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房地產(chǎn)論文匯總15篇
在學(xué)習(xí)和工作的日常里，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是描述學(xué)術(shù)研究成果進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的一種工具。那么你有了解過論文嗎？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)論文1
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項(xiàng)目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項(xiàng)目成本管理問題
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的`是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容�？v觀整個項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩䥽?yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢�，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)論文2
摘要：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內(nèi)競爭持續(xù)加劇，是目前宏觀調(diào)控背景下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實(shí)寫照。在此宏觀背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深陷開發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實(shí)施調(diào)整投資開發(fā)戰(zhàn)略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策
近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從20xx年末的2.73萬家增至20xx年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場游戲規(guī)則從20xx年以來，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時調(diào)整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一
眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系
目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來說，目前國內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財務(wù)人員進(jìn)行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)核算人員只是對財務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過多，會導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過少，會很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時融資的時效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運(yùn)作問題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運(yùn)營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個合伙制。企業(yè)可以通過尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。20xx年天津市國土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項(xiàng)目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長土地出讓金繳納時限。根據(jù)土地成交價總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價的優(yōu)惠價格出手給具有資金實(shí)力的.機(jī)構(gòu)，再以同等價格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進(jìn)行長期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展?fàn)顩r來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實(shí)施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個不錯的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內(nèi)上市之外，還可以通過收購國內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進(jìn)行融資，國外的收購相對于國內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結(jié)束語
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導(dǎo)致國家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強(qiáng)后盾，融資是一個大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關(guān)注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應(yīng)時代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當(dāng)先，立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
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[2]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的討論[J].時代金融，20xx(07):8-9.
房地產(chǎn)論文3
房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國資金密集型行業(yè)之一，商品從生產(chǎn)到銷售的過程中需要投入大量的資金來運(yùn)作，而且投資回報周期長，風(fēng)險較大，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要以符合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，采用科學(xué)的管理手段和納稅籌劃方法，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及涉及的稅種
房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比有其特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)項(xiàng)目單位價值較高，從立項(xiàng)、建造到銷售過程時間長，資金流回籠周期長，造成房地產(chǎn)的資金緊缺;另外，房地產(chǎn)業(yè)主要依靠負(fù)債經(jīng)營，每年需要支付巨額利息，融資困難，資金鏈甚是緊張;其次，房地產(chǎn)業(yè)涉稅廣泛，稅制不甚合理完善，多為預(yù)交的提前征收方式，費(fèi)用成本高昂，造成經(jīng)營上的巨大壓力。我國的實(shí)體稅法由22種稅種組成，房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)涉及9種:耕地占用稅，營業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅，契稅，印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收項(xiàng)目的籌劃研究
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的9種稅種中繳納金額較大的有土地增值稅、營業(yè)稅和所得稅，以下針對這三種稅種進(jìn)行納稅籌劃探討。
1.土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅是對單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物活動取得的增值額征收的一種稅。①運(yùn)用臨界點(diǎn)定價，依據(jù)稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓其所建造的普通住宅的增值額占可抵扣金額比例小于20%的，可以不征收土地增值稅;增值額超過這一標(biāo)準(zhǔn)的，就應(yīng)按照全部增值額進(jìn)行納稅。因此，在房地產(chǎn)銷售定價時可以以此為臨界點(diǎn)，只要最終的增值額小于可抵扣金額的20%，就可以免稅。根據(jù)上述思路，我們假設(shè)房產(chǎn)售價為p，成本為。，營業(yè)稅率5%，城建及教育附加稅率為10%，因此可以抵扣額m=c+5% p* (1+10%)二。+5.5% p，要使增值額占可抵扣比例小于20%，即p-m }fn < 20%，可以推導(dǎo)得到p< 1.2848c，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時，將銷售價格定為成本的1.2848倍，可以免交土地增值稅，同時以相對較低的價格在同行之中更具有競爭力。②利用利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中常會涉及大量的對外負(fù)債，高昂的利息成本難以避免，采用不同的利息成本扣除方式也會對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的繳納產(chǎn)生不同的影響。房地產(chǎn)行業(yè)稅法對利息支出兩種情況有所規(guī)定:情況一，凡是有金融機(jī)構(gòu)提供的證明并按房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分配的，可以根據(jù)實(shí)際扣除;對于其他開發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)和房產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%加計扣除，即:房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用二可扣除利息+5%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)+房產(chǎn)開發(fā)成勾;情況二，凡是不能提供金融機(jī)構(gòu)證明或者不按房地產(chǎn)項(xiàng)目分配利息的，利息支出按房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一定比例扣除，即:房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用二10%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)+房產(chǎn)開發(fā)成勾。在具體的納稅操作中，可以比較兩種情況下房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算結(jié)果的高低，從而選擇是否要提供金融機(jī)構(gòu)的證明來增加抵扣額，減輕稅負(fù)。
2.營業(yè)稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)營業(yè)稅是針對企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所征收的稅種。①合作建房方式。稅法規(guī)定，企業(yè)與個人將自己的不動產(chǎn)作為投資，參與其他投資者的利潤分配，與其他投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險的投資入股行為不征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)如果愿意出讓自己的土地使用權(quán)，貝}J可以考慮與其他的企業(yè)合作建房，將土地使用權(quán)這一不動產(chǎn)作為投入資本，分享合作帶來的利潤，可以避免轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所要繳納的營業(yè)稅，而且當(dāng)合作建成的房屋銷售轉(zhuǎn)讓時，銷售收入按銷售不動產(chǎn)名目交稅，雙方分得的利潤算是投資回報不繳納營業(yè)稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。②從銷售收入中分離代收費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，要安裝相應(yīng)的'生活設(shè)施，例如天然氣、自來水與電視網(wǎng)絡(luò)等，需先支付天然氣公司、自來水公司和有線電視單位初裝費(fèi)，這部分的費(fèi)用是為購買者墊付的款項(xiàng)，簽訂銷售合同時這部分的費(fèi)用也包含在內(nèi)，這會增大營業(yè)額。而我國的營業(yè)稅有這方面的規(guī)定，這部分為購買者為墊付的款項(xiàng)要計入房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入中繳納房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅，不得扣除，這就增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中，對這些代收費(fèi)用要作具體分析，將其從銷售價格中分離出去，避免繳納營業(yè)稅�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題規(guī)定》中提到，物業(yè)管理企業(yè)替相關(guān)單位收取的水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、維修費(fèi)、房屋租金費(fèi)的不算做自己的營業(yè)收入，其行為屬于代理業(yè)務(wù)，不繳納營業(yè)稅，只對其收取的手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時，可以把生活服務(wù)設(shè)施的安裝交給服務(wù)業(yè)的物業(yè)管理公司來做，單獨(dú)簽訂一份代理安裝合同，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中便沒有了這部分代理費(fèi)用的營業(yè)稅，從而減輕了稅負(fù)。
3.所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是就銷售收入減去費(fèi)用成本和流轉(zhuǎn)稅金的剩余按一定比例納稅的稅種。改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)。稅法規(guī)定，借款利息可以稅前抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計納稅籌劃方案時可以充分利用借款利息這一稅收擋板的作用，適當(dāng)提高負(fù)債融資比例，改變資本結(jié)構(gòu)，盡可能增加可抵扣金額，達(dá)到籌劃目的。某房地產(chǎn)企業(yè)欲籌資8000萬，在年利息率6%、權(quán)益利息率8%的情況下，作出如下方案:通過股權(quán)融資6400萬元，債務(wù)融資1600萬，則負(fù)債率為16008000*100% -20%，利息抵稅額為1600*25% *6%=24萬，財務(wù)風(fēng)險較小;方案二，通過股權(quán)融資4000萬元，債務(wù)融資4000萬，則負(fù)債率為40008000*100%=50%，利息抵稅額為4000*25% *6%=60萬，財務(wù)風(fēng)險中等。
縱覽中國的房地產(chǎn)市場，相應(yīng)的市場需求已有所下降;房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益空間在逐步萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視在合理合法的情況下，對企業(yè)稅收進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到企業(yè)稅負(fù)最小化，企業(yè)價值最大化。當(dāng)然隨著時間的推移國家稅收政策會有所改變，不同省份也一定程度上存在著差異，具體籌劃時也要結(jié)合實(shí)際情況綜合分析，以免違反稅法規(guī)定，導(dǎo)致籌劃失敗。
房地產(chǎn)論文4
[摘要]如今全球經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展正改變著整個社會和營銷環(huán)境，而環(huán)境的變化迫使房地產(chǎn)不得不重新審視已有的營銷理念，進(jìn)而樹立全新的營銷理念。在市場經(jīng)濟(jì)中，一切失敗歸根到底是思維方式的失敗，如果我們能在思維方式這個本源上解決問題，則無論競爭對手多么強(qiáng)大，最終一定能夠戰(zhàn)勝它。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新戰(zhàn)略
一、引言
房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略正確的選擇應(yīng)當(dāng)是尋找符合自身?xiàng)l件的戰(zhàn)略基點(diǎn)，進(jìn)行市場補(bǔ)缺，以期建立區(qū)域性性的相對優(yōu)勢；產(chǎn)品可以從三個層次，為消費(fèi)者或使用者提供滿足，這種“整體產(chǎn)品”的概念，是房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的重要營銷思路；市場創(chuàng)新有兩種思路：重新選擇銷售區(qū)域，或重新選擇購買群體；產(chǎn)品要經(jīng)過一定的方式與市場發(fā)生聯(lián)絡(luò)，經(jīng)營創(chuàng)新便是改進(jìn)和完善聯(lián)絡(luò)的方式。創(chuàng)新需要機(jī)會，市場營銷意義上的“機(jī)會”，源于消費(fèi)者或使用者通過市場未能滿足、或尚待更好地滿足的需要和欲望；“創(chuàng)新”是一個經(jīng)濟(jì)概念，而不是一個技術(shù)概念，是指“房地產(chǎn)家實(shí)行對生產(chǎn)要素的新的組合”，與技術(shù)上的新發(fā)明不是一回事。
