[優(yōu)]房地產(chǎn)論文15篇

　　在學(xué)習(xí)和工作中，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是探討問題進行學(xué)術(shù)研究的一種手段。那么你有了解過論文嗎？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　一、細分市場有助于實現(xiàn)人力、物力的集中

　　從全國范圍來看，人們的購房需求從來都沒有減弱，相對應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也遍布全國。然而由于地理環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、人均購買力等因素存在，相當多的地產(chǎn)企業(yè)并不是一帆風(fēng)順的。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過市場細分將資源、人力進行合理分配，避免資源浪費，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場規(guī)律的營銷組合策略，從而達到增加盈利、擴大企業(yè)規(guī)模的目的。

　　二、在房地產(chǎn)營銷中如何對市場進行細分

　　市場細分依據(jù)：進行市場的細分是根據(jù)市場與消費者的性質(zhì)所決定的：其一，市場是商品交換關(guān)系的總和，它本身是可以細分的；其二，對于某種商品消費者的需求具有相似性，也略帶有細微差別；另外，市場細分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點有關(guān)。市場細分分類：市場細分的依據(jù)不同，對應(yīng)著不同的市場分類，如按國家、地區(qū)、氣候等，可進行地理細分；按年齡、性別、民族等可進行人口細分；按生活方式、個性等可進行心理細分；按質(zhì)量、價格、品味等可進行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進行簡要分析。

　�。ㄒ唬┉h(huán)境變量

　　環(huán)境變量產(chǎn)生的原因是因為房地產(chǎn)自身存在的'固定性以及區(qū)域性的特點，環(huán)境變量主要分為三個因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產(chǎn)當?shù)氐牡匦吻闆r、地貌以及當?shù)貧夂驐l件。（2）經(jīng)濟地理環(huán)境。從經(jīng)濟地理環(huán)境來看，主要包含的是房屋和當?shù)爻鞘兄行闹�間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費者自身的素質(zhì)、以及文化教育程度等等。

　　（二）消費者變量

　　有需求就有買賣，一直以來消費者的房產(chǎn)消費占據(jù)著各種消費總和的大部分比重，不論其消費水平如何，均是如此。所以筆者認為消費者變量是進行市場細分的基本要點。具體來說，進行市場細分的消費者變量可以分為很多種。其中，重點是按消費水平或年均收入進行的市場細分，消費水平（年均收入）高，那么消費者自然會選擇購買地段好、戶型好、舒適度高的房產(chǎn)；消費水平（年均收入）低，那么他便會選擇購買戶型小的房產(chǎn)。其次，消費者年齡也是進行細分的因素，這是由于消費者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進行市場細分后地產(chǎn)商便可以對目標市場進行確定，并制定出與之相適應(yīng)的營銷策略對不同群體銷售房產(chǎn)。

　�。ㄈ�）心理變量

　　心理變量作為細分市場的重要依據(jù)，心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征，并將這些作為對消費者進行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者，他們的生活方式也不相同，對于節(jié)約型的消費者來說，他們追求的是經(jīng)濟實惠的房屋，而部分消費者更追求的是現(xiàn)代化生活方式，喜歡住高級的公寓。另外，消費者購買房屋的動機也有很大的區(qū)別。對于一些適婚年紀的年青人，他們買房的目的不外乎結(jié)婚；還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產(chǎn)投資保值。

　�。ㄋ模┬袨樽兞�

　　行為變量指的是消費者在使用房屋過程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購階段、經(jīng)濟利益這兩個方面進行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買過程的不同階段，一些消費者對自身購買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。

　　三、總結(jié)

　　從我國的消費主體和消費觀念看，地產(chǎn)消費一直處于一個較高的水平，由于國際環(huán)境因素、國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展模式等影響，地產(chǎn)市場既存在巨額盈利，又受各種變數(shù)的制約。在這個競爭激烈的社會中，地產(chǎn)商只有經(jīng)過合理的市場細分，確定目標市場，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場無形的戰(zhàn)場中走到最后。

房地產(chǎn)論文2

　　成本管理與控制是企業(yè)管理中的一個重要工作，同樣對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說成本控制也是必不可少的。雖然現(xiàn)在很多公司已經(jīng)注意到成本管理的重要性，并開始進行企業(yè)的成本管理。但是大多數(shù)企業(yè)的成本管理仍然處于初級階段，多數(shù)房地產(chǎn)公司僅僅從支出的角度進行管理，企圖通過控制并降低大額支出的成本來進行管理。但結(jié)果卻往往差強人意，在一番辛苦之后，卻發(fā)現(xiàn)成本并沒有節(jié)省下來。企業(yè)的成本管理是全方位的，需要隨著環(huán)境的變化不斷變化適應(yīng)的。企業(yè)成本管理需要從公司經(jīng)營、項目運行的角度，全方位立體化的進行綜合管理，才能真正有效的進行成本管理。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理的內(nèi)容

　　1.房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本構(gòu)成。房地產(chǎn)作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復(fù)雜，根據(jù)影響因素的情況可以分為內(nèi)部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各個方面。

　　1.1土地成本：土地成本是房產(chǎn)經(jīng)營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉(zhuǎn)讓金，土地拆遷補償費用、耕地占用費用有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償費用、安置動遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發(fā)商資金壓力，這就需要企業(yè)在進行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

　　1.2前期成本：在房產(chǎn)開發(fā)之前，需要對項目進行可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、地質(zhì)勘査、測繪等工作，這些都需要進行前期投入，當這些問題都解決后，還需要進行市政公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費用評估，這是房產(chǎn)開發(fā)必須考慮的費用。

　　1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據(jù)市場競爭體制計算得到，在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。

　　1.4公共配套設(shè)施成本：房產(chǎn)開發(fā)不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產(chǎn)開發(fā)施工中往往涉及到房產(chǎn)周圍的道路、供水、給電、排水管網(wǎng)等施工，這些都屬于公共配套設(shè)施成本。

　　1.5財務(wù)成本：財務(wù)成本主要是企業(yè)為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業(yè)經(jīng)營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌集資金中產(chǎn)生的其他費用。對于開發(fā)商來說，這些費用是影響投資成敗的關(guān)鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當?shù)沫h(huán)節(jié)自有資金所帶來的壓力。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內(nèi)容。為了保證房產(chǎn)企業(yè)能夠正常的進行房產(chǎn)開發(fā)，防止管理不當造成資金緊張等各種問題，這就需要房產(chǎn)企業(yè)在以下幾個方面進行項目成本控制：

　　2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開發(fā)商應(yīng)該著重考慮到投資環(huán)境，考慮到投資產(chǎn)品的市場價值，對與項目的工程類型與規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發(fā)階段將成本結(jié)合起來，對與可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。

　　根據(jù)項目決策階段的工作性質(zhì)，可以認為房產(chǎn)開發(fā)投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現(xiàn)的成本費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費用等，這個階段不會出現(xiàn)土地成本費用，可見對于投資策劃階段的控制結(jié)果對房產(chǎn)開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。

　　2.2前期工作階段：當對項目開發(fā)做出可行性研究和調(diào)研以后#方可進行前期的準備工作，這個時期的工作將涉及到與房產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的各種合同，因此管理人員應(yīng)該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點工作，開發(fā)商要通過招標方式選擇合適的設(shè)計單位，保證設(shè)計單位在設(shè)計之前對施工現(xiàn)場進行詳細的勘察，并制定詳細的設(shè)計目標，確保成本能有效的管理。設(shè)計單位應(yīng)該重視設(shè)計方案的選擇，保證提供多種設(shè)計方案，并由房產(chǎn)開發(fā)商進行選擇，在運用適當技術(shù)設(shè)計手段的'情況下對方案進行合理優(yōu)化，達到成本控制的目的。在圖紙設(shè)計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準的設(shè)計任務(wù)書以及投資估算進行控制，保證施工圖在設(shè)計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

　　2.3工程建設(shè)階段：工程建設(shè)階段應(yīng)該將計劃限額作為工程成本管理的目標值，在工程施工階段將實際值和目標值進行合理的對比，找出其偏差并分析出現(xiàn)這種偏差的原因，并采取有效的措施進行控制，確保工程成本控制目標得以實現(xiàn)。

　　在工程開工以后，開發(fā)商應(yīng)該監(jiān)督承包單位嚴格按照工程合同進行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應(yīng)該注意保留金的扣除以及退還預(yù)付款；開發(fā)商應(yīng)該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現(xiàn)的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標得以實現(xiàn)，應(yīng)該在施工階段嚴格控制設(shè)計變更，對于施工人員引起的工作變更，應(yīng)該做好控制；當出現(xiàn)了工程索賠問題，應(yīng)該嚴格按照簽訂的合同進行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當工程竣工以后#應(yīng)該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據(jù)竣工工程星認真核算支付金額。

　　2.4租售階段：在房產(chǎn)租售階段進行成本管理主要是管理房產(chǎn)的銷售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產(chǎn)市場中，房產(chǎn)開發(fā)的銷售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數(shù)額較大的情況下，對房產(chǎn)開發(fā)的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費用成本管理的目的。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理措施

　　1.建立有效的成本管理構(gòu)架及運營模式。為了保證房產(chǎn)開發(fā)成本能夠順利進行管理，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的情況建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架與運營模式，并在組織結(jié)構(gòu)上進行合理的控制，讓關(guān)鍵流程有專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。

　　2.建立全過程的目標成本管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在投資估算的基礎(chǔ)上由成本管理部門主導(dǎo)編制項目開發(fā)的目標成本，作為項目開發(fā)的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責(zé)任書#將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責(zé)任部門作業(yè)的指導(dǎo)指標。

　　房地產(chǎn)項目竣工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門及財務(wù)成本核算部門應(yīng)組建成本評估小組，對成本完成結(jié)果及時進行分析、考核，以便總結(jié)經(jīng)驗，提高成本管理水平。

　　三、結(jié)語

　　房地產(chǎn)項目的成本管理是一個復(fù)雜的、動態(tài)的系統(tǒng)工程，貫穿于項目策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、物管等全過程，所以必須樹立全成本價值觀念。該過程要面向整個項目周期，不應(yīng)僅僅停留在項目開發(fā)階段，在項目開發(fā)完畢并交付業(yè)主使用后，成本也還在發(fā)生（如維護、保修、運營），甚至還有法律風(fēng)險。所以對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認識到項目的各個開發(fā)階段與成本控制的關(guān)系。

房地產(chǎn)論文3

　　房地產(chǎn)業(yè)與人民生活密切相關(guān),并且已經(jīng)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響因素較多，屬于典型的密集型行業(yè),進行預(yù)算管理有助于企業(yè)進行合理的規(guī)劃和布局。在當下動蕩而又激烈的市場條件下，企業(yè)要立足于多項目模式實施預(yù)算管理,對多項目進行合理組合,使其價值互補,注重規(guī)模效應(yīng),以項目預(yù)算為基礎(chǔ),以資金管理為核心,促使有限資源最大化。面對多項目條件下的在資金、人力、物資等方面的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系也必須深化改革，以統(tǒng)籌兼顧，宏觀調(diào)控各方面資源的配置，真正為企業(yè)的收益及長久發(fā)展效力。

