物業(yè)管理公司管理制度
在現(xiàn)在社會，制度起到的作用越來越大，制度是國家機關、社會團體、企事業(yè)單位，為了維護正常的工作、勞動、學習、生活的秩序，保證國家各項政策的順利執(zhí)行和各項工作的正常開展，依照法律、法令、政策而制訂的具有法規(guī)性或指導性與約束力的應用文。制度到底怎么擬定才合適呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理公司管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理公司管理制度1
為建設和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約（草案）》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約（草案）》制定本制度。
一、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
二、物業(yè)管理機構：業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內全體業(yè)主組成機構。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。
本屆業(yè)主委員會是會設主任、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護小區(qū)全體業(yè)主的權益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。
三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。
小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1.合理使用小區(qū)內共用部份共用設施設備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的.相關規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2.愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3.自覺維護物業(yè)小區(qū)內的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
4.業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。
5.機動車在小區(qū)內應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內禁止鳴笛。
機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。
本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。
6.業(yè)主需要進行房屋維修時，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。
四、物業(yè)服務費用的交納。
本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。
1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。
2.對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。
3.欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內顯著位置公布欠繳情況。
4.欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決。
五、財務管理。
本小區(qū)設收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。
本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執(zhí)行
本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會負責解釋。
物業(yè)管理公司管理制度2
為保持干凈整潔，使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境，結合管轄區(qū)實際情況，特制訂本制度。
(一)清掃保潔隊員應熱愛本職工作，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，不怕苦、不怕臟、不怕累，用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。
(二)嚴格執(zhí)行清掃保潔工作程序，按時完成各項任務，并按規(guī)定質量標準檢查驗收。
(1)每天清掃行車道路兩次，上下午各一次。
(2)每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。
(3)每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。
(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次，主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。
(6)每季度疏通沙井一次。
(三)完成規(guī)定清潔任務后，應在區(qū)內認真巡查保潔，制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的.行為。
(四)業(yè)主、住戶提出預約上門衛(wèi)生清潔服務或報告管道堵塞，必須在24小時內處理完畢。
(五)保潔員在當班時間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時，應立即予以清除，如工作量過大，應向領導報告，組織保潔員進行清除。
(六)認真使用、保管各種清潔工具、機具，不得隨意亂放，以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者，要照價賠償。
(七)嚴格遵守勞動紀律，按時上、下班，上班時不得無故離開工作崗位，不得無故曠工，請病、事假須得到上級批準。
(八)注意儀容儀表，上班時應穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短褲上崗。
(九)符合下列條件之一者，將給予嘉獎、晉升：
(1)對搞好清掃保潔隊管理，提高服務質量有貢獻者。
(2)在服務工作中，創(chuàng)造優(yōu)異成績者。
(十)違反勞動紀律和嚴重違法亂紀行為者，將按規(guī)定給予警告、停職直至開除的處理。
物業(yè)管理公司管理制度3
一、在使用、經(jīng)營、轉讓所擁有物業(yè)時，應遵守牧業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。
三、委托物業(yè)管理企業(yè)負責、房屋設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全防范、等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。
四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。
五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會協(xié)調解決。
六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)安全。
七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關物業(yè)裝修的制度，并按有關規(guī)定到物業(yè)管理企業(yè)辦理有關手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督并將注意事項和根本上行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，千百萬他人損失的'應承擔賠償損失，對拒不改正的，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關行政管理部門依法處理。
八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。
九、凡房屋建筑及附恬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主應及時進行維修養(yǎng)護；拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。
