小議經(jīng)濟(jì)適用房制度社會(huì)政策論文
住房問題與國家利益、社會(huì)公共利益和居民的切身利益息息相關(guān)。隨著我國城鎮(zhèn)人口增長、收入差距的拉大，住房問題勢必越來越嚴(yán)重。如何完善住房政策，為弱勢群體提供滿足其基本生活所需要的住房，乃是構(gòu)建和諧社會(huì)的重中之重。在此基礎(chǔ)上，政府提出了經(jīng)濟(jì)適用房政策，它是我國早期安居工程、統(tǒng)建解困房政策的延續(xù)，適應(yīng)了我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展需要。由于我國經(jīng)濟(jì)適用房政策還處于初期探索階段在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了諸多問題。
一、導(dǎo)論 住房政策
住房政策是政府為解決國民住房問題所制定的政策，是政府社會(huì)政策的一個(gè)有機(jī)組成部分或者一個(gè)分支，它是圍繞著國民的住房問題而展開的。住房政策在滿足人們的住房需求、維持社會(huì)穩(wěn)定方面具有舉足輕重的作用。第一，在所有的人類需求中，住房是其最基本的需求之一，他不單單提供一個(gè)有所遮蔽的場所，更重要的是它還可以提供和“家”相連在一起的安全感。第二，住房應(yīng)該是一個(gè)福利領(lǐng)域，如果沒有政府的社會(huì)政策介入，就難以滿足中低收入家庭的住房需求。第三，人們在住房方面的需求和對住房定義的需求都很復(fù)雜。第四，住房與健康等其他多項(xiàng)福利議題密切相關(guān)。如一些西方國家的住房政策與其他改善環(huán)境的政策一道，極大地改善了人們的健康。促進(jìn)了預(yù)期壽命的提高。
然而迄今為止，世界各國住房困難的問題依然嚴(yán)重存在。一方面，許多國家都在不同程度上存在著住房供應(yīng)短缺的現(xiàn)象；另一方面，即使在住房供應(yīng)總量并不短缺的國家和地區(qū)，也有許多人居住在潮濕寒冷、通風(fēng)不好或取暖設(shè)施不好的住房里。因此，我國政府在不斷致力于解決中低收入居民住房問題，相關(guān)政策主要集中在經(jīng)濟(jì)適用房制度方面。
二、經(jīng)濟(jì)適用房制度概述
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對于市場價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售。只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)。貸款利息、5%以內(nèi)的'利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價(jià)銷售。
經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有很多不同之處。首先，獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；其次，成本結(jié)構(gòu)不同；第三，租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；第四，購買條件和對象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；最后，價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場決定。居民個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。
三、經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問題
經(jīng)濟(jì)適用房對完善我國城鎮(zhèn)住房保障制度、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了作用，但現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)適用住房的運(yùn)作存在著若干問題。
（一）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的“超標(biāo)準(zhǔn)”，房價(jià)水平仍令中低收入者難以承受
經(jīng)濟(jì)適用住房原本是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對象的既經(jīng)濟(jì)又適用的商品住房，然而由于制度的不健全，加之受利益的驅(qū)動(dòng)，開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上有意增大經(jīng)濟(jì)適用房的居住面積，結(jié)果出現(xiàn)了大面積和豪華型經(jīng)濟(jì)適用住房，這種做法提高了房屋的總價(jià)，使真正的中低收人家庭難以承受。20xx年5月建設(shè)部等制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房戶型不能超過80平米，但在實(shí)際售賣過程中，經(jīng)濟(jì)適用房戶型大多定在100一120平米左右，而且也常會(huì)出現(xiàn)180平方米甚至230平方米的“豪宅”。一份在20xx年l一6月期間所進(jìn)行的調(diào)查揭示，在被調(diào)查的對象中，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積為115平方米，有15個(gè)城市套均建筑面積高于120平方米。此問題使國家經(jīng)濟(jì)適用住房的政策效應(yīng)大打折扣。
（二）收入標(biāo)準(zhǔn)無法準(zhǔn)確評估
由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民住房狀況千差萬別，各地對于經(jīng)濟(jì)適用房申請者審核的標(biāo)準(zhǔn)各異。xx年建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》規(guī)定，“中低收人家庭住房困難戶認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實(shí)施細(xì)則時(shí)，有的把中低收人理解為包括70%的城市中的中低收人家庭，有的則理解為涵蓋30%的城市中等偏下加低收人家庭。20xx年以后，各地政府都把經(jīng)濟(jì)適用房政策的目標(biāo)群體定位在中等偏下的30%家庭。由于目前個(gè)人資金管理、信用管理等相關(guān)條件還不健全，要調(diào)查清楚一個(gè)人的家庭年收人并非容易的事。這使許多高收人的家庭或具有隱性收人的家庭也進(jìn)人申請者的行列，從而使真正的中低收人家庭遭受排擠。