　　一、多項目條件下企業(yè)預(yù)算管理面臨的問題

　　我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已先后建立預(yù)算管理體系，但在多項目的新形勢下，該預(yù)算管理體系顯然不能適應(yīng)，比如存在戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧，預(yù)算編制不再適用，預(yù)算管理體系缺乏理論指導(dǎo)等問題。

　　(一)企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)算管理的目的在于統(tǒng)籌人力物力財力等方面資源的配置，將其合理規(guī)劃，做到人、事和財三維度的有機結(jié)合，最終實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。但在多項目的條件下，企業(yè)必然會對各個項目的開發(fā)做先后排序，以及思考如何開發(fā)才會對企業(yè)效益有利。這些都是預(yù)算管理體系的內(nèi)容，合理的預(yù)算規(guī)劃會使人力資源得到合理的配置，盲目規(guī)劃會導(dǎo)致錯誤的開發(fā)，資源錯誤的安放則會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失利。錯誤的戰(zhàn)略不僅不能與多項目相協(xié)調(diào)，還會阻礙預(yù)算管理體系的正常運行。

　　(二)預(yù)算編制不適用于多項目模式科學(xué)合理的預(yù)算編制能夠使預(yù)算管理體系具有較強的執(zhí)行力。然而在房地產(chǎn)企業(yè)由單項目模式向多項目模式轉(zhuǎn)型之后，大多數(shù)企業(yè)卻未將預(yù)算編制轉(zhuǎn)型，依然沿用單項目模式下的預(yù)算編制，實際上當企業(yè)已經(jīng)多項目共同開發(fā)的時候單一的預(yù)算編制已不再適用。以資金預(yù)算為例，多項目開發(fā)的模式是各個項目面面影響、環(huán)環(huán)相扣，而不是簡單的并聯(lián)關(guān)系，如沿用舊的編制或?qū)⑵溥M行簡單的疊加則可能會使企業(yè)蒙受巨大的資金缺口。

　　(三)預(yù)算執(zhí)行力度不夠在預(yù)算管理體系中，預(yù)算編制制定之后就該具體落實到各方面預(yù)算的執(zhí)行上。將一定量的資源進行分配，由于涉及到各部門的利益，執(zhí)行人員為了提高自己部門的利益，不可避免地出現(xiàn)資源爭奪的現(xiàn)象，往往會出現(xiàn)現(xiàn)實超出預(yù)算的后果，使企業(yè)的運轉(zhuǎn)不能順利進行。此外，在整體條件下或在外部因素的影響下，預(yù)算可能會出現(xiàn)偏差，需要實時調(diào)整，重新規(guī)劃，這些都降低了預(yù)算的執(zhí)行力，同時也打擊了員工制定、實施預(yù)算的積極性�？偠�言之，當預(yù)算落實不到實處，則預(yù)算管理體系就形同虛設(shè)，企業(yè)也難以長久發(fā)展。

　　二、多項目條件下實施預(yù)算管理的建議

　　房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的是外有國家宏觀調(diào)控、融資局限等不利環(huán)境，內(nèi)有成本上漲、庫存潴留等經(jīng)營問題，市場復(fù)雜多變，政策朝令夕改。企業(yè)要想繼續(xù)生存就必須削弱外部影響，強化自身預(yù)算管理體系，因而在多項目條件下實施預(yù)算管理體系就顯得尤為重要。

　　(二)科學(xué)合理地完善預(yù)算編制系統(tǒng)多項目條件的預(yù)算編制要考慮諸多方面的因素，其難度和維度都大于單項目條件下的預(yù)算編制，但又以單項目的預(yù)算編制為基礎(chǔ)，故仍需強化，在預(yù)算項目上使用統(tǒng)一的標準。深化預(yù)算編制，實行多維度的預(yù)算編制，比如資金預(yù)算，部門預(yù)算，人力預(yù)算等，在多個項目共同運作時，錯開各個項目高峰期，以保證企業(yè)資金、人物力的正常運轉(zhuǎn)，合理配置。

　　(三)建立健全監(jiān)督機制，加大預(yù)算執(zhí)行力預(yù)算編制完成后，企業(yè)要將預(yù)算執(zhí)行的.權(quán)利與義務(wù)具體到個人，分為項目執(zhí)行者與部門執(zhí)行者等，形成各個部門、各個項目相互輔佐、相互牽制的體系，這樣有利于將預(yù)算編制落到實處，加大了其執(zhí)行力度。此外，還需建立健全監(jiān)督機制，一方面從企業(yè)整體宏觀調(diào)控預(yù)算的執(zhí)行力，另一方面監(jiān)督了解各項目的具體執(zhí)行運作情況，并且有助于根據(jù)實際執(zhí)行情況實時調(diào)整預(yù)算方案。最后，為了提高執(zhí)行者的積極性，企業(yè)也可以對預(yù)算執(zhí)行的好的部門、項目實行獎勵措施。

　　(四)總結(jié)房地產(chǎn)預(yù)算管理理論，培養(yǎng)預(yù)算管理人才基于房地產(chǎn)預(yù)算管理缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，缺乏同時具有房地產(chǎn)行業(yè)背景知識，宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟，數(shù)學(xué)及統(tǒng)計學(xué)等方面知識的高能型人才的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須總結(jié)各方面經(jīng)驗，結(jié)合當今時代形勢與政策，建立具有本行業(yè)特點的預(yù)算管理理論。同時為企業(yè)有潛力的預(yù)算編制人員提供深造的機會，提高其工作能力，同時高薪吸引高能型人才，并通過其通力合作制定出科學(xué)可行的預(yù)算編制。

　　(一)經(jīng)營戰(zhàn)略要統(tǒng)籌兼顧一個企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是該企業(yè)正常發(fā)展，制定預(yù)算管理體系的導(dǎo)向。如果企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略存在問題，那么即使其預(yù)算管理毫無疑問，也會出現(xiàn)取舍不當，盲目投資的現(xiàn)象，使企業(yè)遭受損失甚至畸形發(fā)展，因此，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是預(yù)算管理體系的根本保障。企業(yè)要認真研究當今的宏觀調(diào)控政策和市場經(jīng)濟環(huán)境，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，制定科學(xué)合理的經(jīng)營戰(zhàn)略，在多項目模式下，從整體出發(fā)統(tǒng)籌兼顧人、事、財三方面的資源，合理配置，最終實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。此外也需對各個項目進行合理預(yù)算，對整體效益進行評估，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有資源進行合理取舍。

房地產(chǎn)論文4

　　房地產(chǎn)企業(yè)有著高風(fēng)險、高投資的特點，財務(wù)管理中的內(nèi)部控制體系的建立對它而言就具有更大的現(xiàn)實意義，它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)對財務(wù)資源的科學(xué)合理配置，有效地規(guī)避其發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要保障措施。

　　1．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系構(gòu)建中存在的問題

　　1．1財務(wù)管理制度流于形式

　　從當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，很多企業(yè)并沒有給予財務(wù)管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財務(wù)管理的制度也沒有被應(yīng)用到企業(yè)的財務(wù)管理中，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度方面的建設(shè)和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關(guān)責(zé)任部門在執(zhí)行的過程中也不能將內(nèi)部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內(nèi)部控制體系在企業(yè)中的建設(shè)和完善完全失去了實踐上的支撐，財務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內(nèi)部人員的意識薄弱有著密切的關(guān)系。

　　1．2有效的財務(wù)管理體系尚未形成

　　當前很多企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)方面并沒有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內(nèi)部管理體系并不能很好地適應(yīng)企業(yè)管理的需要。盡管當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進內(nèi)部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內(nèi)部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應(yīng)性。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中并沒有引進相關(guān)的靈活性應(yīng)變機制，根據(jù)時事和環(huán)境的變化來修訂和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。

　　1．3融資渠道比較單一

　　房地產(chǎn)是一項資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當前形勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開拓，大多企業(yè)都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

　　1．4內(nèi)部監(jiān)管不到位

　　在內(nèi)部控制體制建立后，必要的`內(nèi)部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制層次性方面，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了設(shè)置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結(jié)構(gòu)、管理組織形式、內(nèi)部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業(yè)本部的財務(wù)管理存在協(xié)調(diào)或匹配上的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進的建設(shè)經(jīng)驗，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。

　　1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善

　　中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導(dǎo)意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設(shè)方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進行內(nèi)部控制的過程中，通過信息化可以實現(xiàn)對企業(yè)的實時監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)和整體的過程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關(guān)注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設(shè)的過程中并未建立完善的管理平臺。

　　2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的構(gòu)建策略

　　2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理模式

　　首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員和全體員工都要對這種現(xiàn)代財務(wù)管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內(nèi)部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一t現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實，使得企業(yè)的財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

　　2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系

　　相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設(shè)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上進行改良，以建立適應(yīng)性強的符合企業(yè)自身特點的財務(wù)管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗，認清自身企業(yè)在管理過程中的缺點，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎(chǔ)之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設(shè)的有效性和可操作性。

　　2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　較高的投資風(fēng)險、較大的資金投入以及較長的建設(shè)周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點，尤其在其發(fā)展的過程中融資問題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下功夫。在當前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設(shè)，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2．4加強企業(yè)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計工作

　　加強企業(yè)內(nèi)部審計控制是保障企業(yè)內(nèi)部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)過程中有著重要的作用，這有利于實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業(yè)務(wù)和定期審計的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中出現(xiàn)的問題的就很容易被發(fā)掘，并能夠?qū)崿F(xiàn)對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業(yè)績效審計和內(nèi)部控制審計的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業(yè)內(nèi)部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

　　2．5搭建完善的財務(wù)信息化管理平臺

　　在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)、銷售、采購等多方面、各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

　　3．結(jié)語

　　現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理制度發(fā)展過程中的一個重要成果就是內(nèi)部控制體系的建立，它主要是通過調(diào)節(jié)、約束和規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部各項財務(wù)活動，從而為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的財務(wù)效益，以盡可能多的幫助企業(yè)實現(xiàn)盈利。而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)有著高風(fēng)險、高投資的特點，財務(wù)管理中的內(nèi)部控制體系的建立它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)對財務(wù)資源的科學(xué)合理配置，預(yù)測、發(fā)現(xiàn)和解決管理過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中競爭力的重要保障措施。

房地產(chǎn)論文5

　　有人將21世紀稱之為信息時代,也有人稱之為網(wǎng)絡(luò)時代,我們將它簡稱為e 時代更為形象和具有代表性。隨著以網(wǎng)絡(luò)為代表的信息技術(shù)的迅速發(fā)展,全球房地產(chǎn)業(yè)也開始了一場深刻變革,一方面是智能化住宅小區(qū)開始走入普通人的生活;另一方面是房地產(chǎn)經(jīng)營方式更加突出信息時代的特點。近幾年來,我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)每年拉動經(jīng)濟增長1.5%~2%,住房建設(shè)投資額以 7%的增幅上升,已成為拉動國民經(jīng)濟增長的主要動力之一。特別是國家作出“讓房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的決策,以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實施,進一步確定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用。面對e 時代的變遷,我國集團房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。企業(yè)成敗的關(guān)鍵在管理,而財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。