二、房地產(chǎn)營銷意義
現(xiàn)代市場營銷學(xué)是我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，走向世界市場所必須研究和掌握的一門應(yīng)用科學(xué)。房地產(chǎn)的命運(yùn)系之于“銷”，而“銷”之績效來源于“營”，只有“營”字領(lǐng)先，“銷”字當(dāng)頭，營銷一體，這樣的房地產(chǎn)才會如魚得水于市場�！盃I”即包括策劃、創(chuàng)意、運(yùn)籌和研究，現(xiàn)代的營銷人員，第一要務(wù)就是如何動腦筋的問題，以策略來帶動“銷”。評價一個房地產(chǎn)經(jīng)營好壞的一個關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，就是最終營銷業(yè)績包括銷售額、市場占有率、利潤、知名度等的高低，而營銷業(yè)績的高低又取決于該房地產(chǎn)營銷實(shí)力的大小。
營銷實(shí)力除包含房地產(chǎn)的硬資源裝置、資金等實(shí)力外，還包含房地產(chǎn)的軟資源實(shí)力。軟資源實(shí)力的重要體現(xiàn)主要是其現(xiàn)代營銷意識和專業(yè)營銷實(shí)力的強(qiáng)弱，而專業(yè)營銷能力的高低取決于房地產(chǎn)是否擁有基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富、創(chuàng)造性思維和踏實(shí)勤勉的營銷管理、營銷企劃和營銷執(zhí)行人才。隨著資訊時代的來臨、我國加入世貿(mào)組織、市場競爭的加劇和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，我們越來越迫切地需要建立一支高素質(zhì)的營銷人員隊(duì)伍。
三、房地產(chǎn)營銷過程中的問題
1、一些房地產(chǎn)的市場營銷人員素質(zhì)低
房地產(chǎn)商對銷售人員的素質(zhì)經(jīng)驗(yàn)缺乏起碼的要求和把握，流動性大致使房地產(chǎn)商付出慘重的時間和人力成本。企業(yè)內(nèi)部體制和政策限制，沒有賞罰機(jī)制，導(dǎo)致銷售人員缺乏動力和激勵也沒有壓力。房地產(chǎn)人員素質(zhì)良莠不齊，缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)、考核和規(guī)范化要求，沒有統(tǒng)一的最低報價要求和選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)；也有些地區(qū)銷售能力并不弱但缺乏對產(chǎn)品的深入了解和賣點(diǎn)的把握。
2、市場營銷目標(biāo)低、眼光低
銷售目標(biāo)確定了營銷目標(biāo)的要件。研究經(jīng)營評估所匯集的營銷資料之后，才設(shè)定銷售目標(biāo)，因此銷售目標(biāo)能直接反映出公司在下一年度達(dá)成預(yù)測銷量的能力。檢討銷售目標(biāo)以及了解銷售目標(biāo)設(shè)定低、中、高水準(zhǔn)的理由，公司的銷售目標(biāo)若設(shè)定在低水準(zhǔn)到中等水準(zhǔn)之問，或許表示近年來失去許多顧客及市場占有率，不然就是銷售區(qū)域內(nèi)的競爭活動更多，或競爭者投入更可觀的廣告費(fèi)用。這些理由都會直接影響營銷目標(biāo)的擬定，同時也有助于了解營銷目標(biāo)該如何設(shè)定，及是否需要爭取新使用者、現(xiàn)有顧客或是兩面三刀者都要同時爭取。
3、營銷戰(zhàn)略缺乏科學(xué)性
質(zhì)量與技術(shù)管理手段是經(jīng)營過程必不可缺的，它只有和諧地融入整個房地產(chǎn)管理體系中時，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。例如，某家房地產(chǎn)竟然可以控制到一根長只有5m的紗線的成本，而且還能使每臺機(jī)器得到正確保養(yǎng)與維護(hù)。究其原因才明白，原來除了已達(dá)到國家IS09000的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)外，他們還憑借多年的實(shí)踐總結(jié)出了一整套個性化、系列化的房地產(chǎn)管理方法，通過管理的手段合理地進(jìn)行了產(chǎn)品的單位成本控制、機(jī)器成本控制；完善了人員的目標(biāo)管理；實(shí)現(xiàn)工作流程標(biāo)準(zhǔn)化、薪酬制度、激勵制度合理化；同時平日通過各種培訓(xùn)手段提升了人員的崗位素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)了管理意識。通過人性化管理將機(jī)器與人科學(xué)地融入房地產(chǎn)的整體戰(zhàn)略中。
因?yàn)榍澜徊婊靵y，很多房地產(chǎn)都曾走過彎路。由于缺乏市場操作經(jīng)驗(yàn)和客戶基礎(chǔ)或者追求短期效益和現(xiàn)金流，把一些長線優(yōu)勢品種賣到流通和零售市場，區(qū)域間紛爭不斷，客戶抱怨不斷，而市場銷量也很快停滯不前。因?yàn)楹苊黠@，流通和零售的銷量是靠擠占臨床的銷量為生的，當(dāng)臨床銷量萎縮，未經(jīng)過系統(tǒng)培育的其他渠道銷量自然下滑。這種短期行為讓房地產(chǎn)與客戶共傷而不是雙贏。
合理的方式應(yīng)當(dāng)是根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，確定所走的渠道，守住規(guī)范運(yùn)作的底線。即便是流通渠道，也需要規(guī)范運(yùn)作，協(xié)助客戶構(gòu)建分銷通路。根據(jù)競爭格局另辟新渠道是一些房地產(chǎn)取得成功的法寶，比如大中城市競爭激烈的產(chǎn)品下沉到低端市場，遭遇降價的先前的貴族產(chǎn)品率先搶占流通市場等。
四、營銷過程中的戰(zhàn)略意義
“戰(zhàn)略”一詞本是軍事術(shù)語，原意是指對于任何一個組織的全域性性或決定性的謀劃規(guī)劃。戰(zhàn)略問題是研究全域性行動的方向、目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最好的途徑。把“戰(zhàn)略”的概念應(yīng)用在房地產(chǎn)營銷活動中，就稱為營銷戰(zhàn)略。營銷過程中的戰(zhàn)略意義是指房地產(chǎn)通過識別外部環(huán)境提供的機(jī)會和威脅，并根據(jù)自己的資源情況，對房地產(chǎn)戰(zhàn)略整個營銷過程所提出的未來某個時期要達(dá)到的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)應(yīng)采取的一系列行動。
1、依附戰(zhàn)略
依附型經(jīng)營戰(zhàn)略又稱為系統(tǒng)化經(jīng)營戰(zhàn)略。所謂“依附”就是把本房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營活動與發(fā)展相對固定地納入或嫁接在某個餐飲大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)上，成為該大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)系列化生產(chǎn)中的一個組成部分。選擇、采用依附型經(jīng)營戰(zhàn)略的好處在于中小餐飲房地產(chǎn)可以得到相對經(jīng)營方向和技術(shù)支援，產(chǎn)品的開發(fā)方向較為單一、明確，可以發(fā)揮自己的專長，并能在一定程度上避開市場激烈競爭的壓力；另外還能通過協(xié)作關(guān)系進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，依靠大房地產(chǎn)的技術(shù)開發(fā)能力和實(shí)力，突破自身在資金、人才、裝置等方面的制約。
2、國際化經(jīng)營戰(zhàn)略
國際化經(jīng)營戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)將其具有價值的.產(chǎn)品與技能轉(zhuǎn)移到國外市場，從而創(chuàng)造價值的戰(zhàn)略。大部分房地產(chǎn)采用國際化戰(zhàn)略時，是把在母國所開發(fā)出的具有差別化的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到海外市場來創(chuàng)造價值。在這種情況下，房地產(chǎn)大多把產(chǎn)品開發(fā)的職能留在母國，而在東道國建立制造和營銷機(jī)構(gòu)。在大多數(shù)的國際化房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)總部一般嚴(yán)格地控制產(chǎn)品與市場戰(zhàn)略的決策權(quán)。
如果房地產(chǎn)的核心競爭力使房地產(chǎn)在國外市場上擁有競爭優(yōu)勢，而且在該市場上降低成本的壓力較小，房地產(chǎn)采取國際化戰(zhàn)略是非常有利的。但是，如果當(dāng)?shù)厥袌鲆竽軌蚋鶕?jù)當(dāng)?shù)氐那闆r提***品與服務(wù)，房地產(chǎn)采取這種戰(zhàn)略就不太合適。同時，由于房地產(chǎn)在國外各個生產(chǎn)基地都有廠房裝置，會形成重復(fù)建設(shè)，則加大了經(jīng)營成本，這對房地產(chǎn)也是不利的。
近幾年來，當(dāng)世界知名跨國房地產(chǎn)大舉進(jìn)軍我國，并大力實(shí)
施本土化經(jīng)營戰(zhàn)略之時，以海爾、長虹等為代表的國內(nèi)知名家電房地產(chǎn)不甘示弱，也積極開拓國際市場，逐漸形成了走向世界、爭創(chuàng)全球品牌的戰(zhàn)略意識，紛紛在觀念、生產(chǎn)、營銷、研發(fā)和資本等國際化方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。目前，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和我國加入WTO的成為現(xiàn)實(shí)，越來越多的中國本土品牌會更加注重國際化經(jīng)營戰(zhàn)略，以參與世界競爭，與世界跨國房地產(chǎn)一道爭國際市場，這是必然的趨勢。
3、差異戰(zhàn)略
差異化營銷核心思想是“細(xì)分市場，針對目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位，匯入品牌，樹立形象”，是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，針對目標(biāo)市場的個性化需求，通過品牌定位與傳播，賦予品牌獨(dú)特的價值，樹立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個性化核心競爭優(yōu)勢。差異化營銷的關(guān)鍵是積極尋找市場空白點(diǎn)，選擇目標(biāo)市場，挖掘消費(fèi)者尚未滿足的個性化需求，開發(fā)產(chǎn)品的新功能，賦予品牌新的價值。差異化營銷不是某個營銷層面、某種營銷手段的創(chuàng)新，而是產(chǎn)品、概念、價值、形象、推廣手段、促銷方法等多方位、系統(tǒng)性的營銷創(chuàng)新，并在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)品牌在細(xì)分市場上的目標(biāo)聚焦，取得戰(zhàn)略性的領(lǐng)先優(yōu)勢。
4、“虛擬營銷”戰(zhàn)略
“虛擬營銷”戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)在組織上突破有形的界限，只保留其中最關(guān)鍵、最核心的功能如生產(chǎn)、營銷、設(shè)計、財務(wù)等功能，而努力將其他功能虛擬化，美國耐克的發(fā)展便是“虛擬營銷”成功的典范。耐克是一個既無生產(chǎn)車間又無銷售網(wǎng)路的房地產(chǎn)，只擁有在全球具有核心競爭力的運(yùn)動設(shè)計部門和營銷部門，生產(chǎn)和銷售全部虛擬化，通過外部組織來完成。
“虛擬營銷”戰(zhàn)略的經(jīng)營模式有三個方面的競爭優(yōu)勢：
1克服房地產(chǎn)資源的約束。
房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營實(shí)施品牌戰(zhàn)略，可以將房地產(chǎn)的資源集中于深入的市場調(diào)研、品牌識別或視覺策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節(jié)省生產(chǎn)制造設(shè)施龐大的投資和人力、物力的消耗。
2專注于價值鏈中高附加值部分。
一些房地產(chǎn)舉起品牌戰(zhàn)略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價值鏈中的一些低附加值活動虛擬化，委托其他廠商或公司來完成，其虛擬化房地產(chǎn)單元也可以依據(jù)成本和質(zhì)量，挑選不同的組織，從而使虛擬經(jīng)營具有動態(tài)性。
3敏捷性。
具有品牌的盟主房地產(chǎn)針對市場需求的變化，如產(chǎn)品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應(yīng)市場，克服全能型實(shí)體房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的相對剛性。
五、結(jié)語
對于中國大量在大眾市場扎根的房地產(chǎn)來說，要維持自己的地位，首先，必須進(jìn)行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業(yè)務(wù)模式和運(yùn)營管理創(chuàng)新人手，通過價值鏈的創(chuàng)新，通過低成本的運(yùn)營和精細(xì)化的營銷來降低成本、提升效率，為底層消費(fèi)者提供真正能滿足其需求的高性價比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
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房地產(chǎn)論文5
1概述
人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰(zhàn)略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強(qiáng)勁的生命力和競爭力，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景及目標(biāo)提供有力的人才支持，對國有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司尤為重要。
2人力資源管理對項(xiàng)目公司的特殊意義
2.1激烈的房地產(chǎn)市場競爭的需要
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，項(xiàng)目公司面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在上級集團(tuán)公司授權(quán)下，可以直接參與市場競爭，但從可行性研究、前期規(guī)劃、工程管理、成本控制到銷售回款，每一個環(huán)節(jié)都需要有專業(yè)的人才來保證實(shí)施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來調(diào)配，否則遲早將被市場所淘汰。
2.2項(xiàng)目運(yùn)行安全的保障
房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，存在著資金、質(zhì)量、安全等各方面的風(fēng)險隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規(guī)避這些潛在的風(fēng)險，保證項(xiàng)目公司的安全運(yùn)行。
2.3企業(yè)戰(zhàn)略成功實(shí)施的前提
必須通過實(shí)施人力資源管理來確保項(xiàng)目公司經(jīng)營方針和年度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證整個房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成，使企業(yè)立于不敗之地。
3項(xiàng)目公司人力資源管理工作中存在的問題
大型國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項(xiàng)目公司基本數(shù)量較多，但規(guī)模小、人數(shù)少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個環(huán)節(jié)都存在著不盡如人意的表現(xiàn)：
3.1優(yōu)秀人才引進(jìn)難
困難集中體現(xiàn)在難以吸引、留住和合理運(yùn)用優(yōu)秀的員工，項(xiàng)目公司的管理人員和核心人員基本是集團(tuán)公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無法進(jìn)入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。
3.2人才結(jié)構(gòu)不合理
雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近幾年快速發(fā)展過程，也引進(jìn)了大批經(jīng)營管理和專業(yè)技術(shù)人才，但是相比于科技的進(jìn)步和企業(yè)的需求，項(xiàng)目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無法得到滿足。引進(jìn)人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內(nèi)部施工企業(yè)管理崗位轉(zhuǎn)入，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)上相比存在較大差異。
3.3人才流動速度快
目前房地產(chǎn)人才市場上高端人才一部分流向海外，一部分流向國內(nèi)的大型外企。項(xiàng)目公司面臨著人才“選、用、育、留”難的問題，人才的缺乏已嚴(yán)重制約了項(xiàng)目公司的健康發(fā)展。
4項(xiàng)目公司人力資源管理工作開展不利的原因
