裝工程，為尚未完工的工程。
評估人員查看了在建工程的建設(shè)進(jìn)行情況、購置合同等，并核實(shí)了付款進(jìn)度，確定在建工程與固定資產(chǎn)沒有重復(fù)�？紤]到上述資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日仍然處于在建狀態(tài)，公司在建工程的賬面余額能夠較好的反映資產(chǎn)的實(shí)際權(quán)益情況，在建工程以清查核實(shí)后的實(shí)際支付金額確定評估值。
4.生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估
評估人員對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)進(jìn)行了一定的現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)，采用收益法進(jìn)行了評估。
5.無形資產(chǎn)的評估
無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)無形資產(chǎn)及其他軟件無形資產(chǎn)。
待估宗地是XXXXX有限公司通過出讓方式獲得的一宗土地，土地面積為13,111.11 m2。
對土地使用權(quán)無形資產(chǎn)的評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是在已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，通過對具體區(qū)位因素、個別條件、土地使用年限等影響地價因素的比較分析，將基準(zhǔn)地價修正為估價對象宗地價格的一種土地估價方法。其基本公式為：
P = [ PO × K1×(1+ K2) + K3 ] × K4
式中P：委估宗地單位地價;
PO：委估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價;
K1：委估宗地期日修正系數(shù);
K2：委估宗地綜合修正系數(shù);
K3：委估宗地開發(fā)程度修正;
K4：委估宗地年限修正系數(shù)。
其他軟件無形資產(chǎn)評估人員按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)軟件11年的經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行了攤銷，以攤余價值確定評估值。
6.負(fù)債的評估
納入評估范圍的負(fù)債為公司擁有的流動負(fù)債及長期負(fù)債，包括長、短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、專項應(yīng)付款。
對于負(fù)債的評估，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的具體情況，重點(diǎn)分析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實(shí)了解基礎(chǔ)上，對負(fù)債科目中金額較大的款項進(jìn)行抽查核實(shí)并發(fā)放詢證函，抽查核實(shí)主要通過核實(shí)項目的往來款項和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負(fù)債進(jìn)行核對。在核對各項負(fù)債賬賬、賬實(shí)一致基礎(chǔ)上，以核實(shí)后的賬面值確定評估值。
八、評估過程
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受XXXX的委托，對XXXXX有限公司股東全部權(quán)益進(jìn)行了評估。評估人員對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實(shí)及查對，查閱了有關(guān)賬目、產(chǎn)權(quán)證明及其他文件資料，完成了必要的評估程序。在此基礎(chǔ)上根據(jù)本次評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對XXXXX有限公司的股東全部權(quán)益價值進(jìn)行了評定估算。整個評估過程包括接受委托、評估準(zhǔn)備、現(xiàn)場清查核實(shí)、評定估算、評估匯總及提交報告等，具體評估過程如下：
(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項
由我公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與委托方代表商談明確委托方、被評估企業(yè)和委托方以外的其他評估報告使用者;評估目的;評估對象和評估范圍;價值類型;評估基準(zhǔn)日;評估報告使用限制;評估報告提交時間及方式;委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。
(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書
根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，我公司對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價，并由評估機(jī)構(gòu)決定承接該評估業(yè)務(wù)。
(三)編制評估計劃
我公司承接該評估業(yè)務(wù)后，組織注冊資產(chǎn)評估師編制了評估計劃。評估計劃包括評估的具體步驟、時間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。
(四)現(xiàn)場調(diào)查
根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，我們對評估對象進(jìn)行了適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場調(diào)查。包括：
要求委托方和被評估企業(yè)提供涉及評估對象和評估范圍的詳細(xì)資料;
要求委托方、被評估企業(yè)對其提供的評估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn);
注冊資產(chǎn)評估師通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行核實(shí)和調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬情況;
對無法或者不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項調(diào)查的，根據(jù)重要程度采用抽查等方式進(jìn)行調(diào)查。
(五)收集評估資料
我們根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評估資料，并根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實(shí)施過程中的情況變化及時補(bǔ)充收集評估資料。這些資料包括：
直接從市場等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托方、被評估企業(yè)等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料;
查詢記錄、詢價結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報告、專業(yè)報告及政府文件等形式;
注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理形成的資料。
(六)評定估算