　　目前大部分集團房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財務(wù)核算電算化,提高了財務(wù)部門的工作效率,但也存在一個共同的缺陷,它只是簡單模仿和照搬手工流程,將一項項相對獨立的工作搬到計算機中,并通過一個個相對獨立的子系統(tǒng)(如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng))完成相應(yīng)的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會計數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶崟r性。在經(jīng)濟環(huán)境瞬息萬變的今日,信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發(fā)生時,或一筆非法事件的發(fā)生,會計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精,管理層對信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變,傳統(tǒng)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化,以達到真正有效的經(jīng)營運作控制,實現(xiàn)信息高度集成,這就是筆者所探討的主題。

　　 一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

　　新項目開發(fā)應(yīng)進行財務(wù)預(yù)算管理,即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務(wù)預(yù)算管理。

　　1.立項環(huán)節(jié)的控制

　　各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經(jīng)集團立項聽證會討論通過�！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖�(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

　　●成本費用估算和控制目標及措施;

　　●投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

　　●稅務(wù)環(huán)境及其影響;

　　●資金計劃;

　　●《競投方案》;

　　●投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策;

　　●項目綜合評價意見。

　　2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

　　總體規(guī)劃設(shè)計方案,應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設(shè)計階段(如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計)。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制《建造成本概(預(yù))算》,確定各成本單項的控制目標。

　　關(guān)于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

　　由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認證審核后,各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中,編制有關(guān)項目的階段性預(yù)算,從財務(wù)管理的角度,把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預(yù)算管理科目的設(shè)置,如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額,在進行數(shù)據(jù)處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時,按部門、科目將預(yù)算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要,對項目進行預(yù)算控制。

　　二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

　　(1)成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時,像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個問題比較容易解決,可以將全

　　部開發(fā)量作為成本歸集對象,設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位,因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當分塊,比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊,利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

　　(2)成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應(yīng)在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,選擇成本項目,并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少,特別是單筆發(fā)生的費用,應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出,可設(shè)立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用,特別是土建費用,如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

　　企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,這些費用應(yīng)作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算,待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后,再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

　　2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

　　公司高級管理層根據(jù)管理需要,根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng),隨著項目的進展,將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng),使用資金單位在旬末的.3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫,經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準后,由網(wǎng)上發(fā)布到執(zhí)行分公司或部門,按批準計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置,使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核,資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用,杜絕先斬后奏現(xiàn)象,以往具有權(quán)力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示,實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項,從而可以從源頭對異�，F(xiàn)象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預(yù)算分析,為對相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。

　　三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

　　1.加強房屋銷售的計劃性和價格的準確性。利用信息化銷售管理系統(tǒng)對房屋的竣工時間、戶型、數(shù)量進行計算機統(tǒng)計,銷售部門負責(zé)房屋的銷售預(yù)定,企管部物價科根據(jù)市場調(diào)查、成本數(shù)據(jù)、歷史價格及周邊房地產(chǎn)價格進行綜合評審,向價格管理部門申報房屋的銷售價格,企管部物價科對銷售違價有處理權(quán)包括處罰權(quán)。各分公司銷售部在每旬前3天通過全公司的銷售信息網(wǎng)絡(luò)集合旬回款計劃,每天將房屋銷售情況輸入計算機,將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網(wǎng)傳送到總公司資金數(shù)據(jù)庫,使公司高級管理層能隨時通過計算機網(wǎng)絡(luò)了解市場動態(tài),了解各分公司的銷售及存量房的情況,適時調(diào)整營銷策略。

　　2.提高銷售工作的透明度。通過計算機網(wǎng)絡(luò)信息管理使銷售工作的透明度提高,公司高級管理層可以通過計算機網(wǎng)絡(luò)對客戶了如指掌,以往銷售人員動不動就要挾經(jīng)理,銷售人員吃里扒外,采用與客戶聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段,來對付公司的情況都在高度透明的計算機網(wǎng)絡(luò)管理下不復(fù)存在。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是隨著我國的城市化進程加快以及社會經(jīng)濟發(fā)展，人們生活富裕起來而逐漸發(fā)展壯大的，因此在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一直處于上升階段，但是要想房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展壯大，就應(yīng)該注意房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)。因此本文在我國會計制度不斷完善的階段，側(cè)重分析房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中存在的問題，進而注意問題的解決措施，以增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，促進企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；問題；措施

　　房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶動社會的經(jīng)濟，因此它已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，所以更多的人選擇投入到房地產(chǎn)企業(yè)，增加自己的經(jīng)濟收入，但是因為大家盲目地投資和擴張，沒有充分分析好企業(yè)的發(fā)展實際情況，尤其是會計核算的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有成熟完整的會計核算體系，所以本文關(guān)注會計核算的問題，提出改進的措施。

　　一、論述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

　�。ㄒ唬�會計核算的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)企業(yè)在表面意義上指的是對房屋以及建筑物的開發(fā)和銷售工作，這是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展新興起的一個行業(yè)，這個行業(yè)的特點是經(jīng)營風(fēng)險大，資金投入量大，生產(chǎn)周期長，所以會計工作對于企業(yè)的發(fā)展就很重要。而會計核算是房地產(chǎn)的會計工作人員依據(jù)會計準則，在充分分析好企業(yè)的生產(chǎn)實際情況以后，制定的會計核算制度，最終完成企業(yè)的經(jīng)營目標，達到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化的目的。

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的必要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營項目都很大，因此經(jīng)濟活動很復(fù)雜，涉及的經(jīng)濟數(shù)額巨大，而且使用周期長，因此對于會計核算來說工作量大，同時會計核算是存在于企業(yè)的整個生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)節(jié)，它需要各部門之間的配合，因此一旦企業(yè)的會計核算的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么企業(yè)就可能會面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險和經(jīng)濟損失，所以說企業(yè)要積極的應(yīng)對市場的競爭環(huán)境，并且做好會計核算部門的責(zé)任分工，降低會計核算的風(fēng)險，保證企業(yè)的會計核算工作的順利開展，最終促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系建設(shè)不科學(xué)

　　因為房地產(chǎn)企業(yè)是新興的企業(yè)，是由于國家經(jīng)濟發(fā)展水平提高，城市化進程加快而出現(xiàn)的，所以房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的性質(zhì)，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展，就需要依據(jù)新會計準則和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實際情況制定相應(yīng)的會計核算體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的'發(fā)展實際情況是會計核算制度不完善，體系不健全，因為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者只是關(guān)注經(jīng)濟效益，對會計核算體系不重視，這就導(dǎo)致在實際工作中會計核算的作用發(fā)揮不出來，致使資金的使用混亂，很多會計數(shù)據(jù)對不上賬，資金流失嚴重，會計風(fēng)險增加，加上會計核算的體系建設(shè)不科學(xué)，因此會計核算沒有實際的應(yīng)用作用，企業(yè)中也沒有專門的會計核算部門，會計核算準則的制定沒有統(tǒng)一性。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的控制不全面

　　因為房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量大，因此現(xiàn)金流量與其他企業(yè)相比具有很大的不同，它是因為在房地產(chǎn)的不同經(jīng)營時期對現(xiàn)金流的需求和使用都不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流量的控制存在一定的困難和問題。就房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目而言，因此開發(fā)時間長，項目種類多，所以對于現(xiàn)金流量的需要大的基礎(chǔ)上還要使用周期長，所以對會計核算的工作要求很高，需要做好分類以及數(shù)據(jù)的收集，保證資金流動的安全性和核算數(shù)據(jù)的完整性�，F(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)都是使用編制的現(xiàn)金流量表，但是這種流量表會造成企業(yè)的會計信息不完整，不利于企業(yè)的長期經(jīng)營，對于投資者需要的會計數(shù)據(jù)不能完整的提供，所以就不能對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況以及現(xiàn)金流量的情況做科學(xué)的數(shù)據(jù)反映，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的主要問題，需要企業(yè)重視對現(xiàn)金流量的控制。

　　（三）權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計核算存在弊端

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中一般喜歡使用權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計核算制度，隨著企業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)營項目的擴展，這種制度已經(jīng)存在很大的弊端，不適應(yīng)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展，她的問題主要體現(xiàn)在會出現(xiàn)人為干預(yù)到企業(yè)的利潤調(diào)節(jié)中，因為權(quán)責(zé)發(fā)生制不能科學(xué)的準確反映出房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入情況，所以會計信息存在不準確的問題，因此就會造成企業(yè)的賒銷現(xiàn)象嚴重，企業(yè)的應(yīng)收賬款數(shù)額巨大，企業(yè)的資金流通就會出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)，同時企業(yè)沒有專門的國有資產(chǎn)的管理，因此國有資產(chǎn)流失嚴重，資金管理不安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，企業(yè)銷售沒有一個完全的標準，影響企業(yè)的最終收益。以上問題就表明因為房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)決定其權(quán)責(zé)發(fā)生制的制度不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險信息披露不夠

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在很大的風(fēng)險，風(fēng)險種類也很多，出現(xiàn)風(fēng)險的原因主要是企業(yè)的風(fēng)險信息披露不足造成的。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險的控制和管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，企業(yè)的資源、投資和會計核算的制度的不健全等都是影響風(fēng)險存在的主要原因，因為房地產(chǎn)企業(yè)的重心是土地資源，所以我國的土地資源的結(jié)構(gòu)影響企業(yè)的投資和發(fā)展，現(xiàn)階段國家土地資源沒有得到很好的利用，資源浪費現(xiàn)象嚴重，利用率低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲備不足，影響后續(xù)的投資，增加企業(yè)的開發(fā)成本。而且我國的人口多，但是分布不均勻，地區(qū)之間的經(jīng)濟差異性大，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)的空間，但是因為地域差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)存在很大的風(fēng)險，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露情況來看房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有統(tǒng)一的制度管理也是很大的問題，存在很大的風(fēng)險。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的措施

　�。ㄒ唬┙�立健全房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)自己的經(jīng)營項目采取不同的會計核算方式，這樣才能夠保證會計核算的水平的提高，也才能夠有利于房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的會計核算的基本內(nèi)容建立健全企房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系。應(yīng)該改變以往的權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計核算方法，采用收付實現(xiàn)制的會計核算手段，企業(yè)管理者應(yīng)該首先重視會計核算對其發(fā)展的影響，然后制定相應(yīng)的會計核算制度，保證會計核算的工作秩序，明確大家的工作職責(zé)，在企業(yè)的內(nèi)部控制工作中，重視會計核算的工作內(nèi)容，增加對資金收入和支出的管理，建立企業(yè)的監(jiān)督體制，監(jiān)督工作的進展情況，這也是為了避免企業(yè)的經(jīng)營管理中的一個有效的控制，對銷售的做好記錄，尤其是應(yīng)收賬款的管理，保證企業(yè)的資金流動的安全性，最終給房地產(chǎn)企業(yè)量身定做一套完整的會計核算體系。

　　（二）增加會計信息披露的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的風(fēng)險性大，因此企業(yè)雖然具有很高的利潤空間但是這不能真實地反應(yīng)出企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，所以就需要做好信息披露工作，因為信息披露不完整，會給企業(yè)的管理者造成錯誤的信息指導(dǎo)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展決策。因此房地產(chǎn)企業(yè)要增加信息披露的內(nèi)容，增加土地信息披露和現(xiàn)金流的披露，因此土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，只有企業(yè)在發(fā)展中及時地掌握好土地資源的分部和儲存情況，在能保證后續(xù)的房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，也才能夠評估出企業(yè)的成本，有利于企業(yè)預(yù)算和資金的使用規(guī)劃，而同時對現(xiàn)金流的披露可以有利于企業(yè)對資金的合理的安排，盡量避免企業(yè)的投資風(fēng)險和現(xiàn)金的使用風(fēng)險，這有利于企業(yè)的長遠發(fā)展計劃的實現(xiàn)。

