資源整合在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用論文
【摘要】文章在對(duì)房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合概念進(jìn)行認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，探討了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的 問(wèn)題 ，強(qiáng)調(diào)了我國(guó) 目前 房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性，闡述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)核心資源的整合策略，最后提出了結(jié)論，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提升綜合實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提供建設(shè)性的建議。
【關(guān)鍵詞】資源整合 核心競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)企業(yè)
一、房地產(chǎn)企業(yè)資源整合概念
資源整合就是根據(jù)企業(yè)需要選擇相關(guān)獨(dú)立的資源，以某種方式進(jìn)行橫向集聚，使之成為能夠滿足需要的新的資源組合，從而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)資源的整合能力是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部或者企業(yè)間所擁有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所必需的資本、土地資源、企業(yè)管理效能及管理人才、客戶群及建筑商等各種要素在開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行優(yōu)化組合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互作用，從而使彼此相對(duì)分散、隔離的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資源整合可以分為外部資源整合與內(nèi)部資源整合。
外部資源整合。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上依賴外部資源，房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施通常需要借助多方面的外力。如項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行 研究 ，要請(qǐng)專業(yè)的調(diào)查公司，產(chǎn)品定位要咨詢房地產(chǎn)策劃公司，項(xiàng)目施工時(shí)要請(qǐng)建筑公司，而營(yíng)銷推廣時(shí)要借助廣告公司等等。這種房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外部資源整合能力的差異，在很大程度上決定了各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高低。
內(nèi)部資源整合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源的整合，涉及企業(yè)內(nèi)部管理幾乎各個(gè)方面的具體問(wèn)題。例如，要使開(kāi)發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)這一核心技術(shù)方面的專長(zhǎng)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力：第一，需要企業(yè)在該領(lǐng)域不斷進(jìn)取提高，從資金、激勵(lì)制度等方面保證始終處于領(lǐng)先地位；第二，需要在消費(fèi)者研究方面對(duì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新予以支持，并很好地協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部門與工程、營(yíng)銷部門之間的關(guān)系；第三，在樓盤的銷售階段，需要建立銷售部門與設(shè)計(jì)部門之間密切的信息聯(lián)系，及時(shí)將市場(chǎng)信息反饋到設(shè)計(jì)部門，使建筑設(shè)計(jì)更好地與市場(chǎng)需求相一致，等等。
目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 已開(kāi)始進(jìn)入資源整合的 時(shí)代 ，房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合可以使企業(yè)資源得到更加高效和充分的利用，極大的提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得成功，既要有雄厚的資金實(shí)力和充分的土地資源，還要具備超前的市場(chǎng)把握能力，以及專業(yè)的設(shè)計(jì)與管理能力，這就要求地產(chǎn)商必須具備一流的資源整合能力。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的問(wèn)題
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放后的近二十余年逐步發(fā)展起來(lái)的。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線城市發(fā)展較為成熟。但內(nèi)地特別是二、三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論從發(fā)展規(guī)模、企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力以及企業(yè)自身管理水平都還不夠發(fā)達(dá)。大量的開(kāi)發(fā)商存在開(kāi)發(fā)實(shí)力弱、融資能力低、開(kāi)發(fā)規(guī)模小等問(wèn)題，導(dǎo)致所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本高、質(zhì)量差等，同時(shí)這些中小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資源的認(rèn)識(shí)和整合能力較低，對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高認(rèn)識(shí)模糊，嚴(yán)重地制約了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平與速度。從房地產(chǎn)企業(yè)資源利用角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體 分析 來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題。