4.1缺乏專業(yè)管理人員來開展人力資源管理工作
國有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司一般都是單一項(xiàng)目，規(guī)模較小，沒有專門的人力資源管理部門和專業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據(jù)上級集團(tuán)公司的要求，按部就班地實(shí)施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調(diào)動等工作，而在員工激勵、自主培訓(xùn)、企業(yè)文化建設(shè)等方面的'工作基本沒有。
4.2項(xiàng)目公司市場地位低下，培訓(xùn)資金投入不足，制約著人力資源管理的發(fā)展
除參加上級集團(tuán)公司組織的培訓(xùn)外，項(xiàng)目公司對骨干進(jìn)行系統(tǒng)、長期培訓(xùn)的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓(xùn)費(fèi)用不足，另一方面缺乏專人組織培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)形式單一，培訓(xùn)計劃缺少規(guī)劃，嚴(yán)重制約了項(xiàng)目公司人力資源管理的發(fā)展。
4.3薪酬體系缺乏合理的激勵機(jī)制，給人力資源管理工作的開展帶來困難
�。�1）項(xiàng)目公司的薪酬體系一般參照集團(tuán)公司標(biāo)準(zhǔn)，沒有與公司的實(shí)際結(jié)合起來，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級較少，其調(diào)整除了職位的晉升外別無它法；
�。�2）薪酬沒有真正與績效掛鉤。雖然實(shí)行年終考核獎等績效管理手段，但員工年終考核結(jié)果還是以基層主管的主觀判斷為主，缺乏一定的科學(xué)性，且年終考核獎的檔次也沒有真正拉開，員工對考核的感受不深；
�。�3）福利機(jī)制不完善。外聘員工由于檔案、黨團(tuán)關(guān)系不在公司內(nèi)，原就對企業(yè)的歸屬感不強(qiáng)，加之升職通道、高層次培訓(xùn)、職稱評定等其他激勵手段不足，無法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；
�。�4）缺乏對地域特點(diǎn)的區(qū)別。各項(xiàng)目公司所處的區(qū)域不同，各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r又有著極大的差異，一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的住房、消費(fèi)、醫(yī)療、教育成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，而集團(tuán)公司對各項(xiàng)目公司的工資總額、崗位工資標(biāo)準(zhǔn)通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區(qū)域的項(xiàng)目公司增加了引進(jìn)優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。
4.4對人才重使用輕開發(fā)
人力資源管理中人是核心，而有些項(xiàng)目公司對員工存在重使用、輕開發(fā)的現(xiàn)象。人應(yīng)該像蓄電池一樣，充足電后自然會放電，然后再進(jìn)行充電循環(huán)使用，如果一味地過度使用，而不及時補(bǔ)充新的能量和知識，員工遲早會在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠(yuǎn)無法留住人才。
5加強(qiáng)和完善項(xiàng)目公司人力資源管理的對策及建議
項(xiàng)目公司的人力資源管理，應(yīng)從選人、用人、育人及留人等方面著手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。
5.1招聘人才的天平應(yīng)向無資歷有潛力的新手傾斜
招聘人才的天平應(yīng)向無資歷有潛力的新手傾斜，這是項(xiàng)目公司彌補(bǔ)外部挖掘人才弱勢的現(xiàn)實(shí)選擇。項(xiàng)目公司受自身各方面因素所限，無法吸引更多工作經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進(jìn)了這樣的人才，也未必能長期留住，反而會給企業(yè)人力資源帶來不利影響。因此，項(xiàng)目公司要建立切實(shí)可行的人才儲備機(jī)制，在招聘時，要更關(guān)注應(yīng)聘者的學(xué)習(xí)能力、發(fā)展?jié)摿偷赖滦摒B(yǎng)，即使是沒有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開始，根據(jù)企業(yè)的需要畫出最美的圖畫，同時還能培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情和忠誠度。
5.2應(yīng)重在內(nèi)部培養(yǎng)為主
項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)主動擔(dān)負(fù)起員工知識更新的責(zé)任，要立足自我培養(yǎng)為主、外部培訓(xùn)為輔，面向高級經(jīng)營管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和基層員工，建立健全以能力建設(shè)為核心的人才培養(yǎng)機(jī)制、內(nèi)外培訓(xùn)相結(jié)合的多層次、多渠道的教育培訓(xùn)體系和企業(yè)內(nèi)部的終生學(xué)習(xí)系統(tǒng)。不僅要有對專業(yè)知識、專業(yè)技能的培養(yǎng)，而且還必須要有對團(tuán)隊(duì)精神、開拓創(chuàng)新、道德素養(yǎng)、政策理論水平的培養(yǎng)。
5.3加大培訓(xùn)投入，不斷促使企業(yè)人才輩出
項(xiàng)目公司通過各種專業(yè)技術(shù)、繼續(xù)教育、政治理論以及學(xué)歷深造等方面的培訓(xùn)，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對自己的重視和企業(yè)未來的發(fā)展，從而產(chǎn)生對企業(yè)的歸屬感，改善工作動機(jī)，調(diào)動工作積極性。
5.4要重視情感管理
情感需求是人類需求的最高層次，正向的情感管理能從內(nèi)心深處激發(fā)每個員工的內(nèi)在潛力、主動性和創(chuàng)造精神，消除職工的消極情緒，就項(xiàng)目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會地位等可能不盡如人意，但“情”能補(bǔ)拙，通過雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價值得到了體現(xiàn)，從而激發(fā)員工的斗志，使個人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)保持一致，形成良性循環(huán)。
5.5建立有效的激勵機(jī)制
（1）建立科學(xué)、合理、有效的薪酬制度。項(xiàng)目公司要根據(jù)德才兼?zhèn)涞囊�，建立健全崗位目�?biāo)責(zé)任制，建立以業(yè)績?yōu)橐罁?jù)，由品德、知識、能力等要素構(gòu)成的各類人才評價指標(biāo)體系，堅持效率優(yōu)先、兼顧公平。對績效薪酬的分配，要向一線基層崗位、關(guān)鍵管理崗位、有突出貢獻(xiàn)人才傾斜，適當(dāng)拉開收入差距；
�。�2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀念和做法，通過內(nèi)部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績考核制度，使每個人都能發(fā)揮所長、人盡其用，引導(dǎo)員工多渠道成才，形成能上能下、能進(jìn)能出、競爭充滿活力的選人用人機(jī)制；
�。�3）完善配套的激勵措施。項(xiàng)目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應(yīng)該以企業(yè)的核心價值觀為導(dǎo)向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關(guān)心員工，建立工會組織，加強(qiáng)工作保障、改善生活條件、解決實(shí)際困難，為所有員工提供一個沒有后顧之憂、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺。
6結(jié)語
當(dāng)今社會，人才已成為一種資源，真正的人力資源管理是強(qiáng)調(diào)人和崗位適配，強(qiáng)調(diào)人才的二次開發(fā)。國有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，積極創(chuàng)造條件，營造尊重知識、尊重人才的良好氛圍，讓想干事的人有機(jī)會，肯干事的人有舞臺，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文6
【摘要】近年來，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)也給予越來越多的重視，這不僅有助于促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時還能推動我國城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過熱過快發(fā)展，將會影響我國社會會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，因而我們應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢施以科學(xué)、宏觀的調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性與穩(wěn)定性。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義和價值出發(fā)，分析探討當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題，然后總結(jié)并提出相應(yīng)的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);市場經(jīng)濟(jì);協(xié)調(diào)發(fā)展;措施
隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也得以飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已然成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，這不但有助于進(jìn)一步推動我國市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，同時還能促進(jìn)就業(yè)，改善人們的生活質(zhì)量和水平。但是，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中依然存在諸多的問題，這將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義和價值出發(fā)，分析探討當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題，然后總結(jié)并提出相應(yīng)的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義與價值
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對于社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們生活等各個方面的意義和價值是巨大的，這主要體現(xiàn)在以下幾方面:(1)在我國社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，有助于增長國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的收入，滿足人們的日常生活需求，使其住宅水平得以進(jìn)一步提升;(2)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠大大促進(jìn)就業(yè)，減輕社會壓力，改善人們的生活質(zhì)量及生活水平;(3)當(dāng)前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然處于發(fā)展的初級階段，在很多地方和環(huán)節(jié)還存在著較多的問題，但我國有關(guān)部門積極制定并實(shí)施相關(guān)的政策與保障措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。
2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題
著眼于當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展實(shí)際，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于推動市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中依然存在著諸多的問題，這對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性是極為不利的，這些問題主要表現(xiàn)在以下幾方面:2．1價格與價值的背離導(dǎo)致市場波動。從我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際來看，人們將循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些理念運(yùn)用到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，以保障其發(fā)展的穩(wěn)定性。然而，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢已經(jīng)與循環(huán)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則和理念逐漸背離，這將嚴(yán)重影響社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、健康性及持續(xù)性，從而引起市場的波動。2．2泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致市場波動。著眼于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀，泡沫經(jīng)濟(jì)依然是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性的最主要因素之一，泡沫經(jīng)濟(jì)問題的出現(xiàn)，使得人們在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資過程中，將不得不面臨諸多的風(fēng)險，這將對社會公眾其經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生極大的損害，同時會使人們的生活質(zhì)量與生活水平下降。因而泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，無法基于整個市場經(jīng)濟(jì)的秩序提供堅實(shí)的保障和維護(hù)。2．3節(jié)能環(huán)保措施貫徹和執(zhí)行不到位。低碳經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)具有非常大的關(guān)聯(lián)。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，可利用的土地資源正逐年減少，而房地產(chǎn)行業(yè)如果不能及時拿出低碳住宅及環(huán)保住宅，將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時也是與我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不相契合，然而當(dāng)前我國房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀依然是低碳環(huán)與保住宅的`開發(fā)數(shù)量不足，其所占比例完全達(dá)不到要求，因而要想推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就要始終貫徹執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推動并實(shí)施節(jié)能環(huán)保所持與方針。
3、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策措施