　　（三）完善企業(yè)的會計準則

　　因為現(xiàn)階段我國的會計準則制定的不完善，還存在很多的問題需要解決，因此我國可以借鑒國際的會計準則的規(guī)定，依據(jù)我國的企業(yè)的發(fā)展實際，然后協(xié)調(diào)和衡量我國的會計準則的標準，制定合理的會計準則，為企業(yè)服務(wù)，縱觀整個世紀的會計工作，大家都是工作量非常之大，但是因為我國的會計內(nèi)容不完整，所以我國的會計成本增加，而同時會計的國際競爭力大，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)走向世界，因此我們需要使我國會計準則與國際會計接軌，促進我國會計國際化，從根本上改變房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的不完整，為企業(yè)的擴展經(jīng)營提供制度的保障，打開市場，提高競爭力，促進企業(yè)的發(fā)展。

　　（四）設(shè)置合理的會計科目，確定好企業(yè)的會計標準

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作是需要合理的體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營狀況的工作，會計核算是需要給企業(yè)管理者的投資提供數(shù)據(jù)支持，保證企業(yè)的投資科學(xué)性的，因此對于企業(yè)的投資來說，需要對企業(yè)的會計標準做好規(guī)定，保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計在符合國家法律法規(guī)以及會計行業(yè)標準也基礎(chǔ)上，制定會計工作的標準，同時要細化會計的科目，因為會計工作的復(fù)雜性，所以需要對會計的投資和經(jīng)營做好管理，保證企業(yè)對項目的了解和掌握，便于最后的會計科目的完整，保證企業(yè)的會計核算的工作進展有序。

　　結(jié)束語

　　綜上所述，我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題，因此我們需要在分析的基礎(chǔ)上完善企業(yè)的會計核算制度，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，借鑒國內(nèi)外的會計標準和先進的經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算的有效管理，減少風(fēng)險的出現(xiàn)，保證效益最大化。

　　參考文獻：

　　[1]邢英.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題淺談[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),20xx(22)

　　[2]宋軍杰.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算探析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,20xx(07).

房地產(chǎn)論文7

　　摘要：我國城市建設(shè)與發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)屬于重要的項目，近年來，房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，推進了社會經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)中，比較關(guān)鍵的是測繪操作，為了提高房地產(chǎn)的測繪效率，應(yīng)該采取質(zhì)量管理的方法，保障測繪的準確性，以此來滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求。文章主要探討房地產(chǎn)測繪中質(zhì)量管理的相關(guān)措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);測繪;質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟建設(shè)的基礎(chǔ)項目，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭非常激烈，增加了房地產(chǎn)的行業(yè)壓力。房地產(chǎn)測繪的過程中，應(yīng)該采取質(zhì)量管理的措施，通過質(zhì)量管理，完善房地產(chǎn)的測繪過程，規(guī)避潛在的測繪風(fēng)險。質(zhì)量管理能夠規(guī)范好房地產(chǎn)的測繪技術(shù)，保障房地產(chǎn)測繪的準確性，以免影響房地產(chǎn)的運營。

　　1房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量要求

　　房地產(chǎn)測繪工作，主要是通過測繪儀器，測繪出土地信息、權(quán)屬數(shù)據(jù)等，實現(xiàn)房地產(chǎn)中各項數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)型操作[1]。房地產(chǎn)測繪對質(zhì)量有很高的要求，遵循質(zhì)量要求，才能確保房地產(chǎn)測繪的效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)測繪時的質(zhì)量要求，能夠明確測繪的目的，嚴格按照房地產(chǎn)的需求，完成測繪的工作，最主要是維護測繪的質(zhì)量，準確應(yīng)用到房地產(chǎn)項目中。房地產(chǎn)測繪中，落實質(zhì)量管理，為房地產(chǎn)的各項操作，提供標準的數(shù)據(jù)參考。

　　2房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理

　　2.1成立測繪管理機構(gòu)

　　房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理中，最先要成立規(guī)范的測繪管理機構(gòu)，通過測繪管理機構(gòu)，提高測繪管理的水平。測繪管理機組，組織與房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理相關(guān)的工作。管理機構(gòu)要制定好房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的計劃，合理行使機構(gòu)的職能，全面監(jiān)督房地產(chǎn)的測繪工作[2]。測繪管理機構(gòu)具有監(jiān)督作用，直接監(jiān)督測繪的質(zhì)量，嚴格約束房地產(chǎn)測繪的過程，防止房地產(chǎn)測繪中發(fā)生數(shù)據(jù)問題。測繪管理機構(gòu)具有一定執(zhí)法能力，其可根據(jù)房地產(chǎn)測繪的要求，審核最終測繪結(jié)果，確保房地產(chǎn)測繪可達到質(zhì)量的規(guī)范標準。

　　2.2完善房產(chǎn)測繪市場

　　房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理中，要完善測繪市場，完善測繪的過程，嚴格按照房地產(chǎn)測繪的實際情況，實行市場化的測繪管理。房地產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)、參數(shù)等，均是質(zhì)量管理的對象，根據(jù)測繪市場的信息，規(guī)范各項數(shù)據(jù)與參數(shù)，同時把控房地產(chǎn)市場變化，防止市場信息對測繪造成影響[3]。質(zhì)量管理工作上，積極完善房地產(chǎn)的測繪市場，通過市場調(diào)控測繪的過程，先規(guī)范房地產(chǎn)市場，避免房地產(chǎn)市場中有不規(guī)范、不正當?shù)腵競爭關(guān)系，強調(diào)房地產(chǎn)市場的公平、公正，再展開測繪工作，在很大程度上緩解房地產(chǎn)測繪的困難度，提升房地產(chǎn)測繪的準確性，以免出現(xiàn)測繪誤差。

　　2.3管理實際測繪行為

　　測繪質(zhì)量管理中，還要對房地產(chǎn)測繪的實際行為進行管理，可以圍繞房地產(chǎn)的測繪，組織管理協(xié)會，專門組建服務(wù)團隊，參與房地產(chǎn)的測繪工作。團隊協(xié)會能夠在房地產(chǎn)測繪的內(nèi)部關(guān)系上，做有效的處理，拉近各個部門之間的聯(lián)系，專門協(xié)調(diào)測繪部門之間出現(xiàn)的問題，例如：團隊協(xié)會連接著政府與測繪部門，把政府的信息，及時傳遞給測繪部門，保障測繪工作的順利進行。房地產(chǎn)測繪的發(fā)展速度非常快，測繪的操作也越來越復(fù)雜，采用協(xié)會管理的方法，能夠積極的管理測繪的質(zhì)量，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)測繪的工作，確保測繪技術(shù)可規(guī)范的展開。

　　2.4統(tǒng)一測繪技術(shù)標準

　　房地產(chǎn)測繪中，應(yīng)該統(tǒng)一測繪時的技術(shù)標準，以此來提高質(zhì)量管理的水平。房地產(chǎn)行業(yè)上，房屋設(shè)計類型多，測繪時，遵循統(tǒng)一的測繪標準，才能維護測繪的高效性，確保各項測繪數(shù)據(jù)，都符合準確度的要求，以便應(yīng)用到房地產(chǎn)設(shè)計內(nèi)。例如：我國房地產(chǎn)測繪中，已經(jīng)出臺了《房產(chǎn)測量規(guī)范》，在很大程度上，統(tǒng)一了測繪技術(shù)，除此以外，還有《中華人民共和國測繪法》，確保房地產(chǎn)測繪的規(guī)范性，保障各項數(shù)據(jù)具有可操作的特征。房地產(chǎn)測繪在實行質(zhì)量管理時，應(yīng)該完善測繪技術(shù)的標準，注重測繪數(shù)據(jù)的統(tǒng)一化管理。房地產(chǎn)測繪的科學(xué)性、合理性，能夠預(yù)防房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟糾紛，保障房地產(chǎn)測繪的實施效率。

　　2.5實行社會監(jiān)督制度

　　社會監(jiān)督制度，在房地產(chǎn)質(zhì)量管理中起到關(guān)鍵的作用，測繪決定了房屋的面積、公攤等，應(yīng)該在社會中，宣傳監(jiān)督制度，促使社會公眾，可以參與到房地產(chǎn)的測繪管理內(nèi)，全面預(yù)防后期的糾紛[4]。質(zhì)量管理中的社會監(jiān)督，利用社會公示制度，登記并展示房地產(chǎn)的測繪信息，方便社會人員監(jiān)督。例如：房地產(chǎn)測繪結(jié)果，通過政務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，公示全部的信息，購房時的客戶人員，可以在政務(wù)信息網(wǎng)上看到測繪的相關(guān)信息，實行社會監(jiān)督，體現(xiàn)質(zhì)量管理的實踐性。

　　3房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制

　　3.1控制測繪人員

　　測繪人員的控制，是提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的一項措施，控制好人員行為，確保測繪人員的積極性，以便滿足測繪質(zhì)量管理的需求，以免測繪人員對房地產(chǎn)的測繪數(shù)據(jù)造成影響，完善房地產(chǎn)測繪的過程，規(guī)避人員方面的測繪風(fēng)險。人員控制時，選擇有經(jīng)驗的工作人員，必要時可以安排崗前培訓(xùn)，落實房地產(chǎn)測繪的培訓(xùn)工作，提升人員的測繪水平。

　　3.2控制測繪時間

　　房地產(chǎn)測繪時間的控制，主要是預(yù)防外界環(huán)境對測繪的干擾，防止測繪有誤差。在房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制方面，合理的規(guī)劃、分配測繪時間，盡量不要選在降水、大風(fēng)天氣作業(yè)，避開自然環(huán)境的干擾，由此才能保護房地產(chǎn)的測繪過程，維護各項測繪數(shù)據(jù)的準確性與可靠性。

　　3.3控制測繪儀器

　　房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制中，選擇優(yōu)質(zhì)的測繪儀器，在進行房地產(chǎn)測繪以前，需要調(diào)試好各項儀器，使用完后，也要做一系列的保養(yǎng)，方便下次使用。測繪儀器的質(zhì)量控制，能夠降低測繪的誤差，以便提高測繪的精準性，測繪儀器要符合標準，不能影響測繪的過程，預(yù)防發(fā)生數(shù)據(jù)誤差，維護測繪儀器的性能，為房地產(chǎn)測繪提供全面的支持。

　　4結(jié)束語

　　房地產(chǎn)測繪時，對質(zhì)量管理有一定的要求，全面落實質(zhì)量管理的措施，能夠提高測繪結(jié)果的準確性及可靠性，滿足房地產(chǎn)的測繪需求。質(zhì)量管理在房地產(chǎn)測繪方面，可以有效規(guī)避測繪中潛在的數(shù)據(jù)風(fēng)險，加強房地產(chǎn)測繪的控制力度，防止房地產(chǎn)測繪出現(xiàn)問題。

　　參考文獻：

　　[1]趙曄,劉方,麥吾蘭阿力木江,等.測繪測量技術(shù)在建筑工程施工中的應(yīng)用[J].工程技術(shù)研究,20xx,(9):50+66.