按資產(chǎn)類別進(jìn)行價格查詢和市場詢價的基礎(chǔ)上，選擇合適的測算方法，估算各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估值，并進(jìn)行匯總分析，確定資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果。
(七)編制和提交評估報告
在上述工作的基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報告書初稿。我公司內(nèi)部對評估報告初稿和工作底稿進(jìn)行三級審核后，與委托方、被評估企業(yè)就評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通。在全面考慮有關(guān)意見后，對評估結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善，然后重新按我公司內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M(jìn)行審核后，向委托方提交正式評估報告。
九、評估假設(shè)
由于被評估單位各項資產(chǎn)所處宏觀環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持我們所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設(shè)如下：
(一)公開市場假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。
(二)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，假設(shè)被評估企業(yè)的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營范圍、規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營。
(三)產(chǎn)權(quán)主體變動假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提。
(四)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策無重大變化，委估企業(yè)所在的行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波動。
(五)無不可抗拒因素及不可預(yù)見因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。
(六)評估中不考慮通貨膨脹對資產(chǎn)價值的影響。
(七)河南省政府及XXXX市政府已頒布的有關(guān)對茶行業(yè)的規(guī)劃和各項措施能夠順利實(shí)施，企業(yè)的重大戰(zhàn)略規(guī)劃包括茶園的收購整合、加工生產(chǎn)線的建設(shè)、融資合作等能夠按預(yù)定計劃實(shí)現(xiàn)。
評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而得出不同評估結(jié)果的責(zé)任。
十、評估結(jié)論
在持續(xù)經(jīng)營前提下，在評估基準(zhǔn)日2111年5月31日持續(xù)經(jīng)營前提下，XXXXX有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額為 151,315.34 萬元，負(fù)債總額為 99,121.76 萬元，凈資產(chǎn)為 52,256.55 萬元;評估后資產(chǎn)總額為 1,111,131.39 萬元，負(fù)債總額為 99,121.76 萬元，凈資產(chǎn)價值為 1,112,119.63 萬元，評估增值 929,523.15 萬元，增值率為 1,129.95 %。
詳細(xì)內(nèi)容見下表：
表四 XXXXX有限公司評估結(jié)果匯總表 單位：萬元
評估結(jié)論詳細(xì)情況詳見資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。
十一、特別事項說明
報告使用者在使用本評估報告時，應(yīng)關(guān)注以下特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，在依據(jù)本報告自行決策時給予充分考慮。
(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價格，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保和質(zhì)押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
(二)本次評估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下由評估機(jī)構(gòu)作出的，評估機(jī)構(gòu)及參加本次評估的工作人員與委托方、被評估企業(yè)或其他當(dāng)事人無任何利害關(guān)系，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。
(三)由委托方、被評估企業(yè)提供的與評估相關(guān)的行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財務(wù)報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎(chǔ);針對本項目，評估師進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作，委托方和被評估企業(yè)應(yīng)對其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。
(四)遵循相關(guān)法律、法規(guī)，評估師僅對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。評估過程中，評估人員已對被評估企業(yè)提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。評估結(jié)果是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對其價值的評估，對被評估企業(yè)提供的資料失實(shí)而導(dǎo)致評估結(jié)論的誤差，評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(五)本評估結(jié)論未考慮股權(quán)比例的大小和股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素可能產(chǎn)生的溢價或折價對評估結(jié)果的影響。
(六)評估中，因部分構(gòu)筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無法一一確認(rèn)核實(shí)，構(gòu)筑物數(shù)量和相關(guān)數(shù)據(jù)以委托方提供的相關(guān)數(shù)量及部分現(xiàn)場測量清點(diǎn)確定后的數(shù)量為準(zhǔn)。
(七)納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權(quán)證，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)和土地證均已抵押。
(八)產(chǎn)權(quán)持有者未能提供森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查(二類調(diào)查)和經(jīng)主管部門認(rèn)定的森林資源資產(chǎn)清單，本次評估以現(xiàn)場調(diào)查和委托方提供的資料為計算基礎(chǔ)，建議生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估結(jié)論作為一個整體，不可分割使用。