十、與其他業(yè)主使用人建立全法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。
十一、在物業(yè)范圍內，不得有下列行為：
（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等。
�。�2）對房屋的內外承重墻、染、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（3）各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面。
（4）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；
�。�5）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公司設施；
�。�6）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
�。�7）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險物質等；
（8）踐踏、占用綠化用地；
損壞、涂劃園林建筑小品；
�。�9）在公共場所、道路兩側亂設攤點；
�。�10）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
�。�11）隨意停放車輛；
�。�12）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
�。�13）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
�。�14）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
十二、人為造成公用設施設備或其他業(yè)主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經(jīng)濟損失。
十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應收取的各項服務費用。十四、業(yè)主使用物業(yè)內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等應用設施、場地時，應按規(guī)定交納費用。
十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友好，和睦相處，共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理公司管理制度篇10
一、根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。
二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區(qū)水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營情況報表，財務分析報告。四、財務現(xiàn)金借用（含各小區(qū)收費員）必須由經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現(xiàn)。
七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內必須報銷，原則上不得跨月。
八、各小區(qū)發(fā)生的任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得出現(xiàn)帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。
二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質量安全事故。
四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。
五、嚴格控制小區(qū)內水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現(xiàn)象，維護全體業(yè)主的合法權益。
六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內給予修復，最遲不能超過24小時。
七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。
八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現(xiàn)損壞及時修復，最遲不能超過兩天。
九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
十、如違反以上九條，根據(jù)情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50％負擔。
物業(yè)管理公司管理制度4
為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。
一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的'職責。
二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）
三、做到按時上下班，不在工作時間內睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。
四、嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。
五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。
六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學習（經(jīng)學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）
七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。
八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。
十、水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。
十一、工作時間定為每天８小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；值班人員安排其他時間補休（法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息）。
十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務要求，在規(guī)定范圍內的要立即去辦，服務范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。
十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應及時向領導匯報。
物業(yè)管理公司管理制度5
一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。
二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。
三、各物業(yè)站應對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。
四、財務部應對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。
五、凡因查抄水電等入戶占用的'非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補休，各物業(yè)站可適當安排提前１小時下班，但不能推遲上班時間，各住區(qū)出現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用的非工作時間由公司組織補休。
六、考勤記錄要于次月1日報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。
物業(yè)管理公司管理制度6
為了加強物業(yè)管理制度，更好地為園區(qū)企業(yè)服務，根據(jù)本公司的實際情況，特制定本制度：
一、工作崗位規(guī)定
1、全體維修人員必須準時上班，不得無故遲到、早退、礦工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必須向直屬主管請假并獲批準后，方可不用上班，違者按違反廠規(guī)處理。