首先，大量的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的認(rèn)識(shí)不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中資源不足甚至無(wú)資源就盲目上馬，給后期的開(kāi)發(fā)造成很大困難甚至導(dǎo)致樓盤爛尾或者企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心資源包括土地、資金（包括融資能力）和開(kāi)發(fā)管理能力。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是大量的中、小企業(yè)能夠全部都擁有三項(xiàng)核心資源的并不多，資源分布不均衡。部分企業(yè)擁有開(kāi)發(fā)資金但是缺乏土地資源，但是也有很多企業(yè)資金匱乏的同時(shí)，具有一定的土地儲(chǔ)備，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在對(duì)自身?yè)碛匈Y源的能力以及資源整合的能力進(jìn)行充分認(rèn)識(shí)之后，把握自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)資源整合，激活存量土地，發(fā)揮資源效能，增加市場(chǎng)有效供給，增加企業(yè)效益。
其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)擁有部分核心資源，但是企業(yè)沒(méi)有能力將資源進(jìn)行充分整合并加以運(yùn)用。例如，目前大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道狹窄,企業(yè)融資困難的問(wèn)題等。特別是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。隨著國(guó)家出臺(tái)了一系列 金融 政策，收緊銀根，很多擁有土地的開(kāi)發(fā)商或者在建項(xiàng)目都會(huì)面臨資金缺乏的問(wèn)題。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源整合，開(kāi)發(fā)能夠利用的資源，從多個(gè)渠道籌措資金以保證企業(yè)的正常發(fā)展。
再次，部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定資源，并且能夠整合其他資源為自身所用，但是仍存在資源整合不夠好，整合效率不夠高的問(wèn)題。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，都會(huì)利用銀行貸款，但是很多企業(yè)過(guò)分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)。大型商業(yè)項(xiàng)目投資大，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)也會(huì)造成難以挽回的損失。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性
在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展中，企業(yè)的資源整合能力是構(gòu)成企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著重要意義，資源整合是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然方向。
1、資源整合是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控規(guī)范行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果 2、資源整合是企業(yè)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的需要
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)集建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售于一體的巨大工程，涉及資金量巨大且投資回報(bào)期長(zhǎng)同時(shí)有著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能采取資金集中、綜合開(kāi)發(fā)，才能取得最佳規(guī)模效益。目前，我國(guó)以中、小型為主的眾多房地產(chǎn)公司必然分散資金配置，削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體力量，提高行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，難以形成大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。而運(yùn)用企業(yè)間資源整合將使眾多企業(yè)具有強(qiáng)大的綜合規(guī)模開(kāi)發(fā)整體能力并且降低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康的發(fā)展。
2、資源整合是促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必由之路
長(zhǎng)期以來(lái)，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)形成了靠傳統(tǒng)的習(xí)慣來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，沒(méi)有資源整合及提升管理能力的意識(shí)，企業(yè)之間相互排斥、惡性競(jìng)爭(zhēng)，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，只有通過(guò)資源整合，企業(yè)才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展、增加市場(chǎng)份額、有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，極大地提升和增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
3、我國(guó)房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合策略
擁有廣泛而有效的資源和強(qiáng)大的資源整合能力是企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑和手段。房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的目標(biāo)具體分為企業(yè)資源與平臺(tái)的整合、企業(yè)品牌的整合、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)整合以及企業(yè)文化的整合等。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資源，一般的整合方式包括：企業(yè)并購(gòu)、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴(kuò)張收購(gòu)、拓寬新的融資渠道等。但是針對(duì) 目前 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源整合方面存在的 問(wèn)題 ，以及 參考 國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，可以提出以下解決措施。