當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展在協(xié)調(diào)性方面出現(xiàn)了諸多問題，因而為了能有效解決這些問題，保證二者能協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進(jìn)，政府應(yīng)當(dāng)針對發(fā)展實(shí)際情況予以科學(xué)、宏觀的調(diào)控，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠和諧健康的發(fā)展，從而為促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地產(chǎn)商品的價格。合理的控制房地產(chǎn)商品價格并不是一定要降低住宅價格，而是要保證房地產(chǎn)其價格與價值之間能夠很好的吻合，最大限度的避免價格與價值之間出現(xiàn)過度的偏離。在我國，房地產(chǎn)市場價格過高就是當(dāng)前所存在的主要矛盾，而在金融危機(jī)的影響下很多的房地產(chǎn)企業(yè)大多出現(xiàn)了資金鏈斷裂問題，而價格過高將會對企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個非常重要的因素，其對于行業(yè)中其他的因素也同樣影響巨大，對于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控的過程中，合理控制價格將發(fā)揮不可或缺的作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)商品其價格能夠合理回歸，有效維護(hù)行業(yè)與市場的秩序，政府應(yīng)對價格進(jìn)行科學(xué)的評估，并予以合理的規(guī)制。3．2加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管。以市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為指導(dǎo)，政府應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)市場其金融秩序予以嚴(yán)格的監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)進(jìn)程、償還能力與貸款規(guī)模等各個環(huán)節(jié)均予以深入而嚴(yán)格的監(jiān)管，嚴(yán)格控制和規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)商業(yè)銀行相應(yīng)信貸業(yè)務(wù)，同時加強(qiáng)對銀行其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施調(diào)整，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中各種信貸資金能夠更多的向著一些朝陽型產(chǎn)業(yè)流動。鑒于此，政府應(yīng)當(dāng)著力于和銀行等金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，不但要打破銀行傳統(tǒng)僵化的存貸模式，同時要注重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的吸引，最大限度的消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)高風(fēng)險業(yè)務(wù)所引起的不利因素，保證市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性與有序性，整合現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，提升優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場中所占的比重，最后有效降低房地產(chǎn)市場所面臨的金融風(fēng)險。3．3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。政府應(yīng)當(dāng)在政策上促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其發(fā)展目標(biāo)不斷向市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠攏，同時要以市場經(jīng)濟(jì)的低碳環(huán)保政策作為指導(dǎo)。在整個調(diào)控過程中，政府應(yīng)給予政策引導(dǎo)對應(yīng)杠桿作用足夠的重視，而這種杠桿作用表現(xiàn)為以下兩方面特性:①對于低碳環(huán)保住宅的投資建設(shè)工程給予稅收的優(yōu)惠政策，這樣在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其轉(zhuǎn)型的過程中吸引更多的開發(fā)商共同參與，從而促進(jìn)新型低碳環(huán)保住宅的開發(fā)力度得到大力的支持。②在低碳環(huán)保住宅的銷售過程中，實(shí)施貸款利率相應(yīng)優(yōu)惠政策，這有助于提高人們對于低碳環(huán)保住宅相應(yīng)關(guān)注度，以引導(dǎo)其購買。將長遠(yuǎn)規(guī)劃作為發(fā)展的目標(biāo)，將可持續(xù)發(fā)展作為發(fā)展的理念，在政府各項(xiàng)政策的支持下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將必然能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。3．4減少政府的干預(yù)。最大限度的減少政府的干預(yù)，這是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的本質(zhì)和要義，保證市場在資源的配置過程中起到?jīng)Q定性的作用。然而，在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榈胤秸c房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在著直接的利益關(guān)系，這就導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中給予了過多的干預(yù)，而這對于房地產(chǎn)的長期穩(wěn)定發(fā)展是極為不利的，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)領(lǐng)域的公平競爭。首先，應(yīng)改進(jìn)土地的供應(yīng)政策，加強(qiáng)土地的規(guī)劃與儲備，實(shí)施科學(xué)合理的管理與轉(zhuǎn)讓行為，同時保證信息的公開和透明，最大限度的消除各種隨意性及投機(jī)性操作。其次，合理規(guī)制政府在土地的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的建設(shè)以及交易稅費(fèi)等方面的征收，這樣一方面保證國有資源與資產(chǎn)收益，另一方面使房地產(chǎn)企業(yè)其各項(xiàng)成本能夠處在合理的水平和區(qū)間。綜上所述，著眼于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性問題，本文首先闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價值和意義，然后對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題進(jìn)行深入的分析和探討，并從合理控制房地產(chǎn)商品的價格、加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型及減少政府的干預(yù)等幾方面總結(jié)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策措施。
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房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)實(shí)缺陷
1、缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)管理理念
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對該行業(yè)的巨大作用上來。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo)，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒有一個清醒的認(rèn)識。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都壓給了它們的財務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機(jī)構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo)，第一，必須先有一個明確的認(rèn)識，全體干部職工、企業(yè)的每一個部門都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系
本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒有得到有效的實(shí)施，更沒有見到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀，并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過程中發(fā)生的各類矛盾和問題。個別政策的落實(shí)過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的`很多具體內(nèi)容，從而導(dǎo)致不同管理者對同一問題都各持己見，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾�，那么國家的宏觀控制再嚴(yán)格亦不可能見到實(shí)效。從而，使沒有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營目標(biāo)均為眼前的目標(biāo)，政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控，而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的管理作用，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競爭行為，這已經(jīng)造成了市場經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際，嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續(xù)發(fā)生，會在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規(guī)缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器。總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系�，F(xiàn)實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為。過去我國的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實(shí)就更跟不上時代發(fā)展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場這種不規(guī)范局面不能長久維持下去，否則，將嚴(yán)重阻礙市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無序的市場狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)核算管理
當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時，要計算各項(xiàng)支出的單項(xiàng)額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施，將總體工程的建設(shè)過程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評估；然后，再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項(xiàng)目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項(xiàng)成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。
2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時，尤其關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當(dāng)主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系，以保證對材料消耗的全過程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。
3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理
當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時，擬定投標(biāo)報價的管理人員必須對工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解，并對工程的經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險防控有準(zhǔn)確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項(xiàng)工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。
三、結(jié)語
通過上述分析，我們認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)管理是一個綜合工程。欲實(shí)施好房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作，第一步必須擬定好長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。其次是確定好本企業(yè)管理的細(xì)節(jié)控制原則，并構(gòu)建好運(yùn)行機(jī)構(gòu)和做好職能人員的設(shè)置工作。在完善好經(jīng)濟(jì)管理的體制機(jī)制基礎(chǔ)上，堅持具體問題具體分析的指導(dǎo)思想，與時俱進(jìn)地抓好管理的各個環(huán)節(jié)。從而推動企業(yè)高效益的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文8
摘要：近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱度對我國相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及居民生活穩(wěn)定影響深遠(yuǎn)。但是，在看到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)蓬勃生機(jī)的同時，我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識到，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中仍存在著不少需要調(diào)整和改進(jìn)的環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化競爭、房屋售價畸高、市場調(diào)控確實(shí)等問題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會穩(wěn)定的重要隱患。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題入手，研究新時期加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的原則和方向，并提出相關(guān)工作設(shè)想及建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理；對策
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要意義
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展得益于我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的繁榮，改革開放以來，特別是上世紀(jì)80年代后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)保持良好態(tài)勢，行業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)增速持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的成績舉世矚目，行業(yè)影響力不斷增強(qiáng)，已逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支出產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及社會民生產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，在充分肯定我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就的同時，我們還應(yīng)深刻的認(rèn)識到，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也存在著各種各樣的問題與隱患，行業(yè)發(fā)展后勁不足、基礎(chǔ)不牢、結(jié)構(gòu)單一、模式陳舊等問題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的“攔路虎”和“絆腳石”。結(jié)合我國國情來看，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，我國居民居住型購房需求難以得到有效滿足，居民住房難已不僅僅表現(xiàn)為我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的薄弱環(huán)節(jié)，也在一定程度上影響了我國社會的穩(wěn)定與安定團(tuán)結(jié)。而從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供給方面來看，我國已建成商品性住房數(shù)量呈逐年增長態(tài)勢，特別是隨著二三線城市城市化進(jìn)程的'加快，大量商品性居住用房相繼建成，然而由于房屋售價遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)承受能力，大量已建成房屋被空置，這從一個側(cè)面展現(xiàn)出了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性。綜上所述不難看出，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理體制仍不健全，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的制度建設(shè)不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也將對我國國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級以及社會安定團(tuán)結(jié)發(fā)揮積極的促進(jìn)作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理勢在必行。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍以政府宏觀調(diào)控為主要手段，這既是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展特點(diǎn)的要求，也是我國傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制思想的延伸�？梢哉f，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式仍較為粗放，管理主體相對單一，調(diào)控措施缺乏靈活性，對處理新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的復(fù)雜問題能力不足。具體來說，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題集中表現(xiàn)為以下幾個方面：