　　[2]周輝.工程測繪對于建筑工程施工質(zhì)量控制的意義[J].工程技術(shù)研究,20xx,(5):205+232.

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　　[4]李鑫.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制研究[J].住宅與房地產(chǎn),20xx,(21):26.

房地產(chǎn)論文8

　　如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產(chǎn)商對于樓盤的銷售必須拿出翔實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計劃。

　　針對房地產(chǎn)銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應(yīng)方--房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從樓盤前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場調(diào)查。

　　在金融危機和國家宏觀調(diào)控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時有些企業(yè)則一直保持較好的營銷態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場信息導(dǎo)致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準和市場定位不當。實踐已充分證明，房地產(chǎn)市場調(diào)查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的`決策有極為重要的作用。

　　通過市場調(diào)查，企業(yè)可以比較準確地掌握市場供求狀況，據(jù)此制定出銷售計劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實施正確的價格策略，依據(jù)消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的市場價格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調(diào)查需要做得更充分、更科學(xué)，通過調(diào)查全面把握社會經(jīng)濟與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施，并對項目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調(diào)查了解，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。

　　二、創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌。

　　在當前市場形勢下，地產(chǎn)品牌對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數(shù)地產(chǎn)品牌建設(shè)是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設(shè)”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設(shè)考慮如何讓品牌的“內(nèi)涵”有系統(tǒng)地從購房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對短缺的時代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價值。當?shù)禺a(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價值，開發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產(chǎn)品牌，開發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗，主動接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會讓消費者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費心理的過程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營銷理念。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷就是通過廣告?zhèn)鬟f樓盤信息，經(jīng)購房者考察并認同，最終由專職的售樓人員實現(xiàn)銷售。應(yīng)該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開發(fā)商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產(chǎn)品、促銷、價格、人員已經(jīng)落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強調(diào)4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個營銷新紀元，在目前房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)困難的情況下，房地產(chǎn)營銷將進入整合營銷時代，通過整合，使發(fā)展商找到目標市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導(dǎo)其形成購買決定。

　　此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務(wù)營銷將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng)造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對現(xiàn)實顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實的(售后的)滿意度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。房地產(chǎn)開發(fā)上不斷開展服務(wù)營銷是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場。因此應(yīng)當強調(diào)“以市場為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”，加強房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場營銷觀念，即“服務(wù)營銷”。加強服務(wù)營銷的關(guān)鍵應(yīng)當把為客戶服務(wù)作為宗旨，切實制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。

房地產(chǎn)論文9

　　新常態(tài)是中央對我國當前經(jīng)濟增長階段變化規(guī)律的深刻認識。如何正確認識經(jīng)濟新常態(tài)，把握經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場脈絡(luò)，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，已成為社會熱點問題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場為研究對象，結(jié)合全省720位購房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查，闡述經(jīng)濟新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展的變化特征，以尋求適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展機遇，提出主動適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)的對策建議。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展特征

　　減速換擋成常態(tài)。20xx年以來隨著經(jīng)濟高速增長，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也大幅攀升，20xx年-20xx年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長17.5%,20xx年和20xx年同比增幅高達34.2%和47.9%;20xx年后隨著發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下滑，20xx年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資7262億元，同比增長16.8%,增速較上年回落2.1個百分點，較增幅最高的20xx年回落31.1個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。

　　市場供過于求成常態(tài)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場住房短缺時代已經(jīng)結(jié)束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從20xx年的21.1平方米提高到20xx年的38.8平方米，年均增長7.6%.房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的運行態(tài)勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長。截止到20xx年12月，浙江11個設(shè)區(qū)市新建住宅庫存套數(shù)為303910套，較20xx年2月份的庫存量增加54.5%.按20xx年新建住宅月均銷售量計算，消化現(xiàn)有市場總庫存的去化周期需要20個月。

　　自住需求入市成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場未來收益預(yù)期下降，居民對住房消費日益理性，首次置業(yè)比例增大。據(jù)對全省房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.4%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，38.8%的被調(diào)查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場主體。

　　行業(yè)分化成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，20xx年浙江房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)總數(shù)首次減少至 6114家�！�20xx中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，20xx年以后，房地產(chǎn)市場分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。20xx年，滬深證券市場涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的問題

　　消費貸款政策執(zhí)行難到位。20xx年起公積金個人住房消費貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時間被無限期延長，造成部分開發(fā)商不能實施公積金貸款購房業(yè)務(wù)，損害了開發(fā)商及購房者的'權(quán)益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。20xx年以來，各商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至20xx年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占本年資金來源的比例從20xx年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來源占本年資金來源的比例從71.1%上升到79.8%.據(jù)對房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52.0%的被調(diào)查企業(yè)表示資金緊張。

　　新建商品住宅市場去庫存壓力增大。截止到20xx年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數(shù)為303910套，若以20xx年全省新建商品住宅月均銷售15129套測算，庫存去化周期高達20個月。另一方面，區(qū)域化結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致不同地市間庫存量呈現(xiàn)高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過30個月，遠高于浙江省平均水平。

　　房價相對偏高。20xx年浙江城鎮(zhèn)居民房價收入比為4.5,之后不斷擴大，到了20xx年達到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但20xx年浙江城鎮(zhèn)居民房價收入比依然高達10.7.

　　地方政府對土地財政依賴度過高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴度過高，使地方政府成為追求利潤的市場主體。如20xx年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%.

　　土地供應(yīng)缺乏長期規(guī)劃。20xx年，在浙江房地產(chǎn)市場升溫的背景下，土地市場交易異常火熱，土地供應(yīng)量和成交量大幅增加，從而導(dǎo)致20xx年以來浙江商品房庫存的高企。據(jù)對全省房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，23.5%的被調(diào)查企業(yè)認為政府供地計劃不合理。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展機遇

　　新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略機遇。截止到20xx年，浙江城鎮(zhèn)化率達到了64%,超過全國平均水平11個百分點，但距離70%的高度城鎮(zhèn)化標準仍有6個百分點的差距。據(jù)相關(guān)資料測算，浙江城鎮(zhèn)化進程帶來的潛在住宅市場需求達到110萬套（以三口之家作為一戶計算）。從另一個角度來看，浙江仍有20xx萬農(nóng)村居民，如果通過"集中安置"或者"貨幣補貼"等方式將他們由農(nóng)村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使他們能居住到城鎮(zhèn)，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農(nóng)村居民進入城市，就會帶來近70萬套的住房需求。

　　居民收入增長帶動的新機遇。隨著居民收入的不斷提高，用于住房消費的開支越來越大，對居住品質(zhì)的要求越來越高，居民改善性住房需求會逐漸旺盛，而當前與戶籍掛鉤的學(xué)區(qū)房制度更會助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬人，假設(shè)20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮(zhèn)化率計算，則潛在的改善性住房需求達到95萬套。

　　制度改革帶來的新機遇。浙江農(nóng)房集聚改造、棚戶區(qū)改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進一步實施或加碼，給房地產(chǎn)市場提供了巨大的潛在消費動力。據(jù)統(tǒng)計，浙江20xx年至20xx年間需改造的棚戶區(qū)住戶約80萬戶，平均每年約有16萬戶的改造需求。

　　貨幣寬松政策帶來的新機遇。貨幣政策的調(diào)整帶來的新機遇。假設(shè)購房者商業(yè)住房貸款金額為200萬元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。20xx年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計還款438.6萬元；中國人民銀行自20xx年11月連續(xù)多次降息后，20xx年8月26日五年以上貸款利息調(diào)整到5.15%,該貸款本息合計下降到393.1萬元，總還款金額下降了45.5萬元。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展對策

　　完善"雙向調(diào)控"措施，解決市場高庫存量。各地政府可以停止建設(shè)經(jīng)濟適用房，而通過回購商品房方式補充公租房房源和棚戶區(qū)改造用房；鼓勵剛性消費需求，在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面繼續(xù)出臺措施，重點鼓勵"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購房置業(yè)，實現(xiàn)"住有所居"的愿望。

　　細化"分類調(diào)控"政策，防止一刀切。根據(jù)對于不同城市特性進行"分類指導(dǎo)",根據(jù)各地房地產(chǎn)市場差異，分化政策導(dǎo)向，進行精細化調(diào)控。外來人口較多、房價較高的杭州等一線城市，應(yīng)對市場投資性需求、投機性需求進行適度的調(diào)節(jié)和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來人口較少的城市，政策應(yīng)繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費等方面予以"優(yōu)惠",加快去庫存步伐。

　　完善信貸政策體系，改善市場資本環(huán)境。金融部門應(yīng)完善和落實差別化信貸政策，繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實政策力度，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，適當?shù)奶岣呤滋追抠J利率折扣；提高金融服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴大"公轉(zhuǎn)商"貼息貸款試點，提高繳存職工的實際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。

　　實施科學(xué)的稅制改革，擺脫"土地財政"依賴。結(jié)合地方稅收體系在"營改增"背景下的改革契機，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權(quán)激勵，賦予其有效剩余控制權(quán)和清晰的剩余索取權(quán)，解決地方政府"土地財政"轉(zhuǎn)型陣痛問題。本著"簡稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)稅的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定地方財政收入來源。

　　合理規(guī)劃土地供給，防止土地"大小年".落實土地供應(yīng)市區(qū)"一盤棋"的機制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當前市場住宅庫存量納入統(tǒng)籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時間表，確定庫存預(yù)警線，若庫存高于預(yù)警線，則及時調(diào)低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預(yù)警線，則及時增加土地出入量，加快出讓速度。

房地產(chǎn)論文10

　　中國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場無疑是我國經(jīng)濟財政金融的重要支撐，而房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，相關(guān)配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩(wěn)定的隱患。因此，我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經(jīng)濟學(xué)者研究的重點。本文希望通過對房地產(chǎn)稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)健的發(fā)展，希望通過此文能夠?qū)ξ覈�稅收政策起到一定有益的借鑒作用。

　　一、我國房地產(chǎn)市場財政稅收政策的研究

　　據(jù)不完全的統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產(chǎn)稅收的相應(yīng)繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產(chǎn)市場對于我國的經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場很好的發(fā)展，制定和完善相應(yīng)的稅收政策就要先認清我國房地產(chǎn)市場存在的問題。就目前我國的房地產(chǎn)市場而言，想要清晰地認識哪些因素能夠?qū)ξ覈�房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，就要充分了解國家的宏觀調(diào)控政策，清楚國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格以及居民對房地產(chǎn)市場的目標預(yù)期。近年來，我國房地產(chǎn)市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當然，這其中也有房地產(chǎn)市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產(chǎn)市場進行經(jīng)濟調(diào)節(jié)，發(fā)揮財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，加強和完善保障性住房的建設(shè)，嚴格對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場。

