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酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告要怎么寫呢?大家會(huì)不會(huì)寫呢?下面是小編分享的酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文，歡迎大家閱讀借鑒!
北京證券資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)HNJHSY大酒店有限公司因企業(yè)發(fā)展的需要，擬對(duì)座落于�？谑袨I海大道89號(hào)HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益，截止2012年11月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在2012年11月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況與評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
資產(chǎn)委托方及占有方;HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人：林桂全
項(xiàng)目總經(jīng)理：周發(fā)源
注冊(cè)地址：�？谑袨I海大道89號(hào)
注冊(cè)資本：叁仟萬元人民幣
企業(yè)類別：有限責(zé)任公司
投資方簡(jiǎn)介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司占股51%，HNSY投資有限公司占股49%。
HNJH是集鋼鐵工貿(mào)、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。成員有HNJH鋼鐵進(jìn)出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經(jīng)過十五年的發(fā)展，于2002年1月組建了HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：�？谑旋埨ケ甭返酆来髲B1206室。JH集團(tuán)以其優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)總資產(chǎn)已達(dá)到近5億元人民幣，先后獲國(guó)家、省部級(jí)頒發(fā)的“全國(guó)優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽(yù)稱號(hào)，連續(xù)三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業(yè)界聯(lián)合會(huì)頒發(fā)的“HN誠(chéng)信企業(yè)”稱號(hào)。
HNSY投資(集團(tuán))有限公司于2001年10月，由國(guó)家工商總局和HN省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)成立，是全國(guó)性的投資企業(yè)。公司地址：�？谑袨I海大道89號(hào)新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊(cè)資本：3000萬元人民幣。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸、旅游項(xiàng)目投資、環(huán)保設(shè)施、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目投資與開發(fā)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等。
HNJHSY大酒店是按國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資興建的一賓商務(wù)型綜合酒店,于2012年10月1日裝修完畢，并開始試業(yè)。酒店總建筑面積2.4萬平方米，擁有客房、餐飲、多功能會(huì)議室、KTV包廂、桑拿會(huì)館等設(shè)施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和�？谑小皶�(huì)展中心”，北臨碧波萬傾的瓊州海峽和氣勢(shì)宏偉的世紀(jì)大橋，東距生生百貨、�？隗w育館僅百米之遙，西臨銀行、學(xué)校、歌劇院、高檔商務(wù)及住宅區(qū);酒店至�？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估目的為HNJHSY大酒店有限公司對(duì)其所使用、經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的JHSY大酒店權(quán)益發(fā)展提供價(jià)值參考。
三、評(píng)估范圍和對(duì)象
本次評(píng)估的范圍：評(píng)估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益的價(jià)值。
評(píng)估資產(chǎn)類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建筑面積為11826 M2的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;主要為198間客房，其中：套房10間，標(biāo)準(zhǔn)房188間、十五層建筑面積為985.5 M2多功能會(huì)議室，其中：主要設(shè)置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M2的綜合樓等未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益截止評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年11月1日。
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方、資產(chǎn)占有方與評(píng)估機(jī)構(gòu)共同協(xié)商確定，主要考慮盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，以便評(píng)估結(jié)果有效服務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成較大影響。
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。本報(bào)告中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)價(jià)貨幣種類為人民幣。
五、評(píng)估原則
1. 遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估工作原則;
2. 遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開市場(chǎng)原則等資產(chǎn)評(píng)估操作性原則;
3. 遵循其他公允的評(píng)估原則。
六、 評(píng)估依據(jù)
我們?cè)诒敬钨Y產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的國(guó)定、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評(píng)估中參考的文件資料主要有：
(一)評(píng)估行為依據(jù)
我所與委托方簽定的評(píng)估業(yè)務(wù)委托書
(二)評(píng)估法規(guī)依據(jù)
1. 1991年11月16日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》。
2. 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)(1992)36號(hào)文《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》。
3. 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》。
4. 《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)產(chǎn)評(píng)估司財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文件發(fā)布)。
(三)評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、資產(chǎn)使用、經(jīng)營(yíng)方申報(bào)的《資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容》;
2、資產(chǎn)使用、經(jīng)營(yíng)方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權(quán)益證明。
(四)評(píng)估取價(jià)主要依據(jù)
1、2005年《HN省統(tǒng)計(jì)年鑒》;
2、2005年《�？谑薪y(tǒng)計(jì)年鑒》;;
3、國(guó)家及HN省、海口市頒布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策;
4、JHSY大酒店裝修標(biāo)準(zhǔn);
5、評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查的酒店客房銷售價(jià)格信息資料及同等級(jí)酒店客房、餐飲、娛樂等市場(chǎng)行情信息資料;