(一)行業(yè)管理缺乏頂層設(shè)計，制度落地難制約行業(yè)發(fā)展
與我國現(xiàn)有市場運(yùn)行監(jiān)管體制相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展頂層規(guī)劃模糊。由于中央與地方各級政府管理權(quán)責(zé)分配不清，甚至出現(xiàn)了不同級別政府主管部門對同一項(xiàng)目發(fā)展指導(dǎo)意見的分歧。行業(yè)發(fā)展中盲目投資、盲目建設(shè)的現(xiàn)象并不鮮見，我國政府主管部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度不強(qiáng)、相關(guān)政策落地難度較大。而在我國現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管體制下，我國各級各地方政府在開展相關(guān)調(diào)控及管理工作時，出于對拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)表現(xiàn)的考慮往往對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題簡單化處理，并未從深層次解決制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，從而在一定程度上導(dǎo)致了相關(guān)問題的深入發(fā)展，逐步演變?yōu)橄拗菩袠I(yè)發(fā)展的頑疾。
（二）行業(yè)立法工作發(fā)展滯后，行業(yè)管理力度不足
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍以各級政府實(shí)施的宏觀調(diào)控為主要方式，適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律規(guī)范體系尚不健全，無法有效滿足行業(yè)管理需求。眾所周知，宏觀調(diào)控制度是政府針對國民經(jīng)濟(jì)某一領(lǐng)域出現(xiàn)的具體問題而制定的具有針對性的政策指令，從法律角度看宏觀調(diào)控政策屬于政府抽象性行政行為，相關(guān)制度的落實(shí)不受法律強(qiáng)制性的保護(hù)。結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，隨著行業(yè)的多元化發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展復(fù)雜性明顯提升，傳統(tǒng)依靠宏觀調(diào)控措施開展的行業(yè)管理已無法有效解決行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的新問題新困難；而與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理配套的法規(guī)體系發(fā)展相對滯后，行業(yè)發(fā)展中存在的突出矛盾無法通過法律途徑有效解決，行業(yè)管理陷入了尷尬境地。
�。ㄈ┬袠I(yè)引導(dǎo)工作缺位，管理方式相對單一
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制主要采用限制性命令方式規(guī)范行業(yè)方向和企業(yè)經(jīng)營行為，相關(guān)工作旨在通過對行業(yè)發(fā)展設(shè)置相應(yīng)紅線來實(shí)現(xiàn)管理目的，過于重視對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“負(fù)面禁止”而忽略對行業(yè)發(fā)展的“正向引導(dǎo)”在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展水平與實(shí)踐效果。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難來看，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的模式單一、缺乏創(chuàng)新等問題很難在“負(fù)面禁止”的行政命令式管理體制下有所改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中的不斷試錯與探索急需我國相關(guān)管理部門通過“正向引導(dǎo)”的激勵性政策加以推動，而我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系中行業(yè)引導(dǎo)工作的缺位，無疑對此產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作實(shí)施效果也因此大打折扣。
三、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的工作建議
隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響力的持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升不僅直接影響相關(guān)從業(yè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，也對我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)影響。新形勢下，為更好的促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)繁榮、改善居民生活條件、維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)社會的長治久安，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理。結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況及當(dāng)前行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在的主要問題，下一步加強(qiáng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度體系建設(shè)
要在國家層面明確我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，明確中央及地方各級政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的權(quán)責(zé)劃分，逐步構(gòu)建層次清晰、權(quán)責(zé)明確、重點(diǎn)突出、符合實(shí)際的國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，為行業(yè)發(fā)展及相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型明確方向。不僅要加快與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)，還要通過完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)立法等方式提高相關(guān)政策執(zhí)行力度，完善落實(shí)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的有效落地。
（二）強(qiáng)化行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)管理作用
要充分調(diào)動房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會參與行業(yè)管理的積極性，逐步在行業(yè)內(nèi)部樹立正確的價值導(dǎo)向，引導(dǎo)行業(yè)有序發(fā)展。一方面，相關(guān)政府部門要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)組織開展的行業(yè)管理工作，將行業(yè)商協(xié)會作為政府助手推動相關(guān)政策的落實(shí)推廣。同時，要通過完善商協(xié)會立法等工作賦予行業(yè)組織相關(guān)管理權(quán)限，引導(dǎo)行業(yè)商協(xié)會在服務(wù)會員發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營行為等方面發(fā)揮更大作用。
�。ㄈ┩晟品康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展立法工作
要結(jié)合我國社會主義法制建設(shè)實(shí)際需求及當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的突出問題，有前瞻性的開展相關(guān)立法工作。一方面，要在我國經(jīng)濟(jì)法體系中充實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控的法規(guī)體系，逐步建成較為完備的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的法制化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的司法實(shí)踐探索，通過制定司法解釋、發(fā)布指導(dǎo)案例等方式指導(dǎo)地方各級司法部門靈活使用相關(guān)法規(guī)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
四、結(jié)語
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、促進(jìn)相關(guān)管理舉措的升級調(diào)整不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)、維護(hù)我國社會穩(wěn)定具有不容忽視的重要意義。我國各級政府、相關(guān)行業(yè)組織及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從業(yè)企業(yè)應(yīng)緊跟形勢變化，從促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展穩(wěn)定的的大局出發(fā)，積極推動行業(yè)管理模式創(chuàng)新，完善相關(guān)管理制度及政策法規(guī)體系，以更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作發(fā)展邁上新的臺階，為行業(yè)發(fā)展及我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出新的更大貢獻(xiàn)。
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房地產(chǎn)論文9
受越來越復(fù)雜的社會發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產(chǎn)市場競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標(biāo)成本管理的方式在各個行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認(rèn)可。雖然在具體的實(shí)施過程中存在著較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問題進(jìn)行分析探究，并結(jié)合實(shí)際情況提出相應(yīng)的管理方法和對策來進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
隨著社會經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，并得到了越來越廣泛的關(guān)注，而有效地目標(biāo)成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理
1.1目標(biāo)成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，目標(biāo)成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標(biāo)和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，有效把控企業(yè)項(xiàng)目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，目標(biāo)成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，并在對目標(biāo)成本管理體系構(gòu)建的同時，對合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進(jìn)行了一定程度的調(diào)動，從而有效地對企業(yè)項(xiàng)目的事前和事后管理工作進(jìn)行充分的落實(shí)，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對相應(yīng)的目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計管理以及施工結(jié)算管理等，以此來提高目標(biāo)成本的經(jīng)濟(jì)效益。
1.2目標(biāo)成本管理的相關(guān)功能
第一，目標(biāo)成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個發(fā)展階段，將目標(biāo)成本與動態(tài)成本進(jìn)行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)財務(wù)情況與實(shí)際的運(yùn)營情況以及項(xiàng)目經(jīng)營情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點(diǎn)以及促使中高層領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目決策更加合理和具有可行性；第二，目標(biāo)成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對成本進(jìn)行分配，同時對企業(yè)的方案以及相關(guān)計劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標(biāo)成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項(xiàng)目的成本配置提供了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和限制，減少了不必要的成本浪費(fèi)，使全員參與到各個項(xiàng)目管理中去，進(jìn)而對項(xiàng)目發(fā)展的各個階段進(jìn)行嚴(yán)格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標(biāo)成本項(xiàng)目的管理工作，在具體的項(xiàng)目發(fā)展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關(guān)項(xiàng)目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時將目標(biāo)成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的問題
由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理過程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項(xiàng)目自身成本利益而忽視市場經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費(fèi)用的成本管理意識。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設(shè)立專門的管理部門來對成本管理工作進(jìn)行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個項(xiàng)目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項(xiàng)目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的'投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項(xiàng)目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
�。�3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經(jīng)濟(jì)管理的需求。同時，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進(jìn)行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，從而造成了成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無法對相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映，故而對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結(jié)算成本與施工階段的目標(biāo)成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費(fèi)、無效地投資以及成本超標(biāo)等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋，并及時地發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目的超支和浪費(fèi)的風(fēng)險因素，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的有效性。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的優(yōu)化措施