　　二、房地產(chǎn)財政稅收政策對我國房地產(chǎn)的影響

　　我國房地產(chǎn)市場主要通過房地產(chǎn)的差異進行區(qū)別化的稅收政策來影響房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端，使其有效控制房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉(zhuǎn)階段的稅收政策主要用來抑制房地產(chǎn)市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，有利于市場的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)市場的稅收政策主要對我國房地產(chǎn)市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產(chǎn)市場預(yù)期從樂觀到謹慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調(diào)節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓消費者保持理性頭腦，調(diào)節(jié)供需平衡。為了促進房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展，需要進一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內(nèi)容，加強對開發(fā)商的考核，對不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導(dǎo)居民正確的購買觀念，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　稅收政策是最常見的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導(dǎo)致許多投機者購買土地卻不開發(fā)利用，土地市場制度的不健全導(dǎo)致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產(chǎn)市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。

　　三、我國房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的影響

　　面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調(diào)節(jié)合理引導(dǎo)消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區(qū)間。刺激房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。高房價和低收入是房地產(chǎn)交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導(dǎo)致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國內(nèi)房地產(chǎn)市場的活躍度。

　　改進物業(yè)稅的政策，加強監(jiān)督力度可以加強和規(guī)范房地產(chǎn)市場的'不合理行為。物業(yè)稅的政策實施應(yīng)從我國的實際情況出發(fā)，首先，對于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實施應(yīng)區(qū)別開來，通過制定不同的稅率可以有效調(diào)節(jié)不同階級收入人群的經(jīng)濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟生活。其次，要加快發(fā)展房地產(chǎn)評估市場，規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展，完善評估體系，保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產(chǎn)市場情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產(chǎn)市場房屋和土地兩證合一，強化產(chǎn)權(quán)登記制度，理清關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產(chǎn)市場管理機制。

　　我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律和制度是對房地產(chǎn)市場長久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場制度和相關(guān)法律，并嚴格實施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，保障市場合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產(chǎn)稅法當中，懲戒措施相對寬松，導(dǎo)致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場。所以，完善房地產(chǎn)稅法應(yīng)以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產(chǎn)稅收當中，為我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。

　　四、結(jié)束語

　　財政稅收對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產(chǎn)市場機制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展;合理引導(dǎo)消費者理性購買商品住房，保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產(chǎn)市場真正有序規(guī)范的發(fā)展起來。

房地產(chǎn)論文11

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟運行規(guī)律進行研究。學(xué)生通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中還存在一定問題，因此需要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的研究。

　　1.房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系

　　經(jīng)濟的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實際的經(jīng)濟活動的聯(lián)系變得更加緊密。

　　在市場活動中供求關(guān)系是一個主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進行詳細分析，重點要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實現(xiàn)進行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動形成供求平衡關(guān)系。社會的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學(xué)生對知識的需求。

　　從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動的.，動機的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時，可以依據(jù)人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件。現(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實現(xiàn)這一需求。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教學(xué)中對實驗教學(xué)的應(yīng)用

　　2.1 實驗教學(xué)實施的基本條件

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟小學(xué)中對實驗教學(xué)進行應(yīng)用，對教學(xué)人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實驗教學(xué)的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學(xué)的開展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據(jù)操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學(xué)需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學(xué)通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學(xué)的影響，提高實驗的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中最好還是選擇計算機實驗?zāi)Ｊ�。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟實驗室，因此實驗教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實驗室中開展。（3）實驗教學(xué)的開展需要一定的實驗教學(xué)費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。

　　2.2 實驗教學(xué)的具體實施步驟

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的實驗教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟實驗教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學(xué)前，需要對教學(xué)的內(nèi)容進行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準備和設(shè)計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關(guān)知識，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學(xué)生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結(jié)果的顯示，實驗結(jié)束后，需要將實驗結(jié)果從實驗軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實驗結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實驗結(jié)果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結(jié)果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學(xué)生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。

　　3.結(jié)束語

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國的經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中存在許多問題，本文在對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對實驗教學(xué)的應(yīng)用進行了分析，希望對促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　摘要:隨著市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨新的起點和突破，房地產(chǎn)行業(yè)與人們生活具有緊密聯(lián)系，其發(fā)展情況直接影響到國計民生。20xx年的5月份以來，我國在全國范圍內(nèi)推出的營改增政策，與此同時，將房地產(chǎn)行業(yè)的營改增試點范圍逐步擴大，徹底改變傳統(tǒng)營業(yè)稅的制度，開始進行增值稅的繳納工作。本文主要對當前形勢下，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響展開分析。

　　關(guān)鍵詞:營改增;房地產(chǎn);營業(yè)稅;增值稅

　　引言

　　隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國各方面制度也在逐漸完善，財政部門及國家稅務(wù)總局在20xx年3月23日發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，屆時起5月1日全面執(zhí)行營改增，逐漸將營改增的試點范圍擴到房地產(chǎn)、建筑、金融等多個領(lǐng)域。對于營改增政策的推行，它對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與納稅造成重要的影響。在提高經(jīng)濟水平快速發(fā)展的同時，也帶來了一些問題，我們從一般納稅人的角度探討營改增對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的沖擊和影響。

　　一、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

　　(一)營改增對房產(chǎn)市場的影響

　　營改增政策下，任何企業(yè)所購置的不動產(chǎn)所含增值稅都可以進行相應(yīng)的抵扣。比如，房地產(chǎn)企業(yè)購置商業(yè)地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等需要繳納11%的增值稅，并且可以在相應(yīng)的時間段內(nèi)進行抵扣。這能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)對土地資源的投資，活躍房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)狀。其次，對于二手房的銷售，營改增政策也做了一些調(diào)整，大大降低個人轉(zhuǎn)讓二手房所需要承受的費用。同時，對于房產(chǎn)證滿兩年以上的住房，免征增值稅，進一步促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　(二)對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的影響

　　在營改增政策落實以后，對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)部門及相關(guān)部門造成的影響是非常大的，相比以往的工作來看，財務(wù)部門對票據(jù)的審核力度明顯增強，并對企業(yè)的納稅制度與會計核算制度進行嚴格的規(guī)范。同時，企業(yè)更加重視本單位工作人員與財務(wù)人員的會計核算、納稅的意識，提高他們的綜合素質(zhì)水平，更需要相關(guān)的人員及時的關(guān)注國家對于稅收的新政策等，對企業(yè)的未來發(fā)展具有重要的作用。這一政策的實施有利于企業(yè)增加納稅的意識與對納稅的積極管理，另外還可以團結(jié)企業(yè)提高降低稅務(wù)的有效管理目標。

　　(三)營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

　　營改增能夠在很大程度上避免營業(yè)稅重復(fù)增收的現(xiàn)象發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本組成部分，在項目建設(shè)過程中材料及建安成本已經(jīng)經(jīng)歷過一次稅負支出，可是在進行營業(yè)稅額的征收過程中，在營改增制度實施之前，材料成本及建安成本需要重復(fù)繳納營業(yè)稅，從而造成企業(yè)稅費的重復(fù)征收。在營改增政策執(zhí)行后，增值稅的征收主要是根據(jù)企業(yè)的增值額進行判斷的，材料成本和建安成本進行稅額可以根據(jù)建設(shè)中所產(chǎn)生的增值稅專用發(fā)票金進行抵扣。因此，在很大程度上降低了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增的應(yīng)對策略

　　(一)重視人才的培養(yǎng)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)在營改增的影響下，應(yīng)該加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高營改增相關(guān)政策的了解，切實發(fā)揮出營改增所具有的經(jīng)濟效益，讓財務(wù)人員可以從日常的`財務(wù)管理及會計核算等方面落實營改增政策�？梢酝ㄟ^以下兩方面進行落實:第一，重視本單位中財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，兩者之間相互關(guān)聯(lián)，共同承擔(dān)稅務(wù)的責(zé)任，還需要企業(yè)加大對員工的再教育、培訓(xùn)的力度，不斷的規(guī)范企業(yè)的規(guī)章制度。第二，企業(yè)要根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的種類對二級會計科目進行細化與區(qū)分，這樣可以使企業(yè)的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細區(qū)分于記錄。通過以上措施，建立完善的增值稅會計核算體系，充分發(fā)揮出財務(wù)人員所具有的效益，提高收入、成本、費用的價稅分離，并做好相應(yīng)的稅務(wù)核算。

　　(二)重視稅務(wù)籌劃的工作

　　在上面工作的基礎(chǔ)上，提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平，做好財務(wù)部門與企業(yè)管理人員及采購銷售人員的溝通，做好稅務(wù)籌劃工作，建立切實可行的財稅控制機制。具體的措施有以下幾方面:首先，在進行材料設(shè)備的采購過程中，選擇信用好、價格優(yōu)、具有一般納稅人資格的供應(yīng)商，確保能夠得到完整的增值稅進項發(fā)票，降低材料采購成本。其次，建立科學(xué)的進度計劃和成本費用制度，在收到增值稅發(fā)票的時候還要對時間進行有效的控制，注意申報出現(xiàn)延期的具體情況，科學(xué)合理的控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，切實提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

　　(三)積極應(yīng)對，適應(yīng)經(jīng)濟市場發(fā)展

　　企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營改增的政策特點，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現(xiàn)代企業(yè)而言，應(yīng)尊重營改增政策，并且充分利用，積極應(yīng)對，及時了解市場的變化機制。

　　三、結(jié)束語

　　綜上所述，營改增政策廣泛推行后對房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大影響，企業(yè)在財務(wù)處理方面工作難度提高，管理人員及相關(guān)人員應(yīng)該找出正確的方法，積極應(yīng)對財務(wù)稅收管理工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利的度過營改增時期。

　　參考文獻:

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房地產(chǎn)論文13

　　【摘要】文章在對房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合概念進行認識的基礎(chǔ)上，探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的 問題 ，強調(diào)了我國 目前 房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性，闡述了我國房地產(chǎn)企業(yè)核心資源的整合策略，最后提出了結(jié)論，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提升綜合實力，增強企業(yè)核心競爭力提供建設(shè)性的建議。

　　【關(guān)鍵詞】資源整合 核心競爭力 房地產(chǎn)企業(yè)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資源整合概念

　　資源整合就是根據(jù)企業(yè)需要選擇相關(guān)獨立的資源，以某種方式進行橫向集聚，使之成為能夠滿足需要的新的資源組合，從而增強企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)資源的整合能力是指對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部或者企業(yè)間所擁有的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所必需的資本、土地資源、企業(yè)管理效能及管理人才、客戶群及建筑商等各種要素在開發(fā)過程中進行優(yōu)化組合、優(yōu)勢互補、相互作用，從而使彼此相對分散、隔離的房地產(chǎn)開發(fā)要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)資源整合可以分為外部資源整合與內(nèi)部資源整合。

　　外部資源整合。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上依賴外部資源，房地產(chǎn)項目的實施通常需要借助多方面的外力。如項目立項時，對消費者進行 研究 ，要請專業(yè)的調(diào)查公司，產(chǎn)品定位要咨詢房地產(chǎn)策劃公司，項目施工時要請建筑公司，而營銷推廣時要借助廣告公司等等。這種房地產(chǎn)企業(yè)對外部資源整合能力的差異，在很大程度上決定了各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目市場競爭力的高低。