2、上崗時不準喝酒，不得進行與工作無關的任何活動。
3、全體維修人員遇到暫時無法維修好的設備必須及時向上級反映情況，解釋原因、請求支援：當值維修員厥不能把修不好的故障設備擱置不理、不修、不通知上司及部門負責人，若因此而導致延誤生產(chǎn)或意外事故將追究當事人之責任。
4、維修人員要認真填寫維修工作單，當日工作完成情況及時與上級回報工作，整理好維修工作單上交負責人核查完成情況。
5、維修工作要及時，在接到報修信息后要及時趕到現(xiàn)場，出現(xiàn)重大情況應采取應急措施并及時向上級報告。
6、維修人員要愛護所用工具、設備、節(jié)約材料，堅持領料手續(xù)、專料專用，余料、舊料及時上繳，不得私自處理。
7、堅持原則，秉公辦事，不得以工作之便謀取私利。
二、維修組長工作職責
1、負責對維修人員工作安排。
2、負責對廠區(qū)、宿舍所有機電設備的維修、保養(yǎng)及安全檢察
3、負責機電設別零配件的籌劃、申購、驗收與保管。
4、完成上級交付的工作任務
三、維修員工工作職責
1、負責對廠區(qū)、藍領公寓水路、電路、電話線路的維修、維護與保持。
2、園區(qū)所有機電設備的維修與保養(yǎng)。
3、完成上級交付的工作任務。
四、維修分類主要分為兩大類：
�。ㄒ唬�、無償維修
1、公共部位維修，是指用戶共用的住房主體承重結構部位包括：屋頂、樓板、梁、柱內外承重墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾箱、煙道、排氣孔道、共用大廳。
2、自用部位維修，是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺、水、電、表及其以內的管線、器具、暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等。
3、自用部位維修一律填寫維修工作單，統(tǒng)計維修時需要使用的材料，寫好明細上報部門主管負責購買，材料到齊后組織相關人員進行維修，費用由本公司自行承擔。
（二）、有償服務管理制度
一、有償服務應從業(yè)主的'實際需要出發(fā)，保證服務質量，不違反服務規(guī)定。
二、各項目物業(yè)服務中心有償服務屬于特約服務范圍，按照物業(yè)管理規(guī)定，應當收取相應的勞務費、成本費和技術費等，但本著方便租戶、為民服務的原則，應當在價格上優(yōu)惠。
三、按規(guī)定對有償服務的內容、收費標準、服務質量進行公示，并依據(jù)此進行服務收費，客戶也可根據(jù)實際情況自主選擇。
四、當客戶需要提供有償服務時，接待人員應熱情細致、耐心了解客戶的信息和服務要求、詳細說明服務的流程和收費標準和原則，作好詳細記錄，避免服務后因收費而產(chǎn)生的不必要的麻煩。
五、當一時無法滿足客戶的服務要求時，應向客戶做好解釋、并表示歉意，視情況積極為客戶聯(lián)系外來單位進行服務。
六、當無法確定服務費用時，應由維修和項目管理人員配合到現(xiàn)場查看，并向就客戶詳細說明。
七、服務人員應在管理部門的統(tǒng)一指揮協(xié)調下提供有償服務，必須服從指揮，聽從安排。
八、服務人員在提供有償服務時，應詳細了解客戶的要求等服務信息，并就服務的注意事項和實施步驟告之客戶，征求業(yè)主同意后，方可實施，不得自作主張。
九、服務人員在完成服務項目后，應把現(xiàn)場整潔清理干凈，并請業(yè)主進行驗收。
十、經(jīng)客戶驗收合格，在有償服務申請派工單確認簽字后，由服務人員依照所列服務費用現(xiàn)場收費。
十一、收取各項費用時，必須開具規(guī)定收據(jù)，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次日上繳財務部門，不得挪用。
十二、接受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。
物業(yè)管理公司管理制度7
為建設和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，特制定本制度。
一、物業(yè)管理范圍
凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
二、物業(yè)小區(qū)的使用與維修
小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1、合理使用小區(qū)內部分共用設施設備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的`整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2、愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設施屬小區(qū)全體業(yè)主共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3、自覺維護物業(yè)小區(qū)內的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
4、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。
5、機動車在小區(qū)內應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內禁止鳴笛。機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。
6、業(yè)主需要進行房屋維修時，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關規(guī)章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。維修完工后即時清理垃圾。三、物業(yè)服務費用的交納
本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費，維修費等。
1、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。
2、對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。
3、欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內顯著位置公布欠繳情況。
4、欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決。
物業(yè)管理公司管理制度8
1、貫徹“預防為主，防消結合”的方針，指定防火責任人和義務消防員，其職責是：
1.1認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識；
1.2組織逐級防火責任制，落實有關防火措施；
1.3經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患；
1.4監(jiān)護動火作業(yè)；
1.5管理消防器材設備，定期檢查，確保各類消防器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時刻保持暢通；
1.6定人、定時、定措施，同時組織制訂緊急狀態(tài)下的疏散綱要；
1.7接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速啟用消防設施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災原因。
2、實行用戶防火責任制，各業(yè)主為當然防火責任人，負責做好各自所屬范圍的.防火安全工作。
3、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位和個人不得占用或封堵，嚴禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。
4、不得損壞消防設施和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通風設施。
5、嚴禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，嚴禁燃放煙花、爆竹。
6、遵守安全用電管理規(guī)定，使用符合國家標準的家用電器、燃氣用具，嚴禁超負荷使用電器，要經(jīng)常保持清潔，切勿留有油漬，切勿明火試漏。
7、大廈內商鋪必須按每30平方米(建筑面積)配備一只滅火器(小于30平方米配備一只，大于30平方米配備2只以上)，并放置于易于取用的固定位置。
8、大廈范圍內不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品，煙頭及火柴要隨時弄熄。