⑴重視目標(biāo)成本管理的調(diào)研階段和制定階段，從而有效地對目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)行預(yù)測和估算，并根據(jù)相關(guān)的調(diào)研情況對相關(guān)的方案設(shè)計工作以及目標(biāo)成本進(jìn)行考察和修訂，減少目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的差異，進(jìn)而有效地減少成本超支和成本浪費(fèi)的不良情況。
�。�2）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對制定好的目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格的落實(shí)，并在具體的招標(biāo)過程中，將目標(biāo)成本與投標(biāo)的價格進(jìn)行對照分析，根據(jù)具體情況來優(yōu)化設(shè)計的方案，有效保證目標(biāo)成本低于項(xiàng)目的總價，從而更好地保證相關(guān)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在這個過程中要及時地根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的變化和相關(guān)政策的改變等各種因素進(jìn)行及時的匯報和采取相關(guān)措施，有效減低開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險并為目標(biāo)成本的充分落實(shí)提供保證。
（3）在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作進(jìn)行優(yōu)化的過程中，構(gòu)建信息化平臺和數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)是非常有必要的。這樣不僅可以及時地發(fā)現(xiàn)操作過程中的所產(chǎn)生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯誤的現(xiàn)象，同時，可及時采取相應(yīng)的方法對其進(jìn)行補(bǔ)救。另外，還可通過對信息平臺與數(shù)據(jù)庫的分析，更為準(zhǔn)確地了解到相關(guān)成本管理的情況，從而使得相關(guān)人員可有效控制項(xiàng)目風(fēng)險，提高目標(biāo)成本管理水平。然而，由于信息平臺與數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建是一項(xiàng)長期的工作任務(wù)，且需要及時給予落實(shí)，相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)也需要及時的更新。
（4）在完善目標(biāo)成本管理工作的同時，加強(qiáng)對相關(guān)管理人員的培訓(xùn)以及企業(yè)文化的創(chuàng)建。目標(biāo)成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關(guān)人員操作規(guī)范，充分掌握相關(guān)技術(shù)，還要具備對成本管理工作相關(guān)知識有一定程度的了解。由于目標(biāo)成本管理工作非常復(fù)雜，且相關(guān)人員的流動性大，因而加強(qiáng)建設(shè)人力資源并完善相關(guān)目標(biāo)成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創(chuàng)建企業(yè)文化并對相關(guān)人員的責(zé)任感和成本管理意識予以加強(qiáng)，在一定程度上能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)管理水平，從而推動相關(guān)企業(yè)的順利發(fā)展。
4結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在不斷的穩(wěn)定，相關(guān)的成本管理工作也越來越精細(xì)化。同時，有效的目標(biāo)成本管理體系，不僅保證了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也對有效地控制成本和提高經(jīng)濟(jì)利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標(biāo)成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來了不利的影響。因此，需要不斷地探索實(shí)踐，并采取有效措施加以改進(jìn)，推動目標(biāo)成本管理水平的提升，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文10
1成本的管理
任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統(tǒng)的來規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預(yù)算的專業(yè)性，而且要把握好成本預(yù)算的完成階段，不可太早，套完也會因?yàn)楦鞣矫嬖蛳拗贫钩杀绢A(yù)算誤差相對較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個人也包括普通員工也應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，這就體現(xiàn)了員工們的責(zé)任意識，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實(shí)施在計劃中去。對于工程比較大，項(xiàng)目比較復(fù)雜投資對象，在任務(wù)需要的時候成立一個成本管理小組，領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時了解項(xiàng)目開發(fā)的新的發(fā)展?fàn)顩r，這就是公司內(nèi)部的人才優(yōu)化，這樣公司在項(xiàng)目發(fā)展過程中能夠計劃精湛的向前進(jìn)行。
2工期的管理
房地產(chǎn)的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來整合而成的，在這個漫長而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計劃的展開。房地產(chǎn)在開發(fā)土地前要進(jìn)行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時長，可以計劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當(dāng)然要具體問題具體分析，因?yàn)椴煌捻?xiàng)目會有不同的優(yōu)化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產(chǎn)生是使得項(xiàng)目開發(fā)得以開發(fā)進(jìn)行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項(xiàng)目的進(jìn)行情況，因此對合同系統(tǒng)的管理會幫助項(xiàng)目有序的進(jìn)展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進(jìn)行合理的分類，統(tǒng)計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當(dāng)做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗(yàn)記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。
4質(zhì)量的管理
像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強(qiáng)化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時候力爭讓更多競標(biāo)商參與進(jìn)來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。當(dāng)然后期項(xiàng)目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達(dá)高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。
5現(xiàn)場管理
房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險系數(shù)比較大，發(fā)生危險的`可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來實(shí)地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項(xiàng)目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費(fèi)和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對工地的原材料進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進(jìn)行建設(shè)工作。以上現(xiàn)場管理可以成立一個現(xiàn)場督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。
6總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項(xiàng)目理想的完成，需要來自不同領(lǐng)域的專業(yè)性人才來共同策劃項(xiàng)目的開展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司需要有一個專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，利用系統(tǒng)工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，指導(dǎo)管理項(xiàng)目實(shí)施計劃，讓企業(yè)有充分準(zhǔn)備應(yīng)對國家宏觀政策，比如國家的某項(xiàng)利民可持續(xù)發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項(xiàng)目健康，可持續(xù)的進(jìn)行型難過下去，所以，項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究不應(yīng)停止，應(yīng)當(dāng)與時俱進(jìn)。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。
房地產(chǎn)論文11
新常態(tài)是中央對我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長階段變化規(guī)律的深刻認(rèn)識。如何正確認(rèn)識經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，把握經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場脈絡(luò)，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，已成為社會熱點(diǎn)問題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場為研究對象，結(jié)合全省720位購房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查，闡述經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展的變化特征，以尋求適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展機(jī)遇，提出主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的對策建議。
浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展特征
減速換擋成常態(tài)。20xx年以來隨著經(jīng)濟(jì)高速增長，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也大幅攀升，20xx年-20xx年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長17.5%,20xx年和20xx年同比增幅高達(dá)34.2%和47.9%;20xx年后隨著發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下滑，20xx年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資7262億元，同比增長16.8%,增速較上年回落2.1個百分點(diǎn)，較增幅最高的20xx年回落31.1個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。
市場供過于求成常態(tài)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場住房短缺時代已經(jīng)結(jié)束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從20xx年的21.1平方米提高到20xx年的38.8平方米，年均增長7.6%.房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的運(yùn)行態(tài)勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長。截止到20xx年12月，浙江11個設(shè)區(qū)市新建住宅庫存套數(shù)為303910套，較20xx年2月份的庫存量增加54.5%.按20xx年新建住宅月均銷售量計算，消化現(xiàn)有市場總庫存的去化周期需要20個月。
自住需求入市成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場未來收益預(yù)期下降，居民對住房消費(fèi)日益理性，首次置業(yè)比例增大。據(jù)對全省房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.4%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，38.8%的被調(diào)查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場主體。
行業(yè)分化成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，20xx年浙江房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)總數(shù)首次減少至 6114家。《20xx中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，20xx年以后，房地產(chǎn)市場分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。20xx年，滬深證券市場涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域。
浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的問題
消費(fèi)貸款政策執(zhí)行難到位。20xx年起公積金個人住房消費(fèi)貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時間被無限期延長，造成部分開發(fā)商不能實(shí)施公積金貸款購房業(yè)務(wù)，損害了開發(fā)商及購房者的權(quán)益。
房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。20xx年以來，各商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至20xx年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占本年資金來源的比例從20xx年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來源占本年資金來源的比例從71.1%上升到79.8%.據(jù)對房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52.0%的被調(diào)查企業(yè)表示資金緊張。
新建商品住宅市場去庫存壓力增大。截止到20xx年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數(shù)為303910套，若以20xx年全省新建商品住宅月均銷售15129套測算，庫存去化周期高達(dá)20個月。另一方面，區(qū)域化結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致不同地市間庫存量呈現(xiàn)高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過30個月，遠(yuǎn)高于浙江省平均水平。
房價相對偏高。20xx年浙江城鎮(zhèn)居民房價收入比為4.5,之后不斷擴(kuò)大，到了20xx年達(dá)到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但20xx年浙江城鎮(zhèn)居民房價收入比依然高達(dá)10.7.
地方政府對土地財政依賴度過高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴度過高，使地方政府成為追求利潤的市場主體。如20xx年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當(dāng)年全市財政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%.