　　內(nèi)部資源整合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源的整合，涉及企業(yè)內(nèi)部管理幾乎各個方面的具體問題。例如，要使開發(fā)商在建筑設(shè)計這一核心技術(shù)方面的專長成為核心競爭力：第一，需要企業(yè)在該領(lǐng)域不斷進取提高，從資金、激勵制度等方面保證始終處于領(lǐng)先地位；第二，需要在消費者研究方面對設(shè)計創(chuàng)新予以支持，并很好地協(xié)調(diào)設(shè)計部門與工程、營銷部門之間的關(guān)系；第三，在樓盤的銷售階段，需要建立銷售部門與設(shè)計部門之間密切的信息聯(lián)系，及時將市場信息反饋到設(shè)計部門，使建筑設(shè)計更好地與市場需求相一致，等等。

　　目前我國房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 已開始進入資源整合的 時代 ，房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合可以使企業(yè)資源得到更加高效和充分的利用，極大的提高企業(yè)的綜合競爭能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得成功，既要有雄厚的資金實力和充分的土地資源，還要具備超前的市場把握能力，以及專業(yè)的設(shè)計與管理能力，這就要求地產(chǎn)商必須具備一流的`資源整合能力。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的問題

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開放后的近二十余年逐步發(fā)展起來的。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線城市發(fā)展較為成熟。但內(nèi)地特別是二、三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)無論從發(fā)展規(guī)模、企業(yè)開發(fā)實力以及企業(yè)自身管理水平都還不夠發(fā)達。大量的開發(fā)商存在開發(fā)實力弱、融資能力低、開發(fā)規(guī)模小等問題，導(dǎo)致所開發(fā)產(chǎn)品成本高、質(zhì)量差等，同時這些中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資源的認識和整合能力較低，對企業(yè)核心競爭力的提高認識模糊，嚴重地制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平與速度。從房地產(chǎn)企業(yè)資源利用角度對我國房地產(chǎn)企業(yè)整體 分析 來看，主要存在以下問題。

　　首先，大量的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認識不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中資源不足甚至無資源就盲目上馬，給后期的開發(fā)造成很大困難甚至導(dǎo)致樓盤爛尾或者企業(yè)破產(chǎn)。當前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心資源包括土地、資金（包括融資能力）和開發(fā)管理能力。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是大量的中、小企業(yè)能夠全部都擁有三項核心資源的并不多，資源分布不均衡。部分企業(yè)擁有開發(fā)資金但是缺乏土地資源，但是也有很多企業(yè)資金匱乏的同時，具有一定的土地儲備，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在對自身擁有資源的能力以及資源整合的能力進行充分認識之后，把握自身優(yōu)勢，通過資源整合，激活存量土地，發(fā)揮資源效能，增加市場有效供給，增加企業(yè)效益。

　　其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)擁有部分核心資源，但是企業(yè)沒有能力將資源進行充分整合并加以運用。例如，目前大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道狹窄,企業(yè)融資困難的問題等。特別是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力弱，抗風(fēng)險能力差。隨著國家出臺了一系列 金融 政策，收緊銀根，很多擁有土地的開發(fā)商或者在建項目都會面臨資金缺乏的問題。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)進行資源整合，開發(fā)能夠利用的資源，從多個渠道籌措資金以保證企業(yè)的正常發(fā)展。

　　再次，部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定資源，并且能夠整合其他資源為自身所用，但是仍存在資源整合不夠好，整合效率不夠高的問題。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，都會利用銀行貸款，但是很多企業(yè)過分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強。大型商業(yè)項目投資大，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險，對企業(yè)也會造成難以挽回的損失。

　　三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性

　　在我國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展中，企業(yè)的資源整合能力是構(gòu)成企業(yè)綜合競爭力的重要因素，對企業(yè)的長期發(fā)展有著重要意義，資源整合是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然方向。

　　1、資源整合是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控規(guī)范行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果 2、資源整合是企業(yè)增強開發(fā)能力、規(guī)避風(fēng)險、實現(xiàn)長期健康發(fā)展的需要

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項集建設(shè)開發(fā)、銷售于一體的巨大工程，涉及資金量巨大且投資回報期長同時有著較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能采取資金集中、綜合開發(fā)，才能取得最佳規(guī)模效益。目前，我國以中、小型為主的眾多房地產(chǎn)公司必然分散資金配置，削弱房地產(chǎn)開發(fā)的整體力量，提高行業(yè)風(fēng)險，難以形成大規(guī)模綜合開發(fā)優(yōu)勢。而運用企業(yè)間資源整合將使眾多企業(yè)具有強大的綜合規(guī)模開發(fā)整體能力并且降低風(fēng)險實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康的發(fā)展。

　　2、資源整合是促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必由之路

　　長期以來，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)形成了靠傳統(tǒng)的習(xí)慣來經(jīng)營管理，沒有資源整合及提升管理能力的意識，企業(yè)之間相互排斥、惡性競爭，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)及整個行業(yè)的發(fā)展。在未來激烈的競爭中，只有通過資源整合，企業(yè)才能優(yōu)勢互補、共同發(fā)展、增加市場份額、有效降低經(jīng)營風(fēng)險，極大地提升和增強企業(yè)的核心競爭力。

　　3、我國房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合策略

　　擁有廣泛而有效的資源和強大的資源整合能力是企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢提高核心競爭力的重要途徑和手段。房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的目標具體分為企業(yè)資源與平臺的整合、企業(yè)品牌的整合、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)整合以及企業(yè)文化的整合等。針對房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資源，一般的整合方式包括：企業(yè)并購、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴張收購、拓寬新的融資渠道等。但是針對 目前 我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合方面存在的 問題 ，以及 參考 國外房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的先進經(jīng)驗，可以提出以下解決措施。

　　首先，進一步提高對房地產(chǎn)企業(yè)資源的認識，了解企業(yè)擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到資源對企業(yè) 發(fā)展 具有舉足輕重的作用，但是也存在很多的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認識不足和對企業(yè)的資源整合能力不重視的情況。例如，有的企業(yè)沒有對自身資源進行 分析 就開展項目，甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關(guān)手續(xù)沒有辦妥的情況下開始房地產(chǎn)項目難免會給項目留下隱患甚至給企業(yè)帶來毀滅性的后果。所以企業(yè)在開展項目之前就必須做好資源整合的工作，有計劃有順序的充分調(diào)動各方資源，同時也要注重資源的可持續(xù)利用，保證以后企業(yè)長期的發(fā)展，為后續(xù)項目的開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ)。

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)現(xiàn)有資源的前提下，充分利用多種手段、多種 方法 進行資源整合。企業(yè)首先要對自身資源進行調(diào)查，調(diào)查可以分為對內(nèi)調(diào)查和對外調(diào)查；對內(nèi)調(diào)查的目的是弄清楚企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源，最好進行詳細的分類以及資源的是否可持續(xù)利用，例如企業(yè)的資金、土地儲備和管理團隊等。對外調(diào)查的目的是分析清楚企業(yè)外部可以利用的資源，例如需要進行融資和貸款的銀行、政府土地和規(guī)劃等行政部門的公共關(guān)系、工程建筑材料方面的供貨商等。

　　在企業(yè)充分調(diào)查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后，就可以結(jié)合企業(yè)的長期發(fā)展以及短期的項目進展進行分析，還缺乏哪些核心資源，而哪些資源是自身不具備需要整合的，通過什么途徑進行整合等，進而解決企業(yè)發(fā)展中資源不足的問題。在國家房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺后，因為土地的稀缺性和城市地價的不斷攀升，很多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地資源儲備不足的問題。同時，因各地土地市場日益采用招拍掛方式及樓花預(yù)售標準的提高，使項目銷售前的資金占用加大，對開發(fā)企業(yè)的資金需求提出了更高的要求，常出現(xiàn)企業(yè)項目開發(fā)資金不足的情況。為了發(fā)揮資源的最大效用，出現(xiàn)了開發(fā)商之間有效整合資金優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢，由共同的關(guān)聯(lián)方進行資源控制權(quán)的調(diào)配的合作方式。例如萬科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補的成功例子，在目前國家宏觀調(diào)控有可能進一步加強的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨資金缺乏或者土地儲備不足等問題，也必然會走資金和土地資源的整合道路。另外房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬新的融資渠道方面，除正常從國家銀行間接融資外，還可以通過與商業(yè)銀行、信托機構(gòu)、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證公司業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求；同時，部分企業(yè)也可以根據(jù)自身實際情況，充分整合資本市場資源，加快推出資本市場融資方案，以謀求企業(yè)更大的發(fā)展。

　　最后，加強企業(yè)人力資源的開發(fā)與管理。人的因素是決定一切的。房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)領(lǐng)域很多，需要多方面的知識與技能。充分利用好企業(yè)現(xiàn)有人才，選拔優(yōu)秀分子加入隊伍，實行優(yōu)勝劣汰的用人機制，是實現(xiàn)企業(yè)資源整合的先決條件和根本保證。

　　四、結(jié)論

　　綜上所述，某些企業(yè)具有某種資源先天的優(yōu)勢，但是卻不具備其他資源，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須對諸如土地、資金等各種資源提高認識并進行充分整合，同時根據(jù)整合各方在企業(yè)理念、企業(yè)規(guī)模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過程中也必須重視企業(yè)資源分析以及企業(yè)間溝通的重要性，在對整合環(huán)境進行充分分析的基礎(chǔ)上，制定明確的整合目標和設(shè)計詳細的整合方案，確定強有力的整合領(lǐng)導(dǎo)團隊，在充分取得企業(yè)員工的認可與支持的情況下根據(jù)企業(yè)具體情況分步驟穩(wěn)步推進。

　　【參考文獻 】

　　 [1]饒楊德：基于資源整合觀的企業(yè)戰(zhàn)略重構(gòu)[J]， 工業(yè) 技術(shù) 經(jīng)濟 ，20xx（7）.

　　 [2]饒楊德：新資源觀與企業(yè)資源整合[J]，軟科學(xué)，20xx（5）.

　　[3]張楊、戚維：產(chǎn)業(yè)競爭中的企業(yè)核心競爭力戰(zhàn)略[J]，商業(yè) 時代 ，20xx（28）.

　　[4]張紅：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M]，清華大學(xué)出版社，20xx.