（三）政府監(jiān)督管理難以有效實(shí)施
政府的經(jīng)濟(jì)適用住房政策是以政府讓利為前提的，而政府讓利的目的是為了滿足購房能力較低的中低收入城鎮(zhèn)居民的住房需求。為了保證經(jīng)濟(jì)適用住房能夠讓真正的中低收入者受益，各級(jí)政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列監(jiān)管法規(guī)。但是，由于監(jiān)管操作的實(shí)際困難，在現(xiàn)有政策環(huán)境下，實(shí)際效果并不理想。
對于那些現(xiàn)在符合享受保障條件的居民，隨著社會(huì)各種條件的改善以及個(gè)人的努力，當(dāng)生活水平提高以后，這個(gè)家庭原來所享受的福利就應(yīng)該終止。他所享受的“福利名額”就應(yīng)提供給那些新的需要社會(huì)保障的家庭。購買經(jīng)濟(jì)適用住房人員收入狀況改善以后，其所享受的社會(huì)保障體系內(nèi)的住房待遇如何處理，以及他的收入何時(shí)達(dá)到可承受市場商品房價(jià)格水平等等問題都是很難操作和監(jiān)控的。
即使有關(guān)部門按照相關(guān)程序認(rèn)真審核，也很難做到準(zhǔn)確無誤，因?yàn)樵诂F(xiàn)有制度下可以審核的只是當(dāng)事人的顯性收入，而對其顯性收入之外的經(jīng)濟(jì)來源根本無從查起。更何況，不少經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的開發(fā)商為了盡快銷售，也樂于替購房者辦理相關(guān)手續(xù)，或?qū)彿空哔Y格不愿意認(rèn)真詳查。
總之，對于政府來說，如果嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的受益對象，政策的監(jiān)管成本過高，因?yàn)楸O(jiān)管將貫穿于經(jīng)濟(jì)適用住房的立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售乃至消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)。反之，如果由于監(jiān)管成本過高而疏于監(jiān)管，則不能保證真正的中低收入者得到政府補(bǔ)貼的實(shí)惠，無法實(shí)現(xiàn)政策的初始目標(biāo)。
（四）經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)的郊區(qū)化和貧困化
由于價(jià)格的限制，經(jīng)濟(jì)適用住房一般選在城市邊緣進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其綜合區(qū)位不如一般的商品房好，交通和社區(qū)設(shè)施配套也不太健全。而且，許多經(jīng)濟(jì)適用住房的住戶屬于城建拆遷戶，經(jīng)濟(jì)條件也不太好。這樣，當(dāng)許多低收人者集中在一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)，就有可能使這些社區(qū)最終變成“窮人的社區(qū)”，并滋生許多社會(huì)問題。
經(jīng)濟(jì)適用房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格比普通商品房是便宜不少，但是住在里面，出行成本太高，對總的生活成本而言可能并不經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)適用房的“適用性”最多體現(xiàn)在住房內(nèi)部空間滿足了居住要求，但是絕大部分“經(jīng)濟(jì)適用房”區(qū)位偏遠(yuǎn)，住民基本都是遷移來的，很多人需要重新尋找謀生手段。如果關(guān)系到子女上學(xué)，這些還沒有全配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)適用房就顯得更加不“適用”了。因此現(xiàn)在大部分的經(jīng)濟(jì)適用房還沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的“經(jīng)濟(jì)”和“適用”。
此外，政府投入有限，補(bǔ)貼方式不合理，分配制度不完善等等，也是經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的弊端。
四．完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的建議
由于我國經(jīng)濟(jì)適用房政策處于初期探索階段，其理論支撐和實(shí)際操作都不成熟，各地在具體實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策的過程中，產(chǎn)生了不少問題。因此必須及時(shí)對它進(jìn)行改革和完善，使政策的可操作性和針對性更強(qiáng)，更有效的發(fā)揮它的價(jià)值。
總的來說：加快經(jīng)濟(jì)適用房各方面立法進(jìn)程，加強(qiáng)政府內(nèi)部監(jiān)管現(xiàn)在有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法規(guī)不全面、不完善的，應(yīng)對其進(jìn)行專門的修訂和完善；對過去分散在其他行業(yè)法規(guī)中有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法規(guī)，則需要通過梳理，相對集中歸并，修訂成經(jīng)濟(jì)適用房專門法規(guī)。