6、2005年至2012年HN省旅游接待、收入資料;
7、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參考手冊(cè)》。
七、評(píng)估方法
根據(jù)本次評(píng)估的目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，委估標(biāo)的屬可產(chǎn)生持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收益的資產(chǎn)，其收益及風(fēng)險(xiǎn)皆可量化，故采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。
收益現(xiàn)值法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。估價(jià)基本思路為：客房收入、西餐廳營(yíng)業(yè)收入、中餐廳營(yíng)業(yè)收入、大堂吧營(yíng)業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會(huì)議收入、酒店商務(wù)中心收入等其它收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加、營(yíng)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并通過一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，進(jìn)而估算出其價(jià)值，基本公式為：
VI —— 評(píng)估價(jià)值
r —— 資本化率
a —— 第t年后無變化的年純收益
n —— 年限
ai —— 第i年的純收益
t —— 純收益有變化的年限
八、評(píng)估過程
整個(gè)評(píng)估工作共分四個(gè)階段進(jìn)行：
(一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段的主要工作是：根據(jù)我所資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向評(píng)估單位布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)申報(bào)工作;同時(shí)收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料，制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
(二)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和產(chǎn)權(quán)調(diào)查，具體步驟如下：
1. 聽取企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹;
2. 以企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí);
3. 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄;并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交流，了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理狀況;
4. 根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法;
5. 調(diào)閱資產(chǎn)移交清冊(cè)、設(shè)備運(yùn)行記錄、維修及事故記錄等有關(guān)資料;
6. 開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作，走訪有關(guān)單位;
7. 對(duì)酒店的裝修及設(shè)施進(jìn)行鑒定;
8. 對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算其評(píng)估價(jià)值。
(二)評(píng)估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)組對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析工作，確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。
(四)根據(jù)評(píng)估工作情況，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，向有關(guān)方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書初稿，進(jìn)行必要的修改后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
九、 評(píng)估結(jié)論
根據(jù)估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)測(cè)算分析，確定在估價(jià)時(shí)間2012年11月1日，位于�？谑袨I海大道89號(hào)JHSY大酒店未來14.84年使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和發(fā)展權(quán)等權(quán)益總評(píng)估值為20,879.75萬元，大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。(RMB 208,797,500.00元)。
十、 特別事項(xiàng)說明
1.本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日用于前述特定的評(píng)估目的，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的公允價(jià)值。沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估值的影響，亦未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
2.若評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)本報(bào)告評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;若評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)具有相應(yīng)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
3.本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則下作出的，我所及參加評(píng)估工作的全體人員與委托方及資產(chǎn)占有方無任何特殊利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過程中恪守職業(yè)規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。
4.評(píng)估報(bào)告中涉及的資產(chǎn)原始資料、有關(guān)法律文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件由委托方提供，委托方對(duì)其真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
十一、評(píng)估報(bào)告法律效力
1. 本報(bào)告中的評(píng)估值是指委估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部環(huán)境狀況前提下，為本報(bào)告所述評(píng)估目的，經(jīng)評(píng)估而提出的公允價(jià)值。
2. 本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年有效，即自2012年11月1日起至2007年10月31日止，超過一年需重新進(jìn)行評(píng)估。
3. 本次對(duì)委估資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論,僅供委托方為酒店的發(fā)展這一評(píng)估目的的使用,未經(jīng)委托方許可我所不會(huì)隨意向他人提供或公開。
4. 本報(bào)告所列附件構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力
十二、評(píng)估報(bào)告提交日期
本報(bào)告于2012年11月5日提交委托方。
十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書附件
1. 委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件;
2. 《新聞大廈租賃合同書》復(fù)印件;
3. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
4. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員資格證書復(fù)印件;
5. 評(píng)估對(duì)象部分實(shí)物資產(chǎn)圖片資料。
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