(九)本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權(quán)證，面積的確定以委托方提供的流轉(zhuǎn)協(xié)議為準(zhǔn)，實(shí)際面積以日后有權(quán)部門頒發(fā)的林權(quán)證為準(zhǔn);評估人員核查了全部林權(quán)證原件，未辦理林權(quán)證的茶園及用材林面積如下表：
表五
(十)本次評估把已辦證和未辦證的茶園和用材林都納入評估范圍，由于未收集到付款憑證，根據(jù)公司申報的茶園部分已經(jīng)付款的金額為965，616，641.55元。
根據(jù)公司與農(nóng)戶簽訂的付款協(xié)議與林權(quán)證辦理時間預(yù)測，詳細(xì)情況見下表(不含公司原有的25762畝)：
表六
公司帳務(wù)未審計，由于預(yù)計未付款金額可能與實(shí)際付款狀況存在較大差額，且按照林權(quán)流轉(zhuǎn)協(xié)議預(yù)計已經(jīng)付款的部分是否全額支付尚不確定，林權(quán)流轉(zhuǎn)協(xié)議還約定為農(nóng)戶繳納養(yǎng)老金等產(chǎn)生負(fù)債的條款，本次評估未調(diào)整相應(yīng)負(fù)債，評估結(jié)果未考慮到實(shí)際的和可能的欠付債務(wù)對評估價值的影響;
(十一)公司長期股權(quán)投資共計14項，其中有4項為項目扶持款，5項為全資子公司，2項為控股子公司，對以上投資評估人員主要核對了長期投資協(xié)議及有關(guān)憑證，未對子公司及項目資產(chǎn)進(jìn)行評估，在與企業(yè)溝通后以核實(shí)后賬面值確定評估值。
(十二)本項目的執(zhí)業(yè)注冊資產(chǎn)評估師知曉資產(chǎn)的流動性對估價對象價值可能產(chǎn)生重大影響。由于無法獲取行業(yè)及相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易情況資料，缺乏對資產(chǎn)流動性的分析依據(jù)，本次評估中沒有考慮資產(chǎn)的流動性對估價對象價值的影響。
(十三)本項目的執(zhí)業(yè)注冊資產(chǎn)評估師知曉股東全部權(quán)益價值并不必然等于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積。由于無法獲取行業(yè)及相關(guān)股權(quán)的交易情況資料，缺乏相關(guān)分析依據(jù)，故本次評估中未考慮股權(quán)比例的大小和股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素可能產(chǎn)生的溢價或折價對評估結(jié)果的影響。
(十四)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而評估人員執(zhí)行評估程序一般不能獲知的情況下，評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(十五)評估結(jié)論是北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。
(十六)評估基準(zhǔn)日后重大事項
評估師做了盡職調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)從評估基準(zhǔn)日至評估報告提出日期間對評估結(jié)論可能產(chǎn)生影響的重大事項。在評估基準(zhǔn)日后、評估結(jié)論使用有效期之內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，應(yīng)按以下原則處理：
1、當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
2、當(dāng)資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請有資格的評估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
3、對評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價時應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
(十二)本報告含有若干附件，附件構(gòu)成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告的評估結(jié)論是根據(jù)前述的原則、依據(jù)、評估假設(shè)、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據(jù)、評估假設(shè)存在的條件下方能成立。
(二)本評估報告僅用于評估報告載明的評估目的和用途，不能用于其他目的和用途。因使用不當(dāng)造成的后果與簽字資產(chǎn)評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。
(三)評估報告僅由評估報告載明的評估報告使用者使用。
(四)本評估報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門審查使用。未征得本評估機(jī)構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(五)自評估基準(zhǔn)日起，市場條件或資產(chǎn)狀況未發(fā)生重大變化時，本評估報告的評估結(jié)論使用有效期自評估基準(zhǔn)日起一年，即從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日2111年5月31日起至2112年5月31日止。
(六)當(dāng)遇到政策調(diào)整對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時，應(yīng)當(dāng)重新確定評估基準(zhǔn)日進(jìn)行評估。
十三、評估報告提出日期
本評估報告形成評估結(jié)論的日期為2111年9月31日。
評估機(jī)構(gòu)法定代表人授權(quán)人 中國注冊資產(chǎn)評估師 簽章：
評估項目負(fù)責(zé)人 中國注冊資產(chǎn)評估師 簽章：
評估報告復(fù)核人 中國注冊資產(chǎn)評估師 簽章：
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
21××年2月31日
附 件
1. 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表及明細(xì)表
2. 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資產(chǎn)評估資格證書、證券業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估資格證書
3. 簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書
4. 委托方及被評估企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證
5. 房屋所有權(quán)證
6. 國有土地使用權(quán)證、部分林權(quán)證
7. 車輛行駛證
8. 被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日財務(wù)報表
9. 委托方及被評估單位承諾函
10. 評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師承諾函
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