土地供應(yīng)缺乏長期規(guī)劃。20xx年，在浙江房地產(chǎn)市場升溫的背景下，土地市場交易異�；馃�，土地供應(yīng)量和成交量大幅增加，從而導(dǎo)致20xx年以來浙江商品房庫存的高企。據(jù)對全省房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，23.5%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為政府供地計劃不合理。
浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇
新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略機(jī)遇。截止到20xx年，浙江城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64%,超過全國平均水平11個百分點(diǎn)，但距離70%的高度城鎮(zhèn)化標(biāo)準(zhǔn)仍有6個百分點(diǎn)的差距。據(jù)相關(guān)資料測算，浙江城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的潛在住宅市場需求達(dá)到110萬套（以三口之家作為一戶計算）。從另一個角度來看，浙江仍有20xx萬農(nóng)村居民，如果通過"集中安置"或者"貨幣補(bǔ)貼"等方式將他們由農(nóng)村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使他們能居住到城鎮(zhèn)，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農(nóng)村居民進(jìn)入城市，就會帶來近70萬套的住房需求。
居民收入增長帶動的新機(jī)遇。隨著居民收入的`不斷提高，用于住房消費(fèi)的開支越來越大，對居住品質(zhì)的要求越來越高，居民改善性住房需求會逐漸旺盛，而當(dāng)前與戶籍掛鉤的學(xué)區(qū)房制度更會助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬人，假設(shè)20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮(zhèn)化率計算，則潛在的改善性住房需求達(dá)到95萬套。
制度改革帶來的新機(jī)遇。浙江農(nóng)房集聚改造、棚戶區(qū)改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進(jìn)一步實(shí)施或加碼，給房地產(chǎn)市場提供了巨大的潛在消費(fèi)動力。據(jù)統(tǒng)計，浙江20xx年至20xx年間需改造的棚戶區(qū)住戶約80萬戶，平均每年約有16萬戶的改造需求。
貨幣寬松政策帶來的新機(jī)遇。貨幣政策的調(diào)整帶來的新機(jī)遇。假設(shè)購房者商業(yè)住房貸款金額為200萬元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。20xx年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計還款438.6萬元；中國人民銀行自20xx年11月連續(xù)多次降息后，20xx年8月26日五年以上貸款利息調(diào)整到5.15%,該貸款本息合計下降到393.1萬元，總還款金額下降了45.5萬元。
浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展對策
完善"雙向調(diào)控"措施，解決市場高庫存量。各地政府可以停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而通過回購商品房方式補(bǔ)充公租房房源和棚戶區(qū)改造用房；鼓勵剛性消費(fèi)需求，在公積金、個人房貸、購房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶等方面繼續(xù)出臺措施，重點(diǎn)鼓勵"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購房置業(yè)，實(shí)現(xiàn)"住有所居"的愿望。
細(xì)化"分類調(diào)控"政策，防止一刀切。根據(jù)對于不同城市特性進(jìn)行"分類指導(dǎo)",根據(jù)各地房地產(chǎn)市場差異，分化政策導(dǎo)向，進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控。外來人口較多、房價較高的杭州等一線城市，應(yīng)對市場投資性需求、投機(jī)性需求進(jìn)行適度的調(diào)節(jié)和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來人口較少的城市，政策應(yīng)繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費(fèi)等方面予以"優(yōu)惠",加快去庫存步伐。
完善信貸政策體系，改善市場資本環(huán)境。金融部門應(yīng)完善和落實(shí)差別化信貸政策，繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實(shí)政策力度，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，適當(dāng)?shù)奶岣呤滋追抠J利率折扣；提高金融服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴(kuò)大"公轉(zhuǎn)商"貼息貸款試點(diǎn)，提高繳存職工的實(shí)際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。
實(shí)施科學(xué)的稅制改革，擺脫"土地財政"依賴。結(jié)合地方稅收體系在"營改增"背景下的改革契機(jī)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權(quán)激勵，賦予其有效剩余控制權(quán)和清晰的剩余索取權(quán)，解決地方政府"土地財政"轉(zhuǎn)型陣痛問題。本著"簡稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定地方財政收入來源。
合理規(guī)劃土地供給，防止土地"大小年".落實(shí)土地供應(yīng)市區(qū)"一盤棋"的機(jī)制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當(dāng)前市場住宅庫存量納入統(tǒng)籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時間表，確定庫存預(yù)警線，若庫存高于預(yù)警線，則及時調(diào)低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預(yù)警線，則及時增加土地出入量，加快出讓速度。
房地產(chǎn)論文12
一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況
我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、預(yù)售、竣工交付三個不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。
二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題
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1.預(yù)售房款不能按時申報納稅。2.預(yù)收賬款不能及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷售價格或故意壓低房價。4.拆遷補(bǔ)償住房不按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對拆遷補(bǔ)償回遷戶有三種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國稅函[20xx]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理�！笨梢姛o論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此類補(bǔ)償方式未按規(guī)定確認(rèn)收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價外費(fèi)用和代收的各項(xiàng)款項(xiàng)不計入或少記營業(yè)收入。
�。ǘ┏杀镜�'涉稅問題
1.開發(fā)成本的歸集不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發(fā)項(xiàng)目的不同組成部分，其定價、功能、成本等存在較大差異時，沒有按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進(jìn)行核算。
2.開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）的規(guī)定來核算成本，由于在完工時有些成本取得不了發(fā)票，無法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準(zhǔn)確預(yù)提公共配套設(shè)施建造費(fèi)用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。
3.開發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何在已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷售開發(fā)產(chǎn)品和未銷售開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導(dǎo)致開發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。
4.人為操縱開發(fā)成本的列支。
三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問題
（一）稅務(wù)部門的管理形式是一種事后管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計、施工、驗(yàn)收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項(xiàng)批文沒辦好、設(shè)計圖紙可行性研究沒到位、前期費(fèi)用沒有交齊，就不能進(jìn)行開發(fā)，企業(yè)追求利潤的目標(biāo)就無法實(shí)現(xiàn)，而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計、施工、驗(yàn)收等過程。
（二）涉稅信息溝通的渠道不夠暢通、部門配合缺乏合力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來源于建設(shè)局、國土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門，由于信息不能共享，從而導(dǎo)致稅務(wù)部門的信息來源不暢通。
�。ㄈ⿲�(shí)際征管工作難以到位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長，會計核算復(fù)雜，對這類企業(yè)實(shí)行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導(dǎo)致稅收征管存在諸多問題。
四、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時監(jiān)控。2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的嚴(yán)格審核。3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。
房地產(chǎn)論文13
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中面臨的財務(wù)風(fēng)險，有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問題。本文簡要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見的財務(wù)風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 控制 措施
房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務(wù)風(fēng)險，防止財務(wù)風(fēng)險造成損失。財務(wù)風(fēng)險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)資金運(yùn)環(huán)節(jié)，因?yàn)楦鞣N原因在利潤以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對企業(yè)的長期發(fā)展帶來嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險。本文當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險屬于狹義概念，指的是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部財務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財務(wù)風(fēng)險
第一，按期償債的風(fēng)險。目前階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預(yù)售款項(xiàng)部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個收回成本過長比較較長的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會顯著降低企業(yè)經(jīng)營利潤。企業(yè)需要應(yīng)對銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項(xiàng)目管理導(dǎo)致的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過程當(dāng)中，往往缺乏對工程項(xiàng)目施工的有效監(jiān)督管理，在簡單投資以及工程設(shè)計后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問題，進(jìn)一步延長資金回籠的時間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風(fēng)險。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的.收益，甚至使得房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨利潤下降或者是虧損的風(fēng)險。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位的過程當(dāng)中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關(guān)系匹配。簡言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估環(huán)節(jié)，并且容易受市場泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
第一，經(jīng)濟(jì)周期以及市場環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟(jì)以及市場環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國民經(jīng)濟(jì)周期而波動。例如近年來全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會對房地產(chǎn)帶來間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，往往會將影響到經(jīng)營收益，并且增加行業(yè)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因?yàn)樽陨碜儸F(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來自于外部的金融機(jī)構(gòu)貸款以及工程項(xiàng)目預(yù)付款，只有少量資金來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)資金比例過高，一旦實(shí)際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無法支付到期利息的財務(wù)風(fēng)險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的風(fēng)險較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的主要資金鏈。融資渠道簡單導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險無法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風(fēng)險。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用成本。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施