9、用戶進行室內裝修，需要增設電器線路時，必須保證符合安全規(guī)定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路；裝修材料應采用不燃或阻燃材料，并按規(guī)定每50平方米(建筑面積)配備一只滅火器，如使用易燃或可燃材料的，必須經(jīng)市消防管理機關批準，按規(guī)定進行防火處理，并按每100平方米(建筑面積)配備3只滅火器。
10、需要進行燒焊等動火作業(yè)的，應向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)批準做好防護措施后，在專人監(jiān)護下，方可作業(yè)。
11、發(fā)生火警時，應立即告知物業(yè)公司或撥火警電話119，并關閉電氣開關、燃氣閥門和門窗，迅速離開大廈；用戶及其他人員應迅速有序地從樓梯疏散，切勿驚慌擁擠。
12、各用戶應服從消防管理人員的管理，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防管理人員行使職權。
物業(yè)管理公司管理制度9
一、為確保業(yè)主利益，規(guī)范服務程序，提高服務標準，特制定如下制度：
�。�、對業(yè)主提出的各類咨詢應做好記錄，并予以答復。
２、對業(yè)主的誤解，物管人員應進行必要的耐心解釋。
３、物管經(jīng)理及相關職能部門應定期對小區(qū)業(yè)主進行回訪。
�。础⒒卦L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。
�。怠⒒卦L中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。
６、回訪后遇到的重大問題，應上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。
�。浮I(yè)主提出的各類在本物業(yè)服務范圍之內的問題，應承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規(guī)定的'時間內給予回復。
９、對已解決的問題按性質及需要在不超過三日或一周內回訪業(yè)主，征求意見。
１０、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。二、回訪時間及形式
１、物管經(jīng)理／主任每年登門回訪2－5次，了解情況，解決問題、溝通關系。
�。�、小區(qū)物管員工按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。
３、利用節(jié)日慶�；顒�、社區(qū)文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。
�。�、有針對性地對住戶（業(yè)主）作專題調查，聽取意見。５、小區(qū)設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經(jīng)理／主任及時處理。
�。丁⒆骱没卦L登記。
（一）投訴事件的回訪：
�。�、重大投訴由物管經(jīng)理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；２、回訪率應該達到100％；
�。场谕对V處理完畢后的三日內進行。（二）維修工程的回訪：
�。薄⒂尚^(qū)物管員進行；
�。病⒒卦L率應該達到30％；
３、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內進行。（三）業(yè)戶報修的回訪：
�。薄⒂晌锕芄芾韱T進行；
�。�、回訪率應該達到30％；
３、應在維修完成以后三天以內進行。
回訪人員領取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現(xiàn)場查看的方式進行回訪，回訪的內容包括質量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。
管理員每月末對回訪的結果進行統(tǒng)計和分析，對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式上報物管經(jīng)理審閱，并做出解決方案。
物業(yè)管理公司管理制度10
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
�。薄⒈巨k法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
２、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
３、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
４、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員２４小時值班，確保及時為業(yè)主服務。
�。怠⑽飿I(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
�。丁⑷粘＞S護與緊急事件處理。
（１）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。
�。ǎ玻⿲ι纤芫�發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
�。ǎ常⿲Χ喂┧洌瑧粋�季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
７、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。
８、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
９、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
�。保�、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
�。保�、車輛管理。小區(qū)內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
�。薄I(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。
�。�、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的`業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。
３、業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。
４、物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。
�。�、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
�。丁斒氯艘蚍课菔褂�、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
物業(yè)管理公司管理制度11
一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。
二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。
三、職工請批假范圍
請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由副經(jīng)理或經(jīng)理批準，各站長一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準。
四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的'證明手續(xù)。
五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按公司的有關規(guī)定執(zhí)行。
六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十二條執(zhí)行。
物業(yè)管理公司管理制度12
為充分調動員工之積極性，開展公平的勞動競賽，促進工作，提高效率，完善花園管理員之責任制度，根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗，特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂，具體內容如下：
一、本責任書適用之職位范圍：本責任書應用管理處主任、管理員之任務。
二、本責任書考評形式：考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種，每月、每季、第年進行一次，采用工資獎金相結合之考評形式。