要在政府官員內(nèi)部建立合理的監(jiān)督體系，加強(qiáng)輿論監(jiān)督，使經(jīng)濟(jì)適用房的政策制度透明化、民主化。制定相關(guān)法規(guī)，對經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)、建設(shè)方法、購買和租賃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、政策優(yōu)惠等做出規(guī)定。從項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理都要充分發(fā)揮市場的作用，公開招標(biāo)、嚴(yán)格審核，積極引入競爭機(jī)制。另一方面，應(yīng)成立相關(guān)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，將建設(shè)局、房管局、財(cái)政局、物價(jià)局等多個(gè)部門中與住房保障有關(guān)的管理事務(wù)均交給該機(jī)構(gòu)，由其對經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象進(jìn)行仔細(xì)的審查與核定，保證福利性住房真正到達(dá)中低收入者手中，同時(shí)也要對福利性住房的轉(zhuǎn)手上市進(jìn)行嚴(yán)格審查，防止高收入者通過各種手段取得福利性住房。應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模納入考核標(biāo)準(zhǔn)。但是單單一個(gè)建設(shè)規(guī)模是不夠的，因?yàn)槲覀兊淖罱K
目標(biāo)是社會(huì)福利最大化，而不是經(jīng)濟(jì)最大化，因此還應(yīng)該綜合考慮。
經(jīng)濟(jì)適用房的地段、價(jià)格、交通費(fèi)用、入住群體性質(zhì)等多重因素。
一、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的合理區(qū)位與比例
目前我國城市“經(jīng)濟(jì)適用房”絕大部分都是建設(shè)在城市的偏遠(yuǎn)部位，因而不能算是真正的“適用”房。為了保證其適用性，就應(yīng)該在城市的各個(gè)“居住區(qū)塊”都要建設(shè)一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)城市規(guī)模不同確定“居住區(qū)塊”的面積，在每個(gè)“居住區(qū)塊”內(nèi)合理安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的比例，。
二、合理確定經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的目的首先是解決城市里中低收入人群的住房問題，針對目前我國城市這類人群數(shù)量龐大的客觀事實(shí)，我們只能建設(shè)相對更多的低標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)所建樓房的層高不同，確定住房的建筑面積，確保入住市民的基本生活需要。對一、二、三居室的住房面積分別控制在45~55m2、60~70m2、75~85m2，三種面積套型比例要根據(jù)不同城市居民生活習(xí)慣與不同人口家庭的比例來確定。一居室住房入住對象是兩口之家，兩居室住房入住對象是兩代三、四口之家，三居室住房入住對象是三代四、五口之家。
三、嚴(yán)格控制入住條件與定期申報(bào)、檢查制度
經(jīng)濟(jì)適用房各方面政策都相當(dāng)優(yōu)惠，因此很多無房市民即使是高收入者也可能申請入住，而且在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)“廉租房”都將是供不應(yīng)求的，因此制定嚴(yán)格的入住條件尤為重要。各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)水平與生活消費(fèi)水平各有不同，所以申請要求入住的條件也必然有差異，這需要各個(gè)城市具體確定。這里可以確定幾個(gè)基本原則：“低收入者優(yōu)于高收入者，家庭優(yōu)于個(gè)人，人口多的家庭優(yōu)于人口少的家庭，困難家庭優(yōu)于無負(fù)擔(dān)家庭�！睂τ诔鞘行枰母呒�(jí)人才以及剛畢業(yè)的大學(xué)生，剛開始進(jìn)入社會(huì)時(shí)，可能相當(dāng)長的一段時(shí)間還沒有購買住房的條件，政府可以針對此類人群出臺(tái)相應(yīng)的政策，保證他們的基本生活。
由于入住家庭人口生老病死原因存在著人口變化，因此需要更換不同標(biāo)準(zhǔn)的住房，這就需要住戶主動(dòng)申請，同時(shí)也需要政府相關(guān)管理部門定期檢查，以半年為期限，及時(shí)做好住房調(diào)整工作。
五、結(jié)語
盡管經(jīng)濟(jì)適用房分配政策還存在諸多問題，但我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及百姓住房狀況決定了經(jīng)濟(jì)適用政策在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)仍有其存在的必要性。它不僅關(guān)涉百姓福祉，而且事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定大局。國家出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房政策，實(shí)施一系列優(yōu)惠政策的最終目的是為了服務(wù)人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問題。盡管實(shí)施結(jié)果不盡人意，但是通過完善和健全經(jīng)濟(jì)適用房政策，增強(qiáng)政府的公信力，端正購房者的購房心理和態(tài)度，低收入群體一定能夠買到自己滿意又不超過購買力的、真正經(jīng)濟(jì)而且適用的經(jīng)濟(jì)適用房。我們相信，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房保障制度的不斷完善，詩人杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的理想一定能夠?qū)崿F(xiàn)。
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