第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負(fù)債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強(qiáng)對股票、債券以及房屋預(yù)售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計劃，在確保公司負(fù)債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價值從而降低財務(wù)風(fēng)險。第二，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督控制。財務(wù)管理可以說是企業(yè)經(jīng)營的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從空間以及時間這兩個維度動態(tài)監(jiān)測成本，通過約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機(jī)制，從而更好地加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級管理人員帶頭，并且財務(wù)部門作為核心的內(nèi)控小組，對財務(wù)工作定期進(jìn)行監(jiān)督與考核，不斷完善財務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計與開發(fā)方面，預(yù)先進(jìn)行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計圖紙成本同實(shí)際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過成立財務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標(biāo)嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務(wù)風(fēng)險的控制水平。第三，做好市場調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務(wù)控制風(fēng)險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場調(diào)研小組，招聘或者是聘請專業(yè)人才進(jìn)行充分的市場調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴(kuò)大投資，加大資金風(fēng)險。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場承受能力，從而更好應(yīng)對行業(yè)變化過程當(dāng)中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機(jī)制。財務(wù)風(fēng)險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預(yù)算制度，需要合理設(shè)置預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，通過組建權(quán)利與責(zé)任相一致的成本管理機(jī)制，有利于明確工作人員的管理職責(zé)，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過程，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)成本控制的目標(biāo)施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過程成本管理，在項(xiàng)目啟動之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)來監(jiān)督控制成本，項(xiàng)目完工之后再度評估項(xiàng)目，對比目標(biāo)成本以及實(shí)際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務(wù)風(fēng)險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，并且為我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)論文14
一、理論基礎(chǔ)
勞動合同，是指勞動者與用人單位之間為了確立勞動關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)所簽訂的協(xié)議。其中，勞動合同雙方的權(quán)利和義務(wù)是統(tǒng)一的。勞動合同的目的產(chǎn)生于當(dāng)事人之間的權(quán)利與義務(wù)。從合同依法成立之時起，相應(yīng)的有約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就立即建立起來了； 勞動合同雙方都必須履行自己的義務(wù)，否則，一旦出現(xiàn)違反合同約定條款的情形時，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 勞動合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動合同區(qū)別于其他合同的一個重要特點(diǎn)。
勞動爭議是指勞動關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動者） 之間，因勞動權(quán)利和義務(wù)引起的爭論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進(jìn)工作條件等，充分實(shí)現(xiàn)勞動者的'潛能和價值。
二、企業(yè)案例
HZ 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀(jì) 90 年代，是一家國有企業(yè)。公司注冊資金 500 萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，為廣東省重點(diǎn)企業(yè)。但在企業(yè)實(shí)施新 《勞動合同法》的過程中，出現(xiàn)了一系列的問題，以下是有代表性的兩個案例。
�。� 一） 員工投訴
HZ 公司領(lǐng)導(dǎo)一直關(guān)注 《勞動合同法》，并根據(jù)企業(yè)自身狀況進(jìn)行調(diào)整。公司人力資源部門員工在完成勞動合同任務(wù)時，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿十年以上員工。新 《勞動合同法》第 14 條規(guī)定： 用人單位初次實(shí)行勞動合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動合同時，勞動者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以訂立無固定期限勞動合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應(yīng)當(dāng)”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無固定期限勞動合同。
（ 二） 農(nóng)民工拒簽勞動合同
HZ 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農(nóng)民工占據(jù)很大比重。公司人力資源部門根據(jù)新 《勞動合同法》決定與農(nóng)民工簽訂新的勞動合同。因?yàn)樾?《勞動合同法》第八十二條規(guī)定： 用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農(nóng)民工簽訂勞動合同就會面臨巨大損失。然而，在實(shí)際操作中，人力資源部門與農(nóng)民工產(chǎn)生矛盾，農(nóng)民工普遍表示反對，并且出現(xiàn)了農(nóng)民工罷工事件，嚴(yán)重影響了公司施工進(jìn)度和企業(yè)形象。
三、勞動合同規(guī)范分析
�。� 一） 勞動合同管理水平低下。HZ 公司沒有依法建立勞資糾紛調(diào)解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭議時，往往由人力資源部門簡單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒有做到規(guī)范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)管理，對員工潛能開發(fā)和自主性調(diào)動作用低下。
�。� 二） 員工法律意識淡薄，勞動合同需要規(guī)范。企業(yè)員工多為農(nóng)民工，其法律意識較為淡��； 當(dāng)他們的工資被拖欠時，企業(yè)往往實(shí)施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過于死板，態(tài)度過于強(qiáng)硬，往往懲罰多于激勵，壓制多于溝通。[1]
�。� 三） 勞動合同關(guān)系復(fù)雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊(duì)伍龐大、構(gòu)成復(fù)雜、勞務(wù)外包嚴(yán)重、不易管理等問題，導(dǎo)致用工不規(guī)范，影響工期和質(zhì)量等。
四、建議
�。� 一） 制定勞動規(guī)章制度，提高勞動合同管理水平。企業(yè)應(yīng)及時修改與新 《勞動合同法》不一致的內(nèi)容，依法制定企業(yè)內(nèi)部勞動規(guī)章制度； 成立職工代表大會，發(fā)揮工會的作用； 嚴(yán)格執(zhí)行新 《勞動合同法》，按照規(guī)定實(shí)施管理。
�。� 二） 建立員工素質(zhì)培訓(xùn)體系。企業(yè)要加強(qiáng)員工基礎(chǔ)法律知識培訓(xùn)； 開展企業(yè)文化教育培訓(xùn)，增強(qiáng)員工主人翁意識，調(diào)動其工作積極性； 開展文體娛樂比賽或活動，活躍企業(yè)氛圍，促進(jìn)員工交流溝通。
（ 三） 建立激勵性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門要發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn) “人崗匹配”,采取適當(dāng)?shù)募钤瓌t來激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結(jié)構(gòu)，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。
五、結(jié)論
第一，政府應(yīng)綜合運(yùn)用立法和行政手段，完善 《勞動合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)，加快推進(jìn)相關(guān)法律如 《勞動合同法實(shí)施細(xì)則》的建立與完善，強(qiáng)化政府部門監(jiān)督、處理并執(zhí)行勞動糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎(chǔ)和法律依據(jù)。[2]
第二，企業(yè)應(yīng)建立工會組織，發(fā)揮工會的機(jī)制保障作用，依托工會組織開展教育培訓(xùn)，健全集體談判和集體合同制度，使工會能夠真正代表并維護(hù)員工的合法利益。
第三，企業(yè)應(yīng)提高自身管理水平，嚴(yán)格執(zhí)行新的勞動合同制度，完善員工績效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)管理科學(xué)化、制度化和長效化。
總之，勞動合同糾紛是一個跨管理學(xué)、法學(xué)和社會學(xué)的多學(xué)科問題，解決勞動合同糾紛是一個系統(tǒng)工程[3].只有通過有效加強(qiáng)政府監(jiān)管[4]、充分發(fā)揮工會作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對策，才能夠解決企業(yè)勞動合同糾紛的困擾，促進(jìn)企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動合同糾紛，協(xié)調(diào)好各個利益層面的關(guān)系，才能構(gòu)建和諧的勞資關(guān)系，形成建設(shè)社會主義和諧社會的穩(wěn)固基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn) “中國夢”奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。（ 作者單位： 東北農(nóng)業(yè)大學(xué)文法學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟(jì)體制改革，20xx,04
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房地產(chǎn)論文15
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性
1.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展需要。
面臨著競爭越來越激烈的市場，任何一個企業(yè)都要在生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等其他的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的把控，這是獲得一席生存之地的必要舉措，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。企業(yè)的生存也就是“收入”和“支出”的問題：如果收入等于支出，那么所呈現(xiàn)的就是收支平衡；如果收入低于支出，那么企業(yè)就面臨著危險；如果收入大于支出，那么企業(yè)就有了積累，就可以獲得更好的發(fā)展。而要想使收入大于支出，其中的辦法之一就是節(jié)約支出，對企業(yè)的成本進(jìn)行核算與控制。
2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制能夠滿足投資者對回報的要求。
房地產(chǎn)企業(yè)是一個需要巨額投資的產(chǎn)業(yè)，任何的企業(yè)和每一個的投資者的最終目的都是盈利，這也是房地產(chǎn)企業(yè)主要的內(nèi)部壓力來源。企業(yè)只有能夠獲得更多的利潤才能夠吸引更多的投資者對企業(yè)進(jìn)行投資。因此，只有對企業(yè)的成本進(jìn)行核算與控制才能夠滿足投資者對預(yù)期回報的要求，企業(yè)才有資金基礎(chǔ)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的需要。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制一個企業(yè)各個環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量和工作業(yè)績最終都可以通過成本指標(biāo)呈現(xiàn)出來，成本管理是一個具有綜合性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制對于企業(yè)的生產(chǎn)管理、技術(shù)和質(zhì)量管理等多個方面具有很大的影響力，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的`成本核算與控制對于整個企業(yè)各個方面都有著很大的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制中存在的問題
1.缺乏成本核算意識。
就當(dāng)前的情況來看，很多企業(yè)雖然有了成本核算意識，但是沒有真正的認(rèn)識到成本核算的意義所在，財務(wù)人員也沒有及時的跟隨新的知識體系發(fā)展的步伐，使企業(yè)的成本核算失去了一定的真實(shí)性和合法性。因?yàn)槲镔Y材料和消耗定額不能有效辨識，導(dǎo)致了在對相關(guān)的材料進(jìn)行匯總統(tǒng)計時，出現(xiàn)當(dāng)期成本與下期成本的界限模糊不清。
2.成本核算的方法有待更新。
隨著科技的不斷發(fā)展以及計算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用，新興的成本核算方法層出不窮。但是目前仍然有很多企業(yè)在對成本進(jìn)行核算時僅僅把依據(jù)財務(wù)部門的決算報告。財務(wù)部門的決算報告由于勞動的消耗和材料消耗等多種原因會導(dǎo)致它已經(jīng)不具有時效性，同時也是過于簡單的。房地產(chǎn)企業(yè)把對成本的核算停留在事后的評價上，是不能夠把企業(yè)最真實(shí)的成本使用情況展現(xiàn)出來的，這同時也失去了成本核算應(yīng)發(fā)揮的作用。
3.成本控制制度不健全。
只有具備一個健全的成本控制制度才能夠保證企業(yè)成本能夠進(jìn)行有效的控制。但是，不可否認(rèn)的是仍然存在著很多的企業(yè)沒有一個科學(xué)化的規(guī)范化的成本控制制度，這不僅不能激發(fā)企業(yè)人員的積極性同時影響著企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
4.成本控制方法守舊。
企業(yè)只有具備精細(xì)化成本控制科學(xué)理論做支撐，才能夠讓成本控制發(fā)揮最大的作用。如果想目前大多數(shù)企業(yè)一樣，把企業(yè)的成本控制僅僅局限于設(shè)計階段，而沒有真正的認(rèn)識到全面的成本控制這一現(xiàn)代化的成本管理理念，更不要提這種現(xiàn)代化的成本管理理念的運(yùn)用了。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的對策建議
1.高度重視成本核算與控制。
房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算與控制的的重視主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，利潤等于收入減去成本，因此，放點(diǎn)產(chǎn)企業(yè)必須首先明確成本核算與控制的根本性作用，也就是是企業(yè)獲得最大的利潤；第二，要把成本核算與控制這個思想灌輸?shù)椒康禺a(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之中，包括地產(chǎn)的規(guī)劃、建筑的建設(shè)以及材料的采購和后期的銷售等各個方面，在保證整體的效果條件之下從多個環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本的控制；第三，把成本核算與控制的思想灌輸?shù)礁鱾�管理者和執(zhí)行者以及工程技術(shù)者之中，讓他們在工作的過程中時刻謹(jǐn)記成本問題；第四，建立健全成本核算與控制制度，只有具備一個有科學(xué)依據(jù)的制度，才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制有遵循的依據(jù)�？偠灾�，房地產(chǎn)企業(yè)做好成本核算與控制的首要步驟就是提高成本控制核算的意識，緊跟時代發(fā)展的要求，才能夠是企業(yè)獲得更好的發(fā)展。
2.學(xué)習(xí)更新成本核算與控制的方法。
成本預(yù)測和成本分析是成本核算中所要依據(jù)的兩個方面，尤其是成本分析是成本控制中的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，消耗定額是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算過程中需要進(jìn)行控制的關(guān)鍵和核心部分，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其材料的花費(fèi)成本、設(shè)備所需要的成本、制造中需要的成本以及所要支付的人工費(fèi)用等在全過程中非常重要，要對各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，制定出科學(xué)的規(guī)范的管理辦法和措施。同時，遵循具體問題具體分析的原則，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況去選擇適合自己的成本核算與控制方法，并不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)的核算方法。
3.完善成本控制制度。
建立健全成本控制制度，對成本的全過程進(jìn)行時事監(jiān)控，把對成本的控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)--設(shè)計--實(shí)施等過程之中。尤其是在我國這樣的一個政策環(huán)境和市場環(huán)境之下，周期長、過程復(fù)雜的特點(diǎn)更對房地產(chǎn)的成本控制提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，一旦不能有效的對成本進(jìn)行控制就會出現(xiàn)開支過度的現(xiàn)象，影響企業(yè)的利益甚至企業(yè)的發(fā)展。因此，尤其是對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須嚴(yán)格的對成本進(jìn)行控制，健全成本控制制度，使企業(yè)的成本控制有章可循。
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