三、本責任書之考評項目：責任區(qū)住宅樓及公共設施完好率；治安案件、火災、刑事案件、小區(qū)秩序；保潔、清潔、綠化；住戶評議；工作作風、紀律；工作日記及房屋管理檔案。
四、崗位目標責任書之內容：堅決服從公司領導之安排，認真學習物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度，并嚴格按章辦事，熱情服務，做到業(yè)主、公司滿意，具體工作細則如下：
1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關知識和公司之管理制度，樹立為住戶服務的.思想。
2、要切實熟練掌握好責任區(qū)內之物業(yè)情況，合理安排責任區(qū)的所有員工之崗位(注：保安員之崗位應與保安隊長協(xié)商后上報公司領導審核確定，其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領導審核確定)。
3、要熟練掌握好責任區(qū)內之管理有關資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù))，且要有條理地進行整理歸檔。
4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責任區(qū)內之客戶服務、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作，嚴格按照公司之制度辦事，確保責任區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生，治安秩序良好，業(yè)主滿意(注：公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查，檢查結果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)
5、要及時組織人員修復損壞之樓宇及設施。
6、按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復業(yè)主/住戶要求之維修。
7、嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責任區(qū)內之裝修監(jiān)控，嚴防違章事件發(fā)生。
8、嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù)，嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、確保責任區(qū)內正常之生活條件不受影響，嚴禁無緣無故停水電供應及公共設施之正常使用。
10、確保責任區(qū)內工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。
12、嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶，并作好有關記錄。
14、有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應實時處理，如確不能及時處理的，應要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。
15、不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟來往，嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓和考核工作，提高員工之積極性，做到人盡其才。
17、按公司之規(guī)定按時、按質組織好員工之巡查工作。
18、積極做好本花園之宣傳工作，定時按質整理告示箱及宣傳欄，堅持每月更換一次版面之要求。
19、認真積極地做好工作日記及周報表，按時按質召開周務會。
20、積極及時地處理突發(fā)事件，且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注：如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外，還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、要保守公司之內部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關查案要求除外)，不得假借公司名義或用職務之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、認真審核水電工所抄之水電表，準確率達100%，并按時上交公司。
23、積極配合財務部做好管理費及其它費用之收取工作，努力使管理費收費率達到95%以上。
24、認真做好轄區(qū)內之水電管理工作，確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。
25、要積極主動管理好花園日常工作，按質完成公司領導下達之臨時任務。
26、要服務公司領導之安排，不準有瞞騙、恐嚇公司領導之行為。
物業(yè)管理公司管理制度13
第一章董事會職權
一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。
二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。
三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。
四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
六、根據(jù)工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第二章經(jīng)理崗位職責
經(jīng)理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。
一、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。
二、充分發(fā)揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。
三、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。
四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。
五、加強財務管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益。
六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。
七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。
八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實質工作。
第三章辦公室職責
一、認真學習貫徹相關法律、法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。
二、負責住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。
三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。
四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。
六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業(yè)務考核。
七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。
八、負責對內對外及對上對下的正常業(yè)務，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。
九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區(qū)文化活動。
十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。第四章管理部職責
一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下，認真貫徹相關法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。
二、負責小區(qū)物業(yè)的.接管驗收工作。
三、負責協(xié)調處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。