首先，進(jìn)一步提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源的認(rèn)識(shí)，了解企業(yè)擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到資源對(duì)企業(yè) 發(fā)展 具有舉足輕重的作用，但是也存在很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的認(rèn)識(shí)不足和對(duì)企業(yè)的資源整合能力不重視的情況。例如，有的企業(yè)沒(méi)有對(duì)自身資源進(jìn)行 分析 就開(kāi)展項(xiàng)目，甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關(guān)手續(xù)沒(méi)有辦妥的情況下開(kāi)始房地產(chǎn)項(xiàng)目難免會(huì)給項(xiàng)目留下隱患甚至給企業(yè)帶來(lái)毀滅性的后果。所以企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目之前就必須做好資源整合的工作，有計(jì)劃有順序的充分調(diào)動(dòng)各方資源，同時(shí)也要注重資源的可持續(xù)利用，保證以后企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展，為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)現(xiàn)有資源的前提下，充分利用多種手段、多種 方法 進(jìn)行資源整合。企業(yè)首先要對(duì)自身資源進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查可以分為對(duì)內(nèi)調(diào)查和對(duì)外調(diào)查；對(duì)內(nèi)調(diào)查的目的是弄清楚企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源，最好進(jìn)行詳細(xì)的分類以及資源的是否可持續(xù)利用，例如企業(yè)的資金、土地儲(chǔ)備和管理團(tuán)隊(duì)等。對(duì)外調(diào)查的目的是分析清楚企業(yè)外部可以利用的資源，例如需要進(jìn)行融資和貸款的銀行、政府土地和規(guī)劃等行政部門的公共關(guān)系、工程建筑材料方面的供貨商等。
在企業(yè)充分調(diào)查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后，就可以結(jié)合企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展以及短期的項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行分析，還缺乏哪些核心資源，而哪些資源是自身不具備需要整合的，通過(guò)什么途徑進(jìn)行整合等，進(jìn)而解決企業(yè)發(fā)展中資源不足的問(wèn)題。在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)后，因?yàn)橥恋氐南∪毙院统鞘械貎r(jià)的不斷攀升，很多的`房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地資源儲(chǔ)備不足的問(wèn)題。同時(shí)，因各地土地市場(chǎng)日益采用招拍掛方式及樓花預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，使項(xiàng)目銷售前的資金占用加大，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求提出了更高的要求，常出現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金不足的情況。為了發(fā)揮資源的最大效用，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商之間有效整合資金優(yōu)勢(shì)和土地資源優(yōu)勢(shì)，由共同的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行資源控制權(quán)的調(diào)配的合作方式。例如萬(wàn)科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補(bǔ)的成功例子，在目前國(guó)家宏觀調(diào)控有可能進(jìn)一步加強(qiáng)的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨資金缺乏或者土地儲(chǔ)備不足等問(wèn)題，也必然會(huì)走資金和土地資源的整合道路。另外房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬新的融資渠道方面，除正常從國(guó)家銀行間接融資外，還可以通過(guò)與商業(yè)銀行、信托機(jī)構(gòu)、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證公司業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求；同時(shí)，部分企業(yè)也可以根據(jù)自身實(shí)際情況，充分整合資本市場(chǎng)資源，加快推出資本市場(chǎng)融資方案，以謀求企業(yè)更大的發(fā)展。
最后，加強(qiáng)企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)與管理。人的因素是決定一切的。房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)領(lǐng)域很多，需要多方面的知識(shí)與技能。充分利用好企業(yè)現(xiàn)有人才，選拔優(yōu)秀分子加入隊(duì)伍，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的用人機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源整合的先決條件和根本保證。
四、結(jié)論
綜上所述，某些企業(yè)具有某種資源先天的優(yōu)勢(shì)，但是卻不具備其他資源，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)諸如土地、資金等各種資源提高認(rèn)識(shí)并進(jìn)行充分整合，同時(shí)根據(jù)整合各方在企業(yè)理念、企業(yè)規(guī)模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過(guò)程中也必須重視企業(yè)資源分析以及企業(yè)間溝通的重要性，在對(duì)整合環(huán)境進(jìn)行充分分析的基礎(chǔ)上，制定明確的整合目標(biāo)和設(shè)計(jì)詳細(xì)的整合方案，確定強(qiáng)有力的整合領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，在充分取得企業(yè)員工的認(rèn)可與支持的情況下根據(jù)企業(yè)具體情況分步驟穩(wěn)步推進(jìn)。
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