房地產(chǎn)論文14

　　摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數(shù)提升的重要標志。在我國國民經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，并且也帶動了一大批上下游產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟發(fā)展有著極為重要的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是一種特殊的經(jīng)濟密集型行業(yè)，通常涉及到巨額投資，并且其項目開發(fā)的周期也比較長，這就對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算提出了更高的要求。然而在實際核算過程中，仍存在不少問題，制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文將對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的基本內(nèi)容進行介紹，并分析房地產(chǎn)行業(yè)開展會計核算的意義，最后在此基礎(chǔ)上探究其存在的問題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計核算；問題；對策；分析

　　一、房地產(chǎn)會計核算的基本內(nèi)容

　　通過對相關(guān)文獻研究以及結(jié)合筆者工作實踐來看，會計財務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

　　(一)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

　　對房地產(chǎn)財物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項重要基本職能。結(jié)合筆者工作實踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業(yè)務(wù)。除了這項基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確�，F(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準確與完整，我們還應(yīng)當做好各項核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

　　(二)建筑用材核算

　　建筑用材核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲備保管這三項內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據(jù)所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應(yīng)的核算方案。

　　(三)房地產(chǎn)運營成本核算

　　房地產(chǎn)運營成本核算上，其會計財務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個方面：一是建設(shè)與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項工作中監(jiān)督管理；二是各項建設(shè)運營費用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對開發(fā)期間所投入各項資金予以評估與測驗。

　　(四)經(jīng)營單位營銷利潤核算

　　經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算最后一項工作內(nèi)容，結(jié)合工作實踐來看，此項會計財務(wù)核算重點在于計算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應(yīng)做好以下兩點工作：首先，財務(wù)人員需要特別注意做好財務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅實基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)工作實際，構(gòu)建或完善財務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運用。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的意義

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會計核算的任務(wù)主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進行財務(wù)核算，通過及時、準確的統(tǒng)計企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供會計各類財務(wù)報表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，抑制房價的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，進而降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題

　　(一)會計核算科學(xué)設(shè)置過于繁雜

　　會計科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計核算目標、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計業(yè)務(wù)運作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計活動情況，企業(yè)必須要嚴格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會計科目時也應(yīng)當依照相關(guān)法規(guī)來進行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實際情況不相符，從而導(dǎo)致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

　　(二)收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

　　銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產(chǎn)生財務(wù)費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來開展相關(guān)市場銷售活動，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時款當做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預(yù)收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實際到賬時才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。

　　(三)會計核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

　　不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟活動也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

　　四、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

　　(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目

　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當根據(jù)企業(yè)的實際規(guī)模以及項目的具體情況來進行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進行實地調(diào)查工作，并將核算重點放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時開發(fā)成本過程中，應(yīng)當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據(jù)實際項目開發(fā)時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運營時所產(chǎn)生的資金進行核算時，應(yīng)當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財務(wù)情況。

　　(二)加強收入、費用等核算工作的落實開展

　　確保房地產(chǎn)企業(yè)的`收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應(yīng)當明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當嚴格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴格按照房地產(chǎn)企業(yè)實際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應(yīng)當要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財務(wù)信息的有效性與實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)自身發(fā)展特點以及管理模式來建立起完善的財務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預(yù)收到的暫時款，做到�？顚Ｓ谩�

　　(三)確保房地產(chǎn)會計核算工作具有配比性

　　因為房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會計核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當要確保財務(wù)人數(shù)充足，從而可以確�？梢詫Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國市場發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當大力引進以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來開展會計核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準性，提升會計核算效率。再者，應(yīng)當做好各類會計基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項基本建設(shè)項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內(nèi)向各級部門提供系統(tǒng)、準確、詳細的財務(wù)報告。此外，應(yīng)當形成社會、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監(jiān)管工作。

　　五、結(jié)束語

　　總而言之，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財會人員全面掌握會計核算的內(nèi)容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質(zhì)量，進而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)論文15

　　摘要：近年來，房地產(chǎn)成為有目共睹的熱門產(chǎn)業(yè)。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場價值不斷攀升的情況下，投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)，其實質(zhì)是以增值為目的的一類資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具有特殊性，不能簡單的按照一般固定資產(chǎn)計提折舊。本文圍繞投資性房地產(chǎn)展開，從概念入手，研究其確認條件、后續(xù)計量所采用的模式以及其中涉及的會計政策，計量模式的差異及之間的轉(zhuǎn)換所需要的事項，幫助人們?nèi)�面地認識投資性房地產(chǎn)，正確地對其定位。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計政策；公允價值計量模式

　　房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，房地產(chǎn)行業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，在國民經(jīng)濟中起著重要的作用。由于住宅業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)不再作為一個新的發(fā)展機遇，從而演變成炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)本身具有的經(jīng)濟特性，往往表現(xiàn)出不同于其他投資的特性。眾所周知，一個簡單的房地產(chǎn)項目的開發(fā)，時間可長可短，長可達數(shù)年或數(shù)十年；房地產(chǎn)投資額也很難確定，高可達數(shù)千萬或者以億計。由此可見，其風(fēng)險性不容小覷。

　　一、投資性房地產(chǎn)

　　1.投資性房地產(chǎn)的概念

　　投資性房地產(chǎn)僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個組成部分。有關(guān)投資性房地產(chǎn)的概念，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　2.投資性房地產(chǎn)的確認條件

　　有關(guān)投資性房地產(chǎn)的確認條件：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。對于有關(guān)投資性房地產(chǎn)的初始計量，主要涉及三個常見事項，即外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，在成本模式及公允價值模式下，其實際成本的確認是一樣的，包括購買的價款、相關(guān)稅費和相關(guān)的其他支出。不同之處是，企業(yè)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置兩個明細科目，分別是“成本”和“公允價值變動”。自行建造投資性房地產(chǎn)，在成本模式下，其實際成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。在公允價值模式下，若其公允價值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)該以成本計量自行建造的投資性房地產(chǎn)，待其完工后或者其公允價值能夠可靠計量時，再以公允價值計量。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是由于房地產(chǎn)的用途及目的的改變而對其重新定位和分類。這里著重強調(diào)的是房地產(chǎn)的用途改變，而非改變房地產(chǎn)后續(xù)計量的模式，在日常生活中，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始的那一天。

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　（1）后續(xù)計量中采用的模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，對于所有投資性房地產(chǎn)，同一企業(yè)只能采用一種模式對其進行后續(xù)計量。計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　（2）成本模式與公允價值模式的差異。成本模式和公允價值模式之間存在明顯的差異。前者需要按期計提折舊或者攤銷；后者不對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值。

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊是針對投資性房地產(chǎn)采用成本法的計提折舊的一種方法，有區(qū)別的是，累計折舊是固定資產(chǎn)的計提折舊的方法，這就是區(qū)別于普通固定資產(chǎn)的具有投資性的房地產(chǎn)。若在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)處理中采用了公允價值模式的話，不僅可以免去成本模式中的計提折舊及攤銷，降低成本費用，而且在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展的今日，其每年的增值額持續(xù)為正值，總體而言，采用公允價值模式會造成企業(yè)的當年凈利潤明顯上漲。但其實，采用公允價值模式也有其弊端的。利潤雖然是上去的，但其波動性較大，會隨著時間而愈發(fā)波動，企業(yè)在核算稅負方面難度也是增加的，而且，對于成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，一經(jīng)轉(zhuǎn)換，不得更改，這就導(dǎo)致了企業(yè)不能在一定范圍內(nèi)操作利潤。盡管有利有弊，權(quán)衡之下，畢竟還是利大于弊，公允價值模式還是逐漸被人所采用。只是在新法規(guī)中，我們也了解到轉(zhuǎn)換也不是很容易的。

　　4.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

　　首先在滿足了投資性房地產(chǎn)的確認條件之后，將其后續(xù)支出計入投資性房地產(chǎn)的成本當中。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的價值，往往會對投資性房地產(chǎn)進行裝潢、改建等等，使其更加美觀和堅固，而這些通過裝修而改善房屋的實用和美觀所付出的支出滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的`，應(yīng)該將其資本化。對于企業(yè)再開發(fā)而進行擴建和裝潢的且將來仍然作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而再開發(fā)期間將不對其計提折舊或者攤銷。

　　5.處置投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)一旦被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在其處置過程中也根據(jù)其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允價值模式下，都是先確認收入，計提成本，按照其實際收到的金額，計入“其他業(yè)務(wù)收入”，按照實際發(fā)生的支出，結(jié)轉(zhuǎn)成本，計入“其他業(yè)務(wù)成本”。在成本模式下，按照其已經(jīng)計提的折舊或攤銷，計入“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已經(jīng)計提的減值準備，計入“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。在公允價值模式下，按照其累計公允價值變動，計入“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”，同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動，如果存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，一并結(jié)轉(zhuǎn)。

　　二、投資性房地會計處理中涉及的國家政策性問題

　　1.會計政策

　　投資性房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在有些會計處理方面，會涉及到國家政策性問題。因此，對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中所涉及到的會計政策的不同，相關(guān)地，其所導(dǎo)致的會計后果和經(jīng)濟后果也會不同。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更，將轉(zhuǎn)換時賬面價值與公允價值之間的差額，調(diào)整期初的未分配利潤留存收益。已轉(zhuǎn)換為公允價值模式的，不得轉(zhuǎn)換為成本模式。

　　2.會計政策變更

　　在新法則中明確規(guī)定了，企業(yè)在進行非貨幣交易、債務(wù)重組、非同一控制下企業(yè)合并都由原來的歷史成本計價改為公允價值計價。

　�。�1）債務(wù)重組，是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照與債務(wù)人達成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。債務(wù)人發(fā)生的財務(wù)困難是債務(wù)重組的前提，是指債務(wù)人出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難或經(jīng)營陷入困境，導(dǎo)致債務(wù)人無法或沒有能力按照原定條件償還債務(wù)。當然，債務(wù)重組中最為重要的就是讓步環(huán)節(jié)，債權(quán)人的讓步是債務(wù)重組的必要條件。債務(wù)重組最為主要的方式有：以資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)、修改其他債務(wù)條件以及以上三種方式的組合。其中，以資產(chǎn)清償債務(wù)又有以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)（非現(xiàn)金資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、庫存材料、商品產(chǎn)品、股票以及債券之類等等）的方式。

　　（2）非同一控制下企業(yè)合并，是指參與合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最終控制的交易合并，排除了同一控制下的企業(yè)合并的情況以外的其他的企業(yè)合并，主要強調(diào)的是企業(yè)與第三方的交易。非同一控制下的企業(yè)合并意味著企業(yè)的資產(chǎn)和負債發(fā)生改變，這種改變一般都表現(xiàn)為同時增加。企業(yè)合并可以通過控股合并和吸收合并兩種方式。其中，非同一控制下的控股合并，購買方按照確定的企業(yè)合并成本作為長期股權(quán)投資的初始投資成本，其合并成本包括購買方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負債、發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值之和。相關(guān)地，企業(yè)以固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨以及現(xiàn)金等等作為合并對價的，并且，為進行企業(yè)合并而發(fā)生的相關(guān)費用計入管理費用。

　　三、會計處理

　　在投資性房地產(chǎn)滿足條件下，可以由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，即其持有性質(zhì)的改變。對于其計量模式的轉(zhuǎn)換，應(yīng)按照會計政策變更進行會計處理。最重要的是，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本價值模式。

　　首先，應(yīng)將以前年度計提的折舊和攤銷予以沖銷，將投資性房地產(chǎn)的賬面價值還原為初始價值，并且要對其期初留存收益進行調(diào)整。其相關(guān)的會計分錄為，將“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目計入借方，貸方則記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。

　　其次，按照變更日當年年初的公允價值，對投資性房地產(chǎn)的初始成本進行調(diào)整。其有關(guān)會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，借記或者貸記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。

　　最后，將投資性房地產(chǎn)變更日當年的年初公允價值調(diào)整為變更日的公允價值。其相關(guān)的會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，貸記或者借記“公允價值變動損益”科目。

　　四、結(jié)束語

　　隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)逐漸成為人們關(guān)注的亮點。國家為了加強此方面的建設(shè)，不斷地提高法則的實用性，使其更加貼近生活。盡管仍然存在很多問題和誤區(qū)，但是我們將不斷對其進行研究，積極尋找解決問題的方法，為社會乃至整個國家的進一步發(fā)展提供更多助力。

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