四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應及時進行維修。
五、負責公共設施、設備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運行。六、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。七、負責業(yè)主鑰匙的管理。
八、完成公司交給的其它工作任務。第五章保安員崗位職責
一、門衛(wèi)崗位職責
1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。
2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。
3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。
4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。
5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領導同意后方可進入。
6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。
7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應檢查相關手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。
8、業(yè)主進入小區(qū)時應檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。
9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。
10、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。
二、巡邏崗崗位職責
1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。
2、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內的打假斗毆事件。
3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內各種公共場所、設施上散發(fā)和張貼傳單。
4、熟悉小區(qū)內的樓宇結構、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。
5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
6、指揮小區(qū)內的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。
7、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。
8、要與隊友團結協(xié)作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。
第六章保潔員崗位職責
一、室外崗位職責
1、準時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。
2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。
3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣、不怕臟、不怕累。
5、積極參加業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平，自覺學習有關清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質。
6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。
7、完成公司交辦的其它臨時性工作。
二、室內崗位職責
�、倜咳諏堑狼鍜摺⒈�、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。
②每周對樓梯內標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、
物業(yè)管理公司管理制度14
物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度指為提高管理服務質量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內部執(zhí)行的規(guī)章和制度。
(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例
1、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。
2、管理員工行為規(guī)范：規(guī)定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。
3、員工福利制度：包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護等。物業(yè)公司管理制度。
4、企業(yè)獎懲制度。
(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責
1、總經(jīng)理室：是物業(yè)管理公司的決策機構�？偨�(jīng)理的主要職責是：
(1)貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關規(guī)定。
(2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。
(3)設置內部管理機構，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。
(4)選聘各部門經(jīng)理和關鍵崗位人員。
(5)選聘社會、勞務服務公司分擔具體工作。物業(yè)公司管理制度。
(6)行使董事會授予的其他職權。
2、各部門經(jīng)理的主要職責是：
(1)辦公室主任：
①負責傳達總經(jīng)理指示，安排并組織召開會議。
�、诙酱俎k公室人員及時完成上級下達的任務。
�、圬撠熑粘Ｈ耸滦姓芾恚瑱z查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 ④做好員工考勤工作，協(xié)助培訓員工。 (2)財務部經(jīng)理：
�、俳M織公司財務管理工作。
�、趯徍烁黝悤h報表，撰寫財務分析報告。 ③檢查、督促各項費用及時收繳。 ④審核、控制費用的支出。
�、萏岢龊侠磉\營公司金融資產(chǎn)的有效措施。 ⑥組織擬定物業(yè)管理費用標準的預算方案。 ⑦制定物業(yè)管理公司財務管理和操作流程。 (3)公共關系部經(jīng)理：
�、僦贫ㄎ飿I(yè)公司公關活動方案。
⑦策劃公司大型活動。
③組織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛：④組織員工和社區(qū)內文體活動。
⑤協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。
(4)房屋維修部經(jīng)理：
①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。
�、诤侠泶_定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。
③布置、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。 ④組織本部門員工參加業(yè)務技術培訓。 (5)保安部經(jīng)理：
�、俾鋵嵅嵤┍静块T管理規(guī)章制度。
�、谪撠煿芾韰^(qū)內的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。 ③制定部門崗位責任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。 ④定期組織員工進行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓。 ⑤負責與社會聯(lián)防有關方面的聯(lián)系與溝通。 (6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理：
�、僦贫ú块T工作計劃與目標，合理安排清潔衛(wèi)生。
�、诙酱佟z查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。
③負責進行轄區(qū)內庭院建設和綠化工作。
④制定部門崗位責任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。
(7)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理：
�、俅_定經(jīng)營項目與經(jīng)營發(fā)展目標。
�、谇⒄劷�(jīng)營業(yè)務，合理制定各崗位網(wǎng)點的經(jīng)營辦法，估算經(jīng)營利潤。
�、郾O(jiān)督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。
�、苓x聘服務人員，開展各項物業(yè)管理服務。
�、荻〞r召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務范圍。
(8)計算機中心經(jīng)理：
�、俳M織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。
�、谥贫ū局行牡谋O(jiān)控、保密制度。
�、蹤z查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。
�、茏龊孟到y(tǒng)的維護、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。
3、一般員工：指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務而設置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務人員等，主要職責如下：
(1)房屋管理人員：
�、偈煜の飿I(yè)的結構和管區(qū)使用人情況，做好有關管理費用的收取工作。
②辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。
�、蹍⑴c物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。
�、芙�(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢。
(2)房屋及設備維修人員：
�、偌皶r完成下達的維修任務。
�、诩皶r處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。
�、壅莆崭鞣N設備的操作方法，及時排除出現(xiàn)的故障。
�、苎膊楣軈^(qū)市政公共設備、設施的安全運行情況，定期對設備進行保養(yǎng)。
(3)保安人員：
①執(zhí)行24小時保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作。
�、谧龊瞄T衛(wèi)登記，執(zhí)行機動車輛驗證制度。 ③做好流動人員監(jiān)督管理工作。
�、芏镁茸o知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。 (4)清潔人員：
�、儇撠煿軈^(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。 ②保持管區(qū)內公共衛(wèi)生設施的清潔c
�、郾ＷC管區(qū)內污水排放暢通。
�、芏沤^蟻蠅，及時外運垃圾。
(5)綠化人員：
�、侔磿r剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。 ②及時禁止破壞管區(qū)內花草樹木的行為。 ③做好綠化管理和草木生長情況的'記錄。 ④保持花園草坪清潔。
(6)服務人員：
�、贉蕰r到崗，按時開放小區(qū)文化娛樂設施，照章收費。 ②搞好商業(yè)網(wǎng)點服務，有禮待賓。
③做好計時服務、特約服務等。
�、芄芾砗梦捏w娛樂設備、設施，及時制止違反規(guī)定的行為。 (三)管理制度和規(guī)定
1、工作管理制度：
(1)上班必須穿工作裝、戴工牌；男士系領帶(維修工及經(jīng)批準的員工除外)，穿著整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長發(fā)；女士應化淡妝。
(2)辦公區(qū)內必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。 (3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見，及時處理問題或上門尋訪。
(4)上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。
(5)紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準后方能離開。
(6)全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真負責，注意發(fā)現(xiàn)問題并做詳細記錄，及時匯報并跟蹤解決。
(7)接待業(yè)主時態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細傾聽業(yè)主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時間。
(8)接受業(yè)主電話投訴時，要熱情耐心，語言要規(guī)范友好。
(9)管理員派單后，一定要追蹤落實，并負責檢查。水電問題要求在12小時內解決，其他急修項目一般在24小時內解決，最遲不得超過72小時。把物業(yè)管理師加入收藏夾！
(10)對接受的投訴要認真做好記錄，并到現(xiàn)場查看、了解情況，認真記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的意見。
(11)協(xié)助財務人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳態(tài)度要友好。
(12)認真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。
(13)認真做好裝修審批和管理工作。
(14)不準在上班時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公室內高聲喧嘩。
(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。
(16)休息時間如發(fā)生重大事故，或碰到問題要立即解決，不得推脫或不予理睬。
(17)管理處的工作原則是服務第一，工作標準是業(yè)主滿意，工作態(tài)度是認真負責。
2、業(yè)主回訪制度：
(1)管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對管理工作的意見，認真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。
(2)管理處負責人也應經(jīng)常上門訪問，了解管理和上門服務情況，并做好回訪記錄，對業(yè)主提出的要求應及時給予答復和解決。
(3)維修人員每次上門服務均應讓服務對象填寫回訪單，以征求對服務的意見。
(4)保安員在值班、巡崗時應定時征求業(yè)主對工作的意見，并做好記錄，注意研究、改進。
(5)回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。
3、巡崗制度：
(1)保安領班在當班期間，要經(jīng)常定線或不定線地對各崗位的工作情況進行檢查。
(2)檢查內容包括各崗執(zhí)勤情況、有無違紀現(xiàn)象、查看值班登記等。
(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄，掌握各值勤點值勤情況和動態(tài)。
(4)管理員主要負責對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門派單解決，并負責跟蹤：
4、門衛(wèi)制度：
(1)每位門衛(wèi)保安必須嚴格執(zhí)行各項管理規(guī)定，并對每位業(yè)主負責。
(2)按照規(guī)定認真巡視，巡視時要掛巡視牌。
(3)認真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征得業(yè)主同意后方可進入。
(4)外來施工人員要有管理處發(fā)的臨時出入證才能進入。
(5)認真做好報紙、信件的收發(fā)工作。
(6)嚴禁自行車進入塔樓。
(7)業(yè)主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登記手續(xù)，大件物品必須到管理處開具放行條。
(8)電梯運貨時應嚴格遵守管理規(guī)定；運送家具、裝修材料等大宗貨物時，必須收取一定得責任押金，在業(yè)主填寫責任承諾書后方可準運。
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